STS 281/2012, 30 de Abril de 2012

El Juzgado de Primera Instancia n.º 3 de Cornellá de Llobregat dictó sentencia de en el juicio ordinario n.º 170/06, cuyo fallo dice:

Fallo:

Se estima parcialmente la demanda promovida por la procuradora de los tribunales M.ª Luisa Tamburini Serra, en nombre y representación de Plans [de] Vivenda [Venda] S.L. contra Juan María y Apolonia , por lo que de conformidad con la resolución del contrato de compraventa privado suscrito por ellos en fecha 16 de junio de 2005, en virtud de su cláusula novena, debo condenar y condeno a las partes demandadas a retornar a la parte actora, la cantidad percibida de 30.000 euros, con más los intereses legales desde dicha fecha, correspondiendo a cada parte hacer frente a las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad».

La sentencia contiene los siguientes fundamentos de Derecho:

»Primero. La parte actora ejercita una acción de condena de hacer y subsidiariamente una acción declarativa en reclamación de cantidad frente a los demandados al amparo de las disposiciones generales de obligaciones y contratos contenidas en el CC y textos concordantes.

»Alega para ello, en síntesis, que en fecha 16 de junio de 2005 suscribieron contrato de compraventa de dos locales comerciales sitos en Carretera del Prat n.º 14, por precio cierto de 294.495,93 €, convinieron que el día 12 de enero de 2006 se elevaría a escritura pública en la Notaría acordada con pago del resto de la cantidad pendiente. No obstante ello, el 2 de enero de 2006, sorprendentemente recibió burofax de la parte vendedora, hoy demandada, comunicando la resolución del contrato privado "debido al incumplimiento por su parte del plazo máximo de requerimiento a efectos de proceder a la firma de la preceptiva escritura pública de compraventa y, por ende, al pago del pago del precio aplazado, fijado con anterioridad al pasado día 30-12- 2005 (...)". Siendo un abuso de derecho la conducta de la parte demandada, interpone ahora acción de cumplimiento forzoso de contrato al amparo del art. 1124 y 1280 CC , y con carácter subsidiario, interesa la devolución de las cantidades entregadas, más intereses legales y gastos en que ha incurrido la actora por motivo de licencias, permisos, proyectos y trámites en concepto de daños y perjuicios a determinar en ejecución de sentencia, más costas.

»La parte demandada, con su oposición a la demanda rectora de autos, alega que concurre un previo incumplimiento contractual imputable a la actora de las cláusulas novena, segunda b) y décima del contrato de 16 de junio de 2005. A saber: 1) La obtención frente al Ayuntamiento de Cornellá de la autorización para el cambio de uso de local a vivienda, dentro del plazo máximo de 90 días contados desde la fecha del documento, ya que aconteció dicha circunstancia (documentos 11 a 13 de la demanda) el 16 de diciembre de 2005. 2) La firma de la escritura pública de compraventa y el pago de la cantidad aplazada con anterioridad al día 30 de diciembre de 2005, negando el pretendido por su adversa el pacto verbal de prolongar tal término hasta el 12 de enero de 2006.

»La conclusión de lo que antecede es la resolución automática del contrato privado del contrato de 16 de junio de 2005.

»Segundo. EI contrato de compraventa privado suscrito entre las partes al amparo de la autonomía de la voluntad ( art. 1255 CC ), además de los requisitos primarios y objetivos de cosa y precio cierto ( art. 1445 CC ) y en lo que importa en esta litis, establece como cláusula novena: "La parte vendedora otorga a la parte compradora un plazo máximo de 90 días a contar desde hoy para obtener del Ayuntamiento de Cornellá el cambio de uso de local a vivienda de los locales objeto de este documento; acordando por ambas partes que en caso que a la parte compradora no le fuera concedido dicho cambio de uso en ese plazo se retornarían íntegras las cantidades entregadas a cuenta." La cláusula décima, dispone que "La escritura pública de compraventa se otorgarán a requerimiento de la parte compradora y ante notario que esta designe con anterioridad al día 30 de diciembre de 2005."

»EI artículo 1280 CC advierte que "Si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes se estará al sentido literal de sus cláusulas."

»De las pruebas practicadas en acto del juicio no hay constancia alguna del pretendido vigente pacto verbal entre las partes compradora y vendedora acerca de que se aceptara retrasar la elevación a escritura pública para el día 12 de enero de 2006, ya que se niega terminantemente en interrogatorio. Es más, consta como documento 14 la comunicación de la vendedora el día 2 de enero comunicando a la compradora, hoy actora, la resolución del contrato por no haberles requerido con anterioridad al 30 de diciembre de 2005, ya que el mismo se efectúa, según documento 15, el 3 de enero, y a modo y efecto de contestación de dicha comunicación recibida, motivando así la contestación en mismos términos reiterativos el día 9 enero de 2006, que implica el sujetarse escrupulosamente a los términos contractuales, sin que se infiera ni columbre pacto alguno verbal, ni desde luego escrito, que los haya modificado.

»Sentado lo anterior, no obstante hay que aclarar que la resolución del contrato no se produce por dicha cláusula y según lo acontecido, ya que la cláusula novena es de claridad meridiana al configurarse por las partes contratantes como de condición al afirmar "que en caso que a la parte compradora no le fuera concedido dicho cambio de uso en ese plazo se retornarían íntegras las cantidades entregadas a cuenta", es decir, mutuo disenso por la suerte de tal hecho que se califica como cuestión "incertus an et incertus quando". Hay que aclarar que dicha condición se califica como de resolutoria, por cuanto el contrato ha venido desplegando su eficacia, como es el pago a cuenta de 30.000 euros (cláusula segunda), y al no obtenerse en el plazo convenido la autorización administrativa de cambio de uso, debe extinguirse la eficacia retroactivamente, resolviendo las obligaciones dimanantes, ya que tal condición afecta a la totalidad del contrato, al prever expresamente con carácter objetivo y expreso que se retornarían íntegras las cantidades entregadas a cuenta. Así, obteniendo el 16 de diciembre, resolución del ayuntamiento por el que daba respuesta cumplida y en sentido afirmativo a la petición de licencia para cambio de uso de los locales, por instancias de 20 y 27 de julio de 2005, es obvio que dicho acontecimiento no tuvo cumplimiento en los 90 días a contar desde el 16 de junio de 2005, fecha de firma del contrato, tal y como convinieron para la eficacia del contrato las partes contratantes, hoy también litigantes.

»La consecuencia jurídica, por tanto, siendo una condición positiva, es la del artículo 1117 CC que expresa que "La condición de que ocurra algún suceso en un tiempo determinado extinguirá la obligación desde que pasare el tiempo (...)", resolución esta ex tunc (desde entonces) con recíproca devolución de las prestaciones recibidas ( art. 1123 CC ), por lo que resuelto el contrato por la cláusula novena el 16 de septiembre de 2005, no cabe acogerse al incumplimiento contractual ex art. 1124 CC que alega la demandada, vía cláusula décima, el día 30 de diciembre de 2006.

»Tercero. Resuelto el contrato por condición resolutoria con la consecuente restitución recíproca de prestaciones percibidas, no procede el decretar su elevación a escritura pública, siendo desestimada la pretensión principal de la parte actora, pero dando carta de naturaleza a su pretensión subsidiaria, en el sentido de que la parte vendedora en virtud del art. 1123 CC debe retornar la suma a cuenta del precio final de 30.000 euros reconocida como percibida en el contrato privado de 16 de junio de 2005, con más los intereses legales desde esta fecha, ya que no se restituye el valor nominal, sino su valor actual ( STS 18 de septiembre de 1991 ). Respecto a las cantidades a determinar en ejecución de sentencia relativos a los gastos de permisos, licencias, proyectos y trámites satisfechos por la parte actora en aras de la cláusula novena, no concurre prueba alguna de su devengo y menos aún de que dichas actuaciones se hayan traducidos en mejoras para la finca, por lo que en aplicación del art. 217 LEC , debe desestimarse en este punto la reclamación efectuada por la actora.

»Cuarto. Siendo estimada parcialmente la demanda, corresponde a cada parte hacer frente a sus costas y las comunes por mitad ( art. 394.2 LEC )».

La Sección 17.ª de la Audiencia Provincial de Barcelona dictó sentencia de 8 de enero de 2009, en el rollo de apelación n.º 406/07 , cuyo fallo dice:

Fallo:

Estimar el recurso de apelación interpuesto por el Sr. Juan María y la Sra. Apolonia y desestimar el planteado por Plans de Venda S.L. contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1.ª Instancia núm. 3 de Cornellà de Llobregat a fecha del 2 de enero del 2007 en procedimiento del cual derivan estas actuaciones, revocar en parte esta resolución y desestimar íntegramente la demanda planteada por Plans de Venda S.L. y absolver libremente a los demandados de las pretensiones contra ellos ejercidas en este procedimiento con imposición al demandado de las costas causadas.

»No se hace imposición de las costas que derivan de la apelación de los demandados mientras que es a cargo de la demandante las que derivan de sus recursos».

La sentencia contiene los siguientes fundamentos de Derecho:

»Primero. Plans de Venda S.L. interpuso una demanda contra los propietarios de los dos locales con quien firmó un contrato privado de compraventa el 16 de junio del 2005 y que los vendedores han resuelto de forma abusiva, según la demandante. Reclama el cumplimiento forzoso del contrato que firmaron y por tanto la elevación a escritura pública. Subsidiariamente la devolución de las cantidades que entregó, con los intereses y una indemnización por los gastos que se le han causado a determinar en ejecución de sentencia.

»Los demandados sostienen que resolvieron el contrato en forma justificada porque la compradora incumplió las obligaciones que había contraído.

»La sentencia estima en parte la demanda y declara la resolución del contrato con devolución de los 30.000 € ya pagados, desestimando el resto de las pretensiones.

»La demandante recurre, de un lado, porque la sentencia no especifica que los intereses que ha de pagar la parte demandada son los legales incrementados en dos puntos desde la sentencia y de otro lado, porque no se aprecia mala fe en los vendedores y por tanto no se les condena a indemnizarla por los gastos que ha tenido ni al pago de las costas.

»Los demandados apelan porque la sentencia les condena a pagar una cantidad en base a unos razonamientos totalmente distintos del que había alegado la demandante, y que en todo caso no pueden prosperar. Subsidiariamente, demanda que no haga imposición de las costas porque el juzgado ha apreciado una causa de resolución del contrato que no había sido invocado por la demandante.

»Por razones de sistemática se comenzará con el recurso de la parte demandada.

»Segundo. Los vendedores ahora demandados sostienen en el recurso que la sentencia ha incurrido en incongruencia porque se estima en parte la demanda pero se fundamenta en una causa petendi distinta.

»Plans de Venda, S.L. alegaba que los vendedores resolvieron el contrato el 2 de enero del 2006 porque no se les convocó para escriturar el 31 de enero del 2005, como se había previsto en el contrato, cuando a instancia suya este término se había prorrogado verbalmente hasta mediados de enero.

»La parte demandada alegaba que no había habido ninguna prórroga, y como no se les convocó para escriturar el día señalado ni tenían constancia de que el Ayuntamiento había concedido la licencia para cambios de uso en el término pactado, resolvieron el contrato.

»La sentencia estima en parte la demanda (condena a tomar cantidades entregadas a cuenta del precio total). Declara que el contrato quedó resuelto no en virtud de la comunicación de los vendedores después que hubiese transcurrido el término para escriturar sino de forma automática al no haberse conseguido la licencia de cambio de uso en los 90 días concedidos y que se previó en el contrato (cláusula 9.ª) como una condición resolutoria.

»Al margen de si sus razonamientos pueden o no pueden ser compartidos por este tribunal, lo que no se puede apreciar es incongruencia en la sentencia. Reiteradamente han mantenido el Tribunal Supremo (entre otras, las sentencias de 27 de mayo de 1996 , 18 de noviembre de 1996 , 29 de mayo , 28 de octubre y 5 de noviembre de 1997 , 11 de febrero , 10 de marzo y 27 de octubre de 1998 ) que reprodujo incongruencia por exceso o extra petitum cuando el juzgado o tribunal concediese o se pronunciase sobre una pretensión que no ha sido oportunamente deducida por los litigantes de manera que se provoca un desajuste o inadecuación entre la parte dispositiva de la sentencia y los términos en que las partes han formulado sus respectivas pretensiones en el procedimiento. Además como ya mantuvo esta Sección en sentencia de 21 de junio de 1999, correspondiente a las partes la delimitación del objeto del litigio, fijando los términos del debate judicial, con la finalidad de que existiese un ejercicio correcto del derecho de la defensa. Así la aplicación del principio iura novit curia queda autorizado siempre que no se modifiquen las cuestiones de hecho y de derecho que los litigantes han sometido a su conocimiento, o sea, sin alterar la causa petendi ni transformar el problema planteado en otro de distinto SSTS 10 mayo 1986 , 24 marzo y 30 de septiembre 1987 , 26 mayo 1988 , 24 de julio 1990 y 18 de junio 1992 , entre otras. El simple cambio de punto de vista jurídico (da mihi factum, dabo tibi ius), de manera general, no supone o determina la incongruencia de la sentencia.

»En el caso que se examina, la no obtención en el término pactado de la licencia administrativa por cambio de uso no ha sido introducida ex novo por el juzgado en la sentencia que se recurre, sino que expresamente se ha referido a esta la parte demandada al oponerse a la demanda. La obtención o no de esta licencia, como causa de resolución del contrato no ha sido una cuestión ajena al debate sino expresamente introducida por quien ahora pretende imputar incongruencia en la sentencia. Cuestión distinta es que el juzgado le haya dado unos efectos distintos de los que sostenía aquella parte.

»Tercero. Que no se aprecie incongruencia en la sentencia no quiere decir, sin embargo, que sus razonamientos jurídicos hayan de ser compartidos por este Tribunal.

»Plans de Venda, S.L. estaba interesada en comprar los dos locales que los Sres. Juan María Apolonia tienen en Cornellà de Llobregat, donde regentan un bar y cambiar su uso para destinarlos a vivienda. Por este motivo, en el contrato privado de compraventa se firmaron el 16 de junio del 2005, se acordó (cláusula 9.ª) que la vendedora otorgaba a la compradora un término máximo de 90 días a contar desde aquel día, para obtener del Ayuntamiento el cambio de uso de local a vivienda.

»El Ayuntamiento autorizó el cambio de uso pero, una vez ya hubo transcurrido el término de 90 días que se había fijado en el contrato (f. 87-88, 52-53, 90, 93). Es cierto que en el contrato se previó que en el caso en que a la parte compradora no le fuera concedido el permiso en este término, se retomarían íntegras las cantidades entregadas, pero -como alega la parte demandada en su recurso- las partes, sea por la razón que sea, decidieron validar el contrato, aunque no de forma tácita. Ni vendedores ni compradora dieron por resuelto el contrato por este motivo, posiblemente porque aquel término no era tan esencial como inicialmente se contempló siempre que se consiguiese antes del término fijado para escriturar y probablemente porque no parecía que el Ayuntamiento hubiese de poner obstáculos a la petición formulada por Plans de Venda S.L. en el mes de julio. Ni tan solo consta ningún tipo de comunicación de los vendedores requiriendo a la compradora para que acreditase haber cumplido con esta condición. En todo caso, transcurridos los 90 días, no se hizo valer la resolución del contrato por parte ni de uno ni de otro contratante, lo cual demuestra que, no obstante, no haber obtenido la autorización municipal en el término de 90 días, el contrato no había perdido eficacia por la misma voluntad de las partes que decidieron convalidarlo y no instar la finalización de la resolución, como ciertamente podría haber hecho. La parte vendedora no lo pretendió como se ha alegado y se demuestra con la documentación aportada, ni tampoco la compradora, que nunca (ni tan solo en este procedimiento) ha pretendido la devolución de las cantidades que había entregado en base a la cláusula 9.ª.

»Así entonces se ha de concluir, como alegaba la parte demandada en su recurso, que a pesar que no se consiguió obtener la autorización judicial en los 90 días siguientes a la suscripción del contrato, una y otra parte decidieron no aplicar la cláusula 9.ª y por tanto no poner fin, en aquel momento y por aquel motivo, a la relación contractual que les vinculaba. De hecho la alegación. Y siendo así, la alegación de esta al oponerse a la demanda en el contenido de la cláusula 9.ª y las obligaciones no cumplidas por la compradora, ha resultado ser superflua y perturbadora.

»Cuarto. Los vendedores resolvieron el contrato el 2 de enero del 2006 porque la parte compradora había dejado transcurrir el término previsto en el contrato sin convocarlos a la Notaría para escriturar tal y como era de obligación (cláusula 10). La fecha fijada para otorgar la escritura pública era la del 30 de diciembre del 2005 y en la cláusula 10 se acordó que la escritura se otorgaría a requerimiento de la compradora y ante el notario que ella designase con anterioridad a aquel día. Plans de Venda S.L. no tenía previsto escriturar el 30 de diciembre ni en los días inmediatos. Alega que esto se debía al hecho que por voluntad de la parte vendedora el término se había prorrogado hasta mediados de enero, pacto que niega la parte demandada. No había ninguna prueba en que se pudiese fundamentar esta alegación ni se pueda deducir de los datos o circunstancias concurrentes. Del hecho que en estos locales, los demandados regentasen un bar, no se puede deducir que a última hora decidiesen prorrogar el término previsto en el contrato para no perder el mejor negocio que pudiesen tener en estas fiestas. Las fiestas natalicias y el negocio esperado en estas fechas ya se debían tener en cuenta cuando se firmó el contrato y no hay constancia de que se produjese alguna circunstancia imprevista que hiciese modificar los planes establecidos. De otro lado, resulta francamente extraño que Plans de Venda S.L., que es una sociedad que tiene por objeto la promoción inmobiliaria y que por tanto conocía la trascendencia de los pactos que habían suscrito, no hubiese tenido la previsión de documentar, de alguna manera u otra, la prórroga propuesta por los vendedores - de haber realmente existido- sabiendo como sabía, que era esta compradora quien había asumido contractualmente la designación de notario y la obligación de requerir a los vendedores para el otorgamiento de la escritura pública. La resolución del contrato por parte de los vendedores estaba entonces justificada, y por tanto la demanda ha de ser íntegramente desestimada lo que lleva a la automática desestimación del recurso interpuesto por la demandante.

»Quinto. Las costas de la primera instancia son a cargo de la demandante ( artículo 394.1 LEC ).

»No se hace imposición de las costas que deriven de la apelación de los demandados mientras que es a cargo de la demandante las que deriven de su recurso ( artículos 394.1 y 398 LEC )»

En el escrito de interposición presentado por la representación procesal de la entidad Plans de Venda, S.L., se formula recurso de casación al amparo del artículo 477.2.2º LEC , por tratarse de asunto de cuantía superior al límite legal.

El recurso se articula a través de un único motivo que se introduce con la fórmula:

Único. Se accede a esta vía casacional por infracción de las normas del ordenamiento jurídico en concreto de los arts. 7 , 1117 y 1504 del Código Civil y jurisprudencia que fueran aplicables para resolver las cuestiones objeto del presente litigio, siendo la base y fundamento para la motivación del presente recurso. Sometiéndose a crítica en esta alzada, la sentencia de 2.ª instancia por resolver a nuestro juicio de manera errónea -dicho en términos de defensa y con el debido respeto- la cuestión litigiosa

.

El motivo se estructura como un escrito de alegaciones. De los tres preceptos invocados como infringidos únicamente ha superado la fase de admisión el artículo 1504 CC .

Con relación a la infracción de este precepto, en el recurso se argumenta, en síntesis, lo siguiente:

El artículo 1504 CC (que se reproduce) exige que el comprador sea requerido judicialmente o por acta notarial pues, no siendo válido el burofax. De no mediar dicho requerimiento en la forma legalmente prevista, la resolución instada no será válida, al estar facultado el comprador para pagar aun después de haber expirado el término pactado.

En el caso enjuiciado se vulneró ese precepto pues, a la resolución interesada por la parte vendedora con base en no haber sido convocada ante notario para otorgar escritura antes de expirar el plazo máximo convenido (30 de diciembre de 2005), le siguió la conducta de la parte compradora, que se ofreció a pagar -poniendo a disposición de los vendedores el otorgamiento de escritura en otra fecha-. Dado que no había mediado requerimiento en forma -judicial o por acta notarial- la parte compradora estaba en disposición de cumplir, aunque fuera tardíamente. El burofax no tiene valor a los efectos del artículo 1504 CC , constando además que ni el plazo concedido había transcurrido en exceso ni se había superado con creces.

La vulneración de este precepto tiene cabida en casación, donde la Sala debe examinar y valorar la voluntad de la entidad compradora recurrente de cumplir sus obligaciones, y con ello, estimar la demanda.

Con relación al artículo 1504 CC , cita y extracta las SSTS de 15 de abril de 1981 , 28 de septiembre de 1995 y de 11 de julio de 2008 ; así como las SSAP de Granada, de 8 de marzo de 1993 y Segovia, de 20 de diciembre de 1993 .

Termina la parte solicitando de esta Sala que dicte sentencia: «[...] con la estimación de la demanda planteada por esta parte y rechazo de la oposición de la parte demandada, con expresa imposición de las costas en la primera y segunda instancia a aquella, y cuantos otros pronunciamientos correspondan conforme a Derecho».

Mediante auto dictado el día 11 de enero de 2011 se acordó admitir el recurso únicamente en cuanto a la vulneración del artículo 1504 CC y jurisprudencia asociada.

En el escrito de oposición presentado por la representación procesal de D. Juan María y D.ª Apolonia , se formulan, en resumen, las siguientes alegaciones:

Cuestión nueva en casación: la pretendida infracción del artículo 1504 CC no fue objeto de debate en apelación ni a lo largo del pleito en primera instancia (la demanda no se fundó en dicho precepto ni se alegó después a lo largo del juicio tal cuestión) ni siquiera en fase extrajudicial.

Aunque el TS entendiera bien planteada la cuestión, la Sala no podría resolver en el sentido pretendido, en contra de la valoración realizada por la AP, pues ello requeriría prescindir de la valoración de los hechos efectuada por este último órgano judicial. En todo momento se planteó la validez de la resolución contractual a instancia de los vendedores desde la perspectiva de la existencia o no del incumplimiento que se imputaba a la entidad compradora, del que dicha resolución traía causa, y no desde la óptica de la validez formal de la comunicación resolutoria realizada por burofax. En todo caso, la desde el respeto a la valoración fáctica y probatoria de segunda instancia, la sentencia objeto de recurso de casación se ajusta a la doctrina consolidada a partir de 1990, sobre la correcta interpretación del artículo 1504 CC .

Cita las SSTS de 27 de junio de 1992 , 4 de marzo de 1999 y 31 de enero de 2008 .

Estas sentencias han puesto de manifiesto la suficiencia del incumplimiento contractual inequívoco y objetivo de la compradora con relación a los términos pactados, de manera que resulten frustradas las legítimas aspiraciones del vendedor o el objeto económico-jurídico del contrato celebrado.

Termina la parte recurrida solicitando de la Sala: «[...] dicte sentencia por la que se sirva desestimar el recurso de casación formulado de adverso, con expresa imposición a la contraria de las costas procesales causadas».

Para la deliberación y fallo del recurso se fijó el día 18 de abril de 2012, en que tuvo lugar.

En esta resolución se han utilizado las siguientes siglas:

AP, Audiencia Provincial

CC, Código Civil.

FD, fundamento de Derecho

LEC, Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil.

RC, recurso de casación

STS, sentencia del Tribunal Supremo (Sala Primera, si no se indica otra cosa).

SSTS, sentencias del Tribunal Supremo (Sala Primera, si no se indica otra cosa).

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Juan Antonio Xiol Rios, que expresa el parecer de la Sala.

Resumen de antecedentes.

1. Mediante contrato privado de compraventa celebrado el día 16 de junio de 2005, la entidad Plans de Venda, S.L. adquirió de D. Juan María y D.ª Apolonia dos locales propiedad de los segundos, donde regentaban un bar. La entidad compradora pretendía cambiar su uso para destinarlos a vivienda y con ese fin se acordó (cláusula 9.ª) conceder a la parte compradora un plazo de 90 días, a partir de aquella fecha, para obtener la oportuna licencia municipal, transcurrido el cual la vendedora quedaba facultada para resolverlo. También se estipuló (cláusula 10.ª) que la parte compradora debía convocar a los vendedores para otorgar escritura pública antes del 30 de diciembre de 2005, y que el incumplimiento de esta obligación facultaba igualmente a la contraria para su resolución.

2. Aunque el cambio de uso fue autorizado por el Ayuntamiento después de haber transcurrido el plazo contractual de 90 días, el contrato siguió vigente por voluntad de las partes, que decidieron convalidarlo y no instar su extinción por resolución.

3. Mediante burofax remitido el 2 de enero de 2006 los vendedores comunicaron a la entidad compradora su voluntad de resolver el contrato debido al incumplimiento por su parte del plazo máximo de requerimiento a efectos de proceder a la firma de la preceptiva escritura pública de compraventa y, por ende, al pago del precio aplazado. A esta decisión se opuso la parte compradora, aduciendo que el plazo había sido prorrogado verbalmente hasta el día 12 del referido mes de enero, lo que desde un principio negaron los vendedores.

4. La entidad compradora demandó a los vendedores instando el cumplimiento del contrato y la condena a otorgar escritura pública (al entender que había sido resuelto injustificadamente y de forma abusiva de contrario) y, subsidiariamente, la resolución con devolución de las cantidades entregadas (30 000 euros) más intereses y una indemnización por los gastos ocasionados. En la fundamentación de su demanda invocó el artículo 1124 CC y los artículos 7 y 1258 CC , pero no adujo infracción alguna del artículo 1504 CC . La parte vendedora demandada se opuso alegando el carácter justificado de su resolución, con fundamento tanto en la cláusula 9.ª (incumplimiento del plazo para obtener autorización para el cambio de uso de los locales) como en la cláusula 10ª (incumplimiento de la obligación de otorgar escritura pública de compraventa en plazo).

5. El Juzgado estimó parcialmente la demanda, acogiendo la pretensión subsidiaria de resolución, con devolución de las sumas entregadas (30000 euros) e intereses desde esa fecha, y rechazo de las demás pretensiones. En síntesis razonó: a) que la no obtención de la licencia para el cambio de uso de los locales en el plazo concedido (90 días desde la firma del contrato, según cláusula 9.ª) debía entenderse como que se había cumplido la condición resolutoria del contrato, el cual quedaba así desprovisto de eficacia desde su celebración y obligaba a las partes a la recíproca devolución de las prestaciones recibidas; b) que resuelto el contrato al amparo de la referida cláusula 9.ª, no había lugar a acoger como causa resolutoria el incumplimiento alegado por la demandada relativo a la obligación de escriturar antes de expirar el plazo fijado a tal fin en la cláusula 10.ª, ni tampoco procedía estimar las pretensiones de cumplimiento y de condena a otorgar escritura formuladas en la demanda, sino tan solo la subsidiaria de devolución y respecto de las cantidades en su día satisfechas a cuenta del precio más intereses (no respecto de los gastos también reclamados por licencias, permisos, proyectos y trámites, por falta de prueba de su devengo).

6. La AP estimó parcialmente el recurso de la parte vendedora demandada. Consecuentemente rechazó el interpuesto por la entidad compradora demandante (que había impugnado la sentencia de primera instancia en referencia únicamente a la pretendida indemnización por mala fe e intereses) y revocó en parte la sentencia apelada con el resultado de desestimar la demanda en su integridad. Con relación a las cuestiones controvertidas en casación, sus principales razonamientos, en síntesis, fueron los siguientes: a) aunque el Ayuntamiento no autorizó el cambio de uso de los locales dentro del término de 90 días fijado en el contrato, ambas partes optaron por mantener su eficacia y no instar su resolución de acuerdo con la facultad prevista en la cláusula 9ª; b) por el contrario, los vendedores sí instaron válidamente la resolución una vez que la parte compradora dejó transcurrir el plazo máximo concedido para escriturar (30 de diciembre de 2005), el cual no consta que hubiera sido prorrogado verbalmente.

7. Contra esta última resolución recurre en casación la parte demandante al amparo del artículo 477.2.2.º LEC . El recurso ha sido admitido por razón de la cuantía con relación únicamente a la infracción del artículo 1504 CC .

8. En su escrito de oposición al recurso la parte recurrida se ha opuesto a su admisión, por tratarse de una cuestión novedosa en casación.

Enunciación del motivo único del recurso de casación.

El único motivo del recurso se introduce con la fórmula:

Único. Se accede a esta vía casacional por infracción de las normas del ordenamiento jurídico en concreto de los arts. 7 , 1117 y 1504 del Código Civil y jurisprudencia que fueran aplicables para resolver las cuestiones objeto del presente litigio, siendo la base y fundamento para la motivación del presente recurso. Sometiéndose a crítica en esta alzada, la sentencia de 2.ª instancia por resolver a nuestro juicio de manera errónea -dicho en términos de defensa y con el debido respeto- la cuestión litigiosa

.

Aunque el motivo denuncia la vulneración de tres preceptos, solo la infracción del artículo 1504 CC ha superado la fase de admisión.

Según la recurrente, la Audiencia Provincial erró al declarar ajustada a Derecho la resolución contractual instada por la parte vendedora con fundamento en el incumplimiento por la compradora de la obligación de otorgar escritura antes de expirar el plazo pactado en el contrato ( cláusula 10.ª) pues el artículo 1504 CC , que rige para las ventas de inmuebles con precio aplazado, permite al comprador pagar tardíamente mientras no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial. Y en este caso, dado que solo consta un burofax de los vendedores comunicando la resolución acordada, debería haberse mantenido el contrato y posibilitar al comprador cumplir sus obligaciones con posterioridad, como se ofreció a hacer.

En su escrito de oposición al recurso la parte vendedora recurrida esgrime que la cita del artículo 1504 CC es novedosa en casación, al no haberse suscitado hasta ahora, ni en primera instancia ni en apelación, la cuestión de su posible vulneración y de la pretendida omisión de las exigencias formales que impone dicho precepto.

El motivo debe ser desestimado.

Imposibilidad de plantear cuestiones nuevas en casación.

1. Constituye doctrina reiterada ( SSTS de 13 de julio de 2011, RC n.º 912/2007 ; 6 de mayo de 2011, RC n.º 2178/2007 ; 21 de septiembre de 2011, RC n.º 1244/2008 y 10 de octubre de 2011, RC n.º 1331/2008 , entre las más recientes) que no resulta admisible plantear en casación cuestiones nuevas, entendiéndose por tales tanto las que no fueron suscitadas por la parte recurrente en primera instancia como las que sí lo fueron pero no integraron el objeto del debate en apelación, y por tanto, quedaron fuera de la razón decisoria mencionada en la sentencia de la Audiencia Provincial objeto del presente recurso, ya que el recurso extraordinario de casación tiene por finalidad corregir las posibles infracciones legales en que hubiera podido incurrir la sentencia impugnada, que únicamente resultarán predicables respecto de aquellas cuestiones sobre las que se haya pronunciado por constituir objeto del recurso de apelación, además de que su examen ex novo [por vez primera] produciría indefensión en la parte contraria, que no ha dispuesto en la instancia de los argumentos y medios de prueba adecuados para combatir la cuestión que se plantea por primera vez en casación, y se vería afectado el derecho de defensa y los principios de preclusión, audiencia bilateral, igualdad de partes y congruencia ( SSTS de 28 de mayo de 2004, RC n.º 2171/1998 ; 3 de diciembre de 2009, RC n.º 2236/2005 ; 21 de julio de 2008, RC n.º 3705/2001 , 10 de mayo de 2011, RC n.º 1401/2007 y 10 de octubre de 2011, RC n.º 1331/2008 ).

   La apreciación en fase decisoria de una causa de no admisión ( art. 483.2.2.º LEC , en relación con el art. 477.1 LEC 2000 , según AATS de 7 de octubre de 2008, RC n.º 1073/2005 , 21 de julio de 2009, RC n.º 1807/2005 y 13 de octubre de 2010, RC n.º 549/2009 , entre muchos más), supone la desestimación del motivo en que se suscite, sin que a esta decisión desestimatoria obste que en su día el recurso fuera parcialmente admitido dado el carácter provisorio del auto de admisión respecto de la sentencia definitiva ( SSTS de 5 de noviembre de 2010 , RIP 1898/2006 , 17 de mayo de 2002 , RC n.º 3882/1996 , 1 de febrero de 2007 , RC n.º 711/2000 , 18 de diciembre de 2008 , RC n.º 2445/2003 y 13 de febrero de 2009 , RC n.º 2/2001 , entre otras).

2. Esta doctrina es aplicable al presente supuesto y resulta argumento suficiente para la desestimación del motivo.

   Del examen de las actuaciones resulta que los vendedores resolvieron el contrato mediante burofax de 2 de enero de 2006 con fundamento en el incumplimiento de la vendedora del plazo máximo estipulado en el contrato para otorgar escritura pública (30 de diciembre de 2005). Ante esta decisión, la respuesta de la entidad compradora, expresada mediante burofax de 5 de enero de 2006, fue oponerse a la resolución contractual instada de contrario con base en una pretendida prórroga verbal del plazo inicial (que, a su juicio, situaba el nuevo límite máximo para escriturar en el 12 de enero de 2006). Como los vendedores negaron que se hubiera concedido este último plazo, e insistieron en la validez del señalado en el contrato, la entidad compradora formuló demanda interesando como pretensión principal el cumplimiento del contrato fundándose, como argumento esencial, en el carácter abusivo y carente de justificación de la resolución declarada de contrario (el hecho Sexto de la demanda precisa que su interposición trae causa del engaño y abuso de los vendedores). En coherencia con este planteamiento, en el cuerpo de la demanda se alude expresamente a la proscripción del abuso de derecho, con cita del artículo 7 CC , sin que entre los preceptos invocados aparezca el artículo 1504 CC ni conste alusión alguna a la cuestión del necesario respeto a las formalidades impuestas por este precepto como condición para que pueda reputarse eficaz el requerimiento resolutorio. Lógicamente, al haber quedado tal cuestión al margen del objeto litigioso en primera instancia, tampoco podía pasar a integrar el debate en apelación. En todo caso, la realidad es que la hoy recurrente ni siquiera se planteó la posibilidad de que fuera o no factible debatir sobre tal cuestión en apelación, ya que limitó su impugnación al tema de los intereses y al de la mala fe de los vendedores, con objeto de que se le indemnizara por los gastos ocasionados. En suma, dado que en ningún momento se suscitó por las partes la cuestión del incumplimiento de las exigencias formales del artículo 1504 CC , ni antes del proceso, ni a lo largo del mismo en las dos instancias agotadas, su planteamiento por vez primera en casación ha de rechazarse, por sorpresivo, y por ser susceptible de generar indefensión para la parte demandada recurrida, que en ningún momento a lo largo del pleito ha tenido que defenderse de la acusación de que su burofax no se ajusta a los requisitos formales del artículo 1504 CC .

Desestimación del recurso y costas.

El rechazo del único motivo formulado determina la íntegra desestimación del recurso. De conformidad con el artículo 398.1 LEC , en relación con el artículo 394 LEC , procede imponer las costas del mismo a la parte recurrente.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.