STS 925/2011, 12 de Diciembre de 2011

El Juzgado de Primera Instancia n.º 7 de Palma de Mallorca dictó sentencia de 26 de mayo de 2008 en el juicio ordinario n.º 222/2007, cuyo fallo dice:

Fallo.

Que estimando la demanda interpuesta por la procuradora Nancy Ruys, obrando en nombre y representación de la Comunidad de Propietarios del EDIFICIO000 , contra D. Alvaro y Dña. Florinda , debo declarar y declaro que el cerramiento acristalado realizado en la terraza balcón del apartamento de los demandados altera la configuración exterior de la fachada del inmueble, condenándoles al desmantelamiento de dicho cerramiento a fin de dejar la terraza en el estado anterior a tales obras, con expresa condena en costas.»

La sentencia contiene los siguientes fundamentos de Derecho:

Primero. La Comunidad de Propietarios actora dirige su pretensión frente a los miembros de dicha comunidad, D. Alvaro y Dña. Florinda , propietarios del apartamento NUM000 , sito en la planta NUM001 del bloque NUM002 del EDIFICIO000 , sito en la CALLE000 n.º NUM003 , por las obras realizadas consistentes en el cerramiento parcial de la terraza balcón con unas cristaleras, obras ejecutadas sin la pertinente autorización comunitaria y que constituyen una alteración en la configuración exterior del inmueble.

La parte actora ha acompañado a su demanda los siguientes documentos: copia de la escritura de agrupación, segregación, declaración de obra nueva y división en régimen de propiedad horizontal de fecha 21 de abril de 1988 -documento n.º 1-, copia parcial de nota simple registral de la finca -documento n.º 2-, copia de nota simple informativa de la vivienda de los demandados - documento n.º 3-, 9 fotografías que reflejan el citado cerramiento -documento n.º 4-, copia del acta de la Junta de propietarios de fecha 10 de mayo de 2006 -documento 5-, copia del escrito remitido vía burofax por la administradora de la comunidad a los demandados y la acreditación de su recepción -documento n.º 6- y copia parcial de varias actas de junta de propietarios - documento n.º 7-.

»Segundo. La parte demandada mantiene que el cerramiento en cuestión no produce ninguna alteración del aspecto exterior del edificio, pues son numerosas las obras que han venido siendo realizadas por otros vecinos, entendiendo que es abusiva la actitud de la Comunidad actora que ha exigido a los demandados una previa autorización que no ha solicitado al resto de los vecinos, lo que contraviene el principio de igualdad.

»Ha aportado un total de treinta y seis fotografías, que reflejan múltiples cerramientos y otras alteraciones, así como copia de distintas actas de Juntas de la Comunidad. Asimismo, anunciado en su escrito inicial, un informe emitido por D. Joaquín , arquitecto técnico.

»Tercero. Podemos comenzar precisando la naturaleza especial que caracteriza a la propiedad horizontal, en la medida que se integra por facultades de dominio diferentes, de modo que unas se pueden ejercitar de manera singular y exclusiva sobre espacios precisamente delimitados y, por tanto, son susceptibles de aprovechamiento independiente, a diferencia de otras que, por recaer sobre los elementos comunes, hace que lleven, en sí mismas aparejadas, importantes restricciones a la iniciativa de cualquier obra que suponga modificación o alteración física de los elementos no privativos, aunque permanezca su naturaleza jurídica.

»De ahí que el artículo 397 del Código Civil establezca que ninguno de los condueños podrá, sin el consentimiento de los demás, hacer alteraciones en la cosa común, aunque de dicha alteración pudieran resultar ventajas para todos, y que los artículos 7 y 12 de la Ley de Propiedad Horizontal expresen la posibilidad de que el propietario de cada piso modifique los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de su piso siempre que no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exterior, o perjudique los derechos de otro propietario, de modo que cualquier otra alteración en su estructura o fábrica o de las cosas comunes afecta al título constitutivo y debe someterse al régimen establecido para sus modificaciones.

»Cuarto. La terraza exterior o balcón, con independencia de su carácter privativo, es un elemento definidor de la configuración del inmueble, de ahí que su cerramiento acristalado llevado a cabo por los demandados altere y modifique el aspecto estético del edificio y la homogeneidad y fisonomía de la fachada. Y es que, aun cuando de las fotografías aportadas por la demandada se advierte la existencia de otros cerramientos similares, los mismos responden a otros bloques distintos de aquel en el que está sita su vivienda -bloque NUM002 -. En este sentido baste observar las que reflejan la fachada de dicho bloque en las que se advierte que no existe ningún cerramiento similar en las terrazas de otros apartamentos. El conjunto está formado por un total de cuatro bloques -documento n.º 1 de la demanda-, Y si bien conforman una sola Comunidad, en este bloque y fachada no se aprecia otro cerramiento en las terrazas y la obra realizada por los demandados altera la configuración exterior de la fachada de la CALLE000 , vulnerando el artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal .

»El codemandado D. Alvaro , en prueba de interrogatorio, mantuvo no haber visto otro cerramiento de la terraza-balcón en el bloque I.

»La administradora de la Comunidad, Dña. Josefina dijo en prueba testifical que existía un pacto verbal en la Comunidad por el que los vecinos de cada bloque debían decidir las modificaciones o alteraciones que podrían autorizarse en cada uno, y que la fachada de la CALLE000 era la principal y debía mantenerse sin alteraciones. El carácter principal de dicha fachada fue puesto en duda por el arquitecto técnico D. Joaquín quien, no obstante, admitió que el cerramiento perjudicaba en tanto impedía las vistas del vecino contiguo a los demandados.

»Quinto. Tales obras no han contado con la autorización de la Junta de propietarios, exigiendo la unanimidad de los comuneros. En este sentido pueden citarse las SSAP de Valencia, Sección 8.ª, de 9-05-06 , Barcelona Sección 14.ª de 6-11-01 , Valencia Sección 7.ª de 15-10-02 , Barcelona Sección 4.ª de 25-10-03 , Tarragona Sección 1.ª de 28-09-04 , Cáceres Sección 1.ª de 13-10- 04 , Alicante Sección 5.ª de 20-07-05 , Madrid Sección 18.ª de 21-07-05 y Cuenca Sección 1.ª de 22-10-05 , entre otras.

»En la Junta de Propietarios celebrada en fecha 10 de mayo de 2006 se trató, quinto punto del orden del día, el asunto relativo a dicho cerramiento, tomando la palabra la Sra. Florinda quien pidió disculpas por haber ejecutado las obras sin haber obtenido la preceptiva autorización de la Comunidad, entendiendo no obstante que no era necesaria al haberse llevado a cabo otras alteraciones, no obteniendo la unanimidad precisa, por lo que fue requerida para su desmantelamiento.

»Sexto. Invoca la demandada la existencia de otras alteraciones realizadas por otros propietarios. Existe una línea tendente a evitar agravios comparativos que sean fruto de injustos resultados y aplicaciones automáticas de la ley, desconectadas de la letra y espíritu de los artículos 3.1 del Código Civil y 7 del mismo Texto legal , y que declara que la configuración o estado exterior no tienen el carácter de un concepto absoluto, sino de contornos flexibles y variables, en función de las circunstancias de cada caso concreto, debiendo estarse a su importancia o trascendencia, así como a la situación o estado exterior de cada inmueble, evitando desigualdades de trato entre los propietarios. Ahora bien, en este caso, no existe otra alteración en la fachada que da a la CALLE000 del mismo tipo o que guarde correspondencia con la que ahora se examina, de modo que, si bien en otros bloques y fachadas se han permitido tales cerramientos, no en el presente habiéndose mantenido la uniformidad de la fachada por lo que no cabe entender constituya un agravio comparativo o que suponga un trato desigual para con los demandados la pretensión contenida en la demanda, por lo que, en atención a todo lo expuesto, debe ser estimada.

»Séptimo. Las costas deben ser impuestas a los demandados, aplicando el criterio del vencimiento que acoge el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .»

La Sección 3.ª de la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca dictó sentencia de 7 de enero de 2009, en el rollo de apelación n.º 502/2008 , cuyo fallo dice:

Fallamos.

Se desestima el recurso de apelación interpuesto por el procurador de los tribunales don Miguel Socías Rosselló, en nombre y representación de doña Florinda y don Alvaro , contra la sentencia dictada el día 26 de mayo de 2008, por la Ilma. Sra. Magistrado del Juzgado de Primera Instancia número 7 de esta Ciudad , en el juicio ordinario del que el presente rollo dimana.

»En consecuencia, se confirma en todos sus extremos dicha resolución, con expresa imposición al apelante de las costas de esta alzada.»

La sentencia contiene los siguientes fundamentos de Derecho:

Se aceptan los de la sentencia de primera instancia en cuanto no se opongan a los que siguen.

Primero. La sentencia de primera instancia condena a los demandados a retirar encerramiento de cristal que han realizado en la terraza-balcón de la vivienda de su propiedad ya que, según la jueza "a quo", altera la configuración original y el estado exterior del inmueble.

»Los demandados impugnan dicha resolución, por los siguientes motivos:

»a) El cerramiento no causa perjuicio alguno a los restantes copropietarios como lo demostraría la circunstancia de que ninguno de ellos ha formulado reclamación ni ha comparecido en juicio como testigo para manifestar que dicha obra le ha producido algún tipo de daño.

»b) Son numerosas las obras, realizadas en las terrazas de los cuatro bloques que integran el complejo inmobiliario sobre el que se extiende la comunidad de propietarios, por lo que la pretensión de que solo los demandados retiren su cerramiento es contraria al principio de igualdad en la aplicación de la ley. La jueza de primera instancia argumenta que se trata del único cerramiento realizado en la fachada que da a la CALLE000 , pero según el apelante, ello es inexacto por cuanto un propietario ha instalado una caseta de sauna en la terraza, en el mismo bloque en el que se halla la vivienda de los demandados.

»c) En la sentencia de primera instancia se alude a un supuesto acuerdo verbal en virtud del cual no se permitirían alteraciones en la configuración del bloque que da a la CALLE000 . Según el apelante se trata de un hecho nuevo, no aducido en el momento de formular la demanda y que, además, no puede entenderse acreditado por la simple manifestación de la administradora Sra. Josefina . Además, dicho pacto sería contradictorio con la circunstancia de que se sometió la autorización del cerramiento de los demandados al acuerdo de la comunidad de todos los bloques y no solo de aquel en el que se encuentra la vivienda de doña Florinda y don Alvaro .

»d) Existe jurisprudencia del Tribunal Supremo y de las Audiencias Provinciales en el sentido de que cuando el cerramiento de terrazas es generalizado, resulta contrario al principio de igualdad obligar a uno solo de los propietarios a retirar el suyo.

»Segundo. Es igualmente cierto que no se ha probado en autos que el cerramiento de la terraza de la vivienda de los demandados haya causado perjuicio a algún copropietario. Pero la acción ejercitada en el presente proceso no se fundamenta en el carácter lesivo de la obra sino en la alteración que produce de la configuración del edificio ( artículo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal ).

»Tercero. Es igualmente cierto que en la sentencia que puso fin al anterior grado jurisdiccional se alude a la que la administradora de la comunidad declaró en juicio que existía un pacto verbal en virtud del cual la fachada de la CALLE000 , por ser la principal del complejo, debía mantenerse sin alteraciones. Pero este hecho no es la "ratio decidendi" de la sentencia que, en realidad, se basa en el argumento de que el cerramiento altera la configuración del edificio, por lo que su autorización exigía una unanimidad que no se ha producido, y en que su demolición no vulnera el principio de igualdad en la aplicación de la ley ni la acción dirigida a su retirada implica abuso de derecho por cuanto es el de autos es el único acristalamiento de una terraza de la fachada que da a la CALLE000 (fundamentos jurídicos quinto y sexto de la resolución recurrida).

»Cuarto. Es cierto que el Tribunal Supremo, en su sentencia de 5 de marzo de 1998 estableció que cuando la situación es tal que la generalidad de los propietarios han procedido a cerrar las terrazas, el derribo de alguno o algunos de dichos cerramientos contravendría el principio de igualdad proclamado en el artículo 14 de la Constitución Española . Pero dicha doctrina no resulta de aplicación al caso de autos, por las siguientes razones:

»a) El Tribunal Supremo se refiere a un supuesto de generalizado cerramiento de las terrazas de una fachada y su decisión tiene su justificación constitucional, es cierto, en el artículo 14 de la Constitución que la sentencia del Alto Tribunal cita. Pero también tiene su fundamento en la realidad y en la aplicación concreta de la norma ( artículo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal ) pues, como el Tribunal Supremo también señala en la citada resolución, cuando el cerramiento de las terrazas es generalizado, uno más no altera la configuración exterior del edificio.

»b) El propio Tribunal Supremo, en su sentencia de 31 de julio de 2004 , contempla una situación el la que los propietarios demandados habían realizado hacía años un cerramiento de la terraza por autorización de la Junta de la Comunidad de Propietarios y en la que se habían realizado cerramientos posteriores. Pues bien, con relación a estos últimos, el Tribunal Supremo no los considera amparados en la autorización de los anteriores sino que, al contrario, declara ilegales las obras hechas últimamente sin la preceptiva autorización pero no así las obras realizadas con anterioridad.

»c) En el caso de autos la situación de hecho no tiene nada que ver ni con la contemplada en la sentencia de 5 de marzo de 1998 ni en la más reciente de 31 de julio de 2004 ya que en la fachada en la que se halla la terraza de los demandados solo ellos han hecho obras de cerramiento. A lo sumo podría entenderse que otro comunero ha instalado en su terraza una caseta con sauna, como alega el recurrente, pero de ello no se infiere que nos hallemos ante una situación de generalizada realización de obras que alteren la configuración o aspecto exterior del edificio.

»Tercero [Quinto]. Dado lo establecido en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , y siendo la presente resolución íntegramente confirmatoria de la dictada en primera instancia, deberá condenarse al apelante al pago de las costas de la primera instancia.»

En el escrito de interposición del recurso de casación presentado por la representación procesal de D. Alvaro y D.ª Florinda , se formulan dos motivos de casación:

El motivo primero se introduce con la siguiente fórmula:

Motivo primero. La sentencia se opone a la doctrina del Tribunal Supremo

Considera el recurrente, en síntesis, que:

1. Se han vulnerado los artículos 7 CC y 14 CE , y la jurisprudencia del Tribunal Supremo contenida en las sentencias de 8 de mayo de 2008 , 8 de marzo de 1988 y 31 de octubre de 1990 .

2. Se han vulnerado las normas relativas a las circunstancias que configuran el abuso de derecho, tanto las subjetivas, como las objetivas.

3. Con anterioridad a la obra objeto del pleito, ya existía una alteración de la fachada en el edificio pues uno de los copropietarios había colocado una sauna en su terraza. Además en los otros bloques de la comunidad se han llevado a cabo cerramientos acristalados en los balcones como los realizados por los demandados.

   El motivo segundo se introduce con la siguiente fórmula:

   Motivo segundo. Existencia de jurisprudencia contradictoria en la Audiencia Provincial de Baleares

   Considera el recurrente, en síntesis, que:

1. La Audiencia Provincial de Baleares tiene un criterio contradictorio respecto a una misma cuestión jurídica.

2. En algunas sentencias se establece que la alteración de la configuración de un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal depende del lugar donde se haya realizado la obra (SSAP Balerares, Sección 5.ª, de 7 de septiembre de 1998, Sección 4.ª 3 de diciembre de 1998), en otras, sin embargo considera que la en las decisiones respecto a la configuración en bloques, fachadas o edificios debe aplicarse una mismo criterio a todos los comuneros (SSAP Balerares, Sección 5.ª 26 de octubre de 2006, Sección 4.ª, 30 de septiembre de 2004, Sección 3.ª 17 de julio de 2007, Sección 5.ª, 28 de enero de 2008).

Por auto de 9 de febrero de 2010 se acordó admitir el recurso de casación.

En el escrito de oposición al recurso de casación presentado, la representación procesal de la comunidad de propietarios del EDIFICIO000 , de Palma de Mallorca, se formulan en síntesis, las siguientes alegaciones:

1. Pese a que la comunidad está compuesta por cuatro bloques de inmuebles, solo una de las fachadas es la que define la situación urbana del complejo, que es aquella en la que el recurrente ha llevado a cabo su obra.

2. Existe un pacto verbal por el que la decisión de los cerramientos correspondía a cada uno de los bloques, habiendo quedado expresamente excluidos del bloque donde los demandados tienen su vivienda.

3. Los cerramientos autorizados no son visibles desde ninguna de las calles que circundan el complejo

4. La comunidad de propietarios no ha actuado con abuso de derecho.

Para la deliberación y fallo del recurso se fijó el día 29 de noviembre de 2011, en que tuvo lugar.

En los fundamentos de esta resolución se han utilizado las siguientes siglas jurídicas:

CC, Código Civil.

CE, Constitución Española.

LEC, Ley de Enjuiciamiento Civil.

LPH, Ley de Propiedad Horizonal

RC, recurso de casación.

SSAP, sentencias de Audiencia Provincial

SSTS, sentencias del Tribunal Supremo (Sala Primera, si no se indica otra cosa).

STS, sentencia del Tribunal Supremo (Sala Primera, si no se indica otra cosa).

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Juan Antonio Xiol Rios, que expresa el parecer de la Sala.

Resumen de antecedentes.

1. El Juzgado de Primera Instancia estimó íntegramente una demanda por la que una comunidad de propietarios solicitaba se declarase de ilegalidad de unas obras de cerramiento llevadas a cabo por los copropietarios demandados en la terraza de su vivienda, sin el consentimiento de la comunidad y se les condenara a reponer la fachada a su primitivo estado.

2. Consideró, en síntesis, que las obras se realizaron sin el consentimiento de la comunidad y afectaban a la configuración de la fachada principal. En cuanto a las alegaciones de los demandados respecto a la existencia de otras obras similares en la comunidad cuyo derribo no se había solicitado, el juez de primera instancia valoró que constaba acreditado que en la comunidad de propietarios, compuesta por cuatro bloques, se había acordado de modo verbal que los propietarios de cada uno de ellos adoptaran las medidas que considerasen oportunas respecto a la autorización de obras de alteración de la fachada. Además indicó que el cerramiento causaba un perjuicio directo al vecino contiguo de los demandados.

3. La Audiencia Provincial desestimó íntegramente el recurso de apelación.

4. Tras considerar, como exponía la parte demandada, que no se había probado que el cerramiento ocasionara un perjuicio directo a un copropietario, señaló que los argumentos ofrecidos por el juez de primera instancia respecto al acuerdo verbal existente en la comunidad conforme al que los propietarios de cada uno de los bloques podrían adoptar las medidas que considerasen oportunas en relación a los cerramientos de las terrazas, no formaban parte de la ratio decidenci [razón decisoria] de la sentencia. Finalmente, concluyó que no se había acreditado que en la comunidad existiera una situación generalizada de ejecución de obras que alteraran la configuración o aspecto exterior del edificio que permitieran declarar la validez de las obras realizadas por los demandados, por lo que, al haberse ejecutado sin el consentimiento de la comunidad, la demanda debía ser estimada.

5. La parte demandada formalizó recurso de casación al amparo del artículo 477.2.3º LEC .

Enunciación del motivo primero y del motivo segundo del recurso de casación.

Los dos motivos del recurso están relacionados por lo que se considera necesario un examen conjunto.

El motivo primero se introduce con la siguiente fórmula:

Motivo primero. La sentencia se opone a la doctrina del Tribunal Supremo

Considera el recurrente, en síntesis, que se han infringido los artículos 7 CC y 14 CE , y la jurisprudencia del Tribunal Supremo contenida en las sentencias de 8 de mayo de 2008 , 8 de marzo de 1988 y 31 de octubre de 1990 . Razona que, se han vulnerado las normas relativas a las circunstancias que configuran el abuso de derecho, tanto las subjetivas, como las objetivas, porque con anterioridad a la obra objeto del pleito, ya existía una alteración de la fachada en el edificio, ya que uno de los copropietarios había colocado una sauna en su terraza. Además en los otros bloques de la comunidad se han llevado a cabo cerramientos acristalados en los balcones similares a los realizados por los demandados.

El motivo segundo se introduce con la siguiente fórmula:

Motivo segundo. Existencia de jurisprudencia contradictoria en la Audiencia Provincial de Baleares

Considera el recurrente, en síntesis, que la Audiencia Provincial de Baleares tiene un criterio contradictorio, pues en algunas sentencias declara que la alteración de la configuración depende del lugar donde se haya realizado la obra (SSAP Balerares, Sección 5.ª, de 7 de septiembre de 1998, Sección 4.ª 3 de diciembre de 1998), en otras, sin embargo considera que las normas sobre alteración o configuración debe aplicarse por igual a todos los comuneros (SSAP Balerares, Sección 5.ª 26 de octubre de 2006, Sección 4.ª, 30 de septiembre de 2004, Sección 3.ª 17 de julio de 2007, Sección 5.ª, 28 de enero de 2008).

Ambos motivos deben ser desestimados.

Abuso de derecho. Doctrina jurisprudencial

1. La doctrina del abuso de Derecho, en palabras de la STS de 1 de febrero de 2006 (RC n.º 1820/2000 ) se sustenta en la existencia de unos límites de orden moral, teleológico y social que pesan sobre el ejercicio de los derechos, y como institución de equidad, exige para poder ser apreciada, una actuación aparentemente correcta que, no obstante, representa en realidad una extralimitación a la que la ley no concede protección alguna, generando efectos negativos (los más corrientes daños y perjuicios), al resultar patente la circunstancia subjetiva de ausencia de finalidad seria y legítima, así como la objetiva de exceso en el ejercicio del derecho exigiendo su apreciación, una base fáctica que proclame las circunstancias objetivas (anormalidad en el ejercicio) y subjetivas (voluntad de perjudicar o ausencia de interés legítimo). En materia de propiedad horizontal, el abuso de derecho, se traduce en el uso de una norma, por parte de la comunidad o de un propietario, con mala fe, en perjuicio de otro u otros copropietarios, sin que por ello se obtenga un beneficio amparado por la norma. En definitiva la actuación calificada como abusiva no debe fundarse en una justa causa y su finalidad no será legítima.

2. Los hechos probados desde los que la Audiencia Provincial ofrece una solución jurídica, se centran en que, a pesar de que uno de los vecinos del demandado ha instalado una sauna en su terraza, no existe, en el caso analizado, una situación generalizada de obras que alteren la configuración o aspecto exterior del edificio. Existe, por tanto un interés legítimo por parte de la comunidad para exigir la declaración de ilegalidad de la obra sin que se haya apreciado una voluntad de perjudicar a los propietarios demandados. La vulneración de la doctrina analizada, y cuya infracción denuncia la parte recurrente, únicamente se comprende desde una apreciación fáctica diferente de la expuesta por la sentencia recurrida, lo que no puede conseguirse a través del recurso de casación cuyo objeto se limita a comprobar si la aplicación de la norma es correcta, en atención a los hechos fijados por la sentencia recurrida, que únicamente podrán ser revisados si se ha formalizado el recurso extraordinario por infracción procesal.

Costas.

La desestimación del recurso de casación, exige la imposición de costas a la parte recurrente.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.