STS 456/2011, 14 de Junio de 2011

El Juzgado de Primera Instancia n.º 6 de Alicante dictó sentencia de en el juicio ordinario n.º 49/04, cuyo fallo dice:

Fallo:

Que debo desestimar y desestimo íntegramente la demanda interpuesta por el procurador Sr. González Lucas, en nombre y representación de la entidad Familiar Alesla, S.L., contra la entidad Promoserfra, S.L.,con imposición de las costas causadas y, estimando íntegramente la reconvención interpuesta en nombre de ésta contra aquélla, debo declarar y declaro resuelto el contrato privado de compraventa suscrito entre ambas partes con fecha 13 de agosto de 2003, con devolución a la compradora de la parte del precio de 12.000 € entregada, con imposición asimismo de las costas causadas».

La sentencia contiene los siguientes fundamentos de Derecho:

»Primero. Se entrecruzan en el presente procedimiento por vía de demanda y reconvención sendas acciones por las que se pretende, por la actora, que se declare la eficacia de contrato privado de compraventa con precio aplazado, con la consiguiente condena a la vendedora a otorgar escritura pública y recibir el precio pactado, y, por la demandada-reconviniente, que se declare la resolución por impago del mismo contrato.

»Segundo. Consta acreditado en autos: a) Que con fecha 13 de agosto de 2003 otorgaron actora y demandada contrato de compraventa privado sobre un solar edificable, entregándose en ese momento la cantidad de 12.000 € y pactándose que la escritura pública se otorgaría, previo pago de la cantidad de 358.200 €, durante el mes de octubre de 2003, quedando aplazado otro pago de 246.438 € para el mes de febrero de 2004, que se garantizaría con condición resolutoria pospuesta a la hipoteca que se constituyese para garantizar la devolución de la cantidad a abonar en el mes de octubre; b) Que a fecha 31 de octubre de 2003 la entidad compradora tenía asegurada financiación bancaria para hacer frente al primer pago aplazado; c) Que el día 3 de noviembre de 2003 se instó en nombre de Promoserfra, S.L., la práctica de requerimiento notarial de resolución del contrato por impago, que no tuvo efecto al no encontrar el siguiente día 5 el actuante a la entidad a requerir en el domicilio indicado en el contrato; d) Que el día 4 de noviembre se impuso por la mercantil Familiar Alesla, S.L., comunicación vía burofax requiriendo a la vendedora el otorgamiento de escritura pública y recepción del precio en dos fechas que se indicaban alternativamente, la cual fue entregada al día siguiente; y e) Que el día 6 de noviembre se instó de nuevo en nombre de Promoserfra, S.L., la práctica de requerimiento notarial de resolución del contrato por impago en el domicilio del legal representante de la mercantil Familiar Alesla, S.L., que tuvo lugar en el mismo día.

»Tercero. Conforme resume la STS de 26 de mayo de 2004 son requisitos exigibles de la acción resolutoria de contratos de compraventa sobre bienes inmuebles: "reiterada jurisprudencia emanada de numerosísimas sentencias ha establecido para el éxito de una aplicación correcta del mencionado artículo 1504 del Código Civil -complementario y no excluyente del artículo 1124 de dicho Cuerpo legal -, como son: a) Precio aplazado. b) Impago del precio. c) Voluntad rebelde al cumplimiento -que ha de entenderse como obstativa al cumplimiento del contrato en los términos en que se pactaron-. d) Requerimiento judicial o notarial. e) Cumplimiento esencial en la contraparte".

»De la exposición fáctica antes detallada se desprende que al iniciarse el mes de noviembre de 2003 existía una situación objetiva de impago del precio aplazado. No consta que dicha situación hubiera sido provocada por una actitud de falta de colaboración al cumplimiento de la parte vendedora, pues no existe prueba alguna de que, como se ha sostenido, el comprador hubiera requerido verbalmente antes de la finalización del plazo previsto para ello al vendedor para recibir la parte del precio que debía entregarse para el otorgamiento de escritura pública. Por el contrario, no es hasta el último día del plazo cuando el comprador dispone de la financiación bancaria que había previsto utilizar, sin que conste se cursara requerimiento verbal o escrito a la vendedora a fin de proceder en ese día a dar ejecución a los términos del contrato. Más bien parece que existieron dificultades para obtener la financiación bancaria que se pretendía, y que por ello, no se estuvo en situación de cumplir regularmente dentro del plazo contractual.

»Tal actitud, dejando transcurrir el plazo previsto para el cumplimiento y no cursando requerimiento en tal sentido más que cuando ya se había agotado el mismo y ya había cursado la vendedora requerimiento en contra, ha de ser calificada de voluntad rebelde al cumplimiento, al menos a los fines del éxito de la resolución intentada de contrario.

»La STS de 11 de marzo de 2002 explicita la actual doctrina jurisprudencial en la materia: "la resolución a tenor de los artículos 1124 y 1504 no requiere una actitud dolosa del incumplidor, que es lo que apunta la frase "actitud deliberadamente rebelde" al incumplimiento, sino que es suficiente que se frustre el fin del contrato para la contraparte, que haya un incumplimiento inequívoco y objetivo, sin que sea precisa una tenaz y persistente resistencia al cumplimiento, bastando con que el incumplidor pueda atribuírsele una conducta voluntaria obstativa al cumplimiento del contrato en los términos en que se pactó, y siendo aconsejable la resolución en los que concurran el impago prolongado, duradero, injustificado o quedar frustrados el fin económico jurídico que implica el negocio de compraventa y las legítimas aspiraciones del vendedor, y aconsejable, asimismo, mantener el pacto, en homenaje a la voluntad contractual, cuando no aparezca definida e incuestionable una decidida voluntad negativa".

»Si el incumplimiento en el caso de autos tiene lugar por margen de pocos días y el ejercicio de la facultad de resolver el contrato por la vendedora no puede menos que de calificarse de riguroso, las circunstancias del contrato llevan a reconocer que el primero existió y que el segundo no puede calificarse de abusivo. Ha de recordarse que la cantidad que se había abonado a la firma del contrato representaba menos de un 2 % del precio total, y, por ello, puede entenderse fundamental a los fines previstos en el contrato que el pago del segundo y principal plazo del precio tuviera lugar tempestivamente a fin de asegurar la seriedad de los propósitos de la compradora. Si su voluntad hubiera sido la de cumplir, bien pudo haber remitido una comunicación análoga a la que después giraría por burofax emplazando a los vendedores a comparecer el día 31 de octubre para recibir el precio y otorgar la escritura. No lo hizo así y alega ahora que la vendedora no tenía la finca inscrita a su nombre o que no se le había proporcionado la medición definitiva del local. Lo primero no puede tomarse en consideración, pues era circunstancia que ya debía conocer al tiempo de firmar el contrato privado, y si no se hizo mención en él a ninguna obligación especial de la vendedora al respecto bien pudo ser porque se planeaba efectivamente transmitir directamente desde los anteriores titulares registrales. Lo segundo ha de entenderse superado desde el momento en que obraba en poder de la compradora un certificado de tasación de fecha 17 de septiembre en el que se contenía exacta medición de la superficie de la parcela que corregía, por cierto, al alza la indicada en el contrato privado, sin que en la demanda se haga mención alguna al correlativo incremento del precio que sería de aplicación. No se entiende, en razón de lo anterior, que concurra tampoco incumplimiento de la vendedora de alguna de sus obligaciones que justifique, dentro del equilibrio de las respectivas obligaciones en el sinalagma, la falta de cumplimiento tempestivo del pago del precio.

»Resta por analizar si se cumplía el requisito del requerimiento que el artículo 1504 del Código Civil exige que el vendedor dirija al comprador como acto obstativo al pago y declarativo de la voluntad de tener por resuelto el contrato. Dicho requerimiento se define por la STS de 27 de febrero de 1999 como un acto jurídico complejo integrado, en su fin principal, por una declaración unilateral de voluntad a la que la ley anuda un efecto resolutorio contractual, precisando la de 15 de noviembre del mismo año que "es requisito indispensable que, en cuanto declaración recepticia que es, llegue a conocimiento del comprador, debiendo tenerse por no hecho si tal conocimiento no llega a producirse, por causa que no sea imputable al propio comprador". Y ésta ha de entenderse la causa de que el primer requerimiento no llegara a su fin, pues, con independencia de las excusas que posteriormente se han esgrimido, lo cierto es que el comprador indica en el contrato un domicilio inexistente, en el que de ninguna forma podía haberse efectuado comunicación con éxito. El segundo requerimiento, dirigido ahora al domicilio particular del representante de la entidad compradora -que no figuraba en el contrato- sí tuvo éxito, por lo que debe entenderse cumplida la finalidad del primero en la fecha en la que se intentó.

»Cumplidos los requisitos exigidos para la prosperabilidad de la acción resolutoria en que se basa la contestación a la demanda y reconvención ejercitadas, no procede imponer el cumplimiento forzoso contractual intentado y sí, por el contrario, declarar la extinción del vínculo con el efecto impetrado de la devolución de la parte del precio inicialmente entregada.

»Cuarto. De conformidad con lo previsto en el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , y siendo íntegra la desestimación de la demanda y la estimación de la reconvención, las costas de una y otra habrán de ser impuestas a la parte actora, no concurriendo circunstancias que justifiquen otro pronunciamiento».

La Sección 6ª de la Audiencia Provincial de Alicante dictó sentencia de 20 de noviembre de 2007, en el rollo de apelación n.º 21/06 , cuyo fallo dice:

Fallamos:

Estimar el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Familiar Alesla contra la sentencia dictada con fecha 6 de junio de 2005 por el Juzgado de Primera Instancia n.º 6 de Alicante , revocando Íntegramente dicha resolución y,

»I) Estimando la demanda origen de esta litis formulada por la recurrente Familiar Alesla S.L. frente Promosfera S.L.,

»A) declaramos la vigencia del contrato privado de compraventa suscrito por ambas partes, la demandada Promosfera S.L. como vendedora y la actora Familiar Alesla S.L. como compradora en fecha 13 de agosto de 2003 cuyo objeto lo fue la finca urbana sita en término de Pilar de la Horadada (Alicante) solar para edificar sito entre las calles Siglo XXI y Esperanza Macarena, que linda al frente con calle Dr. Marañón, hoy calle Esperanza Macarena; finca inscrita en el Registro de la Propiedad de Pilar de la Horadada al tomo 1.441 libro 31 folio 52 finca n.º 3.013 y B) condenamos a la demandada Promosfera S.L. a estar y pasar por dicha declaración y a que otorgue la oportuna escritura pública de compraventa como vendedora a favor de actora como compradora relativa a la indicada finca con simultáneo pago por la compradora y cobro por la vendedora del resto del precio pactado.

»II) Desestimamos la reconvención formulada por Promosfera S.L. frente a Familiar Alesla S.L. absolviendo a la actora reconvenida de sus pedimentos.

»III) Condenamos al demandado Promosfera S.L. al pago de las costas procesales de primera instancia.

»Todo ello sin dictar especial pronunciamiento en lo que afecta las costas de esta alzada».

La sentencia contiene los siguientes fundamentos de Derecho:

»Primero. Debe de ser revocado el fallo contenido en la sentencia apelada que desestimó los pedimentos deducidos por la actora en su demanda y en cuanto compradora de la finca registral n.º 3.013 en el Registro de la Propiedad de Pilar de la Horadada y frente a la ahora apelada, Promosfera S.L. como vendedora, pedimentos en los que postulaba se declarase vigente el contrato de compraventa por ambas partes concertado el día 13 de agosto de 2003 plasmado en documento privado (doc. 1 de la demanda) y que tuvo por objeto la indicada finca y que por el contrario estimó la reconvención deducida por la vendedora declarando resuelta la meritada compraventa precisamente por incumplimiento contractual, impago del precio, que atribuyó e imputó a la ahora recurrente y por estimar que la ahora apelada había ejercitado correctamente en tiempo y forma oportunos la facultad que como vendedora, le confería el art. 1504 del C. Civil , dado que no cabe asumir que tal fallo tenga apoyo cual entendió el Juzgado de instancia, en las concretas previsiones contenidas en el citado precepto y siguiendo así la línea argumental que en defensa de sus intereses adujo la demandada tras imputar a la actora como compradora el incumplimiento de la obligación que como tal había asumido el pago a lo largo del mes de octubre de 2003 de la suma de 358.200 euros y como parte del precio concertado según el pacto contenido en la cláusula segunda B) del contrato entre las partes concertado.

»Y ello porque estima esta Sala que las peticiones formuladas por la actora ahora apelante, declarativa la una, y de condena la segunda, tienen apoyo y con arreglo a lo alegado y probado en esta litis, tanto en las genéricas previsiones que se contienen en los arts. 1091, 1152 y siguientes, 1256, 1278, 1279 y 1280 y sobre todo 1124 del C. Civil , como en la específica normativa reguladora del contrato de compraventa, en concreto los arts. 1500 y concordantes y arts. 1461 y siguientes del C. Civil , que imponen a cada una de las partes comprador y vendedor el cumplimiento de las esenciales obligaciones que para ellos dimanaban de tal contrato y que por el contrario el art. 1504 del C. Civil , sus presupuestos y por ello sus previsiones y consecuencias, han sido indebidamente aplicadas por el Tribunal de instancia.

»Efectivamente si bien es cierto que como se ha indicado la demandada reconviniente, como vendedora se opuso a las pretensiones deducidas por la ahora apelante, en su condición de compradora, alegando que el contrato de compraventa inmobiliaria, base de sus pedimentos, había quedado resuelto desde el momento en que con fecha 3 de noviembre de 2003 mantiene formuló al comprador, por vía notarial el requerimiento que contempla el art. 1504 del C. Civil y precisamente a los fines resolutorios que tal precepto previene, también lo es que en nuestro sistema jurídico la resolución contractual aunque pueda producirse extrajudicialmente, sin embargo, y cual viene reiterando la doctrina jurisprudencial, si existe oposición de una de las partes contratantes, lo que en definitiva ha acaecido en el presente caso, deviene precisa para que tenga lugar dicha resolución una declaración judicial de que es conforme a Derecho ( SSTS entre otras, 14 junio 1988 , 28 febrero 1989 , 30 marzo 1992 , 15 febrero de 1993 , 20 octubre 1994 , 29 diciembre 1995 , 28 marzo de 1996 , 29 abril 1998 y 15 noviembre 1999 , 9 de noviembre de 2003 ) , supuesto que es el que en el presente caso se ha producido entre los ahora litigantes, dado que la demandante y compradora es claro que, cual se desprende de las alegaciones que expone en su demanda y en la contestación a la reconvención y en definitiva de los pedimentos que en esta litis ha formulado, se opone y no admite ni reconoce la resolución del vínculo contractual propugnada por la demandada imputando a ésta el incumplimiento de sus esenciales obligaciones contractuales y como vendedora.

»Segundo. Habida cuenta que como señala doctrina jurisprudencial reiterada ( SSTC 152/1998, de 13 de julio y 212/2000, de 18 de septiembre y SSTS de fechas y entre otras de 28 de marzo y 30 de noviembre de 2000 , 8 de febrero de 2002 ) el recurso de apelación confiere plenas facultades al órgano «ad quem», permitiendo un «novum iudicium», da lugar a un nuevo examen completo de la cuestión litigiosa y una revisión de la sentencia dictada en primera instancia, extendiéndose a todo el objeto de ésta y dado que es un recurso devolutivo utilizado contra sentencias con la finalidad de su sustitución por entender la parte apelante que ha mediado un error en el juicio, esta Sala y vistos los términos y alegaciones de la apelante, puede y debe pasar a resolver esta litis con plenitud de jurisdicción revisando todo lo actuado por el Juzgador de instancia tanto en lo afecta a los hechos y en orden a la valoración de la prueba, como en lo relativo a las cuestiones jurídicas deducidas por las partes y para comprobar si las normas procesales y sustantivas han sido aplicadas correctamente.

»Al respecto estima esta Sala que no cabe otorgar el efecto resolutorio que la demandada como vendedora pretende a los requerimientos que a tal fin efectuó a la actora, el uno por conducto notarial el día 6 de noviembre de 2003, el segundo pocos días después, el 16 del mismo mes, y en acto de conciliación celebrado ante el Juzgado de Paz del Pilar de la Horodada por cuanto,

»I) No debe de olvidarse, a modo de premisa que cual ha venido señalando doctrina jurisprudencial de todos conocida ( SSTS entre otras de fechas 6 de julio de 1989 , 9 de julio de 1993 , 1 de junio de 1996 , 5 diciembre 1997 , 16 de noviembre de 1998 , 18 abril 2002 ) los arts. 1124 y 1504 del Código Civil no se eluden entre sí, sino que se complementan en el sentido de que Ie regla general que para las obligaciones recíprocas, contiene el primero, la aplica específicamente el segundo cuando se trata de una compraventa de bienes inmuebles, lo que supone que para el éxito de la acción resolutoria regulada en el 1504, deben de concurrir también los requisitos que para el ejercicio de la contemplada en el 1124, ha exigido la Jurisprudencia como presupuesto de su aplicación, o sea: o) la acusada reciprocidad de las obligaciones en juego, b) la exigibilidad de las mismas, c) el cumplimiento por el reclamante de la que Ie incumbía, y d) la notoria y obstativa voluntad de incumplimiento en el reclamado, por lo que el art. 1504 del CC ha de aplicarse en relación con el 1124 del propio texto legal, de modo que no basta el requerimiento para que se produzca la resolución, si el requirente ha incumplido por su parte lo que Ie incumbe ( STS 1 de junio de 1996 ), precisando por ello la STS de fecha 5 de diciembre de 1997 que "para el éxito de la especial acción resolutoria del artículo 1504 del Código Civil han de concurrir los siguientes requisitos: a) Precio aplazado, b) Impago del precio, c) Voluntad rebelde al cumplimiento, d) Requerimiento judicial o notarial, y e) Vendedor cumplidor.

»II) Que con relación al incumplimiento del comprador de la obligación que sobre él pesa de pago del precio aplazado, si bien es bastante para la resolución que se produzca un hecho obstaculizador al fin normal del contrato, frustrante de legítimas expectativas de alcanzar el fin perseguido con el vínculo contractual, vulnerando así la parte incumplidora la obligación sustancial asumida, también lo es que lo meramente accesorio no genera resolución, como tampoco el mero retraso, a menos que el plazo fijado tenga carácter esencial ( STS de fecha 8 de noviembre de 1998 , que cita los de fechas 30 octubre 1981 , 11 de octubre 1982 , 7 marzo y 4 octubre 1983 , 22 marzo 1985 , 6 y 7 julio 1989 ).

»Tercero. En el presente caso es lo cierto que no es posible apreciar la concurrencia de buena parte de los requisitos señalados habida cuenta,

»1º) Que no cabe atribuir, y vistos los términos del contrato en su conjunto, a la previsión relativa a la fecha señalada para el pago del segundo plazo del precio pactado, la condición o carácter de plazo esencial, al que alude la doctrina jurisprudencial ya citada.

»2º) Que en todo caso, y aunque así se considerase, con base en la expresión contenida en la cláusula segunda B) del contrato y atendiendo a su literalidad "se abonará por todo en el mes de octubre de 2003", solo cabría apreciar en el comportamiento de la compradora un breve retraso por cuanto a la vista del contenido de las documentales n.º 3 aportada con la demanda, n.º 2 de las presentadas con la contestación a la reconvención, y de las manifestaciones del testigo Sr. Geronimo , es claro que la compradora sino en tal fecha, si en fechas inmediatas posteriores se hallaba en condiciones de satisfacer la suma de 358.200 euros, pactada como segundo plazo del total precio convenido y así se lo hizo saber, ante la conducta pasiva de la vendedora que ninguna conducta había desplegado a los fines convenidos en la cláusula cuarta el otorgamiento de la correspondiente escritura pública a favor de la compradora "como fecha tope durante el mes de octubre de 2003", mediante el burofax que Ie remitió en fecha 4 de diciembre de 2003 y que la vendedora recibió el día 5 del mismo mes.

»3º) Por ello tal breve retraso no podría ser calificado como un verdadero incumplimiento contractual puesto que ni puso de manifiesto una actitud "deliberadamente rebelde al cumplimiento", como en su día vino exigiendo a tal fin la doctrina jurisprudencial ( STS entre otras de fecho 6 de julio de 1989 ), ni implicaba que por ello se hubiera frustrado el fin del contrato para la contraparte, y ello a tenor de las nuevas, pero ya consolidados directrices jurisprudenciales ( STS entre otros muchas de fechas 8 de noviembre de 1989 , 10 de julio de 2002 ) según las cuales solo es exigible "que haya un incumplimiento inequívoco y objetivo, sin que sea precisa una tenaz y persistente resistencia obstativa al cumplimiento, bastando frustrar las legítimas aspiraciones de la contraparte, siempre que el incumplimiento no represente dejar de cumplir prestaciones accesorias o complementarlas", ya que en todo caso es exigible a tales fines y como señala también la STS de fecha 5 diciembre de 2003 , que el incumplimiento de la obligación de pago del precio pueda calificarse como "básico y esencial, inequívoco y objetivo ( STS de fechas 24 de febrero de 1990 ), y por ello sustancial" ( STS de fecha 9 de julio de 1993 ).

»4°) Al requerimiento que a los fines previstos en el art. 1504 del C. Civil efectuó la vendedora a la compradora por vía notarial y habida cuenta todo de las directrices jurisprudenciales contenidas entre otras en SSTS de fechas 23 de mayo de 1895 , 27 de abril de 1988 , 12 de. junio de 1989 , 30 de diciembre de 1997 , 28 septiembre de 2001 que han venido considerando el requerimiento resolutorio antes aludido como una declaración de carácter recepticio, lo que impone y exige para que pueda desplegar efecto, que el mismo llegue a poder y conocimiento del requerido, es claro que no puede otorgársele la eficacia resolutoria del contrato de compraventa que a lo largo de la litis ha pretendido la ahora apelada, ya que a) cuando fue realizado en fecha 6 de noviembre de 2003 por el Sr. Fedatario actuante a la compradora, ésta ya había puesto de manifiesto a la vendedora, vía burofax que ésta recibió a las 13 horas del día anterior 5 de noviembre, su voluntad, deseo y propósito de satisfacer la suma a la que se contraía el segundo de los plazos convenidos, solo unos días antes vencido, si bien y como parece lógico, y como además y en definitiva había sido pactado, en el momento y trámite de otorgamiento de la escritura pública en la que se debería de plasmar la compraventa, otorgamiento previsto también al igual que el pago del segundo plazo del precio, para la misma fecha 31 de octubre de 2003 b) a mayor abundamiento y por otro lado el legal representante de la demandada vino a reconocer o admitir de una u otra forma a lo largo de su interrogatorio en el acto del juicio que tras recibir el burofax antes aludido estuvo conforme con la consumación de la compraventa, el otorgamiento de la pertinente escritura pública en alguna de las fechas alternativas que Ie proponía la actora, ello sin perjuicio de que a tal fin no remitiese a la contraparte comunicación alguna para hacérselo así saber lo que hubiera propiciado sin duda, tal otorgamiento, actitud de la demandada de la cabe deducir que en todo caso el requerimiento resolutorio que por conducto notarial había efectuado a la compradora, y dado que su esencia lo es el ejercicio de una facultad como tal renunciable vino a perder eficacia resolutoria como en un supuesto en alguna medida análogo al presente estimó la STS de fecha 1 de marzo de 1982 .

»5º) Tampoco cabe atribuir virtualidad resolutoria al segundo requerimiento que a los fines previstos en el art. 1504 tantas veces citado del C. Civil , esta vez mediante acto de conciliación celebrado el día 16 de diciembre de 2003, formuló la vendedora ahora apelada a la compradora ahora apelante, habida cuenta que, como yo se ha indicado, interpretado y puesto en relación tal precepto con el art. 1124 del mismo cuerpo legal, para que tal requerimiento pueda desplegar la eficacia resolutoria que la Ley Ie otorga es preciso que no haya existido incumplimiento previo por parte del comprador de las genéricas obligaciones que tal como tal Ie incumbían o de las específicas que pudiera haber asumido frente a la parte compradora en cada caso, y en el presente supuesto es claro que cual alega la recurrente, vino a reconocer el legal representante de la recurrida, ésta no cumplió la previsión pactada en la cláusula tercera del contrato precisa para la total concreción del precio y sobre todo nada hizo, sino que por el contrario en todo momento permaneció totalmente pasiva, antes del día 31 octubre de 2003 y más tarde en, el intervalo de tiempo comprendido entre tal fecha y el día 18 de noviembre siguiente en la que presentó la demanda de conciliación, a los fines de propiciar el otorgamiento de la escritura pública de compraventa, que como es obvio debía de ser otorgada por ambas partes de consuno antes o en la fecha, límite por ella asumida según las partes habían establecido a tal fin en la cuarta cláusula del contrato, escritura pública que implicaría la consumación de venta con base en el instituto de la tradición instrumental, conducta pasivo y omisiva que sin duda, y a la luz de la sana crítica puede entenderse fue debida a que en tales fechas y según las certificaciones registrales aportadas a autos, la demandada reconviniente no era titular según los libros registrales de la finca objeto de la compraventa, omisión que puede ser efectivamente reputada, con base en la precisiones contenidas en la STS de fecho 14 de julio de 2003 , como constitutiva de un incumplimiento contractual puesto que es claro que como Promosfera S.L. como vendedora no se encontraba en la fecha pactada en plenas condiciones para transferir la finca que era objeto de la venta, para trasmitir su titularidad a la compradora y que ésta pudiese gravarla con la hipoteca cuya constitución ya se preveía en la cláusula sexta del contrato.

»Las precedentes circunstancias expuestas justifican la trascendencia e importancia del incumplimiento de la vendedora, lo que, consecuentemente, supone que la resolución contractual postulada por ella mediante la reconvención que en su día formuló, que era efectivamente vía procesal idónea a dichos fines, y al contrario de lo estimo el Juzgado de instancia, no puede ser decretada puesto que la facultad resolutoria que previene en lo que afecta la compraventa inmobiliaria el art. 1504 del C. Civil , que como reiteradamente se ha indicado debe de ser aplicado dentro de los parámetros de la resolución de las obligaciones recíprocas, que contempla el articulo 1124 del Código Civil exige ineludiblemente que el que pretenda la resolución haya cumplido las obligaciones que a él le incumben ( SSTS de fechas 22 de octubre de 1985 , 14 de abril y 30 de junio de 1986 , 13 de marzo de 1990 , 18 de marzo y 22 de mayo de 1991 , 9 de mayo de 1994 y 24 de octubre y 27 de diciembre de 1995 , 1 de junio de 1996 , 6 de febrero de 1999 , 29 de enero de 2000 ).

»Y descartada la pretendida eficacia resolutoria del requerimiento que mediante acto de conciliación realizó la reconviniente a la actora, pero que en definitiva vino a impedir al serle formulado ésta desistiese de cualquier intento de pago o consignación del segundo plazo del precio, debe de ser declarada la vigencia y fuerza obligatoria del contrato de compraventa concertado entre las partes y condenada la demandada en los términos que la actora postuló en el apartado segundo del suplico de su demanda, presentada precisamente para impugnar la posible eficacia del citado requerimiento resolutorio en fecha 19/01/2004 , demanda muy cercana en el tiempo a su recepción en el acto de conciliación celebrado el día 16 de diciembre de 2003.

»Cuarto. Al ser acogido el presente recurso, estimada la demanda y desestimada la reconvención, procede condenar a la demandada reconviniente al pago de las costas procesales causadas a la demandante en la primera instancia, por ser tal condena preceptiva a tenor de lo previsto en el art. 394.1 de la Ley de E . Civil.

»Y en lo que afecta a las costas de esta segunda instancia, y puesto que el recurso se estima, cada una de las partes satisfará las causadas a su instancia de acuerdo con lo establecido en el art. 398.2 de la misma Ley ».

Contra la anterior sentencia ha interpuesto recurso de casación la parte demandada-reconviniente, Promoserfra, S.L.

El recurso se ampara en el ordinal 2º del artículo 477.2 LEC y se articula en un motivo.

El motivo se introduce con la fórmula:

Vulneración por indebida aplicación de los artículos 1124 y 1504 C. Civil y la jurisprudencia de aplicación al caso

El motivo se funda, en síntesis, en lo siguiente:

La AP estima no aplicable el artículo 1504 CC porque la parte vendedora no estaba en disposición de resolver el contrato al no haber cumplido lo que le incumbía. Sin embargo, esto no es así, porque la vendedora sí cumplió, mientras que fue la compradora la que no respetó el plazo, que, contrariamente a lo que dice la sentencia, fue fijado con carácter esencial, dado que se trataba del pago de una cantidad muy importante (358 200 euros). Además, la sentencia nada dice al respecto de que la compradora debía abonar una cantidad superior por la mayor cabida de la finca, y en todo este tiempo (casi cinco años) no abonó cantidad alguna.

También la AP rechaza la acción resolutoria en consideración a que se trató de un breve retraso, lo que tampoco se comparte pues el actor se limitó a decir que tenía el dinero a disposición de la parte vendedora, pero sin entregar cantidad alguna en todo el tiempo transcurrido hasta la fecha, ni siquiera el pago de febrero de 2004. Por consiguiente, no hubo un mero retraso sino una voluntad contraria a cumplir lo que le correspondía. Y sin pago, no podía ser compelido a otorgar la escritura. Es posible pagar simultáneamente al otorgamiento, de esta, pero para ello era imprescindible que el dinero estuviera a disposición de la parte vendedora, lo que no fue el caso pues la certificación aportada por la compradora como documento 3 no hace referencia al importe del préstamo concedido, en qué momento estaba disponible, las garantías, etc, por lo que no sirve para acreditar su disposición a pagar. Una cosa es que tenga aprobado el préstamo, y otra que sea disponible. Por ello, el burofax remitido es una mera declaración de intenciones.

Frente a estos hechos demostrativos del incumplimiento de la compradora, no cabe sostener, como sostiene la AP, que no fue eficaz la resolución instada por la parte vendedora. En primer lugar, porque para vender no hacía falta que tuviera inscrita la finca a su nombre porque cabe perfectamente otorgar escritura a persona diferente de la actora. La intención de la vendedora era que el titular registral la transmitiera directamente a Familiar Alesla, S.L., y eso no conlleva un incumplimiento imputable a la vendedora. En segundo lugar, porque si el requerimiento de 4 de noviembre no fue eficaz se debió a causa imputable a la compradora, al designar en el contrato un domicilio inexistente. Además, el 1504 CC no supone un catálogo cerrado y estricto de modalidades de requerimiento. Dado que cuando se practicó el requerimiento resolutorio la parte vendedora había cumplido todas sus obligaciones, debe considerarse válido. Desde el 17 de septiembre la actora tenía a su disposición la tasación de la finca y conocía su cabida, y no puede afirmarse que no tener inscrita la finca a su nombre constituyera un incumplimiento de la parte vendedora.

La tesis de la sentencia es que, para poder resolver, el 1504 CC exige un verdadero incumplimiento, no un mero retraso, y además, que el vendedor haya cumplido sus obligaciones, lo que según la AP no fue el caso. Pero esta tesis conculca lo previsto por la jurisprudencia del Supremo, Sala Primera, en torno a la interpretación de los artículos 1504 y 1124 CC .

Cita y extracta la STS n.º 727/2002, de 10 de julio de 2002 .

El caso analizado por esta sentencia coincide con el de autos, tanto por el hecho de que en ambos no se realizó consignación alguna, ni antes ni después del requerimiento, ni con la demanda, ni durante la sustanciación de la apelación, lo que indica que no ha habido oferta de pago; como por el hecho de que hasta pasado el plazo contractualmente establecido no se realizó requerimiento por la parte compradora para que se otorgara la escritura. A mayor abundamiento, ni siquiera después del acto de conciliación, celebrado el 16 de diciembre de 2003, se llegó a pagar o consignar cantidad alguna ni se dijo cuando se iba a pagar lo comprometido, limitándose a manifestar una vez más el comprador únicamente su voluntad o disposición a cumplir el contrato en los términos pactados.

El 1124 CC, como precepto genérico, se refiere a todo tipo de obligaciones bilaterales, y contempla una facultad resolutoria implícita en las recíprocas.

El 1504 CC es norma específica de la compraventa de inmuebles. El comprador puede pagar de forma extemporánea mientras no haya sido requerido, pero hecho el requerimiento el juez no podrá conceder un nuevo plazo.

Cita la STS de 31 de diciembre de 1993 .

Cita y extracta la STS de 21 de julio de 1990

El 1504 CC resulta aplicable en casos de impago objetivo y quiebra de la finalidad económica del contrato.

Cita SSTS de 7 de julio de 1992 y 21 de septiembre de 1993 .

Los artículos 1124 y 1504 CC no son compartimentos estancos y su contenidos normativos deben armonizarse cuando sea posible.

Termina la parte solicitando de esta Sala «[...] dicte sentencia por la que, estimando los motivos de recurso articulados por esta parte, se revoque la sentencia recurrida de la Ilma. Audiencia Provincial de Alicante, Sección Sexta, case y anule la misma y se dicte una nueva sentencia por la que, se desestime la demanda interpuesta por la mercantil Familiar Alesla, S.L. contra mi principal en los presentes autos, y se estime la demanda reconvencional articulada por esta parte contra la citada mercantil, en los términos contenidos en los escritos de oposición a la demanda y demanda reconvencional formulada por esta parte, con expresa imposición de las costas del presente recurso si la misma se opusiere, así como a las de la primera instancia a la contraparte».

Mediante auto dictado el día 9 de junio de 2009 se acordó admitir el recurso de casación.

En el escrito de oposición al recurso de casación, la parte recurrida Familiar Alesla, S.L., ha formulado, en síntesis, las siguientes alegaciones:

-Sobre la esencialidad del plazo contractual.

El plazo fijado no era esencial. En ningún momento se pactó que el retraso fuera esencial para apreciar el incumplimiento. En todo caso, fue un retraso de tres días, por lo que en ningún caso puede considerarse a efectos de apreciar un incumplimiento.

El 31 de octubre de 2003 era la fecha tope para que tuviera lugar la simultánea entrega de la cosa por la vendedora, con entrega del plano de medición exacta de la finca que se uniría a la escritura, y el otorgamiento de esta, así como el pago del precio mediante otorgamiento de escritura de hipoteca en garantía del préstamo concedido a este efecto por la entidad Cajamar por importe de 430 000 euros.

Si la vendedora no efectuaba la medición exacta, no podía concretarse el precio. Y si no se otorgaba la escritura de venta, no podía otorgarse la de hipoteca a favor de la prestataria, de la que dependía el precio a pagar.

La vendedora jamás midió la finca, ni podía otorgar la escritura al no ser titular registral, ya que era propietaria en documento privado, dato que se conoció por la actora después.

Dos días antes de que la vendedora requiriera de resolución, ya había instado la compradora el cumplimiento y el otorgamiento de la escritura de compraventa (en concreto, mediante burofax de 4 de noviembre de 2003).

Además de que el plazo del contrato no era esencial, deben valorarse los propios actos posteriores de la vendedora, que demuestran que estaba dispuesta a escriturar posteriormente, en las fechas ofrecidas (12 o 18 de noviembre). Así resulta de las declaraciones del representante de la vendedora en el acto del juicio y reconoció la propia sentencia de apelación.

-Sobre el breve retraso.

Un retraso de solo tres días no revela una voluntad de incumplir. Además de que tenía a disposición de la vendedora el dinero, la vendedora actuó pasivamente en los tres días siguientes al agotamiento del plazo contractual. En todo caso, ya se ha dicho que no cumplió lo que le incumbía (medir la finca, presentar el plano para concretar el precio), y que el legal representante de la vendedora reconoció que se aceptó escriturar con posterioridad a aquella fecha.

-Sobre la falta de consignación.

Se reprocha al comprador por vez primera en casación que no consignara el precio. Pero ninguna obligación, ni legal ni contractualmente tenía la parte compradora, de hacerlo, ya que el precio debía satisfacerse con el dinero de la hipoteca, y esta no podía otorgarse si no simultáneamente con la de venta. Además, esta cuestión no es susceptible de ser suscitada ahora por vez primera. En todo caso, la AP reconoció que una vez que la demandada hubiera aceptado otorgar escritura, la parte compradora hubiera accedido a pagar el precio, luego la falta de pago del precio no es en absoluto imputable a la compradora sino a la parte vendedora demandada.

En conclusión, el motivo de casación persigue únicamente una revisión de los hechos declarados probados.

Termina la parte recurrida solicitando de esta Sala «[...] sentencia declarativa de no haber lugar al recurso de casación interpuesto por la mercantil Promoserfra, S.L. con todos los pronunciamientos legales pertinentes e imposición de costas a la recurrente».

Por su interés para el recurso, se reproducen de forma literal las estipulaciones Segunda y Cuarta del contrato privado de compraventa de 13 de agosto de 2003, incorporado a los autos de primera instancia como documento 1 de la demanda:

[...] Segunda. El precio de esta compraventa se fija en la cantidad de seiscientos dieciséis mil seiscientos treinta y ocho euros (616 638,00€), que la parte vendedora recibirá de la siguiente forma:

A la firma del presente contrato, como señal y parte de pago, la parte compradora entrega la cantidad de doce mil euros (12 000,00€).

»La cantidad de trescientos cincuenta y ocho mil doscientos euros (358 200,00€) se abonará, por todo el mes de octubre de 2003.

»El resto, es decir, la cantidad de doscientos cuarenta y seis mil cuatrocientos treinta y ocho euros (246 438,00€), se abonará, durante el mes de febrero de 2004.

»[...] La correspondiente escritura pública de compraventa se otorgará a favor de la parte compradora o personas físicas o jurídicas que éste libremente designe, como fecha tope, durante el mes de octubre de 2003, una vez realizados todos los establecidos en la estipulación segunda del presente documento».

Para la deliberación y fallo del recurso se fijó el día 7 de junio de 2011, en que tuvo lugar.

En esta resolución se han utilizado las siguientes siglas:

AP, Audiencia Provincial

CC, Código Civil.

FD, Fundamento de Derecho

LEC, Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil .

RC, Recurso de Casación

STS, sentencia del Tribunal Supremo (Sala Primera, si no se indica otra cosa).

SSTS, sentencias del Tribunal Supremo (Sala Primera, si no se indica otra cosa).

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Juan Antonio Xiol Rios, que expresa el parecer de la Sala.

Resumen de antecedentes.

1. El 13 de agosto de 2003 los aquí litigantes suscribieron contrato privado de compraventa que tenía por objeto una finca sita en la localidad de Pilar de la Horadada (Alicante).

2. En dicho documento (Estipulación Segunda) se estableció un precio de 616 638 euros, que la parte compradora, Familiar Alesla, S.L., debía satisfacer de la siguiente forma: 12 000 euros a la firma del citado contrato, en concepto de señal y a cuenta del precio; 358 200 euros durante el mes de octubre de 2003 y el resto, 246 438 euros, durante el mes de febrero del 2004. Asimismo, y según la Estipulación Cuarta, la entidad vendedora, Promoserfra, S.L., debía otorgar escritura pública de compraventa durante el citado mes de octubre de 2003, una vez realizados los pagos fijados en la Estipulación Segunda del contrato.

3. El mes de octubre de 2003 finalizó sin que la parte compradora hubiera satisfecho el segundo de los pagos estipulados, por importe de 358 200 euros, ya que hasta el mismo día 31 de octubre de 2003 no dispuso de financiación bancaria para hacer frente al mismo. No obstante, mediante burofax enviado a la vendedora el día 4 de noviembre de 2003, recibido por esta a las 13 horas del día siguiente, la compradora manifestó su voluntad de satisfacer dicha suma en el acto de otorgamiento de la escritura pública, para lo que se ofrecían dos fechas alternativas, ofrecimiento que fue aceptado por la entidad vendedora, según reconoció su legal representante al ser interrogado durante el juicio.

4. A pesar de lo anterior, el 6 de noviembre de 2003 la vendedora instó la resolución del contrato privado por impago mediante requerimiento notarial practicado en el domicilio del legal representante de la compradora (tras resultar negativo el anterior dirigido al domicilio de la empresa que figuraba en el contrato). Posteriormente, el 18 de noviembre, presentó papeleta de conciliación con el mismo fin resolutorio.

5. La entidad compradora demandó a la vendedora en ejercicio de acción de cumplimiento del citado contrato privado de compraventa y de condena al otorgamiento de escritura pública. La vendedora se opuso y formuló reconvención con fines resolutorios por impago del precio.

6. El Juzgado desestimó la demanda y estimó la reconvención al entender, en síntesis, que a primeros de noviembre de 2003 existía una situación objetiva de impago exclusivamente imputable a la parte compradora, y que debía otorgarse plena validez al primer requerimiento resolutorio notarial intentado en el domicilio del contrato el día 3 de noviembre de 2003, toda vez que no llegó a conocimiento del comprador por causa solo imputable a este (al facilitar un domicilio inexistente).

7. La AP estimó el recurso de la entidad compradora demandante, revocó la sentencia apelada, estimó la demanda y rechazó la reconvención. Las razones que sustentan el fallo, fueron, en resumen, las siguientes: a) dado que el artículo 1504 CC es complementario del artículo 1124 CC , solo el verdadero incumplimiento y no el mero retraso en el pago, ha de considerarse razón válida para estimar la acción resolutoria del vendedor, a menos que el plazo se hubiera fijado como requisito de carácter esencial; b) en el presente caso, la fecha para abonar el segundo pago (todo el mes de octubre de 2003) no se estipuló como plazo esencial, y el retraso en que incurrió la parte compradora fue muy breve, insuficiente para concluir que no quisiera cumplir, y con menor motivo, cuando dirigió a la vendedora burofax (enviado el 4 de noviembre y recibido el día 5), expresándole su voluntad de pagar lo convenido simultáneamente al otorgamiento de la escritura pública, en alguna de las fechas que se ofrecían como alternativa, y cuando la vendedora aceptó este ofrecimiento; c) en consecuencia, la parte vendedora no estaba en disposición de resolver válidamente el contrato cuando lo intentó, pues el requerimiento notarial de 6 de noviembre de 2003 fue posterior al burofax de 4 de noviembre de 2003, y a su propia aceptación de un aplazamiento en el otorgamiento de la escritura, y el intentado en acto de conciliación el día 16 de diciembre de 2003, fue posterior a su previo incumplimiento, al negarse a otorgar escritura pública y constar además probado que en ese momento no era aún titular registral de la finca objeto de compraventa.

8. Contra ésta última sentencia recurre en casación la parte vendedora al amparo del artículo 477.2.2º LEC . El recurso consta de un único motivo, fundado en la infracción de los artículos 1124 y 1504 CC y jurisprudencia que los interpreta.

Enunciación del motivo primero y único de casación.

El motivo se introduce con la fórmula:

Vulneración por indebida aplicación de los artículos 1124 y 1504 C. Civil y la jurisprudencia de aplicación al caso

La parte vendedora recurrente defiende, en síntesis, que no hubo mero retraso sino un verdadero incumplimiento previo de la compradora que le autorizaba a resolver el contrato, y que la resolución instada fue válida y eficaz, por ajustarse plenamente a las exigencias legales y jurisprudenciales en torno a los preceptos invocados. Funda el incumplimiento en que la compradora no respetó el plazo contractual, de carácter esencial, que le obligaba a satisfacer el segundo pago antes de finalizar octubre de 2003, y que su voluntad contraria al cumplimiento quedó acreditada al limitarse a declarar que tenía financiación bancaria sin llegar a pagar o consignar cantidad alguna en todo este tiempo. Y en cuanto a la validez de la resolución, alega, en resumen, que estaba en disposición de instarla por estar al corriente de sus obligaciones, sin que pueda valorarse en sentido negativo, como hizo la AP, el hecho de que aún no fuera titular registral, pues era intención de la vendedora que el titular registral la transmitiera directamente a la compradora; y que el primer requerimiento notarial, de 3 de noviembre, se hizo antes de que la compradora dirigiera burofax ofreciéndose a pagar, y debe ser considerado válido dado que si no llegó a conocimiento de ésta fue por causa solo imputable a la misma.

El motivo ha de ser desestimado.

De la resolución por incumplimiento contractual.

1. Constituye doctrina reiterada que la casación no es una tercera instancia, siendo su función la de contrastar la correcta aplicación del Ordenamiento a la cuestión de hecho tal y como fue sentada por el tribunal de instancia ( SSTS de 4 de noviembre de 2010, RC n.º 2051/2006 , 28 de julio de 2010, RC n.º 1688/2006 , 29 de junio de 2010, RC n.º 871/2006 y 14 de marzo de 2011, RC n.º 1970/2006 ), a quien compete en exclusiva la función de valorar la prueba obrante y cuyas conclusiones al respecto, de índole fáctica, son imposibles de revisar en casación habida cuenta que los aspectos atinentes a la prueba se encuadran dentro de la actividad procesal, y que su corrección, tras la entrada en vigor de la LEC vigente, debe examinarse en el marco del recurso extraordinario por infracción procesal, cuando sea posible su presentación y haya lugar a tal revisión por concurrir los contados y excepcionales supuestos en que lo permite la jurisprudencia, poniendo de manifiesto la infracción de alguna regla legal o la concurrencia de arbitrariedad o de una manifiesta falta de racionabilidad en la valoración que se ha llevado a cabo ( SSTS 20 de mayo de 2008, RC n.º 1394/2001 , 6 de noviembre de 2008, RC n.º 332/2004 , 25 de marzo de 2010 RC n.º 1262/2004 y 14 de marzo de 2011, RC n.º 1970/2006 ), siendo inaceptables todas las apreciaciones de la parte recurrente que directa o indirectamente cuestionen o se aparten de las declaraciones de hecho efectuadas en la resolución recurrida ( SSTS 18 de junio de 2009, RC n.º 2775/2004 , 5 de mayo de 2010, RC n.º 556/2006 , y 14 de marzo de 2011, RC n.º 1970/2006 , entre otras muchas).

   Esta doctrina debe ponerse en relación con la que afirma que la apreciación de las circunstancias en que se asienta el cumplimiento o incumplimiento de un contrato es una cuestión fáctica de la soberana apreciación de la instancia y por ende, ajena a la casación, recurso en el que sólo cabe examinar la significación o el alcance jurídico de aquellas circunstancias y su valoración como incumplimiento contractual pero no los hechos ( SSTS de 21 y 25 de enero de 2000 , 31 de mayo de 2001 , 14 de abril de 2003 , 9 de junio de 2005 y 22 de diciembre de 2006 ), estando vedado a la parte recurrente argumentar en favor del incumplimiento de la contraparte desde su propia versión de los hechos, distinta de la contenida en la sentencia impugnada ( SSTS de 14 de mayo de 2008, RC n.º 435/2001 y 8 de octubre de 2010, RC n.º 1953/2006 ).

   En todo caso, el análisis de la conducta de las partes de un contrato en orden a verificar que han cumplido sus obligaciones, exige la previa determinación de estas mediante la necesaria interpretación de dicho contrato y sus cláusulas, a fin de conocer a qué se comprometieron. Y en torno a la interpretación de los contratos, la jurisprudencia viene manteniendo que la realizada por el tribunal de instancia, a partir de los hechos considerados probados en el ejercicio de su función exclusiva de valoración de la prueba, no puede ser revisada en casación salvo que se demuestre su carácter manifiestamente ilógico o arbitrario o vulnere alguna de las normas o reglas sobre la interpretación de los contratos, por desnaturalización de sus presupuestos y vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva ( SSTS de 19 de diciembre de 2009, RC 2790/1999 , de 21 de noviembre de 2008, RC n.º 2690/2002 , de 20 de marzo de 2009, RC n.º 128/2004 , y 14 de febrero de 2011, RC n.º 529/2006 , entre otras).

   Por otra parte, a tenor de la jurisprudencia más reciente ( SSTS de 2 de febrero de 2005 , 9 de julio de 2007, RC n.º 2863/2000 y 13 de febrero de 2009 ), la estrecha conexión existente entre la norma general en materia de resolución de obligaciones recíprocas (artículo 1124 CC ) y el precepto que regula su ejercicio por el vendedor en supuestos de compraventa de inmuebles por precio aplazado, impone que el incumplimiento del comprador que constituye su presupuesto sea grave o sustancial, lo que no exige una tenaz y persistente resistencia renuente al cumplimiento pero sí que su conducta origine la frustración del fin del contrato, esto es, que se malogren las legítimas aspiraciones de la contraparte ( STS de 9 de julio de 2007, RC n.º 2863/2000 , con cita de las de 18 de noviembre de 1983 , 31 de mayo de 1985 , 13 de noviembre de 1985 , 18 de marzo de 1991 , 18 de octubre de 1993 , 25 de enero de 1996 , 7 de mayo de 2003 , 11 de diciembre de 2003 , 18 de octubre de 2004 , 3 de marzo de 2005 , 20 de septiembre de 2006 , 31 de octubre de 2006 y 22 de diciembre de 2006 ), cosa que ocurre, en los términos de los Principios de Unidroit (art. 7.3.1 [2 .b]), cuando se «priva sustancialmente» al contratante, en este caso, al vendedor, «de lo que tenía derecho a esperar en virtud del contrato», encontrándose sin duda entre sus lógicas expectativas el cobro del precio acordado en el tiempo, lugar y forma que se hubiera estipulado, pues, no en vano, constituye la obligación esencial y más característica de la compraventa para el comprador (artículo 1500 CC , en relación con el artículo 1445 CC ).

   En todo caso, la singularidad del artículo 1504 CC conlleva que no pueda otorgarse validez a la resolución instada por el vendedor por el mero hecho de no haberse pagado el precio en el tiempo establecido; dado que el comprador se encuentra facultado para pagar incluso después de expirar el término estipulado en el contrato mientras el vendedor no le haya requerido de pago, judicialmente o por acta notarial.

2. La aplicación de esta doctrina determina que no haya lugar a estimar el motivo ni el recurso formulado. Al margen de otros argumentos sobre la validez de los distintos requerimientos dirigidos a la compradora, la razón fundamental que llevó a la AP a declarar vigente el contrato y a rechazar la pretensión resolutoria formulada por la entidad vendedora en vía reconvencional fue la inexistencia de un incumplimiento previo de la sociedad compradora que legitimara a la vendedora a pedir dicha resolución contractual. Y a esta conclusión llegó únicamente tras interpretar el contrato y sus cláusulas, pues solo así podía conocer en qué consistía la obligación del comprador de pagar el precio aplazado. Fruto de esa labor de interpretación, cuyas conclusiones han de ser mantenidas en casación, en la medida que no puede ser tachada de ilógica ni arbitraria, ni se ha demostrado contraria a normas de interpretación contractual, -al prescindir siquiera la recurrente de invocarlas con tal fin al fundamentar su recurso-, la AP entendió que el plazo que finalizaba el último día del mes de octubre de 2003 (estipulación Segunda) no había sido querido por las partes con carácter esencial, lo que abocaba a valorar la conducta de la compradora como simple retraso y no como un incumplimiento sustancial que diera lugar a la resolución instada de contrario. Este razonamiento no se aparta de la doctrina expuesta, en primer lugar, por la literalidad de la cláusula, de la que no resulta que fuere fijado con dicho carácter esencial en el contrato, además de presentar una redacción harto confusa en la medida que, a la vez que permite abonar el precio durante todo el mes de octubre, señala este mismo plazo para otorgar la escritura, con la condición, eso sí, de que se hubiera satisfecho aquel (lo que no aclara si el pago debía ser previo al acto de otorgamiento o simultáneo al mismo, pues si lo querido fuera que se hiciera antes, dado que podía hacerse el mismo día 31, no tendría tiempo la vendedora de cumplir lo que le incumbía); en segundo lugar, porque, este carácter no esencial se compadece perfectamente con la propia conducta de las partes, inmediatamente posterior a la expiración del mismo, ya que consta probado que la entidad compradora ofreció su pago pocos días después de conocer que disponía de financiación para hacer frente al mismo (el préstamo fue concedido el 31 de octubre de 2003 y la parte compradora dirigió burofax pidiendo el cumplimiento el día 4 del mes siguiente), y, sobre todo, que la vendedora, según reconoció su representante legal en juicio, se avino a otorgar escritura en fecha posterior, aceptando la propuesta de la compradora de hacerlo en alguna de las dos ofrecidas como alternativa en el referido burofax, circunstancia esta última que refuerza la conclusión contraria a la existencia de un autentico incumplimiento dado que puede afirmarse que, incluso para la propia vendedora, la pequeña demora no frustraba la finalidad del contrato ni perjudicaba sus legítimas expectativas de cobro, sino que únicamente suponía diferir el momento del pago al acto de otorgamiento de la escritura-lo que, además de ser práctica habitual, por lo antes dicho, tampoco consta que fuera en contra de lo pactado-.

Desestimación del recurso y costas.

La desestimación del único motivo admitido determina la del recurso, con imposición de las costas devengadas en el mismo a la parte recurrente, por aplicación del artículo 398.1 LEC, en relación con el 394 LEC.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.