STS 616/2011, 6 de Septiembre de 2011

Ante el Juzgado de Primera Instancia fueron vistos los autos, juicio ordinario, promovidos a instancia de Publicaciones Nacionales Técnicas y Extranjeras, S.A. contra don Íñigo .

1. - Por la parte actora se formuló demanda arreglada a las prescripciones legales, en la cual solicitaba, previa alegación de los hechos y fundamentos de derecho, que se dicte "... Sentencia por la que: a.- Se declare la validez del ejercicio de la opción de compra pactada por las partes, mediante contrato privado de fecha 31 de julio de 1997, elevado a público en 31 de diciembre de 1997, obligando al demandado a pasar por tal declaración.- b.- Se condene al demandado a cumplir con todas y cada una de sus obligaciones, dimanantes del contrato privado de arrendamiento con opción de compra de fecha 31 de julio de 1997, elevado a público en 31 de diciembre de 1997, obligándole en especial, a que proceda a la elevación a público de la compraventa de los locales objeto del referido contrato de 31 de julio de 1997 (hallándose la finca, a tal fecha libre de cargas y gravámenes) por el precio que resulte de restar al inicialmente pactado de 83.000.000.- Pts. (498.001,99.- €), la suma de 4.000.000 .-ptas (24.040,48.- €), correspondiente a lo pactado entre las partes, relativo al descuento de 250.000.- Ptas. desde el 1 de febrero de 1998, al mes de ejercicio de la opción, esto es, mayo de 1999), así como la que se ha venido abonando en concepto de alquiler, desde el mes de junio de 1999, hasta la fecha de la escrituración, que únicamente podrá concretarse llegada la referida fecha, a razón de multiplicar la renta, por el número de meses que transcurran.- c.- Condene al demandado, al pago de las costas procesales causadas y que se causen en el presente procedimiento."

2. - Admitida a trámite la demanda, la representación procesal de don Íñigo contestó a la misma, oponiendo a las pretensiones deducidas de adverso los hechos y fundamentos de derecho que tuvo por conveniente para concluir solicitando que, "... dicte Sentencia por la que desestime íntegramente la demanda, absolviendo a mi representado de todas las pretensiones deducidas contra él, todo ello con expresa imposición de costas a la parte actora".

3. - Convocadas las partes a la audiencia previa, las pruebas propuestas y declaradas pertinentes fueron practicadas en el juicio, quedando los autos conclusos para sentencia.

4. - El Juzgado de Primera Instancia dictó Sentencia con fecha 20 de febrero de 2006 , cuya parte dispositiva es como sigue: "FALLO: Estimando parcialmente la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales don Ernest Huguet Fornaguera, en nombre y representación de Publicaciones Nacionales Técnicas y Extranjeras, S.A., frente a Don Íñigo : a) Condeno al demandado a otorgar escritura pública de compraventa de los inmuebles objeto del contrato suscrito entre las partes el 31 de Julio de 1997 por el precio pactado, del que se deducirá la cantidad de 24.040,48 euros.- b) Desestimo el resto de las pretensiones.- c) Cada parte abonará las costas causadas a su instancia."

Contra dicha sentencia interpusieron recursos de apelación la demandante y la demandada, y sustanciada la alzada, la Sección Decimotercera de la Audiencia Provincial de Barcelona, dictó sentencia con fecha 2 de mayo de 2007 , cuyo Fallo es como sigue: "Que Desestimando el recurso de apelación formulado por la demandante "Publicaciones Nacionales Técnica y Extranjeras S.A. (Puntex, S.A:)", y Estimando el recurso de apelación formulado por el demandado D. Íñigo , se Revoca la Sentencia de 20 de febrero de 2006 dictada en los autos nº 891/05 del Juzgado de Primera Instancia nº 56 de Barcelona , acordando en su lugar la Desestimanción de la demanda, con imposición de las costas de la primera instancia y de su recurso de apelación a la parte demandante, sin especial pronunciamiento en cuanto a las costas del recurso de apelación de la parte demandada."

El Procurador don Ernest Huguet Fornaguera, en nombre y representación de Publicaciones Técnicas Nacionales y Extranjeras S.A. (Puntex S.A.) interpuso recurso extraordinario por infracción procesal y de casación, fundado el primero en los siguientes motivos: 1) Por infracción del artículo 376 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por error en la valoración de la prueba testifical, y de los artículos 377, 378 y 379 de la misma Ley , sobre tacha de los testigos, con vulneración al derecho de tutela judicial efectiva del artículo 24 CE ; 2) Infracción del artículo 316 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por error en la valoración de la prueba de interrogatorio de parte, con vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva e interdicción de la indefensión del artículo 24 CE ; 3) Infracción del artículo 326 de la Ley de Enjuiciamiento Civil sobre documentos privados y su valoración, con vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva e interdicción de la indefensión del artículo 24 CE ; y 4) Infracción de los artículos 217 y 218 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , con infracción de la normas procesales reguladoras de la sentencia.

Por su parte, el recurso de casación aparece fundado en los siguientes motivos: 1) Infracción de los artículos 1256 y 1258 del Código Civil ; 2) Infracción de los artículos 1281, 1282, 1284, 1285 y 1286 del mismo código ; 3) Infracción de la doctrina jurisprudencial sobre la opción de compra; 4) Infracción de los artículos 1710, 1719, 1727 y 1734 del Código Civil ; 5) Infracción del artículo 1964 del Código Civil ; 6) Infracción de la doctrina jurisprudencial sobre el concepto de fehaciencia de la comunicación; 7) Infracción, por aplicación indebida, del artículo 7.1 del Código Civil ; y 8) Infracción, por inaplicación, de los artículos 1095 y 1468.2 del Código Civil .

Por esta Sala se dictó auto de fecha 9 de junio de 2009 por el que se acordó la admisión de ambos recursos, así como que se diera traslado de los mismos a la parte recurrida, don Íñigo , que se opuso a su estimación bajo representación del Procurador don Isidro Orquín Cenedilla.

No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista pública ni estimándola necesaria este Tribunal, se señaló para votación y fallo del recurso el día 14 de julio de 2011.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Antonio Salas Carceller ,

En la demanda instauradora del proceso se pretendía por la demandante Publicaciones Técnicas Nacionales y Extranjeras S.A. (Puntex S.A.) una declaración judicial sobre la validez del ejercicio del derecho de opción de compra que le había sido concedido por el demandado don Íñigo en el contrato de arrendamiento celebrado entre ambas partes con fecha 31 de julio de 1997, que fue elevado a público mediante escritura de 11 de diciembre de 1997, referido al local sito en Barcelona, C/Padilla nº 323; así como que se condenara al demandado al cumplimiento de todas las obligaciones derivadas del contrato de compraventa y, en particular, al otorgamiento de la correspondiente escritura pública con pago del resto del precio pactado por parte de la entidad compradora.

El demandado se opuso a la demanda y, seguido el proceso por sus trámites, el Juzgado de Primera Instancia nº 56 de Barcelona dictó sentencia de fecha 20 de febrero de 2006 por la cual estimó parcialmente la demanda y condenó al demandado don Íñigo a otorgar escritura pública de venta por el precio pactado, con deducción de la cantidad de 24.040,48 euros, desestimando el resto de las pretensiones sin especial declaración sobre costas.

Ambas partes recurrieron en apelación y la Audiencia Provincial de Barcelona (Sección 13ª) dictó sentencia de fecha 2 de mayo de 2007 , por la cual desestimó el recurso de apelación formulado por la demandante Puntex S.A. y estimó el interpuesto por el demandado don Íñigo , revocando la sentencia dictada por el Juzgado para, en su lugar, desestimar la demanda con imposición de las costas de primera instancia y de su recurso de apelación a la parte demandante, sin especial declaración en cuanto a las costas producidas por el recurso de la parte demandada.

Frente a dicha sentencia ha recurrido por infracción procesal y en casación la actora Puntex S.A.

Antes de entrar a conocer de los diversos motivos que integran ambos recursos -de infracción procesal y de casación- resulta preciso fijar cuáles son los razonamientos mediante los cuales la Audiencia formula juicio sobre las pretensiones de las partes y resuelve en consecuencia; y ello porque a la hora de resolver un recurso -y, en particular, los recursos de carácter extraordinario- se hace preciso determinar cuál o cuáles de los motivos de que se vale la parte recurrente significarían, en caso de estimación, la anulación o casación de la sentencia impugnada, en todo o en parte, o -lo que es lo mismo- si tal estimación produciría efecto útil, pues en caso contrario la formulación de tales motivos carecería de sentido tal como esta Sala ha declarado, entre otras, en sentencia núm. 549/2010, de 14 septiembre , que cita en igual sentido las de 23 marzo y 21 septiembre 2006 ; 9 abril , 17 y 18 septiembre 2007 y 25 febrero 2008 .

La sentencia de la Audiencia parte de la consideración (fundamento de derecho primero) de que, en el caso, en el contrato de arrendamiento con opción de compra del local de la C/Padilla nº 323 de Barcelona, de fecha 31 de julio de 1997, se pactó la concesión de la opción a favor de la arrendataria "Publicaciones Nacionales Técnicas y Extranjeras, S.A." sobre el objeto del arriendo, con la precisión de que tal derecho de opción sólo podría ejercitarse a partir del 1 de agosto de 1997 y hasta el 31 de julio de 1999, cuyo anuncio debía efectuarse como máximo antes de los dos meses anteriores a la expiración del plazo, fijándose el precio a abonar por la compra en la cantidad de 83.000.000 pesetas, en términos absolutos, sin posibilidad de variación por concepto alguno, ni aumento o disminución por aplicación del I.P.C. o cualquier otro índice, sea cual fuere el momento en que se ejercitara. Y en cuanto a la forma de ejercicio de la opción se pactó en el contrato que tal derecho habría de ejercitarse notificándolo así "en forma fehaciente al propietario o en su caso, al sucesor o sucesores" , debiendo otorgarse la escritura de compraventa en el término de sesenta días a partir de la notificación, o antes si así conviene al arrendador o sucesor. Posteriormente al elevar a público el contrato de arrendamiento con opción de compra, por medio de escritura de 11 de diciembre de 1997, se acordó la modificación de la cláusula sobre notificaciones en el sentido de que la dirección de notificación sería "Para el arrendador: su administrador Fincas M. Martret, Urgel 280, entrlo. 3ª de Barcelona".

Añade la Audiencia, en el mismo fundamento jurídico, que del tenor literal del contrato de arrendamiento con opción de compra aparece claramente que las partes acordaron que el derecho debía ejercitarse «por medio de comunicación "fehaciente", es decir por medio de comunicación que, por sí sola, hiciera fe del ejercicio de la opción de compra» ; esto es, mediante documento público, con las solemnidades requeridas por la ley, lo cual incluye -afirma la sentencia impugnada- no sólo el documento notarial sino también los documentos autorizados en el marco de un servicio público, como puede ser el Servicio de Correos y Telégrafos. Sigue a ello la afirmación de que en este caso «no consta que por la actora se ejercitara la opción de compra, en el término pactado, entre el 1 de agosto de 1997 y el 31 de julio de 1999, por un medio de comunicación fehaciente, habiéndose aportado únicamente dos cartas (docs. 11 y 12 de la demanda) de las que no consta su remisión por cualquier medio fehaciente, a diferencia de la comunicación de la demandante, de 24 de diciembre de 1999 (doc. 15 de la demanda), que sí consta remitida por medio de burofax, así como de la comunicación de 4 de junio de 2004 (doc. 15 de la demanda), que igualmente consta remitida por medio de burofax, aunque las dos últimas comunicaciones fueron remitidas habiendo transcurrido el término pactado para el ejercicio de la opción de compra».

A este argumento principal, que integra la "ratio decidendi" de la sentencia, siguen otros como es el de la necesidad de recepción de la comunicación por el concedente u optatario dentro del plazo fijado, sin que Fincas Martret recibiera comunicación alguna en este sentido antes del 31 de julio de 1999; la comunicación del demandado a la demandante de fecha 22 de diciembre de 1999, manifestándole la extinción del derecho de opción de compra por el transcurso del plazo concedido e, incluso, la existencia de "retraso desleal" en el ejercicio del derecho al dejar la demandante transcurrir más de cuatro años para la interposición de la demanda, puesto que remitió burofax al demandado requiriéndole para el otorgamiento de la escritura pública con fecha 4 de junio de 2004, tiempo durante el cual la demandante vino pagando normalmente la renta al arrendador, con sus incrementos periódicos, en su condición de arrendataria del local.

Sentado lo anterior, procede ahora examinar los motivos que integran ambos recursos.

Recurso extraordinario por infracción procesal

Por lo hasta ahora razonado, carecen de efecto los motivos formulados por infracción procesal en tanto, siendo congruente la sentencia recurrida y apareciendo debidamente motivada, sería necesario -en el ámbito de la denuncia por infracción procesal- combatir el hecho probado del que se deriva la desestimación de la demanda, cual es el de que, pese a exigirse así expresamente en el contrato, no existió comunicación fehaciente del ejercicio de la opción dentro del plazo fijado para ello, por lo que tal derecho quedó extinguido.

Pues bien, dada la inexistencia de prueba alguna de carácter documental -como resulta exigible- sobre la existencia de tal comunicación fehaciente, el recurso por infracción procesal únicamente resultaría útil en cuanto determinase una distinta valoración de la prueba sobre la existencia de una comunicación de modo fehaciente y en tiempo oportuno.

Por ello ha de ser desestimado el motivo primero, en cuanto denuncia infracción de normas referidas a la valoración de la prueba testifical y de la tacha de los testigos (artículos 376 a 379 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ); así como el segundo, que se refiere a la infracción del artículo 316 de la misma Ley , sobre la valoración del interrogatorio de las partes .

También ha de ser desestimado el tercero de los motivos, pues carece de relevancia en el caso presente la aportación de documentos privados de los cuales la parte recurrente pretende extraer como hecho probado la comunicación del ejercicio de la opción, cuando -como se ha repetido- la intención evidente de las partes al concertar la opción era que no resultara adecuada otra prueba de su ejercicio que la justificación de que se había efectuado en tiempo una notificación fehaciente, por lo que no cabe alegar infracción alguna del artículo 326 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en relación con el artículo 24 de la Constitución Española, sobre la valoración de la prueba de documentos privados.

Por último, en cuanto al cuarto de los motivos, tampoco puede sostenerse la existencia de infracción del artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en tanto que incumbía a la demandante, por aplicación de dicha norma, acreditar que había efectuado la comunicación fehaciente sobre el ejercicio del derecho de opción y no a la demandada probar, como hecho negativo, que tal comunicación no se había efectuado. Por otro lado no puede sostenerse que falta motivación a la sentencia por el hecho de que, siempre según la parte recurrente, haya existido error en la valoración de la prueba y vulneración de las normas sobre la tacha de testigos, no ajustándose por ello a las reglas de la lógica y la razón. Por el contrario, la sentencia impugnada contiene una motivación suficiente en cuanto expresa las razones por las cuales llega a una solución desestimatoria de la demanda que parte del hecho de no haber sido cumplida la exigencia fundamental para el ejercicio del derecho de opción, como era la de la comunicación fehaciente que excluía la necesidad de cualquier otra prueba al respecto, como pretendió justificar la parte demandante durante todo el proceso y reproduce ahora en el presente recurso.

Recurso de casación

El motivo primero, en su escueta formulación, denuncia la infracción de los artículos 1256 y 1258 del Código Civil y debe ser desestimado en tanto que no puede afirmarse, según lo ya razonado, que el contrato hubiere quedado en cuanto a su cumplimiento al arbitrio del concedente u optatario pues habría bastado al optante comunicar su intención de ejercicio del derecho de opción, de modo fehaciente y dentro del plazo concedido, para que la compraventa se hubiera perfeccionado; por las mismas razones, carece de sentido la invocación como infringido del artículo 1258 del mismo código , según el cual los contratos obligan, además de a lo expresamente pactado, a todas las consecuencias que sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley, pues precisamente lo expresamente pactado es que, con la finalidad de que no se pudieran suscitar dudas al respecto, el ejercicio de la opción se notificara al concedente de modo fehaciente, lo que comporta una exigencia inexcusable como esta Sala ha señalado, en sentencia núm. 47/2011, de 4 febrero , al resolver sobre un supuesto similar al ahora planteado.

También ha de ser desestimado el motivo segundo que, adentrándose en la interpretación del contrato, denuncia la violación de lo dispuesto por los artículos 1281, 1282, 1284, 1285 y 1286 del Código Civil . En primer lugar porque la interpretación de los contratos es función atribuida a los tribunales de instancia y únicamente en supuestos muy excepcionales puede ser revisada en casación, como señala, entre las más recientes, la sentencia núm. 266/2011 de 8 abril , al afirmar que «es doctrina constante de esta Sala que la interpretación de los contratos constituye función de los tribunales de instancia, por lo que la realizada por estos ha de prevalecer y no puede ser revisada en casación en la medida en que se ajuste a los hechos considerados probados por aquélla en el ejercicio de su función exclusiva de valoración de la prueba, salvo cuando se demuestre su carácter manifiestamente ilógico, irracional o arbitrario. No se pueden considerar infringidas las normas legales sobre interpretación de los contratos cuando, lejos de combatirse una labor de interpretación abiertamente contraria a lo dispuesto en dichas normas o al derecho a la tutela judicial, el recurrente se limita a justificar el desacierto de la apreciación realizada por el tribunal de instancia, con exclusivo propósito de sustituir una hipotética interpretación dudosa por sus propias conclusiones al respecto. El único objeto de discusión a través del recurso de casación sobre la interpretación contractual, no se refiere a lo oportuno o conveniente, sino a la ilegalidad, arbitrariedad o contradicción del raciocinio lógico. Por ello salvo en estos casos, prevalecerá el criterio del tribunal de instancia aunque la interpretación realizada en la sentencia no sea la única posible, o pudiera caber alguna duda razonable acerca de su acierto o sobre su absoluta exactitud ( SSTS 20 de marzo de 2009 (RC n.º 128/2004 ) y 19 de diciembre de 2009 (RC n.º 2790/1999 )».

Pero además, incluso en el caso de que no hubiera de tenerse en cuenta lo ya razonado, en este caso la literalidad del contrato reflejaba con toda evidencia la intención de las partes de exigir una notificación en forma fehaciente y no cualquier otra, siendo así que como dice la sentencia núm. 1102/2008 de 21 noviembre , con cita de la de 11 de julio de 2000 , «en materia de interpretación, las normas o reglas interpretativas contenidas en los artículos 1281 a 1289 ambos inclusive del Código Civil , constituyen un conjunto o cuerpo subordinado y complementario entre sí de las cuales tiene rango preferencial y prioritario la correspondiente al artículo 1281.1 , de tal manera que si la claridad de los términos de un contrato no dejan duda sobre la intención de las partes no cabe la posibilidad de que entren en juego las restantes reglas contenidas en los artículos siguientes que vienen a funcionar con el carácter de subsidiarias según reiterada doctrina jurisprudencial, ( SSTS 2-11-1983 , 3-5 y 22-6-1984 , 10-1 , 5-2 , 2-7 y 18-9-1985 , 4-3 , 9-6 y 15-7-1986 , 14 y 16-12-1987 , 20-12-1988 y 19-1-1990 )».

El motivo tercero ha de ser igualmente desestimado en cuanto denuncia la infracción de la doctrina jurisprudencial relativa a la figura contractual de la opción de compra, con cita de varias sentencias de esta Sala, según la cual "el elemento fundamental del contrato de opción de compra es que el ejercicio de la opción llegue a conocimiento del propietario", pues además de que no se cita la norma jurídica infringida, según exige el artículo 477.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , el artículo 1255 del Código Civil permite a los contratantes establecer los pactos lícitos que consideren oportunos y en este caso las partes convinieron en que el ejercicio de la opción sólo podría hacerse mediante una notificación fehaciente sin que fuera suficiente cualquier otra.

De ello se desprende también la improsperabilidad del siguiente motivo -el cuarto- que, insistiendo en argumentos ya rechazados, viene ahora a denunciar la infracción de determinados artículos del Código Civil referidos al contrato de mandato, como son los artículos 1710, 1719, 1727 y 1734 , afirmando que el Letrado Sr. Martín Puchol había recibido mandato del demandado don Íñigo para todo lo referido a la opción de compra, lo que no resulta negado pero carece de eficacia a los efectos de resolver la controversia planteada que se ciñe -como se ha repetido- a establecer si se comunicó o no el ejercicio de la opción en la forma libremente pactada. Igualmente sucede con el motivo quinto que se refiere a la infracción del artículo 1964 del Código Civil , y de la doctrina jurisprudencial sobre la prescripción, en relación con los razonamientos de la sentencia impugnada sobre el ejercicio tardío o desleal del derecho cuando habían transcurrido más de cuatro años desde que el concedente había comunicado formalmente al optante que el derecho se había extinguido por la finalización del plazo, puesto que se trata de un argumento utilizado por la Audiencia "a mayor abundamiento" que no constituye la "ratio decidendi" de la sentencia y esta Sala ha declarado reiteradamente al respecto que el recurso se da contra el "fallo" y los argumentos de la resolución recurrida que constituyan «ratio decidendi», no pudiendo fundarse en la impugnación de argumentos «dialécticos», «obiter», «de refuerzo», o «a mayor abundamiento» ( sentencias de 23 marzo , 7 y 21 de septiembre de 2006 , 22 de diciembre de 2008 y 17 de mayo de 2011 , entre otras); solución que igualmente ha de predicarse del motivo séptimo que, en el mismo sentido, se refería a la infracción del artículo 7.1 del Código Civil sobre el ejercicio de los derechos conforme al principio de la buena fe.

El motivo sexto se refiere a la vulneración de la doctrina jurisprudencial sobre el concepto de fehaciencia, lo que exigiría la cita de sentencias de esta Sala que trataran de los supuestos en que puede considerarse la existencia de una comunicación fehaciente; pero, contrariamente, se trae a consideración una sola sentencia de esta Sala -la de 16 de julio de 1992 - que no trata la cuestión, lo que deja vacío de contenido el motivo que era en realidad el que directamente combatía la "ratio decidendi" de la sentencia recurrida; mientras que el motivo octavo, que denuncia infracción de lo dispuesto en los artículos 1095 y 1468.2 del Código Civil y la doctrina sobre el enriquecimiento injusto, incurre en el vicio casacional de hacer petición de principio o supuesto de la cuestión, ya que únicamente tendría sentido si se parte de que la opción se ejerció por la parte recurrrente en tiempo y forma quedando así perfeccionado el contrato de compraventa a que se refería, solución que no es la adoptada por la Audiencia en la sentencia ahora impugnada.

Procede, en consecuencia, la desestimación de ambos recursos con imposición a la parte recurrente de las costas causadas de conformidad con lo establecido en los artículos 398.1 y 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.