STS 658/2012, 14 de Noviembre de 2012

PRIMERO .- 1.- El procurador don Guillermo Leal Aragoncillo, en nombre y representación de doña Julia , don Lorenzo y don Severiano interpuso demanda de juicio ordinario, contra Rabanella, S.L. y alegando los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando al Juzgado se dictara sentencia por la que: "... acogiendo íntegramente la pretensión que se deduce, contenga los siguientes pronunciamientos:

Declare la resolución válida y eficaz de la compraventa inmobiliaria, de fecha 30 de junio de 2005, operada en virtud y desde el requerimiento resolutorio efectuado notarialmente en fecha 10 de octubre de 2007.

Condene a la demanda a estar y pasar por tal declaración y a otorgar, en su caso, los instrumentos públicos necesarios para titular nuevamente la finca en el Registro de la Propiedad, libre de cargas, a favor de los actores.

Declare el derecho de la parte vendedora - los actores - a reservarse para sí el precio recibido como primer plazo en la compraventa resuelta, ascendente a SETECIENTOS VEINTIUN MIL DOSCIENTOS CATORCE EUROS CON CINCUENTA Y DOS CÉNTIMOS (72.214, 52 euros) de conformidad con la condición resolutoria y cláusula penal pactada en la estipulación del contrato.

Condene a la demandada a estar y pasar por tal declaración.

2. - El procurador don Pedro Garrido Moya, en nombre y representación de Rabanella, S.L., presentó escrito interponiendo declinatoria denunciando falta de competencia del Juzgado que actualmente está conociendo del asunto por entender que la cuestión planteada en la demanda corresponde al Juzgado de igual clase de Estepona partido judicial en que se encuentra la finca litigiosa y, acuerde la suspensión desde el momento de interposición de este escrito, del plazo para contestar a la demanda y el señalamiento para la vista de la medida cautelar 1478/2007.

   El procurador don Guillermo Leal Aragoncillo en nombre y representación de doña Julia , don Lorenzo y don Severiano , presentó escrito impugnando la declinatoria en base a los hechos y fundamentos de derecho que estimó pertinentes.

   Por auto de fecha 2 de abril de 2008, del Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Marbella , se rechaza la alegación de falta de competencia territorial de este tribunal para conocer del asunto reseñado en los antecedentes de esta resolución, para cuya decisión se declara expresamente competente. Se alza la suspensión del plazo para contestar la demanda.

   El procurador don Pedro Garrido Moya, en nombre y representación de Rabanella, S.L. presentó escrito contestó a la demanda exponiendo los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando al Juzgado se resuelva y acuerde:

   1. DESESTIMAR íntegramente la demanda, junto con los pronunciamientos que le fueren inherentes, declarando la nulidad, invalidez o ineficacia de la resolución contractual instada por la actora con base en las excepciones: Exceptio non adimpleti contractus, o Exceptio non rite adimpleti contractus, dado que no cabe instar la resolución por parte de quien previamente no ha dado cumplimiento a lo quedó obligado en el contrato, CONDENANDO a la actora a estar y pasar por dicha declaración.

   2. Alternativamente a la anterior, para el caso que no fuese estimada, que se ACUERDE acoger y declarar, junto con los pronunciamientos que fueren inherentes, la eficacia de la cláusula rebus sic stantibus , con el objeto de que el contrato de compraventa de fecha 30 de junio de 2005 sea judicialmente revisado en el sentido de adecuar y adaptar, conforme a los principios de equidad, el precio de venta de la finca a las actuales condiciones de ordenación urbanística de la parcela (aprovechamiento y densidad) por diferir estas condiciones de las que inicialmente constaban en la Ficha Urbanística que se unió en su día a la escritura pública del contrato, CONDENANDO a la actora a estar y pasar por dicha declaración.

   3. Alternativamente a las peticiones anteriores, para el caso que no fuese estimada ninguna de ellas, que se ACUERDE acoger y declarar, junto con los pronunciamientos que fueren inherentes, la situación de incumplimiento contractual de la actora con causa aliud pro alio , CONDENANDO a la actora a estar y pasar por dicha declaración, debiéndose simultáneamente las partes, en virtud de la resolución del contrato que se insta, devolver íntegramente las prestaciones que uno del otro haya recibido.

   4. Alternativamente a las peticiones anteriores, para el caso que no fuese estimada ninguna de ellas, que se ACUERDE DECLARAR, junto con los pronunciamientos que le fueren inherentes, la nulidad invalidante del consentimiento prestado por el comprador y/o por falta o carencia de objeto del contrato CONDENANDO a la actora a estar y pasar por dicha declaración, debiéndose simultáneamente las partes, en virtud de la nulidad del contrato que se insta, devolver íntegramente las prestaciones que uno del otro haya recibido.

   5. Alternativamente a las anteriores peticiones, para el caso que ninguna de ellas sea estimada, que SE ACUERDE EN EQUIDAD conforme establece el art. 1154 y el 3.2 del Código Civil , la judicial moderación de la Estipulación Tercera del contrato de compraventa que prevé "la pérdida por la parte compradora de la totalidad del precio entregado", y, tras declarar y fijar económicamente su moderación, junto con aquellos pronunciamientos que le fueren inherentes, CONDENE a la actora a estar y pasar por la misma.

   6. En todo caso, se CONDENE a la actora con la imposición de las costas.

   El Juzgado de Primera Instancia núm. 6 de Marbella, por auto de fecha 9 de mayo de 2008 , se tuvo por comparecido al procurador don Pedro Garrido Moya en nombre y representación de RABANELLA, S.L. y por contestada la demanda en el proceso. Se inadmite la reconvención formulada por dicha parte demandada frente a la parte actora.

3. - Previos los trámites procesales correspondientes y práctica de la prueba propuesta por las partes y admitida, el ilmo. sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia número 6 de Marbella, dictó sentencia con fecha 4 de febrero de 2009 , cuya parte dispositiva es como sigue: FALLO: "...Que debo estimar y estimo parcialmente la demanda formulada por el procurador don GUILLERMO LEAL ARAGONCILLO, en nombre y representación de DOÑA Julia , DON Lorenzo y DON Severiano ; contra RABANELLA, S.L., declarando resuelto el contrato de compraventa celebrado entre las partes el día 30 de junio de 2.005 condenando a la demandada a estar y pasar por tal declaración y a otorgar, en su caso, los instrumentos públicos necesarios para titular nuevamente la finca en el Registro de la Propiedad, libre de cargas, a favor de los actores, y desestimando el resto de pretensiones ejercitadas en la demanda.

   Cada parte deberá abonar las costas ocasionadas a su instancia y, en su caso, las comunes por mitad".

   SEGUNDO .- Interpuesto recurso de apelación por las representaciones procesales de la parte demandante y demandada, la Sección 5ª de la Audiencia Provincial de Málaga, dictó sentencia con fecha 25 de febrero de 2010 , cuya parte dispositiva es como sigue: FALLAMOS: ..." Se estima el recurso de apelación formulado por el Procurador don Guillermo Leal Aragoncillo, en nombre y representación de don Severiano , don Lorenzo y doña Julia , y se desestima el recurso de apelación formulado por el procurador don Pedro Garrido Moya, en la representación que ostenta de la entidad Rabanella, S.L., contra la sentencia dictada en fecha 4 de febrero de 2009 por el Juzgado de Primera Instancia nº 6 de los de Marbella , en los Autos Civiles de juicio ordinario núm. 1477/07, y en su consecuencia se revoca la sentencia cuyo fallo queda del tenor literal siguiente:

   Se estima íntegramente la demanda formulada por el procurador don Guillermo Leal Aragoncillo en nombre y representación de don Severiano , don Lorenzo y doña Julia , contra la entidad Rabanella, S.L., Y EN SU CONSECUENCIA:

   1. ).- Se declara válida y eficaz la resolución de la compraventa inmobiliaria de fecha 30 de junio de 2005, operada en virtud y desde el requerimiento resolutorio de fecha 10 de octubre de 2007.

   2. ).- Se condena a la entidad Rabanella, S.L. a estar y pasar por esta declaración y a otorgar, en su caso, los instrumentos públicos necesarios para titular nuevamente la finca en el Registro de la Propiedad, libre de cargas, a favor de los actores.

   3. ).- Se declara el derecho de los demandantes a reservarse para sí el precio recibido como primer plazo de la compraventa resuelta, ascendente a SETECIENTOS VEINTIUN MIL DOSCIENTOS CATORCE EUROS CON CINCUENTA Y DOS CENTIMOS (721.214,52 EUROS) de conformidad con la condición resolutoria y cláusula penal pactada en la estipulación tercera del contrato.

   4. ).- Se imponen a la entidad Rabanella, S.L. el abono de las costas causadas en aquella instancia.

   Y todo ello, sin hacer especial imposición de las costas originadas en esta alzada con ocasión del recurso de apelación formulado por don Severiano , don Lorenzo y doña Julia ; e imponiendo expresamente a la entidad Rabanella, S.L. el abono de las costas procesales ocasionadas con motivo del recurso de apelación por ella interpuesto".

   TERCERO .- 1.- Contra la expresada sentencia preparó y después interpuso recurso extraordinario por infracción procesal y recurso de casación la representación procesal de Rabanella, S.L. El recurso extraordinario por infracción procesal , lo argumentó en los siguientes MOTIVOS :

   Primero.- Infracción procesal respecto a la falta de valoración de la prueba, exhaustividad, congruencia y motivación acerca de la permanencia de los arrendatarios en la finca objeto de la compraventa

   Segundo.- Infracción respecto a la falta de valoración de la prueba y la inmotivada, incongruente y dispar interpretación - entre ambas sentencias - acerca de los términos y condiciones pactadas en el contrato.

   Tercero.- Infracción por falta de valoración de la prueba, exhaustividad, congruencia y motivación de las sentencias acerca de la cuenta y expresa fijación en el contrato del aprovechamiento urbanístico de la parcela y la posterior reducción de dicho aprovechamiento por el Ayuntamiento.

   Cuarto.- Infracción procesal por falta de valoración de la prueba, exhaustividad, congruencia y motivación de las sentencias acerca de la fijación en el contrato de aprovechamiento urbanístico de la parcela y las consecuencias derivadas de la reducción del aprovechamiento urbanístico.

   El recurso de casación lo argumentó en los siguientes MOTIVOS :

   Primero.- Infracción de los artículos del Código Civil 1281, 1282 y 1285.

   Segundo.- Infracción del primer párrafo del art. 1166 en relación con el 1124 CC .

   Tercero.- Infracción del art. 1254, 1262 (primer párrafo) y 1258 en relación con el 3.2 y el 7.2.

   Cuarto.- (Figura como Tercero). Infracción del art. 1124 (párrafos primero, segundo, tercero y cuarto) en relación con el último párrafo del art. 1100.

   Quinto.- (Figura como Cuarto). Infracción de los art. 1261, 1262 (primer párrafo), 1265, 1266 (primer párrafo), 1271 (primer párrafo), 1274, 1275, todos ellos en relación con el art. 1300. La nulidad del contrato.

   CUARTO. - Remitidas las actuaciones a la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, por auto de fecha 9 de diciembre de 2010 se acordó admitir los recursos interpuestos y dar traslado a la parte recurrida para que formalizaran su oposición en el plazo de veinte días. La procuradora doña Rosina Montes Agustí, en nombre y representación de doña Julia , don Severiano y don Lorenzo presentó escrito de impugnación al mismo.

   QUINTO .- No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista pública, se señaló para votación y fallo el día 17 de octubre del 2012, en que tuvo lugar.

   Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Francisco Javier Orduña Moreno ,

PRIMERO .- El presente caso plantea como cuestión de fondo, de índole doctrinal y sustantiva, la interpretación de un contrato de compraventa de inmueble en orden al ejercicio de la facultad resolutoria y a la responsabilidad derivada de una cláusula penal, expresamente contempladas en el contrato.

El marco interpretativo objeto de debate se proyecta, básicamente, sobre las estipulaciones primera a cuarta del contrato, de 30 junio 2005, suscrito por las partes con el siguiente tenor: "PRIMERA.- Don Lorenzo , doña Julia y don Severiano venden con todos sus integrantes, pertenencias y accesorios y en el concepto de libre de tributos, cargas, gravámenes, inquilinos y moradores; al corriente de pago de toda clase de impuestos, arbitrios y contribuciones, el pleno dominio de la finca descrita en esta escritura a la entidad Rabanella, S.L. que, representada por don Patricio Arreciado Charlo, compra dicha finca en el estado de aprovechamiento urbanístico en que al día de hoy se encuentra.

SEGUNDA.- la presente venta conlleva la transmisión de la finca con su citado aprovechamiento urbanístico, por el preciode SEIS MILLONES DIEZ MIL CIENTO VEINTIÚN EUROS Y CUATRO CÉNTIMOS DE EURO (6.010.121,04 €), que Rabanella, S.L. Se obliga a pagar a don Severiano , don Lorenzo y doña Julia del modo siguiente.

- SETECIENTOS VEINTIUN MIL DOSCIENTOS CATORCE EUROS CON CINCUENTA Y DOS CÉNTIMOS (721.214,52 €) que DON Lorenzo , DOÑA Julia y DON Severiano reciben en este acto de RABANELLA, S.L., por cuya suma DON Lorenzo , DOÑA Julia y DON Severiano otorgan carta de pago a favor de RABANELLA, S.L.

Y el resto del precio, es decir CINCO MILLONES DOSCIENTOS OCHENTA Y OCHO MIL NOVECIENTOS SEIS EUROS Y CINCUENTA Y DOS CÉNTIMOS DE EURO (5.288.906,52 €) queda aplazado y se obliga la parte compradora a pagar a los vendedores en los plazos y vencimientos siguientes:

-UN MILLÓN QUINIENTOS DOS MIL QUINIENTOS TREINTA EUROS, CON VENTISEIS CÉNTIMOS (1.502.530,26 €), que RABANELLA, S.L. se obliga a pagar a DON Lorenzo , DOÑA Julia y DON Severiano dentro de los treinta días hábiles, siguientes al día de la aprobación inicial por el Excmo. Ayuntamiento de Manilva de la Revisión del Plan General de Ordenación Urbana.

- DOS MILLONES DOSCIENTOS OCHENTA Y TRES MIL OCHOCIENTOS CUARENTA Y SEIS EUROS (2.283.846,00 €), que RABANELLA, S.L. se obliga a pagar a DON Lorenzo , DOÑA Julia y DON Severiano dentro de los treinta días hábiles siguientes al día de la aprobación Definitiva por el Excmo. Ayuntamiento de Manilva de la Revisión del Plan General de Ordenación Urbana, o bien siguientes al día del otorgamiento de la pertinente Licencia de Obras por parte del Ayuntamiento de Manilva, para la edificación en la finca descrita en esta escritura o en la/s finca/s resultante/s, del Proyecto de Edificación que, a tal fin, presentará la compradora ante el Excmo. Ayuntamiento de Manilva para su tramitación y aprobación, dentro de los quince días siguientes al de la fecha de aprobación provisional de la Revisión del Plan General de Ordenación Urbana, por el citado Ayuntamiento.

No obstante lo anterior, las partes expresamente pactan, que llegada la fecha del día quince de julio del año dos mil siete, la compradora vendrá obligada a tener pagado la totalidad del precio de venta a dicha fecha aún no satisfecho. Y ello con independencia de que se hubiere aprobado o no la revisión del Plan General de Ordenación Urbana del término municipal de Manilva o se hubiere o no otorgado la correspondiente Licencia de Obras o edificación .

TERCERA: CONDICION RESOLUTORIA.

Las partes pactan expresamente que la falta de pago del precio aplazado, en uno cualesquiera de los plazos convenidos o en cualquiera de sus vencimientos pactados en el plazo tercero, dará lugar de pleno derecho a la resolución de la presente compraventa, con perdida por la parte compradora de la totalidad del precio entregado a dicha fecha; será preciso para que tenga lugar la resolución que todos o cualquiera de los vendedores requiera fehacientemente de pago a la parte compradora por acta notarial, en su domicilio señalado en la presente escritura, con concesión de nuevo plazo de quince días, transcurrido el cual, si no consta el pago en la misma acta, se entenderá resuelta la compraventa.

EXTINCION DE LA FACULTAD RESOLUTORIA:

La facultad resolutoria de la parte vendedora se extinguirá si no fuese ejercitada en el plazo de seis meses desde la fecha prevista para cualquiera de los plazos del precio aplazado; y si, transcurrido dicho plazo, no constare su ejercicio en el Registro de la Propiedad, podrá la parte compradora o el propietario de la finca alegar el pago y solicitar la cancelación registral de la condición resolutoria.

Igualmente las partes pactan, que la compradora pueda a cambio del pago del total precio aplazado o de la parte del mismo pendiente de su pago, entregar a la parte vendedora aval bancario por dicho importe, modelo o tipo "a primer requerimiento" de una entidad bancaria española.

CUARTA.- La posesión de la parte de finca no arrendada, se entrega por la vendedora a la compradora en este mismo acto; el resto de la finca, actualmente arrendada, se obliga la parte vendedora entregar su posesión a la compradora dentro del plazo de un año a contar desde la fecha de esta escritura. No obstante ello, la Compradora podrá retener el importe del último plazo estipulado, hasta tanto no se le entregue la posesión del resto de la finca por la vendedora, libre de inquilinos y moradores ".

2. En síntesis, en el iter procesal del presente caso el Juzgado de Primera Instancia n° 6 de Marbella dictó Auto de 9 de mayo de 2008 , inadmitiendo a trámite la reconvención que estimó implícita. Auto que devino firme por no impugnado.

   La Sentencia de primera instancia, con estimación parcial de la demanda, declara resuelto el contrato de compraventa celebrado entre las partes el 30 de junio de 2005, condenando a la demandada a estar y pasar por tal declaración y a otorgar, en su caso, los instrumentos públicos necesarios para titular nuevamente la finca en el Registro de la Propiedad, libre de cargas, a favor de los actores, y desestima el resto de las pretensiones ejercitadas en la demanda. Razona la Juzgadora que procede la resolución del contrato puesto que se está ante un claro caso de incumplimiento recíproco de las obligaciones contractuales, pues la vendedora no ha entregado la posesión de la parte de la finca que estaba arrendada, libre de inquilinos y moradores, y la compradora no ha verificado los pagos a que estaba obligada, lo que sólo da lugar a la reposición del estado de las cosas al momento de la celebración del contrato.

   La Sentencia de segunda instancia, estimando el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante, y desestimando el deducido por la parte demandada, revoca la resolución apelada para, en su lugar estimar íntegramente la demanda y, en su consecuencia, declarar válida y eficaz la resolución de la compraventa inmobiliaria de fecha 30 de junio de 2005, operada en virtud y desde el requerimiento resolutorio de fecha 10 de octubre de 2007, condenar a la demandada a estar y pasar por esa declaración y a otorgar, en su caso, los instrumentos públicos necesarios para titular nuevamente la finca en el Registro de la Propiedad, libre de cargas, a favor de los actores, y declarar el derecho de éstos a reservarse, para sí el precio recibido como primer plazo de la compraventa resuelta, ascendente a 721.214,52 euros, de conformidad con la condición resolutoria y cláusula penal pactada en la estipulación tercera del contrato. Discrepa la Audiencia de los efectos inherentes a la resolución contractual declarada por la Sentencia apelada, en tanto que, fundamentada la misma, en cuanto a los demandantes, en su incumplimiento consistente en que llegada la fecha del 30 de junio de 2006 una mínima parte de la finca vendida no se encontraba libre de ocupantes, resultaba que las partes habían previsto y regulado en el contrato los efectos de ese eventual incumplimiento y dicho incumplimiento no se anudaba con la posibilidad de resolver el contrato con devolución de las reciprocas prestaciones, posibilidad que sólo estaba expresamente pactada para el supuesto de que la compradora no abonase cualesquiera de los plazos convenidos. Razona igualmente la Audiencia que no .procede entrar a resolver sobre las cuestiones planteadas por la también recurrente RABANELLA, S.L. en orden a la cláusula rebus sic stantibus, al incumplimiento con causa aliud pro alio y la nulidad del contrato, puesto que como se estableció en el Auto de fecha 9 de mayo de 2008 (folios 220 y siguientes), "...en el presente caso nos encontramos ante una reconvención implícita por cuanto en la contestación a la demanda se pretende una declaración judicial sobre la nulidad, invalidez e ineficacia de la resolución contractual en base a las excepciones planteadas y se ejercitan con carácter alternativo (en puridad, con carácter subsidiado) otras pretensiones declarativas y condenatorias que debieron, en su caso, formularse mediante reconvención expresa mediante demanda reconvencional...".

   Recurso extraordinario por infracción procesal.

   Presupuestos de congruencia y motivación. Valoración de la prueba.

   SEGUNDO .- 1. Amparado en los ordinales segundo y cuarto del artículo 469.1 de la LEC 2000 , el recurso extraordinario por infracción procesal se articula en cuatro motivos. En el motivo primero se alega infracción de los arts. 209 y 218 LEC y art. 24 CE , poniéndose de manifiesto que ambas sentencias de instancia adolecen de la debida exhaustividad motivación y congruencia en orden a las concretas argumentaciones vertidas por la demandada sobre que la existencia del incumplimiento de la actora acerca de la permanencia de los arrendatarios en la finca objeto de la compraventa debía conllevar la desestimación de la demanda. En el motivo segundo se aduce infracción de los arts. 209 y 218 LEC y art. 24 CE , argumentándose se comete en cuanto la Sentencia recurrida llega a una conclusión distinta a la que se llegó en primera instancia acerca de los términos y condiciones pactadas en el contrato, sin expresar los razonamientos y argumentos fácticos y jurídicos que concretamente han conducido a tal discrepancia, aplicando de plano la estipulación cuarta del contrato sin explicación plausible al incumplimiento incurrido por la vendedora. En el motivo tercero se alega vulneración de los arts. 218 LEC y art. 24 CE , que se sostiene cometida en la medida en que ambas Sentencias de instancia adolecen de la debida exhaustividad, motivación, congruencia y valoración de las pruebas practicadas - informe pericial emitido por COHISPANIA - en orden a la importante cuestión de la edificabilidad contratada y la posterior reducción del inicial aprovechamiento urbanístico de la parcela en un 40% respecto al contratado en la escritura. En el motivo cuarto se acusa infracción de los arts. 218 LEC y 24 CE . Sostiene la recurrente que, en contra de lo razonado en la Sentencia recurrida, tanto la cláusula rebus sic stantibus como la entrega de aliud pro alio, son motivos de oposición legalmente esgrimibles en la contestación a la demanda y, por tanto, ambas Sentencias de instancia debieron haberse pronunciado ante las mismas, de la misma manera que tampoco precisa de reconvención la nulidad del contrato, bastando con alegarla como excepción contra quien accione en base al contrato nulo y probarla para ser declarada de oficio. También se argumenta por la recurrente que ambas Sentencias de instancia incurren en falta de una mínima valoración de la prueba practicada, de congruencia y de motivación lógica acerca de la alteración de las circunstancias originarias de la contratación en el sentido de moderar en equidad el precio de la compraventa a las nuevas condiciones de ordenación urbanística de la parcela (aprovechamiento y densidad) - cláusula rebus sic stantibus - respecto, igualmente, a la existencia de un incumplimiento contractual de los actores al no haberse entregado lo convenido en la escritura - entrega de aliud pro alio -así como acerca de las consecuencias derivadas de la reducción del aprovechamiento urbanístico pactado - nulidad del contrato por error-.

   En el presente caso, los motivos deben ser desestimados.

2. En relación a los motivos primero, segundo y tercero del recurso cabe señalar que esta Sala, entre otras, Sentencias de 18 de mayo de 2012 (n° 294, 2012) tiene declarado lo siguiente: "Constituye doctrina de esta Sala que el deber de congruencia, consistente en la exigencia derivada de la necesaria conformidad que ha de existir entre la sentencia y las pretensiones que constituyen el objeto del proceso, se cumple cuando la relación entre el fallo y las pretensiones procesales no está sustancialmente alterada en su configuración lógico jurídica ( STS de 14 de abril de 2011 , ROJ 2898, 2011). El juicio sobre congruencia de la resolución judicial precisa, por tanto, de la confrontación entre su parte dispositiva - dictum - y el objeto del proceso, delimitado, a su vez, por los elementos subjetivos del proceso, las partes, como por los elementos objetivos, la -causa de pedir-, entendida como el hecho o conjunto de hechos que producen efectos jurídicos y resultan esenciales para el logro de las pretensiones solicitadas, y el propio -petitum- o pretensión solicitada. (ST de 13 de junio de 2005). De esta forma, la congruencia no se mide en relación con los razonamientos o con la argumentación, sino poniendo en relación lo pretendido en la demanda con la parte dispositiva de la sentencia ( SSTS de 30 de marzo de 1988 y 20 de diciembre de 1989 ). En parecidos términos, cabe señalar que esta labor de contraste o comparación no requiere que se realice de un modo estricto, esto es, que se constate una exactitud literal o rígida en la relación establecida, sino que se faculta para que se realice con cierto grado de flexibilidad bastando que se de la racionalidad y la lógica jurídica necesarias, así como una adecuación sustancial y no absoluta ante lo pedido y lo concedido; de tal modo que se decide sobre el mismo objeto, concediéndolo o denegándolo en todo o en parte. ( STS de 4 de octubre de 1993 ). En esta línea, y en términos generales, también hay que señalar que las sentencias absolutorias no pueden ser tachadas de incongruencia por entenderse que resuelven todas las cuestiones suscitadas en el pleito, salvo casos especiales ( SSTS de 10 de diciembre de 2004 y 5 de febrero de 2009 ). Con lo que la incongruencia extra petita (fuera de lo pedido), en relación con el principio de iura novit curia, se produce en la medida en que la facultad que tiene el tribunal para encontrar o informar el derecho aplicable a la solución del caso comporta la alteración de los hechos fundamentales, causa de pedir, en que las partes basen sus pretensiones ( SSTS de 6 de octubre de 1988 y 1 de octubre de 2010 )."

   En el presente caso, resulta manifiesta la carencia de fundamento de los motivos formulados pues la sentencia recurrida no incurre en ninguno de los casos o variantes que pueda presentar el vicio de incongruencia. En efecto, del análisis de la Sentencia de la Audiencia se observa, con total claridad, que se da una respuesta íntegra y fundamentada a los extremos planteados por las partes, existiendo una correlación lógica entre lo pedido y el contenido del fallo, de forma que se respeta la causa de pedir, como tampoco se infringe el artículo 24 CE , por cuanto no queda afectado el principio de contradicción mediante una modificación sustancial de los términos del debate procesal que pudiera haberse traducido en indefensión de una parte.

   La Sentencia de Apelación, por lo demás, establece una lógica conexión de las pretensiones formuladas con el marco de interpretación del contrato que a su juicio, y con plena competencia, resulta ser el correcto, determinando y justificando las consecuencias que del mismo se derivan.

3. En parecidos términos debemos pronunciarnos respecto de la pretendida indebida valoración de la prueba. En este sentido, y con carácter general respecto de la aplicación del artículo 218.2 LEC y el error en la valoración de la prueba, esta Sala tiene declarado, entre otras, Sentencia de 28 de septiembre de 2012 (n° 545, 2012) que: "la motivación de las sentencias consiste en la exteriorización del iter decisorio o conjunto de consideraciones racionales que justifican el fallo. De esta forma, la motivación de las sentencias se presenta como una exigencia constitucional establecida en el artículo 120.3 C.E ., configurándose como un deber inherente al ejercicio de la función jurisdiccional en intima conexión con el derecho a la tutela judicial efectiva que establece el articulo 24 CE ( STC 144/2003 de julio y STS de 5 diciembre de 2009 ). Esta sala ha venido exigiendo la aplicación razonada de las mismas que consideran adecuadas al caso en cumplimiento de las funciones o finalidades que implícitamente comporta la exigencia de la motivación: la de permitir el eventual control jurisdiccional mediante el efectivo ejercicio de los recursos, la de exteriorizar el fundamento de la decisión adoptada, favoreciendo la comprensión sobre la justicia y corrección de la decisión judicial adoptada, y la de operar, en último término, como garantía o elemento preventivo frente a la arbitrariedad ( SSTS 5 noviembre 1992 , 20 febrero 1993 y 18 noviembre 2003 , entre otras). Pero también, como resulta lógico, hay que señalar que esta exigencia de motivación no autoriza exigir un razonamiento judicial exhaustivo y pormenorizado de todos los aspectos y perspectivas que las partes pudieran tener de la cuestión que se decide, sino que deben considerarse suficientemente motivadas aquellas resoluciones que vengan apoyadas en razones que permitan invocar cuáles han sido los criterios jurídicos esenciales fundamentadores de la decisión, es decir, la ratio decidendi que ha determinado aquella ( SSTS de 29 abril 2008 , de 22 mayo 2009 , 9 de julio de 2010 y 18 mayo 2012 )."

   En el presente caso, difícilmente se puede alegar la falta de lógica en la motivación de la valoración de la prueba cuando la Sentencia de Apelación fundamenta la ratio decidendi en la propia interpretación que realiza del marco contractual celebrado justificando, de forma expresa, el riesgo que asumía la parte compradora respecto del aprovechamiento urbanístico que pudiere resultar de la finca vendida.

   4 . El motivo cuarto del recurso resulta, a todas luces, insostenible a tenor del Auto de 9 mayo 2008 del Juzgado de Primera Instancia, pues no cabe duda alguna, dada la naturaleza de las pretensiones: acción de nulidad, cláusulas rebus sic stantibus o aliud pro alio, que su posible ejercicio alternativo, en puridad, con carácter subsidiario, requería, en su caso, de su formulación mediante reconvención expresa mediante demanda reconvencional.

   Recurso de casación.

   Interpretación gramatical referida al sentido literal ( artículo 1281 del Código Civil ): objeto del contrato y condición resolutoria expresa. Incumplimiento esencial. Referencia a la cláusula rebus sic stantibus: disminución del volumen de edificación.

   TERCERO .- 1. Amparado en el ordinal segundo del artículo 477.2 de la LEC 2000 , el recurso de casación se estructura en cinco motivos. En el motivo primero se aduce infracción de los arts. 1281 , 1282 y 1285 del Código Civil , poniéndose de manifiesto que una correcta interpretación de las estipulaciones de la escritura y del contrato privado de compraventa conduce a concluir tanto que el objeto contractual quedó perfectamente delimitado por medio de la unión de la Ficha Urbanística de la parcela, es decir, se compra en 2005 una finca con unas características urbanísticas determinadas para obtener un número determinado de viviendas con arreglo a aquella Ficha, como que el precio se obtendría por unidad de medida. En el motivo segundo se alega vulneración del art. 1166, párrafo primero, en relación con el art. 1124 del Código Civil , argumentándose que la revisión del planeamiento urbanístico que redujo el aprovechamiento de la parcela es hecho ajeno a la voluntad de las partes contratantes que ha alterado sustancialmente las circunstancias contractuales, con la inevitable consecuencia de producirse determinados efectos que atentan contra la debida equivalencia de las prestaciones, razón por la que se esgrimió la cláusula rebus sic stantibus como motivo para instar la resolución del contrato. En el motivo tercero se aduce vulneración de los arts. 1254 , 1262, párrafo primero , y 1258, en relación con los arts. 3.2 y 7.2 del Código Civil , sosteniéndose que la revisión del planeamiento urbanístico que redujo el aprovechamiento de la parcela es hecho ajeno a la voluntad de las partes contratantes que ha alterado sustancialmente las circunstancias contractuales, debiéndose adecuar el contenido contractual a las nuevas circunstancias urbanísticas de la parcela, ponderándose equitativamente el precio de la finca a las actuales circunstancias urbanísticas. En el motivo tercero -bis- se alega infracción del art. 1124, párrafos primero, segundo, tercero y cuarto, en relación con el último párrafo del art. 1100, con base en la existencia de entrega de cosa distinta o aliud pro alio al haberse entregado una finca que no reúne las características urbanísticas recogidas en la Ficha Urbanística que se incorporó al contrato de compraventa . En el motivo cuarto se alega infracción de los arts. 1261 , 1262, párrafo primero , 1265 , 1266, párrafo primero , 1271, párrafo primero , 1274 y 1275, todos ellos en relación con el art. 1300 del Código Civil , poniéndose de manifiesto que hubo error invalidante del consentimiento prestado por la compradora al recaer sobre la sustancia de la cosa que fue objeto del contrato - aprovechamiento urbanístico, luego reducido por la autoridad local-.

   En el presente caso, los motivos deben ser desestimados.

2. Como se ha señalado, desde el plano metodológico, el presente caso plantea como primera cuestión la interpretación del contrato celebrado en orden a la configuración del entramado de derechos y obligaciones que asumieron las partes y a la dinámica de sus respectivos ejercicios y cumplimientos. En este sentido, entre otras, Sentencia de 14 de noviembre de 2012 (nº 654, 2012), está Sala ha destacado que "aunque el ámbito de la interpretación gramatical, referida al - sentido literal - que dispone el artículo 1281 del Código Civil , no supone, en rigor, una subordinación del criterio subjetivo manifestado por la voluntad o la intención de las partes, que siempre hay que buscar de manera preferente, (párrafo segundo del citado artículo), no obstante, desde su función como presupuesto impulsor del fenómeno interpretativo, cuando los términos son claros y no dejan duda alguna sobre la intención querida por los contratantes, la interpretación literal es el punto de partida y también debe ser el punto de llegada del curso interpretativo .

   En este caso, pese a las alegaciones de la parte recurrente, motivos primero y tercero del recurso, esto es lo que ocurre en los principales extremos debatidos. En efecto, desde la interpretación literal la determinación del objeto del contrato no plantea duda interpretativa pues de su estipulación primera se infiere, claramente, la configuración del mismo, esto es, que el precio queda referido a "la venta de la finca con su citado aprovechamiento urbanístico" y que éste queda referido, a su vez, al "estado de aprovechamiento que presenta la finca en el momento de la venta"; todo ello con relación a la escritura de compraventa, de 30 junio 2005, determinante del marco contractual que fijaron las partes, con independencia del anterior contrato privado.

3. Esta perspectiva en la interpretación del marco contractual también ilustra el juego resultante de la facultad resolutoria ejercitada por los vendedores, pues la estipulación tercera del contrato tampoco alberga duda interpretativa al respecto determinando la condición resolutoria expresa, en favor de los vendedores, en relación a la falta de pago del precio aplazado: "en uno cualquiera de los plazos convenidos".

   La interpretación literal es, por lo demás, concordante con el papel que desempeña el cumplimiento de la obligación como eje central de la dinámica resolutoria y que esta Sala ha resaltado en reiteradas ocasiones, particularmente en la Sentencia de 7 noviembre 2012 (nº 639, 2012). En el presente caso, la legitimación activa para el ejercicio de la facultad resolutoria por parte de los vendedores queda perfectamente constatada. En primer término , porque del marco contractual, estipulación cuarta, se infiere claramente que dicha facultad no estaba prevista en favor de la parte compradora en atención al supuesto que alega, esto es, "que se entregue la posesión del resto de la finca libre de inquilinos y moradores" pues, en dicho caso, la previsión contractual sólo otorgaba el derecho a los compradores "de poder retener el importe del último plazo estipulado"; cuestión distinta de poder resolver el propio contrato. En segundo término , y dentro del cumplimiento como eje central de la dinámica resolutoria, porque ambas instancias confirman que, a fecha del 30 junio 2006, sólo una mínima parte de la finca vendida no se encontraba libre de ocupantes, con lo que, en todo caso, ya de acuerdo con la categoría conceptual del incumplimiento esencial, o bien respecto de la tipología jurisprudencial de este tipo de incumplimiento, especialmente del "aliud pro alio", de la idoneidad de la cosa o de la frustración de la finalidad del contrato, dicho incumplimiento no merece la calificación de esencial y, por tanto, no puede excepcionar la aplicación de la facultad resolutoria. (motivo tercero bis del recurso).

   4 . Respecto de la alegación de la cláusula rebus sic stantibus (estando así las cosas), motivo segundo del recurso, conviene dejar sentado, sin perjuicio de lo ya señalado en el recurso extraordinario por infracción procesal, que en el presente caso no concurren los presupuestos para su posible aplicación. Así se desprende claramente de la interpretación del marco contractual, cláusulas primera y segunda, en donde la finca se compra por un precio determinado "con el aprovechamiento urbanístico que presenta en ese momento" y, en donde, en todo caso, a la fecha de 15 julio 2007 la compradora viene obligada al pago de la totalidad del precio de venta aún no satisfecho, "con independencia de la aprobación, o no, de la revisión del Plan General o del otorgamiento, o no, de la correspondiente licencia de obras". Con lo que difícilmente se puede sostener que la modificación o el resultado final del aprovechamiento urbanístico fue un hecho ajeno a la previsión contractual. Todo ello sin contar que como tiene señalada esta Sala, entre otras, Sentencia de 22 abril 2004 (RJ 2004, 2673) la posible disminución del volumen de edificabilidad del inmueble comprado "no es radicalmente imprevisible" cuando la compradora es una sociedad dedicada al sector de la construcción y, por tanto, conocedora de estos riesgos y de su posible estipulación en el contrato. En parecidos términos, y a mayor abundamiento, respecto del pretendido error del consentimiento prestado por la entidad compradora (motivo cuarto del recurso).

   CUARTO .- Desestimación de los recursos y costas.

   Desestimados en su integridad el recurso extraordinario por infracción procesal y el recurso de casación, las costas de los mismos se imponen a la parte recurrente, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 398.1 en relación con el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

   Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.

1. Declaramos no haber lugar al recurso extraordinario por infracción procesal ni al recurso de casación interpuesto por la representación procesal de la mercantil "Rabanella, S.L." contra la Sentencia dictada, con fecha 25 febrero 2010, por la Audiencia Provincial de Málaga, Sección 5ª, en el rollo de apelación nº 576/2009 .

2. No ha lugar a casar la Sentencia recurrida, que resulta confirmada con este alcance.

3. Imponemos las costas del recurso extraordinario por infracción procesal y del recurso de casación a la parte recurrente.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos Juan Antonio Xiol Rios, Francisco Marin Castan, Jose Antonio Seijas Quintana, Francisco Javier Orduña Moreno, Roman Garcia Varela, Xavier O'Callaghan Muñoz. Firmado y rubricado. PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Francisco Javier Orduña Moreno , Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.