STS 734/2012, 23 de Noviembre de 2012

PRIMERO .- 1.- El Procurador D. Buenaventura Alfonso González, en nombre y representación de "LOS BOLEROS 2005, S.L." y "ADOMAR, S.L.", interpuso demanda de juicio ordinario contra "RINCÓN DE LOS CRISTIANOS, S.A." y alegando los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando se dictara sentencia por la que: 1.- Se declare que la entidad LOS BOLEROS 2.005 S.L. es dueña, en pleno dominio, de las fincas descritas en el hecho primero de esta demanda, por compraventa a la entidad ANSADE S.L, en documento privado, de fecha 3 de junio de 2.005, elevado a escritura pública, de fecha 21 de diciembre de 2.005, debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad. 2. - Se declare que la entidad ADOMAR S.L. es dueña, en pleno dominio, de las fincas descritas en el hecho segundo de esta demanda, por compraventa a la entidad ANSADE S.L., en documento privado, de fecha 17 de junio de 2.005, elevado a escritura pública, de fecha 28 de diciembre de 2.005, debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad. 3.- Que, en consecuencia, al corresponderles a las entidades actoras, respectivamente, el pleno dominio de las citadas fincas, deben ser restituidas en la posesión de las mismas, de las que fueron lanzadas indebidamente, condenándose a la entidad demandada RINCON DE LOS CRISTIANOS, S.A. a que restituya, a cada una de las entidades actoras la posesión que venían detentando e indemnice los daños y perjuicios, por lucro cesante, devengados desde la fecha de interposición de la presente demanda hasta que se reponga la posesión, cuyo importe se determinará en ejecución de sentencia. 4. Se condene a la entidad demandada al pago de las costas judiciales.

2. - La Procuradora Dª Amparo Duque Martín de Oliva, en nombre y representación de "RINCON DE LOS CRISTIANOS", contestó a la demanda y oponiendo los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando al Juzgado dictase sentencia por la que: 1º.- Se desestime íntegramente la demanda. 2º.- Se impongan a las demandantes las costas causadas a mi representada.

3. - Practicadas las pruebas, las partes formularon oralmente sus conclusiones sobre los hechos controvertidos. La Ilma. Sra. Magistrada- Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Arona, dictó sentencia con fecha 1 de diciembre de 2008 , cuya parte dispositiva es como sigue: FALLO: Desestimar la demanda formulada por la entidad Los Boleros 2005 SL. y de la entidad Adomar SL. , frente a la entidad Rincón de los Cristianos, S.A., absolviendo a la entidad Rincón de los Cristianos, S.A.. de los pedimentos formulados en su contra.

   SEGUNDO .- Interpuesto recurso de apelación contra la anterior sentencia por la representación procesal de "LOS BOLEROS 2005, S.L." y "ADOMAR, S.L.", la Sección 3ª de la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife, dictó sentencia con fecha 22 de mayo de 2009 cuya parte dispositiva es como sigue: FALLAMOS: 1º.- Estimar el recurso de apelación formulado por el Procurador D. Buenaventura Alfonso González en nombre y representación de Los Boleros 2005 SL. y Adomar SL. 2º.- Revocar la sentencia dictada el 1 de Diciembre de 2008 por el Juzgado de 1ª Instancia nº 4 de Arona en Autos de Juicio Ordinario nº 855/2006 . 3º.- Estimar la demanda formulada por el Procurador D. Buenaventura Alfonso González en la representación que ostenta. 4ª.- Declarar: A) el pleno dominio de Los Boleros 2005 SL. sobre la finca registral nº 64.823 del Registro de Arona, Urbana.- local identificado como nº 7 situado en planta baja, con una superficie de 73,80 metros cuadrados, y 5,60 metros de terraza, y en planta sótano con una superficie de 34 metros cuadrados. Linda: al frente con la Avenida Marítima, al fondo con herederos de D. Artemio , a la derecha entrando con la finca anterior, y a la izquierda con la finca siguiente. B) el pleno dominio de Adomar SL. sobre la finca registral nº 64.825 del Registro de Arona, local identificado como nº8 situado en planta baja, con una superficie de 73,80 metros cuadrados, y 5 metros de terraza, y en planta sótano con una superficie de 34 metros cuadrados. Linda: al frente con la Avenida Marítima, al fondo con herederos de D. Artemio , a la derecha entrando con la finca anterior, y a la izquierda con la finca siguiente. C) que los Boleros 2005 SL. y Adomar SL. son dueños por iguales partes indivisas de la finca registral nº 64.953, del Registro de Arona, finca número setenta y dos de la división horizontal, identificado a efectos internos como T-30, y es un cuarto trastero situado en la azotea, con superficie construida de 29,75 metros cuadrados, que linda con al frente con terraza aneja, de 425,05 metros cuadrados de la que tiene una quinta parte indivisa sobre su uso y disfrute; fondo: extractores de humos y herederos de D. Artemio ; derecha: finca siguiente; izquierda: finca anterior. 5ª.- Condenar a la demandada Rincón de los Cristianos S.A. a estar y pasar por la anterior declaración, y a que desaloje las citadas fincas y las entregue y ponga a disposición de los actores, absolviéndole de los demás pedimentos ejercidos en su contra. 6ª.- No formular expresa condena en costas en ninguna de las instancias.

   TERCERO .- 1 .- El Procurador D. Juan Manuel Beautell López, en nombre y representación de "RINCON DE LOS CRISTIANOS, S.A." interpuso recursos por infracción procesal y de casación contra la anterior sentencia, con apoyo en los siguientes MOTIVOS DEL RECURSO POR INFRACCION PROCESAL:PRIMERO: Al amparo del artículo 469.1 2º de la Ley de Enjuiciamiento Civil por vulneración de normas procesales reguladoras de la sentencia . Infracción y vulneración del artículo 216 , 217 y 218 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en relación directa con los arts. 265 , 269 , 271 , 272 , 429 , 460 y 464 del mismo cuerpo legal . SEGUNDO .- Al amparo del artículo 469.1 2º de la Ley de Enjuiciamiento Civil por vulneración del derecho fundamental a la tutela judicial efectiva reconocido en el artículo 24.1 de la Constitución Española . TERCERO .- Al amparo del artículo 469.1 2º de la Ley de Enjuiciamiento Civil por vulneración del derecho fundamental a la tutela judicial efectiva reconocido en el artículo 24.1 de la Constitución Española , al infringirse el artículo 222 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y artículo 9.3 de la Constitución . MOTIVOS DE CASACION: PRIMERO .- Al amparo del artículo 477.2.2º de la Ley de Enjuiciamiento Civil en relación con el artículo 477.1, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por vulneración de los artículos 609 , 1095 y 1462 del Código civil . SEGUNDO .- Al amparo del artículo 477.2.2º de la Ley de Enjuiciamiento Civil en relación con el artículo 477.1, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por vulneración de los artículos 438 , 444 , 445 , 446 , 447 y 448 del Código civil TERCERO .- Al amparo del artículo 477.2.2º de la Ley de Enjuiciamiento Civil en relación con el artículo 477.1, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por infracción del artículo 438 del Código civil . CUARTO .- Al amparo del artículo 477.2.2º de la Ley de Enjuiciamiento Civil en relación con el artículo 477.1, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por vulneración de los artículos 358 y 362 del Código civil . QUINTO .- Al amparo del artículo 477.2.2º de la Ley de Enjuiciamiento Civil en relación con el artículo 477.1, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por infracción del artículo 1473 del Código civil . SEXTO .- Al amparo del artículo 477.2.2º de la Ley de Enjuiciamiento Civil en relación con el artículo 477.1, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por infracción de los artículos 34 y 38 de la Ley Hipotecaria .

   2 .- Por Auto de fecha 8 de febrero de 2011, se acordó ADMITIR EL RECURSO EXTRAORDINARIO POR INFRACCION PROCESAL y EL RECURSO DE CASACION y dar traslado a la parte recurrente para que formalizara su oposición en el plazo de veinte días.

3. - Evacuado el traslado conferido, el Procurador D. Juan Antonio García San Miguel Orueta, en nombre y representación de las entidades "LOS BOLEROS 2005, S.L." y "ADOMAR, S.L.", presentó escrito de impugnación a los recursos interpuestos.

4. - No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista pública, se señaló para votación y fallo el día 30 de mayo del 2012, en que tuvo lugar.

   Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Xavier O'Callaghan Muñoz ,

PRIMERO .- Habiéndose ejercitado acción reivindicatoria por las sociedades demandantes "LOS BOLEROS 2005, S.L." y "ADOMAR, S.L." sobre dos locales comerciales y un cuarto trastero de un centro comercial, estos demandantes basan su título de dominio en sendos contratos de compraventa en documento privado (3 junio 2005) elevado a escritura pública (21 diciembre 2005) inscrita en el Registro de la Propiedad y, respectivamente, contrato en documento privado (17 junio 2005) elevado a escritura pública (28 diciembre 2005) igualmente inscrita en el Registro de la Propiedad. En ambos casos, el transmitente era el titular registral ANSADE S.L. y la posesión se halla, al tiempo de la demanda, en la sociedad demandada "RINCON DE LOS CRISTIANOS, S.A.", parte recurrente ante esta Sala, posesión en virtud de ejecución provisional acordada por otro Juzgado que dictó auto de fecha 16 octubre 2006 en el que se acordó el lanzamiento de las sociedades demandantes, que se produjo efectivamente el 15 diciembre 2006. En aquel auto se hacía constar expresamente: "sin perjuicio de que las partes ejercitaran los derechos de creyeran asistirles" lo que efectivamente se produjo el siguiente día 27 con la presentación de la demanda origen del proceso que ahora se halla ante esta Sala.

En la relación de los actos jurídicos anteriores se ha omitido cuidadosamente la validez de la transmisión anterior de los bienes a ANSADE S.L., vendedor de las fincas a las entidades actoras, pues una cuestión sobre ello implicaría decidir sobre partes contratantes y contratos consumados que no han sido traídos al presente proceso. Tanto más cuanto la sentencia de instancia recurrida, afirma, como hecho inamovible que "al momento del otorgamiento de la escritura pública, de la consumación del contrato, todos los elementos de la transmisión eran ciertos, determinados y acordes al Registro de la Propiedad". También debe evitarse la mención de procesos anteriores que no pueden alcanzar al presente por cuanto no se han seguido entre las mismas partes y tampoco hay una sentencia firme que haya hecho una declaración de derecho que implique una prejudicialidad en el presente caso. Esto en cuanto al título de dominio; en cuanto a la identificación de la finca y la posible pretensión de la parte demandada (que no han formulado reconvención) añade la mencionada sentencia que "no existe prueba que advierta o refleje que el edificio donde se ubican los locales y el trastero reivindicado se encuentre en el dominio del demandado" .

Como se desprende de lo anterior, la sentencia de la Audiencia Provincial, Sección tercera, de Santa Cruz de Tenerife, de 22 mayo 2009 estimó plenamente la demanda. Por lo cual, la entidad demandada ha formulado los presentes recursos por infracción procesal y de casación.

SEGUNDO .- Antes de entrar en los motivos de los recursos formulados, es conveniente detenerse en la acción reivindicatoria ejercitada en la demanda, partiendo de los hechos probados declarados así en la sentencia, que son intocables en casación, so pena de hacer supuesto de la cuestión (en este sentido, sentencias de 9 febrero 2012 , 4 abril 2012 , entre otras, anteriores). Los requisitos, o más bien los presupuestos de esta acción han sido estudiados por la doctrina y reiterados por la jurisprudencia ( sentencias de 25 junio 1998 , 28 septiembre de 1999 , 5 noviembre 2009 ) partiendo del concepto de acción reivindicatoria, amparada en el artículo 348 del Código civil , como acción que ejerce el que se presenta como propietario, para que les sea restituida la cosa por quien no tiene derecho a poseerla.

Como primer presupuesto, la posición del demandante, que debe probar su derecho de propiedad ( sentencias de 13 marzo 2002 , 27 septiembre 2002 ). La sociedad demandante "LOS BOLEROS 2005, S.L." reivindica el local, finca registral 64.823, cuyos linderos, extensión y plano describe la sentencia distancia y la mitad indivisa del trastero, finca registral 64.953, también descrita; la sociedad codemandante "ADOMAR, S.L." reivindica el local, finca 64.825 y la mitad indivisa del mismo trastero. El título de propiedad se acredita con sendas escrituras públicas de compraventa antes mencionadas, cuya sociedad vendedora era la titular registral, con facultades para transmitir el dominio, con la presunción de posesión (mediata) del artículo 38 de la Ley Hipotecaria y los adquirentes sociedades demandantes, tenían la protección del artículo 34 de la misma ley , al no constar la mala fe y presumirse la buena fe.

Como segundo presupuesto, la cosa (locales y trasteros) y su identificación e identidad, que tanta jurisprudencia ha provocado cuando es discutible ( sentencias de 25 mayo 2000 , 7 mayo 2004 , 17 marzo 2005 , 14 noviembre 2006 , 5 noviembre 2009 , que destaca que es "una cuestión de hecho, que pertenece a la soberanía de los órganos de instancia" ). En este presupuesto, como cuestión de hecho probada, dice la sentencia de instancia: "... real existencia de los inmuebles, construidos en un edificio cuya identificación no pueden ignorar... no cabe la menor duda que el requisito de la identificación de la finca a efectos de su reivindicación" y como colofón, añade: "el predio reclamado es el que se refieren los títulos, lo que exige un juicio comparativo entre la finca real y la titular, y en todo caso, tal identificación es una cuestión de hecho y, como tal, de la soberana competencia de los Tribunales de instancia... se cumple" .

Como tercer presupuesto, la posesión de los demandados, la misma sentencia de instancia afirma que la tenían en una ejecución provisional de un proceso cuya sentencia resultó absolutoria. Lo dice en estos términos:

"En primer lugar y con relación a los autos dictados en el procedimiento de ejecución nº 121/2003, se trata de actos realizados en una ejecución provisional de una sentencia que se revocó y que en definitiva ha sido absolutoria, sin formular pronunciamiento o declaración alguna sobre los derechos de propiedad que defendían el actor y el demandado. Pero es más el propio auto que rechazó la pretensión posesoria de los hoy actores, los remitió a que ejercieran las acciones que estimaran les correspondían en defensa de sus derechos dominicales frente al hoy demandado. En segundo lugar y con relación al juicio ordinario 145/2003, en el mismo, tal como se ha dicho, no se formuló declaración alguna a favor de cualquiera de las partes, desestimándose la demanda, formulada por los actores (vendedores de los hoy demandantes), y la reconvención, formulada por el hoy, también, demandado. A mayor abundamiento sobra decir que los actores no fueron parte en el declarativo anterior, por lo que incluso una resolución estimatoria de las pretensiones de la demandada no hubiera sido sino fundamento de la contestación a la demanda, en favor de su derecho frente a las alegaciones de los demandantes, pero no causa necesaria de la desestimación de ésta. Por el contrario, a la vista de la resolución del mencionado juicio ordinario lo único que cabe concluir es que el derecho de los transmitentes de los actores es discutido por los demandados, y a la inversa.".

TERCERO .- El recurso por infracción procesal contiene tres motivos, aunque los dos primeros plantean la misma cuestión, amparándose el primero en el número 2º del artículo 469.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y el segundo en el número 4º, por infracción el primero en una larga serie de preceptos heterogéneos (lo que no es admisible en este recurso) y el segundo, en el artículo 24 de la Constitución Española . Se mantiene que una serie de documentos que fueron inadmitidos por extemporáneos y, pese a ello, unidos a los autos, son tenidos en cuenta por la sentencia recurrida para fundamentar el fallo que ha sido adverso a esta parte recurrente. No es así y estos motivos se desestiman, esencialmente porque no constituyen la base única del fundamento del fallo, sino que la sentencia hace acopio de toda la prueba practicada y de toda ella, no sólo de estos documentos, declara hechos probados y aplica el derecho. Además, a mayor abundamiento, varios de ellos ya obraban en autos en fotocopia o incluso alguno aportado por la parte recurrente, a la que la sentencia da valor probatorio.

El tercero de los motivos está formulado al amparo del número 4º del artículo 469.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva recogido en el artículo 24 de la Constitución Española e infracción del artículo 222 de la Ley de Enjuiciamiento Civil relativo a la cosa juzgada material. Sin embargo, a lo largo del desarrollo del motivo, no se expresa cuál es exactamente la sentencia firme que, con identidad subjetiva, objetiva y de causa petendi, provoca esta alegada excepción de ecosa juzgada. Sencillamente, porque no existe tal sentencia, sino que en este motivo se hace una larga exposición de la historia litigiosa sobre el centro comercial, pero en ningún caso entre las mismas partes y, tal como se ha dicho al principio de esta sentencia, no cabe entrar en contratos o derechos de partes contratantes que no han sido parte en el presente proceso, aunque lo hayan sido en otros; tal es el caso de la "Comunidad de bienes DIRECCION000 ". La sentencia de instancia, como cuestión de hecho incólume ante esta Sala declara probado que se cumple la identidad entre las fincas reclamadas y los títulos de dominio, por los que las sociedades demandantes las adquirieron y declara no probado que tales fincas se hallen en el dominio de la entidad demandada, ahora recurrente.

A lo largo del desarrollo del motivo, se añade la excepción del litispendencia, pero se puede decir lo mismo que en la excepción anterior: que no hay identidad subjetiva, objetiva o causal, tal como ya se pronunció la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife en auto de 12 mayo 2008 que revocó el del Juzgado de 1ª Instancia que sí la había apreciado.

Por último, menciona este motivo, un criterio arbitrario e injustificado sobre resoluciones distintas en supuestos idénticos. Sin embargo, no son supuestos idénticos, ni coinciden los sujetos, el objeto o la causa petendi .

Este motivo, por ello, se desestima, al igual que los anteriores, por lo que se debe declarar no haber lugar a este recurso por infracción procesal, con la condena en costas que impone el artículo 398.1 en su remisión al 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

CUARTO .- El recurso de casación está integrado en seis motivos. Los tres primeros plantean la misma cuestión y son desestimados por las mismas razones. Dicho planteamiento es que las sociedades actoras, reivindicantes (y parte recurrida en casación) no tienen título de dominio porque en su presunta adquisición por compraventa -título- falta la traditio -modo- porque la entidad transmitente, vendedora (que no es parte en este proceso) carecía de la posesión e incluso de la propiedad ( nemo plus iuris ad alium, quam ipse haberet ). El motivo primero se formula por infracción de los artículos 609 , 1095 y 1462 de Código civil , el segundo por infracción de los artículos 438 , 444 , 445 , 446 , 447 , 448 del Código civil , el tercero por la del artículo 348: conjunto de preceptos heterogéneos y generales no idóneos para sustentar motivos de casación. Las razones para rechazar estos motivos son las siguientes.

Primera. La tradición instrumental que prevé el segundo párrafo del artículo 1462 del Código civil , se produce por el otorgamiento de la escritura pública, aunque el vendedor no tenga la posesión material de la cosa transmitida; así lo han entendido doctrina y jurisprudencia. La sentencia de 4 abril 2002 lo recoge expresamente y cita una serie de sentencias anteriores. Dice así, en lo que aquí interesa:

"La tradición instrumental representada por la escritura pública ( artículo 1462.2º del Código civil ) tiene lugar aunque el vendedor no tenga la posesión material o de hecho de la finca ( sentencias entre otras de 8 mayo 1982 , 8 julio 1983 , 29 mayo y 9 octubre 1997 , 14 diciembre 1998 )... y sin que por lo demás quepa olvidar la existencia de la institución registral como refuerzo de la concurrencia de la "traditio ficta" ( sentencia de 18 mayo 1994 )".

Incluso la sentencia de 13 mayo 1995 , citada por esta parte recurrente en el motivo primero, abona esta misma tesis, aunque el supuesto de hecho es un tanto más complicado. Dice así:

"La equivalencia entre tradición y otorgamiento de escritura preceptuada en el artículo 1462.2º, no opera cuando el vendedor no tiene la posesión a título de dueño de la cosa, pero no obsta a la equivalencia que la posesión, en su vertiente directa o de hecho, corresponda a otra persona en virtud de un derecho concedido por el vendedor, siempre y cuando así se haya hecho saber al comprador".

Segunda. Se ha discutido, o más bien negado, por parte de la recurrente, en estos motivos, que la vendedora, transmitente de las fincas ahora reivindicadas, ANSADE, S.L. que no es parte en este proceso, no sólo carecía de la posesión, como se ha dicho, sino que carecía también del dominio de lo que transmitió. Lo cual no se puede aceptar, porque no cabe en este proceso declarar la ineficacia de una anterior transmisión o la invalidez de un título de dominio de quien no ha sido parte en el mismo. Por el contrario, era el titular registral, lo cual tampoco sería posible invalidar cuando éste no ha sido parte. "Los actores compraron de quien en el registro aparecía con facultades para transmitir el dominio, Ansade, S.L." dice literalmente la sentencia de instancia.

Tercera. En el desarrollo de los motivos incluso se menciona que la propiedad de las fincas corresponde a la sociedad demandada, ahora recurrente, lo que se relaciona con la identificación de las fincas. Declarar o partir de que tal propiedad era de la parte demandada, es inadmisible, cuando no ha mediado reconvención, ni, además, lo ha probado en modo alguno. La identificación de las fincas ha sido probada y declarada así en la sentencia de instancia, lo cual es inamovible en casación.

Cuarta. En los tres motivos se hace referencia o incluso se parte de hechos, no declarados probados o incluso declarado lo contrario en la sentencia de instancia. Lo cual no es admisible en ningún caso en un recurso de casación, pues se haría supuesto de la cuestión, proscrito según reiteradísima jurisprudencia: sentencias de 18 marzo 2010 , 25 junio 2010 , 13 octubre 2010 , 15 abril 2011 , 13 mayo 2011 , 6 octubre 2011 , 9 febrero 2012 , 4 abril 2012 .

QUINTO .- El cuarto de los motivos del recurso de casación alega la infracción de los artículos 358 y 362 del Código civil referentes a la accesión como modo de adquirir la propiedad, con base en que el recurrente -según se expresa en el motivo- ostenta el derecho de propiedad sobre el solar donde se construyó el Centro comercial con mala fe por la Comunidad de bienes DIRECCION000 (que no es parte en este proceso). Este motivo está fuera de lugar en este proceso: primero, porque esta entidad está fuera del proceso y no cabe su declaración de constructor en terreno ajeno de mala fe y, segundo, porque la sociedad ahora recurrente no ha formulado reconvención y no se puede declarar lo que no ha sido pedido, so pena de caer en incongruencia; tercero, porque no se apoya en supuesto fáctico declarado en la instancia, hace supuesto de la cuestión y esta Sala no tiene la función de revisar hechos, sino de controlar la correcta y adecuada aplicación del ordenamiento jurídico ( sentencias de 25 junio 2010 , 14 abril 2011 , 4 abril 2012 ); cuarto, porque la sentencia de instancia, como se ha apuntado anteriormente, declara explícitamente que "no existe prueba que advierta o refleje que el edificio donde se ubican los locales y el trastero reivindicados se encuentre en el dominio del demandado" por lo que "no puede estimarse el mejor derecho del demandado a poseer las fincas que reclaman los actores y cuyo dominio han acreditado". Asimismo, la sentencia de instancia recuerda: "sin que en definitiva exista fallo judicial que le reconozca el dominio a Rincón de Los Cristianos, S.A.".

Por la misma razón debe desestimarse el motivo quinto que se formula por infracción del artículo 1473 del Código civil que viene referido al caso de la doble venta. No hay tal. La sentencia objeto de casación, ha entrado en el hecho de que sea la misma finca la reivindicada y la que es propiedad de la sociedad demandada, y concluye que no lo es; son fincas distintas. La sentencia de instancia analiza con sumo detalle la situación registral y real de la finca de la sociedad demandada y las que reivindican la demandante no se ha probado que "se encuentren en el dominio del demandado". Por tanto, no se plantea la cuestión de la doble venta de la misma finca.

SEXTO .- El sexto y último de los motivos del recurso de casación se ha formulado por la infracción de los artículos 34 y 38 de la Ley Hipotecaria y fundan el motivo en que los "demandantes nunca adquirieron la propiedad o el dominio de los locales..."( sic ). Lo cual es algo que se ha resuelto sobradamente al analizar y rechazar los tres primeros motivos del presente recurso de casación. La sentencia recurrida (en el número 3º del fundamento cuarto) analiza con detalle la consideración de las sociedades actoras como terceros hipotecarios y, evidentemente, concurren todos los presupuestos para que ellas y no la sociedad demandada, tengan la protección registral que le brinda el principio de fe pública que proclama el artículo 34 de la Ley Hipotecaria : primero, adquirieron el derecho de quien en el Registro de la Propiedad aparecía, como titular registral, con facultades para transmitirlo, lo que se ha declarado así en la sentencia de instancia y no se ha declarado su ineficacia en este proceso (ni en ningún otro); segundo, de buena fe, que se declara expresamente en la sentencia de instancia además de la presunción que brinda la misma norma hipotecaria, en su segundo párrafo; tercero, a título oneroso, como son los contratos de compraventa en el presente caso; cuarto, haber inscrito su derecho, como efectivamente han hecho las sociedades demandantes. Es decir, a no ser que pretendan cambiar toda la situación fáctica, con sus efectos jurídicos, que ha declarado la sentencia recurrida, estos artículos de la Ley Hipotecaria que se mencionan como infringidos, sirven de modo esencial para la protección dominical de las sociedades demandantes, que serán mantenidos en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro, como dice el artículo 34.

Se desestiman, pues, todos los motivos del recurso de casación y, por ende, no se da lugar al mismo, con la condena en costas que impone el artículo 398.1 en su remisión al 394.1 ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.