STS 438/2012, 28 de Junio de 2012

El Juzgado de Primera Instancia n.º 4 de Marbella dictó sentencia de 26 de diciembre de 2007 en el juicio ordinario n.º 1288/2006, cuyo fallo dice:

Fallo.

Que, estimando íntegramente la demanda formulada por don Marco Antonio , representado por la procuradora de los tribunales doña María Graciela García-Valdecasas y Villén y asistido del letrado don Miguel Montes Lozano, contra la mercantil Promosuite, S.L., representada por el procurador don José Manuel Rosa Sánchez y asistido del letrado don Juan Ferrero Muñoz, debo declarar y declaro resuelto el contrato de compraventa celebrado entre las partes el día 15 de septiembre de 2003 con relación a la vivienda n.º NUM000 del conjunto residencial denominado " DIRECCION000 ", y debo condenar y condeno a la mercantil demandada a restituir a su patrocinada la suma de 152.833,30 euros más los intereses legales desde la interpelación judicial hasta su completo pago, incrementados en dos puntos a partir de la fecha de la presente resolución, con expresa condena en costas de la parte demandada.»

La sentencia contiene los siguientes fundamentos de Derecho:

Primero.- En el presente procedimiento se ejercita por la parte actora, el señor don Marco Antonio , una acción de carácter personal, derivada de una relación jurídica de contrato de compraventa concertado con la mercantil demandada Promosuite, S.L., en calidad de vendedora, respecto de la vivienda n.º NUM000 de la urbanización " DIRECCION000 ", dirigida frente a esta última en ejercicio de la acción de resolución por falta de entrega de la expresada vivienda dentro del plazo estipulado en el contrato.

La acción de resolución de contrato encuentra fundamento legal en el art. 1124 del Código Civil , que regula la impropiamente denominada "condición resolutoria tácita", definida por la doctrina científica como aquella facultad o remedio que, con carácter principal y genérico, otorga la ley en las obligaciones recíprocas para resolverlas a favor de la parte perjudicada por el incumplimiento del deber a la otra asignado. Siendo requisitos para la resolución del contrato bilateral por incumplimiento, según reiterada y tradicional jurisprudencia del Tribunal Supremo, los siguientes:

1º. Reciprocidad de las obligaciones.

2º. Inejecución de una o varias de las obligaciones contractuales.

3º. Previo cumplimiento del actor; y

4º.- Existencia en el deudor demandado de una voluntad deliberadamente rebelde al cumplimiento o aparición de un hecho que de modo definitivo e irreformable lo impida ( SSTS 5 julio 1941 , 28 enero 1944 , 10 marzo 1949 , 9 marzo 1950 , 26 junio 1952 , 22 junio 1959 , 2 enero 1961 , 25 marzo 1964 , 26 marzo 1976 , 29 febrero 1988 , 25 octubre 1988 , 5 junio 1989 , 1 diciembre 1989 y 30 octubre 1996 ). Habiéndose sustituido el último requisito por la más moderna doctrina jurisprudencial en el sentido de exigir que el incumplimiento se produzca frustrando las legítimas expectativas de la otra parte a la que se priva de alcanzar el fin económico perseguido por el vínculo negocial ( STS 21 noviembre 2000 ).

Segundo.- Constituye obligación esencial del vendedor, en el contrato de compraventa, la de entregar la cosa vendida, en el tiempo y lugar pactados, poniéndola en poder y posesión del comprador ( arts. 1445 , 1461 y 1462 CC ): Teniendo establecido la Ley 57/1968, de 27 de julio, reguladora de las percepciones de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas que en los contratos concertados por las personas físicas y jurídicas que promuevan la construcción de viviendas que no sean de protección oficial, destinadas a domicilio o residencia familiar, con carácter permanente o bien a residencia de temporada, accidental o circunstancial y que pretendan obtener de los cesionarios entregas de dinero antes de iniciar la construcción o durante la misma, deberá hacerse constar expresamente que el cedente se obliga a la devolución al cesionario de las cantidades percibidas a cuenta más el 6 por 100 de interés anual en caso de que la construcción no se inicie o termine en los plazos convenidos que se determinen en le contrato, o no se obtenga la cédula de habitabilidad (art. 2) y que, expirado el plazo de iniciación de las obras o de entrega de la vivienda sin que una u otra hubiesen tenido lugar, el cesionario podrá optar entre la rescisión del contrato con devolución de las cantidades entregadas a cuenta, incrementadas con el 6 por 100 de interés anual, o conceder al cedente prórroga, que se hará constar en una cláusula adicional del contrato otorgado, especificando el nuevo periodo con la fecha de terminación de la construcción y entrega de la vivienda (art. 3).

Al respecto de la cual cabe señalar, conforme al estudio efectuado por don Antonio Cabanillas Sánchez, catedrático de Derecho Civil de la Universidad de Alicante ("Las garantías del comprador por las cantidades anticipadas para la construcción de la vivienda")' que dicha ley se refiere a los contratos de cesión de viviendas en que se pacte la entrega al promotor de cantidades anticipadas, sin que pueda entenderse limitado su ámbito a los casos de cesión típica previstos en los artículos 1526 y siguientes del Código Civil sino que, muy al contrario, el término legal pretende su aplicación a cualquier tipo de operación por la que se transmita y adquiera una vivienda recibiendo el transmitente cantidades a cuenta del precio, siendo el ejemplo más claro el de la compraventa.

»Tercero.- Admitida por ambas partes realidad del contrato de compraventa suscrito en fecha 15 de septiembre de 2003, por don Salvador Méndez Almazán, como representante de la mercantil Promosuite, S.L., en calidad de vendedor y don Casiano , en representación de don Marco Antonio , en calidad de comprador, sobre la vivienda n.º NUM000 del conjunto residencial denominado " DIRECCION000 " por un precio total de 509.611,02 euros (documento n.º 1 de la demanda), con pagos previos a la terminación de la obra que constituyen el objeto de la presente reclamación por importe 152.833,30 euros y que no ha cuestionado la mercantil demandada que se hayan efectuado, invoca la parte actora como fundamento de su pretensión resolutoria la falta de entrega en plazo de la expresada vivienda, lo que supondría el incumplimiento por parte del vendedor de una de sus obligaciones principales conforme hemos dejado expuesto anteriormente. Respecto de lo cual, aplicando la anterior normativa y jurisprudencia que la interpreta a los hechos declarados probados o admitidos cabe señalar lo siguiente:

1. - El contrato privado de compraventa establece en su estipulación quinta que la terminación de las obras se preveía, salvo fuerza mayor o retrasos en la concesión de permisos y licencias de ocupación a de autorizaciones administrativas de suministro o similares, para el mes de julio de 2005; condicionándose el otorgamiento de la escritura y consecuente transmisión definitiva del dominio, a que se hubiese emitido el correspondiente certificado de final de obra por el arquitecto director y la pertinente licencia municipal de primera ocupación (estipulación sexta).

2. - Resulta acreditado por la documental aportada con el escrito de contestación a la demanda que la vivienda objeto de litis no contó con licencia de primera ocupación hasta el día 1 de diciembre de 2005. Así, el certificado emitido por el Ayuntamiento de Benahavís (documento adjuntado como número 3 y 4 a la contestación a la demanda), expresa que la licencia se concede para 39 viviendas que son justamente las que se corresponden con los sectores 1, 2, 3, y 5 a los que se alude en el mismo, siendo así que conforme al plano adjunto al contrato de compraventa, la vivienda n.º NUM000 se integra en el último de los sectores a los que se refiere dicha licencia administrativa.

3. - De lo que cabe concluir que el retraso en la terminación de las obras respecto de lo estipulado en el contrato privado de compraventa se cifra entorno a los cinco meses sin que por la parte demandada se haya justificado convenientemente que dicha demora no le fuese imputable, limitándose la entidad Promosuite a exponer en la carta remitida a don Pablo Iturmendi el día 12 de diciembre de 2005 (cuando ya había transcurrido sobradamente el plazo contractual y después de recibir burofax del comprador manifestando su voluntad de dar por resuelto el contrato por esta causa), que los motivos de aquella tardanza habían sido las lluvias torrenciales y la huelga de yesistas que se había prolongado durante cuatro meses. Hechos estos que fueron contradichos en su día por el hoy actor (documento n.º 3 de la demanda) y respecto de los que sin embargo la parte demandada no ha propuesto prueba alguna tendente a acreditarlos. De forma que no podemos tener por ciertos tales extremos, debiendo considerar como culpable e imputable a la parte demandada, el retraso en la entrega en virtud de los principios que rigen la carga de la prueba ( art. 217 LEC ), puesto que, si bien es cierto que en la mencionada comunicación la parte actora reconoce que hubo una huelga de yesistas, también matiza que esta tuvo una duración de tan solo 2 meses y que fue seguida por el 60% de los profesionales, incumbiendo a la parte demandada el acreditar en el presente procedimiento la efectiva y concreta incidencia que dicha huelga tuvo en las obras de litis.

4. - A lo que cabe añadir que la entidad Promosuite tampoco informó en ningún momento a su cliente del estado constructivo en que se encontraba la vivienda hacia el mes de julio de 2005 en que debían haberse terminado las obras conforme al contrato, indicando si se iba a producir o no un retraso en la entrega, ni de qué magnitud pudiera ser este ( sentencia Audiencia Provincial Burgos núm. 502/2002 de 11 octubre ) por lo que procede estimar fundada la petición de resolución que se formula en el presente procedimiento, por aplicación asimismo de la legislación sectorial expuesta en el anterior Fundamento de Derecho, la cual establece expresamente como irrenunciables los derechos reconocidos a los cesionarios en la misma (art. 7).

Por todo lo cual se acuerda la estimación íntegra de la demanda declarando resuelto el contrato de compraventa suscrito entre las partes con relación a la vivienda n.º NUM000 de la urbanización " DIRECCION000 " fundado en el incumplimiento culpable por parte del vendedor de su obligación de entrega, condenándole en consecuencia a la devolución de las cantidades recibidas como parte del precio más los intereses legales correspondientes desde la fecha de la interpelación judicial hasta su completo pago ( artículos 1100 , 1101 y 1108 del Código Civil ). Sin que pueda otorgarse relevancia alguna al acto posterior llevado a cabo por el señor Eusebio que actuó sin la debida autorización que le era exigible ex art. 1713 CC , siendo así que la parte demandada, atendida su condición de profesional en este campo y la entidad de los intereses en juego, debió haber exigido al señor Eusebio la documentación correspondiente que acreditase los términos en los que se le había otorgado dicha representación, puesto que solo dentro de estos límites resultaría obligado su mandante el señor Marco Antonio frente a la promotora ex art. 1727 CC .

»Tercero.- [Cuarto] De conformidad a lo establecido en el art. 394 de la LEC , al tratarse de una estimación íntegra de la demanda, procede condenar a la parte demandada al pago de las costas causadas en la presente litis.»

La Sección 6.ª de la Audiencia Provincial de Málaga dictó sentencia de 3 de marzo de 2009, en el rollo de apelación n.º 406/2008 , cuyo fallo dice:

Fallamos.

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la entidad mercantil "Promosuite, S.L.", representada en esta alzada por el procurador de los tribunales Sr. Buxó Narváez, contra la sentencia de veintiséis de diciembre de dos mil siete, dictada por el Juzgado de Primera Instancia número Cuatro de Marbella (Málaga) en autos de juicio ordinario número 1288 de 2006, confirmando íntegramente la misma, debemos acordar y acordamos imponer las costas procesales causadas en esta alzada a la parte apelante.»

La sentencia contiene los siguientes fundamentos de Derecho:

Primero.- La sentencia dictada en la anterior instancia acuerda resolver el contrato privado de compraventa que en fecha quince de septiembre de dos mil tres concertaran la mercantil "Promosuite S.L." y don Marco Antonio , como vendedora y comprador, respectivamente, condenando al mismo tiempo a la demandada a restituir al actor comprador la suma de ciento cincuenta y dos mil ochocientos treinta y tres euros con treinta céntimos (152.833,30 €), que a cuenta del precio había abonado con anterioridad, junto con los intereses legales desde la interpelación judicial, pronunciamiento condenatorio con el que se muestra en plena disconformidad la representación procesal de la parte demandada aduciendo en su contra error en la valoración de la prueba, aplicación indebida de los artículos 1124 y 1504, ambos del Código Civil y jurisprudencia aplicable, y por último, aplicación indebida del artículo 1713 del Código Civil en relación con el 1259 del mismo Cuerpo legal , y de la jurisprudencia aplicable, solicitando, a su virtud, el dictado de sentencia del tribunal colegiado de segunda instancia por la que con revocación de la recurrida acordara desestimar la demanda contra ella dirigida con imposición de las costas procesales devengadas a la demandante, basando su tesis en que el documento número dos de la contestación a la demanda no había sido impugnado de contrario y, además, en que si bien en el documento número tres de la demanda se discrepaba en cuanto a la causa del retraso, se admitía la concurrencia de huelga en el sector de la construcción, reconociendo expresamente retraso justificado de dos meses, por lo que la fecha de entrega se llevaría hasta el treinta de septiembre de dos mil cinco, sin que pudiera instarse acción resolutoria por el demandante al haber sido la parte compradora la que incumpliera con la obligación principal asumida, cual era la de pagar el precio pactado, manifestando un comportamiento rebelde y obstruccionista al cumplimiento, siendo la fecha de entrega no una condición esencial, sino meramente orientativa y estimativa, quedando subordinada a posibles retrasos de naturaleza administrativa, retraso que no era de cuatro meses como se decía en sentencia sino de tan solo dos a consecuencia de la reconocida huelga de yesistas, dado contar con la licencia de primera ocupación al uno de diciembre de dos mil cinco, citando en apoyo de su argumentación las sentencias de las Audiencias Provinciales de Cantabria de 13 de octubre de 2000 , de Castellón de 28 de octubre de 2004 , de Madrid de 21 de octubre de 2000 , y de Málaga de 24 de abril de 2007 y de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 24 de marzo , 6 de octubre y 29 de diciembre de 1997 , añadiendo haber quedado acreditado que la persona que firmó el acuerdo de resolución de nueve de mayo de dos mil seis, don Eusebio , era quien desde un principio representaba los intereses de don Marco Antonio en la compraventa de la vivienda en cuestión, persona que al deponer como testigo en el acto del juicio afirmó que puntualmente había informado al demandante de la resolución del contrato, contando pues con su autorización y aquiescencia, dado que si efectivamente no compareció con poder formal suficiente, sí tenía autorización expresa, aunque no escrita y, en todo caso, tácita de su amigo, ya que el artículo 1713 del Código Civil que se invocaba en la sentencia combatida hace referencia a actos de dominio, sin que en los mismos queden comprendidos los de resolución de un contrato de compraventa de vivienda en construcción, siendo de aplicación al caso los artículos 1255 , 1258 y 1259, todos ellos del mismo Cuerpo legal sustantivo, citando las sentencias de la Audiencia Provincial de La Rioja de 28 de enero de 2003 y del Tribunal Supremo de 2 de junio de 1981 , 11 de octubre de 1990 , 3 de noviembre de 1997 y 26 de julio de 2001 , señalando como se daba una interpretación y aplicación errónea del artículo 1504 del Código Civil , pues en base a la cláusula sexta del contrato de compraventa, antes de que el demandante instara la resolución del contrato, ya había sido resuelto a instancia de la propia demandada mediante comunicación remitida al domicilio del letrado Sr. Iturmendi, requerimiento válido y eficaz, y posteriormente por mutuo disenso llevado a cabo el nueve de mayo de dos mil seis, por lo que, decía, ser sorprendente el fallo de la sentencia.

Segundo.- Planteado el debate en los términos expresados, necesariamente debe procederse a analizar en primer término la alegación formalizada por la recurrente demandada relativa a que el contrato de compraventa que concertaran las partes en fecha quince de septiembre de dos mil tres quedó resuelto de mutuo acuerdo entre los interesados mediante contrato privado de nueve de septiembre de dos mil seis en el que por la sociedad demandada, en su condición de originaria vendedora, actuaba don Salvador Méndez Almazán, y por el demandante comprador, don Marco Antonio , don Eusebio , documento número ocho de los acompañados con la contestación a la demanda y sobre el que procede hace constar que expresamente el comprador renunciaba al ejercicio de cualquier derecho, acción o reclamación que le pudiera corresponder (folios 125 a 128), a la vez que con la misma fecha y entre las mismas personas, conforme al documento número nueve de la contestación, se suscribía lo que llamaban contrato de promesa de venta por el que el promitente se comprometía a vender al promisario idéntica vivienda, fijando como precio de la promesa la de ciento cincuenta y dos mil ochocientos ochenta y tres euros con treinta y un céntimos -152.883,31 €-, reconociendo que dicha suma ya le había sido abonada y que al ejercicio de la promesa de venta por el promisario habría de abonar el precio de trescientos cincuenta y seis mil setecientos veintisiete euros con setenta y un euros - 356.727,71 €- (folios 129 a 134), lo que consideraba como un hecho obstativo a la posibilidad del ejercicio de la acción entablada al amparo de lo establecido en los artículos 1124 y 1504 del Código Civil , argumento opuesto en la anterior instancia y reproducido en alzada que debe obtener respuesta adversa a los intereses de la apelante, por cuanto que, sin lugar a dudas, como señalara la Sala Primera del Tribunal Supremo en la sentencia clásica de 20 de abril de 1904 , reiterada posteriormente en otras como la de 22 de diciembre de 1956 , no hay contrato sin el concurso de voluntades, siendo el caso que la existencia de consentimiento es una "cuestión de hecho" como dispone en sentencia de 18 de enero de 1964 y que, como tal, sometida a la apreciación del juzgador "a quo", de manera que conforme al artículo 1258 del Código Civil , "los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento", consentimiento este que, de ordinario, se produce por la coincidencia de las dos declaraciones de voluntad recíprocas y sucesivas, generando el acto jurídico bilateral, o sea, la proposición y la aceptación, exigiéndose que esta, necesariamente, sea pura y simple, correspondiendo exactamente a la propuesta, y así si bien conforme al artículo 1259 del Código Civil el contrato celebrado a nombre de otro por quien no tenga su autorización o representación legal es nulo, según recogen, entre otras, las sentencias del Tribunal Supremo de 14 de diciembre de 1940 , 7 de julio de 1944 y 29 de enero de 1945 , es lo cierto que ese mismo precepto y el 1727 admite la posibilidad de que el negocio concluido en nombre del representado, sin poder de representación o con extralimitación de poder, puede ser ratificado por la persona a cuyo nombre se otorgó -" dominus "-, apareciendo así el elemento esencial que faltaba, subsanándose la falta de representación, pasando a ser válido el contrato, según resulta de los artículos 1259 , 1313 y 1727.2, todos ellos del Código Civil , de manera que mediante esa ratificación se purifica el negocio conforme al vocablo " ratihabitio mandato reputatur " y lo hace válido desde su origen y durante la pendencia de la " conditio iuris " que la ratificación supone, todo ello conforme a una más que consolidada doctrina jurisprudencial contenida, entre otras, en las sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 14 de diciembre de 1940 , 7 de julio de 1944 , 27 de mayo de 1958 , 25 de octubre de 1975 , 15 de noviembre de 1977 , 18 de septiembre de 1987 y 11 de octubre de 1990 , y al ser la ratificación una simple manifestación de voluntad, puede esta realizarse de forma expresa o tácita, siendo la expresión más elemental de esta la de aprovechar los efectos de lo convenido en el contrato, produciéndose a partir de dicho momento efectos " ex tunc ", generando así toda su eficacia como consecuencia del principio de retroactividad. En este sentido, nadie podrá cuestionar que elemento esencial para la existencia del contrato es el de la concurrencia del consentimiento de los contratantes, esto es, su firme y definitiva voluntad sobre su objeto, causa y perfección ( artículos 1261 y 1262 del Código Civil ), lo que excluye que pueda dejarse la validez y el cumplimiento de los contratos al arbitrio de una de las partes contratantes ( artículo 1256 del Código Civil ), pero es que fuera de los casos en los que por ley se exige una declaración expresa, el consentimiento en los negocios jurídicos puede ser prestado en forma tácita, pero siempre y cuando, como nos recuerda la sentencia del Tribunal Supremo de 18 de febrero de 1987 , esa declaración de voluntad omitida, indirectamente resulte terminante, clara e inequívoca, no siendo lícito deducirla de expresiones o actitudes de dudosa significación, verificándose cuando se realicen actos concluyentes que pueden serlo incluso por silencio, no importando la forma, entendiéndose por el órgano enjuiciador " ad quem ", en plena coincidencia con lo declarado en la sentencia de instancia, no existir constancia mínima indispensable como para poder afirmar que el Sr. Eusebio actuara como mandatario con autorización expresa ni tácita de quien se decía ser su mandante, el Sr. Marco Antonio , pues si bien es cierto que dicha tesis fue reconocida en testimonio por Casiano , no parece del todo exacta su aseveración al señalar que el Sr. Eusebio desde un primer momento actuara en la negociación como representante del demandante, pues de ser así, expresamente se hubiese hecho constar su participación en el contrato privado de septiembre de dos mil y tres y hubiese sobrado por completo la intervención del Sr. Casiano en su actuación en nombre y representación del comprador, siendo buena muestra de no corresponderse con lo acontecido el hecho de que en la carta certificada que con fecha siete de noviembre de dos mil cinco se remitiera certificada al Sr. Casiano por la demandada literalmente se recogía "... tengo el placer de ponerme de nuevo en contacto con usted para informarle de la inminente entrega de la casa NUM000 de su representado D. Marco Antonio ...", sucediendo lo propio con la carta de catorce de diciembre de dos mil cinco en la que don Eleuterio decía que "le remitimos la presente en relación con el contrato privado de compraventa suscrito por usted y la entidad Promosuite S.L. el día 15 de septiembre de 2003, en virtud del citado contrato, usted compraba en nombre de D. Marco Antonio ....", tesis, además, la defendida por la demandada que quedó desvirtuada por el propio testimonio en el acto del juicio por don Eusebio , quien reconociendo en todo momento ser de su puño y letra las firmas estampadas en los contratos que como documentos números ocho y nueve se acompañaran con la contestación a la demanda, sin embargo, vino a dar una explicación acerca de su actuación, afirmando que nunca lo hizo en nombre y representación del actor, de quien dijo no tener autorización, admitiendo que al entender que el contrato de compraventa originario estaba resuelto, podía intervenir en su reventa y así obtener comisión, no existiendo en los autos un mínimo y adecuado refrendo probatorio que justifique ese mandato representativo que se dice ostentara el Sr. Eusebio del demandante para resolver de mutuo disenso el contrato de compraventa, lo que determina el fracaso del motivo aducido y, consecuentemente, el que se posibilite conocer de los restantes motivos de apelación.

»Tercero.- Rechazado el motivo anterior y expuesto en primer lugar por razones de orden, parece de evidencia incuestionable que las obligaciones recíprocas de las partes que surgen del contrato de compraventa son, a tenor de los artículos 1445 , 1461 y 1500, todos ellos del Código Civil , la de la entrega de la cosa por el vendedor y la del pago del precio por el comprador, quedando posibilitados los contratantes, en uso de la libertad de pacto consagrado en el artículo 1255 del indicado Cuerpo legal , a establecer las obligaciones accesorias o complementarias que estimen conveniente a sus intereses, o sujetar el cumplimiento de sus obligaciones principales a términos o condiciones, exigiéndose para la viabilidad de la acción resolutoria, según reiterada doctrina jurisprudencial, conforme a lo dispuesto en el artículo 1124 del Código Civil , de la concurrencia de los siguientes requisitos: 1) La existencia de un vínculo contractual vigente entre quienes lo concertaron; 2) La reciprocidad en las prestaciones estipuladas en el mismo, así como su exigibilidad; 3) Que la parte demandada haya incumplido de forma grave las obligaciones que le incumbían, estando encomendada la apreciación de este comportamiento incumplidor al libre arbitrio judicial; 4) Que semejante resultado se haya producido como consecuencia de una conducta de este que de modo indubitado, definitorio e irreparable lo origine, conducta que tradicionalmente se definía como deliberadamente rebelde; 5) Que no se trate de obligaciones que, estando incorporadas a un contrato, tenga puro carácter accesorio o complementario, con relación a las prestaciones y contraprestaciones que constituyan el objeto principal del contrato, y 6) Que el accionante no haya incumplido las obligaciones que le concernían contractualmente, salvo si ello ocurriera como consecuencia del incumplimiento anterior de su contratante, pues la conducta de este es lo que motiva el derecho resolutorio de su adversario y lo libera de su compromiso - TS 1.ª SS de 21 de marzo de 1986 , 29 de febrero de 1988 , 28 de febrero de 1989 , 16 de abril de 1991 , 4 de junio de 1992 , 22 de marzo y 3 de junio de 1993 , 21 de marzo de 1994 , 27 de diciembre de 1995 , 16 de mayo y 30 de octubre de 1996 , entre otras muchas-, de manera que caso de producirse la resolución contractual se debe volver al estado jurídico preexistente, retornando al estado anterior, con reintegro por cada parte contratante de las cosas y valor de las prestaciones que aportaron por razón del contrato, o lo que es lo mismo, los efectos de la resolución contractual se producen " ex tunc " - TS 1.ª S. de 10 de julio de 1998 -, tal y como se acordara en la sentencia dictada en la primera instancia, a todo lo cual debemos añadir, como con acierto señala la parte apelante, que la resolución solo puede solicitarla quien ha cumplido las obligaciones contractuales que asumiera - TS 1.ª SS de 19 de febrero de 1969 , 3 de junio de 1970 , 5 de junio de 1981 , 22 de marzo , 25 de junio y 22 de octubre de 1985 , 17 y 31 de marzo , 14 de abril y 30 de junio de 1986 , 3 de febrero de 1989 , 20 de marzo y 20 de diciembre de 1993 , 10 de enero y 9 de mayo de 1994 , 24 de noviembre de 1995 , 24 de septiembre de 1997 y 6 de febrero y 5 de julio de 1999 -, debiendo entenderse que el problema del cumplimiento o incumplimiento es de orden fáctico - TS 1.ª SS de 12 de junio de 1986 y 8 de noviembre de 1997 -, resaltándose por la reciente jurisprudencia que la resolución a la que alude el artículo 1504 del Código Civil no requiere una actitud dolosa al incumplidor, bastando simplemente con que haya un incumplimiento inequívoco y persistente resistencia al cumplimiento, bastando con que al incumplidor pueda atribuírseles una conducta voluntaria obstativa al cumplimiento del contrato en los términos en que se pactó, siendo aconsejable la resolución cuando quede frustrado el fin económico-jurídico que implica el negocio de compraventa y las legítimas aspiraciones del interesado contratante, marcando el requerimiento practicado el momento en que nace la resolución haciendo ineficaz el pago realizado con posterioridad por la compradora o cualquier actuación de la vendedora, siendo, no obstante, aconsejable mantener el pacto en homenaje a la voluntad contractual cuando no aparezca definida e incuestionable una decidida voluntad negativa - TS 1.ª SS de 7 de julio de 1987 , 3 de octubre y 20 de diciembre de 1989 , 21 de julio de 1990 y 15 de febrero , 11 de marzo , 7 de junio y 2 y 16 de julio de 1991 y 2 de junio de 1992 -.

»Cuarto.- Fijados los parámetros de actuación a los efectos resolutorios de la cuestión controvertida, recordar como el recurso ordinario de apelación se concibe como una simple revisión del procedimiento anterior seguido en la primera instancia, permitiendo al órgano " ad quem " conocer y resolver todas las cuestiones planteadas en el pleito - TS 1.ª SS de 6 de julio de 1962 y 13 de mayo de 1992 -, presentándose como impensable que el proceso valorativo de las pruebas realizado por jueces y tribunales de instancia pueda ser sustituido por el practicado por uno de los litigantes contendientes, habida cuenta que la jurisprudencia viene estableciendo al respecto como a las partes les queda vetada la posibilidad de sustituir el criterio objetivo e imparcial de los jueces por el suyo propio, debiendo prevalecer el practicado por estos al contar con mayor objetividad que el parcial y subjetivo llevado a cabo por las partes en defensa de sus particulares intereses - TS 1.ª SS de 16 de junio de 1970 , 14 de mayo de 1981 , 22 de enero de 1986 , 18 de noviembre de 1987 , 30 de marzo de 1988 , 1 de marzo y 28 de octubre de 1994 , 3 y 20 de julio de 1995 , 23 de noviembre de 1996 , 29 de julio de 1998 , 24 de julio de 2001 , 20 de noviembre de 2002 y 3 de abril de 2003 -, lo que, por tanto, implica el deber ser respetada la valoración probatoria de los órganos enjuiciadores en tanto no se demuestre que el juzgador incurrió en error de hecho, o que sus valoraciones resultan ilógicas, opuestas a las máximas de la experiencia o de las reglas de la sana crítica, de ahí que sea posible que dentro de las facultades que se concedan a jueces y tribunales de instancia den diferente valor a los medios probatorios puestos a su alcance e, incluso, optar entre ellos por el que estimen más conveniente y ajustado a la realidad de los hechos, todo ello sin olvidar, claro está, como la revisión del valor probatorio que debe darse a los diferentes testimonios prestados por los testigos que depusieran a instancia de parte, debe hacerse con suma cautela, teniendo en cuenta la regla máxima de la sana crítica recogida en el artículo 376 de la mencionada Ley Procesal , apuntando insistentemente la doctrina jurisprudencial que la apreciación del referido medio probatorio es puramente discrecional del órgano judicial, dado que la norma citada no contiene reglas de valoración tasada que se puedan violar, al ser dicho precepto admonitivo, siendo tan solo digna de tener en cuenta la impugnación cuando se constate que la apreciación de los testimonios ofrecidos es ilógica o disparatada, según recogen, entre otras, las sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 17 de febrero de 1984 , 9 de junio de 1988 , 8 de noviembre de 1989 , 13 y 30 de noviembre de 1990 , 10 de octubre de 1995 , 12 de noviembre de 1996 y 17 de abril de 1997 , de lo que se colige que el uso que haga el juzgador de primer grado de su facultad de libre apreciación o apreciación en conciencia de las pruebas practicadas haya de respetarse al menos en principio, siempre que tal proceso valorativo se motive o razone adecuadamente en la sentencia -TCS de 17 de diciembre de 1985, 13 de junio de 1986, 13 de mayo de 1987, 2 de julio de 1990 y 3 de octubre de 1994-, debiendo únicamente ser rectificado cuando en verdad sea ficticio, bien cuando un detenido y ponderado examen de las actuaciones, ponga de relieve un manifiesto y claro error del juzgador " a quo ", bien de tal magnitud y diafanidad que haga necesaria, con criterios objetivos y sin riesgos de incurrir en discutibles y subjetivas interpretaciones del componente probatorio existente en autos, una modificación de la realidad fáctica establecida en la resolución apelada, siendo lo cierto, a juicio del tribunal, quedar acreditados en las actuaciones procesales tramitadas en la anterior instancia los siguientes extremos fácticos por orden cronológico: 1) Que el quince de septiembre de dos mil tres la entidad demandada "Promosuite S.L.", representada por don Salvador Méndez Almazán, vendió a don Marco Antonio , representado por don Casiano , en contrato privado la vivienda número NUM000 del Conjunto Residencial " DIRECCION000 ", del término municipal de Benahavís, por precio de quinientos nueve mil seiscientos once euros con dos céntimos - 509.611,02 €- (estipulación segunda), cantidad esta de la que el comprador había entregado con anterioridad seis mil euros (6.000 €) a la firma del documento de reserva, cuarenta y cuatro mil novecientos sesenta y un euros con diez céntimos (44.961,10 €) al mismo momento de la firma del contrato mediante cheque bancario, cincuenta mil novecientos sesenta y un euros con diez céntimos (50.961,10 €) antes del treinta y uno de diciembre de dos mil tres y otra idéntica antes del treinta de junio de dos mil cuatro, quedando el resto del precio, trescientos cincuenta y seis mil setecientos veintisiete euros con setenta y un euros (356.727,71 €) para ser abonado a la firma de la escritura y entrega de llaves; 2) Que, en dicho contrato se pactaba entre las partes, por un lado, que la terminación de las obras se preveía, inicialmente, salvo supuestos de fuerza mayor o retrasos en la concesión de permisos y licencias de ocupación o autorizaciones administrativas por parte de los organismos públicos, para el mes de julio de dos mil cinco, considerándose como supuestos de fuerza mayor o ajenas a la voluntad de la entidad vendedora, a efectos meramente enunciativos, los retrasos debidos a catástrofe, lluvias torrenciales, huelgas o cualesquiera otras circunstancias que pudieran provocar el retraso en el cumplimiento de sus obligaciones por parte de los proveedores, subcontratistas, suministradores, transportistas u otras personas que colaborasen en la ejecución o dirección de la obra, por lo que en tales circunstancias, se decía, "el plazo pactado de entrega se entenderá prorrogado por tanto tiempo como subsistan las referidas circunstancias" (estipulación quinta) y, de otro, que el otorgamiento de la escritura se llevaría a cabo al momento en el que el inmueble estuviera terminado según certificado del arquitecto director y se contase con licencia municipal de primera ocupación (estipulación sexta), 3) Que, el siete de noviembre de dos mil cinco, don Eleuterio (Grupo Suite) remitió carta certificada con acuse de recibo a Casiano informándole de la inminente entrega de la casa número NUM000 , rogándole se pusiera en contacto para practicar visita previa a la casa a fin de otorgar la escritura pública de compraventa -documento número uno de contestación a la demanda- (folios 94 y 95); 4) Que, el veinticinco de noviembre de dos mil cinco, el abogado Pablo Iturmendi, en nombre, entre otros, de su cliente, el actor don Marco Antonio , remitió burofax a la demandada por el que manifestaba la voluntad de resolver el contrato, reclamando la devolución de la cantidad entregada a cuenta de ciento cincuenta y dos mil ochocientos ochenta y tres euros con treinta céntimos (152.883,30 €), más los intereses devengados, afirmando que la construcción de la vivienda no se había terminado a pesar de que dicha construcción se preveía para julio de dos mil cinco, no estando en condiciones idóneas de ser entregadas y carecer de la preceptiva licencia de primera ocupación -documento número dos de la demanda- (folios 38 a 46, especialmente el último de ellos), 5) Que, el doce de diciembre siguiente, Eleuterio remitió nueva carta certificada a don Pablo Iturmendi en la que expresaba haber cumplido escrupulosamente con el contenido del contrato, justificando el retraso en la entrega de la vivienda en dos circunstancias excepcionales, las lluvias torrenciales que habían provocado el derrumbe de parte de las obras, lo que le había supuesto un retraso de cuatro meses, y de otro, la huelga de yesistas de ámbito provincial prolongada durante cuatro meses, coincidente en el tiempo con el enfoscado de la vivienda, lo que constaba en el libro de órdenes y en las actas de visitas correspondientes suscritas por la constructora y la dirección facultativa, causas de fuerza mayor que, según contrato, determinarían la prórroga de la obligación de entrega, así como que el plazo de entrega no fue establecido como condición esencial del contrato por las partes -documento número dos de la contestación a la demanda- (folios 97 a 99); 6) Que, el catorce de diciembre de dos mil cinco, don Eleuterio procedió a remitir dos cartas a Gestoría Sherif y a don Pablo Iturmendi en las que hacía constar que el Ayuntamiento había otorgado licencia de primera ocupación el uno de diciembre, acompañando copia de la misma, requiriendo a la compradora para que compareciera el tres de enero siguiente a las 12,00 horas en la Notaría de don Pedro Díaz Serrano para el otorgamiento de escritura pública -documentos número tres y cuatro de la contestación a la demanda- (folios 41 a 105); 7) Que, el veintisiete de diciembre de dos mil cinco, don Pablo Iturmendi, en nombre de Marco Antonio , remitió burofax a la demandada por el que le manifestaba no estimar admisible las causas invocadas de fuerza mayor por caída de lluvias torrenciales y huelga de yesistas, indicando como esta tan solo había durado dos meses teniendo un seguimiento de tan solo un 60% de los trabajadores del sector, por lo que mantenía su voluntad de resolver -documento número tres de la demanda- (folios 47 a 51), y 8) Que, el uno de febrero de dos mil seis, nuevamente la demandada procede a remitir carta certificada con acuse de recibo al demandante por la que le instaba para comparecer a las 12,00 horas del veintiuno de febrero siguiente a la Notaría de doña Amelia Marín García para pagar el resto del precio pactado y otorgamiento de escritura de compraventa, expresando que caso de no hacerlo, conforme a lo dispuesto en el artículo 1504 del Código Civil , se daría por resuelto el contrato, misiva que no fue entregada a su destinatario por resultar desconocido -documento número seis de la contestación a la demanda- (folios 110 a 119), coligiéndose de lo actuado que la demandada no llegó a acreditar probatoriamente en los autos la incidencia de las lluvias torrenciales que decía haber provocado retraso en la ejecución de la sobras durante cuatro meses, ni el extremo concerniente a la huelga de yesistas que durante dos meses provocara, igualmente, la paralización de la obra como consecuencia del enfoscado de las paredes de la vivienda adquirida por el demandante, pues, como se expresara en la correspondencia cruzada entre las partes, se trató de una incidencia que afectó a un 60% del sector, desconociéndose en grado de incidencia de afectación, pues, sin lugar a duda alguna, una y otra circunstancia excepcional que, al amparo de lo previsto en el artículo 1105 del Código Civil , como imprevisible hubiese dado lugar a la prórroga de la obligación de entregar la vivienda al adquirente, debió hacerse constar en el libro de órdenes de la dirección facultativa, lo que no justifica ni documental, ni por ni por ningún otro medio de prueba admitido en derecho, pero, a lo más, a efectos meramente dialécticos en caso de aceptación de la tesis apelante, hubiese llevado prorrogar el plazo de entrega al treinta de septiembre de dos mil cinco, no más, de manera que ante el requerimiento resolutorio instado por la actora, se hacía inoperante cualquier actuación ulterior de la demandada, ni dando por resuelto el contrato a su instancia, cuando ella ya, previamente, había incumplido su obligación de entrega, la cual, en contra del criterio de la recurrente, debe ser calificada de esencial por así haberlo dispuesto las partes contratantes en su concertación negocial, por lo que el retraso llevado hasta diciembre de dos mil cinco ya no podía dejar sin efecto el requerimiento resolutorio anterior, debiendo apuntar la Sala, a mayor abundamiento de lo anterior, que en la certificación expedida por el Ayuntamiento de Marbella de uno de diciembre de dos mil cinco por la que se concede licencia de primera ocupación y que se acompañara con la contestación a la demanda, impugnada expresamente por la actora en la audiencia previa, no se especifica si la misma es de alcance o no a la vivienda número NUM000 comprada en su día por el demandante, lo que determina el fracaso del recurso y, consecuentemente, el que se confirme la sentencia apelada en todos y cada uno de sus extremos.

»Quinto.- De conformidad con lo previsto en los artículos 394 y 398, ambos de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil , procederá imponer las costas procesales causadas en esta alzada a la parte apelante.»

La parte demandada formalizó recurso de casación y extraordinario por infracción procesal . Por auto de 1 de junio de 2010 se acordó admitir únicamente el motivo tercero del recurso de casación y no se admitieron el resto del los motivos de casación ni el recurso extraordinario por infracción procesal.

El motivo tercero del recurso de casación formalizado por la representación procesal de la mercantil Promosuite, S.L., se introduce con la siguiente fórmula.

Tercero. Infracción de lo dispuesto en el artículo 1124 del Código Civil

Considera el recurrente, en síntesis, que:

1. Un mero retraso de varios meses en la entrega de la vivienda objeto del contrato de compraventa, no puede sustentar una resolución contractual por incumplimiento.

2. La Audiencia Provincial ha valorado que no se ha acreditado que la licencia de primera ocupación de la vivienda objeto del contrato fuera concedida el 1 de diciembre de 2005, cuando este hecho se deriva de la prueba que se ha practicado.

3. La parte recurrente razona que se ha producido una aplicación excesivamente rigurosa del artículo 1124 CC , cuando la jurisprudencia del Tribunal Supremo solo aplica la sanción de la resolución contractual cuando se ha frustrado de un modo definitivo las expectativas del contrato.

4. La sentencia recurrida ha vulnerado el principio de conservación de los contratos.

En el escrito de oposición al motivo tercero del recurso de casación presentado, la representación procesal de D. Marco Antonio se formulan en síntesis, las siguientes alegaciones:

1. La parte recurrente no cumplió con su obligación esencial de entrega de la cosa, motivo por el que la ahora recurrida exigió la resolución contractual.

2. La falta de entrega se debió exclusivamente a la voluntad de la parte vendedora.

3. La vendedora no cumplió con la entrega dentro del plazo contractualmente fijado.

Para la deliberación y fallo del recurso se fijó el día 14 de junio de 2012, en que tuvo lugar.

En los fundamentos de esta resolución se han utilizado las siguientes siglas jurídicas:

CC, Código Civil

CE, Constitución Española.

LEC, Ley de Enjuiciamiento Civil.

RC, recurso de casación.

SSTS, sentencias del Tribunal Supremo (Sala Primera, si no se indica otra cosa).

STS, sentencia del Tribunal Supremo (Sala Primera, si no se indica otra cosa).

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Juan Antonio Xiol Rios, que expresa el parecer de la Sala.

Resumen de antecedentes.

1. El Juzgado de Primera Instancia estimó una demanda por la que el comprador de un inmueble solicitaba la resolución del contrato de compraventa por incumplimiento de la parte vendedora, y solicitaba la devolución de las cantidades hasta entonces entregadas.

2. Consideró, en síntesis, que la parte vendedora, también promotora, no había entregado la vivienda adquirida por la parte demandante en el plazo pactado. Valoró que, pese a los requerimientos de la compradora, no fue informada de los motivos del retraso, sin que hubiera concurrido circunstancia alguna que permitiera justificar un retraso en la entrega, capaz de poder considerar que el comprador había cumplido con su obligación esencial de entrega de la cosa.

3. La Audiencia Provincial desestimó el recurso de apelación.

4. Consideró, en síntesis, que la parte demandada no había probado que hubiera concurrido una causa de fuerza mayor que pudiera justificar el retraso en la entrega del inmueble. Valoró que del contrato de compraventa suscrito por los litigantes resultaba la esencialidad del plazo en la entrega por lo que, en definitiva, acreditado el incumplimiento del contrato por la parte vendedora se debía declarar su resolución.

5. La parte demandada formalizó recurso de casación y extraordinario por infracción procesal, de los que solo fue admitido el motivo tercero del recurso de casación.

Enunciación del motivo tercero del recurso de casación.

El único motivo del recurso de casación admitido, es el motivo tercero, que se introduce con la siguiente fórmula:

Tercero. Infracción de lo dispuesto en el artículo 1124 del Código Civil

Considera el recurrente, en síntesis, que un mero retraso de varios meses en la entrega de la vivienda objeto del contrato de compraventa, no puede conllevar una resolución del contrato, y por tanto, que la compradora quede exonerada del cumplimiento de sus obligaciones. Valora que la Audiencia Provincial no puede poner en duda que la licencia de primera ocupación de la vivienda fuera concedida el 1 de diciembre de 2005, cuando este hecho se deriva de la prueba que se ha practicado. La parte recurrente razona que se ha producido una aplicación excesivamente rigurosa del artículo 1124 CC , cuando la jurisprudencia del Tribunal Supremo solo aplica la sanción de la resolución contractual cuando se ha frustrado de un modo definitivo las expectativas del contrato. Señala, además, que se ha vulnerado el principio de conservación de los contratos.

El motivo debe ser desestimado.

Ámbito del recurso de casación. Interpretación del contrato e incumplimiento contractual.

1. Reiteradamente se ha declarado por esta Sala (SSTS 29 de junio de 2010, RC n.º 871/2006 y 14 de marzo de 2011, RC n.º 1970/2006 ) que el recurso de casación no está configurado como una tercera instancia, sino que su ámbito se limita a verificar la correcta aplicación de la norma sustantiva al supuesto de hecho fijado por la sentencia recurrida. La alteración de los hechos, a través de una valoración probatoria diferente a la expuesta por la Audiencia Provincial, solo puede tener cabida a través del recurso extraordinario por infracción procesal. En definitiva no pueden valorarse en el recurso de casación aquellas apreciaciones de la parte recurrente que directa o indirectamente cuestionen o se aparten de las declaraciones de hecho efectuadas en la resolución recurrida.

   Por otro lado, dentro de la interpretación de los contratos esta Sala ha declarado, también de modo reiterado, que la ofrecida por el tribunal de instancia debe prevalecer, sin que pueda ser revisada en casación salvo que resulte ilógica, arbitraria o vulnere alguna de las normas sobre la interpretación de los contratos ( SSTS, de 20 de marzo de 2009, RC n.º 128/2004 , y 14 de febrero de 2011, RC n.º 529/2006 , entre otras). En todo caso, el análisis de la conducta de las partes de un contrato en orden a verificar que han cumplido sus obligaciones, exige la previa determinación de estas mediante la necesaria interpretación de dicho contrato y sus cláusulas, a fin de conocer a qué se comprometieron.

2. La aplicación de esta jurisprudencia al caso que se examina, exige la desestimación del recurso de casación. La parte recurrente, mantiene que un mero retraso de varios meses en la entrega de la vivienda objeto de la compraventa no frustra de un modo definitivo las expectativas del contrato, en el modo que se exige por la jurisprudencia de esta Sala, para poder considerarlo válidamente resuelto por la compradora al amparo del artículo 1124 CC . Para realizar tal afirmación la recurrente muestra su disconformidad con la valoración de la prueba realizada por la Audiencia Provincial, respecto a que no se hubiera probado que la licencia de primera ocupación obtenida más de cuatro meses después del momento en el que se debió entregar la cosa se refiriera precisamente a la vivienda objeto del contrato, así como a la interpretación que de este se contiene en la sentencia. Ninguno de estos razonamientos pueden sustentar válidamente un recurso de casación.

   La Audiencia Provincial, tras valorar la prueba practicada, ha concluido que la vendedora no ha acreditado que el retraso en la entrega de la casa se debiera a una causa de fuerza mayor, ni que el documento presentado por la demandada consistente en la licencia de primera ocupación, otorgado meses después del momento en que se debió producir la entrega, se refiriera a la vivienda del demandante. En definitiva, la sentencia declara que el plazo fijado en el contrato para la entrega de la vivienda, debe ser calificado como esencial por haberlo así dispuesto las partes contratantes en su concertación negocial. Esta conclusión alcanzada por la Audiencia Provincial tras valorar la prueba practicada e interpretar el contrato, resulta inatacable a través del recurso de casación, por lo que la aplicación a este supuesto de hecho del artículo 1124 CC , conduce necesariamente a apreciar un incumplimiento contractual de la vendedora que supone una validez de la resolución contractual instada por la compradora.

Costas .

La desestimación del recurso de casación conlleva la imposición de las costas causadas a la parte recurrente de conformidad con el artículo 398.1 LEC en relación con el 394.1 LEC .

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.