STS 190/2011, 17 de Marzo de 2011

1.- La Procuradora doña Elena Gil Bayo, en nombre y representación de Prolevan S.L., promovió demanda de juicio declarativo ordinario, turnada al Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Valencia, contra Desarrollo Urbano Metropolitano, S.A. (Dumesa) y Construcciones Ángel Pallás S.L., en la que, tras alegar los hechos y fundamentos de derecho que estimó de aplicación, suplicó al Juzgado: " (...) Dicte sentencia, con estimación de la demanda, declare y condene a las demandadas a lo siguiente: 1.- Declare que, con efectos desde la notificación del requerimiento de resolución a las demandadas, esto es con efectos desde el día 1 de junio de 2004, quedó resuelto el contrato de compraventa otorgado entre demandante y demandadas en fecha 15 de noviembre de 2001 que tenía por objeto el 53% indiviso de la finca registral nº 74386 del Registro de la Propiedad nº 6 de Valencia consistente en un solar de 9.200,70 m2 sito en Valencia, partida del Cabañal, y que se contenía en escritura pública otorgada ante el Notario de Paiporta don Javier Pablo Monforte Albalat, nº 1862/01 de protocolo. Declare que dicha resolución afecta ahora a las nuevas fincas registrales números 75321 y 75322 del propio Registro de la Propiedad de Valencia- 6 por cuanto estas se originan de los derechos reparcelatorios de la finca 74386. Declare la procedencia de la inscripción registral de esta resolución y ordene al Registrador de la Propiedad de Valencia-6 la constancia de tal resolución y la inscripción del dominio de mi principal sobre el 53% de las referidas fincas registrales nº 75321 y 75322; todo ello con el otorgamiento (en su caso) de cualquier otra documentación que a tal finalidad fuere precisa. 2.- Declare que las demandadas son responsables de los daños y perjuicios causados a mi principal por no haber abonado en tiempo el precio pactado de la compraventa. Fije tales perjuicios en la cantidad de 890.955 euros y condene a cada una de las demandadas a abonar a mi principal, en concepto de daños y perjuicios, la cantidad de 495.477,50 euros, siempre en razón de no haber abonado en tiempo el precio de la compraventa. 3.- Declare compensada la anterior designación de pago de daños y perjuicios con la de mi mandante de devolver a las demandadas las cantidades de ellas percibidas como pago de parte del precio pactado y para pago el Impuesto sobre el Valor Añadido, declarando extinguida tal obligación hasta la suma concurrente de 495.477,50 euros para cada una de las demandadas, por lo que queda pendiente de devolución por mi principal a cada una de las demandadas la suma de 866.966,37 euros. 4.- División de cosa común: 4a.- Declare disuelta la comunidad de propietarios entre la actora y las demandadas sobre la finca registral número 75321 del Registro de la Propiedad de Valencia-6, procediendo a la división material de dicha finca, dividiéndola en otras dos fincas una comprensiva del 53% de la superficie edificable de la misma y otra del restante 47% de dicha superficie, adjudicando a mi representada la plena propiedad de la primera de ellas, según la siguiente conformación: FINCA A . Descripción .- Parcela de suelo urbano de forma rectangular sita en Valencia, Partida del Cabañal, de treinta y dos metros de lado por 11'958 metros, y superficie de 382'65 metros cuadrados. Linda: por Norte con vial de servicio, por Este, con Finca B, descrita a continuación, por Sur con la Avda. Blasco Ibáñez y por Oeste con la Plaza Actor Enrique Rambal. Trae causa de la registral 75.321 que se constituyó por razón de Reparcelación Forzosa, al amparo del art. 69 de la Ley 6/1994, Reguladora de la Actividad Urbanística Valenciana , aprobada por el Excmo. Ayuntamiento de Valencia con fecha 16/05/03, y elevada a público ante el Notario de Valencia, D. Alfonso Mulet Signes, mediante escritura pública de 01/12/03, número de protocolo 3.405, correspondiendo a la Unidad de Actuación X del P.E.R.I. 12 del P.G.O.U. de Valencia. Edificabilidad: 6.062'70 metros cuadrados de techo; de los que se corresponden 83'70 metros cuadrados techo a una superficie de 83'70 metros cuadrados suelo (edificable en una altura) y 5.979 metros cuadrados techo a una superficie de 298'95 metros cuadrados suelo (edificable en veinte alturas). Título . Es propiedad en pleno dominio y en común y proindiviso y por partes iguales de las entidades Desarrollo Urbano Metropolitano, S . A. y Construcciones Ángel Pallás, S.L. Cargas - Libre de cargas y gravámenes, salvo las urbanísticas contenidas en la cuenta de liquidación provisional de la Unidad de Actuación X del P.E.R.I. 12 del P.G.O.U. de Valencia, en la que le corresponden 260.481,21 €, al pago de cuyo saldo quedan afectos sus titulares por el citado importe y quedándole atribuida una cuota de 31'85% en el pago de la liquidación definitiva. Su coeficiente de adjudicación es el 31'85%. Inscripción - Pendiente. Trae causa del Registro de la Propiedad de Valencia SEIS, tomo 2549, libro 911, finca número 75.321. Plano . Se adjunta como documento n° 21. FINCA B . Descripción - Parcela de suelo urbano de forma rectangular sita en Valencia, Partida del Cabañal, de treinta y dos metros de lado por 20'042 metros y superficie de 641'35 metros cuadrados. Linda: por Norte y Este con vial de servicio, por Sur con la Avda. Blasco Ibáñez y por Oeste con Finca A descrita anteriormente. Trae causa de la registral 75.321 que se constituyó por razón de Reparcelación Forzosa, al amparo del art. 69 de la Ley 611994, Reguladora de la Actividad Urbanística Valenciana , aprobada por el Excmo. Ayuntamiento de Valencia con fecha 16/05/03, y elevada a público ante el Notario de Valencia, D. Alfonso Mulet Signes, mediante escritura pública de 01/12/03, número de protocolo 3.405, correspondiendo a la Unidad de Actuación X del P.E.R.I. 12 del P.G.O.U. de Valencia. Edificabilidad: 6.836'3 metros cuadrados de techo; de los que se corresponden 315'30 metros cuadrados techo a una superficie de 315'30 metros cuadrados (edificable en una altura) y 6.521 metros cuadrados techo a una superficie de 326'05 metros cuadrados edificables en veinte alturas. Título . Es propiedad en pleno dominio de la mercantil Proleván, S.L. . Cargas - Libre de cargas y gravámenes, salvo las urbanísticas, contenidas en la cuenta de liquidación provisional de la Unidad de Actuación X del P.E.R.I. 12 del P.G.O.U. de Valencia, en la que le corresponden 293.734,15 €, al pago de cuyo saldo quedan afectos sus titulares por el citado importe y quedándole atribuida una cuota de 35'91 % en el pago de la liquidación definitiva. Su coeficiente de adjudicación es el 35 '91 %. Inscripción - Pendiente. Trae causa del Registro de la Propiedad de Valencia SEIS, tomo 2549, libro 911, finca número 75.321. Plano . Se adjunta como documento n° 22. 4.b.- Subsídiariamente con la anterior declaración, para el hipotético e improbable supuesto de que considere que esta finca n° 75.321 resulta esencialmente indivisible, proceda a la venta de la misma, verificándola en pública subasta, previo avalúo por perito designado al efecto, y con admisión de terceros a las licitaciones, repartiéndose el precio así obtenido entre las demandadas y mi principal en la misma proporción en que cada una de ellas es copropietaria de la repetida finca. 4.c.- Declare disuelta la comunidad de propietarios entre la actora y las demandadas sobre la finca registral nº 75.322 del Registro de la Propiedad de Valencia-6 y, como quiera que la finca resulta esencialmente indivisible, al no poder conformar las propiedades independientes parcela mínima edificable, proceda a la venta de la misma, verificándola en pública subasta, previo avalúo por perito designado al efecto, y con admisión de terceros a las licitaciones, repartiendo el precio así obtenido entre las demandadas y mi principal en la misma proporción en que cada una de ellas es copropietaria de la repetida finca. 5. Todo ello con expresa condena en costas de las demandadas" .

Por medio de otrosí solicitó la anotación preventiva de la demanda.

2. - Admitida a trámite la demanda y emplazada la demandada, la Procuradora doña Pilar Palop Folgado, en nombre y representación de Construcciones Ángel Pallás S.L. y Desarrollo Urbano Metropolitano S.A., se opuso a la misma y, suplicó al Juzgado: " (...) Dicte en su día sentencia por la que, desestimando la demanda formulada de contrario, se declare no haber lugar a las peticiones declarativas solicitadas de contrario y se absuelva a mis mandantes de todas y cada una de las condenas solicitadas como consecuencia de dichas declaraciones, condenando a la actora, expresamente, al pago de las costas de este pleito" .

3. - El Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Valencia dictó sentencia, en fecha 27 de diciembre de 2005 , cuya parte dispositiva dice literalmente: "Estimando la demanda interpuesta por el Procurador/a Gil Bayo Elena, en nombre y representación de la entidad mercantil Prolevan S.L: 1.- Debo declarar y declaro que, con efectos desde la notificación del requerimiento de resolución a las demandadas, esto es, con efectos desde el día 1 de junio de 2004, quedó resuelto el contrato de compraventa otorgado entre la demandante y las demandadas en fecha 15 de noviembre de 2001, que tenía por objeto el 53% indiviso de la finca registral n° 74.386 del Registro de la Propiedad n° 6 de Valencia, consistente en un solar de 9.200'70 m2 sito en Valencia, partida del Cabañal, y que se contenía en escritura pública otorgada ante el Notario de Paiporta Don Javier Pablo Monforte Albalat, n° 1862/01 de protocolo. DECLARÁNDOSE la procedencia de la inscripción registral de esta resolución y se ordene al Registrador de la Propiedad de Valencia n° 6 la constancia de tal resolución y la inscripción del dominio de la entidad demandante Prolevan sobre el 53% de las referidas fincas registrales n° 75321 y 75322 , todo ello con el otorgamiento, en su caso, de cualquiera otra documentación que a tal finalidad fuere precisa. 2.- Debo DECLARAR Y DECLARO que las demandadas DUMESA Y CONSTRUCCIONES ÁNGEL PALLÁS S.L. son las responsables de los daños y perjuicios causados a la entidad PROLEVAN S.L. por no haber abonado en tiempo el precio pactado de la compraventa, fijándose tales perjuicios en la cantidad de 815.919'31 €, condenándose a cada una de las demandadas a abonar a la actora, en concepto de daños y perjuicios la cantidad de 407.959'65 €, en razón de no haber abonado en tiempo el precio de la compraventa. 3.- Debo DECLARAR Y DECLARO compensada la anterior obligación de pago de daños y perjuicios con la de la demandante a devolver a las demandadas las cantidades de ella percibidas como pago de parte del precio pactado y para pago del Impuesto sobre el Valor Añadido, declarando extinguida tal obligación hasta la suma concurrente de 407.959'65 € para cada una de las demandadas. 4.- Debo DECLARAR Y DECLARO disuelta la comunidad de propietarios entre la actora y las demandadas sobre la finca registral n° 75.321 del Registro de la Propiedad de Valencia n° 6, procediendo a la división material de dicha finca, dividiéndola en otras dos fincas, una comprensiva del 53% de la superficie edificable de la misma, y otra del restante 47% de dicha superficie, adjudicándose a la entidad Prolevan S.L. la plena propiedad de la que se identifica como FINCA B y, adjudicando a DUMESA y CONSTRUCCIONES ÁNGEL PALLÁS S.L. la plena propiedad de la que se identifica como FINCA A según La siguiente conformación: Descripción.- Parcela de suelo urbano de forma rectangular sita en Valencia, Partida del Cabañal, de treinta y dos metros de lado por doce metros, y superficie de 384 m2. Linda: por Norte con vial de servicio, por Este, con Finca B, descrita a continuación, por Sur con la Avda. Blasco Ibáñez y por Oeste, con la Plaza Actor Enrique Rambal. Trae causa de la registral n° 75.321 que se constituyó por razón de Reparcelación Forzosa, al amparo del art. 69 de la Ley 6/1994, Reguladora de la Actividad Urbanística Valenciana , aprobada por el Excmo. Ayuntamiento de Valencia, con fecha 16/05/03, y elevada a público ante el Notario de Valencia Don Alfonso Mulet Signes, mediante escritura pública otorgada el 1/12/03 , número de protocolo 3405, correspondiente a la unidad de actuación X del P.E.R.I. 12 del P.G.O.U. de Valencia. Edificabilidad: 6084 m2 de techo; de los que se corresponden 84 m2 techo a una superficie de 84 m2 suelo (edificable en una altura) y 6000 m2 techo a una superficie de 300 m2 suelo (edificable en 20 alturas). Título.- Es propiedad en pleno dominio y en común y proindiviso y por parte iguales de las entidades Desarrollo Urbanístico Metropolitano S.A. y Construcciones Ángel Pallás S.L. Cargas.- Libre de cargas y gravámenes, salvo las urbanísticas contenidas en la cuenta de liquidación provisional de la Unidad de Actuación X del P.E.R.I. 12 del P.G.O.U. de Valencia, en la que le corresponden 261.542'71 €, al pago de cuyo saldo quedan afectos sus titulares por el citado importe y quedándole atribuida una cuota de 31'96% en el pago de la liquidación definitiva. Su coeficiente de adjudicación es el 31'96%, Inscripción. Pendiente. Trae causa del Registro de la Propiedad de Valencia n° 6, tomo 2549, libro 911, finca registral n° 75.321. Descripción.- Parcela de suelo urbano de forma rectangular sita en Valencia, partida del Cabañal, de treinta y dos metros de lado por 20 metros y superficie de 640 m2. Linda: por Norte y Este con vial de servicio, por Sur con la Avda. Blasco Ibáñez y por Oeste con la Finca A descrita anteriormente. Trae causa de la registral n° 75.321 que se constituyó por razón de Reparcelación Forzosa, al amparo del art. 69 de la Ley 6/1 994, Reguladora de la Actividad Urbanística Valenciana , aprobada por el Excmo. Ayuntamiento de Valencia con fecha 16/05/03 y elevada a público ante el Notario de Valencia Don Alfonso Mulet Signes, mediante escritura publica otorgada el 1/12/03, número de protocolo 3405, correspondiente a la unidad de actuación X del P.E.R.I. 12 del P.G.O.U. de Valencia. Edificabilidad: 6815 m2 de techo; de los que se corresponden 315 m2 techo a una superficie de 315 m2 (edificable en una altura), y 6500 m2 techo a una superficie de 325 m2 edificables en veinte alturas. Título.- Es propiedad en pleno dominio de la mercantil Prolevan S.L. Cargas.- Libre de cargas y gravámenes salvo las urbanísticas contenidas en la cuenta de liquidación provisional de la Unidad de Actuación X del P.E.R.I. 12 del P.G.O.U. de Valencia, en la que le corresponden 292.672'65 €, al pago de cuyo saldo quedan afectos sus titulares por el citado importe y quedándole atribuida una cuota de 35'80% en el pago de la liquidación definitiva. Su coeficiente de adjudicación es el 35'80%, Inscripción.- Pendiente. Trae causa del Registro de la Propiedad de Valencia n° 6. Tomo 2549, libro 911, finca registral n° 75.321. 5.- Debo DECLARAR Y DECLARO disuelta la comunidad de propietarios entre la actora y las demandadas sobre la finca registral n° 75.322 del Registro de la Propiedad de Valencia n° 6, y como quiera que la finca resulta esencialmente indivisible, al no poder conformar las propiedades independientes parcela mínima edificable, procede la venta de la misma, verificándose en pública subasta, previo avalúo por perito designado al efecto, y con admisión de terceros a las licitaciones, repartiendo el precio así obtenido entre las demandadas y la actora en la misma proporción en que cada una de ellas es copropietaria de la referida finca. 6.- Se impone el pago de las costas a las demandadas" .

1.- Apelada la sentencia de primera instancia, y, sustanciada la alzada, la Sección Undécima de la Audiencia Provincial de Valencia dictó sentencia, en fecha 6 de febrero de 2007 , cuyo fallo es del siguiente tenor literal: "Primero.- Se estima en parte el recurso de apelación interpuesto por Construcciones Ángel Pallás S.L. contra la sentencia dictada el 27 de diciembre de 2006 por el Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Valencia en juicio ordinario 791/04. Segundo.- Se revoca en parte la citada resolución, en el sentido: A) De que la estimación de la demanda planteada por Prolevan S.L. lo es en parte. B) De que la cantidad a compensar por daños y perjuicios, según los pronunciamientos 2 y 3 del fallo de la sentencia paleada, es de trescientos cincuenta y siete mil trescientos treinta y seis euros con noventa y un céntimos (357.336,91 €), a razón de ciento setenta y ocho mil seiscientos sesenta y ocho euros con cuarenta y cinco céntimos 178.668,45 €) para cada (sic) de las demandadas. C) Y de que no procede hacer expresa condena de las costas causadas en primera instancia. Tercero.- Se confirma la sentencia apelada en todo lo demás. Cuarto.- No se hace especial pronunciamiento respecto de las costas devengadas en esta alzada" .

2. - La Sección Undécima de la Audiencia Provincial de Valencia dictó auto, de fecha 22 de febrero de 2007 , cuya parte dispositiva dice literalmente: "Único: Rectificar el extremo de los días transcurridos del período para determinar la cuantía indemnizatoria del perjuicio desde el 8 de noviembre de 2003 a 28 de julio de 2004 y aclarar que en dicho periodo han mediado 264 días y consecuente a ello la cuantía indemnizatoria se fija en 393.070,61 euros".

La Procuradora doña Mª Pilar Palop Folgado, en nombre y representación de Construcciones Ángel Pallas S.L. y Desarrollo Urbano Metropolitano S.A., formalizó recurso de casación ante la Audiencia Provincial de Valencia, al amparo de lo dispuesto en el artículo 477.2.2º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , fundado en los siguientes motivos: 1) Infracción de lo dispuesto en los artículos 1255, 1256, 1278, 1281.2 y 1282 del Código Civil ; 2) Infracción del artículo 1114 del Código Civil , en relación con los artículos 1124, 1502 y 1504 del mismo cuerpo legal; 3) Infracción de los artículos 1124 y 1504 del Código Civil y de la jurisprudencia; y 4) Infracción de lo dispuesto por el artículo 1106 del Código Civil y la jurisprudencia que lo interpreta y aplica.

Por esta Sala se dictó auto de fecha 17 de marzo de 2009 por el que se acordó la admisión de dicho recurso, así como que se diera traslado del mismo a la parte recurrida, Prolevan S.L., que se opuso a su estimación por escrito bajo representación de la Procuradora doña Mª Victoria Pérez-Mulet y Díez-Picazo.

No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista pública ni estimándola necesaria este Tribunal, se señaló para votación y fallo del recurso el día 3 de marzo de 2011, en que ha tenido lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Antonio Salas Carceller ,

La entidad Prolevan S.L. interpuso demanda de juicio ordinario, ante los Juzgados de Primera Instancia de Valencia, cuyo conocimiento correspondió por reparto al Juzgado nº 6 de dicha ciudad (autos nº 791/2004), contra las entidades Desarrollo Urbano Metropolitano S.A. y Construcciones Pallás S.L., en ejercicio de acción sobre resolución contractual respecto del contrato de compraventa sobre determinada finca celebrado entre las partes en fecha 15 de noviembre de 2001, por falta de pago del precio por las compradoras -demandadas- no obstante haberse cumplido los condiciones estipuladas en el mismo, así como de reclamación de daños y perjuicios a fin de que se condenara a cada una de las demandadas a satisfacerle la cantidad de 407.959,65 euros, a compensar con la cantidad que la demandante -vendedora- había de restituirles de la parte de precio percibido por la compraventa cuya resolución se insta, y, por último, de división de la cosa común resultante al quedar actualmente la finca cuya porción indivisa se vendió en situación de condominio de la que forman parte la actora y las demandadas.

Éstas se opusieron a dichas pretensiones y, seguido el proceso por sus trámites, el Juzgado de Primera Instancia dictó sentencia de fecha 27 de diciembre de 2005 por la cual estimó la demanda y declaró: a) Que, con efectos desde el día 1 de junio de 2004 -fecha de notificación del requerimiento resolutorio a las demandadas- quedó resuelto el contrato de compraventa otorgado entre la demandante y las demandadas en fecha 15 de noviembre de 2001, que tenía por objeto el 53% indiviso de la finca registral nº 74.386 del Registro de la Propiedad nº 6 de Valencia, consistente en un solar de 9.200,70 m2 sito en Valencia, partida del Cabañal, y que se contenía en escritura pública otorgada ante el Notario de Paiporta Don Javier Pablo Monforte Albalat, nº 1862/01 de protocolo, declarándose la procedencia de la inscripción registral de esta resolución y se ordene al Registrador de la Propiedad de Valencia nº 6 la constancia de tal resolución y la inscripción del dominio de la entidad demandante Prolevan sobre el 53% de las referidas fincas registrales nº 75.321 y 75.322 (formadas a partir de la finca inicial nº 74.386), todo ello con el otorgamiento, en su caso, de cualquiera otra documentación que a tal finalidad fuere precisa; b) Que las demandadas Dumesa y Construcciones Angel Pallas S.L. son las responsables de los daños y perjuicios causados a la entidad Prolevan S.L. por no haber abonado en tiempo el precio pactado de la compraventa, fijándose tales perjuicios en la cantidad de 815.919,31€, condenándose a cada una de las demandadas a abonar a la actora, en tal concepto, la cantidad de 407.959,65€; c) Que la anterior obligación de pago de daños y perjuicios quedará compensada con la de la demandante a devolver a las demandadas la cantidades de ella percibidas como pago de parte del precio pactado y para pago del impuesto sobre el valor añadido, declarando extinguida tal obligación hasta la suma concurrente de 407.959,65€ para cada una de las demandadas; d) Que procede la disolución de la comunidad de propietarios entre la actora y las demandadas sobre la finca registral nº 75.321 del Registro de la Propiedad de Valencia nº 6, procediendo la división material de dicha finca, dividiéndola en otras dos fincas, una comprensiva del 53% de la superficie edificable de la misma, y otra del restante 47% de dicha superficie, adjudicándose a la entidad Prolevan S.L. la plena propiedad de la que se identifica como finca B, y adjudicando a Dumesa y Construcciones Angel Pallas S.L. la plena propiedad de la que se identifica como finca A, según se describe en el "fallo"; e) Que procede la disolución de la comunidad de propietarios existente entre la actora y las demandadas sobre la finca registral nº 75.322 del Registro de la Propiedad de Valencia nº 6, y como quiera que la finca resulta esencialmente indivisible, al no poder conformar las propiedades independientes parcela mínima edificable, procede la venta de la misma, verificándose en pública subasta, previo avalúo por perito designado al efecto, y con admisión de terceros a las licitaciones, repartiendo el precio así obtenido entre las demandadas y la actora en la misma proporción en que cada una de ellas es copropietaria de la referida finca; y f) Todo ello con imposición de costas a las demandadas.

Éstas recurrieron en apelación y la Audiencia Provincial de Valencia (Sección 11ª) dictó nueva sentencia de fecha 6 de febrero de 2007 , aclarada por auto de 22 de febrero siguiente, por la que estimó en parte el recurso y revocó parcialmente la sentencia de primera instancia en el único sentido de que la cantidad a compensar por daños y perjuicios, según los pronunciamientos 2 y 3 del fallo de la sentencia apelada, es de trescientos noventa y tres mil setenta euros con sesenta y un céntimos ( 393.070,61€), cantidad de la que habrá de satisfacer la mitad cada una de las demandadas, declarando no haber lugar a especial pronunciamiento sobre costas de primera instancia y sobre las causadas en la alzada.

Contra dicha sentencia han recurrido en casación las demandadas Construcciones Ángel Pallas S.L. y Desarrollo Urbano Metropolitano S.A.

Antes de entrar en la consideración concreta de los tres primeros motivos del recurso de casación, referidos a la procedencia de la resolución contractual decretada, conviene precisar los argumentos utilizados por la Audiencia Provincial en la sentencia recurrida y que se refieren a tal extremo.

En el fundamento de derecho segundo se afirma que las recurrentes sustentan sustancialmente su recurso en que por su parte, como compradoras, no había existido incumplimiento contractual alguno; de un lado, porque se trataba de un negocio jurídico complejo, cuyo objeto era la adquisición por las demandadas, por mitades partes indivisas, de los suelos integrantes de la Unidad de Actuación X del Plan Parcial nº 12 del Plan General de Ordenación Urbana de Valencia, que comprendía la finca registral 74.386, que estaba formada por la agrupación de las fincas 71.099, 64.577 y 73.826 [que, en cuanto a un 53%, adquirieron las demandadas de la actora Prolevan S.L. en el referido contrato de 15 de noviembre de 2001], y la finca 54.537 [que adquirieron de Inmobiliaria Waksman S.A.] en la extensión que fuera necesaria para completar dicho proyecto urbanístico; de otro lado, porque aplicando la teoría del levantamiento del velo, se evidenciaba que la demandante "Prolevan SL" no era persona jurídica distinta de "Inmobiliaria Waksman S.A."; de otro lado, porque la actora no podía hacer valer el incumplimiento de la obligación de pago por las compradoras, cuando ella, como vendedora, había asimismo incumplido el contrato, ya que sobre la finca 54.537 pendía una anotación preventiva de demanda nacida del ejercicio judicial de una opción de compra planteada por "Eseg SL" contra "Inmobiliaria Waksman S.A."; de otro, porque no podía hablarse de incumplimiento de la obligación de pago del precio cuando se dieron avales a "Inmobiliaria Waksman SA" que garantizaban su abono; y de otro, porque había sido constante y reiterada la voluntad de las compradoras demandadas de satisfacer el resto del precio que restaba por abonar.

En el fundamento de derecho tercero se razona en el sentido de que si bien es cierto que la operación realizada radicaba esencialmente en la adquisición por las demandadas, por mitades indivisas entre ellas, de los suelos integrantes de la unidad de Actuación X del Plan Parcial nº 12 del Plan General de Ordenación Urbana de Valencia, también es cierto que dicha operación la proyectaron las partes contratantes por su propia voluntad y con el asesoramiento jurídico pertinente, haciendo uso de lo dispuesto en el artículo 1255 del Código Civil , en diversos contratos, instrumentalizados autónoma e independientemente en los siguientes documentos : a) la escritura pública de compraventa, numero de protocolo 1862, de 15 de noviembre de 2001, en virtud de la cual " Prolevan S.L." e " Inmobiliaria Waksman S.A." vendían el 53% y el 47% respectivamente, de la finca 74.386, que era fruto de la agrupación de otras tres, la nº 71.099, la 64.577, y la nº 73.826, y las demandadas adquirían dichas fincas, por mitades indivisas, por un precio global de cinco millones quinientos veintitrés mil cuatrocientos veintiún euros con cuarenta y cuatro céntimos (5.523.421,44€), de cuyo precio el 20 de enero de 2002 las compradoras pagaron un millón ochocientos cuarenta y un mil ciento cuarenta euros con cuarenta y ocho céntimos (1.841,140,48 €), más cuatrocientos cuarenta y un mil ochocientos setenta y tres euros con sesenta y tres céntimos (441.873,63 €) de IVA, quedando el resto aplazado, difiriéndose para el 30 de enero de 2003 el pago de un millón novecientos cincuenta y dos mil trescientos sesenta y cinco euros con cincuenta y cuatro céntimos (1.952.365,54€), incluidos intereses, y para el 30 de enero de 2004 el pago de dos millones cuarenta y cuatro mil cuatrocientos veintidós euros con cincuenta y seis céntimos (2.044.422,56€) incluidos intereses, conviniéndose, de un lado, que para la efectividad de dichos plazos sería necesaria certificación del Ayuntamiento de Valencia que acreditara la aprobación definitiva del Proyecto de Urbanización y del Proyecto de Reparcelación de la Unidad de Actuación X que se tiene dicha, y certificación del Registro de la Propiedad de que la finca objeto de venta, la registral 74.386, se hallaba inscrita a nombre de las demandadas sin cargas ni gravámenes; y pactándose, de otro, que transcurridas las fechas referidas sin haberse aprobado los Proyectos mencionados, los pagos se harían dentro del plazo máximo de quince días a contar desde su efectiva aprobación; b) un documento privado de compraventa por el que " Inmobiliaria Waksman S.A." vendía a "Dumesa" y a "Construcciones Angel Pallas S.L." el suelo del resto de la unidad de Actuación X que debería segregarse de la finca 54.537; c) la escritura pública nº 1863 de cesión a las demandadas de la condición de Agente Urbanizador de la Unidad de Actuación X; y d) la escritura pública nº 1864 que contenía una serie de pactos complementarios de los demás.

La Audiencia continúa su razonamiento afirmando que si se tiene en cuenta que el Plan de Reparcelación fue aprobado por el Ayuntamiento de Valencia el 16 de mayo de 2003, que el Plan de Urbanización fue aprobado el 24 de octubre de 2003, que la inscripción de dominio a favor de las demandadas de las fincas, ya reparceladas, 75.321 y 75.322, procedentes de la 74.386, se produjo el 26 de marzo de 2004, que las demandadas no han satisfecho los dos plazos pendientes de pago, y que la demandante efectuó con fecha 28 de mayo de 2004 requerimiento notarial resolutorio de la compraventa, procede la resolución contractual decretada tal como entendió el Juzgado de Primera Instancia, sin que frente a ello puedan resultar eficaces las argumentaciones en contra de la parte demandada: en primer lugar, porque las partes en ejercicio de su autonomía privada de la voluntad decidieron configurar jurídicamente la operación que pretendían realizar en diversos contratos autónomos e independientes, tanto por los sujetos y por el objeto de cada uno, como por las condiciones que se convinieron en cada cual , con lo que no pueden pretender ahora las demandadas extrapolar las estipulaciones pactadas en el documento privado de compraventa de la parte de finca de la 54.537 que fuera necesaria para completar la Unidad de Actuación X, a la escritura de compraventa de la finca 74.386, debiendo cada contrato regirse por lo en él pactado por la fuerza vinculante de lo dispuesto en los artículos 1089, 1091 y 1255 del Código Civil ; en segundo lugar, porque al haber incumplido las demandadas su obligación de pagar dos tercios del precio convenido en los plazos pactados, han frustrado la finalidad económica de la compraventa de que se trata, habiendo incurrido en causa resolutoria para lo cual no se exige ya el requisito subjetivo de una actitud deliberadamente rebelde en el comprador, sino únicamente el objetivo de un impago que frustre el contrato desequilibrando la relación contractual; en tercer lugar, porque el hecho de que sobre la finca 54.537, objeto del documento privado de compraventa, existiera una anotación preventiva de demanda promovida por "Eseg S.L." contra "Inmobiliaria Waksman S.A.", que era la única vendedora en tal caso, en nada afecta a la compraventa de la finca 74.386, formalizada en escritura pública y sobre la que versa el presente proceso; en cuarto lugar, porque si bien es cierto que, como principio general, se puede afirmar que la existencia de una anotación preventiva sobre la cosa objeto de venta puede justificar el impago del precio en base a lo dispuesto en el artículo 1502 del Código Civil , también lo es que ello no es así cuando, como en el caso que nos ocupa, dicha carga era conocida por el comprador al tiempo de perfeccionarse la venta; en quinto término, porque si bien es verdad que las compradoras han ofrecido reiteradamente el precio que restaba por pagar, ello en nada afecta a la resolución contractual, de una parte, porque dichos ofrecimientos e incluso la consignación se han producido extemporáneamente, es decir, después de que el contrato fuera correctamente resuelto, y, de otra parte, porque tal circunstancia no viene más que a confirmar lo injustificado de la demora en el pago; en sexto lugar, porque la doctrina del levantamiento del velo que la parte demandada-apelante pretende se aplique en perjuicio de la demandante, considerando que " Inmobiliaria Waksman S.A." era la promotora de toda la operación y la real y completa titular de la finca vendida, con lo que, siendo el negocio único, la anotación preventiva sobre la finca 54.537 de su propiedad podían proyectarse, en sus consecuencias negativas, sobre su subordinada y en realidad inexistente "Prolevan S.L.", y los avales concedidos a favor de aquélla para garantizar el pago del precio eran extensivos a ésta, no es aplicable al caso de que se trata, por mucho esfuerzo dialéctico que al respecto se ha hecho por la parte apelante, ya que con conocimiento y consentimiento de todos los contratantes se decidió que una misma operación económica se plasmara en varios contratos y entre varios sujetos , siendo de resaltar que si "Inmobiliaria Waksman S.A." pudo cobrar el precio que le correspondía a su parte (47%) en la finca 74.386, ejecutando los avales frente a la entidad Banco Santander Central Hispano, no pudo hacer lo propio "Prolevan S.L.", precisamente por tratarse de persona jurídica distinta de aquélla; en séptimo lugar, porque la supuesta mala fe que la parte apelante predica de la actora, en una supuesta connivencia con "Inmobiliaria Waksman S.A.", podría también predicarse de las demandadas en cuanto, siendo dos las entidades vendedoras de una misma finca, los avales sólo se concedieron a favor de una de ellas, cuando lo lógico hubiera sido, si su propósito era cumplir y pagar en los plazos convenidos, que dichos avales se extendieran a favor de ambas vendedoras según su participación en la venta; y finalmente, porque la demanda de arbitraje promovida por "Eseg S.L." en el ejercicio de un derecho de opción sobre la finca 54.537, en cuanto afectante a un terreno distinto de aquél al que se circunscribe el presente procedimiento, en absoluto ha de incidir en el pronunciamiento que recaiga en este pleito.

El primer motivo del recurso denuncia la infracción de lo dispuesto en los artículos 1255, 1256, 1278, 1281.2 y 1282 del Código Civil , por no reconocer la sentencia impugnada los efectos previstos en dichos artículos cuando, por el contrario, parte de la unidad de negocio jurídico celebrado entre Construcciones Ángel Pallás S.L. y Desarrollo Urbano Metropolitano S.A., como compradoras, e Inmobiliaria Waksman S.A. y Prolevan S.L., como vendedoras.

Adolece el motivo en su formulación de un defecto inicial en cuanto atribuye a la sentencia recurrida la consideración de un solo negocio jurídico o, al menos, unidad de negocio jurídico, respecto de los diferentes contratos a que se ha hecho mención celebrados entre las partes, cuando no es ello lo afirmado por la sentencia impugnada que, como se ha dicho, sostiene que se celebraron « diversos contratos, instrumentalizados autónoma e independientemente » , que « las partes en ejercicio de su autonomía privada de la voluntad decidieron configurar jurídicamente la operación que pretendían realizar en diversos contratos autónomos e independientes, tanto por los sujetos y por el objeto de cada uno, como por las condiciones que se convinieron en cada cual », y que « con conocimiento y consentimiento de todos los contratantes se decidió que una misma operación económica se plasmara en varios contratos y entre varios sujetos ». Con ello se está afirmando que era una sola la operación desde el punto de vista económico, pero se celebraron entre las partes diversos contratos jurídicamente independientes y que no se estableció conexión jurídica alguna entre ellos, de modo que cada uno había de cumplirse en sus propios términos y su incumplimiento podría dar lugar a consecuencias distintas sin interferencia alguna en la eficacia de los demás contratos, máxime cuando no era siempre la misma vendedora y de hecho se pretendió por los demandados -ahora recurrentes- conectar la compraventa de cuya resolución se trata ahora, en la que era vendedora Prolevan S.L., con la venta de parte de la finca nº 54.537, en la que la vendedora era Inmobiliaria Waksman S.A., bajo el argumento de la existencia de una anotación preventiva de demanda interpuesta por una tercera sociedad afectante a dicha finca, cuando la sentencia impugnada declara de modo tajante que dicha circunstancia era conocida por los compradores en el momento de realizar la compra.

Como declara la sentencia de esta Sala nº 852/2009, de 21 diciembre , salvo los casos excepcionales en que el móvil se integra en la función objetiva del negocio jurídico, caso del móvil causalizado, el de carácter subjetivo es intrascendente para el derecho; así lo dijo expresamente la sentencia de 1 de abril de 1998 al afirmar que el móvil subjetivo es, en principio, una realidad extranegocial, a no ser que las partes lo incorporen al negocio como una cláusula o como una condición, como reflejan las: sentencias de 19 de noviembre de 1990 , 4 de enero de 1991 , 28 de abril de 1993 y 11 de abril de 1994 , entre otras.

Por ello, si bien no cabe negar que la intención de las demandadas era, mediante la celebración de los indicados negocios jurídicos, acceder a la propiedad del suelo integrante de la Unidad de Actuación X del Plan Parcial nº 12 del P.G.O.U. de Valencia, no cabe por esa exclusiva razón interconectar todos los negocios celebrados de forma que incida la eficacia de unos sobre la de los otros cuando las partes no lo pactaron así y concluyeron contratos separados sin condicionar de ninguna forma la eficacia de cada uno de ellos a la del conjunto de todos.

Sentado lo anterior, el motivo ha de ser desestimado, ya que no cabe apreciar la concurrencia de las infracciones jurídicas a que se refiere.

No puede admitirse la infracción del artículo 1278 del Código Civil , según el cual «los contratos serán obligatorios, cualquiera que sea la forma en que se hayan celebrado, siempre que en ellos concurran las condiciones esenciales para su validez». Se trata de un precepto de carácter tan genérico que no resulta idóneo para basar en él un motivo de casación, como expresamente afirman las sentencias de esta Sala de 13 mayo 1988 , 29 marzo 2000 y 25 octubre 2007 , además de que ninguna relación tiene el principio general de nuestro derecho sobre la libertad de forma de los contratos con lo que ahora se discute.

Igual ocurre con el artículo 1255 del Código Civil , conforme al cual «Los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral, ni al orden público» , precepto que igualmente tiene carácter genérico ( sentencias de de 24 de octubre de 2000 , 19 de diciembre de 2001 , 5 de diciembre de 2008 , 10 de febrero de 2009 y 5 noviembre 2010 ) y que no conviene al caso en cuanto a la tesis sostenida por los recurrentes, pues ningún pacto, cláusula o condición establecieron las partes para anudar los efectos de cada uno de los contratos celebrados al resultado del conjunto de todos ellos.

La invocación como infringidos de los artículos 1281.2 y 1282 del Código Civil tampoco resulta oportuna en el presente caso, pues lo que discute la parte recurrente no es la interpretación de los contratos llevada a cabo por la Audiencia -ya que, según entiende dicha parte, la sentencia considera la existencia de un solo negocio jurídico- sino las consecuencias que de ella han de derivarse, lo que conduciría a la infracción de otras normas y no de las que disciplinan la interpretación contractual que, además, como esta Sala ha reiterado, es función propia de los tribunales de instancia que sólo excepcionalmente puede ser revisada en casación ( sentencias, entre las más recientes, de 20 marzo 2009 , 9 y 18 junio , y 12 noviembre 2010 ).

Tampoco puede aceptarse que se haya producido infracción alguna de lo dispuesto en el artículo 1256 del Código Civil , según el cual la validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes, no sólo porque su carácter genérico, como en el caso de los anteriormente citados, determina su inidoneidad para fundar un motivo de casación, al menos fuera del caso en que se admitiera por el tribunal la eficacia de un contrato en que efectivamente se reservara a la voluntad de una de las partes su validez y cumplimiento ( sentencias de 4 febrero 2004 , 9 mayo 2006 , 9 junio 2009 y 5 noviembre 2010 ), sino además porque el escueto razonamiento que apoya el motivo lo que viene a contradecir en realidad es la valoración interpretativa efectuada por el tribunal de la que extrae unilateralmente la parte recurrente que se ha facultado a la vendedora para fraccionar interesadamente el contrato de compraventa.

El motivo segundo denuncia la infracción del artículo 1114 , en relación con los artículos 1124, 1502 y 1504 del Código Civil , en cuanto la falta de cumplimiento de las condiciones a las que voluntariamente las partes supeditaron el pago del precio, impide entenderlo impagado.

Es cierto que las partes pactaron libremente que para la efectividad de los plazos fijados para pago del precio fijado en el contrato celebrado mediante escritura pública de 15 noviembre 2001, sobre la finca nº 74.386, sería necesaria certificación del Ayuntamiento de Valencia que acreditara la aprobación definitiva del Proyecto de Urbanización y del Proyecto de Reparcelación de la Unidad de Actuación X que se tiene dicha, y certificación del Registro de la Propiedad de que la finca objeto de venta, la registral 74.386, se hallaba inscrita a nombre de las demandadas sin cargas ni gravámenes; y pactándose, de otro, que transcurridas las fechas referidas sin haberse aprobado los Proyectos mencionados, los pagos se harían dentro del plazo máximo de quince días a contar desde su efectiva aprobación.

En primer lugar no parece adecuada la calificación de tal previsión como una condición suspensiva, sino más bien como obligación a plazo (artículo 1125 del Código Civil ). Pero, en todo caso, la sentencia impugnada considera acreditado el cumplimiento de tal previsión y por tanto la apertura del plazo señalado para pago del resto del precio, sin que los compradores cumplieran con su obligación. No cabe, como correctamente considera la Audiencia, atender a circunstancias que afectan a la venta de una finca distinta (la nº 54.537) por una entidad distinta ( Inmobiliaria Waksman S.A.) a los mismos demandados para reconocerles eficacia en cuanto a la venta de la finca nº 74.386 que a los referidos demandados había hecho la demandante Prolevan S.L, siendo evidente que en forma alguna se condicionó el pago del precio a esta última vendedora a circunstancia alguna afectante a la venta por Inmobiliaria Waksman S.A. a las mismas compradoras de parte de la finca nº 54.537.

El motivo tercero se refiere a la infracción de los artículos 1124 y 1504 del Código Civil y de la jurisprudencia que los interpreta, pues -considera la parte recurrente- que el impago no es per se causa de resolución de los contratos, tal como afirma la sentencia recurrida, ni es indiferente la actitud de las partes frente al cumplimiento de sus obligaciones.

Esta Sala tiene declarado en sentencias, entre otras, de 17 julio 2007 y 31 enero 2008 , que la jurisprudencia, a la hora de interpretar y aplicar el artículo 1124 del Código Civil , ha abandonado hace tiempo las posiciones que, de una u otra forma, exigían una reiterada y demostrada voluntad rebelde en el incumplimiento de las obligaciones contractuales, o, en otros casos, una voluntad obstativa al cumplimiento, para afirmar en la actualidad que basta atender al dato objetivo de la injustificada falta de cumplimiento o producida por causa no imputable al que pide la resolución, siempre que tenga la entidad suficiente para motivar la frustración del fin del contrato, o como dice la Sentencia de 9 de marzo de 2005 : "La doctrina jurisprudencial de esta Sala ha sufrido un cambio evolutivo progresivo en el sentido de abandonar el requisito subjetivista de la voluntad deliberadamente rebelde, sustituyéndole por el impago en el sentido objetivo, con lo que ya no se viene exigiendo una actitud dolosa del comprador para que la resolución por incumplimiento de pago puede tener lugar - sentencias de 5 de junio de 1989 y 11 de marzo de 1991 - que es a lo que apunta la frase "actitud deliberadamente rebelde", bastando con que se frustre la finalidad económica de la relación, imputable al comprador o sucesores que resulten obligados, que no satisfacen el precio que se había acordado. Esta doctrina se presenta acomodada a los tiempos actuales para las situaciones de incumplimiento contractuales, ya que frente al vendedor que cumple el comprador incumplidor desequilibra la relación contractual al incurrir en impago voluntario - sentencias de 21 de junio de 1990 , 23 de abril de 1992 , 9 de octubre de 1993 , 22 de diciembre de 1993 , 17 de mayo , 4 de julio y 10 de octubre de 1994 , 16 de marzo , 2 de octubre y 29 de diciembre de 1995 y 7 de febrero de 1996 , 23 de marzo de 1996 , 24 de octubre de 1998 y 22 de febrero de 1999 , entre otras muy numerosas".

Por otra parte las sentencias de 7 julio 1992 y 18 marzo 1994 , entre otras, afirman que la jurisprudencia de esta Sala ha reiterado que los artículos 1124 y 1504 del Código Civil , no constituyen compartimentos estancos, de manera que sus contenidos normativos deben armonizarse en cuanto sea posible, sin merma de la especialidad que respecto a los inmuebles compete al segundo de los citados. Esta coordinación aplicativa determina que sea necesario, a los efectos de admitir la vinculación automática que produce el requerimiento resolutorio, con sus derivadas consecuencias jurídicas, que el vendedor no ha incurrido en un incumplimiento anterior de sus obligaciones, pues, en este caso, carecería de derecho para accionar con base en los referidos preceptos, si tal incumplimiento ha condicionado o condiciona, a su vez, la realización del oportuno pago, pues así resulta justificada la resistencia del comprador al pago ya que siendo el art. 1504 , una manifestación específica del mencionado art. 1124 , o sea, una especie concreta, para el supuesto de venta de bienes inmuebles, de la facultad genérica que para toda clase de obligaciones bilaterales con prestaciones recíprocas, previene el último de tales artículos, claro es que no puede existir causa resolutoria por incumplimiento contractual, cuando éste sea previamente debido al comportamiento de quien pretende la resolución o venga justificada la resistencia del pretendido incumplidor ( Sentencias de 31 octubre 1968 , 3 junio 1970 y 5 junio 1979 ).

Pero en este caso, la Audiencia, tras una correcta inteligencia de los diferentes negocios jurídicos celebrados, ha concluido que la vendedora Prolevan S.L. había dado cumplimiento por su parte a sus obligaciones contractuales y, en consecuencia, al no haber procedido las compradoras a pagar el precio aplazado, podía dar lugar a la resolución del contrato mediante el cumplimiento de lo previsto en el artículo 1504 del Código Civil , que comporta como especialidad la obligación del vendedor de aceptar -en la compraventa de inmuebles- el pago del precio, incluso en un momento posterior al fijado en el contrato, mientras no haya formulado el requerimiento resolutorio en la forma prevista en dicha norma.

Por tanto, el motivo ha de ser desestimado.

El cuarto y último motivo del recurso denuncia la infracción de lo dispuesto por el artículo 1106 del Código Civil al conceder la sentencia impugnada como indemnización de daños y perjuicios, según afirma la parte recurrente, un mero sueño de fortuna.

La actora Prolevan S.L. había interesado en la demanda una indemnización de daños y perjuicios por el incumplimiento contractual de las demandadas al no haber abonado en tiempo el precio pactado en la compraventa, fijando su importe en la cantidad de 890.955 euros, de los que habrían de responder por mitad ambas demandadas. Tales daños y perjuicios se derivaban, según la demandante, del hecho de que tenía comprometido aportar 1.950.000 euros del efectivo que debía percibir como parte del precio pactado el día 30 de enero de 2003 a una compañía de inversión mobiliaria gestionada por el Banco Credit Agricole Indosuez, concretamente la compañía Selegna Renta Variable Simcav S.A.; inversión que ya había realizado con la cantidad recibida el 20 de enero de 2002, de modo que esta última compañía invertiría tales aportaciones en una cartera réplica del Ibex 35 en marzo de 2003; siendo así que, según sostenía la demandante, para comprar la misma cartera réplica del Ibex 35 se necesitaba en la fecha de interposición de la demanda -28 de julio de 2004- el 45,69% más que el 31 de marzo de 2003, o sea la cantidad de 890.955 euros, que es la que reclamaba.

El Juzgado de Primera Instancia estimó parcialmente dicha pretensión y condenó a las demandadas a satisfacer a la actora por mitad la cantidad de 815.919,31 euros, que a su vez la Audiencia Provincial rebajó a 393.070,61 euros al estimar parcialmente el recurso de apelación de las demandadas que ahora, en casación, solicitan que se les absuelva de dicha pretensión.

El motivo debe ser estimado por aplicación de lo dispuesto en los artículos 1106 y 1107 del Código Civil . Es lo cierto que aunque se pruebe la existencia del daño, e incluso su relación causal con el incumplimiento por aplicación de la teoría de la causalidad adecuada o de la "conditio sine qua non", no siempre cabe imputar el mismo a la conducta del deudor pues se habrá de tener en cuenta el fin de protección de intereses que comporta el contrato. No todos los daños que pueda experimentar el acreedor por incumplimiento del deudor, aun probados, son indemnizables, pues sólo lo serán aquellos en los que se cumplan determinadas exigencias jurídicas y, entre ellas, en al ámbito subjetivo, que se trate de un deudor doloso en los términos a que se refiere el artículo 1107, párrafo segundo, del Código Civil , en cuanto hace al mismo responder frente al acreedor de todos los daños y perjuicios que conocidamente se deriven de la falta de cumplimiento de la obligación.

Con independencia de la amplia discusión doctrinal acerca de la distinción entre el deudor de buena y de mala fe, esta Sala ha declarado en sentencia de 10 marzo 2009 (Rec. 989/03 ) que, según reiterada jurisprudencia, no pueden imputarse objetivamente al deudor todos los daños conocidamente derivados de la obligación (artículo 1107 Código Civil ), pues para ello es exigible que la sentencia de instancia haya declarado expresamente el carácter doloso del incumplimiento, cosa que no ocurre en el caso examinado.

El carácter doloso en el incumplimiento ha de comportar no sólo la voluntad de incumplir sino también la conciencia de que tal incumplimiento no está amparado por la ley ni por el contrato, situación que no cabe predicar de la conducta de las hoy recurrentes -demandadas en el proceso- que efectivamente incumplieron su obligación, pero lo hicieron bajo la consideración de que la otra parte no cumplía adecuadamente con las obligaciones que derivaban para ella del contrato, como eran -según el sentir de las demandadas- la de garantizar la inseparabilidad de los contratos celebrados y, en consecuencia, que la compradora pudiera acceder a la propiedad de la totalidad de los terrenos que integraban la Unidad de Actuación X del Plan Parcial nº 12 del Plan General de Ordenación Urbana de Valencia.

En consecuencia, los daños y perjuicios de los que había de responder el deudor eran, en este caso, los previstos o los que se hubieran podido prever al tiempo de constituirse la obligación y que fueran consecuencia necesaria de su falta de cumplimiento (artículo 1106 y 1107, párrafo primero, del Código Civil ); en suma, aquellos que estuvieran dentro de la órbita del contrato o del fin de protección de intereses amparados por el mismo.

A la hora de delimitar el daño indemnizable en la responsabilidad contractual, la dogmática actual acude a la doctrina del fin de protección del contrato que supuso, en sus orígenes en el Derecho alemán, aplicar al ámbito de la responsabilidad contractual la doctrina del fin de protección de la norma utilizada para la determinación de la responsabilidad extracontractual. Su formulación partía de la afirmación de que el contrato indica las obligaciones, señala qué intereses del acreedor han de ser satisfechos y explica qué consecuencias, de las producidas por el incumplimiento sobre el patrimonio del acreedor, debe reparar el deudor. El deudor no doloso que ha lesionado el interés del acreedor responde frente a él no, sin más, por todas las consecuencias imaginables de su conducta contraria al contrato, sino sólo por las pérdidas que se irroguen a los intereses del acreedor protegidos por medio del propio contrato, que son las que, además de previsibles, sean consecuencia necesaria de la falta de cumplimiento

En el caso ahora enjuiciado la consecuencia perjudicial para el acreedor no sólo estaba ausente del fin de protección del contrato, sino que además no cabe encuadrarla en el concepto de daños y perjuicios previsibles y necesariamente vinculados al incumplimiento en los términos a que se refiere el artículo 1107 del Código Civil , pues se sitúa en un ámbito que resulta absolutamente extraño al propio contrato, como es el destino que el vendedor iba a dar al precio recibido, por lo que el motivo debe ser estimado y, en consecuencia, debe ser acogido en parte el recurso de casación.

De conformidad con lo dispuesto por el artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , no procede hacer especial declaración sobre costas causadas por el presente recurso.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.