STS 168/2013, 6 de Marzo de 2013

Ponente:JUAN ANTONIO XIOL RIOS
Número de Recurso:873/2009
Procedimiento:Casación
Número de Resolución:168/2013
Fecha de Resolución: 6 de Marzo de 2013
Emisor:Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil
RESUMEN

COMPRAVENTA DE INMUEBLES. ACCIÓN DE CUMPLIMIENTO. NULIDAD DE RESOLUCIÓN. No estamos ante un supuesto de simple demora o mero retraso en la concesión de la licencia por razones no imputables a la parte vendedora, que además no impida el uso de la cosa vendida, sino ante unas circunstancias que ponen en cuestión la viabilidad misma de su otorgamiento, por posible contravención de la normativa urbanística y por ende, ante situación de incertidumbre para la parte compradora respecto de la consecución del fin contractual en la que, no parece razonable exigirle el cumplimiento de su obligación de pago. Se desestima la casación.

 
ÍNDICE
CONTENIDO

SENTENCIA

En la Villa de Madrid, a seis de Marzo de dos mil trece.

Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados indicados al margen, el recurso de casación n.º 0873/2009 que ante la misma pende de resolución, interpuesto por la entidad Ribera de Guadalmina Siglo XXI, S.L., aquí representada por la procuradora de los tribunales Dª Isabel María Díaz Solano, contra la sentencia de 4 de marzo de 2009, dictada en grado de apelación, rollo n.º 512/2008, por la Sección 5.ª de la Audiencia Provincial de Málaga , dimanante del juicio ordinario n.º 763/2006 del Juzgado de Primera Instancia n.º 5 de Málaga. Es parte recurrida Madrás, S.A., que ha comparecido bajo la representación de la procuradora de los tribunales Dª Katiuska Marín Martín.

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO

El Juzgado de Primera Instancia n.º 5 de Málaga dictó sentencia de 18 de julio de 2007 , en el juicio ordinario n.º 763/06, cuyo fallo dice:

Fallo:

Que estimando parcialmente la demanda formulada por el procurador D. Luis Roldán Pérez, en nombre representación de la entidad Madrás, S.A. frente a la entidad mercantil Ribera de Guadalmina Siglo XXI, S.L., sobre cumplimiento de contrato de compraventa y nulidad de resolución, debo declarar y declaro nula y sin valor alguno la resolución contractual notificada por la entidad Ribera de Guadalmina Siglo XXI, S.L. en fecha 19 de diciembre de 2005 a la actora, sin especial pronunciamiento en costas».

SEGUNDO

La sentencia contiene los siguientes fundamentos de Derecho:

»Primero. La parte actora, con fundamento jurídico en lo dispuesto en los artículos 1254 , 1257 , 1461 , 1474 , 1504 y 1124 del Código Civil , en los artículos 5 y 9 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre , reguladora de la Ordenación de la Edificación y en los artículos 169 , 171 , 172 , 207 y ss. de la Ley 7/2002, de 18 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía , insta el cumplimiento de los contratos privados suscritos con la demandada en fecha 1 de febrero de 2004 a través de los cuales adquiría las viviendas adosadas números 15 y 17 del Conjunto Residencia EI Catorce, 1.ª Fase, "EI Catorce Oeste" URP-SP-1.º, del conjunto edificatorio Ribera del Guadalmina, emplazado en el Camino de las Cortes s/n, término municipal de San Pedro de Alcántara (Marbella). En cumplimiento de tales contratos abonó las cantidades pactadas, quedando pendientes, respecto de la vivienda n.º 15 la suma total, incluido IVA, de 305.592 euros, el 70% del precio pactado, y respecto de la vivienda n.º 17, la suma total, también incluido IVA, de 298.851 euros, sumas a abonar al formalizar la escritura pública.

»La vendedora requirió a dicha parte para otorgar escritura manifestando que ya se habían cumplido todos los requisitos formales necesarios para el adecuado uso y disfrute, llegando a comparecer ante el notario el día 28 de noviembre de 2005, manifestándole allí que no contaba con la licencia de primera ocupación, así como la correspondiente contratación de todos los servicios de agua, luz, teléfono, etc., ... Por ello, ante la falta de tal documentación se negó a firmar y a entregar las sumas pendientes, manifestándolo así en el acta de requerimiento otorgada ese mismo día. Pese a ello, el día 19 de diciembre de 2005 recibió burofax notificándole que quedaban resueltos los contratos, pretendiendo como indemnización de daños y perjuicios y como cláusula penal por incumplimiento las cantidades entregadas. Por ello, estima que no realizado requerimiento de pago, no puede resolverse el contrato, y que no existe incumplimiento por su parte al no contar la demandada con la licencia de primera ocupación.

»Frente a tal pretensión, la entidad demandada reconoce expresamente la existencia del contrato y las cantidades pendientes, así como que a la firma de los contratos faltaba por obtener la licencia de ejecución del proyecto, y estima que la estipulación quinta de los contratos expresa que la disponibilidad se entenderá una vez terminada la obra y obtenido el certificado final de los arquitectos directores, sin que pueda contenerse como causas de fuerza mayor la demora en la concesión de licencias municipales que pretende la actora. Que se le realizaron tres requerimientos para el otorgamiento de escritura, y personados en la Notaría, la actora se negó a firmar la escritura por la falta de obtención de licencia de primera ocupación, realizando un acta de manifestaciones por la que directamente la demandada daba por resuelto el contrato.

»Pues bien, así las cosas, no siendo controvertida la existencia del contrato y las estipulaciones contenidas en el mismo, la cuestión debe centrarse únicamente en la determinación de si la licencia de primera ocupación era requisito o no para el cumplimiento del contrato de compraventa celebrado, la validez o no de la resolución de los mismos efectuada unilateralmente por la entidad demandada, y la existencia o no de requerimiento de pago previa para la validez de la resolución.

»Segundo. Entrando en el análisis de la primera cuestión controvertida, el posible incumplimiento contractual de la demandada al no contar con la licencia de primera ocupación, y partiendo de las normas de interpretación de los contratos aplicadas a los perfeccionados entre las partes y de la doctrina jurisprudencia provincial más consolidada y reciente al respecto ( SAP Málaga, de 24 de abril de 2007 ( Sección Cuarta), SAP Málaga, de 20 de marzo de 2007 (Sección Sexta); SAP Zaragoza , de 11 de abril de 2006 ; SAP Pontevedra, 8 de marzo de 2006 ; SAP Málaga, de 21 de diciembre de 2005 ; entre muchas otras), cabe adelantar que procede desestimar dicha pretensión de la entidad demandante, al no poder configurarse en ningún momento la falta de licencia de primera ocupación como un incumplimiento contractual de la entidad demandada.

»En los contratos aportados (documentos n.º 2 y n.º 3) no se hace referencia alguna a tal circunstancia como obligación de la entidad vendedora, sin que pueda incluirse en la estipulación quinta, tal y como pretende la entidad demandante, por su simple interpretación literal ( artículo 1281 del Código Civil ). Y es que, como señala la jurisprudencia de nuestra llma. Audiencia Provincial, las posibles irregularidades en las que haya podido incurrir el Ayuntamiento de Marbella en la concesión de la licencia de primera ocupación no pueden afectar a la validez del contrato celebrado entre las partes, ni de las mismas puede colegirse incumplimiento contractual alguno por parte de la entidad vendedora, la cual, obtuvo en legal forma las licencias oportunas, restándole la de primera ocupación pese a acreditar haberla solicitado (documento n.º 13 de la contestación), no pudiéndosela hacer responsable de dichas posibles irregularidades administrativas, que aún están a falta de probar en esta litis -dado que podría entenderse concedida- y que por otra parte tendrían que ser declaradas como tales por los órganos administrativos o judiciales correspondientes. La estipulación quinta señala que se otorgará escritura cuando exista disponibilidad para proceder a la transmisión del inmueble, disponibilidad -se señala- que existirá una vez terminada la obra y obtenido el certificado final de la misma por los arquitectos directores, sin que se haga mención alguna a la necesidad de contar con la licencia de primera ocupación, y sin que pueda deducirse tal necesidad del tenor literal de dicha estipulación. De esta forma, el certificado final de obra se ha obtenido y no puede entenderse que exista causa para alegar un incumplimiento de la demandada por carecer de licencia de primera ocupación, dado que la redacción de la estipulación quinta viene referida a la entidad vendedora y al plazo para otorgar escritura pública y entregar, y no para la parte compradora, y menos aún a la vista de la solicitud de licencia de primera ocupación con anterioridad a la fecha de otorgamiento de escritura.

»Por ello, cabe concluir que la falta de licencia de primera ocupación, acreditada la terminación de la obra y las demás licencias (documentos n.º 3, 4 y 5 de la contestación), no es un incumplimiento de obligación alguna de la entidad vendedora, motivo por el que no puede exigirse el cumplimiento del mismo con dicho requisito, condición, obligación o presupuesto, debiendo cumplirse conforme al contenido obligacional perfeccionado entre las partes, respecto del cual -y reiteramos- no puede entenderse la obligación de contar con licencia de primera ocupación con anterioridad al otorgamiento de escritura y al pago del precio pactado. Cuestión distinta será que la no concesión de la misma pueda suponer en su día algún daño o perjuicio para la entidad actora o la puesta de manifiesto de alguna infracción legal o urbanística, circunstancia que le ampararía suficientemente para ejercitar las acciones legales oportunas.

»Tercero. La segunda cuestión que debe centrar esta litis es la determinación de la validez o no de la resolución realizada por la entidad demandada. Así, tal y como se ha acreditado documentalmente y se reconoce, la entidad demandada dio por resuelto el contrato comunicándoselo a la compradora el día 19 de diciembre de 2005, a través de burofax, de conformidad con la cláusula décima (2) del contrato.

»Por ello, si examinamos dicha cláusula, su mera literalidad, y la abundante -y no impugnada por ninguna de las partes- prueba documental, debemos concluir que la resolución acordada unilateralmente por la entidad vendedor es nula e ineficaz, al contravenir lo acordado contractualmente. Exige la cláusula décima para la resolución del contrato por no escrituración, que la compradora no compareciera a otorgar la correspondiente escritura pública, previa aviso de la parte vendedora con 20 días de antelación y en la Notaría que se designe. La compradora compareció en la Notaría, supuesto en el que no le sería aplicable la presente cláusula, pues alegó una causa, presuntamente de incumplimiento contractual, para oponerse a escritura. No obstante, y aun cuando se estimara que dicha comparecencia dado su resultado debería valorarse como una incomparecencia, la vendedora no actuó conforme a lo pactado, ya que tal y como consta en los documentos aportados el previo aviso que giró a la compradora no cumplió el plazo de 20 días que se estipulaba en la cláusula décima, tal y como \o acredita el documento n.º 10 de la contestación, fechado el 18 de noviembre de 2005, recibido el 21 de noviembre, y citado para acudir a la Notaría el 28 de noviembre. Por ello, no cumpliendo la condición estipulada, no procede la resolución por dicha falta de escrituración, sin que en el resto de requerimientos que manifiesta la demandada (documentos n.º 7, 8 y 9) se acredite el cumplimiento del previa aviso con diez días de antelación.

»Cuarto. Así las cosas, y declarando nula e ineficaz la resolución operada por la vendedora, conviene entrar en el examen de la posible resolución por la vía del artículo 1504 del Código Civil -señalada en la cláusula décima (1) del contrato-, en relación con el artículo 1124 del mismo texto legal , como hecho controvertido fijado por las partes en la audiencia previa.

»Señala la doctrina y la jurisprudencia que cuando se trata de bienes inmuebles el mecanismo de resolución de la compraventa tiene algunas facetas especiales, resaltadas por el artículo 1504 del Código Civil , según el cual en la venta de bienes inmuebles, aun cuando se hubiese estipulado que por falta de pago del precio en el tiempo convenido tendrá lugar de pleno derecho la resolución del contrato, el comprador podrá pagar, aun después de expirado el termino, ínterin no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial.

»Así, según reiterada doctrina jurisprudencia, de la que pueden citarse como exponentes, entra otras muchas, las SSTS de 9 de junio de 1992 , 17 de diciembre de 1992 , 24 de febrero de 1993 , 17 de mayo de 1994 , 10 de octubre de 1994 , 10 de junio de 1996 , 2 de septiembre de 1997 , y 30 de diciembre de 1997 , serán requisitos necesarios para su aplicabilidad los siguientes:

»1º) Que se trate de un contrato de compraventa de bienes inmuebles. Es preciso, en primer lugar, que el contrato sea propiamente de compraventa y no una figura contractual cercana al mismo, como puede ser la promesa de venta o la opción de comprar el cual además debe hallarse perfeccionado, aunque no consumado por la entrega de la cosa y del precio total pactado.

»2º) Que es indiferente que en el contrato de compraventa de bienes inmuebles en cuestión medie o no pacto comisorio, ya que, aunque el precepto del artículo 1504 prevé expresamente la posibilidad de que se hubiese estipulado que por falta de pago del precio en el tiempo convenido tendrá lugar de pleno derecho la resolución del contrato lo que equivale al llamado "pacto comisorio", no cabe duda que, en las mismas condiciones, será aplicable dicho precepto aun cuando no mediase tal pacto.

»3º) Que se produzcan las circunstancias de aplicabilidad del artículo 1124 del Código Civil , esto es:

»a) Que tenga lugar un verdadero y propio incumplimiento de la prestación principal del comprador de pagar el precio convenido.

»b) Que este incumplimiento sea imputable al comprador, lo que requiere no un simple retraso en el cumplimiento obligacional asumido, sino que es preciso que se patentice de forma indubitada la existencia de una voluntad manifiestamente deliberada y obstativa al cumplimiento, de manera que el hecho incumplidor ha de ser de tal entidad que impida el fin normal del contrato, frustrando las legítimas expectativas de la parte ( STS de 10 de octubre de 1994 ), aun cuando no sea precisa una voluntad dolosa o maliciosa en torno al incumplimiento ( SSTS de 31 de diciembre de 1993 y de 17 de mayo de 1994 ).

»c) Que, por su parte, el vendedor no haya incurrido en incumplimiento anterior de sus obligaciones, lo que le privaría de acción para reclamar con base en los artículos 1124 y 1504 del Código Civil .

»4º) Finalmente, es necesario que se haya requerido judicialmente o por acta notarial al comprador. La doctrina científica y la jurisprudencia han precisado que no se trata de un requerimiento de pago, lo que no tendría razón de ser, puesto que, una vez requerido el comprador, no tiene la posibilidad de pagar, sino, contrariamente, de un acto de comunicación o declaración de voluntad del vendedor dirigida al comprador por la que se le notifica, de manera formal, la decisión de aquel de tener por resuelto el contrato de compraventa, requerimiento que ha de ser practicado judicialmente (acto de conciliación) o en forma notarial, bien personalmente por el notario, bien mediante la entrega de cédula a un vecino o bien por carta certificada con acuse de recibo, pero siempre que se acredite que el mismo llegó a su destinatario ( STS de 17 de diciembre de 1992 ) o que no conste su falta de recepción ( STS de 24 de febrero de 1993 ).

»La doctrina jurisprudencial ha declarado igualmente que, para que la acción resolutoria por incumplimiento contractual pueda prosperar, lógicamente por aplicación del artículo 1124 del Código Civil , es preciso que por quien se ejercite se acredite en el proceso la concurrencia de los requisitos siguientes:

»1. La existencia de un vínculo contractual vigente entre quienes lo concertaron.

»2. La reciprocidad de las pretensiones estipuladas en el mismo.

»3. Que el demandado haya incumplido de forma grave las que le incumbían.

»4. Que semejante resultado se haya producido como consecuencia de una conducta obstativa de este que, de modo indubitado, absoluto, definitorio e irreparable la origine, actividad que, entre otros medios probatorios, puede acreditarse por la prolongada pasividad frente a los requerimientos de la otra parte contratante.

»5. Que quien ejercita la acción no haya incumplido las obligaciones que le concernían, salvo si ello ocurriera como consecuencia del incumplimiento anterior del otro ( SSTS de 21 de marzo de 1986 y de 29 de febrero de 1988 , entre otras).

»Así las cosas, de la valoración racional, conjunta y objetiva de la prueba practicada, no se ha acreditado expreso requerimiento judicial o notarial al comprador a fin de que atienda al pago de la suma que resta, una vez que no otorgó escritura, sin que pueda darse virtualidad como tal al acta notarial de manifestaciones recogida en el momento de negarse a otorgar escritura pública, pues no fue requerido expresamente de pago y dio por resuelto automáticamente el contrato. Motivos todos ellos por los que tampoco procede en este momento que opere resolución alguna del contrato.

»No pueden tenerse en cuenta las alegaciones realizadas por la entidad demandada en cuanto al objeto social de la compradora, alegaciones que exceden totalmente de los hechos controvertidos en esta litis y que en modo alguno revisten interés a la vista de los contratos perfeccionados entre las partes.

»Por todo lo expuesto, de la prueba practicada y en aplicación del contenido obligacional de los contratos suscritos entre las partes, de lo dispuesto en los artículos 1254 y ss., 1281 y ss., 1124 y 1504 del Código Civil , así como de la doctrina jurisprudencial más consolidada y reciente, procede estimar parcialmente la demanda en el sentido de declarar nula e ineficaz la resolución operada por la entidad vendedora, sin considerar que la licencia de primera ocupación sea una obligación exigible a la entidad vendedora.

»Quinto. Las costas procesales, a tenor de lo dispuesto en el artículo 394.2 LEC , dada la estimación parcial de la demanda, no procede imponerlas a ninguna de las partes»

TERCERO

La Sección 5.ª de la Audiencia Provincial de Málaga dictó sentencia de 3 de marzo de 2009, en el rollo de apelación n.º 512/08 , cuyo fallo dice:

Fallamos:

Que estimándose en su integridad el recurso de apelación formulado por la entidad Madrás, S.A., representada en esta alzada por el procurador Sr. Del Moral Palma, y desestimándose el recurso de apelación interpuesto por la mercantil Ribera de Guadalmina Siglo XXI, S.L., representada en esta alzada por la procuradora Sra. Garrido Sánchez, contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia n.º 5 de Marbella, debemos revocar y revocamos dicha resolución y en consecuencia, dejando sin efecto dicha resolución, debemos estimar y estimamos en su integridad la demanda entablada por la entidad Madrás, S.A., condenado a la mercantil Ribera de Guadalmina Siglo XXI, S.L., al cumplimiento de los contratos de compraventa suscritos entre las partes, previa obtención de la correspondiente licencia de ocupación y demás que procedan, dejando sin efecto la resolución contractual pretendida de contrario. Todo ello, con imposición a la demandada del pago de las costas causadas en la instancia, sin pronunciamiento sobre las ocasionadas en esta alzada».

CUARTO

La sentencia contiene los siguientes fundamentos de Derecho:

Primero. Por la entidad Madrás, S.A. se formuló demanda de juicio ordinario contra la entidad Ribera de Guadalmina Siglo XXI, S.L., reclamando que se declarase la validez del contrato de compraventa suscrito por las partes y que se condenase a la demandada a su cumplimiento, dejando sin efecto la resolución contractual pretendida de contrario, recayendo en la instancia sentencia parcialmente estimatoria de sus pretensiones. Por la representación procesal de ambas partes se interponen sendos recursos de apelación contra la mencionada resolución alegando, en esencia, error en la valoración de la prueba practicada, reproduciendo las alegaciones que formularon en la instancia.

Segundo. En este orden de cosas y examinada la prueba practicada en auto, queda acreditado que el día 1 de febrero del 2004, las partes suscribieron un contrato privado de compraventa, en virtud del cual la entidad demandada vendía a la actora dos viviendas en el Conjunto Residencial El Catorce, 1.ª fase, del conjunto edificatorio Ribera del Guadalmina, en cuya estipulación quinta se establecía que la escritura pública de compraventa se otorgaría en el plazo de 20 días siguientes a la notificación a la compradora de la disponibilidad para proceder a la transmisión del inmueble, que se entenderá existente una vez terminada la obra y obtenido el certificado final de la misma por la dirección facultativa, lo cual estaba previsto para el mes de julio del 2005. Emitido Certificado Final de Obras por la dirección facultativa con fecha 19 de julio del 2005, se formuló por la promotora solicitud de Licencia de Primera Ocupación ante el Ayuntamiento de Marbella con fecha 13 de septiembre siguiente, y no obtenida la misma, la Junta de Gobierno Local en sesión ordinaria celebrada el 12 de enero del 2006, acordó, entre otras cuestiones, denegar la Licencia de Primera Ocupación solicitada, suspendiendo la tramitación del expediente, quedando condicionada a la aprobación inicial del PGOU o a que recaiga resolución judicial sobre la misma. No obstante lo cual, por la entidad vendedora, Ribera de Guadalmina siglo XXI, S.L., se emplazó a la compradora para que compareciera el 28 de noviembre del 2005 ante el notario de Estepona Sr. García Urbano, a fin de otorgar las oportunas escrituras públicas de compraventa. La entidad compradora, Madrás, S.A., compareció en la fecha señalada en la referida notaría, no formalizándose dichas escrituras, al entender la compradora que la documentación relativa a las viviendas no estaba completa, al carecer estas de la preceptiva licencia de ocupación, emitiendo requerimiento notarial a la vendedora para que aportara la documentación completa de los inmuebles y así proceder al otorgamiento de las escrituras públicas de compraventa. Por su parte la vendedora remitió a la compradora una comunicación fechada a 19 de diciembre del 2005, en la que vista la falta de otorgamiento de escritura pública en la fecha señalada, daba por resueltos los contratos privados de compraventa reteniendo las cantidades recibidas a cuenta del precio total, en concepto de indemnización por los daños y perjuicios sufridos. Frente a ello, la entidad actora, como compradora, insta la presente acción interesando que se condene a la vendedora a cumplir los contratos suscritos, previa obtención de la oportuna licencia de primera ocupación y demás que correspondan, dejando sin efecto la resolución contractual pretendida de contrario.

Tercero. Cuando se trata de relaciones obligatorias sinalagmáticas, como es el caso, el artículo 1124 del Código Civil reconoce al contratante cumplidor la facultad de resolver la relación contractual, o bien la posibilidad de optar por exigir su cumplimiento si la otra parte no cumple lo que le incumbe. Se trata de un precepto aplicable a toda clase de contratos de los que nacen obligaciones recíprocas para las partes. El contenido del art. 1124 del Código Civil , responde a las facultades conferidas a una de las partes cuando previamente ha cumplido o está dispuesto a cumplir, y requiere la existencia, por la parte contraria, de un incumplimiento de las obligaciones que surgen del contrato. La cuestión litigiosa, a fin de determinar la resolución o vigencia de los contratos suscritos, viene referida al cumplimiento o incumplimiento por parte del vendedor de su obligación principal, cual es la falta de entrega efectiva de la vivienda en las condiciones necesarias para el uso de su destino, en cuanto que, aún a fecha de hoy, no consta que el Excmo. Ayuntamiento de Marbella haya expedido la tan repetida Licencia de Primera Ocupación, entendiendo la vendedora demandada que la falta de la misma no impide que la vivienda sea entregada y ocupada por los compradores, pues las obras de construcción están terminadas, tal y como se desprende de la Certificación Final de Obras que fue expedida en su día. La denominada licencia de primera ocupación o de primera utilización no tiene más finalidad que la de contrastar que se ha respetado en la realidad la licencia de construcción, de tal modo que supone comprobar si se han cumplido o no las condiciones establecidas en esta licencia de construcción y si el edificio reúne las condiciones idóneas de seguridad y salubridad y puede habilitarse para el uso a que se le destina. La citada licencia, además, aparece configurada como medio de acceso a los servicios del inmueble, y por tanto, de uso de la vivienda para el fin que le es propio. De lo expuesto se concluye por el tribunal que la licencia de primera utilización no se concede a un piso en concreto sino a la edificación, pero obviamente es el presupuesto indispensable para que el conjunto de viviendas que integran la nueva construcción puedan ser utilizadas y ocupadas por terceros y para poder conectarlas a las redes de suministro de agua, gas...; y que el obligado a solicitar dicha licencia es el titular de la licencia de obra, en este caso el promotor. Si la vivienda no dispone de la licencia, no puede ser objeto de uso u ocupación legal. El promotor (vendedor) fue quien asumió el compromiso con la Administración, y se libera del mismo mediante la ejecución fiel y cumplida de la obra ( STS 3-11-99 ). En este caso la Administración está obligada a expedir la licencia de primera ocupación, que no es por lo tanto de concesión discrecional, sin una actividad reglada, y que no se suple por el transcurso del tiempo ( SS Sala 3.º, S. 51, TSSS 18 jul. 1997 , 1 y 23 jun ., 20 oct . y 14 dic. 1998 ). La entidad vendedora, como promotora, no podía desconocer, ni lógicamente cabe suponer que desconocía, esta normativa de disciplina urbanística. Por consiguiente, a la entidad promotora le correspondía cumplir el compromiso administrativo -con el que nada tiene que ver los compradores-, gestionar la licencia de primera ocupación -como era su obligación como promotora y como vendedora-, y entregar la cosa en condiciones de ser utilizada para el uso o destino previsto -como era su obligación en virtud del contrato de compraventa.

Cuarto. Como ya dijera el TS en su ya antigua S 30 nov. 1984, «una cosa es la conclusión de la obra, que se acredita mediante la correspondiente certificación facultativa y otra muy distinta es el libramiento de la cédula de habitabilidad, que incumbe a la Administración y autoriza para usar el inmueble». En efecto, el mencionado certificado es requisito imprescindible para obtener la cédula de habitabilidad, la cual certifica de la habilidad y seguridad de la vivienda para su ocupación y permite obtener los suministros de agua y energía eléctrica (TSS 30 sep. 1987) pues como dijera la TSS 11 dic. 1995 «De nada sirve que se termine el edificio o que se le dote de mobiliario o que, incluso, se le entreguen los apartamentos si no van acompañados de sus correspondientes cédulas», continuando esta sentencia con que «la terminación material de la obra sin disponer de las licencias de habitabilidad y ocupación, significa que no puede considerarse cumplido por completo el contrato y la obligación de entrega». Por su parte, la TSS 22 dic. 1993, indica las distintas fases o etapas que se siguen -normalmente- tras la finalización de unas determinadas obras constructivas: certificación final de obra; licencia municipal de ocupación; cédula de habitabilidad; entrega de llaves y ocupación efectiva de la vivienda, precisando la TSS 21 jul. 1993 que es «obligación exclusiva de la promotora finalizar la obra de modo que reúna las características constructivas ofrecidas públicamente a los futuros compradores, conforme a lo establecido en los arts. 1091 , 1096 , 1101 , 1256 y 1258 CC y art. 8 Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios ». Obligación recordada en la AP Teruel S. 11 feb. 1998 en la que se indica que es la promotora, como persona jurídica que contrata la construcción y venta de las viviendas, la obligada a facilitar a los adquirentes la cédula de habitabilidad, realizando los trámites necesarios, entre los que se cuenta disponer previamente de la certificación final de obra. De lo expuesto, es fácilmente deducible que aunque es física o materialmente posible ocupar una vivienda antes de disponer de la cédula de habitabilidad, es esta y no el certificado de finalización de obra, lo que permite la ocupación efectiva de la vivienda pues sin ella no se puede solicitar los suministros de agua y electricidad, indispensables en la sociedad actual para vivir de forma mínimamente digna. En consecuencia, y como la vendedora demandada se obliga, no simplemente a terminar una obra en un plazo concreto, sino a «hacer entrega efectiva» de la misma a los compradores, debemos entender como fecha de efectivo cumplimiento de tal obligación contractual, la que figure en la cédula de habitabilidad, que como ya se ha dicho, aquí no consta que haya sido concedida.

Quinto. Dicha actitud vulnera el contenido de los artículos 1124 y concordantes del Código Civil referentes al contrato de compraventa de inmuebles. Surge la problemática planteada en el caso presente de la compraventa de un inmueble, de cuyo contrato se derivan obligaciones reciprocas para ambas partes contratantes que son, a tenor de los artículos 1445 , 1461 y 1500 del Código Civil , la de la entrega de la cosa por el vendedor y la del pago del precio por el comprador, si bien los contratantes, en uso de la libertad de pacto que reconoce el artículo 1255 del citado Código , pueden establecer obligaciones accesorias o complementarias que estimen convenientes a sus intereses o sujetar el cumplimiento de sus obligaciones principales a términos o condiciones. En el presente caso, si bien no existe un pacto expreso que obligue al vendedor a tramitar la tan repetida licencia de ocupación, es evidente, que en su obligación contractual de entregar el inmueble, se contiene que esta se haga en el sentido de servir para todos los usos que a la misma le son propios y que las actividades que en ésta se desarrollan sean perfectamente legítimas, debiendo de contar con todos los requisitos legales para su habitabilidad y el vendedor no ha entregado la cosa objeto del contrato tal y como se comprometió en las condiciones esenciales de uso, lo que justifica por tanto que el comprador inste el cumplimiento contractual a fin de proceder al otorgamiento de las correspondientes escrituras públicas. Frente a ello, la vendedora no puede oponer la resolución contractual que efectuó de forma unilateral, alegando el pretendido incumplimiento de la compradora al no elevar a públicos los contratos suscritos en tanto el vendedor no procediera a cumplir su obligación principal cual es la entrega de la cosa en condiciones de servir al uso de su destino. Pues, como ya dijimos, en las obligaciones bilaterales o recíprocas se parte de la base de que, quien reclame el cumplimiento haya cumplido con carácter previo y fielmente, frente a la contraparte que haya dejado de hacerlo, dado que, en otro caso, se vulneraría toda razón lógica-jurídica, yendo contra el principio de que lo pactado tiene fuerza de obligar entre las partes. Constituye un principio básico en materia contractual, aquel que niega al titular de una obligación recíproca que hubiera dejado de cumplir lo que a él le incumbía, reclamar a la contraria el cumplimiento. Así el vendedor no puede reclamar al comprador el otorgamiento de la escritura pública, hasta en tanto en cuanto no haya procedido a la entrega efectiva de las viviendas en los términos a los que venimos haciendo referencia. De manera que interpretando de manera racional y lógica el artículo 1124 del Código Civil , es necesario que el principio de reciprocidad en el cumplimiento de las obligaciones esté perfectamente caracterizado, por lo que al no haber obtenido el vendedor la licencia mencionada, siendo su fin la necesaria comprobación de que el edificio se acomoda a lo preceptuado en el proyecto que sirvió a su vez de base para la concesión de la licencia, lo que pone en duda de si el edificio se ha construido conforme al proyecto, es decir si reúne las características debidas, lo que podía causar al comprador diversos problemas o limitaciones en el uso de la vivienda comprada, es esta circunstancia la que determina el incumplimiento previo del vendedor, y faculta al comprador, cuyas obligaciones de pago no se han cuestionado, a exigir el cumplimiento del contrato en los términos pactados. Toda vez que, como ya se ha expresado, una cosa es la terminación de la obra, que coincide con la expedición de la certificación final a la que se refiere la cláusula contractual suscrita, y otra, la efectiva entrega de la vivienda en las condiciones de servir al uso de su destino, en cuyo caso es preciso que la misma obtenga la Licencia de Primera Ocupación. Razones más que suficientes para estimar el recurso de apelación entablado por la actora y desestimar, a su vez, el interpuesto de contrario por la entidad vendedora, y en consecuencia, proceder a la estimación íntegra de la demanda rectora de estas actuaciones.

Sexto. La estimación del recurso conlleva la estimación de la demanda, por lo que las costas causadas en la instancia deberán ser abonadas por la entidad demandada cuyas pretensiones han sido rechazadas, a tenor del artículo 394 de la LEC , todo ello, sin pronunciamiento sobre las ocasionadas en esta alzada, de conformidad con lo establecido en el artículo 398 de la LEC ».

QUINTO.- Contra la anterior sentencia ha interpuesto recurso de casación la parte demandada, Ribera de Guadalmina Siglo XXI, S.L.

El recurso se articula en torno a un único motivo, el cual se formula con la estructura propia de un escrito de alegaciones, aduciéndose en su fundamentación, en síntesis, lo siguiente:

Son hechos probados:

a) Que las partes suscribieron contrato privado de compraventa el 1 de febrero de 2004 en el que se estableció (estipulación quinta) que la escritura se otorgaría en los 20 días siguientes a la notificación a la compradora de la disponibilidad para proceder a la transmisión, la cual se entendía existente una vez terminada la obra y obtenida la certificación de final de obra expedida por la dirección facultativa, lo que estaba previsto para julio de 2005.

b) Que el certificado se expidió finalmente el 19 de julio de 2005.

c) Que la vendedora-promotora solicitó al Ayuntamiento de Marbella la licencia de primera ocupación el 13 de septiembre de 2005.

d) Que la promotora emplazó a la compradora para que compareciera el 28 de noviembre de 2005 ante notario.

e) Que Madrás compareció el día señalado pero se negó a escriturar al entender que la documentación solicitada no estaba completa, pues faltaba la correspondiente licencia de primera ocupación.

f) Que la vendedora remitió comunicación por burofax el 19 de diciembre de 2005 dando por resueltos los contratos con voluntad de retener las cantidades entregadas a cuenta del precio final.

g) Que la Junta del Gobierno Local, en sesión celebrada el 12 de enero de 2006, acordó denegar la licencia de primera ocupación suspendiendo la tramitación del expediente, quedando condicionada a la aprobación inicial del PGOU o a que recaiga resolución judicial sobre la misma.

Partiendo de tales hechos, el recurso se funda en las siguientes infracciones:

1.- Infracción del artículo 1281.1º CC , que establece la literalidad como criterio hermenéutico prevalente, por aplicación indebida en relación con el artículo 1091 CC y 1254 CC .

La sentencia aplica el 1124 CC para estimar en su integridad el recurso de apelación, pero realiza una interpretación contractual que vulnera los preceptos señalados. La sentencia no analiza la primera cuestión jurídica suscitada, cual era la necesidad o no de la licencia de primera ocupación para considerar cumplido el contrato, y además prescinde del carácter vinculante de lo pactado por las partes en la estipulación quinta, que por sus claros términos, debía interpretarse de forma literal.

Según dicha estipulación quinta, la disponibilidad del inmueble se debía entender que existía una vez terminada la obra y obtenido el correspondiente certificado de final de la misma, expedido por la dirección facultativa [se reproduce la citada cláusula]. Está fuera de toda duda, porque los términos del contrato son claros, que la disponibilidad de las viviendas para su entrega solo dependía de dicha certificación, no de la obtención de licencia de primera ocupación.

Pese a su tenor literal, la AP acudió a reglas interpretativas distintas, en contra de la jurisprudencia que obliga a estar preferentemente al sentido literal de los términos del contrato cuando son claros. Cita las SSTS de 23 de enero de 2003 , 18 de julio de 2002 , 12 de julio de 2001 y 13 de diciembre de 2001 .

Además de que la AP ha prescindido de la regla hermenéutica gramatical, no ha explicado que otra regla de interpretación ha seguido para concluir en el sentido de que la licencia de primera ocupación era obligatoria para tener por cumplido el contrato por la vendedora. Tan solo realiza una exposición de resolución del TS en el FD Cuarto.

Cita la STS de 30 de septiembre de 1997 .

Cita la STS de 11 de diciembre de 1995 .

Cita la STS de 22 de diciembre de 1993 .

Cita la STS de 21 de julio de 1993 .

En definitiva, la sentencia recurrida ha infringido la doctrina sobre la interpretación literal del contrato ( artículo 1281.1 CC ) cuando sus términos son claros y no dejan dudas sobre la intención de los contratantes, sin que haya lugar a acudir en ese caso a otras reglas de interpretación.

2.- Infracción del artículo 1256 CC por aplicación indebida en relación con el artículo 1254 CC y 1258 CC .

De los hechos probados resulta que el vendedor cumplió su obligación de entrega de la obra en tiempo y forma convenidos. La obra concluyó en julio de 2005, el certificado de final de obra se obtuvo el 19 de julio y se solicitó licencia de primera ocupación el 13 de septiembre de 2005.

El hecho de que la licencia se haya denegado o suspendido la tramitación de expediente hasta el nuevo PGOU son cuestiones ajenas al cumplimiento del contrato y además, posteriores al momento en que contractualmente podía exigirse la entrega mediante otorgamiento de la escritura pública de compraventa. El razonamiento por el que se permite a la parte compradora negarse a escriturar vulnera el artículo 1256 CC al dejar el cumplimiento del contrato a voluntad de una sola parte. También infringe ese precepto la interpretación según la cual incumbía al vendedor entregar la licencia de primera ocupación para responder a las exigencias del artículo 1258 CC . En ningún momento consta probado que las viviendas no estuvieran en disposición de ser entregadas en la fecha en la que acudió el comprador a la notaría, pues no hay constancia de ningún defecto constructivo. En consecuencia, al permitirle apartarse del contrato con la excusa de la falta de la licencia, que no era exigible, se dejó el cumplimiento del contrato en manos de su única voluntad. Fue correcta la decisión del Juzgado de entender que la falta de licencia no constituía un incumplimiento de obligación alguna a cargo de la parte vendedora, y que, por ello, no justificaba el que la parte compradora pudiera apartarse del contrato.

En suma, la sentencia del Juzgado acertó al distinguir dos acciones diferenciadas: la de cumplimiento de contrato, que debía ceñirse al sentido literal de sus términos, y la posible acción por daños, que nacería una vez entregadas las viviendas, en el supuesto de que las mismas presentaran alguna deficiencia constructiva que no las hiciera aptas para el fin al que habían sido destinadas.

3.- Infracción del artículo 1450 CC y los artículos 1450 CC , 1471 CC , 1500 CC y 1501 CC .

Estos preceptos establecen la obligatoriedad de pagar el precio una vez perfeccionado el contrato.

El comprador se ha opuesto a otorgar la escritura y con ello, se ha negado a pagar el precio restante. Esta conducta ha sido amparada por la AP al considerar que previamente había incumplido sus obligaciones la parte vendedora. Pero no fue así porque la negativa de la parte vendedora fue previa a conocer que se había denegado la licencia. El acuerdo de la Junta de Gobierno fue adoptado el 12 de enero de 2006, tiempo después de que se negara a escriturar en la notaría.

El comprador exteriorizó su voluntad obstativa a cumplir sus obligaciones, en concreto la de pagar el precio restante según lo pactado, al exigir a la contraparte una obligación que no figuraba en el contrato (la de entregar la licencia de primera ocupación), lo que podía justificar que pudiera legítimamente apartarse del mismo. De este modo la parte compradora incurrió en un incumplimiento que no puede calificarse de mero retraso, que por frustrar las legítimas expectativas de la parte vendedora recurrente, debería haber dado lugar a declarar correcta la resolución efectuada a instancias de esta parte.

En atención a lo expuesto el recurso debe ser estimado y debe dictarse nueva sentencia por la que se desestime la demanda.

Termina la parte solicitando de esta Sala « [...] dicte sentencia por la que, estimándolo, acuerde haber lugar a la casación y, en su virtud:

1.º Anule la sentencia recurrida de fecha 4 de marzo de 2009 en el proceso a que esta sentencia se refiere y, en sustitución de lo en ella resuelto,

2.º Acuerde la desestimación total de los pedimentos de la demanda interpuesta en su día por la mercantil Madrás, S.A., frente a la mercantil Ribera de Guadalmina Siglo XXI, S.L., que dio lugar al procedimiento ordinario 763/06 del Juzgado de 1ª Instancia n.º 5 de Marbella, con imposición de las costas de la instancia y casación a la mercantil demandante».

SEXTO.- Mediante auto dictado el día 13 de abril de 2010 se acordó admitir el recurso de casación al amparo del artículo 477.2.2.º LEC , por razón de la cuantía.

SÉPTIMO.- La parte recurrida Madrás, S.A. ha presentado escrito de oposición con base en las alegaciones siguientes:

1.- Motivo primero.

La parte vendedora tiene la obligación de cumplir con todo lo pactado, y ello supone que la entrega de los inmuebles debe ser no meramente material sino con todos los requisitos legales, a fin de que puedan hacer uso y disfrute de las mismas sin impedimento alguno y de acuerdo al fin a que se destinan.

Cuando la parte vendedora requirió a la compradora falseó la realidad porque no estaba en disposición de entregar la licencia de primera ocupación y de otros requisitos necesarios para dotar de suministros esenciales a las viviendas. Además, cuando en los contratos se establece que quedan a cargo de la parte vendedora todos los permisos y licencias está claro que se comprende la de primera ocupación. Concurrían problemas de infraestructuras, que debían ser resueltos por la promotora y que sin duda afectaban al cumplimiento del contrato. Además, si el comprador ocupa la vivienda sin licencia puede incurrir en responsabilidad y el Ayuntamiento puede suspender su uso. La no concesión de la licencia solo podía ser imputable a la actividad de la entidad vendedora. La decisión de la AP se apoya en un minucioso examen de la prueba practicada, que demuestra que ni entonces ni aun hoy las viviendas cuentan con licencia de primera ocupación, que es un presupuesto indispensable para su ocupación legal. La interpretación del contrato fue correcta pues al existir dos intenciones diferentes debía superarse la regla subjetiva y acudir a una interpretación objetiva, en atención a los principios de confianza, buena fe y auto-responsabilidad.

2.- Motivo segundo.

El recurrente insiste en las mismas argumentaciones del motivo primero, tendentes a demostrar que ha cumplido lo pactado por no haber sido objeto de controversia la existencia de defectos constructivos o problemas que impidan la obtención de la licencia. Pero se equivoca porque el hecho de que el Ayuntamiento de Marbella no la haya concedido evidencia un claro problema constructivo. Hacemos nuestras las alegaciones contenidas en los FD cuarto y quinto de la demanda hoy recurrida, y las sentencias del TS citadas. La obligación de entrega no puede entenderse cumplida por completo sin la cédula de habitabilidad y ocupación.

Cita y extracta la STS de 21 de julio de 1993 .

Como la constructora vendedora demandada se obligó no solo a terminar la obra en un tiempo sino a hacer entrega efectiva de la misma, debemos entender que la fecha de efectivo cumplimiento es el que figure en la cédula de habitabilidad, que aquí no consta concedida.

El incumplimiento del vendedor justifica que el comprador inste la resolución o el cumplimiento, como aquí ocurrió.

3.- Motivo tercero.

De nuevo se insiste en que el vendedor ha cumplido sus obligaciones cuando no es cierto. Y sobre esta base incierta aduce que es el comprador el que ha incumplido su deber de pagar el precio aplazado. Esta cuestión ha sido bien resuelta por la AP en el FD Quinto de la sentencia recurrida (que se extracta) según el cual el vendedor no estaba en disposición de exigir el cumplimiento del comprador en tanto en cuanto no hubiera cumplido su deber de entrega efectiva de las viviendas. Consta acreditado que cuando se requirió a la compradora para que acudiera a la notaria a escriturar faltaba la licencia de primera ocupación, de manera que si aquella se negó a otorgar escritura y a pagar el precio restante fue porque existía una justificación: el previo incumplimiento de la parte vendedora. La parte compradora solo ejercitó su derecho a no cumplir sus obligaciones mientras no constase el cumplimiento de la parte vendedora de las suyas, comprometiéndose a otorgar escritura y abonar el precio restante en cuanto la vendedora le hiciera entrega de las licencias y documentos que faltaban y que se necesitaban para una ocupación y uso adecuados de los inmuebles.

Cita los artículos 1 , 5 y 9 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre , reguladora de la Ordenanza de la Edificación, que imponen a la parte vendedora-promotora la entrega de la documentación a los usuarios, entre ella las licencias y autorizaciones administrativas para su legal ocupación.

Cita el artículo 169 de la Ley 7/2002, de 18 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía , en cuanto a la necesidad de las licencias urbanísticas municipales.

Dado que el vendedor no ha cumplido su obligación no puede prosperar este motivo en el que se pretende exigir el cumplimiento de la obligación del comprador de pagar el precio.

En materia de costas la sentencia recurrida si es errónea porque no las impone a pesar de estimar íntegramente el recurso de la parte demandante y de desestimar completamente el de la demandada. El artículo 398 LEC obligaba a imponer las costas a la parte que vio rechazada sus pretensiones, lo que no hizo la AP sin razón aparente.

Termina la parte recurrida solicitando de esta Sala: «[...] dictar sentencia concorde con las peticiones que tenemos formuladas, no dando lugar a la casación impetrada por el recurso y, en definitiva, refrendando la sentencia de Málaga atacada, en todo caso con los pertinentes pronunciamientos y determinación preceptiva de las costas a cargo de la contraparte, pues a pesar de que se han dictado sentencias anteriores, tanto del Juzgado como de la Audiencia, desestimatorias de su pretensión, sigue insistiendo, ocasionando con ello a esta parte un evidente perjuicio económico».

OCTAVO

Para la deliberación y fallo del recurso se fijó el día 27 de febrero de 2013, en el que tuvo lugar.

NOVENO

Por su importancia para el recurso, se reproduce el tenor literal de la estipulación quinta que figura en los contratos privados de compraventa de 1 de febrero de 2004.

Quinta. Escritura pública y entrega.

A tenor de lo dispuesto en los art. 1279 y 1280 del Código Civil , la escritura pública de compraventa será otorgada ante el Notario que libremente se designe, siendo el plazo de otorgamiento el de 20 días contados desde que sea notificada por la parte vendedora a la compradora, la disponibilidad para proceder a la transmisión del inmueble. La disponibilidad se entenderá que existe, una vez terminada la obra y obtenido el certificado final de la misma por los Arquitectos Directores, el cual está previsto para el mes de julio de año 2005, salvo causas técnicas, administrativas o judiciales ajenas a la voluntad de la parte vendedora o fuerza mayor tales como: fenómenos atmosféricos que retrasen o dificulten los trabajos, huelgas y problemas laborales, catástrofes naturales, retrasos en el suministro o entrega de materiales, demoras en la concesión de licencias municipales, imposibilidad jurídica y, en general, cualesquiera otras de análoga naturaleza análoga que no sean imputables a la actividad de la entidad vendedora, en cuyo caso la compradora acepta el retraso que se produzca. Se entenderá que las obras están terminadas con la expedición del certificado final por parte de la dirección facultativa.

»No obstante lo anterior, la compradora autoriza de forma expresa a la vendedora para que pueda, por razones técnicas, comerciales o por imposición administrativa o judicial, fundamentadas por la dirección facultativa, efectuar los cambios necesarios para el buen fin de la promoción que no supongan alteración sustancial en las características de las fincas adquiridas o en los materiales empleados en su construcción.

»La Sociedad Vendedora podrá exigir la aceptación de la vivienda y la formalización de la Escritura Pública tan pronto como la misma sea puesta a disposición del Comprador, obligándose este, en unidad de acto, a subrogarse, en su caso, en el préstamo hipotecario y a la entrega de las cantidades previstas para el momento de la entrega de llaves. Si el comprador no compareciese a firmar la Escritura en el plazo máximo de 20 días desde que la Sociedad Vendedora lo requiera para ello, se hará responsable de los daños y perjuicios que ello pudiera ocasionar a la Sociedad Vendedora, y especialmente, al pago de los intereses, comisiones y demás gastos que genere el préstamo hipotecario, todo ello sin perjuicio de las demás acciones que en derecho corresponden a la Sociedad Vendedora tendentes a la resolución del contrato o a exigir su cumplimiento.

»Excepcionalmente el comprador podrá designar la persona Física o Jurídica que estime conveniente a favor de la que podrá realizar la escritura de compraventa quien se subrogará en el comprador en todos los derechos y deberes que dimanan del presente contrato, asumiendo cualquier responsabilidad fiscal o de otra índole que pueda recaer por razón de la referida subrogación».

DÉCIMO

En esta resolución se han utilizado las siguientes siglas:

AP, Audiencia Provincial

CC, Código Civil.

FD, Fundamento de Derecho

LEC, Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil.

RC, Recurso de Casación

STS, sentencia del Tribunal Supremo (Sala Primera, si no se indica otra cosa).

SSTS, sentencias del Tribunal Supremo (Sala Primera, si no se indica otra cosa).

TS, Tribunal Supremo.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Juan Antonio Xiol Rios, que expresa el parecer de la Sala.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO

Resumen de antecedentes.

  1. El 1 de febrero de 2004 los aquí litigantes (Ribera de Guadalmina Siglo XXI, S.L., como vendedora y la entidad Madrás, S.A. como compradora) suscribieron dos contratos privados de compraventa de inmuebles en construcción cada uno de los cuales tenía por objeto una vivienda y su garaje anejo, todos ellos integrados en un conjunto residencial ubicado en el término municipal de San Pedro de Alcántara.

  2. En dichos documentos se estableció que la parte compradora debía abonar la parte aplazada del precio pactado en el acto de otorgamiento de la escritura notarial y entrega de la vivienda, a cuyo efecto también se estipuló que los inmuebles estarían disponibles para su entrega cuando la dirección técnica expidiese el correspondiente certificado final de obras, previsto para el mes de julio de 2005.

  3. El 19 de julio de 2005 se obtuvo el referido certificado, y la entidad vendedora solicitó al Ayuntamiento de Marbella la licencia de primera ocupación el 13 de septiembre de 2005.

  4. La licencia fue denegada por acuerdo de Junta de Gobierno Local de 12 de enero de 2006, que también acordó suspender la tramitación del expediente y condicionar su definitiva concesión a la aprobación inicial del PGOU o resolución judicial.

  5. Pese a la falta de licencia de primera ocupación la entidad vendedora requirió a la compradora para que compareciera ante notario el 28 de noviembre de 2005. La compradora compareció pero se negó a escriturar por la ausencia de aquella.

  6. Mediante burofax de 19 de diciembre de 2005 la parte vendedora comunicó su voluntad de resolver el contrato reteniendo las cantidades percibidas a cuenta del precio en concepto de indemnización. A esta pretensión se opuso la parte compradora, que requirió para que se entregara la documentación aludida con carácter previo a otorgarse escritura pública.

  7. La sociedad compradora demandó a la vendedora instando el cumplimiento de los contratos privados suscritos previa obtención por la demandada de la licencia de primera ocupación, y que se declarase nula y sin efecto la resolución contractual interesada de contrario.

  8. En su contestación la parte vendedora admitió la existencia de los contratos y las cantidades pendientes de pago, pero negó que la licencia de primera ocupación fuera condición indispensable para la escrituración y entrega de las viviendas por ser suficiente a tal fin con que hubiera finalizado la obra y se contara con el preceptivo certificado de final de obra. En consecuencia consideró que los contratos habían sido válidamente resueltos al ser la parte compradora la que había incumplido sus obligaciones.

  9. El Juzgado desestimó la demanda. Centró la controversia en determinar si la obtención de licencia de primera ocupación era requisito para el cumplimiento de los contratos suscritos, concluyendo en sentido negativo pues de la interpretación literal de la estipulación quinta no se desprendía que se hubiera pactado nada al respecto, encontrándose las viviendas en disposición de ser entregadas una vez finalizada la obra y obtenido el certificado de final de obra. Tras no apreciar incumplimiento imputable a la parte vendedora procedió a analizar la resolución contractual instada por esta, que declaró nula e ineficaz, de una parte, porque según lo pactado en la estipulación décima, era preciso que, una vez requerido por el vendedor, el comprador no acudiera ante notario, lo que sí había hecho, independientemente de que luego se negara a firmar por entender imprescindible la licencia de primera ocupación, y de otra parte, porque tampoco podía entenderse válida la resolución fundada en el impago del precio aplazado habida cuenta que había mediado el previo requerimiento notarial o judicial exigido por el artículo 1504 CC .

  10. La AP estimó en su integridad el recurso de Madrás, S.A. e hizo lo propio con su demanda, condenando a la vendedora al cumplimiento de los referidos contratos previa obtención de la licencia de primera ocupación, y dejando sin efecto la resolución instada. Las razones que sustentaron este fallo, fueron, en resumen, las siguientes: a) la licencia de primera ocupación constituye un presupuesto para el acceso a los servicios del inmueble, y por tanto, para el uso del mismo para el fin que le es propio, siendo así que en su ausencia la vivienda no puede ser objeto de uso ni de ocupación legal. Incumbe al promotor cumplir con el deber de gestionar su obtención a fin de que la vivienda se entregue en condiciones para ser usada; b) la conducta de la entidad vendedora encaja en el supuesto de incumplimiento del artículo 1124 CC , pues, aun a falta de pacto expreso al respecto, la gestión y obtención de la licencia formaba parte de sus obligaciones como forma de garantizar la entrega efectiva de la vivienda a fin de que pudiera servir para todos los usos a que se destina, lo que permite estimar la pretensión de cumplimiento interesada por la compradora, con imposición de las costas de la primera instancia a la demandada condenada.

  11. Contra esta última sentencia recurre en casación la parte vendedora. El recurso ha sido admitido por razón de la cuantía ( artículo 477.2.2.º LEC ).

SEGUNDO

Enunciación del motivo primero y único de casación.

El motivo, que se formula como si se tratase de un escrito de alegaciones, se subdivide en tres apartados, en cada uno de los cuales se invocan preceptos de diversa naturaleza. En síntesis, en su desarrollo se defiende que de la literalidad del contrato no resulta que la obtención de licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad fuera una obligación esencial a cargo del vendedor, siendo así que la ausencia de la misma no permite estimar la pretensión de cumplimiento instada en la demanda y sí, por el contrario, validar la resolución instada por la hoy recurrente por no haber cumplido la compradora con su obligación esencial de escriturar, pese a estar las viviendas contractualmente en disposición de ser entregadas, y por no pagar, en consecuencia, la parte de precio que fue aplazada.

El motivo ha de ser desestimado.

TERCERO

Resolución de contrato de compraventa por falta de licencia de primera ocupación.

  1. La STS de Pleno, de 10 de septiembre de 2012, RC n.º 1899/2008 , ha fijado doctrina general sobre los efectos resolutorios, por incumplimiento contractual del vendedor, de la falta de licencia de primera ocupación, con base en los siguientes criterios:

    (i) La falta de cumplimiento del deber de obtención de la licencia de primera ocupación por parte del promotor-vendedor no tiene, en principio, carácter esencial, salvo si se ha pactado como tal en el contrato o lleva consigo un incumplimiento esencial de la obligación de entrega del inmueble, según las condiciones pactadas en el contrato.

    (ii) Debe valorarse como esencial la falta de obtención de licencia de primera ocupación en aquellos casos en que las circunstancias concurrentes conduzcan a estimar que su concesión no va a ser posible en un plazo razonable por ser presumible contravención de la legislación y/o planificación urbanística, ya que en ese caso se estaría haciendo imposible o poniendo en riesgo la efectiva incorporación del inmueble al patrimonio del adquirente.

    (iii) De conformidad con las reglas sobre distribución de la carga de la prueba y el principio de facilidad probatoria, corresponde a la parte contra la que se formula la alegación de incumplimiento, es decir, a la parte vendedora (obligada, en calidad de agente de la edificación, a obtener la licencia de primera ocupación), probar el carácter meramente accesorio y no esencial de la falta de dicha licencia, demostrando que el retraso en su obtención no responde a motivos relacionados con la imposibilidad de dar al inmueble el uso adecuado.

  2. Esta doctrina, que resulta de aplicación al caso enjuiciado por más que la parte compradora haya optado por exigir el cumplimiento del contrato y no la resolución, ha sido plenamente respetada por la sentencia recurrida, que no incurre en las infracciones denunciadas y, por tanto, ha de ser confirmada.

    El intento de la parte recurrente de atacar la interpretación del contrato realizada en la instancia por apartarse de la literalidad de sus cláusulas no puede prosperar. Constituye doctrina constante que solo es posible revisar en casación la interpretación contractual sentada en la instancia cuando esta resulta ilógica o arbitraria y en este caso las conclusiones de la AP entran dentro de lo razonable. A esta conclusión se llega valorando que, en línea con lo afirmado por la sentencia recurrida en el FD Quinto y cuanto ha quedado dicho en los razonamientos precedentes, la falta de pacto expreso sobre el deber del vendedor de tramitar y obtener licencia de primera ocupación no es óbice, ni para considerarla dentro del elenco de obligaciones que le incumben, por tratarse de una obligación del vendedor que resulta del artículo 1258 CC , ni para atribuirle carácter esencial en orden a posibilitar el ejercicio de las acciones que el artículo 1124 CC atribuye a la parte perjudicada por el incumplimiento (en el presente caso, la acción de cumplimiento y no la resolutoria), porque a falta de pacto expreso sobre tal carácter esencial, este le viene dado por las singulares circunstancias fácticas concurrentes, que no cabe revisar en casación. En consecuencia, resulta intrascendente que el sentido literal de la estipulación quinta, aisladamente considerada, conduzca a entender que la disponibilidad de la vivienda no dependía de la obtención de la referida licencia de primera ocupación, pues su obtención y entrega, además de ser una obligación del vendedor inherente a la naturaleza del contrato compraventa que le obliga a la entrega efectiva y no meramente material de la cosa, también ha de valorarse en este caso como esencial, en atención a las circunstancias concurrentes. En este sentido, los hechos probados revelan que el Ayuntamiento de Marbella decidió en enero de 2006 denegar las licencias solicitadas y suspender la tramitación del expediente hasta la aprobación del PGOU o resolución judicial sobre la misma. Por tanto, (en ausencia de prueba de la vendedora en sentido contrario) no estamos ante un supuesto de simple demora o mero retraso en la concesión de la licencia por razones no imputables a la parte vendedora, que además no impida el uso de la cosa vendida (acceso a suministros), sino ante unas circunstancias que ponen en cuestión la viabilidad misma de su otorgamiento, por posible contravención de la normativa urbanística y por ende, ante situación de incertidumbre para la parte compradora respecto de la consecución del fin contractual (ocupación y disfrute de las viviendas adquiridas con arreglo a su uso y naturaleza) en la que, como concluyó la AP, no parece razonable exigirle el cumplimiento de su obligación de pago y en la que, por el contrario, sí resulta lógico condicionar el cumplimiento del comprador a que previamente lo haga la entidad vendedora recurrente.

CUARTO

Desestimación del recurso y costas.

La desestimación de su único motivo determina la del recurso, y, de conformidad con el artículo 398.1 LEC , se imponen a la parte recurrente las costas devengadas en el mismo.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.

FALLAMOS

  1. Declaramos no haber lugar al recurso de casación n.º 0873/2009, interpuesto por la representación procesal de, Ribera de Guadalmina Siglo XXI, S.L., contra la sentencia de 4 de marzo de 2009, dictada en grado de apelación, rollo n.º 512/2008, por la Sección 5ª de la Audiencia Provincial de Málaga , dimanante del juicio ordinario n.º 763/2006, del Juzgado de Primera Instancia n.º 5 de Málaga, cuyo fallo dice:

    Fallamos:

    Que estimándose en su integridad el recurso de apelación formulado por la entidad Madrás, S.A., representada en esta alzada por el procurador Sr. Del Moral Palma, y desestimándose el recurso de apelación interpuesto por la mercantil Ribera de Guadalmina Siglo XXI, S.L., representada en esta alzada por la procuradora Sra. Garrido Sánchez, contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia n.º 5 de Marbella, debemos revocar y revocamos dicha resolución y en consecuencia, dejando sin efecto dicha resolución, debemos estimar y estimamos en su integridad la demanda entablada por la entidad Madrás, S.A., condenado a la mercantil Ribera de Guadalmina Siglo XXI, S.L., al cumplimiento de los contratos de compraventa suscritos entre las partes, previa obtención de la correspondiente licencia de ocupación y demás que procedan, dejando sin efecto la resolución contractual pretendida de contrario. Todo ello, con imposición a la demandada del pago de las costas causadas en la instancia, sin pronunciamiento sobre las ocasionadas en esta alzada».

  2. No ha lugar a casar por el motivo formulado la sentencia recurrida, que resulta confirmada con este alcance.

  3. Se imponen las costas del recurso de casación a la parte recurrente.

    Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos Juan Antonio Xiol Rios. Jose Ramon Ferrandiz Gabriel. Antonio Salas Carceller. Ignacio Sancho Gargallo.Rafael Saraza Jimena.Sebastian Sastre Papiol. Rafael Gimeno-Bayon Cobos. Rubricado. PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Juan Antonio Xiol Rios, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.