STS 581/2013, 26 de Septiembre de 2013

Ponente:XAVIER O'CALLAGHAN MUÑOZ
Número de Recurso:634/2011
Procedimiento:Casación
Número de Resolución:581/2013
Fecha de Resolución:26 de Septiembre de 2013
Emisor:Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil
RESUMEN

COMPRAVENTA. ARRAS PENITENCIALES. Ante la imposibilidad de dar un concepto unitario de las arras, la doctrina moderna distingue las siguientes modalidades de ellas: a) Confirmatorias. Son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución. b) Penales. Su finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento. c) Penitenciales. Son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el artículo 1454. Siendo doctrina constante de la jurisprudencia la de que las arras o señal que, como garantía permite el artículo 1454, tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquél sentido, según declararon las sentencias de 24 de Noviembre de 1926, 8 de Julio de 1945, 22 de Octubre de 1956, 7 de Febrero de 1966 y 16 de Diciembre de 1970, entre otras, debiendo entenderse en caso contrario que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado.Se desestima la casación.

 
ÍNDICE
CONTENIDO

SENTENCIA

En la Villa de Madrid, a veintiséis de Septiembre de dos mil trece.

Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen indicados el recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sección 7ª de la Audiencia Provincial de Cádiz (sede de Algeciras), como consecuencia de autos de juicio ordinario, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 1 de Algeciras cuyo recurso fue preparado ante la mencionada Audiencia y en esta alzada se personó en concepto de parte recurrente el Procurador D. José Luis Pinto Marabotto, en nombre y representación de "DESARROLLOS INMOBILIARIOS PUNTA DEL ESTRECHO, S.L."; siendo parte recurrida la Procuradora Dª María José Polo García, en nombre y representación de "CHCG CREANDO HOGAR, S.L."

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO .- 1.- El Procurador D. Adolfo Farmírez Martín, en nombre y representación de "CHCG CREANDO HOGAR, S.L.", interpuso demanda de juicio ordinario contra "DESARROLLOS INMOBILIARIOS PUNTA DEL ESTRECHO, S.L." y alegando los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando al juzgado se dictara sentencia por la que se declare resuelto contrato de compraventa aportado, documento número uno, por incumplimiento del demandado, y se condene al mismo a la pérdida de las cantidades entregadas a cuenta en concepto de arras penales, y todo ello con expresa condena en costas a la parte demandada.

  1. - El procurador D. Carlos Villanueva Nieto, en nombre y representación de "DESARROLLOS INMOBILIARIOS PUNTA DEL ESTRECHO, S.L.", contestó a la demanda oponiendo los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación y terminó suplicando al Juzgado dictase en su día sentencia por la que se desestime íntegramente la demanda deducida de contrario con expresa condena en costas a la actora.

  2. - Practicadas las pruebas, las partes formularon oralmente sus conclusiones sobre los hechos controvertidos. La Iltre. Sra. Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Algeciras, dictó sentencia con fecha 21 de octubre de 2009 , cuya parte dispositiva es como sigue: FALLO : Que, estimando parcialmente la demanda interpuesta por la representación de "CHCG CREANDO HOGAR, S.L." contra "DESARROLLOS INMOBILIARIOS PUNTA DEL ESTRECHO, S.L."declaró resuelto el contrato de compraventa de 6 junio 2007, con su novación de 23 julio del mismo año, absolviendo al demandado del resto de pedimentos contenidos en la demanda, sin hacer expresa declaración sobre costas causadas.

    SEGUNDO .- Interpuesto recurso de apelación contra la anterior sentencia por la representación de CHCG CREANDO HOGAR, S.L. la Sección de Algeciras de la Audiencia Provincial de Cádiz dictó sentencia con fecha 15 de noviembre de 2010 , cuya parte dispositiva es como sigue: FALLAMOS: Que estimando el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia de que dimana este rollo, debemos revocar y evocamos la misma, en el sentido de declarar que la cantidad de TRESCIENTOS CINCO MIL EUROS entregados por la entidad demandada a la actora en concepto de arras penitenciales, habrán que quedar en poder de la entidad demandante . Se confirman el resto de los pronunciamientos del fallo de la sentencia apelada . No se realiza expresa imposición de las costas procesales de esta alzada.

    TERCERO .- 1.- El procurador D. Carlos Villanueva Nieto, en nombre y representación de "DESARROLLOS INMOBILIARIOS PUNTA DEL ESTRECHO, S.L." interpuso recurso de casación contra la anterior sentencia, con apoyo en los siguientes MOTIVOS DE CASACION: UNICO .- Infracción de las normas aplicables para resolver las cuestiones objeto del proceso, infracción del párrafo primero del artículo 1281 del Código civil e infracción de los artículos 1124 , 1152 y 1454 del mismo texto legal .

    2 .- Por Auto de fecha 18 de octubre de 2011, se acordó admitir el recurso de casación y dar traslado a la parte recurrida para que formalizara su oposición en el plazo de veinte días.

    3 .- Evacuado el traslado conferido, la Procuradora Dª María José Polo García, en nombre y representación de "CHCG CREANDO HOGAR, S.L." presentó escrito de impugnación al recurso interpuesto.

  3. - No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista pública, se señaló para votación y fallo el día 18 de septiembre del 2013, en que tuvo lugar.

    Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Xavier O'Callaghan Muñoz

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO .- Se plantea la cuestión jurídica de interpretación del pacto de arras contenido en el contrato de compraventa de 6 junio 2007 por el que la sociedad CHCG CREANDO HOGAR, S.L. (demandante en la instancia y parte recurrida en casación) vende una determinada finca por un precio cierto a "DESARROLLOS INMOBILIARIOS PUNTA DEL ESTRECHO, S.L." (demandado y recurrente en casación). Una parte del precio es abonado y aparece el siguiente pacto:

"Se hace constar que las cantidades entregadas a cuenta como señal y parte de pago, es decir TRESCIENTOS CINCO MIL EUROS (305.000€) , lo son en concepto de arras, según lo estipulado en el artículo 1454 del Código civil . Es decir, en caso de que la parte compradora desista, perderá íntegramente las arras entregadas; y si fuera la parte vendedora, las devolverá duplicadas."

Este contrato es modificado ligeramente en las cláusulas relativas al precio y forma de pago y el pacto de arras queda redactado de la siguiente manera:

"Por tanto la cantidad entregada antes de la firma de la escritura pública es de 580.900 € que serán entregadas en concepto de arras, según lo estipulado en el artículo 1454 del Código civil , es decir en caso de que la parte compradora desista perderá íntegramente las arras entregadas, y si fuera la parte vendedora, las devolverá duplicadas."

La parte compradora DESARROLLOS INMOBILIARIOS no cumplió su obligación de pago del precio, incluso tras ciertos pactos de prórroga y en acta de notificación notarial de 18 septiembre 2007 la sociedad vendedora CHCG la requiere, dado el incumplimiento, de resolución del contrato con la pérdida de las cantidades entregadas a cuenta: ello, conforme a los artículos 1124 y 1504 del Código civil .

Tras lo cual, esta sociedad vendedora formuló demanda interesando la resolución del contrato con pérdida de la parte del precio entregada.

La sentencia de la Audiencia Provincial de Cádiz, sección de Algeciras, de 15 noviembre 2010 , estimó íntegramente la demanda y es objeto del presente recurso de casación.

SEGUNDO .- La cuestión, como se ha apuntado, que se plantea no es la resolución, que es indiscutible conforme al artículo 1504 del Código civil partiendo del impago del precio, sino el pacto que ha sido transcrito, que es el de arras.

No se discute que sean confirmatorias , pues todas las arras lo son, al acreditar la perfección del contrato de compraventa y que las simplemente confirmatorias constituyen una señal o parte del precio ( sentencias de 4 marzo 1996 y 17 octubre 1996 ). Tampoco son arras penales que tienen naturaleza de cláusula penal y así lo expresan las sentencias del 25 octubre 2006 , 27 octubre , uno de diciembre de 2011 , en estos términos:

La calificación de esta cláusula es clara: es una cláusula penal que se impone a la vendedora, caso de que incumpla y no entregue el inmueble libre de ocupantes. Se puede calificar de arras penales que no son sino una cláusula penal, por la que la parte puede exigir el cumplimiento de la obligación y sólo en caso de incumplimiento, exigir que se ejecute dicha cláusula; en ningún caso aparece formulada como las arras de desistimiento que prevé el art. 1454 del Código Civil .

Se trata de la clásica y exacta definición de las arras penitenciales, que no llevan a otra cosa que a la obligación facultativa: puede cumplir o pagar lo pactado, como opción del deudor. Así se pronuncian las sentencias del 24 octubre 2002 , 24 marzo 2009 , 29 junio 2009 :

Ante la imposibilidad de dar un concepto unitario de las arras, la doctrina moderna distingue las siguientes modalidades de ellas: a) Confirmatorias. Son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución. b) Penales. Su finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento. c) Penitenciales. Son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el artículo 1454. Siendo doctrina constante de la jurisprudencia la de que las arras o señal que, como garantía permite el artículo 1454, tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquél sentido, según declararon las sentencias de 24 de Noviembre de 1926 , 8 de Julio de 1945 , 22 de Octubre de 1956 , 7 de Febrero de 1966 y 16 de Diciembre de 1970 , entre otras, debiendo entenderse en caso contrario que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado. ( sentencia de 10 de Marzo de 1986 ).

Estas arras son las que contempla el artículo 1454. El deudor cumple o no, sin que conste ni interese la posible voluntad de incumplimiento, ni la culpabilidad, ni la imposibilidad.

Se ha pactado algo que contempla el Código civil y debe ser aceptado y observado. La numerosa jurisprudencia se ha referido a este pacto, en cuanto a si lo hay verdaderamente, no a su ejecución, que, en principio, no plantea problemas y es el caso presente.

TERCERO .- El recurso de casación que ha interpuesto la sociedad compradora, demandada, que dejó de cumplir su obligación de pago, se basa en la infracción de una serie de artículos, como motivo único, que giran en torno a un concepto. Mantiene que no se impuso un pacto de arras penitenciales en el concepto que ha dado la jurisprudencia, verdadera obligación facultativa, sino como arras penales, como cláusula penal.

No es así; el texto del pacto es claro y debe ser interpretado según la dicción literal de su texto. Se parte de que la compradora (actual recurrente) "desista" lo que significa que se aparte del contrato es decir, que no cumpla lo que le corresponde sin tener en cuenta su voluntad, su rebeldía o su imposibilidad. El artículo 1454 y el texto literal de esta cláusula contemplan el supuesto en que la parte simplemente se aparte y aparezca su voluntad de no cumplir; lo cual lo acerca o lo califica de obligación facultativa.

Es un pacto que ratifica o refuerza el artículo 1124 aunque esto lo separa de las arras penales que permiten exigir el cumplimiento y si incumple, además, la pena, como cláusula penal. No es el caso de las presentes arras penitenciales . Por ello, no tiene sentido mencionar el artículo 1152 ya que la cláusula penal se une al artículo 1124 y, como dice la jurisprudencia, tiene función liquidadora de daños ( sentencia de 2 julio 2010 ) que no se plantea en las arras penitenciales que aquí se han pactado literalmente.

La sentencia bien reciente del 15 febrero 2000 se ha referido a las arras penitenciales, en estos términos:

El motivo quinto del recurso al amparo del artículo 1692.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por infracción del artículo 1101, puesto que, según aduce, la sentencia traída a casación no ha considerado la improcedencia de la obligación indemnizatoria y el pago de los 60.000.000 de pesetas ya percibidos por los demandantes, para cuya efectividad sería preciso no sólo el incumplimiento del contrato, que en este caso no se ha producido, sino también la prueba de los daños y que los mismos sean consecuencia del acto infractor- se desestima porque, demostrado el impago del comprador, la cláusula 5ª del contrato de 29 de abril de 1991 resuelve la cuestión invocada mediante las arras penitenciales, tal como se explicó en el fundamento de derecho cuarto de esta sentencia.

CUARTO .- Por todo ello, se desestima el único motivo del recurso de casación y, por ende, se declara no haber lugar a éste, con la imposición de costas que establece el artículo 398.1 en su remisión al artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.

FALLAMOS

  1. - QUE DEBEMOS DECLARAR Y DECLARAMOS NO HABER LUGAR AL RECURSO DE CASACION formulado por la representación procesal de "DESARROLLOS INMOBILIARIOS PUNTA DEL ESTRECHO, S.L." contra la sentencia dictada por la Sección de Algeciras de la Audiencia Provincial de Cádiz en fecha 15 de noviembre de 2010 , que SE CONFIRMA.

  2. - Condenamos a la parte recurrente al pago de las costas causadas por el recurso.

  3. - Líbrese a la mencionada Audiencia certificación correspondiente, con devolución de los autos y rollos de apelación remitidos.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos .- Francisco Marin Castan.-Jose Antonio Seijas Quintana.- Francisco Javier Arroyo Fiestas.- Francisco Javier Orduña Moreno.-Xavier O'Callaghan Muñoz.- Rubricados.- PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Xavier O'Callaghan Muñoz , Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.