STS 392/2012, 27 de Junio de 2012

Ante el Juzgado de Primera Instancia fueron vistos los autos, juicio ordinario, promovidos a instancia de don Prudencio contra Salorino Monzó y Valencia, S.L. y don Heraclio .

1. - Por la parte actora se formuló demanda arreglada a las prescripciones legales, en la cual solicitaba, previa alegación de los hechos y fundamentos de derecho, que se "... dicte sentencia por la que estimando la demanda presentada, contenga los siguientes pronunciamientos: 1.- Que se declare que el actor D. Prudencio es titular dominical de la vivienda NUM000 puerta NUM001, del PASEO000 NUM002 de Valencia, así como de la plaza de garaje NUM003 y trastero NUM003 de la planta NUM004 de dicho mismo edificio, desde el 29 de septiembre de 2000.- 2.- Que así mismo, el actor es titular dominical del trastero número NUM005

   , ubicado en la cubierta o casetón de instalaciones, del edificio sito en Valencia, PASEO000 NUM002, descrito en el hecho primero de esta demanda, y lo es desde 1 de abril de 2003.- 3.- Que se declare la nulidad de la escritura de compraventa otorgada entre Salorino Monzó y Valencia, S.L. y D. Heraclio, el 10 de julio de 2003 ante Notario de Valencia, D. Joaquín Borrell García.- 4.- Que se condene a D. Heraclio, a estar y pasar por las declaraciones precedentes, así como a la entrega de la posesión y llaves de dicha vivienda, plaza de garaje y trasteros de los que es objeto la escritura identificada en el número 3.- 5.- Que se ordene la cancelación del asiento registral que dio origen la escritura a que se refiere el apartado 3 anterior.-6.- Que se condene a Salorino Monzó y Valencia, S.L. a estar y pasar por estos pronunciamientos, así como a elevar a escritura pública las compraventas referidas en la pretensión primera de este Suplico, previa entrega de la cantidad pendiente de pago de 109.967,18 Euros; o alternativamente, si no fuere hallado o no cumpliera con esta obligación de hacer, se acuerde la elevación a escritura pública por auto de este Juzgado, previa consignación judicial, a disposición del condenado, de dicho importe.- 7.- Que se condene a ambos demandados solidariamente al pago de las costas de este procedimiento."

2. - Admitida a trámite la demanda, la representación procesal de don Heraclio contestó a la misma, oponiendo a las pretensiones deducidas de adverso los hechos y fundamentos de derecho que tuvo por conveniente para concluir solicitando que, "dicte sentencia, por la que: 1.- con estimación de la excepción de falta de legitimación pasiva y/o de acción en el actor y de los demás argumentos de esta contestación a la demanda, en su caso, desestime íntegramente la demanda en todos y cada uno de sus aspectos.- 2.- imponga a la parte actora el pago de las costas causadas y que se causen en la tramitación de este procedimiento, y 3.- Levante consiguientemente, en su caso, cualquier medida cautelar acordada en este procedimiento a instancia de la parte actora."

   La representación procesal de la demandada Salorino Monzó y Valencia, S.L. contestó asimismo la demanda y tras alegar los hechos y fundamentos de derecho que estimó de aplicación terminó suplicando al Juzgado: "dicte sentencia desestimando la demanda por los hechos alegados, absolviendo a esta parte de los pedimentos contenidos en la misma. Todo ello con expresa condena en costas."

3. - Convocadas las partes a la audiencia previa, las pruebas propuestas y declaradas pertinentes fueron practicadas en el juicio, quedando los autos conclusos para sentencia.

4. - El Juzgado de Primera Instancia dictó Sentencia con fecha 5 de mayo de 2008, cuya parte dispositiva es como sigue: "Que desestimo íntegramente la demanda presentada por el Procurador Don Carlos Aznar Gómez en nombre de Don Prudencio contra Salorino Monzó y Valencia, S.L. y Don Heraclio, sin hacer imposición de costas."

Contra dicha sentencia interpuso recurso de apelación don Prudencio, y sustanciada la 28 de julio de 2009, cuyo Fallo es como sigue: "Que con estimación del recurso de apelación, interpuesto por el Procurador D. Carlos Aznar Gómez en representación de D. Prudencio, contra la sentencia de fecha 5 de mayo de 2008, dictada por el Juzgado de Primera Instancia Nº 22 de Valencia, debemos revocarla y, en su lugar, se dicta otra por la que: "Estimamos en lo necesario la demanda instada por D. Prudencio contra Salorino Monzó y Valencia S.L. y D. Heraclio y: 1.- Declaramos que el actor D. Prudencio es propietario de la vivienda NUM000 puerta NUM001 del PASEO000 NUM002 de Valencia, así como de la plaza de garaje NUM003 y trastero NUM003 de la planta NUM004 de dicho mismo edificio, desde el 29 de Septiembre de 2000.- 2.- Declaramos que el actor D. Prudencio es propietario del trastero número NUM005, ubicado en la cubierta o casetón de instalaciones, del edificio sito en Valencia, PASEO000 NUM002, descrito en el hecho primero de esta demanda, y lo es desde 1 de Abril de 2003.- 3.- Declaramos la nulidad de la escritura de compraventa otorgada entre Salorino Monzó y Valencia, S.L. y D. Heraclio, el 10 de Julio de 2003 ante Notario de Valencia, D. Joaquín Borrell García.- 4.- Condenamos a D. Heraclio, a estar y pasar por las declaraciones precedentes, así como a la entrega de la posesión y llaves de dicha vivienda, plaza de garaje y trasteros de los que es objeto la escritura identificada en el número NUM006 .- 5.- Ordenamos la cancelación del asiento registral que dio origen la escritura a que se refiere el apartado 3 anterior.- 6.- Condenamos a Salorino Monzó y Valencia S.L. a estar y pasar por estos pronunciamientos, así como a elevar a escritura pública las compraventas referidas en la pretensión primera de este Suplico, previa entrega de la cantidad pendiente de pago de 109.967,18 Euros; o alternativamente si no fuere hallado o no cumpliera con esta obligación de hacer, se acuerde la elevación a escritura pública por auto de este Juzgado, previa consignación judicial, a disposición el (sic) condenado, de dicho importe.- Se condena a los demandados al pago de las costas de primera instancia.- Sin pronunciamiento especial en cuanto a las costas de esta instancia."

La Procuradora doña Eva Yarritu Bartual, en nombre y representación de don Heraclio interpuso recurso extraordinario por infracción procesal y de casación, amparado el primero en el artículo 469, apartados 2 º, 3 º y 4º, de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y fundado en los siguientes motivos: 1) Por infracción de los artículos 216 y 218 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, 457, 458 y siguientes de la misma Ley, por incongruencia; 2) Por infracción de los mismos artículos denunciando nuevamente incongruencia;

3) Por infracción de los mismos artículos más el 24 de la Constitución Española, denunciando nuevamente incongruencia; 4) Por infracción de los artículos 216 y 218 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en relación con los artículos 385 y 386 de la misma Ley, en referencia al principio dispositivo, de la carga de la prueba y falta de motivación exhaustiva o ausencia de criterios de valoración probatoria; y 5) Por infracción de lo dispuesto en los artículos 216, 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil respecto de la condena en costas.

Por su parte el recurso de casación se fundamenta en los siguientes motivos: 1) Por vulneración de lo establecido en el artículo 1473 del Código Civil, 34 y 38 de la Ley Hipotecaria ; 2) Por aplicación indebida del artículo 1275 del Código Civil y falta de aplicación de los artículos 1274 y 1277 y concordantes del Código Civil ; 3) Por infracción de lo dispuesto por los artículos 433, 434, 1950 y siguientes y concordantes del Código Civil, también en relación con los artículos 216, 217, 385 y 386 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ; 4) Por infracción de lo dispuesto por el artículo 7 y concordantes del Código Civil ; y 5) Por infracción de lo dispuesto en los artículos 216, 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Por esta Sala se dictó auto de fecha 28 de septiembre de 2010 por el que se acordó la admisión de ambos recursos, con la excepción del motivo quinto del recurso de casación, y dar traslado de los mismos a la parte recurrida, don Prudencio, que se opuso a su estimación por escrito bajo representación del Procurador don José Luis Ferrer Recuero.

No habiéndose solicitado la celebración de vista pública ni estimándola necesaria este Tribunal, se señaló para votación y fallo del recurso el día 31 de mayo de 2012, en que ha tenido lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Antonio Salas Carceller,

Los hechos que han dado lugar al presente litigio son, en síntesis, los siguientes:

1. Mediante documento privado de 29 de septiembre de 2000, la entidad Salorino Monzó y Valencia S.L. (SAMOVAL) vendió a don Prudencio la vivienda NUM000 tipo NUM007, plaza de aparcamiento número NUM008 y trastero con el mismo número, fijando el precio total en la cantidad de 23.267.000 pesetas más IVA y se estableció plazo para pago y entrega de veinticuatro meses y el mismo para el otorgamiento de escritura pública. En la misma fecha se firmó entre las mismas partes un contrato de opción de compra relativo a la cubierta practicable anexa a la vivienda por precio de 500.000 pesetas.

2. El Sr. Prudencio pagó a cuenta del precio un total de 39.658,92 euros e introdujo a su costa algunas modificaciones en la vivienda como cambio del pavimento en la terraza, plato de ducha, cambio de tiradores etc. La entidad vendedora SAMOVAL, por diversas razones, hubo de reformar el proyecto de construcción, pedir nueva licencia y modificar la escritura de declaración de obra nueva y división horizontal, lo que supuso cierta variación en la identificación numérica de los inmuebles.

3. El certificado final de obra fue obtenido en el mes de octubre de 2002. SAMOVAL requirió a los compradores para acudir a la Notaría y firmar las correspondientes escrituras no asistiendo don Prudencio . Éste, no obstante, interpuso demanda interesando que se condenara a la promotora a otorgar escritura pública aunque posteriormente desistió del proceso.

4. Al no existir acuerdo, SAMOVAL buscó un nuevo comprador para la vivienda y anexos citados y así formalizó la venta con don Heraclio por la cantidad de 23.500.000 pesetas, firmándose la escritura de venta de todas las viviendas el 10 de julio de 2003.

5. Con fecha 8 de octubre de 2003, el Sr. Prudencio hizo un requerimiento por vía notarial al Sr. de la Cruz a fin de comunicarle que era el propietario de la vivienda y anexos que había adquirido, por lo que debía abstenerse de realizar actos de dominio sobre los mismos.

6. El día 18 de diciembre de 2007 por el Juzgado de lo Penal nº 7 de Valencia se dictó sentencia de conformidad en el procedimiento abreviado número 182/07 por la que se condenó por estos hechos a don Nemesio, al haber suscrito los contratos en calidad de representante de la mercantil "Salorino Monzó y Valencia S.L." (SAMOVAL), como autor de un delito de estafa impropia, con la concurrencia de la atenuante de reparación parcial del daño y la analógica de confesión del hecho, a la pena correspondiente, habiéndose reservado el denunciante las correspondientes acciones de carácter civil para su ejercicio separado, por lo cual quedó suspendido el proceso civil por prejudicialidad penal hasta el dictado de dicha sentencia.

La sentencia penal recoge como "hechos probados" los siguientes: Nemesio, mayor de edad, y sin antecedentes penales, como representante de la mercantil "Salorino Monzo y Valencia SL" realizó un contrato privado de compraventa, en fecha 29/09/00, por el que vendía a Prudencio, una vivienda NUM000 tipo NUM007 y cubierta pisable situada sobre el NUM000, una plaza de garaje y un trastero con el n.º NUM008

, sitos en el PASEO000 n.º NUM002 de Valencia, entregando el Sr. Prudencio la cantidad de 43.565,49 euros para pago del inmueble y la cubierta pisable, cuya reclamación se reserva para la vía civil. El precio convenido por la compraventa de los citados inmuebles era la cantidad de 153.532,69 euros, IVA incluido. Con respecto a la cubierta pisable se reservó el derecho exclusivo y excluyente de su uso para el propietario del NUM000 mediante escritura de fecha 9/06/05 otorgada ante el Notario D. Joaquín Borrell. El Sr. Prudencio

, después de los referidos contratos. durante Ia construcción de la vivienda, desde Noviembre de 2001 hasta Octubre del 2002, encargó y abono una serie de cambios y reformas, tales como: la preinstalación del servicio de calefacción, el cambio de pavimento, la sustitución de bañera por ducha, los tiradores de los armarios de las puertas de la cocina, etc... abonando por dichas mejoras, según facturas, la cantidad de 1446,5 euros, constituyendo este tipo de actos verdadera traditio.- Estando la finca acabada y el Sr. Prudencio en trámite para la obtención del préstamo hipotecario con la entidad Barclays Banck S.A. para el pago del resto del precio convenido y tras diversas conversaciones durante el mes de Junio de 2003, entre el Sr. Prudencio y Nemesio, quedó este último pendiente de convocar al Sr. Prudencio a la firma de la escritura pública, cuando estuvieran resueltos todos los problemas registrales. Sin, embargo, el día 6 de octubre de 2003, el Sr. Prudencio, tuvo conocimiento de que la mercantil "Salorino Monzo y Valencia S.L." a través de Nemesio, había vendido los inmuebles de su propiedad a D. Heraclio, en fecha 10 de julio de 2003, ante el Notario

D. Joaquín Borrell García, por el precio de 115. 754,92 euros (IVA incluido).- Nemesio, con anterioridad a la celebración del juicio oral reconoció los hechos, consignando con anterioridad al acto del juicio, para disminuir los efectos del delito, la cantidad de 39.658,81."

Don Prudencio interpuso demanda de juicio ordinario contra Salorino Monzó y Valencia S.L. (SAMOVAL) y don Heraclio, interesando que se dictara sentencia por la cual: 1.- Se declare que el actor es titular dominical de la vivienda NUM000 puerta NUM001 del PASEO000 NUM002 de Valencia, así como de la plaza de garaje NUM003 y trastero NUM003 de la planta NUM004 de dicho edificio, desde septiembre de 2000; 2.- Que también es titular dominical del trastero número NUM005 ubicado en la cubierta o casetón de instalaciones desde el 1 de abril de 2003; 3.- Que se declare la nulidad de la escritura de compraventa de 10 de julio de 2003 suscrita entre SAMOVAL y don Heraclio ; 4.- Que se condene a este último a estar y pasar por tales declaraciones así como a la entrega de la posesión y llaves de dicha vivienda, plaza de garaje y trasteros de los que es objeto la escritura identificada en el número NUM006 ., ordenándose la cancelación de los correspondientes asientos registrales a que ha dado lugar; 5.- Que se condene a SAMOVAL a elevar a escritura pública las compraventas referidas en la pretensión primera, previa entrega de la cantidad pendiente de pago de 109.967,18 euros, haciéndolo el Juzgado en su caso; y 6.- Que se condene a ambos demandados al pago de las costas.

Los demandados se opusieron a tales pretensiones y, seguido el proceso por sus trámites, el Juzgado de Primera Instancia nº 22 de Valencia dictó sentencia de fecha 5 de mayo de 2008 por la que desestimó la demanda sin especial pronunciamiento sobre costas.

Recurrió en apelación el demandante y la Audiencia Provincial de Valencia (Sección 7ª), en sentencia de fecha 28 de julio de 2009, estimó el recurso, revocando la sentencia de primera instancia, para en su lugar estimar la demanda condenado a los demandados según lo solicitado en la misma con imposición a estos de las costas causadas en la primera instancia y sin especial pronunciamiento sobre las de la alzada.

Contra dicha sentencia ha recurrido el demandado don Heraclio por infracción procesal y en casación.

Recurso por infracción procesal. El primero de los motivos se formula por infracción de las normas procesales reguladoras de la sentencia, en concreto, de los artículos 216 y 218 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en relación con los artículos 457, 458 y siguientes del mismo cuerpo legal . Denuncia la parte recurrente la incongruencia de la sentencia al haber estimado la Audiencia Provincial el recurso de apelación y declarado la nulidad de la compraventa efectuada a favor del demandado -ahora recurrentedon Heraclio por estimar "ilicitud de la causa" de dicho contrato y "ausencia de buena fe", apoyándose en fundamentos fácticos y jurídicos no alegados y que, en consecuencia, no han podido ser objeto de contradicción.

La estimación por la Audiencia de "ausencia de buena fe" en el ahora recurrente, como segundo comprador de los mismos inmuebles, en absoluto se aparta de lo alegado en el recurso de apelación y de lo previamente sostenido en la demanda y basta examinar el apartado 39 del escrito de apelación (folio 989 de los autos) para comprobar que la parte recurrente combate adecuadamente las conclusiones de la sentencia de primera instancia -que consideró al demandado adquirente de buena fe- mediante tres apartados que vienen a reflejar claramente una imputación de mala fe.

Distinta solución merece la restante alegación sobre incongruencia por variación de la "causa de pedir" en tanto que la parte actora ha sostenido en todo momento como fundamento de la acción su condición de propietario de los inmuebles en virtud del contrato de compraventa celebrado sobre los mismos y la entrega efectiva que se le hizo de dichos inmuebles, que le habría transferido la propiedad de los mismos mediante tradición ( artículo 609 del Código Civil ), mientras que la sentencia impugnada, tras razonar en el sentido de que no existió tal entrega y, por tanto, no concurría en el demandante la condición de propietario, reconduce los hechos expuestos y la causa de nulidad invocada en la demanda a un supuesto de "nulidad por ilicitud de la causa" prevista en el artículo 1275 del Código Civil, sobre la que nada se alegó ni, en consecuencia, fue objeto de debate procesal.

Se ha de examinar por ello, a efectos de determinar la existencia de incongruencia, si se ha producido una variación de la "causa petendi" sobre la que se fundamentó la demanda. Como afirma la sentencia de esta Sala núm. 805/2008, de 17 septiembre, puede apreciarse vicio de incongruencia en aquellas sentencias que prescinden de la "causa de pedir" que fundamenta las pretensiones de la parte demandante y fallan conforme a otra distinta, pues se produce indudable indefensión, y tal situación no puede quedar amparada por el principio 'iura novit curia'". En el mismo sentido las sentencias de 31 octubre 1994 y 2 octubre 2003 ya señalaban que la congruencia «consiste en la correspondencia o adecuación del fallo de la sentencia con el "petitum" de la demanda en relación con la "causa petendi" de la misma».

La Ley de enjuiciamiento Civil se expresa con claridad en el párrafo segundo del número 1 del artículo 218 cuando, permitiendo al Tribunal resolver conforme a las normas aplicables al caso aunque no hayan sido acertadamente citadas o alegadas por los litigantes, prohíbe no obstante "apartarse de la causa de pedir acudiendo a fundamentos de hecho o de derecho distintos de los que las partes hayan querido hacer valer".

Esto es lo que ha ocurrido en el caso, por lo que debe estimarse el motivo y, con él, el recurso por infracción procesal ya que la sentencia impugnada prescinde del fundamento jurídico de la acción, que consistía en la afirmación del demandante de ser propietario de los inmuebles en virtud del contrato para, negándole tal condición, estimar finalmente la demanda por una razón distinta, cual es la de considerar que el segundo contrato de compraventa -el realizado con el ahora recurrente don Heraclio - era nulo por concurrir en el mismo causa ilícita; fundamento que incluso es distinto del de la afirmación de inexistencia de buena fe en el segundo comprador y que, acogido por la Audiencia sin previa alegación por la parte demandante, significa para la demandada indefensión en cuanto no pudo contradecirlo en la fase alegatoria.

Sentado lo anterior, la Disposición Final 16ª de la Ley de Enjuiciamiento Civil, regla 7ª, lleva a que, tras la estimación del recurso por infracción procesal y la anulación de la sentencia recurrida ( artículo 476.2 de la citada Ley ), se dicte por esta Sala nueva sentencia teniendo en cuenta lo alegado como fundamento del recurso de casación que, en el presente caso, y para lo que ahora interesa, se fundamenta en el mantenimiento de la buena fe del recurrente en su adquisición y la consiguiente aplicación a su favor de lo dispuesto por el artículo 1473 del Código Civil que, para el caso de doble venta de inmueble, dispone que la propiedad pertenecerá al adquirente que antes la haya inscrito en el Registro de al Propiedad, exigiéndose la buena fe de dicho adquirente según reiterada doctrina de esta Sala recogida, entre otras, en sentencia de 11 junio 2004, que cita varias en igual sentido.

La cuestión que ahora ha de abordarse es si el demandante don Prudencio llegó a ser propietario por haberle sido entregada la vivienda comprada, lo que comportaba igualmente la entrega de los demás inmuebles accesorios de aquella. En este sentido, la sentencia dictada en el proceso penal pone de manifiesto que el Sr. Prudencio "durante la construcción de la vivienda, desde noviembre de 2001 hasta octubre del 2002, encargó y abonó una serie de cambios y reformas, tales como: la preinstalación del servicio de calefacción, el cambio de pavimento, la sustitución de bañera por ducha, los tiradores de los armarios de las puertas de la cocina etc...abonando por dichas mejoras, según facturas, la cantidad de 1446,5 euros, constituyendo este tipo de actos verdadera traditio".

Aun cuando la consideración de la sentencia penal sobre la significación jurídica de dichos actos (efectiva "traditio") no vincula al tribunal civil, sí ha de llegarse a la misma conclusión partiendo de los referidos hechos.

En nuestro sistema de transmisión de propiedad se requiere tanto la existencia de título (en este caso, el contrato de compraventa) como de modo o "traditio" de la cosa que constituye objeto del contrato ( artículo 609 del Código Civil ). La entrega comporta un traspaso posesorio y en este sentido el artículo 1462 del Código Civil dice que se entiende entregada la cosa vendida «cuando se ponga en poder y posesión del comprador», lo que podrá producirse en cualquiera de las formas de adquisición posesoria a que se refiere el artículo 438 del Código Civil . De ahí que la "traditio" se entiende cumplida si el "accipiens" ocupa materialmente la cosa con el consentimiento del transferente, si la cosa queda sujeta a la acción de la voluntad de aquél o si se cumplen los actos propios o las formalidades legales establecidas para adquirir tal derecho. En este sentido se ha de admitir que la entrega se ha producido cuando el comprador actúa sobre la cosa como verdadero dueño, con el consentimiento del vendedor, y como efectivo poseedor, modificándola para establecer determinadas mejoras cuyo importe asume directamente.

A partir de la consideración de que el demandante llegó a ser propietario de los inmuebles adquiridos, por haber sido entregados al mismo, resulta necesario plantear los efectos de la posterior venta y presunta entrega "ex artículo 1462" del Código Civil al hoy recurrente, que procedió a inscribir en el Registro de la Propiedad su adquisición.

Sobre esta cuestión hemos de partir de la doctrina sentada por el Pleno de esta Sala en su sentencia núm. 928/2007, de 7 septiembre . Dicha sentencia pone de manifiesto en su fundamentación jurídica dos grandes períodos en la jurisprudencia en relación con la apreciación de supuestos de doble venta o de venta de cosa ajena.

Refiere que, hasta los años noventa, se consideró que el artículo 1473 del Código Civil resultaba aplicable tanto a los supuestos de doble venta estricta, cuanto a los casos de doble venta que a su vez dan lugar a supuestos de venta de cosa ajena, por lo que no se exigía una cierta coetaneidad cronológica entre ambas ventas para su aplicación ( SSTS de 6 de diciembre de 1962, 13 de abril de 1988, de 23 de enero de 1989, de 24 de enero de 1990 y de 10 de abril de 1991 ).

A partir de los años noventa, sin embargo, comienzan a excluirse del ámbito de aplicación del artículo 1473 aquellas ventas múltiples que originasen supuestos de venta de cosa ajena, exigiéndose en consecuencia una cierta proximidad cronológica entre ambas ventas para la aplicación de dicha norma ( SSTS de 8 de marzo de 1993, de 25 de marzo de 1994, de 6 de mayo de 2004, de 24 de junio de 2004 y de 30 de diciembre de 2005 ). Es decir, la jurisprudencia a partir de los años noventa introduce un criterio de preferencia de orden cronológico pues parece que la lejanía en el tiempo entre dos ventas constituye un indicio concluyente de la consumación de la primera, y consiguiente venta de cosa ajena.

La sentencia de 7 de septiembre 2007 ha venido a unificar la doctrina sobre la materia, abandonando la última postura al considerar que el artículo 1473 del Código Civil no exige necesariamente el requisito de «una cierta coetaneidad cronológica» entre dos o más ventas en conflicto, incluyendo así en su ámbito de aplicación a las ventas múltiples que a su vez originen una venta de cosa ajena, como consecuencia de la consumación de la primera de las ventas. Esto es, se afirma que la doble venta y la venta de cosa ajena son figuras complementarias y no excluyentes que entran bajo el ámbito de aplicación del artículo 1473 del Código Civil .

La aplicación de tal doctrina al supuesto ahora enjuiciado lleva a que la resolución del caso deba obtenerse mediante la aplicación de lo dispuesto por el artículo 1473 del Código Civil y, en definitiva, a que frente al mero criterio temporal de adquisición de la propiedad -que favorecería al demandante- deba prevalecer el de la inscripción registral siempre que por parte del titular inscrito haya mediado buena fe en la adquisición y también en el momento de la inscripción.

El artículo 1473 dispone que si una misma cosa se hubiese vendido a diferentes compradores, la propiedad se transferirá a la persona que primero haya tomado posesión de ella con buena fe, si fuere mueble. Si fuere inmueble, la propiedad pertenecerá al adquirente que antes la haya inscrito en el Registro

Como recuerda la sentencia de esta Sala núm. 73/2011, de 11 febrero, podría parecer que el Código civil no exige la concurrencia de buena fe cuando se trata de bienes inmuebles, pero no es así. Tal como expresa la de 13 de noviembre de 2009, la exigencia de la buena fe en el caso de doble venta de inmuebles se deduce de los principios generales del derecho - ejercicio de los mismos de buena fe- y de relacionar esta norma con el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, lo cual ha sido mantenido por constante jurisprudencia, desde las antiguas sentencias de 13 de mayo de 1908, 29 de noviembre de 1928 y 31 de octubre de 1929 hasta las recientes de 1 de junio de 2000, 24 de julio de 2000 y 11 de junio de 2004, pasando por las de 30 de junio de 1986, 29 de julio de 1991, 24 de noviembre de 1995.

En definitiva, la cuestión viene a desembocar en la apreciación de la situación de conocimiento del demandando respecto de la venta anterior realizada al demandante por la misma vendedora sobre el mismo inmueble, en cuanto ello determinará la existencia o no de buena fe por su parte y poder beneficiarse de lo dispuesto por el artículo 1473 del Código Civil, partiendo de que no resulta necesario un conocimiento acabado y preciso de la transmisión anterior sino que basta un estado de duda sobre ello que el propio interesado no intenta resolver con el fin de aprovecharse de tal preferencia, no bastando ni siquiera el error cuando este ha de considerarse como inexcusable, ya que no cabe premiar un comportamiento de grave negligencia.

De la prueba practicada se desprende que en la adquisición por parte del demandado Sr. Heraclio no concurrió buena fe, como acertadamente apreció la sentencia impugnada. Efectivamente concurren dos circunstancias que lo ponen de manifiesto y que son, en primer lugar, el conocimiento de la situación que venía dada por la ausencia del demandante en la Notaría por discrepancias con la entidad vendedora, como se deduce de la prueba testifical, y en segundo lugar el precio de compraventa notablemente inferior al de compra por el demandante, que ponía de manifiesto la urgencia de la vendedora que, habiendo transmitido los inmuebles, no podía -por tales discrepancias con el comprador- cobrar de éste el precio pendiente, lo que necesitaba en ese momento. Afirma el demandado, ahora recurrente, que la diferencia de precio no era tal porque se abonaba mayor cantidad de la que se reflejó en la escritura, pero en todo caso se admite una disminución de unos doce mil euros que no era acorde con el incremento de precio de los inmuebles que se apreciaba notablemente en el año 2003.

El Sr. Abelardo, propietario de las viviendas señaladas con el numero NUM003 y NUM009, declaró que SAMOVAL le ofreció la compra de aquellos inmuebles, rechazando la oferta, y que esa situación la comentó al demandado, Sr. Heraclio, al que le interesó y contactó con la vendedora llegando a un acuerdo, pues el día 10 de julio compareció éste en la Notaria en unión del resto de compradores. De ello se deduce que el Sr. Heraclio conocía la situación creada por la no comparecencia de un comprador, y éste es un hecho al que se refieren todos los testigos, especialmente el Sr. Hipolito y el Sr. Rosendo, como puso de manifiesto la Audiencia y valoró como muestra de la inexistencia de buena fe en el demandado, apreciación que ha de ser compartida.

En consecuencia, al resolver sobre el fondo, procede la estimación de la demanda con las consecuencias que se dirán, si bien parcialmente ya que no procede declarar la nulidad de la venta efectuada por Salorino Monzó y Valencia S.L. a don Heraclio el 10 de julio de 2003 por cuanto subsiste la relación obligacional entre ambas partes y, en todo caso, la misma no afecta al demandante en cuanto se declara que la propiedad de los inmuebles se transfirió efectivamente a su favor por la entrega de los mismos.

Estimado el recurso por infracción procesal, no procede hacer especial declaración sobre costas causadas por el mismo y por el de casación ( artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ). Al ser parcial la estimación de la demanda tampoco procede condena en costas de la primera instancia (artículo 394.1) ni de las causadas en la alzada, ya que el recurso de apelación formulado debió ser estimado aunque por distintos razonamientos.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.