STS 301/2011, 25 de Abril de 2011

Ante el Juzgado de Primera Instancia fueron vistos los autos, juicio ordinario, promovidos a instancia de Comunidad de Propietarios de la Urbanización " DIRECCION000 " de Marbella contra Previsión Sanitaria Nacional, PSN, Mutua de Seguros y Reaseguros a Prima Fija.

1. - Por la parte actora se formuló demanda arreglada a las prescripciones legales, en la cual solicitaba, previa alegación de los hechos y fundamentos de derecho, que se dictara ".... sentencia por la que estimando íntegramente la presente demanda se condene a la demandada a estar y pasar por los siguientes pronunciamientos: * Que el terreno de 3.000 m2 identificado como la parcela nº NUM000 de la Urbanización, finca registral nº NUM001 del Registro de la Propiedad nº 1 de Marbella, es elemento común de la Urbanización conforme al Título constitutivo de la Urbanización.- * Que, como tal elemento común, dicho terreno es de la propiedad común, en proporción a sus cuotas de participación, de todos y cada uno de los titulares de las 49 parcelas y chalets que originariamente componen la Urbanización, excluido el elemento independiente nº NUM000 ; todos ellos representados por la Comunidad de Propietarios actora, condenando asimismo a la demandada a la entrega de su posesión libre y pacífica a mi representada, como tal elemento común, otorgando cuantos documentos públicos y privados fueran necesarios para ello.- * Se declare la nulidad de la segregación del elemento nº NUM000 en la escritura de fecha 27.12.02 otorgada ante el Notario de Madrid D. Inocencio Figaredo de la Mora, nº Protocolo 4667, y demás cláusulas de ésta en lo que resulte contradictoria con estos pronunciamientos.- * Se ordene la cancelación de las inscripciones y cuantos asientos registrales sean contradictorios con estos pronunciamientos y en concreto los relativos al elemento nº NUM000 de esta Urbanización, finca registral nº NUM001 del Registro de la Propiedad nº 1 de Marbella.- * Subsidiariamente de todo lo anterior, se condene a la demandada a pagar a mi mandante el valor de mercado que la mencionada parcela nº NUM000 (finca registral NUM001 Registro de la Propiedad nº 1 de Marbella) tenía en julio de 2003 cuando se formalizaron las escrituras públicas de compraventa de las parcelas independientes con su actualización a la fecha de sentencia, a determinar en ejecución de sentencia, más los intereses legales desde aquella fecha; con expresa declaración de quedar excluida de esta indemnización como acreedora la demandada como titular de la parcela nº NUM000 .-* Se condene a la demandada a todas las costas y gastos de este pleito."

2. - Admitida a trámite la demanda, la representación procesal de Previsión Sanitaria Nacional, PSN, Mutua de Seguros y Reaseguros a Prima Fija contestó a la misma, oponiendo a las pretensiones deducidas de adverso los hechos y fundamentos de derecho que tuvo por conveniente para concluir solicitando que, "... dicte sentencia por la que se desestime íntegramente la demanda y condene en costas a la parte actora."

3. - Convocadas las partes a la audiencia previa, las pruebas propuestas y admitidas fueron practicadas en el juicio, quedando los autos vistos para sentencia.

4. - El Juzgado de Primera Instancia dictó Sentencia con fecha 14 de septiembre de 2006, cuya parte dispositiva es como sigue: "FALLO: Desestimo íntegramente la demanda presentada por la Comunidad de Propietarios de la Urbanización DIRECCION000 de Marbella contra Previsión Sanitaria Nacional Mutua de Seguros y Reaseguros a Prima Fija, a quien absuelvo de todas sus pretensiones.- 2.- Condeno a la parte actora al pago de las costas del pleito."

Contra dicha sentencia interpuso recurso de apelación la actora, y sustanciada la alzada, la Sección Decimocuarta de la Audiencia Provincial de Madrid, dictó sentencia con fecha 17 de julio de 2007 , cuyo Fallo es como sigue: "Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por el Procurador Sr. Aráez Martínez en representación de la Comunidad de Propietarios de la Urbanización DIRECCION000 de Marbella, contra la sentencia dictada en autos de juicio ordinario seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 63 de Madrid, bajo el número 721 de 2005, Debemos confirmar y confirmamos dicha resolución en todos sus pronunciamientos, condenando a la parte apelante al pago de las costas causadas en esta alzada."

El Procurador don Florencio Aráez Martínez, en nombre y representación de la Comunidad de Propietarios de la Urbanización " DIRECCION000 ", formalizó recurso extraordinario por infracción procesal y de casación ante la Audiencia Provincial de Madrid, al amparo de lo dispuesto en los artículos 469.1º, apartados 2º y 4º, y 477.2.2º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , fundado el primero en los siguientes motivos: 1) Al amparo del artículo 469.1.4º de la Ley de Enjuiciamiento Civil por infracción de lo dispuesto en el artículo 319.1º de la misma Ley sobre el valor probatorio de los documentos públicos; 2) Subsidiariamente, denuncia la misma infracción al amparo del artículo 469.1.2º de la Ley de Enjuiciamiento Civil ; 3) Al amparo del artículo 469.1.4º de la Ley de Enjuiciamiento Civil por infracción de lo dispuesto en el artículo 326.1 de la misma Ley sobre el valor probatorio de los documentos privados; 4) Subsidiariamente, denuncia la misma infracción al amparo del artículo 469.1.2º de la Ley de Enjuiciamiento Civil ; y 5) Al amparo del artículo 469.1.4º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , nuevamente por infracción de lo dispuesto en los artículos 319.1º y 326.1 de la misma Ley .

Por su parte, el recurso de casación se apoya en los siguientes motivos: 1) Vulneración, por falta de aplicación, de lo dispuesto en el artículo 1.450 del Código Civil ; 2) Vulneración, por falta de aplicación, de lo dispuesto por el artículo 1.262 del Código Civil ; y 3) Vulneración, por no aplicación, de lo dispuesto por el artículo 1.461 del Código Civil .

Por esta Sala se dictó auto de fecha 9 de junio de 2009 por el que se acordó la admisión de dichos recursos, así como que se diera traslado de los mismos a la parte recurrida, Previsión Sanitaria Nacional, Mutua de Seguros y Reaseguros a Prima Fija, que se opuso a su estimación por escrito bajo representación de la Procuradora doña Carmen Fernández Perosanz.

No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista pública ni estimándola necesaria este Tribunal, se señaló para votación y fallo del recurso el día 6 de abril de 2011, en que ha tenido lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Antonio Salas Carceller ,

Los hechos de los que nace el presente litigio son, en síntesis, los siguientes:

1) La Urbanización DIRECCION000 de Marbella se formó en virtud de escritura de segregación, declaración de obra nueva en construcción y división horizontal, otorgada el 5 de Junio de 1990 por la entidad La Reserva de Marbella S.A., mediante la que se segregó de otra mayor una parcela de terreno de 16.500 m², sobre la que se estaban construyendo cuarenta y nueve viviendas adosadas lateralmente, reservando en el interior de la urbanización "un espacio libre en el que se ubica una piscina" y precisando que "la superficie total construida es de 7.259 m²", así como que "las edificaciones ocupan sobre el solar 2.558 m²", siendo calificado como elemento común "el solar en toda su extensión" y "en general todas las partes de dicho conjunto que no sean de la pertenencia exclusiva de las fincas formadas como independientes".

2) Al día siguiente, 6 de Junio de 1990, La Reserva de Marbella S.A. vendió a Previsión Sanitaria Nacional, mediante escritura pública, el expresado conjunto residencial, con las viviendas y las superficies comunes -pertenecientes por cuotas indivisas- a los cuarenta y nueve chalés.

3) El 30 de Julio de 1990 Previsión Sanitaria Nacional comunicó a sus mutualistas la intención que tenía de poner a la venta cada uno de los cuarenta y nueve chalés con sus elementos comunes, propósito que quedó en suspenso ante las dificultades en que se encontraba para recuperar la posesión de los inmuebles, que se hallaba cedida a un tercero; no obstante, el 2 de Diciembre de 2002 se comunicó de nuevo a los mutualistas que ya se estaba en disposición de poner a la venta los cuarenta y nueve chalés, y se designaba como entidad inmobiliaria encargada de ofrecer información sobre la compraventa a Professional Renting, S.L.; a lo que siguió una nueva carta dirigida a los mutualistas el día 18 de diciembre en la que se expresaba que, por la gran cantidad de solicitudes recibidas, se asignaría el orden en la compraventa mediante sorteo ante Notario a celebrar el día 14 de Enero de 2003, según las Bases y Plano ante él depositados, que se adjuntaban.

4) Celebrado el sorteo ante Notario, se inició la firma de los contratos privados de compraventa con los adjudicatarios. No obstante, el anterior día 27 de Diciembre de 2002 se había otorgado por la demandada Previsión Sanitaria Nacional una escritura pública de segregación de una nueva parcela de 3.000 m², que pasaba a constituir otra finca independiente, como finca nº NUM000 , y donde se proyectaba la construcción de otros seis chalés; segregación que se inscribió en el Registro de la Propiedad el día 22 de Enero de 2003.

5) En los referidos contratos de compraventa se hacía constar que Previsión Sanitaria Nacional, PSN, Mutua de Seguros y Reaseguros a Prima Fija es dueña en pleno dominio de 49 chalets integrados en el conjunto urbanístico denominado Conjunto DIRECCION000 de la Urbanización "La Reserva de Marbella", sita en la Carretera Nacional 340, km 193,6 de Marbella (Málaga), e inscrito en el Registro de la Propiedad de Marbella nº 1, al tomo 1.155, libro 106, folio 34, inscripción 2ª. Igualmente se reflejaba que la descripción del chalet objeto del contrato se correspondía con la que figuraba en la escritura pública de fecha 27 de diciembre de 2002, otorgada por el Notario de Madrid D. Inocencio Figaredo de la Mora bajo el número de su protocolo 4667/02, así como que al mismo le corresponde una cuota de participación en los elementos comunes del conjunto de 1,67 %, teniendo los citados elementos comunes una extensión de 9.222,87 m². Con igual contenido se otorgaron posteriormente las escrituras públicas de venta.

En fecha 17 de mayo de 2005 la Comunidad de Propietarios de la Urbanización " DIRECCION000 " interpuso demanda de juicio ordinario ante los Juzgados de Primera Instancia de Madrid, cuyo conocimiento correspondió por reparto al Juzgado nº 67 de dicha ciudad (autos nº 721/05), que dirigió contra Previsión Sanitaria Nacional, Mutua de Seguros y Reaseguros a Prima Fija, cuyo objeto era obtener la declaración judicial de que el terreno de 3000 m², identificado como la parcela número NUM000 de la Urbanización, finca registral nº NUM001 del Registro de la Propiedad número 1 de Marbella, es elemento común de la Urbanización conforme a su título constitutivo, y que, como tal, es de la propiedad común -en proporción a las cuotas de participación- de todos y cada uno de los titulares de las cuarenta y nueve parcelas y chalés que originariamente componen la Urbanización, excluido el elemento independiente nº NUM000 , condenando a la demandada a la entrega a la actora de su posesión libre y pacífica, otorgando cuantos documentos públicos y privados fueren precisos, así como que se declare la nulidad de la segregación del elemento nº NUM000 operada en escritura otorgada el 27 de Diciembre de 2002, ordenando la cancelación de las inscripciones y asientos registrales contradictorios con los anteriores pronunciamientos, o, subsidiariamente a lo expuesto, que se condene a la demandada a pagar a la actora el valor de mercado que la parcela nº NUM000 tenía en el mes de Julio de 2003, cuando se formalizaron las escrituras de compraventa de las parcelas independientes, con su actualización a la fecha de la sentencia, más los intereses legales desde aquella fecha, con expresa declaración de quedar excluida de esta indemnización la demandada como propietaria de la parcela nº NUM000 , habiéndose fijado en el acto de la audiencia previa el valor de mercado de la misma en la cantidad de 1.822.180 euros.

La demandada se opuso a la demanda y, seguido el proceso por sus trámites, el Juzgado de Primera Instancia dictó sentencia de fecha 14 de septiembre de 2006, por la cual desestimó íntegramente la referida demanda y condenó a la parte actora al pago de las costas del proceso.

Contra dicha sentencia recurrió en apelación la demandante, Comunidad de Propietarios DIRECCION000 de Marbella, y la Audiencia Provincial de Madrid (Sección 14) dictó sentencia de fecha 17 de julio de 2007 por la cual desestimó el recurso, confirmando la sentencia impugnada y condenando en costas de la alzada a la parte recurrente, que ahora formula recurso ante esta Sala por infracción procesal y en casación.

Antes de entrar a resolver los recursos interpuestos por la parte demandante, Comunidad de Propietarios DIRECCION000 de Marbella, conviene poner de manifiesto los argumentos mediante los cuales la Audiencia ha considerado improsperable la acción ejercitada por la actora y, en consecuencia, ha confirmado la sentencia dictada en primera instancia.

Viene a sostener la Audiencia (fundamento de derecho tercero) que no pueden ser compartidas las conclusiones de la parte demandante en el sentido de que lo ofertado y vendido por la demandada a los actuales integrantes de la comunidad - adquirentes de las cuarenta y nueve viviendas- comprendía como elemento común la extensión de 3.000 metros cuadrados que la demandada segregó y reservó como de su única propiedad, ya que -entiende la Audiencia- de las pruebas practicadas se deduce que la oferta realizada por Previsión Sanitaria Nacional, tal como acertadamente explica la sentencia de primera instancia, se refería a las cuarenta y nueve viviendas transmitidas, con los elementos comunes que les correspondían, entendiendo por tales las zonas anejas, excluida la parcela segregada de 3.000 m², y ése fue también el objeto de la compraventa, extremo que necesariamente había de ser conocido, o desde luego resultaba claramente cognoscible, para los adquirentes.

Añade la Audiencia que las escrituras públicas otorgadas en 5 y 6 de Junio de 1990, por las que respectivamente se segregó de otra mayor una finca de 16.500 m² para constituir la Urbanización Conjunto DIRECCION000 , y fue adquirido dicho inmueble por Previsión Sanitaria Nacional, ninguna incidencia tienen en la definición de los contratos firmados, a partir de enero de 2003, por los cuarenta y nueve compradores que ahora integran la comunidad actora, pues aquellas escrituras describían la realidad física existente en 1990 y los actos jurídicos en aquel entonces operados sobre la parcela resultante de 16.500 m², sobre la que después se concluyó la construcción de las cuarenta y nueve viviendas, con las respectivas segregaciones registrales por cada una de ellas; de modo que la oferta de venta emitida por Previsión Sanitaria Nacional, mediante carta de 30 de Julio de 1999, se refería a los "49 chalés que componen el Complejo DIRECCION000 ", y no al complejo en sí, por lo cual, interpretada esa oferta en sus términos literales, no puede inducir a confusión, y resulta acorde a las ulteriores comunicaciones y declaraciones de voluntad emitidas por Previsión Sanitaria Nacional en el curso de los tratos preliminares y perfeccionamiento de la compraventa; alcanzándose idéntica conclusión a la vista del tenor literal coincidente de las bases publicadas para el sorteo notarial de adjudicación de los "49 chalés del Complejo DIRECCION000 ", y de la carta remitida en 24 de Diciembre de 2002.

Igualmente sostiene la sentencia impugnada que el documento nº 10 de la demanda (f. 126) -en cuyo contenido tanto insistió la parte demandante como demostrativo de que se ofertaba a los compradores una mayor extensión de zona común- el cual se dice elaborado por don Oscar , en nombre de Professional Renting, S.L., está representado por un texto mecanografiado, en el que no aparece firma ni sello de persona alguna, y que, tal como explica la sentencia de primera instancia, carece de cualquier eficacia probatoria, ya que quien se cita como autor del mismo no compareció al acto del juicio, y ello con la aquiescencia de la parte demandante que lo propuso, y ello pese a que el documento había sido impugnado por la parte demandada, sin que aparezca corroborado por otros medios de prueba.

También se refiere la sentencia impugnada (fundamento de derecho cuarto) a que el objeto de la venta se describió con claridad y precisión en los contratos de compraventa firmados a partir del mes de enero de 2003, libremente suscritos por los compradores, al igual que en las escrituras públicas otorgadas entre mayo y septiembre de ese año, cuando ya desde el 22 de enero de 2003 constaba inscrita en el Registro de la Propiedad la escritura de segregación de 27 de diciembre de 2002, y llevada mediante nota marginal a la hoja registral de cada una de las cuarenta y nueve fincas enajenadas. A lo que añade que la claridad y precisión de los contratos privados de compraventa, en la descripción de los inmuebles transmitidos, impide atribuir una actitud de ocultación a la vendedora, pues constaba en tales contratos que los "elementos comunes tienen una extensión de 9.222'87 m²" y su descripción es conforme a "la escritura pública de fecha 27 de diciembre de 2002, otorgada ante el Notario de Madrid don Inocencio Figaredo de la Mora, bajo el número de protocolo 4667/2002", de igual manera que se concretaba una cuota de participación del 1'67 por ciento, porcentaje que no resulta compatible con la existencia única de cuarenta y nueve chalés, que habrían de ostentar una participación ligeramente superior al 2 por ciento.

Recurso extraordinario por infracción procesal

Los cinco motivos que integran el recurso formulado por infracción procesal se refieren a la valoración de la prueba efectuada por la Audiencia y, más en concreto, a la valoración de la prueba documental pública y privada denunciando la infracción de los artículos 319.1º y 326.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil con fundamento alternativo en los motivos contenidos en el artículo 469.1, apartados 2º y 4º, de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

La propia parte recurrente reconoce la excepcionalidad que supone en este recurso extraordinario proceder a una revisión de la valoración probatoria llevada a cabo en la instancia.

Como recuerda la sentencia de esta Sala núm. 752/2009 de 16 noviembre , los temas probatorios quedan fuera del recurso extraordinario por infracción procesal salvo el supuesto de aplicación errónea de la carga de la prueba (artículo 217 LEC ) en los supuestos de que habiendo llegado el tribunal a la conclusión de que un determinado hecho relevante no ha quedado probado imputa los efectos perjudiciales de tal vacío probatorio a la parte a la que no corresponde -situación que no se da en el caso- o cuando se produce una valoración absolutamente ilógica e irrazonable del resultado de algún medio probatorio, supuesto en que puede entenderse comprometida la propia tutela judicial efectiva y cabría su denuncia por la vía del artículo 469.1.4º de la LEC . Fuera de tales casos, como afirma la sentencia de 15 junio 2009 (Rec. 1623/2004 ), seguida por las de 2 julio 2009 (Rec. 767/2005 ) y 30 septiembre 2009 (Rec. 636/2005 ), la revisión de la valoración probatoria «no es admisible ante este Tribunal ni siquiera bajo el subterfugio de citar el artículo 120 de la Constitución Española relativo a la motivación de la sentencia. El artículo 469 de aquella ley enumera como "numerus clausus" los motivos en que puede fundarse el recurso por infracción procesal y ninguno de ellos se refiere a la valoración de la prueba; sólo en caso excepcional en que se diera una clara y hasta grosera desviación del resultado probatorio podría pensarse en vulneración del artículo 24 de la Constitución Española, que contempla el número cuatro de dicho artículo; pero nunca, como se pretende en este motivo, puede llevarse a este recurso el valorar de nuevo la prueba y tampoco nunca cabe mezclar el concepto de motivación de las sentencias con la valoración de la prueba practicada en la instancia ».

En el caso ahora enjuiciado no cabe atribuir a la Audiencia recurrida una valoración absolutamente ilógica e irrazonable de la prueba documental, pública y privada, practicada en el proceso. Por el contrario, de los muchos documentos de una y otra clase a que se refiere la parte recurrente -de los que extrae unas conclusiones favorables a su tesis- no existe ninguno en el cual la parte demandada manifieste a los futuros compradores cuál era la extensión superficial de la zona común de la urbanización y no se deduce, como pone de manifiesto la Audiencia, actuación alguna engañosa por su parte.

Dando por sentado que el eventual engaño sostenido por la parte actora -ahora recurrente- venía referido a la oferta previa de contratación, y no, desde luego, al contenido de los contratos celebrados posteriormente con los diferentes compradores, es claro que la demandada siempre se refirió, sin más, a la venta de cuarenta y nueve chalés adosados en la Urbanización "La Reserva de Marbella" que, lógicamente formaban parte de un conjunto residencial; y el documento nº 8 bis de la demanda refleja un plano de situación de los distintos chalés, que se adjuntaba a las bases para el sorteo a celebrar entre los mutualistas, en el que claramente aparece dibujado un pentágono que señala una zona de exclusión respecto del total del polígono y que fue conocido por todos los que participaron en el sorteo que, ante ello, pudieron solicitar y obtener las aclaraciones oportunas.

Por ello han de ser desestimados los referidos motivos que integran el recurso extraordinario por infracción procesal.

Recurso de casación

Los tres motivos que integran el recurso de casación vuelven a girar sobre la misma afirmación de la parte actora - ahora recurrente- de que el objeto de la venta de cada uno de los cuarenta y nueve chalés de la urbanización comprendía como elemento común la extensión de 3.000 m² segregada por la vendedora mediante escritura de 27 de Diciembre de 2002, para lo cual sostiene que dichas ventas se habían perfeccionado con anterioridad a dicha fecha, y en apoyo de dicha tesis denuncia como infringidos los artículos 1.450, 1.262 y 1.461 del Código Civil .

El artículo 1.450 dispone que «la venta se perfeccionará entre comprador y vendedor, y será obligatoria para ambos, si hubieren convenido en la cosa objeto del contrato, y en el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado» ; el 1.262 establece, en su párrafo primero, que «el consentimiento se manifiesta por el concurso de la oferta y de la aceptación sobre la cosa y la causa que han de constituir el contrato» , y, por último, el 1.461 señala que «el vendedor está obligado a la entrega y saneamiento de la cosa objeto de la venta».

Además de plantearse ahora "ex novo" la cuestión sobre el momento de la perfección de los contratos de compraventa y dar por sentado, haciendo supuesto de la cuestión, que el objeto de la venta comprendía como elemento común la zona de 3.000 m² segregada por la parte vendedora, la parte recurrente viene a fundamentar su alegato contra la sentencia impugnada en la afirmación de que cuando los 1.425 mutualistas, relacionados en el acta notarial sobre depósito de las bases del sorteo de 18 de diciembre de 2002 , manifestaron su decisión de comprar, conocían el objeto y el precio sobre el que prestaban consentimiento, "por lo que debemos entender -afirma la parte recurrente- que el contrato de compraventa se perfeccionó con anterioridad a la fecha de 18 de diciembre de 2002, únicamente pendiente de concretar cuáles serían los 49 adjudicatarios definitivos de entre todos los que prestaron consentimiento, a determinar como ocurrió en el sorteo de 14 de enero de 2003...".

Basta examinar el contenido de las bases para el sorteo ordenado a la adjudicación de los cuarenta y nueve chalés a los solicitantes (documento nº 8 de la demanda) para concluir lo inexacto de dicha afirmación, ya que la solicitud previa de los mutualistas para participar en tal sorteo no significaba prestación de consentimiento para la celebración del contrato y buena prueba de ello es que en la base 7 se dispone que "en dicho sorteo se designará, por orden correlativo de extracción, a los 49 adjudicatarios, siendo los demás solicitantes, y también en orden correlativo de extracción, suplentes para sustituir a los adjudicatarios en el supuesto de que estos no lleguen a formalizar el contrato de compraventa", y en la base 10 se dice que " en el supuesto de que algún adjudicatario no llegase a formalizar el contrato de compraventa en los plazos establecidos en el apartado 9 , el derecho de adjudicación y elección pasará a los adjudicatarios del siguiente grupo. Los chalets no vendidos, por no haber formalizado los adjudicatarios designados el contrato, serán asignados a los suplentes por orden cronológico de extracción".

En consecuencia no cabe hablar de perfección del contrato de compraventa en momento anterior al de formalización del contrato en documento privado, siendo así que tales contratos comenzaron a firmarse en fecha 17 de enero de 2003 para los primeros adjudicatarios, con el contenido a que ya se hizo referencia.

Por ello, los referidos motivos de casación han de ser desestimados.

Procede, en consecuencia, la desestimación de ambos recursos con imposición a la parte recurrente de las costas causadas por los mismos de conformidad con lo establecido en el artículo 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.