STS 126/2012, 1 de Marzo de 2012
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 126/2012 |
| Fecha | 01 Marzo 2012 |
SENTENCIA
En la Villa de Madrid, a uno de Marzo de dos mil doce.
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen indicados, el recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Zaragoza, como consecuencia de autos de juicio ordinario 1075/2007, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 2 de Zaragoza, cuyo recurso fue preparado ante la citada Audiencia por la representación procesal de don Patricio y doña Inmaculada , la procuradora doña Veronica García Simal. Habiendo comparecido en calidad de recurrido el procurador don Isacio Calleja García, en nombre y representación de don Victorio y doña Paloma .
PRIMERO .- 1.- La procuradora doña Beatriz Díaz Rodríguez, en nombre y representación de don Victorio y doña Paloma , interpuso demanda de juicio ordinario, contra don Patricio y doña Inmaculada y alegando los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando al Juzgado se dictara sentencia por la que:
Primero.- Que los demandados Don Patricio y Doña Inmaculada incurrieron, en cuanto vendedores, en infracción de la obligación que impone el art. 21 de la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre régimen del suelo y valoraciones , al no haber hecho constar la expresa situación del inmueble objeto de compraventa en lo referente a la susceptibilidad legal de edificación ni -por tratarse de una urbanización de iniciativa particular- la fecha de aprobación del planeamiento correspondiente o la situación de edificaciones fuera de ordenación.
Segundo.- Que dicha infracción, y una vez que se ha constatado a través de los Servicios municipales competentes la situación urbanística del inmueble, faculta al adquirente, conforme al apartado 3 de dicha norma, para rescindir el contrato en el plazo de un año a contar de la fecha de su otorgamiento y para exigir indemnización por los daños y perjuicios que se le hubieren causado.
Tercero.- Que como consecuencia de las anteriores declaraciones, se acuerde la rescisión otorgado en la escritura pública, de 28 de septiembre de 2006, núm. 2.701 del protocolo del notario Don Juan Carlos Gallardo Aragón; haciéndolo con arreglo a lo establecido en el Código Civil (arts. 1290 y ss , que han sido citados); de manera que vendedor y comprador se devuelvan mutuamente las respectivas cosas objeto del contrato, es decir que los compradores devolveran a los vendedores. Esto se efectuará de la siguiente forma: 409.234,61 euros, importe de la cantidad efectivamente percibida por los vendedores, con sus intereses y la liberación del préstamo hipotecario existente por importe la cantidad de 28.409,61 , importe conjunto de los todos por los actores hasta la fecha de hoy en concepto de e intereses del préstamo hipotecario, más todos aquellos que por los mismos conceptos hayan aún de pagar hasta que se dicte sentencia rescisoria y con los intereses correspondientes hasta el pago efectivo.
Habrá el Juzgado liberar a los demandantes de sus obligaciones y responsabilidades personales derivadas de la hipoteca constituida, en la que deberán volver a subrogarse los vendedores; aunque teniendo los actores que cancelar el importe de ampliación del crédito hipotecario.
Cuarto.- Subsidiariamente, se declare la nulidad del contrato de compraventa otorgado en la escritura pública, de 28 de septiembre de septiembre de 2006 del protocolo del notario Don Juan Carlos Gallardo Aragón, con los efectos del artículo 1303 del Código Civil , de manera que, al igual que en el caso de rescisión, el vendedor y comprador se restituyan recíprocamente las cosas que hubieran sido materia del contrato, con sus frutos y el precio con sus intereses, es decir que los compradores devolverán a los vendedores la finca y éstos a aquéllos el importe del precio. Esto se efectuará de la siguiente forma: 409.234,61 , importe de la cantidad efectivamente percibida por los vendedores, con sus intereses; y la liberación del préstamo hipotecario existente por importe de 240.765,39 ; más la cantidad de 28.409,61 , importe conjunto de los pagos efectuados por los actores hasta la fecha de hoy en concepto de amortización e intereses del préstamo hipotecario, más todos aquellos que por los mismos conceptos hayan aún de pagar hasta que se dicte sentencia rescisoria o anulatoria y con los intereses correspondientes hasta el pago efectivo.
En éste caso, al igual que en el anterior, habrá el Juzgado liberar a los demandantes de sus obligaciones y responsabilidades personales derivadas de la hipoteca constituida, en la que deberán volver a subrogarse los vendedores; aunque teniendo los actores que cancelar el importe de ampliación del crédito hipotecario.
Quinto.- Que se condene a los demandados a hacer efectivas dichas cantidades y, además, en cualquiera de los dos casos - de rescisión o nulidad- la que corresponda por daños y perjuicios ocasionados como consecuencia de la adquisición de la finca de autos, consistentes en los gastos de comisión, formación de la escritura, notariales, fiscales y comisión bancaria, según el detalle ofrecido en el hecho cuarto de la presente demanda, y cuyo importe total se eleva a 38.982,95 euros, con sus intereses legales; y la de otros 30.000 pagados por los actores a la agencia inmobiliaria en concepto de comisión, asimismo con sus intereses, es decir, la suma de 68.982,95 como principal por dichos dos concepto y sus intereses.
Que al igual que se ha hecho en el fundamento jurídico II, a propósito de la cuantía de la litis, deja sentado esta parte que el montante de cada uno de los conceptos reclamados y el total de todos ellos, se someten, en última instancia, a la eventual determinación resultante de las correcciones o enmiendas que se vieren procedentes para subsanar errores materiales; y, en especial, al ponderado arbitrio judicial que el ordenamiento legal le confiere en el ámbito de la indemnización de daños y perjuicios.
Sexto. Imponer a los codemandados el pago de todas las costas del juicio.
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- El procurador don Miguel Campo Santolaria, en nombre y representación de don Patricio y doña Inmaculada , contestó a la demanda y oponiendo los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando al Juzgado dictase en su día sentencia por la que se desestimando la demanda en todas sus peticiones absolviendo de ella a mis representados y condene a los actores al pago de las costas.
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- Previos los trámites procesales correspondientes y práctica de la prueba propuesta por las partes y admitidas el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia número 2 de Zaragoza, dictó sentencia con fecha 3 de marzo de 2008 , cuya parte dispositiva es como sigue: FALLO: Que estimando íntegramente la demanda interpuesta por Victorio y Paloma , contra Patricio e Inmaculada , declaro:
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- Que los demandados D. Patricio y Dña. Inmaculada incurrieron, en cuanto vendedores, en infracción de la obligación que impone el art. 21 de la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre régimen del suelo y valoraciones , al no haber hecho constar la expresa situación del inmueble objeto de compraventa en lo referente a la susceptibilidad legal de edificación ni -por tratarse de una urbanización de iniciativa particular- la fecha de aprobación del planeamiento correspondiente o la situación de edificaciones fuera de ordenación.
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- Que dicha infracción, y una vez que se ha constatado a través de los Servicios municipales competentes la situación urbanística del inmueble, faculta al adquiriente, conforme al apartado 3 de dicha norma, para rescindir el contrato en el plazo de un año a contar de la fecha de su otorgamiento y para exigir indemnización por los daños y perjuicios que se le 1 hubieren causado.
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- Asimismo, acuerdo la rescisión del contrato de compraventa otorgado en la escritura pública, de 28 de septiembre de 2006, num. 2.701 del protocolo del notario D. Juan Carlos Gallardo Aragón; haciéndolo con arreglo a lo establecido en el Código Civil (arts. 1290 y ss . que han sido citados); de manera que vendedor y comprador se devuelvan mutuamente las respectivas cosas objeto del contrato, es decir que los compradores devolverán a los vendedores la finca y éstos a aquéllos el importe del precio. Esto se efectuará de la siguiente forma: 409.234,61 euros, importe de la cantidad efectivamente percibida por los vendedores, con sus intereses, y la liberación del préstamo hipotecario existente por importe de 240.765,39 euros, más la cantidad de 28.409,61 euros, importe conjunto de los pagos efectuados por los actores hasta la fecha de hoy en concepto de amortización e intereses del préstamos hipotecario, más todos aquellos que por los mismos conceptos hayan aún de pagar hasta que se dicte sentencia rescisoria y con los intereses correspondientes hasta el pago efectivo. El Juzgado libera a los demandantes de sus obligaciones y responsabilidades personales derivadas de la hipoteca constituida, en la que deberá volver a subrogarse los vendedores, aunque teniendo los actores que cancelar el importe de ampliación del crédito hipotecario.
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- Por último, en concepto de daños y perjuicios se condena a abonar la suma de 68.982,95 euros, más intereses legales desde la fecha de la sentencia.
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- Se imponen las costas a la parte demandada.
SEGUNDO .- Interpuesto recurso de apelación por la representación procesal de don Patricio y doña Inmaculada , la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Zaragoza, dictó sentencia con fecha 30 de septiembre de 2008 , cuya parte dispositiva es como sigue: FALLAMOS: Se desestima el recurso de apelación interpuesto por don Patricio y doña Inmaculada , contra la sentencia de fecha 3 de marzo de 208 dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Zaragoza, recaida en el juicio declarativo ordinario tramitado en dicho Juzgado por el núm 1075/07, sentencia que se confirma en su integridad, imponiendose a la parte apelante las costas causadas en esta alzada.
TERCERO .- 1.- Contra la expresada sentencia preparó y después interpuso recurso de casación la representación procesal de don Patricio y doña Inmaculada con apoyo en los siguientes MOTIVOS: PRIMERO.- Al amparo del art. 477.1. de la Ley de Enjuiciamiento Civil , con fundamento en el motivo único que dicho precepto autoriza, por infracción de las normas aplicables para resolver las cuestiones objeto del proceso, al infringir la sentencia recurrida, por aplicación indebida, el artículo 21.2. de la Ley 6/1998 de 18 de abril de sobre régimen del suelo y valoraciones en cuanto dicho precepto es únicamente aplicable a las enajenaciones de terrenos, lo que no sucede en el presente caso. SEGUNDO .- Al amparo del articulo 477.1. de la Ley de Enjuiciamiento Civil , con fundamento en el motivo único que dicho precepto autoriza por infracción de las normas aplicable para resolver las cuestiones objeto del proceso, al infringir la sentencia recurrida por no aplicación del art. 21.3. de la Ley 6/1998, de 13 de abril sobre régimen del suelo y valoraciones que fija en un año, a contar desde la fecha del otorgamiento el plazo de que dispone al adquiriente para rescindir el contrato habida cuenta que, según el artículo 258 del Código Civil .
Remitidas las actuaciones a la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, por auto de fecha 9 de 9 de diciembre de 2009 se acordó admitir el recurso interpuesto y dar traslado a la parte para que formalizaran su oposición en el plazo de veinte dias.
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- Admitido el recurso y evacuado el traslado conferido, el procurador d. Isacio Calleja García, en nombre y representación de don Victorio y doña Paloma presentó escrito de impugnación al mismo.
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- No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista pública, se señaló para votación y fallo el día 21 de febrero del 2012, en que tuvo lugar.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Jose Antonio Seijas Quintana,
Mediante escritura pública de fecha 28 de septiembre de 2006, Don Victorio y Doña Paloma compraron a Don Patricio y Doña Inmaculada una finca en la CARRETERA000 Km NUM000 , Zaragoza, sin hacer constar la situación urbanística prevenida en el articulo 21 de la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre régimen del suelo y valoraciones , a resultas de lo cual ejercitaron acción rescisoria del contrato de compraventa.
La parte demandada se opuso a la demanda por dos razones: en primer lugar, porque el objeto de la compraventa litigiosa es una vivienda en régimen de propiedad horizontal a la que no resulta de aplicación la citada ley. En segundo lugar, porque la acción está prescrita, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 21.3 por haber transcurrido un año desde el día 19 de junio de 2006, fecha en la que se perfeccionó el contrato, hasta la formulación de la demanda el 25 de septiembre de 2007.
La Sentencia de Primera Instancia estimó íntegramente la demanda dando lugar a la rescisión del contrato de compraventa celebrado entre las partes. La Audiencia Provincial confirmó la Sentencia del Juzgado, señalando respecto de la prescripción que si bien el contrato de compraventa se otorgó en documento privado por las partes el día 19 de junio de 2006, la facultad rescisoria debe predicarse no de una mera venta perfeccionada sino de una venta consumada, producido el efecto traslativo de la propiedad, lo que se alcanza con el otorgamiento de la escritura pública, debiendo considerarse el mismo como dies a quo del plazo de prescripción para el ejercicio de la acción.
Don Patricio y Doña Inmaculada formulan recurso de casación.
El primero de los dos motivos se formula por indebida aplicación del artículo 21.2 de la Ley 6/1998 de 13 de abril sobre Régimen del Suelo y Valoraciones en cuanto dicho precepto es únicamente aplicable a las enajenaciones de terrenos, lo cual no sucede en el presente caso, puesto que el contrato de cuya rescisión se trata no tuvo por objeto la compraventa de un terreno sino una finca constituida en régimen de propiedad horizontal.
Se desestima.
El artículo 21.2 de la Ley 6/1998 de 13 de abril de Régimen del Suelo y Valoraciones establece que en las enajenaciones de terrenos, deberá hacerse constar en el correspondiente título, si se tratare de terrenos no susceptibles de edificación o con edificaciones fuera de ordenación de conformidad con el planeamiento aplicable, su expresa situación a estos efectos. La infracción de este deber, dice el apartado 3, facultará al adquirente para rescindir el contrato en el plazo de un año a contar desde la fecha de su otorgamiento y para exigir indemnización por los daños y perjuicios que se le hubieren irrogado.
La rescisión a que se refiere la norma urbanística no es una ineficacia directamente establecida por la ley sino "una facultad de provocar la resolución que se concede al adquirente cuando no se ha hecho constar que el terreno no es edificable o que el edificio o la industria están fuera de ordenación" STS 8 de noviembre de 2007 ). Pues bien, es hecho probado de la sentencia que el contrato cuya rescisión se trata tuvo por objeto un terreno con edificación fuera de ordenación y no una finca urbana sometida al régimen de propiedad horizontal, hecho que no ha sido cuestionado, por lo que su transmisión exigía la constancia en el título del inmueble en lo referente a la susceptibilidad legal de edificación.
El segundo motivo por infracción del artículo 21.3 de la Ley 6/1998 de 13 de abril sobre régimen del suelo y valoraciones , plantea la cuestión jurídica relativa al dies a quo del plazo de prescripción para el ejercicio de la acción de rescisión de contrato de compraventa, conforme previene la citada norma. Se plantea si este día ha de ser el de la perfección de la venta que, como afirman los recurrentes, tuvo lugar el 19 de junio de 2006, mediante contrato privado de arras o señal, o si por el contrario la facultad rescisoria debe tomar como día inicial para la prescripción la fecha de la escritura pública de compraventa el 28 de septiembre de 2006.
Se desestima.
La posibilidad de rescindir el contrato en el plazo de un año se cuenta a partir de la fecha de su otorgamiento, y este otorgamiento lo sitúan ambas sentencias en la fecha en que se otorgó la escritura pública de venta y no en la que se suscribe un documento previo de arras, que medió en la relación contractual, lo que se hace a partir de una interpretación tanto del pacto de arras, que la sentencia descarta que integre y revele la perfección de un contrato de compraventa, como de la escritura pública de venta, que no ha sido cuestionada y que no puede ser revisada en casación, en cuanto es consecuencia de la valoración de la prueba que es función exclusiva de los tribunales de instancia, salvo cuando se demuestre su carácter manifiestamente ilógico o arbitrario.
Se desestima el recurso y se imponen las costas a la recurrente, de conformidad con lo establecido en los artículos 394 y 398, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil .
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.
Desestimar el recurso de casación formulado por el procurador D. Luis Gallego Coiduras, en la representación que acredita de D. Patricio y Dña. Inmaculada , contra la sentencia dictada por la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Zaragoza de 30 de septiembre de 2008 , con expresa imposición de las costas causadas a la recurrente.
Líbrese a la mencionada Audiencia la certificación correspondiente, con devolución de los autos y Rollo de apelación en su día remitidos.
Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos Jose Antonio Seijas Quintana .Francisco Javier Arroyo Fiestas. Xavier O'Callaghan Muñoz.Firmao y Rubricado PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Jose Antonio Seijas Quintana, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.
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