STS 215/2012, 12 de Abril de 2012
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 215/2012 |
| Emisor | Tribunal Supremo, sala primera, (Civil) |
| Fecha | 12 Abril 2012 |
SENTENCIA
En la Villa de Madrid, a doce de Abril de dos mil doce.
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen indicados, el recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Guipúzcoa, como consecuencia de autos de juicio ordinario nº 673/2006 , seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 4 de Donostia, cuyo recurso fue preparado ante la citada Audiencia por la representación procesal de Nuevo Desarrollo de Anoeta S.A, la procuradora doña Blanca M. Grande Pesquero. Habiendo comparecido en calidad de recurrido la procuradora doña Imelda Marco López de Zubiria, en nombre y representación de Esteisi S.L.
PRIMERO .- 1.- El procurador don Juan Carlos Fernández Sánchez, en nombre y representación de Esteisi S.L., interpuso demanda de juicio ordinario, contra Nuevo Desarrollo de Anoeta S.A y alegando los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando al Juzgado se dictara sentencia por la que: a) Se declare la resolución del contrato de arrendamiento firmando entre las partes litigantes el 21 de abril de 1998, con efecto de dicha resolución desde el mes de julio el año 2006, por darse la causa 17.1. IV del referido contrato. b) Declarada la resolución del contrato, se condene a la parte demandada, a abonar a mi representada la cantidad de quinientos tres mil seiscientos treinta y ocho euros con ochenta y tres (503.638,83 euros), tal y como se establece en el contrato de arrendamiento signado entre las partes, cuando en el momento de producirse la resolución, se ha producido la apertura del local, en los términos expuestos en el fundamento factico séptimo de esta demanda, cantidad a la que habrá que añadir, los intereses legales inherentes a ella. c) Se condene a la entidad demandada, a las costas de este procedimiento.
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- El procurador don Tomás Salvador Palacios, en nombre y representación de la Compañia Mercantil Nuevo Desarrollo de Anoeta S.A, contestó a la demanda y oponiendo los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando al Juzgado dictase en su día sentencia por la que: a) declare la resolución del contrato de arrendamiento de fecha 21 de abril de 1998 instada por nuestra representada por incumplimiento de las arrendatarias. b) se condene a la actora reconvenida a perder las cantidades entregadas en concepto de fianza del arrendamiento. c) Igualmente, se condene a la actora reconvenida a perder las obras privativas efectuadas en el local nº 7 del Centro Illumbe. d) Asimismo, se condene a la actora reconvenida a pagar a nuestra representada la cantidad de diecisiete mil seiscientos setenta y tres euros con setenta y nueve céntimos de euro (17.673,79 euros) en concepto de indemnización por resolución anticipada del indicado contrato de arrendamiento imputable a la arrendataria. e) igualmente se condene a la actora reconvenida a abonar a mi mandante la cantidad de treinta y ocho mil doscientos noventa y seis euros con setenta y nueve céntimos de euro (38.296,79 euros) en concepto de rentas y asimilados impagados, y f) se condene asimismo, a las reconvenidas a satisfacer las costas del presente procedimiento.
El procurador don Juan Carlos Fernández Sánchez, en nombre y representación de Esteisi S.L, contestó a la reconvención oponiendose los hechos y fundamentos de derecho que entendió de aplicación y terminó suplicando al Juzgado se dicte sentencia por la que se absuelva a mi representada de los pedimentos de la demanda reconvencional, con condena en costas a la parte reconviniente.
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- Previos los trámites procesales correspondientes y práctica de la prueba propuesta por las partes y admitidas la Ilma. Sra. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia número 4 de Donostia, dictó sentencia con fecha 10 de julio de 2008 , cuya parte dispositiva es como sigue: FALLO: Que, con estimación parcial de la demanda principal interpuesta por el procurador Sr. Fernandez en nombre y representación de Esteisi S.L, contra Nuevo desarrollo de Anoeta S.A., debo:
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Declarar y declaro haber quedado debidamente resuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre Esteisi SL y Nuevo Desarrollo de Anoeta S.A al amparo de lo previsto en la cláusula 17.1.TV del citado contrato.
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declarar y declaro que Nuevo Desarrollo de Anoeta SA adeuda a Esteisi SL, la suma de 35.756.32 euros como consecuencia de la resolución anticipada del contrato de arrendamiento por aplicación de lo dispuesto en la cláusula 17.1.IV del contrato
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Condenar y condeno a Nuevo Desarrollo de Anoeta S.A. a pagar a Esteisi S.L. la cantidad de 35.756,32 euros como consecuencia de la resolución anticipada del contrato de arrendamiento por aplicación de lo dispuesto en la cláusula 17. 1. IV del contrato.
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En materia de costas, cada parte ha de abonar las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad.
Que desestimando la demanda reconvencional interpuesta por el procurador Sr. Palacios en nombre y representación de Nuevo Desarrollo de Anoeta S.A. frente a Esteisi SL debo absolver y absuelvo a esta de las pretensiones de aquella, imponiendo las costas a la parte demandante.
SEGUNDO .- Interpuesto recurso de apelación por la representación procesal de Nuevo Desarrollo de Anoeta S.L y la representación de Esteisi S.L, la Sección tercera de la Audiencia Provincial de Guipúzcoa, dictó sentencia con fecha 26 de enero de 2009 , cuya parte dispositiva es como sigue: FALLAMOS: Estimamos en parte el recurso de apelación formulado por la representación de Nuevo Desarrollo de Anoeta S.L. y el recurso de apelación formulado por la representación de Esteisi S.L. frente a la sentencia de 10 de julio de 2008 del Juzgado de Primera Instancia nº 4 de San Sebastián , la revocamos en parte y,
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- Fijamos en 76.136,61 euros la indemnización que NDA S.A., debe abonar a Esteisi S.L. como consecuencia de la resolución anticipada del contrato de arrendamiento.
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- Estimamos en parte la reconvención formulada por NDA S.A, frente a Esteisi S.L. y condenamos a Esteisi S.L a que abone a la actora la cantidad de 11.394,85 euros en concepto de renta y asimilados, adeudados hasta la fecha de resolución del contrato de arrendamiento.
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- Compensamos las citadas cantidades, y condenamos a NDA S.A. a que indemnice a Esteisi S.L. en 64.741,76 euros.
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- No procede efectuar imposición de costas de la reconvención.
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- Confirmamos el resto de los pronunciamiento de la sentencia de instancia.
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- No procede efectuar imposición de costas de la alzada.
TERCERO .- 1.- Contra la expresada sentencia preparó y después interpuso recurso de casación la representación procesal de Nuevo Desarrollo de Anoeta S.A, con apoyo en los siguientes MOTIVOS: PRIMERO.- Al amparo del artículo 477.1 de la LEC 1/2000 por infracción por la sentencia recurrida de las normas aplicables para resolver las cuestiones objeto del proceso y en concreto del artículo 1124 del Código Civil y la doctrina de las obligaciones sinalagmáticas. SEGUNDO.- Al amparo del artículo 477.1. de la LEC 1/2000 por infracción por la sentencia recurrida de las normas aplicables para resolver las cuestiones objeto del proceso y, en concreto del párrafo 1º del artículo 1281 del Código Civil . TERCERO.- Infracción de los arts. 1281 párrafo 2º 1282 y 1283 CC . CUARTO.- Subsidiario del motivo segundo Infracción por inaplicación de los art. 1285 y 1286 del CC . QUINTO .- Con base en el artículo 477.1. de la Ley de Enjuiciamiento Civil , se denuncia la infracción por errónea aplicación, de los artículos 1091 , 1100 , 1101 y 1124 del Código Civil . SEXTO.- Al amparo del artículo 477.1. de la LEC 1/200 por infracción pro la sentencia recurrida de las normas aplicables para resolver las cuestiones objeto del proceso y, en concreto, del artículo 1124 del Código Civil , en relación con el requisito de la imputabilidad del incumplimiento.
Remitidas las actuaciones a la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, por auto de fecha seis de abril de 2010 se acordó admitir el recurso interpuesto y dar traslado a la parte para que formalizara su oposición en el plazo de veinte dias.
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- Admitido el recurso y evacuado el traslado conferido, el procurador doña Imelda Marco López de Zubiria, en nombre y representación de Esteisi S.L, presentó escrito de impugnación al mismo.
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- No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista pública, se señaló para votación y fallo el día 20 de Marzo del 2012, en que tuvo lugar.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Jose Antonio Seijas Quintana,
La entidad mercantil Esteisi, S.L., interpuso demanda de juicio ordinario contra Nuevo Desarrollo de Anoeta, S.A., por la que solicitaba la resolución del contrato de arrendamiento de local suscrito entre las partes el día 21 de abril de 1998, al amparo de la cláusula 17.1 núm. IV, y, como consecuencia, se condenase a la demandada a pagar a la actora la cantidad de 503.638,83 euros, en concepto de indemnización por daños y perjuicios derivados de lo estipulado en el contrato.
La parte demandada formuló reconvención interesando a su vez se declarase la resolución del contrato de arrendamiento por incumplimiento de la arrendataria y se le condene a perder la cantidad entregada en concepto de fianza -9.336,72 euros-, a perder las obras privativas hechas en el local arrendado, al pago de una indemnización de 17.673,79 euros por resolución anticipada y de 38.296,79 euros en concepto de rentas y asimilados.
La Sentencia de primera instancia estimó parcialmente la demanda principal y desestimó la reconvención. Declaró bien resuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes y como consecuencia de la resolución anticipada, condenó a la demandada a abonar a la actora la suma de 35.756,32 euros.
Contra dicha resolución se interpuso recurso de apelación por ambas partes. La sentencia de la Audiencia estimó parcialmente ambos recursos. Por un lado revocó parcialmente la sentencia en el sentido de fijar en 76.136,61 euros la indemnización que la entidad Nuevo Desarrollo de Anoeta debía de abonar a la mercantil Esteisi como consecuencia de la resolución anticipada del contrato de arrendamiento y, por otro, estimó parcialmente la reconvención formulada por la entidad Nuevo Desarrollo de Anoeta y condenó a Esteisi a abonar a la actora la cantidad de 11.394,85 euros en concepto de renta y asimilados, por lo que compensando las citadas cantidades, condenó a Nuevo Desarrollo de Anoeta, S.A a indemnizar a Esteisi, S.L. en la suma de 64.741,76 euros, basándose en la interpretación intencional de la expresión utilizada en el contrato en su cláusula 17.1 punto IV "resolución de la concesión administrativa" como una categoría jurídica amplia comprensiva de los supuestos de invalidez, ineficacia o inexistencia por lo que la anulación mediante sentencia judicial firme de la concesión administrativa ha de entenderse comprendida en la expresión citada. Esteisi, S. L., dice, estaba facultada para resolver el contrato sobre la base de que había sido anulada la concesión administrativa para la explotación del Centro Comercial y analiza las consecuencias indemnizatorias subsiguientes, manteniendo la obligación de la demandada de devolver el importe 9.336,72 euros de la fianza, de abonar el importe de las obras ejecutadas en el local por la suma de 48.570,49 euros y de indemnizar a la actora por la resolución anticipada en 18.220,40 euros. Por otro lado, la Sentencia reconoce algunos de los incumplimientos contractuales imputados a Esteisi, S.L. (impago de la renta del mes de julio de 2006, impago del IBI, modificación de denominación y de rótulo del local sin autorización, instalación de máquina tragaperras, etc...) condenándola por ello a abonar a la entidad Nuevo Desarrollo de Anoeta S.A. la suma de 11.394,85 euros.
La parte demandada, la entidad mercantil Nuevo Desarrollo de Anoeta, S.A, ha interpuesto recurso de casación utilizando el cauce del ordinal 2° del artículo 477.2 de la LEC 2000 , vía que es la adecuada habida cuenta que el procedimiento se substanció por razón de la cuantía, porque aunque se trata de una acción declarativa sobre resolución de contrato de arrendamiento de local, estamos ante un contrato donde no hay sometimiento a la legislación especial de arrendamientos urbanos y las cuestiones discutidas se encuadran en preceptos del Código Civil.
El recurso se articula en cuatro motivos de casación. En el motivo primero se alega la infracción del artículo 1124 CC , entendiendo la entidad recurrente que los incumplimientos contractuales que imputa a la contraparte, y que la Sentencia de la Audiencia reconoce, tienen entidad resolutoria a diferencia de lo que dispone ésta y ello aún cuando el arrendador no hubiese instado el desahucio o no hubiera reclamado las cantidades debidas como le permite la cláusula Séptima del contrato, debiendo por ello ser indemnizada en las cantidades previstas en la cláusula 17.2 del contrato.
Se desestima.
Es doctrina reiterada de esta Sala que para resolver un contrato ha de darse un propio y verdadero incumplimiento, referente a la esencia de lo pactado, sin que baste aducir el incumplimiento de prestaciones accesorias o complementarias que no impidan, por su escasa entidad, que el acreedor obtenga el fin económico del contrato. El incumplimiento ha de ser de tal entidad que impida la satisfacción económica de las partes hasta el punto de obstar al fin normal del contrato, frustrando las legítimas expectativas de la parte ( SSTS de 4 de octubre de 1983 ; 25 de septiembre 2003 ; 1 de octubre 2009 ).
Pues bien, la significación o el alcance jurídico de las circunstancias que determinan la resolución del contrato y su valoración como incumplimiento contractual en orden a verificar si el arrendatario ha cumplido sus recíprocas obligaciones, se hace en la sentencia no solo a partir de una valoración de la cláusula séptima del contrato, respecto de la trascendencia jurídica del impago de la renta de una mensualidad, lo que es ajeno a la norma mencionada en el motivo, sino mediante el rechazo de los incumplimientos aducidos que vienen referidos a años anteriores, que reputa menores y que no determinaron en su momento ninguna respuesta resolutoria por la arrendadora, porque que le interesó continuar el arrendamiento y cobrar las rentas correspondientes reaccionando únicamente ante la acción resolutoria contraria por ineficacia de la concesión administrativa a la que ambas partes condicionaron la continuación del arriendo.
En el motivo segundo se aduce la infracción del párrafo 1° del artículo 1281 del CC , al haber interpretado la Audiencia el término "resolución" como extinción por cualquier causa de la concesión administrativa, haciendo no una interpretación literal sino intencional de la cláusula discutida, estimando la recurrente que la mera interpretación literal era suficiente dada la claridad de la cláusula. Se analiza junto al tercero y al cuarto, referidos también a la interpretación, por la infracción de los artículos 1281 párrafo 2 °, 1282 y 1283 CC , con fundamento en que la sentencia adolece de error al estimar que las partes eran conscientes de la existencia de recursos contenciosos-administrativos formulados, cuando los que dieron lugar a la anulación no se habían formulado a su firma, lo que unido a otras circunstancias de la prueba lleva a un resultado ilógico a la hora de interpretar la intencionalidad de las partes, así como a la inaplicación de los artículos 1285 y 1286 CC porque, a su juicio, bastaba el tenor literal para interpretar la cláusula 17.1.1V, ya que no puede hablarse de una intención común y evidente de las partes que difiera de la misma y que, de existir alguna intención común, esta no incluiría tampoco la anulación en el supuesto de la citada previsión contractual, llegando a la conclusión de que la cláusula sólo preveía la facultad resolutoria de la arrendataria en el supuesto de que el contrato de adjudicación de la concesión fuera resuelto y ello produjera la afectación de los derechos arrendaticios, algo que niega, ya que la cláusula 17.1.IV se refiere a causas de incumplimiento de la arrendadora, es decir, para la recurrente, acciones u omisiones que le sean imputables y no hechos ajenos a su poder de decisión.
Los tres se desestiman.
La interpretación de los contratos constituye función de los tribunales de instancia, por lo que la realizada por estos ha de prevalecer y no puede ser revisada en casación en la medida en que se ajuste a los hechos considerados probados por aquella en el ejercicio de su función exclusiva de valoración de la prueba, salvo cuando se demuestre su carácter manifiestamente ilógico, irracional o arbitrario, por lo que debe prevalecer el criterio del tribunal de instancia aunque la interpretación acogida en la sentencia no sea la única posible ( SSTS 5 de mayo de 2010 , 1 de octubre de 2010 , 16 de marzo de 2011 , 20 de febrero 2012 ).
Esta doctrina debe aplicarse a este recurso, porque lo que se realiza en el primer motivo es la exposición de la propia interpretación de la recurrente, frente a la realizada por la Sala de instancia, sin que se demuestre la arbitrariedad o alguno de los otros defectos cuya concurrencia haría posible que esta Sala entrase a examinar el resultado alcanzado en la sentencia recurrida. La cláusula que se dice mal interpretada considera causa resolutoria del contrato por parte de la arrendadora, la siguiente: " la resolución de la concesión administrativa a favor de la arrendadora, siempre que la misma se recoja en sentencia firme".
En primer lugar, la Sala no ha tenido en cuenta los artículos 1282 y 1283 del CC . En segundo lugar, la interpretación se realiza a partir de una cláusula similar incorporada a otros contratos de arrendamiento celebrados con la arrendadora con base en la misma concesión administrativa del Excmo. Ayuntamiento de Donostia y con el mismo objeto de explotación, en el que se parte del conocimiento de la existencia de un conjunto de recursos contencioso-administrativos formulados años antes a la firma del contrato, por diferentes entidades frente al citado Ayuntamiento y la ahora recurrente cuyo eventual éxito implicaría el cese de la vigencia jurídica de la relación arrendaticia y, con ello, y como consecuencia inherente, la no conformidad a derecho de la explotación y consiguiente frustración del proyecto empresarial. Su evidente trascendencia, y la previsión de un riesgo posible de desposesión al arrendatario del local, es lo que llevó a las partes a incluirla en el contrato, poniendo a cargo del arrendador y no del arrendatario las consecuencias derivadas de la concesión, a partir de que esta quedara sin efecto o sin eficacia jurídica alguna, como así ocurrió.
En segundo lugar, la expresión resolución de la concesión administrativa abarca cualquier supuesto de ineficacia jurídica de la misma declarada en sentencia firme por un Tribunal. La finalidad de la cláusula atiende al riesgo de que la concesión quedara sin efecto poniendo al arrendatario a salvo de las eventualidades económicas derivadas de su anulación por sentencia firme; riesgo que finalmente se materializó habilitando a la arrendataria a resolver anticipadamente el contrato de arrendamiento y a exigir los efectos económicos inherentes, sin que ello tenga que ver con las vicisitudes posteriores ocurridas en ejecución de la sentencia, que el recurrente plantea como cuestión nueva como nueva es también la alegación de la recurrida de que la sentencia de la Sala 3ª del Tribunal Supremo de 23 de febrero de 2010 anuló los dos autos citados en el motivo que al parecer impedían la ejecución.
Además, la cláusula no solo es clara, sencilla y lógica, sino que en ningún caso dice que para poder instarla el arrendatario deberá ser imputable a la arrendadora. Como afirma la sentencia, la "imputabilidad de la causa resolutiva a la arrendadora debe ser interpretada en el ámbito del propio contrato de arrendamiento, inter partes, y por lo tanto que no haya habido intervención alguna de la contraparte que hubiera producido u originado la pérdida por la arrendadora de la titularidad de la concesión".
En el motivo quinto se invoca la vulneración por errónea aplicación de los artículos 1091 , 1100 , 1101 , y 1124 CC , al vulnerar la interpretación que hace la Audiencia la ley del contrato, y como lógica consecuencia de las anteriores.
Se desestima puesto que la normativa que se cita sería procedente de haberse estimado los anteriores motivos.
Finalmente en el motivo sexto se denuncia la infracción del artículo 1124 del CC en relación con el requisito de la "imputabilidad del incumplimiento", alegando que para dar lugar a la resolución el incumplimiento ha de ser imputable al deudor, correspondiendo la prueba de ello a quien aduzca tal incumplimiento. Partiendo de lo anterior, sostiene que no ha existido incumplimiento alguno de las obligaciones que le conciernen, siendo improcedente cualquier eventual imputación de responsabilidad en cuanto a la anulación de la concesión administrativa.
Se desestima. El motivo reitera los anteriores sobre la inexistencia de causa imputable a la arrendadora en la resolución del contrato por lo que deberá estarse a lo resuelto. La causa es imputable al arrendador y a ella se anuda la sentencia las consecuencias previstas para el caso de incumplimiento.
Se desestima el recurso y se imponen las costas a la recurrente, de conformidad con lo establecido en los artículos 394 y 398, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil .
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.
Desestimar el recurso de casación formulado por el procurador Don Tomás Salvador Palacios, en la representación que acredita de Nuevo Desarrollo de Anoeta contra la sentencia dictada por la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Guipúzcoa de 26 de enero de 2009 , con expresa imposición de las costas causadas a la recurrente.
Líbrese a la mencionada Audiencia la certificación correspondiente, con devolución de los autos y Rollo de apelación en su día remitidos.
Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos Juan Antonio Xiol Rios. Francisco Marin Castan. Jose Antonio Seijas Quintana.Francisco Javier Arroyo Fiestas. Roman Garcia Varela. Xavier O'Callaghan Muñoz.Firmado y Rubricado. PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Jose Antonio Seijas Quintana, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.
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