STS 987/2011, 30 de Noviembre de 2011

El Juzgado de Primera Instancia n.º 1 de Peñaranda de Bracamonte dictó sentencia de 22 de febrero de 2008 en el juicio ordinario n.º 122/2007 , cuyo fallo dice:

Fallo.

Estimando la demanda interpuesta a instancias de don Antonio , que actúa en beneficio de la Comunidad de Propietarios formada por el mismo, sus hermanos don Indalecio , don Nicanor , doña Valle , su madre doña Carmela y su primo don Carlos Daniel , contra don Bartolomé , se declara extinguida la relación arrendaticia en su día concertada en relación al local de negocio que se describe en el hecho primero del escrito de demanda y se condena al demandado a dejar libre y expedito dicho inmueble a disposición del actor, en el plazo que marca la Ley; previniendo a dicha parte que, si así no lo hace podrá ser lanzada por la fuerza y a su costa.

»Cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad.»

La sentencia contiene los siguientes fundamentos de Derecho:

Primero. EI demandante, como copropietario del local dedicado a almacén de maderas, carpintería y elementos de saneamiento sito en la calle Hernán Cortes número 2 de Peñaranda de Bracamonte y en beneficio de la Comunidad de Propietarios, ejercita, con fundamento en lo previsto en los puntos 2 y 3 de la disposición transitoria tercera de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 y la jurisprudencia que los desarrollan, una acción de resolución de contrato por jubilación del arrendatario. EI demandante fundamenta sus pretensiones en los siguientes hechos:

La comunidad de propietarios formada por el demandante, sus hermanos, don Indalecio , don Nicanor , doña Valle , su madre usufructuaria, doña Carmela y su primo don Carlos Daniel es propietaria de un edificio dedicado a local comercial dedicado a almacén de materiales de construcción sito en el número 2 de la calle Hernán Cortes de la localidad de Peñaranda de Bracamonte del que es arrendatario don Bartolomé , en virtud de contrato de arrendamiento anterior a 9 de mayo de 1985.

EI demandado se ha jubilado, sin que se haya subrogado en su situación arrendaticia ni su cónyuge, ni un descendiente, sino que es el mismo arrendatario el que sigue al frente del establecimiento que tiene abierto en el local arrendado.

EI demandado se opone alegando lo siguiente:

Los demandantes saben perfectamente que el 31 de diciembre de 1998 don Bartolomé se jubiló y desde entonces no continúa al frente del negocio sito en el local litigioso, siendo su hijo, don Torcuato quien continúa en la explotación del negocio y abona desde 1999 las rentas del local y cantidades asimiladas a aquellas, como el IBI. EI demandado no notificó por escrito a los demandantes la subrogación del hijo en los derechos; pero tanto antes de la jubilación, como en otras ocasiones en años sucesivos, D. Bartolomé se lo dijo verbalmente a alguno o algunos de los propietarios, con los que tenía una relación amistosa.

Segundo. Centrando la atención en los arrendamientos celebrados antes de 9 de mayo de 1985, la disposición transitoria tercera precisa, en primer lugar, el régimen normativo aplicable a los referidos contratos señalando, en el apartado A), que "continuarán rigiéndose por las normas del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 relativas al contrato de arrendamiento de local de negocio, salvo las modificaciones contenidas en los apartados siguientes de esta disposición transitoria". Una de estas modificaciones afecta en particular a la extinción de la relación arrendaticia. EI legislador, en este extremo concreto, ha optado por separar y distinguir los contratos que en la fecha de entrada en vigor de la nueva Ley se encuentren en situación de prórroga legal, de aquellos otros para los que no haya transcurrido aún el plazo acordado inicialmente por los interesados.

De las hipótesis descritas interesa, en el caso que nos ocupa, la relativa a los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados antes de 9 de mayo de 1985, que estén en situación de prórroga legal al entrar en vigor la LAU/1994 y cuyo arrendatario sea una persona física. Es en este ámbito concreto en el que se introduce la jubilación como causa de extinción.

Señala al respecto la disposición transitoria tercera, B), 3, que "los arrendamientos cuyo arrendatario fuera una persona física se extinguirán por su jubilación o fallecimiento, salvo que se subrogue su cónyuge y continúe la misma actividad desarrollada en el local". A continuación, el mismo precepto admite la subrogación en el contrato en favor de un descendiente del arrendatario -que continúe la misma actividad- para el caso de no existir cónyuge o bien, existiendo y habiéndose subrogado ya, para cuando se jubile o fallezca, siempre que no hubieren transcurrido 20 años a contar desde la aprobación de la ley. Precisamente, el contrato durará entonces el número de años que queden hasta cumplir esos 20 años.

La interpretación literal del precepto apunta la idea de que cualquiera de los hechos consignados en su texto -el que primero se produzca- pondrá fin a la relación arrendaticia, privando al hasta entonces arrendatario de los derechos que le asistían, entre ellos el de efectuar un traspaso o cesión. Igualmente, cualquiera de tales hechos, en caso de existir familiares de los contemplados en la norma, es apto para desencadenar la subrogación a su favor.

La jubilación, en consecuencia, si a ella se acoge el arrendatario en los términos que marca la normativa laboral correspondiente, tiene a efectos civiles la misma virtualidad que el fallecimiento: provocar la extinción del contrato o, en su caso, poner en marcha el mecanismo de la subrogación. EI arrendatario que quiera disfrutar de los beneficios de la jubilación - económicos o de otra índole - y al mismo tiempo asegurar a sus familiares la continuación en el local y en la explotación del negocio, ya no se encuentra en la necesidad de mantener la titularidad arrendaticia con las funciones inherentes a la misma, exponiéndose a que el arrendador inste la resolución por causa de traspaso o cesión ilegal. La jubilación, seguida de la subrogación prevista en el nuevo texto, proporciona el mismo resultado sin riesgo alguno para los interesados. Es más, el arrendatario que se acoja a la jubilación, aunque esta sea voluntaria, no puede continuar en la titularidad arrendaticia perdiendo la posibilidad misma de traspasar. La medida, por tanto, beneficia también al arrendador constituyendo, de esta manera, manifestación concreta de uno de los objetivos de la nueva Ley: el trato equilibrado de las distintas situaciones en que las partes en conflicto se encuentran (Preámbulo, apartado 6).

Que la jubilación del arrendatario ponga en marcha la subrogación en favor del cónyuge y/o descendiente, igual que el fallecimiento, tal y como resulta directamente de la disposición transitoria tercera, es algo que no ofrece duda para nuestros tribunales.

Por tanto no hay lugar a duda respecto de que la continuación en el local arrendado de la misma actividad por parte del subrogado, sea cónyuge o descendiente, no es una mera fórmula sino que constituye un requisito indispensable para que opere la subrogación (cfr. SSAP de Tarragona, de 7 de octubre de 1997 [ AC 1997, 2290]; Madrid, de 22 de julio de -1998 [AC 1998, 1799 ] y 22 de febrero de 1999 [ AC 1999, 3615]; Pontevedra, de 14 de enero de 1998 [AC 1998, 92 ]; y Asturias, de 13 de septiembre de 2000 [AC 2000, 2117 ] y 26 de marzo de 2001 [AC 2001, 172]). Línea jurisprudencial seguida también por la Audiencia Provincial de Salamanca en la sentencia de seis de julio de dos mil. (Rollo de Sala n.º 444/00 ) "En forma que si además de ello y como se reconoce en confesión, la única persona que ha estado dado de alta en la I.A.E. es el propio demandado, a cuyo nombre ha cursado todos los recibos de pago de la renta del local y consignado las rentas no percibidas por la arrendadora, es visto que el arrendatario ha continuado como titular único del arriendo, así como que no ha tenido lugar subrogación alguna al haberla entendido la propia parte innecesaria para continuar en el pleno ejercicio de sus derechos arrendaticios. Por añadidura y aun cuando hipotéticamente tal subrogación hubiera tenido lugar, la misma hubiera resultado insuficiente a los fines requeridos al no haber abandonado el arrendatario el local arrendado y seguir ejerciendo tras su jubilación -según manifiesta- labores de gerencia y dirección, lo que por otra parte no se adecuan con el objeto de la actividad arrendaticia ejercitada con anterioridad a dicha circunstancia. En el mismo sentido Audiencia Provincial de Salamanca diecinueve de septiembre del año dos mil dos; rollo de Sala n.º 450/02 "Más allá de la pertinencia de comunicar fehacientemente al arrendador el ejercicio del derecho de subrogación o de hacerlo en tiempo hábil para su eficacia (en los dos meses del art. 33 párrafo segundo LAU ), es un requisito previo la vigencia del contrato para que pueda transmitir el arrendatario su posición jurídica a quien por ley viene autorizado a subrogarse, esto es, para que se produzca el cambio de sujeto en la posición jurídica de arrendatario es necesario que el contrato no se haya extinguido al tiempo de su ejercicio. En nuestro caso el ejercicio fehaciente de la subrogación debió hacerse durante los dos meses siguientes a la jubilación del arrendatario, cosa que no se ha acreditado que sucediera, sino tan solo que continuó el ejercicio en nombre propio (cuando el contrato ya se había extinguido) con el auxilio de alguno de sus familiares".

La doctrina expuesta es aplicable al caso que nos ocupa pues, de la demanda y de la contestación debemos partir de la existencia de un contrato de arrendamiento de local de negocio celebrado anterior a 9 de mayo de 1985, del que viene disfrutando el demandado con el derecho a prórroga forzosa, y por otro, de la jubilación del arrendatario tal y como reconoce la parte demandada, que afirma que esta se produjo el de 31 de diciembre de 1998 (documento n.º 5), quedando acreditado que desde el 1 de febrero de 1999 (documento 4 de la contestación y oficio del Ministerio de Trabajo y Asuntos Sociales) don Bartolomé percibe la prestación correspondiente a tal situación.

Don Torcuato sustituyó efectivamente en la explotación del negocio que su padre desarrollaba en el local arrendado. Así se acredita con la siguiente documental aportada en la demanda:

- Extracto de la cuenta de Seguridad Social de D. Torcuato correspondiente al año 1999; documento de adhesión con la Mutua Montañesa aseguradora de accidentes de trabajo y enfermedades profesionales, de fecha 20 de julio de 1999 en el que consta como fecha de iniciación 1/01/99, actividad desarrollada comercio al por menor de materiales de construcción y domicilio y teléfono de la actividad el del local litigioso; y liquidación de REGTSA girada en junio de 1999 a D. Torcuato por el Impuesto de Actividades Económicas correspondiente a ese año, en la que constan los mismos datos de actividad y domicilio y teléfono de esta (Docs. n.º 7 al 9).

- Declaraciones del IVA presentadas por el demandado correspondientes al año 1998 (Docs. 10 al 14) y declaraciones impositivas de pago a cuenta del IRPF correspondientes al siguiente año 1999 presentadas por su hijo D. Torcuato (Docs. 15 al 18), así como su declaración de IVA correspondiente al primer ejercicio de este año 2007 (Doc. 19).

- Solicitud realizada al Ayuntamiento de Peñaranda el diciembre del 2000 por Torcuato para la concesión de una Placa de Vado en el local litigioso y Resolución de 10 de enero de 2001 accediendo a lo interesado previo pago de la tasa correspondiente (Docs. 20 y 21).

- Facturas giradas por D. Bartolomé a los clientes en diciembre de 1998 y las primeras ya de enero de 1999 giradas por su hijo D. Torcuato (Docs. 22 al 35).

- Facturas de proveedores giradas a D. Torcuato en 1999 y 2000 (Docs. 36 al 38).

- Facturas de telefonía, giradas a D. Torcuato , así como de las guías publicitarias QDQ y TPI, y páginas blancas y amarillas de Telefónica en las que figura este último con el domicilio de actividad y número de teléfono del local litigioso (Docs. 39 al 45).

- Una factura girada en 2003 correspondiente a unas camisetas que D. Torcuato regalaba a sus clientes y en las que se insertaban como medio publicitario sus datos personales y el domicilio y teléfono del local litigioso (Doc. 46).

Documental privada corroborada con la solicitada en la audiencia previa, especialmente en el oficio remitido por la Agencia Estatal de Administración Tributaria, en el que consta que D. Torcuato dado de alta en el Impuesto de Actividades Económicas (I.A.E), desde el día 8 de enero de 1999, en la actividad empresarial que según el demandante se desarrollaba en el local arrendado, venta al por menor de materiales de construcción.

EI único dato en contra de la efectividad de la subrogación es la titularidad de don Bartolomé del teléfono número 923540994, según consta en el oficio remitido por Telefónica. Sin embargo, en el documento n.º 44 consta tal número de teléfono a nombre de don Torcuato , Saneamientos de Calefacción Hernán Cortes s/n. A su vez en la fotografía del rótulo del local en el que figura el nombre " Torcuato " y debajo tanto el número de teléfono número 923540994 como el número NUM000 que es el particular del domicilio de D. Torcuato , tal y como puede comprobarse en la Guía telefónica (Doc. 47). En el documento n.º 6 de la demanda se puede apreciar que dicho número de teléfono figura a nombre del demandado; pero que figura como dirección Hernán Cortes s/n; en el que un poco más abajo y destacado en negrilla aparece publicado textualmente: Saneamientos Julián Manuel Salinero Rodero, Hernán Cortes s/n 923540944.

»Tercero. Lo que no incluye la norma son reglas especiales sobre procedimiento, ni precisa el plazo de notificación al arrendador o los efectos de la falta de la misma. De ahí que varíen las decisiones de las Audiencias en torno a si debe o no considerarse la existencia de algún plazo para hacerla efectiva, o, incluso, si existe la obligación de efectuar la notificación.

No faltan sentencias que consideran que no hay obligación legal de notificar la subrogación, ni, en consecuencia, plazo para ello. Ilustrativa resulta la SAP de Asturias de 8 de enero de 1999 (AC 1999, 208). Considera la Audiencia que "... no existe precepto alguno que imponga la obligación de notificar en tiempo determinado o que pueda aplicarse analógicamente, como si se quisiera salvar lo que para algunos constituye una omisión de un legislador poco cuidadoso, y que no lo es, al menos en una cuestión como la litigiosa sobrada de disposiciones operativas (arts. 12.3, 15.2, 16.3, 33 y disposición transitoria segunda, apartado B. 9, párrafo 3.º). Idéntico criterio al de esta sentencia ha sido seguido por otras de la misma Audiencia de 13 de septiembre de 2000 (AC 2000 , 2117); 22 de febrero de 2001 ( AC 2001, 159); y 26 de marzo de 2001 (AC 2001, 172)".

En el extremo opuesto a estas sentencias se encuentran otras que exigen para que la subrogación se haga efectiva que el arrendador tenga conocimiento de ella. No es suficiente, conforme a ellas, que llegado el momento en que el arrendador ejercita su pretensión resolutoria se oponga por el arrendatario la subrogación del cónyuge o de un descendiente en el contrato de arrendamiento.

En apoyo de este criterio pueden citarse las SSTS de 5 de octubre de 1963 (RJ 1963, 3991 ) y 11 de mayo de 1971 (RJ 1971, 2778) conforme a las cuales la relación arrendaticia, una vez acaecido el hecho extintivo no puede quedar indefinidamente en la incertidumbre de que el «heredero» manifieste su deseo de sustituir al arrendatario, pues su incumplimiento impide el nacimiento del derecho de sustitución o, en expresión de la STS de 5 de noviembre de 1991 (RJ 1991, 8144), el ejercicio de la subrogación no puede convertirse en una carga adicional para el propietario, más allá de su ámbito legal, condicionándolo a que tenga absolutamente clara cuál es la verdadera situación sucesoria del causante. EI arrendador ha de conocer, por tanto, qué persona se subroga en los derechos del arrendatario jubilado o fallecido.

Tesis seguida por la Audiencia Provincial de Salamanca a seis de julio de dos mil : "Y con respecto a tal subrogación, yerra igualmente la parte cuando afirma que para el caso de entenderse necesaria tal subrogación en el contrato a la jubilación del arrendatario, la Ley no dispone la necesidad de realizar esta de una forma determinada, por lo que a falta de prueba en contrario debe entenderse cumplida tal subrogación, porque -amén de que dicha institución no puede quedar subordinada al deseo del jubilado arrendatario- con ser verdad la no exigencia por la Ley de forma fehaciente para que aquella pueda producir sus efectos, si ha de existir constancia de la comunicación del arrendador y recepción por este de tal decisión, como afectante a uno de los elementos esenciales del negocio jurídico, para que pueda entenderse lograda la finalidad a la que responde la prescripción legal, correspondiendo desde luego a la parte que la aduce la probanza plena de haberse verificado a favor de cualquiera de los beneficiarios reseñados en la Ley, lo que aquí en absoluto ha tenido lugar".

Las soluciones de la jurisprudencia menor en relación con el plazo de notificación de la subrogación al arrendador este punto son de lo más variado. La laguna legal intenta ser salvada por las Audiencias con base en distintos preceptos, que determinan la aplicación de plazos diferentes. Sus posiciones pueden sintetizarse en las siguientes:

1. ) La que declara aplicable la disposición transitoria segunda de la LAU/1994 , referente a los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985. Su apartado 9, ante un supuesto de hecho semejante, teniendo en cuenta la equiparación que se establece entre jubilación y fallecimiento, remite al artículo 16 de la Ley, en cuyo apartado tercero exige, bajo apercibimiento de extinción del arrendamiento, que en el plazo de tres meses desde la muerte (debiendo entenderse en el supuesto que nos ocupa, desde la jubilación del arrendatario), se notifique por escrito al arrendador el hecho que da origen a la subrogación y la identidad del subrogado. La comunicación habrá de acompañarse de los elementos de prueba -documental- necesarios para acreditar los requisitos legales (subjetivos y objetivos) requeridos. EI plazo de notificación de tres meses se invoca asimismo por algunas sentencias, con base en la aplicación analógica de otro precepto: el artículo 58.4 LAU/1964 (RCL 1964, 2885; RCL 1965, 86 y NDL 1844).

   Entre las sentencias que abogan por el plazo de notificación de la jubilación de tres meses cabe mencionar la SAP de Tarragona, de 7 de octubre de 1997 (AC 1997, 2290). Considera la sentencia que al no contener previsión alguna la nueva Ley en cuanto a los requisitos formales de la subrogación, regirá la Ley de 1964, de acuerdo con lo previsto en el apartado primero de la disposición transitoria tercera. Por consiguiente, será de aplicación el artículo 58.4 que obliga a la notificación fehaciente al arrendador dentro de los noventa días siguientes al fallecimiento. Contraria a la aplicación del artículo 58.4 se manifiesta la SAP de Segovia, de 5 de noviembre de 1999 (AC 1999, 2286), habida cuenta de que, al referirse aquel exclusivamente a vivienda, no cabe la invocación analógica, por lo que el precepto a aplicar será el 60 LAU/1964, que, por virtud del número 1.º del apartado A de la disposición transitoria tercera LAU/1994 , sigue vigente para los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados antes del 9 de mayo de 1985, que subsistan a la entrada en vigor de la nueva Ley.

   Por el plazo de tres meses se inclina asimismo la SAP de Albacete, de 21 de diciembre de 1998 (AC 1998, 2394). Se basa para mantener esta posición en la aplicación analógica del artículo 16.3 LAU/1994 , aunque cita también en pro de su tesis en artículo 58.4 LAU/1964 .

2. ) La que invoca la aplicación analógica del artículo 32.4 LAU/1994 sobre la cesión, que establece el plazo de un mes, a contar desde que se hubiese producido la cesión -en este caso jubilación del titular arrendatario-, reputándolo plazo de caducidad y con la obligación de efectuar comunicación fehaciente y directa al arrendador por quien pretende continuar en la relación arrendaticia, sustituyendo al locatario jubilado.

3. ) La de aquellas Audiencias que mantienen que la normativa a aplicar es el artículo 33 LAU/1994 , en cuya virtud, refiriéndose expresamente al local de negocio y no a la vivienda, se admite la subrogación por fallecimiento -jubilación, en el caso que nos ocupa- del arrendatario, que se deberá notificar por escrito al arrendador en el plazo de dos meses siguientes a la fecha de dicha jubilación.

   La SAP de Madrid, de 22 de febrero de 1999 (AC 1999, 3615) considera, con base en este precepto, producida en plazo la subrogación por acontecer aquella vigente el nuevo Texto Legal, y guardar mayor analogía con el supuesto que contempla el artículo 33. En la disyuntiva entre este artículo y el 16.3 del texto vigente al que remite el párrafo 3.º del apartado B) 9 de la transitoria segunda, que fija un plazo de tres meses, se inclina por la primera tesis. Este es también el criterio que mantuvo la SAP de La Coruña, de 19 de octubre de 1998 (AC 1998, 7608), que aboga también por el plazo de dos meses previsto por el artículo 33 LAU/1994 para la notificación en caso de fallecimiento por apreciar "identidad de razón" entre este supuesto y el de jubilación.

   La SAP de Navarra de 17 de mayo, de 2000 (AC 2000, 2231) considera asimismo procedente la aplicación analógica del artículo 33 LAU/1994 y declara extinguido el contrato de arrendamiento por no haberse notificado la subrogación en el plazo de dos meses que prevé este precepto. Ciertamente, establece la sentencia, la disposición transitoria tercera LAU/1994 no establece ninguna previsión en cuanto al plazo hábil para el ejercicio de la subrogación. No obstante, como en el precepto citado se anudan los mismos efectos al supuesto de jubilación que al de fallecimiento, considera que cabe aplicar analógicamente el plazo establecido en dicha Ley para la subrogación en caso de fallecimiento (en contra, la SAP de Valencia de 8 de mayo de 1998 (AC 1998, 1089), que no considera el artículo 33 de aplicación directa al caso por entender que este precepto se refiere al caso de fallecimiento del arrendatario, no al de jubilación. No aclara, sin embargo la sentencia cuál es la posición de la Audiencia en torno a esta cuestión, al no decantarse por un plazo concreto).

4. ) No faltan sentencias que entienden que no puede invocarse la aplicación analógica de la disposición transitoria segunda, apartado 9, de la LAU/1994 , por estar referida a viviendas. Consideran que ello supondría olvidar que el Texto Refundido de la LAU/1964 sigue vigente, salvo en lo que expresamente las transitorias modifiquen. Deberá estarse, según esta posición, a lo establecido por el artículo 60 , que, previsto para la subrogación practicada en los locales de negocio, no determina plazo alguno para comunicárselo al arrendador. De ahí que, dado que la disposición adicional décima de la LAU/1994 , establece que todos los derechos, obligaciones y acciones que resulten de los contratos de arrendamiento contemplados en la presente ley, incluidos los subsistentes a la entrada en vigor de la misma, prescribirán cuando no exista plazo específico de prescripción previsto, de acuerdo con el régimen general del Código Civil. Ello implica que deba entenderse -según esta posición- que el plazo a tener en cuenta sea el marcado por el artículo 1964 , es decir, el de quince años para las acciones personales que no tengan fijado plazo especial de prescripción.

   La SAP de Asturias de 23 de enero de 1998 (AC 1998, 3047) invoca analógicamente tanto el artículo 16 de la nueva Ley (90 días), como el general que prevé el artículo 1964 del Código Civil , que considera que debe imponerse finalmente, a falta de disposición específica, por mención expresa de la disposición adicional décima de la LAU/1994 . Esta es también la solución de la SAP de Málaga de 1 de febrero de 1999 (AC 1999, 361), y, la de Segovia, de 5 de noviembre de 1999 (AC 1999, 2286).

   Entienden estas sentencias que el tenor literal de del número 1, del apartado A de la disposición transitoria tercera LAU/1994 , al establecer que los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados antes de 9 de mayo de 1985, que subsistan a la entrada en vigor de la misma continuarán rigiéndose por las normas del Texto Refundido de 1964, relativas al contrato de arrendamiento de local de negocio, determina el considerar inaplicable lo dispuesto en los artículos 16 , 32, y 33 de la LAU/1994 . Deberá estarse, por tanto, a lo establecido en la LAU/1964, concretamente, en el artículo 60, que se refiere expresamente a las subrogaciones operadas en los arrendamientos de locales de negocio y no en el artículo 58.4 , que se refiere a arrendamiento de vivienda. EI artículo 60 no contiene, sin embargo, como ya se dijo, referencia alguna al plazo de notificación al arrendador. Por ello, ante la remisión que la disposición adicional décima hace al Código Civil invocan el artículo 1964, considerando que el plazo para la notificación es de quince años (plazo que según alguna Audiencia resulta demasiado largo dando lugar a una incertidumbre jurídica poco deseable, por la dilatada indefinición que supone para el arrendador conocer quién es el subrogado (cfr. SAP de La Coruña, de 19 de octubre de 1998 [AC 1998, 7608]).

   En opinión de este juzgador la solución más acertada pasa por considerar aplicable analógicamente el artículo 33 LAU/1994 , que para la subrogación por fallecimiento en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda fija el plazo de dos meses. En apoyo de esta solución cabe citar la equiparación en cuanto a sus efectos entre jubilación y fallecimiento, que establece la disposición transitoria tercera. También, que el principio de continuidad de las normas de la Ley de 1964 que no hayan sido alcanzadas por el régimen transitorio previsto en la citada disposición tampoco soluciona el problema puesto que se trata de una causa de extinción del contrato, que no se contempla en el Texto Refundido de 1964, lo que hace inviable su aplicación al respecto (cfr. en este sentido las SSAAPP de Madrid, de 22 de febrero de 1999 [AC 1999, 3615 ], y Navarra, de 17 de mayo de 2000 [AC 2000, 2231]).

   En este sentido también se pronuncia la sentencia de la Audiencia Provincial de Salamanca de diecinueve de septiembre del año dos mil dos : "La Disposición Transitoria 3.ª B) 3 no menciona las condiciones de ejercicio del derecho de subrogación, laguna legal que debe integrarse (singularmente el plazo y notificación al arrendador) según las reglas generales, como expone claramente la sentencia de instancia en su Fundamento de Derecho 4.º; donde parece preferible, inclinarse por la analogía con las condiciones de la subrogación por causa de muerte (señaladas en el art. 33 párrafo segundo LAU ), puesto que puede apreciarse identidad de razón y semejanza en los respectivos supuestos de hecho ( art. 4.2 del Código Civil [CC ]), analogía que debe preferirse a la aplicación de las normas generales (como el art. 1964 CC ), de suyo supletorias. Es decir hay una relación de preferencia entre la analogía y las normas generales, puesto que con la analogía se logra una solución específica a través de la configuración de una regla que se deduce de otra semejante en su estructura (personas naturales y subrogación en casos de muerte y jubilación) y finalidad (subsistencia de la actividad empresarial familiar en el lugar en que se desenvuelve). Debe descartarse la aplicación propuesta de la Disposición Adicional 10.ª LAU por la representación procesal del arrendatario que remite a las reglas generales de prescripción, por las razones señaladas antes de preferencia de la analogía sobre la supletoriedad".

   »Cuarto. Por tanto, la desestimación de la demanda pasa no solo por probar que se ha producido una efectiva subrogación sino también acreditar que esta ha sido notificada en la forma que se ha expuesto en el anterior Fundamento de Derecho.

   En la contestación se mantiene que el demandado no notificó por escrito a los demandantes la subrogación del hijo en los derechos; pero tanto antes de la jubilación, como en otras ocasiones en años sucesivos, D. Bartolomé se lo dijo verbalmente a alguno o algunos de los propietarios, con los que tenía una relación amistosa. Por tanto, no existe notificación escrita en el plazo de dos meses desde la jubilación, lo que llevaría a una estimación de la demanda por lo argumentado en el anterior fundamento. Ahora bien, alegándose por el demandado que, a pesar de no existir notificación escrita, sí que existía un conocimiento pleno por parte de los arrendadores de la subrogación desde el mismo momento de la jubilación del demandado de forma que a aquellos no les queda duda alguna de que se había producido tal subrogación se debe entrar a valorar si el demandado habría cumplido con la finalidad de la LAU al exigir la notificación escrita y podría estarse ante un ejercicio contrario a la buena fe por parte del demandante, interponiendo una demanda ocho años después de saber a ciencia cierta que el hijo del demandado había sustituido plenamente a su padre en el negocio de este.

   En su interrogatorio, el demandado manifestó que comunicó su jubilación verbalmente a don Antonio en una reunión familiar que hubo en el año 1998, porque era don Antonio era la persona con la que siempre había tratado. También manifestó que comunicó a don Antonio que su hijo se subrogaría en su condición de arrendatario. Así, a preguntas de su letrado afirmó, sin ninguna duda, que los arrendadores sabían que se iba a jubilar y que su hijo iba a continuar en el negocio. EI hijo del demandado, que declaró como testigo, manifestó que directamente no comunicó a los arrendadores la subrogación, pero la daba por hecha porque su padre le dijo que se lo había comunicado verbalmente. Sin embargo, con una testifical de referencia del hijo del demandado, no puede entenderse por probada tal comunicación verbal a finales del año 1998, cuando el demandante no admite su existencia.

   Según documentos 48, 49, 51, 53, 55, 57, 59, 61, 64, 65, 66, y los oficios remitidos por las entidades en las que se realizaron los ingresos, las cantidades correspondientes a la renta anual y al I.B.I fueron ingresados por el hijo del demandado en las cuentas que el demandante facilitaba a su padre. EI demandante manifestó que no sabía quién realizaba los ingresos en la cuenta porque no recibe el correo de la entidad bancaria; pero que a lo mejor su hermana sí que sabe quién realizaba los pagos. En todo caso el hecho de que sea el hijo del demandado el que realizara los ingresos no determina necesariamente que los arrendadores tuvieran conocimiento de que era don Torcuato quien realizaba los ingresos y menos aún que este había sustituido por completo a su padre en el negocio. Hay que tener en cuenta que la entidad Banco de Castilla desde la cual se realizaron las últimas transferencias, informa que dicha entidad bancaria no efectúa comunicación alguna a los beneficiarios de las transferencias recibidas en la cuenta de ingreso.

   En todo caso, para el demandante el arrendatario siguió siendo el demandado. No hay más que ver los documentos 50, 52, 54, 56, 58, 60, 62, 63, 67 aportados por la demandados, para comprobar que todos los meses de diciembre de los años 1999 a 2006, ambos incluidos, el demandante remitía una carta al demandado en la que le comunicaba las cantidades que le correspondía satisfacer en concepto de Impuesto sobre Bienes Inmuebles y la actualización de la renta, indicando la cuenta bancaria en la que se debía realizar el ingreso. Por tanto, es evidente que don Antonio consideraba al demandado y no a su hijo como la persona con la que el contrato de arrendamiento seguía vigente. Se puede observar que en ninguno de los citados documentos se menciona al hijo del demandando, siendo significativo que en la remitida el día 16 de diciembre de 2004 se hace referencia a una oferta de venta del local en la que se sigue omitiendo cualquier alusión al hijo del demandante como persona interesada en la compra del local. La existencia de buenas relaciones entre el demandante y demandado, admitidas por don Antonio , no justifica por sí misma el conocimiento. Siendo significativo que la comunicación epistolar se inicia en el mismo momento que se jubila el demandado, lo que no tendría mucho sentido si don Antonio supiera que el demandado ya no era el arrendatario.

   EI demandante reconoce que familiares que tiene en Peñaranda le pueden haber comunicado que el hijo estaba por el local; pero no sabe como titular. Por tanto, se puede concluir que los arrendatarios podrían tener alguna noticia que el hijo del demandando realizaba actividad en el inmueble arrendado; pero no que tuviesen cumplido conocimiento que el titular efectivo del negocio fuera el hijo del demandando.

   No existe prueba alguna de que sea público y notorio en Peñaranda que quien regenta el negocio desde 1999 es el hijo del demandado. EI demandado podía haber probado con testigos dicho conocimiento generalizado, lo que no ha intentado.

   En conclusión el demandado no ha acreditado cumplidamente que los arrendadores hubieran tenido un conocimiento preciso de la subrogación operada, -carga que a aquellos incumbía, de acuerdo con lo establecido en el artículo 217 de la LEC , al tratarse de un hecho impeditivo del éxito de la acción ejercitada en la demanda-. Por tanto, al no probar el demandando tal conocimiento, estas dudas deben resolverse en contra de él, en función de las normas que regulan la carga de la prueba, e impiden entender la existencia de mala fe en la interposición de la demanda por parte del actor, lo que da lugar a la estimación de la demanda.

   »Quinto. De conformidad con lo dispuesto en el art. 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , a pesar de estimarse la demandada, no procede la imposición de las costas causadas habida cuenta las dudas existente en la resolución del procedimiento, puesto que gran parte de los argumentos de la parte demanda se han acreditado, como es la existencia de una efectiva subrogación, y existe una jurisprudencia menor, puesto que no existe jurisprudencia del Tribunal Supremo, divergente en la interpretación de la citada disposición transitoria y la necesidad de comunicación de subrogación.»

La Sección 1.ª de la Audiencia Provincial de Salamanca dictó sentencia de 17 de septiembre de 2008, en el rollo de apelación n.º 114/2008 , cuyo fallo dice:

Fallamos.

Desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D. Bartolomé , contra la sentencia dictada en fecha 22 de febrero del año en curso por el Juzgado de 1.ª Instancia e Instrucción de Peñaranda de Bracamonte (Salamanca) confirmamos referida resolución, e imponemos las costas procesales de la presente instancia a la parte apelante.»

La sentencia contiene los siguientes fundamentos de Derecho:

Primero. La demanda iniciadora del procedimiento tenía por objeto la acción interpuesta por la arrendadora contra el arrendatario en resolución de contrato de arrendamiento del local de negocio, en la misma descrita, por jubilación del segundo, sin que se haya subrogado en su situación arrendaticia ni el cónyuge ni descendiente alguno.

La acción así ejercitada es estimada en la sentencia de instancia, la cual declara extinguida la relación arrendaticia respecto del local de negocio en cuestión, con la consiguiente condena al demandado para que deje a disposición de los actores el inmueble objeto del contrato. La razón última que, en definitiva, lleva al juzgador a tal conclusión, no es otra sino que, partiendo de la necesidad de notificar la subrogación en el arriendo y de hacerlo en el plazo de dos meses desde el hecho de la jubilación, no hay constancia de que el arrendatario hubiera comunicado, aun de forma verbal, la subrogación en la actividad por parte de su hijo.

Este pronunciamiento es recurrido en apelación por la representación procesal del demandado, con la pretensión de que se revoque el mismo y se dicte nueva sentencia, desestimatoria de la demanda en su contra planteada. Alega, en tal sentido, un doble motivo, a saber: a) Infracción de la Disposición Transitoria Tercera, apdo. B), punto 3; infracción por aplicación indebida del art. 33; e infracción por inaplicación de la Disposición adicional décima , todos ellos de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 . Considera, en este sentido, que la LAU no impone como requisito de la subrogación, la necesidad de su notificación a la propiedad-arrendadora; y también, que no es aplicable la analogía, cuando de la misma se derive la pérdida de un derecho, sino la Disposición adicional décima LAU/1994 ; y b) Error del juzgado en la apreciación de las pruebas respecto a la notificación de la subrogación, ya que entiende, a efecto dialécticos, que la notificación de la subrogación puede llevarse a efecto de forma tácita, e incluso, verbal, siendo así en el caso, los arrendadores sabían de la jubilación del demandado y de la subrogación de su hijo en el arrendamiento.

Segundo. Como es de apreciar, se reiteran en esta alzada, las mismas cuestiones que ya centraron el debate en la instancia, es decir necesidad o no de la notificación de la subrogación operada; procedimiento, en caso afirmativo, para su efectividad; y conocimiento de los arrendadores, tanto de la jubilación del demandado como de la subrogación de su hijo, a través de varios hechos o datos acontecidos desde 1999.

Tal reiteración, exime de volver aquí a exponer las diversas tendencias doctrinales y de la jurisprudencia menor acerca de la necesidad de notificar la subrogación a la parte arrendadora, y acerca del procedimiento y plazo de la misma; la claridad, rigurosidad y exhaustividad con que ya lo hace la sentencia de instancia, cumple todas las expectativas de motivación precisas al caso, siendo suficiente, por tanto, la remisión a lo allí dicho al respecto del tema tratado; como dice la STS de 5 de octubre de 1998 , "si la resolución de la primera instancia es acertada, la apelación, que la confirma, no tiene por qué repetir o reproducir los argumentos de aquella, pues basta, en aras de la economía procesal, la sola corrección de lo que, en su caso, fuera necesario, según tiene declarando reiteradamente esta Sala respecto a la fundamentación de la sentencia por remisión".

La misión, por tanto, de esta alzada, queda reducida a significar o poner de manifiesto la opinión de esta Sala, de entre las varias admitidas por las diversas Audiencia Provinciales, en orden a la problemática planteada en el procedimiento: necesidad de notificación de la subrogación, y en caso afirmativo, procedimiento a observar.

»Tercero. En este sentido, y con relación a la necesidad de notificación de la subrogación, además de constatar, para afirmar la necesidad, que ya hay pronunciamiento de esta Sala sobre el particular, -no solo la resolución citada en la sentencia de instancia, de fecha 6 de julio de 2000 , sino también otras, como las de fecha 17 de junio de 1997 , en la que se admitía la notificación, en su caso, de forma verbal, o la de 14 de febrero de 2005, en la que se confirmaba la sentencia de instancia por la que resolvía el contrato al haberse producido la jubilación del arrendatario sin notificación de la subrogación en forma legal-, en los que se explicitan las razones que le llevan a adoptar referida directriz, (no puede quedar subordinada dicha institución al deseo del jubilado arrendatario; afecta a uno de los elementos esenciales del contrato o negocio jurídico concertado; logro de la finalidad a la que responde la prescripción legal aplicada), lo cierto es que el contrato subrogado persiste en sus mismos términos, con el mismo complejo de derechos y obligaciones que tenía respecto a su primitivo titular, a excepción de las prestaciones personalísimas, caso de que existieran, y también en lo concerniente a la renta.

Es decir, se necesita saber fehacientemente quién es el interlocutor, como arrendatario, de la otra parte en el contrato, arrendador, dado que la relación de arrendamiento es una relación dinámica, en la que se originan derechos y obligaciones para ambas partes, que exigen, en su caso y para su exigencia, que esté debidamente conformada la relación subjetiva del negocio jurídico trabado. Evidentemente, su logro es través de la notificación de las modificaciones operadas en el contrato.

En última instancia, contribuye a corroborar la tesis antedicha, la doctrina que dimana de los arts. 1203 y 1205 del Código Civil , y también, por qué no, el hecho de que técnicamente no estemos ante un caso de subrogación propiamente dicha, sino ante la transmisión de la posición jurídica a persona distinta de la que originariamente figuraba como arrendataria.

»Cuarto. Sentada la necesidad de notificación del hecho de la subrogación, al arrendador, procede pronunciarse sobre el procedimiento aplicable.

En este punto, es preciso remitirse a la sentencia de instancia y a la perfecta exposición del problema que sobre tal cuestión se ha planteado a nivel doctrinal y de jurisprudencia menor, distinguiendo entre las cuatro posibilidades más aceptadas, y ello a fin de no reiterar innecesariamente los argumentos que sustentan cada una de ellas.

Dicho lo anterior, y aun siendo conscientes de la disparidad de criterios que reina acerca del tema, esta Sala, que ya se pronunció, asimismo, sobre el particular, y además de forma categórica, en la sentencia dictada en 19 de septiembre de 2002 , - es citada en la demanda, y por supuesto, por el juez "a quo"-, opta, al momento presente, por mantener la tesis ya propugnada por este, en base a los propios argumentos que especifica en su resolución, y en base a su observancia de lo dispuesto al respecto por esta Sala.

Ha de significarse que los términos del debate habidos en la primera instancia han sido los mismos que en la presente, siendo así que la recurrente se ha limitado a argumentar sobre la posición que más le conviene a su situación, sin incidir sobre los argumentos que hace valer el juez de instancia, ni sobre su incorrección a nivel estrictamente jurídico. La radical diferencia entre la filosofía mantenida por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 y la actualmente vigente de 1994, obligaba al legislador a establecer un sistema transitorio no siempre fácil de conseguir porque la base de la presente normativa -lo cual es nota a destacar-, es la de volver el contrato de arrendamiento a su normal concepción de ser un contrato temporal, lo que choca con el sistema de prórrogas hasta ahora vigente que convertía el contrato en relaciones jurídicas prácticamente indefinidas en el tiempo. Si la causa de extinción aquí tratada no se contemplaba, tal cual, en el texto de 1964, todo lo concerniente a la misma ha de tratarse desde la óptica del texto actual.

»Quinto. Por último, discute el recurrente la apreciación que de las pruebas realizó el juez "a quo", en torno a la notificación de la subrogación, de tal modo que la conclusión de este -falta de conocimiento preciso por los arrendadores, de la subrogación operada- no es deducible de lo acontecido entre las partes y de lo actuado en el curso del procedimiento. Así cita aspectos referentes a la relación especial existente desde hace muchos años entre las partes, cuando Antonio estuvo asociado con el demandado, y que se desarrolló siempre en forma verbal; del conocimiento de los arrendadores del estado de jubilación de Bartolomé y de su sustitución por su hijo en el negocio, a pesar de que la otra parte siguiera remitiendo cartas acerca de la renta al primero, como fruto de la costumbre seguida sobre el particular; o los ingresos de la renta efectuados por el propio hijo del demandado.

En esta materia referente a la valoración de la pruebas, tiene reiteradamente dicho la doctrina jurisprudencial que el alegado error en la apreciación de las pruebas tan solo puede ser acogido cuando las deducciones o inferencias obtenidas por el juzgador de instancia resultan ilógicas e inverosímiles de acuerdo con la resultancia probatoria o contrarias a las máximas de la experiencia o a las reglas de la sana crítica; por el contrario, si las conclusiones probatorias se manifiestan razonables, no hay impedimento alguno para ser mantenidas.

Pues bien, en el presente caso, examinado el resultado de las pruebas practicadas en el transcurso del procedimiento, no aparecen las conclusiones de ellas extraídas por el "juez a quo", como contrarias a tal resultado.

En efecto, dando por sentado que no hubo notificación escrita alguna a los demandantes del hecho de la subrogación del hijo del demandado, y que es posible la notificación verbal de referido hecho, ningún error se aprecia en la resolución de instancia cuando no da por probada, a tenor de lo actuado, la notificación meramente verbal de Bartolomé a Antonio , máxime constando que el contrato de arriendo, como dice el apelado, se extendió por escrito, y que las cartas a efectos de revalorización de la renta, se siguieron remitiendo anualmente, sin solución alguna de continuidad.

Como tampoco se aprecia error cuando afirma que del hecho de realizar los ingresos de la renta, no deviene necesariamente que el hijo se hubiera hecho cargo del negocio y del arrendamiento; y ello, al margen de que figurara en los recibos todo el nombre del hijo para distinguirlo del de su padre.

O, en suma, no existe error, cuando se alude en la sentencia a posibles conocimientos par terceros, del hecho de que el hijo del demandado estaba por el local y en el negocio.

Lo cierto es que un hecho con trascendencia jurídica, como evidentemente tiene la subrogación aquí tratada, no ha sido acreditado que fuera conocido fehacientemente, y en tiempo y forma, por los arrendadores. De ahí que también este motivo de recurso ha de ser desestimado.

»Sexto. Conforme a lo dispuesto en el art. 398.1 de la LEC , las costas procesales de la presente alzada, se imponen a la parte apelante, a quien se le desestiman, por las mismas razones que lo fueron ya en la instancia, sus pretensiones.»

En el escrito de interposición del recurso de casación presentado por la representación procesal de D. Torcuato y D.ª Concepción , se formulan el siguiente motivo de casación:

Motivo único.- Infracción de la Disposición transitoria tercera , apartado B), punto 3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 que, en los contratos de arrendamiento de local de negocio constituidos con fecha anterior al 9 de mayo de 1985, no establece en el supuesto de subrogación legal por razón de jubilación del arrendatario la obligación de notificar al arrendador, ni la de hacerlo en un plazo determinado, ni establece el procedimiento o la forma de llevar a efecto la notificación en el supuesto de que esta fuera exigible, ni precisa los efectos de la falta de notificación. Consecuente infracción por aplicación indebida del art. 33 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 ; e infracción por inaplicación de la Disposición adicional décima de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 .

Considera el recurrente, en síntesis, que existe jurisprudencia contradictoria de Audiencias Provinciales respecto a la obligación de notificar al arrendador el hecho de la jubilación del arrendatario y la subrogación del descendiente que continua la misma actividad desarrollada en el local. Algunas Audiencias Provinciales no consideran exigible tal notificación, como es el caso de la Audiencia Provincial de Granada (Sección 4ª) (SSAP de 26 de enero de 2004 y 14 de febrero de 200), otras valoran que es necesaria (lAudiencia Provincial de La Coruña (Sección 2ª) en sentencias de 19 de octubre de 1998 y 26 de enero de 1999). Además alude el recurrente a la existencia de interés casacional por existencia de jurisprudencia contradictoria entre Audiencias Provinciales, en relación al plazo para notificar al arrendador para el caso de que la notificación fuere necesaria, así como en relación al procedimiento o la forma de llevar a cabo tal notificación.

Por auto de 9 de marzo de 2010 se acordó admitir el recurso de casación.

En el escrito de oposición al recurso de casación presentado, la representación procesal de D. Antonio se formulan en síntesis, las siguientes alegaciones:

1. La decisión adoptada por la sentencia recurrida respecto de la cuestión jurídica que se plantea es la más acorde con el espíritu de la nueva LAU 1994.

2. La parte recurrente, en cuanto a la forma en la que se debe llevar a efecto la notificación de la subrogación por jubilación en el arrendamiento pretende, en realidad llevar a cabo una nueva valoración de la prueba practicada.

Para la deliberación y fallo del recurso se fijó el día 22 de noviembre de 2011, en que tuvo lugar.

En los fundamentos de esta resolución se han utilizado las siguientes siglas jurídicas:

DT, Disposición Transitoria

LAU 1964, Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964

LAU 1994, Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994

LEC, Ley de Enjuiciamiento Civil.

RC, recurso de casación.

SSTS, sentencias del Tribunal Supremo (Sala Primera, si no se indica otra cosa).

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Juan Antonio Xiol Rios, que expresa el parecer de la Sala.

Resumen de antecedentes.

1. El Juzgado de Primera Instancia estimó íntegramente una demanda por la que se solicitaba la resolución de un contrato de arrendamiento de local de negocio sometido a la LAU 1964, por jubilación del arrendatario.

2. Consideró, en síntesis, que tras la jubilación del arrendatario, no se comunicó a la parte arrendadora la voluntad de subrogación de una de las personas legitimadas, el hijo del arrendatario, de continuar con el arrendamiento, por lo que se debía acordar su resolución.

3. La Audiencia Provincial desestimó el recurso de apelación.

4. Consideró, en síntesis, que si bien la notificación de la subrogación por persona legitimada para la subrogación en el arrendamiento podía formalizarse por escrito o incluso verbalmente, de la prueba practicada resultaba imposible deducir que la parte arrendadora tuvo conocimiento de la subrogación, por lo que se debía declarar la resolución del contrato.

5. La parte demandada formalizó recurso de casación al amparo del artículo 477.2.3º LEC .

Enunciación del motivo único del recurso de casación.

El motivo se introduce con la siguiente fórmula.

Único. Infracción de la Disposición Transitoria Tercera , apartado B), punto 3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 [...]

Considera el recurrente, en síntesis, que existe jurisprudencia contradictoria de Audiencias Provinciales respecto a la obligación de notificar al arrendador el hecho de la jubilación del arrendatario y la subrogación del descendiente que continua la misma actividad desarrollada en el local. Algunas Audiencias Provinciales no consideran exigible tal notificación, como es el caso de la Audiencia Provincial de Granada (Sección 4.ª) (SSAP de 26 de enero de 2004 y 14 de febrero de 2000 ), otras valoran que es necesaria (Audiencia Provincial de La Coruña (Sección 2. ª) en sentencias de 19 de octubre de 1998 y 26 de enero de 1999). Además alude el recurrente a la existencia de interés casacional por existencia de jurisprudencia contradictoria entre Audiencias Provinciales, en relación al plazo para notificar al arrendador para el caso de que la notificación fuere necesaria, así como en relación al procedimiento o la forma de llevar a cabo tal notificación.

El motivo debe ser estimado.

Interpretación de la disposición transitoria Tercera , B), apartado 3, LAU .

1. La cuestión jurídica planteada por el recurrente, ya ha sido resuelta por la sentencia de pleno de esta Sala de 13 de enero de 2010 [RC n.º 2697/2004 ], en cuyo Fundamento de Derecho Quinto declara que «[s]e hace necesario, por ello, que el Pleno de la Sala, resolviendo las discrepancias existentes entre las AAPP y cerrando la evolución jurisprudencial de acuerdo con la posición últimamente mantenida, siente definitivamente doctrina en la materia, limitada al ámbito temporal en el que resulta aplicable la DT Tercera LAU , en el sentido de que la falta de notificación de la subrogación arrendaticia producida a raíz de la jubilación del arrendatario conforme a la DT Tercera , B), apartado 2, LAU no determina la extinción del contrato ni faculta al arrendador para el ejercicio de la acción de resolución.

   Además en los argumentos contenidos en la sentencia de esta Sala de 29 de enero de 2009, RC n.º 4132/2001 , esta conclusión se funda en que: ( a ) no se aprecia la existencia de una laguna legal que justifique la aplicación de la analogía, pues bajo la regulación de la LAU 1964, que es la aplicable según la DT Tercera LAU , la jurisprudencia no consideraba necesaria la notificación de la subrogación producida a raíz de fallecimiento del arrendatario de local de negocio; ( b ) aunque no fuera así, cuando la LAU no establece con precisión que la sanción a la falta de notificación es la resolución del contrato, no puede aplicarse la analogía para anudar a la omisión una consecuencia tan grave, la cual implica la pérdida de derechos del arrendatario; ( c ) en todo caso, la aplicación analógica del artículo 58 LAU 1964 , tomado en su integridad, conduciría a la conclusión de que la falta de notificación no podría ser directamente causa de resolución del contrato, sino, a lo sumo, de que, de no tener lugar la notificación en el plazo de 90 días allí fijado, el arrendador estuviese facultado para requerir al nuevo ocupante a fin de que le notificara la subrogación en otros 30 días, con la advertencia de que su falta en dicho plazo sí podría ser motivo de resolución; ( d ) el principio de buena fe exige que el arrendatario comunique la subrogación producida al arrendador para que tenga conocimiento del cambio subjetivo producido en la relación arrendaticia; pero no comporta que la falta de esta notificación legitime para el ejercicio de la acción resolutoria. Basta con considerar que el arrendador estará legitimado para el ejercicio de cualesquiera actos ejecutados sobre la base de la inexistencia de la subrogación si no se prueba que tenía conocimiento de ella y para el ejercicio de las acciones de resarcimiento de los perjuicios que pueda haber sufrido por esta circunstancia.»

2. La aplicación de esta jurisprudencia al caso analizado, exige la estimación del recurso, por lo que se debe casar la sentencia recurrida y estimar el recurso de apelación lo que supone una íntegra desestimación de la demanda.

Estimación del recurso de casación.

Según el artículo 487.3 LEC , cuando el recurso de casación sea de los previstos en el número 3.º del apartado 2 del artículo 477 LEC , si la sentencia considera fundado el recurso, además de casar en todo o en parte, la sentencia recurrida, declarará lo que corresponda según los términos en que se hubiere producido la oposición a la doctrina jurisprudencial o la contradicción o divergencia de jurisprudencia. De este modo se debe reiterar como doctrina jurisprudencial que la falta de notificación de la subrogación arrendaticia producida a raíz de la jubilación del arrendatario conforme a la disposición transitoria Tercera , B), apartado 3, LAU no determina la extinción del contrato ni faculta al arrendador para el ejercicio de la acción de resolución.

Costas.

De conformidad con lo establecido en los artículos 394.1 y 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , se imponen las costas causadas en primera instancia a la parte actora sin que quepa hacer especial pronunciamiento respecto a las causadas en apelación ni en el recurso de casación.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.