STS 124/2013, 26 de Febrero de 2013

Ponente:JUAN ANTONIO XIOL RIOS
Número de Recurso:1888/2009
Procedimiento:CIVIL
Número de Resolución:124/2013
Fecha de Resolución:26 de Febrero de 2013
Emisor:Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil
RESUMEN

PROPIEDAD HORIZONTAL. GASTOS COMUNITARIOS. EXENCIONES. No se puede considerar que el silencio de la comunidad, que ha permitido que durante un tiempo los propietarios de los locales comerciales no hicieran frente a los gastos comunitarios en el modo fijado en los estatutos de la comunidad de propietarios, tenga la entidad necesaria para expresar un consentimiento dirigido a crear, modificar o extinguir un derecho, capaz de alterar el título o estatuto de la comunidad cuando para ello, resulta necesario un acuerdo unánime de la comunidad de propietarios. Se estima la casación.

 
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CONTENIDO

SENTENCIA

En la Villa de Madrid, a veintiséis de Febrero de dos mil trece.

Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los magistrados al margen indicados, los recursos extraordinario por infracción procesal y de casación que con el n.º 1888/2009 ante la misma penden de resolución, interpuestos por la representación procesal de D.ª Martina , aquí representada por el procurador D. Antonio de Palma Villalón, contra la sentencia de fecha 14 de mayo de 2009, dictada en grado de apelación, rollo n.º 363/2008, por la Audiencia Provincial de Asturias, Sección 7 .ª con sede en Gijón, dimanante de procedimiento de juicio ordinario n.º 761/2007, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia n.º 1 de Gijón. Habiendo comparecido en calidad de parte recurrida el procurador D. Gabriel de Diego Quevedo, en nombre y representación de la Comunidad de Propietarios de la CALLE000 n.º NUM000 de Gijón. La parte recurrida D. Abelardo no se ha personado ante esta Sala.

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO

El Juzgado de Primera Instancia n.º 1 de Gijón dictó sentencia de 11 de febrero de 2008 en el juicio ordinario n.º 761/2007, cuyo fallo dice:

Fallo.

Que estimando la demanda formulada por Dña. Martina y D. Abelardo , representados por el procurador D. Alfredo Villa Álvarez, contra la Comunidad de Propietarios de la CALLE000 N.º NUM000 de la localidad de Gijón, representada por su presidente Dña. Juana , representada asimismo por el procurador Dña. Beatriz Nosti García, debo declarar la nulidad del acuerdo de la comunidad demandada de fecha 21/5/2007, en los que se aprobaban las cuentas anuales de los años 2004 a 2006, y fijación de cuotas para el año 2007. Con expresa condena en costas a la demandada.»

SEGUNDO

La sentencia contiene los siguientes fundamentos de Derecho:

Primero.- Impugna el actor los acuerdos de la comunidad demandada de fecha 21/5/2007, en los que se aprobaban las cuentas anuales de los años 2004 a 2006 y se fijaban las cuotas del año 2007, en base a dos cuestiones, en las cuentas no se han incluido la contribución que le correspondía a los bajos comerciales, así como que se ha de distribuir la subvención que otorgó el Ayuntamiento por reforma de la fachada del edificio, sin tener en cuenta el modo en que se sufragó el gasto de la fachada de la comunidad demandada.

Segundo.- Frente a la demanda de contrario el demandado se opone alegando que existe un acuerdo de la comunidad (6/5/2005) en el que se establece que la aplicación de la subvención del Ayuntamiento otorgada para la reforma de la fachada, la cual resulta por importe de 4.253,66 €, se aplicará una vez que exista sentencia firme, que determine en qué forma debió de hacerse el pago por los comuneros de la reforma de fachada, y en función de la forma que se diga en la misma cuál es la distribución correcta, en caso de haber quórum se procederá al reparto de la misma manera en que debió de hacerse el pago, acuerdo no impugnado de contrario. Y respecto a la pretensión de que se incluyan a los bajos en los gastos de al comunidad, alega el demandado que desde siempre los bajos estuvieron excluidos de contribuir a los gastos de la comunidad excluyéndose asimismo a los bajos de la comunidad al coste de los gastos de administrador y del seguro de la comunidad en las juntas en que se acordaron implantar los citados gastos. Así como que por acuerdos de las juntas de propietarios de la comunidad de fecha 31/3/2004 y de 15/4/2004 se acordó que los gastos de la comunidad pasaran a efectuarse por coeficiente o cuotas de participación, sin pedirse ulteriores liquidaciones.

»Tercero.- Centrado el objeto de discusión en el presente juicio, en los términos antes descritos, se ha de poner de manifiesto que nuestro TS tiene declarado en su sentencia de núm. 1094/2004 (Sala de lo Civil, Sección 1.ª), de 16 noviembre que:

"El hecho de que durante siete u ocho años no hayan sido impugnadas las cuentas realizadas por la administración de la comunidad conforme a un sistema igualitario, en modo alguno significa que haya existido un acuerdo inequívoco de los copropietarios dirigido a modificar los estatutos que, como acto propio, sería vinculante para todos los que lo hubiesen adoptado.

En el caso que nos ocupa, como alega la comunidad demandada, solamente ha existido una tolerancia ante una práctica inadecuada, que, a lo sumo, únicamente puede determinar la pérdida del derecho a impugnar las cuentas anuales correspondientes a los ejercicios a que aquella ha afectado, las cuales, a tenor del coeficiente de participación en los gastos comunes que corresponde a la finca de la actora (16,35%), han debido ser ciertamente favorables a la misma pues dicha cuota superaba ostensiblemente a las de cualquiera de los demás propietarios.

En atención a cuanto queda expuesto ha de calificarse de correcta la conclusión del tribunal de apelación respecto a que el acuerdo que impugna la demandante se ajusta a lo prevenido en los estatutos de la comunidad en cuanto a distribución de gastos comunes, sistema que no puede entenderse dejado sin efecto por la práctica indebida a que nos hemos referido."

Asimismo la sentencia del Tribunal Supremo núm. 1139/2004 (Sala de lo Civil, Sección 1.ª), de 3 diciembre , declara:

"EL motivo segundo del recurso -al amparo del artículo 1692.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEG 1881\1) por transgresión de la doctrina jurisprudencial contenida en las SSTS de 22 de abril de 1974 , 2 de febrero de 1991 , 6 de julio de 1991 y 10 de marzo de 1993 ; en la STS de 22 de abril de 1974 consta que, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 9, regla 5.ª, de la Ley de Propiedad Horizontal, la primera pauta que ha de atenderse para la distribución de los gastos comunes es a la del coeficiente o cuota de participación, pero por acuerdo posterior puede alterarse y acomodarse, a tenor de lo dispuesto en el artículo 16 de la referida Ley , necesitándose la unanimidad o conformidad de todos los propietarios, y esa unanimidad o conformidad) puede prestarse mediante asentimiento expreso de los asistentes a la junta, o bien de manera tácita, y queda claro también en dicha sentencia que una vez adoptada una forma de distribución del presupuesto, bien por asentimiento expreso o bien de forma tácita, solo se podrá modificar, posteriormente, por acuerdo unánime de los propietarios; en la STS de 6 julio de 1991 se precisa sobre el artículo 9, regla 5, de la Ley de Propiedad Horizontal , que los propietarios tienen la obligación de contribuir a los gastos comunes con arreglo a las cuotas fijadas en el título, o a lo especialmente establecido al efecto, sin que por ello se vulnere ningún precepto imperativo de dicha Ley; en la STS de 2 de febrero de 1991 , se expresa que la solución, en sede de teoría general, de la cuestión que se plantea ha de venir dada por una doble consideración: 1.ª El sistema de distribución de los gastos generales que, en principio, ha de tener por base la cuota de participación fijada en el título constitutivo en régimen de propiedad horizontal, puede ser modificado por medio de los estatutos, en los que cabe establecer un régimen de participación distinto o incluso consignar ciertas exclusiones en favor de determinados elementos privativos y así se desprende del artículo 9.5 de la Ley de Propiedad Horizontal , cuando dice que cada propietario contribuirá a los gastos generales con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, y 2.ª, a dicho sistema estatutario de distribución de gastos habrá de atenerse la Comunidad en tanto no sea modificado por la misma con observancia de los requisitos legales establecidos en la norma primera del artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal de 1960 , que exige el acuerdo unánime de todos los propietarios que integran la comunidad para poder modificar las reglas contenidas en los estatutos; ya que, según denuncia, la sentencia de instancia ignora la mencionada jurisprudencia, que confirma la razón de la postura adoptada por la recurrente, se desestima porque, según dispone el artículo 9, regla 5.ª, de la Ley de Propiedad Horizontal , la forma de contribución a los gastos comunes es según la cuota de participación fijada en el título o a lo que especialmente se haya establecido, por lo que, en principio, todos los comuneros deben aportar conforme a su coeficiente, el cual, a veces, no coincide con su cuota de propiedad, pues caben reglas especiales para los gastos, que es precisamente «lo especialmente establecido» mencionado en el precepto, y que, en el caso debatido, se encuentran en los Estatutos, y aunque sea la Junta de Propietarios quien establezca un sistema singular para pagar determinadas partidas por conceptos de gastos o mantenimiento, ello supone una modificación estatutaria contraria a la Ley, susceptible de ser impugnada judicialmente para lograr la anulación del acuerdo, sin que la tolerancia de cuentas o presupuestos en juntas anteriores con un sistema de reparto diferente al que correspondía, en base a lo que especialmente se haya establecido en los estatutos, sea suficiente aceptación de hecho para evitar la impugnación de un acuerdo similar adoptado en una junta posterior.

La comunidad demandada sostiene que ha verificado una distribución del presupuesto desde que fue creada en el año 1990, que se lleva a efecto según las cuotas de participación fijadas en el título de constitución en régimen de propiedad horizontal, y cada año se ha aprobado por unanimidad, según se acordó en la primera junta hasta que, en 1997, doña Magdalena votó en contra de la misma por primera vez, de modo que cualquier cambio que se pretenda realizar de lo hasta ahora acordado había de ser aprobado por unanimidad, lo que no ha ocurrido en este caso, pero este planteamiento no sirve para el objetivo pretendido, pues el artículo 16.4 de la indicada Ley de Propiedad Horizontal establece que los acuerdos contrarios a las leyes o a los estatutos serán impugnables ante la autoridad judicial por cualquiera de los propietarios disidentes, para lo que, con indicación a su legitimación activa, basta que hayan salvado su voto en la Junta."

Asimismo la Sección 1.ª de nuestra Audiencia Provincial, en su sentencia de 04/11/2005, declara:

"Que los preceptos de la Ley de Propiedad Horizontal parten de la base de que la contribución a los gastos será con arreglo al coeficiente de participación (artículo 3 de la ley) o a lo especialmente establecido (artículo 9.1.e), bien sea en los estatutos o por acuerdo unánime de la comunidad en junta debidamente convocada al efecto. Es decir que el sistema legalmente establecido puede ser alterado pero para ello ha de llevarse a cabo la modificación del título constitutivo o los estatutos o decidirse por los propietarios en la forma antedicha. Lo que sucede es que, en ocasiones, el acuerdo se adopta por simple mayoría y se sana por caducidad al no impugnarse por ningún propietario. En esa situación no existía una postura unánime en las Audiencias sobre si para volver al sistema legal era necesario un acuerdo unánime o bastaba con mayoría simple, pero esa cuestión ha sido resuelta por el Tribunal Supremo en la sentencia de 16-11-2004 donde señala que es suficiente esta última, ya que debe entenderse que si no se han cumplido las formalidades establecidas en el artículo 17-1 de la Ley del acuerdo solo operará en relación con los gastos a que se refiere y para el periodo en que se determinó, pero no supone una modificación estatutaria ni del título constitutivo que siguen plenamente vigentes, máxime si, como sucede en el presente caso, no se planteó esta cuestión en el orden del día como tal."

En conclusión, este juzgador entiende que al no existir modificación del título constitutivo, ni existir estatutos que excluyan a los bajos comerciales del pago de los gastos de la comunidad a excepción de los que se enumeraran en los mismos estatutos, ni haberse fijado por la comunidad por unanimidad, excluir a los bajos del coste de los gastos comunes de la comunidad. A tenor del artículo 9.e) de la LPH , que establece el deber de los comuneros, incluidos los bajos de contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización, y que en las juntas indicadas por el demandado se acordó por la comunidad a principios del año 2004, distribuir los gastos de la comunidad por coeficientes, sin que conste en lugar alguno la exclusión de los bajos de la contribución a los gastos de la comunidad a excepción de los establecidos en el título constitutivo de la comunidad, en el que según el aportado por el actor a autos, se excluye a los bajos solo de contribuir a los gastos ordinarios u extraordinarios del portal, caja de escalera, ascensor, fachadas, salvo las de su propio local que serán de su incumbencia exclusiva. Es por ello que ha de ser así, por coeficientes y con las exclusiones antes descritas, en virtud de lo establecido en el artículo 9 de la LPH , y lo acordado por la comunidad a principios del año 2004 como se han de costear los gastos de la comunidad. Ya que en los acuerdos de la comunidad de principios del año 2004, de 31/3/2004 y de 15/4/2004 se acordó que los gastos de la comunidad pasaran a efectuarse por coeficiente o cuotas de participación, sin pedirse ulteriores liquidaciones, lo que significa a juicio de este juzgador, que la comunidad decidió hacer borrón y cuenta nueva, respecto al sistema utilizado con anterioridad al año 2004 respecto a la distribución de los gastos, sin exigir ulteriores liquidaciones por los periodos pasados, pero no se exime a la comunidad a partir de esa fecha de efectuar un sistema legal de distribución de los gastos, lo que no impide a los propietarios impugnar las liquidaciones o cuentas de la comunidad posteriores al año 2003. Sin que quede acreditado en autos que los bajos han sido excluidos del pago de los gastos de administrador y seguro, así como las tasas de alcantarillado y basura. A este respecto examinado las juntas de la comunidad en particular la de 7/4/2004, en la que se nombró el administrador, en la misma no se excluye a ningún propietario y en particular al de los bajos de este coste de administrador. Así en la reunión de 16/7/1990 en la que respecto al seguro comunitario no se excluye al bajo, pese a que no hayan sido convocados nunca a las juntas de propietarios ni hayan sido tenidos en cuenta hasta la fecha.

»Tercero.- [Cuarto] En lo que respecta a la distribución de la subvención municipal, la cuestión está resuelta por acuerdo de la comunidad no impugnado y firme en consecuencia, la comunidad deberá de estar y pasar por lo acordado en el citado acuerdo, de conformidad a lo establecido en el artículo 17 de la LPH , que establece que los acuerdos vinculan a la comunidad y sus propietarios. Es por ello que la distribución de la subvención del Ayuntamiento deberá de distribuirse en los términos que diga la sentencia firme que resulte del procedimiento de juicio ordinario 854/2004 del Juzgado de Primera Instancia de esta localidad en el que se analiza la forma de sufragar los gastos de rehabilitación de la fachada, todo ello en atención al acuerdo de la demandada de fecha (6/5/2005) en el que se establece que la aplicación de la subvención del Ayuntamiento otorgada para la reforma de la fachada, la cual resulta por importe de 4.253,66 €, se aplicará una vez que exista sentencia firme, que determine en qué forma debió de hacerse el pago por los comuneros de la reforma de fachada, y en función de la forma que se diga en la misma cuál es la distribución correcta, en caso de haber quórum se procederá al reparto de la misma manera en que debió de hacerse el pago, acuerdo no impugnado de contrario. Al determinarse en la citada sentencia la forma de contribución de los gastos de fachada.

»Cuarto.- [Quinto] En materia de costas siendo estimada la demanda, procede su imposición al demandado, máxime cuando a las partes se le puso de manifiesto en el acto de la audiencia previa el criterio de este juzgador, expresado en la sentencia respecto al modo de contribuir a los gastos de la comunidad.»

TERCERO

La Sección 7.ª de la Audiencia Provincial de Asturias, con sede en Gijón, dictó sentencia de 14 de mayo de 2009, en el rollo de apelación n.º 363/2008 , cuyo fallo dice:

Fallamos.

Se estima el recurso de apelación interpuesto por la Comunidad de Propietarios de la CALLE000 , núm. NUM000 de Gijón contra la sentencia dictada en los autos de juicio ordinario 761/07 del Juzgado de Primera Instancia número Uno de Gijón; resolución que se revoca para desestimar la demanda rectora de dichos autos, con expresa imposición de las costas de la primera instancia a la parte actora y sin expreso pronunciamiento sobre las de esta alzada.»

CUARTO

La sentencia contiene los siguientes fundamentos de Derecho:

Primero.- Frente a la sentencia de instancia se alza la comunidad demandada interesando su revocación a fin de que se desestime la demanda rectora de los autos, acogida en la recurrida y por ello declarando la nulidad del acuerdo aprobatorio de las cuentas comunitarias de los ejercicios 2004 a 2006 adoptado en la junta de 21 de mayo de 2007, a cuyo efecto alega la recurrente que el acuerdo impugnado se halla en sintonía con precedentes acuerdos comunitarios en los que se excluía a los bajos de la participación en determinados gastos y en lo que se refiere a la no distribución de la subvención para el arreglo de la fachada ello era consecuencia de un acuerdo de 21 de enero de 2005 en tal sentido, pues se había decidido dejar su importe como fondo de reserva.

Segundo.- Así centrados en esta alzada los términos del debate, en orden a su resolución debe recordarse que este tribunal tiene recordado, entre otras en su sentencia de 10 y 14 de septiembre de 2007 , que siendo cierto que el Tribunal Supremo en su sentencia de 16 de noviembre de 2004 declaró que el acuerdo por el que la comunidad decidió volver a un sistema de reparto por coeficientes, apartándose de una práctica que databa de siete u ocho años antes de repartirlo por partes iguales, es válida aunque no se hubiere adoptado por unanimidad, no lo es menos que en otra más reciente de 25 de abril de 2007 también consideró plena y definitivamente exigibles los coeficientes de participación asignados a los propietarios, no coincidentes. Con los señalados en el título, al haberse producido dicha asignación por el acto conjunto de todos los que entonces eran comuneros, al haber sido aplicados sin interrupción en todas y cada una de las juntas de propietarios celebradas, sin que por los comuneros se hubieren impugnado dichos extremos, por lo que el Alto Tribunal citado viene a admitir la posibilidad de que la comunidad pueda modificar válidamente el contenido del título constitutivo o de los estatutos sin necesidad de acuerdo expreso, mediante el mantenimiento, indiscutido y sostenido en el tiempo de unos determinados acuerdos que contradigan a aquel o que no se sujeten estrictamente a su contenido, razón por la cual como ya se resolvió en la citada sentencia de 14 de septiembre de 2007, esta Sección siguiendo la doctrina sentada en la referida sentencia del TS de 25 de abril de 2007 , adoptó el criterio de que no puede privarse de eficacia jurídica a las situaciones de hecho mantenidas prolongadamente en el tiempo y arropadas por reiterados acuerdos comunitarios no impugnados, "que proporcionan indudablemente confianza a los vecinos, y estabilidad a sus relaciones en el seno de la Comunidad, de modo que el ordenamiento jurídico no puede amparar a quien, en contra de sus propios actos, ha venido consintiendo durante largo tiempo una determinada situación" pues concurren todos los requisitos exigidos por la jurisprudencia para la aplicación de dicho principio general entre otras en sus SS del TS de 21 de abril de 2006 y 29 de enero de 2007 , ya que existe un acto que se pretende combatir, que fue adoptado libremente; un nexo casual entre el acto realizado y la incompatibilidad posterior; y que el acto sea concluyente e indubitado por ser expresión de un consentimiento dirigido a crear, modificar o extinguir algún derecho generando una situación desacorde con la posterior conducta del sujeto.

»Tercero.- Examinada la cuestión litigiosa a la luz de lo expuesto, y siguiendo el criterio establecido en las sentencias de referencia de esta misma Sección, el recurso debe ser acogido toda vez que lo actuado permite concluir que la exclusión de los bajos en el reparto de determinados gastos no fue algo nuevo que se llevara por primera vez a la junta de 21 de mayo de 2007, sino que ello era algo conocido y aceptado por los demandantes toda vez que en juntas precedentes de la comunidad ya se había excluido a los bajos de contribuir a los gastos pese a no existir previsión estatutaria, hasta el punto de que ni se les convocaba para las juntas, sin que se hubiere efectuado impugnación del acuerdo alguno al respecto, razón por la cual no puede darse por válida la pretensión de desconocer la existencia de tales acuerdos precedentes, y menos aún dar carta de naturaleza a la pretensión de ir contra los propios actos, a la vista de precedente criterio jurisprudencial.

Razonamientos los anteriores que son extensibles a la cuestión relativa a la distribución de la subvención toda vez que la apelante en su junta de 21 de enero de 2005, a la que asistió la parte actora, decidió no repartirla, dado que habría gastos, y dejarla en el fondo de reserva de la comunidad, por lo que la pretensión de la demanda de que fuera distribuida de manera equitativa, es decir, como el mismo criterio utilizado para el abono de las obras para las que fue concedida (rehabilitación de la fachada del inmueble comunitario), que fue el paritario, no puede ser tampoco acogida, toda vez que el referido acuerdo no fue impugnado por la parte demandante, lo que veda hoy pretender un cambio de dicho acuerdo, no ya porque se vaya contra los propios actos, sino por haber caducado la acción para ello a tenor de lo señalado en el art. 18 de la LPH .

En su consecuencia el recurso debe ser acogido para revocar la recurrida y desestimar la demanda.

»Cuarto.- El acogimiento del recurso para desestimar la demanda conlleva no se efectúe especial pronunciamiento sobre las costas de esta alzada, debiendo ser impuestas a la parte actora, las de la primera instancia con la desestimación de su demanda ( art. 394 en relación con el 398 de la LEC ).»

QUINTO

La parte actora formalizó recurso de casación y recurso extraordinario por infracción procesal. Por auto de 1 de febrero de 2011 se acordó la admisión del recurso de casación y la no admisión del recurso extraordinario por infracción procesal.

SEXTO

En el escrito de interposición del recurso de casación presentado por la representación procesal de D.ª Martina , se formula un motivo único que se introduce con la siguiente fórmula:

Motivo único. Infracción de los artículos 5 , 9 regla e ) y 17.1 LPH , del artículo 1255 CC y aplicación errónea de la doctrina de los actos propios

Considera el recurrente en síntesis que:

  1. La sentencia recurrida presenta interés casacional en su modalidad de oposición a la jurisprudencia del Tribunal Supremo, pues se opone a la jurisprudencia contenida en las sentencias de 16 de noviembre de 2004 , 3 de diciembre de 2004 que declaran que la comunidad de propietarios no puede modificar válidamente el contenido de los estatutos o del título constitutivo si no es mediante un acuerdo expreso que recoja la voluntad unánime de los copropietarios.

  2. También en estas sentencias, se declara que una práctica tolerada no puede entenderse como un acuerdo inequívoco de los copropietarios, capaz de configurarse como un acto propio que pueda alterar el título constitutivo o los estatutos de la comunidad.

  3. La aplicación de esta doctrina al caso que se examina, supone que el acuerdo adoptado por la comunidad el 21 de mayo de 2007, que aprobó las cuentas de los años 2004, 2005, 2006 y fijó las cuotas del año 2007, con exclusión total en la participación de los gastos del edificio, se opone a lo dispuesto en el título constitutivo de la comunidad, y por tanto es contrario a derecho, al vulnerar los artículo 5 , 9.1 , y 17.1 LPH .

SÉPTIMO

En el escrito de oposición al recurso de casación presentado, la representación procesal de la Comunidad de Propietarios de la CALLE000 n.º NUM000 de Gijón, se formulan en síntesis, las siguientes alegaciones:

  1. No existe vulneración de la jurisprudencia del Tribunal Supremo citada por el recurrente, pues no puede privarse de eficacia jurídica a las situaciones de hecho mantenidas en el tiempo.

  2. La doctrina de los actos propios tiene su fundamento en la protección de la confianza y el principio de la buena fe.

OCTAVO

Para la deliberación y fallo del recurso se fijó el día 14 de febrero de 2013, en que tuvo lugar.

NOVENO

En los fundamentos de esta resolución se han utilizado las siguientes siglas jurídicas:

CC, Código Civil

LEC, Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil.

LPH, Ley de Propiedad Horizontal.

RC, recurso de casación.

SSTS, sentencias del Tribunal Supremo (Sala Primera, si no se indica otra cosa).

STS, sentencia del Tribunal Supremo (Sala Primera, si no se indica otra cosa).

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Juan Antonio Xiol Rios, que expresa el parecer de la Sala.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO

Resumen de antecedentes.

  1. El Juzgado de Primera Instancia, estimó una demanda, por la que los propietarios de inmuebles situados en un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal solicitaron se declarara la nulidad del acuerdo por el que se aprobaban las cuentas de los años 2004, 2005 y 2006, el acuerdo aprobatorio de la previsión de ingresos y gastos, con fijación de nuevas cuotas para el ejercicio 2007, adoptados en la junta de 21 de mayo de 2007.

  2. Consideró, en síntesis, que el propietario del local comercial estaba exento de la contribución al sostenimiento del inmueble únicamente de los gastos recogidos en el título constitutivo, por lo que, si bien hacía tiempo que no participaba en gasto alguno, ello no equivalía a un consentimiento de la comunidad, por lo que la exención total permitida en los acuerdos impugnados, no era válida pues debía contar con el consentimiento unánime de los copropietarios.

    En cuanto al modo de repartir la subvención recibida del ayuntamiento para la reparación de la fachada del edificio, declaró que debería realizarse conforme resultara de los términos que estableciera la sentencia firme que pusiera fin al proceso iniciado para su determinación. En definitiva estimó la demanda y anuló los acuerdos de aprobación de cuentas en estos extremos.

  3. La Audiencia Provincial estimó íntegramente el recurso de apelación.

  4. En cuanto a la exención en la contribución a los gastos de la comunidad por parte del propietario del local comercial, tras apreciar que había sido largamente consentida en el tiempo por la comunidad de propietarios, señaló que se habían celebrado muchas juntas de propietarios sin que el titular del local hubiera sido siquiera citado para asistir, lo que impedía que se pudiera desconocer la existencia de los acuerdos adoptados en las juntas precedentes sin asistencia de este propietario que ni pagaba ni se le exigía el pago de las cuotas, por lo que la parte actora no podía actuar en contra de sus propios actos.

    Finalmente declaró, en cuanto al modo de distribución de la subvención recibida por el ayuntamiento para la rehabilitación de la fachada, que la comunidad de propietarios había tomado una decisión mediante acuerdo de los copropietarios en la junta de propietarios de 21 de enero de 2005, sin que la decisión alcanzada hubiera sido impugnada por la parte demandante dentro del tiempo fijado por la ley, por lo que la acción, respecto a esta cuestión, había caducado.

  5. La parte demandante formalizó recurso de casación y recurso extraordinario por infracción procesal. Solo se ha admitido el recurso de casación, formalizado al amparo del artículo 477.2.3. º

SEGUNDO

Enunciación del motivo único del recurso de casación.

El motivo único del recurso de casación se introduce con la siguiente fórmula:

Motivo único. Infracción de los artículos 5 , 9 regla e ) y 17.1 LPH , del artículo 1255 CC y aplicación errónea de la doctrina de los actos propios

Considera el recurrente en síntesis que la sentencia recurrida presenta interés casacional en su modalidad de oposición a la jurisprudencia del Tribunal Supremo, pues se opone a la jurisprudencia contenida en las sentencias de 16 de noviembre de 2004 , 3 de diciembre de 2004 que declaran que la comunidad de propietarios no puede modificar válidamente el contenido de los estatutos o del título constitutivo si no es mediante un acuerdo expreso que recoja la voluntad unánime de los copropietarios. También en estas sentencias, indica la parte recurrente, se declara que una práctica tolerada no puede entenderse como un acuerdo inequívoco de los copropietarios, capaz de configurarse como un acto propio que pueda alterar el título constitutivo o los estatutos de la comunidad. Concluye la parte recurrente que la aplicación de esta doctrina al caso que se examina, supone que el acuerdo adoptado por la comunidad el 21 de mayo de 2007, que aprobó las cuentas de los años 2004, 2005, 2006 y fijó las cuotas del año 2007, con exclusión total en la participación de los gastos del edificio del propietario del local, se opone a lo dispuesto en el título constitutivo de la comunidad, y por tanto es contrario a derecho, al vulnerar los artículo 5 , 9.1 , y 17.1 LPH .

El motivo debe ser estimado.

TERCERO

Propiedad horizontal: actos propios y normas imperativas. Modificación de estatutos

  1. La jurisprudencia en torno a la doctrina de los actos propios, cuya base legal se encuentra en el artículo 7.1 CC , con carácter general, exige la concurrencia de las siguientes circunstancias : i) que el acto que se pretenda combatir haya sido adoptado y realizado libremente; ii) que exista un nexo causal entre el acto realizado y la incompatibilidad posterior; iii) que el acto sea concluyente e indubitado, constitutivo de la expresión de un consentimiento dirigido a crear, modificar y extinguir algún derecho generando una situación desacorde con la posterior conducta del sujeto.

    A tenor del apartado e) del artículo 9 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal , constituye una de las obligaciones de los propietarios sometidos al régimen de la propiedad horizontal «Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización»

    Las sentencias citadas por el recurrente establecen en materia de propiedad horizontal que la tolerancia de la comunidad consistente en no exigir a determinados copropietarios que contribuyan al sostenimiento del inmueble en el modo previsto en las normas comunitarias, no supone un acto capaz de modificar el título constitutivo de la comunidad de propietarios.

    La jurisprudencia de esta Sala ha declarado además, de modo reiterado que la exención, en favor de algún copropietario de su participación en los gastos comunitarios debe ser aprobado de modo unánime en junta de propietarios ( SSTS 20 de febrero de 2012 [RC 1083/2009 ], 8 de noviembre de 2011, [RC 2207/2008 ]).

  2. La Audiencia Provincial ha mantenido que el hecho de que los demandados conocieran y aceptaran en juntas precedentes a la que ahora es objeto de impugnación que el propietario del local comercial no contribuía a los gastos comunitarios, pese a que la previsión estatutaria le eximía únicamente de su obligación de contribuir a determinados gastos, supone una pretensión contraria a los actos propios. Además argumenta que de la sentencia de esta Sala de 16 de noviembre de 2004 se desprende que es posible admitir una modificación de las cuotas de participación fijadas en los estatutos, pese a que no se haya consentido de modo unánime, cuando se haya mantenido de hecho, durante largo tiempo la eficacia de acuerdos en los que no se respete íntegramente el contenido de los estatutos en esta materia. Sin embargo, la sentencia citada resuelve desde el hecho acreditado de que en ningún extremo del acta figuraba un acuerdo que modificara los coeficientes de participación en los gastos fijados por el título constitutivo. Se insiste en ella que era necesario el consentimiento unánime de los copropietarios. En el caso que se examinaba la solución ofrecida por la sentencia de esta Sala que se cita como precedente, se centraba en la plena validez y ejecutividad de un acuerdo no impugnado sobre la participación de los comuneros en una serie de gastos pero sin que esto implicara una variación de los coeficientes de participación fijados en el título constitutivo

    En definitiva, conforme a la doctrina de esta Sala ya expuesta, no se puede considerar que el silencio de la comunidad, que ha permitido que durante un tiempo los propietarios de los locales comerciales no hicieran frente a los gastos comunitarios en el modo fijado en los estatutos de la comunidad de propietarios, tenga la entidad necesaria para expresar un consentimiento dirigido a crear, modificar o extinguir un derecho, capaz de alterar el título o estatuto de la comunidad cuando para ello, como se ha señalado, resulta necesario un acuerdo unánime de la comunidad de propietarios.

CUARTO

Estimación del recurso.

La estimación del recurso, exige casar la sentencia recurrida, lo que conlleva a estimar en parte el recurso de apelación, y a declarar la nulidad del acuerdo aprobatorio de las cuentas de los ejercicios 2004, 2005 y 2006, el acuerdo aprobatorio de la previsión de ingresos y gastos con fijación de nuevas cuotas para el ejercicio 2007, adoptados en la junta de 21 de mayo de 2007, en lo que respecta a la exclusión del local de negocio de la participación en los gastos comunes en un modo diferente al establecido en el título constitutivo o estatutos de la comunidad y a condenar a la comunidad de propietarios a rectificar las cuentas de los ejercicios de los años citados, así como la previsión de ingresos y gastos para el ejercicio 2007, incluyendo al propietario del local comercial, con arreglo a su cuota de participación y a lo previsto en el título y en los estatutos de la comunidad.

Según el artículo 487.3 LEC , cuando el recurso de casación sea de los previstos en el número 3.º del apartado 2 del artículo 477 LEC , si la sentencia considera fundado el recurso, además de casar en todo o en parte, la sentencia recurrida, declarará lo que corresponda según los términos en que se hubiere producido la oposición a la doctrina jurisprudencial o la contradicción o divergencia de jurisprudencia. De este modo se debe reiterar como doctrina jurisprudencial que la exención a favor de algún copropietario de su participación en los gastos comunitarios del modo previsto en los estatutos o en el título constitutivo requiere de su aprobación unánime en junta de propietarios.

QUINTO

Costas.

De conformidad con lo establecido en los artículos 394.1 y 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , no se imponen las costas causadas por este recurso sin que tampoco se impongan las de apelación ni primera instancia, pues tanto la demanda como el recurso de apelación ha sido en parte estimado.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.

FALLAMOS

  1. Declaramos haber lugar al recurso de casación interpuesto por D.ª Martina contra la sentencia dictada el 14 de mayo de 2009 en el recurso de apelación n.º 363/2008, por la Audiencia Provincial de Asturias, Sección 7 .ª, cuyo fallo dice:

    Fallamos.

    Se estima el recurso de apelación interpuesto por la Comunidad de Propietarios de la CALLE000 , núm. NUM000 de Gijón contra la sentencia dictada en los autos de juicio ordinario 761/07 del Juzgado de Primera Instancia número Uno de Gijón; resolución que se revoca para desestimar la demanda rectora de dichos autos, con expresa imposición de las costas de la primera instancia a la parte actora y sin expreso pronunciamiento sobre las de esta alzada.»

  2. Casamos la expresada sentencia, y estimando en parte el recurso de apelación declaramos la nulidad del acuerdo aprobatorio de las cuentas de los ejercicios 2004, 2005 y 2006, el acuerdo aprobatorio de la previsión de ingresos y gastos con fijación de nuevas cuotas para el ejercicio 2007, adoptados en la junta de 21 de mayo de 2007, en lo que respecta a la exclusión del local de negocio de la participación en los gastos comunes en un modo diferente al establecido en el título constitutivo o estatutos de la comunidad, y consiguientemente en la previsión de ingresos para el ejercicio 2007, y se condena a la comunidad de propietarios a rectificar las cuentas de los ejercicios de los años citados, así como la previsión de ingresos y gastos para el ejercicio 2007, incluyendo a los propietarios del local comercial con arreglo a su cuota de participación y a lo previsto en el título y en los estatutos de la comunidad.

  3. Reiteramos, como doctrina jurisprudencial que la exención a favor de algún copropietario de su participación en los gastos comunitarios del modo previsto en los estatutos o en el título constitutivo requiere de su aprobación unánime en junta de propietarios.

  4. No se hace especial pronunciamiento en cuanto a las costas.

    Expídase la correspondiente certificación a la referida Audiencia Provincial, con remisión de los autos y rollo de Sala en su día enviados.

    Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos Juan Antonio Xiol Rios. Jose Ramon Ferrandiz Gabriel. Antonio Salas Carceller Ignacio Sancho Gargallo.Rafael Gimeno-Bayon Cobos. Rubricado. PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Juan Antonio Xiol Rios, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.