STS 276/2013, 18 de Abril de 2013

PRIMERO .- 1.- El Procurador D. Jesús de Lara Cidoncia, en nombre y representación de "PROMOTORES INMOBILIARIOS PASTOR & JIMÉNEZ, S.L." y "MAVERICK ONE BUSINESS, S.L.", interpuso demanda de juicio ordinario contra "JUST HILL, S.L." y alegando los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando se dictara sentencia a) Se declare resuelto por incumplimiento de la demandada el contrato de compraventa concluido entre las partes con fecha 3 noviembre 2006. b) Se condene a demandada a estar y pasar por dicha declaración, y en particular. c) Se condene a la demandada a pagar a los demandantes la cantidad de dos millones cuatrocientos mil (2.400.000€) euros en concepto de restitución de la parte del precio satisfecha, con los intereses legales desde la fecha de cada uno de los pagos parciales efectuados por las demandantes a la demandada según lo expresado en el cuerpo de este escrito. d) Se condene a la demandada a pagar a las demandantes la cantidad de un millón (1.000.000€) de euros en concepto de penalidad por incumplimiento, con los intereses legales; y e) Se condene la demandada al pago de las costas procesales.

2. - El Procurador D. Carlos Ram de Viu, en nombre y representación de "JUST HILL, S.L." , contestó a la demanda y oponiendo los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando al Juzgado dictase sentencia mediante la cual, más allá de ese punto (sobre la resolución) sobre el que hay consenso y allanamiento, se desestime la demanda formulada, absorbiendo libremente a mi principal y con imposición expresa de las costas a la parte demandante.

   3 .- Practicadas las pruebas, las partes formularon oralmente sus conclusiones sobre los hechos controvertidos. La Ilma. Sra. Magistrada-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Barcelona, dictó sentencia con fecha 29 de mayo de 2009 , cuya parte dispositiva es como sigue: FALLO: Que estimando la demanda formulada por la representación procesal de "PROMOCIONES INMOBILIARIAS PASTOR & JIMÉNEZ, S.L." y MAVERICK ONE BUSINESS, S.L.", contra "JUST HILL, S.L.", debo declarar y declaro la resolución del contrato de compraventa suscrito entre las partes en fecha 3 de noviembre de 2006, condenando a la demandada a estar y pasar por dicha declaración, y debo condenar y condeno a dicha demandada a que abone a la actora la cantidad de dos millones cuatrocientos mil euros (2.400.000.-) en concepto de restitución de la parte del precio satisfecha, más los intereses legales desde la fecha de cada uno de los pagos efectuados por las actoras, y la cantidad de un millón de euros (1.000.000.-) en concepto de penalización por incumplimiento, más los intereses legales desde la fecha de esta sentencia. Todo ello con imposición a la demandada de las costas procesales causadas

   SEGUNDO .- Interpuesto recurso de apelación contra la anterior sentencia por la representación procesal de la parte demandada la Sección 14ª de la Audiencia Provincial de Barcelona, dictó sentencia con fecha 15 de octubre de 2010 cuya parte dispositiva es como sigue: FALLAMOS: Que, ESTIMANDO en parte el recurso de apelación interpuesto por JUST HILL, SOCIEDAD LIMITADA, contra la Sentencia dictada en fecha 29 de mayo de 2009 por el Juzgado de 1ª Instancia nº 3 de Barcelona en los autos de los que el presente rollo dimana, debemos REVOCAR y REVOCAMOS en parte la sentencia, y manteniendo el pronunciamiento de resolución del contrato, procede condenar a la parte demandada al pago de la suma de 2.400.000 euros con más los intereses legales desde la interpelación judicial, todo ello sin expresa imposición de las costas a ninguna de las partes de las causadas en ambas instancias.

   TERCERO .- 1 .- El Procurador D. Jesús de Lara Cidoncha, en nombre y representación de "PROMOTORES INMOBILIARIOS PASTOR & JIMÉNEZ, S.L." y "MAVERICK ONE BUSINESS, S.L." , interpuso recursos por infracción procesal y de casación contra la anterior sentencia, con apoyo en los siguientes MOTIVOS DE CASACION:PRIMERO.- Infracción de los artículos 1089 , 1091 , 1254 , 1255 , 1256 , 1258 , 1262 , 1271 y 1278 del Código civil por inaplicación de los mismos y de la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo relativa al perfeccionamiento de los contratos con la concurrencia de voluntades y la superación de los datos preliminares una vez suscrito el contrato. SEGUNDO.- Infracción del párrafo primero del artículo 1281 del Código civil por inaplicación y de los artículos 1282 a 1289 del Código civil por aplicación indebida de los mismos y de la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo relativa a la preferencia del tenor literal en los términos de un contrato como primer criterio para su interpretación. TERCERO .- Infracción del artículo 1124 del Código civil por errónea aplicación de la doctrina jurisprudencial que desarrolla el mismo en lo que respecta a los efectos retroactivos de la resolución que implica la restitución de las cantidades satisfechas a cuenta con sus intereses devengados desde la fecha que los respectivos pagos. CUARTO .- Infracción del artículo 1152 del Código civil por inaplicación del mismo y de la doctrina jurisprudencial que lo desarrolla. MOTIVOS POR INFRACCION PROCESAL : PRIMERO .- Por infracción de las normas procesales reguladoras de la sentencia ( artículo 469.1º 2º de la Ley de Enjuiciamiento Civil ) concretada en el artículo 218.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , que exige que la motivación contenida en las sentencias se ajuste siempre "a las reglas de la lógica y de la razón". SEGUNDO .- Por vulneración en el proceso civil, de derechos fundamentales reconocidos en el artículo 24 de la Constitución Española ( artículo 469.1º 4º de la Ley de Enjuiciamiento Civil ) consistente en la indebida, arbitraria y manifiestamente errónea valoración de la prueba y apreciación de los hechos por parte del tribunal de apelación

   2 .- Por Auto de fecha 12 de julio de 2011, se acordó ADMITIR EL RECURSO EXTRAORDINARIO POR INFRACCION PROCESAL y EL RECURSO DE CASACION y dar traslado a la parte recurrente para que formalizara su oposición en el plazo de veinte días.

3. - Evacuado el traslado conferido, el Procurador D. Juan Carlos Estévez Fernández-Novoa, en nombre y representación de "JUST HILL, S.L." presentó escrito de impugnación a los recursos interpuestos.

4. - No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista pública, se señaló para votación y fallo el día 9 de abril del 2013, en que tuvo lugar.

   Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Xavier O'Callaghan Muñoz ,

PRIMERO .- La relación jurídica entre los litigantes, "PROMOTORES INMOBILIARIOS PASTOR & JIMÉNEZ, S.L." y "MAVERICK ONE BUSINESS, S.L." demandante y "JUST HILL, S.L.", demandada, viene del contrato de compraventa en que esta última fue vendedora y aquéllas fueron compradoras, de 3 de noviembre de 2006.

La parte compradora interpuso demanda interesando la resolución del contrato, la reclamación de la devolución de lo pagado a cuenta del precio y el pago de un millón de euros por la cláusula penal. Todo ello por incumplimiento de las obligaciones por parte de la vendedora, ya que en la fecha pactada para otorgar la escritura pública de compraventa y proceder a la entrega de las fincas, sólo era propietaria del 88,622% de las mismas, siendo el resto de persona ajena al contrato. La parte vendedora se opuso (sin formular reconvención) alegando que el objeto de la compraventa no eran las fincas, sino el conjunto de derechos y obligaciones que nacían de una unidad de actuación urbanística compartida con otros propietarios y que las sociedades compradoras, demandantes, no cumplieron sus respectivas obligaciones; esta parte vendedora mantuvo que el contrato había quedado resuelto, como mínimo, desde el 3 diciembre 2007.

Toda la cuestión se reduce, pues, a la interpretación y consiguiente aplicación del contrato de compraventa y sus anexos, de 3 noviembre 2006. La sentencia de primera instancia, del Juzgado número 3 de Barcelona, de 29 mayo 2009 , declaró, con rotundidad, que se habían acreditado los presupuestos fácticos -que conllevan los jurídicos- en que se basa la demanda, por no cumplir la vendedora su obligación de transmitir la plena propiedad de las fincas en el plazo pactado a la compradora y estimó la demanda de ésta.

La sentencia de segunda instancia, de la Audiencia Provincial, Sección 14ª, de Barcelona, de 15 octubre 2010 , revocó la anterior y, partiendo de la mutua aceptación de la resolución del contrato que lleva consigo la devolución de lo pagado como anticipo del precio, confirmó dicha resolución, y no apreció incumplimiento por la vendedora demandada, a la que condenó a la devolución de lo pagado con los intereses legales desde la interposición de la demanda, sin aplicar la cláusula penal.

La parte compradora ha interpuesto los presentes recursos por infracción procesal y de casación. El primero de ellos, en dos motivos, combate la motivación en relación con la valoración de la prueba e insiste en el incumplimiento de las obligaciones por parte de la sociedad vendedora; más que un tema de valoración de la prueba, es cuestión de interpretación del contrato que es objeto de recurso de casación. En éste, se dedican todos los motivos a la interpretación del contrato que da lugar, conforme a los hechos probados, a entender que la sociedad vendedora ha incumplido su obligación de entrega de la propiedad de las fincas y, por tanto, a la aplicación de la cláusula penal; el motivo tercero se concreta a los efectos retroactivos de la resolución, respecto a los intereses.

SEGUNDO .- El recurso por infracción procesal, como ya se ha apuntado, contiene dos motivos y ambos deben ser desestimados por la misma razón, que no es otra que el confundir la infracción procesal con el fondo del derecho material del litigio; no se alegan verdaderamente infracciones procesales, sino la interpretación del contrato y la consideración del comportamiento de las partes para entender la existencia de incumplimiento que conlleva la resolución del contrato y las consecuencias que han sido distintas según la sentencia de primera instancia y la dictada por la Audiencia Provincial.

El primer motivo, al amparo del artículo 469.1.2º de la Ley de Enjuiciamiento Civil se alega la infracción del artículo 218. 2 de la misma ley que exige la correcta motivación de la sentencia. Se mantiene en el desarrollo del motivo que la motivación de la sentencia recurrida es absurda e ilógica, pues se contradice en el tema del cumplimiento e incumplimiento del contrato. Sin embargo, esta cuestión no es un tema de posible infracción procesal, sino de apreciación jurídica de la cuestión táctica, que es ésta incólume en casación y aquélla es propia de la casación. No puede confundirse la falta de motivación, como exigencia constitucional, con el desacuerdo con la motivación, como destacan las sentencias de 3 noviembre 2010 , 13 mayo 2011 y 8 marzo 2013 . Esta última dice, con carácter general:

No exige la argumentación pormenorizada de cada uno de los puntos -hechos y alegaciones- que han surgido en el proceso, sino la fundamentación del fallo de la sentencia, quedando justificado éste por la exposición, dando a las partes las razones de la decisión, lejos del arbitrio judicial. En este sentido, dice la sentencia de 11 de octubre de 2004 que la motivación de las sentencias, como señala la del Tribunal Constitucional 213/2.003, de 1 de diciembre , al interpretar las normas de la Constitución Española sobre la misma, constituye además de un deber constitucional de los Jueces, un derecho de quienes intervienen en el proceso, protegido por la Constitución Española. Al primer aspecto se refiere la sentencia del mismo Tribunal 35/2002, de 11 de febrero , tras la 24/1990, de 15 de febrero , para poner de manifiesto que la exigencia de motivación está directamente relacionada con los principios de un Estado de Derecho ( artículo 1.1 de la Constitución Española ) y con el carácter vinculante que, para Jueces y Magistrados, tiene la Ley, a cuyo imperio están sometidos en el ejercicio de su potestad jurisdiccional ( artículo 117.1.3 de la Constitución Española ), ya que hay que dar razón del derecho judicialmente interpretado y aplicado, con lo que se cumple tanto la finalidad de evidenciar que el fallo es una decisión razonada en términos de derecho, como con la de hacer posible el control jurisdiccional de la resolución por medio del sistema de recursos previsto en el ordenamiento. El segundo aspecto es tratado en la sentencia 196/2003, de 27 de octubre , según la que el derecho a obtener una resolución fundada, favorable o adversa, como garantía frente a la arbitrariedad, exige que contenga los elementos y razones de juicio que permitan conocer cuáles han sido los criterios jurídicos que fundamentan la decisión.

TERCERO .- El segundo motivo del recurso por infracción procesal se formula por la de derechos fundamentales reconocidos en el artículo 24 de la Constitución Española en relación con la valoración de la prueba y respecto a la documental, interrogatorios de parte y testifical.

Es preciso recordar al respecto lo que resume al respecto la citada sentencia de 8 marzo 2013 :

Esta Sala, hasta la saciedad ha dicho y reiterado que la supuesta infracción de normas sobre valoración de la prueba no está incluida en los motivos del artículo 469.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y no puede ser objeto de recurso por infracción procesal. Se plantea la excepción de que sea tan patente el error que puede incardinarse en el derecho a la tutela judicial efectiva que proclama el artículo 24 de la Constitución Española . Así lo expresan las sentencias, entre otras muchas, de 24 junio 2011 , 4 noviembre 2011 , 27 enero 2012 , 9 febrero 2012 , 4 abril 2012 . No es éste el caso presente, en el que el desarrollo del motivo no entra en una concreta infracción por "error patente e irracionalidad", sino que hace una exposición y valoración de la prueba practicada, de acuerdo con sus intereses, como si de una tercera instancia se tratara.

En el caso presente, se mezcla en el desarrollo del motivo la valoración del contrato que no es otra cosa, sino la interpretación del mismo que no implica infracción procesal alguna. El análisis que se hace en este motivo del interrogatorio de la parte y de la prueba testifical no es sino una nueva valoración probatoria distinta a la que ha hecho el Tribunal a quo , lo que en ningún caso es admisible en este recurso. No aparece -en realidad, ni siquiera se plantea- un error patente en la valoración probatoria, porque ciertamente no lo hay. Lo que sí hay es una valoración que no coincide con la interesada por la parte recurrente.

Por lo cual, se desestima este motivo, al igual que el anterior y, por ende, el recurso por infracción procesal, con la condena en costas que impone el artículo 398.1 en su remisión al 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

CUARTO .- El recurso de casación plantea la verdadera cuestión de fondo. Esta no es sólo la interpretación del contrato sino, en relación con éste, su aplicación al caso concreto. La sentencia de la juez de primera instancia estima que ha habido un incumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato de compraventa, da lugar a la resolución, condena a la devolución de la cantidad pagada a cuenta del precio y al pago de la cláusula penal. La esencia de esta sentencia se resume en el siguiente párrafo:

Tras las anteriores consideraciones, ha de tenerse en cuenta que la parte actora (compradora) ha cumplido con sus obligaciones contractuales, dado que ha realizado todos los pagos expresamente pactados dentro de su plazo y ha tramitado el proyecto de reparcelación, si bien no se ha producido su inscripción registral, pero llegando a las puertas del término final previsto en el pacto tercero "in fine" del contrato, la parte compradora requirió a la vendedora para la firma de la escritura pública, opción que expresamente tenía en base a dicho pacto tercero, pero al producirse el incumplimiento por parte de la vendedora, esto es, dicha parte no podía escriturar la compraventa por la sencilla razón de que no era la propietaria de todas las fincas objeto del contrato de compraventa, se dio por rescindido el contrato y la compradora requirió a la vendedora para que le devolviera todas las cantidades entregadas a cuenta del precio 2.400.000- euros y para que le abonara la penalización de 1.000.000.- euros todo ello de conformidad con el pacto cuarto del contrato.

La sentencia de la Audiencia Provincial, objeto del presente recurso, interpreta el contrato de 3 noviembre 2006 y lo pone en relación con un borrador del 10 noviembre 2006 que no fue firmado por las partes y estiman que el objeto del contrato, no era la transmisión de las fincas sino:

Estaban interesadas en el desarrollo urbanístico de la zona y por ello es relevante que en realidad lo que se adquiere es suelo edificable, sin duda, de aprovechamiento económico muy superior al valor de las fincas strictu sensu, al incluir además la adquisición de la participación del subsuelo y mayor metros de las mismas al haberse otorgado por el Ayuntamiento los 1127,57 m², según el convenio suscrito con la demandada.

Por lo que revoca la interpretación que hace la anterior sentencia y no acepta que se hubiera producido un incumplimiento del contrato, pese a lo cual declara la resolución, por haberla aceptado la parte demandada, la devolución de la cantidad pagada a cuenta del precio y niega la aplicación de la cláusula penal.

Esta sentencia dice literalmente lo siguiente:

En este sentido, se discrepa de la sentencia apelada al no apreciar una voluntad incumplidora de la vendedora de las cláusulas sustanciales del contrato que haya podido frustrar las expectativas de la parte compradora.

Esta Sala no acepta esta interpretación del contrato que provoca como consecuencia la distinta calificación de los hechos. La que ha hecho la Audiencia Provincial es una interpretación ilógica, el artículo 1124 del Código civil presupone para su aplicación el incumplimiento de las obligaciones por una de las partes; es ilógico declarar la resolución porque la parte demandada la acepta y declarar, al tiempo, que no ha habido incumplimiento.

El contrato firmado y aceptado por las partes declara que la sociedad demanda vendedora "JUST HILL, S.L." es "propietaria de las fincas" (expositivo I) y si bien "están interesadas en el desarrollo urbanístico... (expositivo III), en el pacto primero se estipula que "la parte vendedora transmite a la compradora, que adquiere, los derechos de propiedad sobre las fincas descritas..." por el precio de 12.020.314 € y se fijan los plazos. En ningún caso se hace referencia a la transmisión de derechos, sino tan solo a la de fincas concretas. Cuando llegó el último plazo para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa y la sociedad vendedora no era propietaria de la totalidad de las fincas objeto del contrato, aparece el incumplimiento por la misma de su obligación de transmitir la propiedad de la finca, mientras que la parte demandante y recurrente ha cumplido todas sus obligaciones. Son hechos probados en la instancia y no cabe admitir que no estaba obligado -como así dice la Audiencia Provincial- a "transmitir la propiedad plena de las fincas" ya que es ilógico pensar esto cuando el contrato -no el borrador no firmado ni aceptado- dice lo contrario.

Partiendo del incumplimiento del contrato por parte de la vendedora "JUST HILL, S.L." entra en juego la cláusula penal prevista en el contrato y cuyo texto literal es:

Caso de que la parte vendedora no compareciese al otorgamiento de la correspondiente escritura pública, o incumpliera cualquiera de las obligaciones recogidas en el presente contrato en el plazo fijado o compareciendo, se negare a otorgarla, la parte compradora tendrá derecho a resolver el presente contrato con devolución por la vendedora de las cantidades hasta aquel momento entregadas o a exigir el cumplimiento forzoso de la obligación. Se pacta en concepto de expresa cláusula penal la obligación por la parte vendedora de abonar a la compradora la cantidad de UN MILLON DE EUROS (1.000.000€), por los daños y perjuicios que tal incumplimiento irroga, comprometiéndose en tal supuesto a nada más pedirse ni reclamarse entre las partes,

QUINTO .- La esencia del recurso de casación queda centrada en el incumplimiento por la sociedad vendedora que da lugar a la aplicación de la cláusula penal y a los intereses. Lo cual deriva de la interpretación del contrato sin que se plantee cuestión alguna respecto a la cuestión fáctica.

Los motivos primero y segundo tienen el mismo contenido, aunque distinta formulación. Aquél alega la infracción de una larga serie heterogénea de artículos del Código civil lo que no procede en un recurso de casación, en el que debe concretarse la infracción y la norma infringida, no un conjunto en el que la Sala ha de buscar una y otra y así lo ha reiterado en sentencias, entre otras muchas, de 20 octubre 2011 , 29 diciembre 2012 , 1 de marzo de 2013 . Este alega como infringidos todos los artículos sobre la interpretación del contrato lo que tampoco procede: sentencias de 22 marzo 2010 , 31 octubre 2012 , entre otras.

Sin embargo, el desarrollo de ambos motivos concreta la infracción, que la centra en el consentimiento de las partes (motivo primero) y la interpretación literal prevalente (motivo segundo) que recae en el objeto del contrato y que es la transmisión de la propiedad de las fincas, previendo la entrega material de las mismas, que no podía cumplir la vendedora por no ser propietaria del total de las mismas. Es cierta esta posición. El consentimiento de las partes y la interpretación del contrato recaen sobre la transmisión de la propiedad de las fincas y al no haberse cumplido por la vendedora, prescindiendo del borrador no firmado ni aceptado, se aplica la resolución con sus efectos propios y la de la cláusula penal.

El motivo tercero se formula por infracción del artículo 1124 del Código civil sobre los efectos de la resolución, efectos retroactivos que implican la restitución de lo abonado a cuenta con sus intereses desde la fecha de los respectivos pagos. La sentencia de primera instancia así lo había acordado, lo que había revocado la de segunda que los fijaba desde la interpelación judicial. Este motivo, como los anteriores, también se estima. Los efectos de la resolución son retroactivos al tiempo de la constitución de la obligación y así lo han aplicado con detalle las sentencias de 17 junio 1986 y 15 julio 2003 y se han referido a ello las de 15 febrero 1993 , 11 diciembre 1993 y 29 abril 1998 . Con lo cual, los intereses que deben abonarse no son los moratorios ( artículo 1108 del Código civil ), sino los remuneratorio los (así, sentencia de 27 octubre 2007 ) que son consecuentes con el valor productivo del dinero y correspondientes a la devaluación monetaria.

Por último, el motivo cuarto alega la infracción del artículo 1152 del Código civil y el motivo se estima, como consecuencia directa de la estimación de los motivos primero y segundo. Al entender que la parte vendedora incumplió su obligación de transmitir la propiedad plena de las fincas, objeto del contrato de compraventa, se aplica la cláusula penal antes transcrita.

SEXTO .- Al estimarse los motivos de casación, se declarará haber lugar al recurso y esta Sala asume la instancia y, por las consideraciones anteriores, procede declarar la resolución por incumplimiento de la sociedad vendedora, la cual tiene efectos retroactivos y ésta deberá devolver las cantidades recibidas a cuenta del precio con los intereses legales desde la fecha de los respectivos pagos a cuenta y deberá pagar la cantidad de un millón de euros por aplicación de la cláusula penal. Todo ello coincide con la sentencia dictada por la Juez de 1ª Instancia del Juzgado nº 3 de Barcelona, que será confirmada por la presente.

No procede la condenas costas por aplicación del artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.