STS 722/2008, 23 de Julio de 2008

Ponente:ROMAN GARCIA VARELA
Número de Recurso:32/2002
Procedimiento:CIVIL
Número de Resolución:722/2008
Fecha de Resolución:23 de Julio de 2008
Emisor:Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil
RESUMEN

Interés casacional. Contrato de arrendamiento de local de negocio. Cláusula según la cual el arrendatario no podrá practicar obras de clase alguna en el local, sin previo permiso por escrito de la propiedad o del administrador. Doctrina jurisprudencial relativa a que las obras que han de entenderse autorizadas en todo arrendamiento de local de negocio son las necesarias para la instalación, adaptación o acondicionamiento del local arrendado para poder servir al destino pactado. Local compuesto con un espacio diáfano con un lavabo en planta baja y un altillo. Ejecución de obras consistentes en la construcción de tabiques de obra en la planta baja y distribución de la misma en una entrada y tres despachos, ampliación y reforma del aseo, también del altillo con aumento de su superficie y división del mismo en varias dependencias con tabiques de ladrillo, reforma de las instalaciones de agua y desagües, actualización de la instalación eléctrica e instalación de megafonía, telefonía e informática. La doctrina jurisprudencial antes mencionada no es de aplicación al supuesto de autos, dada la magnitud y envergadura de las reformas realizadas, sin autorización de la propiedad.

 
ÍNDICE
CONTENIDO

SENTENCIA

En la Villa de Madrid, a veintitrés de Julio de dos mil ocho.

Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, constituida por los Magistrados indicados al margen, el presente recurso de casación, en interés casacional, interpuesto por "INFERMERÍA I GESTIÓ, S.L." contra la sentencia dictada en grado de apelación -rollo nº 29/2001-, en fecha 22 de octubre de 2001, por la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Tarragona, dimanante de autos de juicio de cognición seguidos con el número 121/00 ante el Juzgado de Primera Instancia nº 10 de Tarragona.

No se ha personado parte alguna en el presente rollo de casación.

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO

1º.- La Procuradora doña Mª Antonia Ferrer Martínez, en nombre y representación de doña Victoria, promovió demanda de juicio de cognición, turnada al Juzgado de Primera Instancia nº 10 de Tarragona contra "INFERMERÍA I GESTIÓ, S.L.", en la que, tras alegar los hechos y fundamentos de derecho que estimó de aplicación, suplicó al Juzgado: " (...) Dicte sentencia que verse sobre los siguientes extremos: 1º) Que se declare resuelto el contrato de arrendamiento del local a que se refiere el hecho primero de esta demanda suscrito en fecha 2 de agosto de 1999, entre doña Victoria y don Felix, en calidad de administrador de la demandada, "INFERMERÍA I GESTIÓ, S.L.", por la realización por parte de la arrendataria de obras inconsentidas en el local arrendado, y se condene a dicha parte demandada a dejarlo libre y expedito. 2º) Asimismo, se solicita en virtud de lo establecido en el artículo 30 de la LAU, en relación con el artículo 23.1 y 2 de la misma Ley, que la arrendataria reponga las cosas al estado anterior, dejando el local en el mismo estado en que se encontraba al ocuparlo. 3º) O, subsidiariamente a lo solicitado en el apartado 2º) anterior, se condene a la demandada a abonar a mi mandante el coste total de las obras necesarias para reponer el local a su estado original, coste a valorar pericialmente. 4º) Que se condene a la demandada al pago de las costas de este juicio".

  1. - Admitida a trámite la demanda y emplazada la demandada, la Procuradora doña Purificación García Díaz, en nombre y representación de "INFERMERÍA I GESTIÓ, S.L.", se opuso a la misma, y, suplicó al Juzgado: " (...) Dicte en su día sentencia por la que: Resolviendo la excepción planteada decline a favor del arbitraje la cuestión planteada con expresa imposición de costas a la parte actora. Subsidiariamente, para el caso que no resuelva la excepción planteada de conformidad con el criterio de esta parte: 1.- Desestime íntegramente la demanda, absolviendo a mi mandante de los pedimentos de la misma. 2.- Condene expresamente en costas a la parte demandante".

  2. - El Juzgado de Primera Instancia nº 10 de Tarragona dictó sentencia, en fecha 28 de noviembre de 2000, cuya parte dispositiva dice literalmente: "Desestimo la demanda interposada por Victoria contra "INFERMERÍA Y GESTIÓ, S.L." i absolc l'esmentada demanda de la pretensió deduida contra ella amb l'expresa imposició de les costes a l'actora".

  3. - Apelada la sentencia de primera instancia, y, sustanciada la alzada la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Tarragona dictó sentencia, en fecha 22 de octubre de 2001, cuyo fallo se transcribe textualmente: "Que estimando el recurso de apelación interpuesto por la representación de doña Victoria contra la sentencia dictada el 28 de noviembre de 2000 por el Juzgado número 10 de Tarragona, en autos de juicio de cognición número 121/00, revocamos dicha sentencia, estimando la demanda interpuesta por doña Victoria contra "INFERMERÍA I GESTIÓ, S.L.", con los siguientes pronunciamientos: 1º) Declaramos resuelto el contrato de arrendamiento del local descrito en esta sentencia, suscrito entre las partes el 2 de agosto de 1999, por la realización de obras inconsentidas por parte de la arrendataria. 2º) Condenamos a "INFERMERÍA I GESTIÓ, S.L." a dejar dicho local libre y expedito, y a reponer el mismo al estado en que se encontraba cuando lo ocupó, así como al pago de las costas de la primera instancia. No se realiza imposición de las costas causadas en esta alzada".

SEGUNDO

1º.- La Procuradora doña Purificación García Díaz, en nombre y representación de "INFERMERÍA I GESTIÓ, S.L.", mediante escrito de fecha 7 de noviembre de 2001, preparó ante la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Tarragona recurso de casación, en interés casacional, contra la sentencia dictada por la misma en grado de apelación, en el procedimiento de cognición interpuesto por doña Victoria contra "INFERMERÍA I GESTIÓ, S.L." ante el Juzgado de Primera Instancia nº 10 de Tarragona, sobre resolución contractual por obras supuestamente inconsentidas. Habiendo sido emplazada por la Sala el día 13 de noviembre de 2001, interpuso, en fecha 5-Des-2001, recurso de casación contra la referida sentencia, por el siguiente motivo: Al amparo del artículo 477.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por cuanto un mismo asunto ha sido resuelto judicialmente de manera contradictoria, dicho con los debidos respetos y en el estricto sentido del derecho de defensa, al no procederse a la aplicación de la pacífica jurisprudencia del Tribunal Supremo en relación al consentimiento implícito en relación con las necesarias obras de adaptación, reconocida en las SSTS de fechas 30 de mayo, 10 de noviembre y 29 de diciembre de 1995, 4 de julio y 20 de diciembre de 1991, 27 de abril de 1994 y 17 de abril de 1989, entre otras, y, terminó suplicando a la Sala : " (...) En su día previos los trámites reglamentarios, se dicte sentencia por la que se case y anule íntegramente la sentencia recurrida, estimando las pretensiones de esta parte, con arreglo al motivo expresado en el presente recurso, declarando la vigencia del contrato y la ausencia del motivo de resolución alegado".

  1. - Mediante Providencia, de fecha 10 de diciembre de 2001, la Audiencia Provincial de Tarragona (Sección Tercera) tuvo por interpuesto el recurso y acordó la remisión de los autos originales a la Sala Primera del Tribunal Supremo, habiéndose notificado la misma, el día 12 de diciembre de 2001, a los Procuradores personados de las partes.

  2. - No se ha personado parte alguna en el presente rollo de casación.

TERCERO

Recibidas las actuaciones y, tras los trámites oportunos, la Sala admitió el recurso por auto de fecha 17 de enero de 2006.

CUARTO

No siendo preciso practicar el traslado previsto en el art. 485 LEC 2000, al no haberse personado parte alguna en el presente rollo, la Sala señaló para su votación y fallo el día 3 de julio de 2008, en que tuvo lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. ROMÁN GARCÍA VARELA

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO

Son antecedentes necesarios para la resolución de este recurso de casación, que han sido declarados probados en la instancia, los siguientes:

  1. - El 2 de agosto de 1999, de una parte, como arrendadora, doña Victoria, y, de otra, como arrendataria, la entidad "INFERMERÍA I GESTIÓ, S.L.", suscribieron contrato de arrendamiento sobre el local sito en Tarragona, calle Prat de la Riba número 6, local número 8, en el interior de las denominadas "Galerías Minerva".

  2. - Dicho arrendamiento tenía un plazo de cinco años, con una renta de cincuenta mil pesetas mensuales, fijándose como destino del local el de "oficinas-actividad sector sanitario", y contenía como cláusula 15ª la siguiente previsión: "El arrendatario no podrá practicar obras de clase alguna en el local, sin previo permiso por escrito de la propiedad o del Administrador".

  3. - Poco tiempo después, la arrendataria encargó a diversos profesionales la realización de obras de reforma del local, que estaba compuesto en el momento de la firma del contrato por un espacio diáfano con un lavabo en planta baja y un altillo, y procedió a su ejecución, consistentes en la construcción de tabiques de obra en la planta baja para distribuir la misma en una entrada y tres despachos, ampliación y reforma del aseo, también del altillo con aumento de su superficie y división del mismo en varias dependencias con tabiques de ladrillo, reforma de las instalaciones de agua y desagües, actualización de la instalación eléctrica e instalación de megafonía, telefonía e informática.

  4. - No consta acreditado que la arrendataria hubiese solicitado autorización alguna a la propietaria, la cual, el 22 de diciembre de 1999, le remitió una carta para oponerse a la realización de las obras y con el requerimiento de su cese inmediato.

  5. - Según el documento remitido por la Dirección General de Recursos Sanitarios de la Generalitat de Cataluña, los centros de atención sanitaria de enfermería no disponen de normativa específica para su autorización; las consultas médicas o de enfermería no están obligadas a obtener previa autorización administrativa, dado que no se consideran centros sanitarios objeto de autorización, sino de ejercicio libre de una profesión.

SEGUNDO

Doña Victoria demandó por los trámites del juicio de cognición a "INFERMERÍA I GESTIÓ, S.L.", e interesó la resolución del contrato por la realización de obras inconsentidas en el local arrendado.

El Juzgado rechazó la demanda y su sentencia fue revocada en grado de apelación por la de la Audiencia.

"INFERMERÍA I GESTIÓ, S.L." ha interpuesto recurso de casación por interés casacional contra la sentencia de segunda instancia, que fue admitido por auto de esta Sala de 17 de enero de 2006, al haberse justificado el presupuesto de recurribilidad previsto en el artículo 477.2, de la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000 y concurrir los requisitos legalmente exigidos.

SEGUNDO

El motivo del recurso se refiere a que existe interés casacional para unificación de doctrina, por cuanto un mismo asunto ha sido resuelto judicialmente de manera contradictora al no procederse a la aplicación de la doctrina jurisprudencial relativa al consentimiento implícito en relación con las obras necesarias de adaptación en un arrendamiento de local de negocio, reconocida en las SSTS de 29 de diciembre de 1995, 10 de noviembre de 1995, 30 de mayo de 1995, 4 de julio de 1991, 20 de diciembre de 1991, 27 de abril de 1994, y 17 de abril de 1989, entre otras muchas, cuya divergencia se ha puesto igualmente de manifiesto entre el Juzgado y la Audiencia, que revocó la decisión apelada, referentes a la conceptuación jurídica de dicha posición de la jurisprudencia, recogida en sentencias como las referenciadas, en las que, en situaciones sustancialmente iguales por razón de los hechos, los fundamentos alegados y las pretensiones deducidas han determinado su aplicación; en efecto, con evidente contradicción con las SSTS indicadas, en su fundamento de derecho tercero, la sentencia impugnada mantiene, en primer lugar, que las obras concernientes a este procedimiento se encuadran entre las calificadas como modificativas de la configuración del local, de acuerdo con el artículo 117.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964, y también establece que no "plantea dudas la ausencia de autorización previa de la parte arrendadora para la realización de las obras, pues a pesar de las alegaciones, la demandada no ha acreditado en forma alguna que existiera tal autorización, y en este sentido, aunque afirma que se habló en el momento de la firma del contrato de la necesidad de reformar el local, la demandante niega este extremo en su confesión", y tacha de no necesarias las obras desarrolladas por la arrendataria para el fin de la actividad a realizar, y sólo considera como imprescindible la reparación del aseo; no obstante, ha desconocido las pruebas documentales aportadas y, especialmente, la pericial practicada por perito designado por insaculación, obrantes en autos y, asimismo, la reglamentación administrativa relativa a la actividad de centros sanitarios, y ha inaplicado la doctrina jurisprudencial por la cual se dispone que la autorización del arrendador es implícita cuando las obras estén destinadas a la adaptación, instalación o adecuación del local de negocio arrendado a la finalidad perseguida y contratada con dicho arrendamiento; en definitiva, no puede obviarse la doctrina de la Sala Primera del Tribunal Supremo cuando, de forma reiterada, ha proclamado que "las obras que han de entenderse autorizadas en todo arrendamiento de local de negocio son las necesarias para la instalación, adaptación o acondicionamiento del local arrendado para poder servir al destino pactado y ha de considerarse referida dicha autorización al tiempo de puesta en marcha del negocio, siempre que ello sea preciso para el desarrollo del mismo, pero sin que pueda en modo alguno estimarse indefinida la facultad del arrendatario de establecer o introducir en el local, durante la vida del contrato, cambios que afecten a la configuración del mismo sin autorización del dueño, a cuya soberanía sigue perteneciendo el conocerla o no, o, en su caso, sin la autorización judicial"; además, ha quedado probado en los autos que el estado preexistente en el que se encontraba el local no permitía la realización de actividad alguna, no sólo la negocial pactada en el contrato de arrendamiento, con el entendimiento de que las obras realizadas no sólo eran necesarias, sino imprescindibles para destinar el local al negocio pactado en el contrato- se desestima por las razones que se dicen seguidamente.

Como proclama la STS de 24 de junio de 1998, procede insistir en la reiteradísima doctrina jurisprudencial de que la casación no es una tercera instancia, ni permite volver a valorar la prueba y tampoco revisar los hechos: así, la STS de 25 de noviembre de 1997 resume esta doctrina: "el recurso de casación no es una tercera instancia y en el mismo no cabe volver a valorar el material probatorio (STS de 13 de mayo de 1997 ) ni revisar nuevamente la prueba, ni sustituir el criterio objetivo e independiente de la Audiencia por el subjetivo e interesado de la parte (STS de 5 de mayo de 1997 ) y, en definitiva, los hechos declarados acreditados en la instancia no son alterables en casación (STS de 5 de mayo de 1997 )", y las de 28 de enero y 2 de diciembre de 1997 reiteran: "la discusión sobre los hechos que estima acreditados la sentencia de instancia es algo vedado en casación como es sustituir al Tribunal de instancia en su función valorativa de la prueba, para obtener conclusiones distintas, haciendo de la casación una instancia (...)".

Por otra parte, esta Sala considera que, desde la aceptación de la doctrina jurisprudencial referente a la existencia de un consentimiento implícito por resultar necesaria la ejecución de las obras, mediante la instalación, adaptación o acondicionamiento del local arrendado con objeto de servir al destino pactado, esta posición no es aplicable al supuesto de autos, dada la magnitud y envergadura de las reformas realizadas, según se ha expresado en el apartado tercero del fundamento de derecho primero de esta sentencia, pues, sin discutir la procedencia de la separación de espacios, no era precisa tanta división de dependencias, ni su realización mediante la construcción de tabiques de ladrillo a través de obras fijas o de fábrica, pues bastaba la utilización de materiales que facilitaran su retirada o modificación según fuera conveniente.

La arrendataria aceptó una cláusula del contrato de arrendamiento según la cual no podía practicar obras de clase alguna en el local, sin previo permiso por escrito de la propiedad o del administrador, y no se comprende como efectuó las de la extraordinaria entidad reseñada, sin solicitar la autorización expresa de la arrendadora, e inclusive, si las estimaba imprescindibles para la explotación de su negocio, debió exigir anticipadamente la consignación de una estipulación en el contrato sobre este particular, lo que no efectuó.

Como señala la sentencia de instancia, es evidente que, terminado el arrendamiento, la arrendadora recuperaría la posesión de un inmueble con características distintas del que fue objeto de locación y, por ello poco apto para desarrollo de otras actividades propias de un local comercial sito en una galería comercial, cuya argumentación es aceptada por esta Sala.

TERCERO

Las costas se imponen a la parte recurrente de conformidad con lo establecido en los artículos 398 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español

FALLAMOS

Que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación interpuesto por la entidad "INFERMERÍA I GESTIÓ, S.L." contra la sentencia dictada por la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Tarragona en fecha de veintidós de octubre de dos mil uno.

Condenamos a la parte recurrente al pago de las costas causadas en ese recurso de casación.

Comuníquese esta sentencia a la referida Audiencia con devolución de los autos y rollo en su día remitidos.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos. ROMÁN GARCÍA VARELA; JOSÉ ANTONIO SEIJAS QUINTANA; IGNACIO SIERRA GIL DE LA CUESTA. Firmado y rubricado. PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Román García Varela, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.