STS 94/2011, 14 de Febrero de 2011

El Juzgado de Primera Instancia número 20 de Madrid dictó sentencia de 10 de mayo de 2004 en el juicio ordinario número 727/02 , cuyo fallo dice:

Fallo.

Estimo la demanda formulada por Procolsa Construcciones, S.A. representada por el procurador D. Antonio María Alvarez Buylla Ballesteros contra Pocyal S.A. representada por el procurador D. Fernando García de la Cruz Romeral y en consecuencia declaro resueltos los contratos de permuta otorgados en escrituras publicas de 25 de junio y 7 de julio de 1999. Asimismo, condeno a la entidad demandada a reintegrar a la actora en la titularidad y posesión del pleno dominio de la finca sita en Madrid en la CALLE000 n° NUM000 , inscrita en el Registro de la Propiedad n° 39 de Madrid, libro NUM001 , folio NUM002 , finca registral numero NUM003 , antes NUM004 .

»Desestimo la demanda reconvencional formulada por Pocyal S.A. contra Procolsa Construcciones, S.A. con imposición de las costas causadas tanto de la demanda principal como de la reconvencional a la parte demandada».

La sentencia contiene los siguientes fundamentos de Derecho:

Primero.- La entidad Procolsa Construcciones, S.A. formula demanda contra la empresa Pocyal, S.A. a fin de que se declare la resolución par incumplimiento de la demandada del contrato de permuta otorgado en escritura publica el día 25 de junio de 1999, así como del otorgado en escritura publica de 7 de julio de 1999 y se reintegre a la actora en la titularidad y posesión del pleno dominio de la finca permutada sita en Madrid C/ CALLE000 n° NUM000 . Por su parte, la entidad demandada se opone a la anterior pretensión alegando que la controversia jurídica entre las partes radica en la diferente interpretación de la cláusula tercera que regula la falta de pago o contraprestación en la escritura de permuta otorgada inicialmente entre Construcciones Barrios Naharro, S.L. y los titulares registrales de la finca objeto de este procedimiento entendiendo la demandada en la reconvención que en virtud de la consignación efectuada en favor de la actora del importe de la indemnización fijada contractualmente para el incumplimiento de la contraprestación de la permuta, esta obligada aquella a otorgar carga de pago de las condiciones resolutorias que gravan la finca con la consiguiente cancelación registral de las mismas.

Segundo.- Son hechos no discutidos entre las partes, que el 25 de junio de 1999 se formaliza escritura de permuta de solar por obra nueva a realizar entre Dona Olga y la sociedad Promociones Barrios Naharro S.L. (documento n° 2 de la demanda) por lo que la Sra. Olga transmitía la mitad indivisa de la finca descrita en el hecho 2° de la demanda a la sociedad referida, en contraprestación a dicha adquisición por la que no se satisface cantidad alguna; Promociones Barrios Naharro SL se obligaba a realizar una edificación de la que debía entregar a Dona Olga , la planta segunda del edificio, antes del día 30 de Septiembre de 2001. De igual forma, el 7 de julio de 1999, se otorga escritura publica por la que Don Jesús Ángel y su esposa Dona Lidia dueña de la otra mitad indivisa permutaban en las mismas condiciones con la misma sociedad, quedando esta ya dueña de la totalidad de la finca (documento n° 3 de la demanda). En contraprestación a dicha adquisición, la sociedad adquirente entregaría la planta completa baja del edificio a construir. Que pocos días antes de vencer el plazo de cumplimiento de la obligación de ejecutar las obras la sociedad inicialmente adquirente por permuta, vendió la finca a la sociedad hoy demandada Pocyal S.A., subrogándose en la posición de la anterior. A su vez, la entidad actora mediante escrituras de 2 de Abril de 2001 (documento n° 6 y 7 de la demanda) adquiere de los en su día permutantes y acreedores de la obligación de entrega de las viviendas, Doña Olga y los cónyuges D. Jesús Ángel y Dona Lidia , los derechos para el ejercicio de la condición resolutoria y en definitiva la posición que a estos correspondía frente a Promociones Barrios Naharro y cuyos derechos provenían de las respectivas condiciones resolutorias pactadas en las dos escrituras de permuta antes reseñadas (de 25 de junio y de 7 de julio de 1999.

»Tercero.- Expuestos los hechos anteriores transcribir la cláusula tercera de las escrituras que dispone:

»"La falta de cumplimiento de lo previsto en la cláusula anterior, dará lugar a la resolución de ese contrato, recuperando Doña Olga (e igualmente Don Jesús Ángel y esposa), la participación indivisa reseñada en el expositivo I, de la presente, quedando la mitad de las obras realizadas en beneficio de la misma... "

»"No obstante, si la entidad Promociones Barrios Naharro, SL, abona a Doña Olga (y a los esposos) la suma de 15.000.000 de pts al primer requerimiento de estos y al contado, en concepto de incumplimiento contractual, quedara sin efecto la anterior resolución"

»A la vista de la cláusula transcrita es criterio de la demandada que Promociones Barrios Naharro o quien le sustituya, en este caso la demandada tenia la opción, en concepto de incumplimiento contractual, de abonar 15.000.000 de pts, (en total 30.000.000 pts) en lugar de entregar la contraprestación de la permuta.

»Cuarto.- De la literalidad de la cláusula, a la que se debe estar a tenor del articulo 1281 del Código Civil , y de lo dispuesto en los artículos 1152 y 1153 del mismo texto legal, ha de aceptarse la tesis planteada por la parte actora con arreglo a la cual, la opción correspondía a los permutantes en cuya posición contractual se subrogó la actora en virtud de escrituras publicas de 2 de Abril de 2001. En consecuencia, con arreglo a la cláusula transcrita se atribuía a los permutantes la posibilidad de optar entre resolver el contrato recuperándose la participación indivisa, quedando la mitad de las obras en beneficio de la misma o requerir a la adquirente al abono de las cantidades pactadas y al contado en concepto de incumplimiento contractual.

»Ejercitándose en la demanda la primera de estas posibilidades, procede acceder a la misma; es evidente que en el presente caso, se ha producido el incumplimiento contractual por parte de la demandada en perjuicio de la entidad actora, que por ello ejercitó la facultad resolutoria que le concede el articulo 1124 del Código Civil, pues no puede reputarse cumplimiento el ofrecimiento de la cantidad de 30.000.000 de pts, con la voluntad de equiparar tal consignación con la contraprestación a que venia obligada en el contrato, esto es, la entrega de las viviendas comportamiento que igualmente contravendría lo dispuesto en el articulo 1132 del Código Civil .

»Procede por todo lo anterior estimar la demanda desestimando por los mismos argumentos expuestos la demanda reconvencional.

»Quinto.- Las costas de la demanda principal y reconvencional procede imponerles a la parte demandada a tenor del articulo 394,1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ».

La Sección 20ª de la Audiencia Provincial de Madrid dictó sentencia de fecha 20 de diciembre de 2005 , en el rollo de apelación n.º, cuyo fallo dice:

Fallamos.

Se desestima el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la entidad Pocyal, S.A., contra la sentencia de fecha diez de mayo de 2.004, dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 20 de los de Madrid , en los autos de Juicio Ordinario nº 727/02, y se confirma íntegramente la misma.

»Todo ello con imposición de las costas causadas en esta alzada a la entidad apelante».

La sentencia contiene los siguientes fundamentos de Derecho:

Primero.- Por la entidad demandante Procolsa Construcciones, S.A. se formuló demandada en ejercicio de las condiciones resolutorias expresamente pactadas en sendas escrituras de permuta de fechas 25 de junio y 7 de julio de 1999, en cada una de las cuales se entregaba el cincuenta por ciento del mismo solar a cambio de sendas edificaciones. Por la entidad demandada, Pocyal, S.A. se formuló demanda reconvencional solicitando se condena a la actora a aceptar el pago, en concepto de indemnización compensatoria por las contraprestaciones de las permutas realizadas y a otorgar la correspondiente escritura pública de cancelación de las condiciones resolutorias.

Estimada la demanda, frente a dicha resolución se interpuso el presente recurso de apelación por la entidad demandada Pocyal, S.A. basando su impugnación a lo que entiende constituye una infracción de ley, por venir limitado el recurso a la apreciación o interpretación jurídica de una cláusula contractual, discrepándose por su parte de la acogida por la Juez de Primera Instancia y mostrando su conformidad con la descripción de hechos relatados en la sentencia.

»Por la entidad apelada se presentó escrito de oposición al recuso formulado de contrario interesando su desestimación y la confirmación de la sentencia apelada en cuanto acoge la interpretación correcta de la cláusula discutida.

»Segundo.- La cláusula sobre cuya interpretación discrepan las partes, establece lo siguiente:

"La falta de cumplimiento de lo previsto en la cláusula anterior dará lugar a la resolución de este contrato, recuperando.. - la parte cedente del solar-...la participación indivisa reseñada en el expositivo I de la presente, quedando la mitad de las obras en beneficio de la misma.

»No obstante, si la entidad...- que debía entregar las edificaciones-...abona a la otra parte la suma de quince millones de pesetas al primer requerimiento de éstos y al contado, en concepto de incumplimiento contractual, quedará sin efecto la anterior resolución".

»Por la entidad apelante se sostiene que lo que las partes pretendieron mediante esa cláusula era, en el primer párrafo, regular el incumplimiento y el derecho de condición resolutota y mediante el segundo, al incluirse las palabras "no obstante", pretendieron sustituir la forma de pago de las viviendas a elección de la compradora, de tal forma que nos encontramos ante una obligación alternativa, siendo la cuestión a dilucidar cual de las dos partes tiene derecho a elegir u optar por el cumplimiento de una de las dos obligaciones alternativas.

»Tercero.- Delimitado en los precedentes términos el objeto de este recurso el mismo debe ser rechazado en base a lo siguientes:

»Para averiguar la verdadera voluntad de las partes contratantes en el momento de asumir la cláusula en cuestión, aunque hemos de partir del tenor literal o gramatical de las palabras empleadas, no puede prescindirse o desvincularla del resto de pactos o compromisos asumidos en el mismo contrato, así como de las circunstancias concurrentes y de la conducta que han mantenido las partes interesadas.

»En el supuesto aquí analizado, la discutida cláusula tercera , expresamente se remite a la anterior en la cual se establece una obligación única a cargo de la ahora apelante que era la de realizar una edificación sobre la finca transmitida y entregar dentro del plazo convenido las viviendas completamente terminadas, libre de cargas y al corriente de pago de toda clase de gastos.

»Siendo esa la contraprestación asumida por la ahora apelante y no otra, no pueden acogerse las alegaciones por ella formuladas en el sentido de que el contrato establecía en su favor obligaciones alternativas pudiendo escoger entre poder entregar las viviendas o el dinero reseñado en la cláusula referida.

»Pues bien, la parte apelante incumplió de una manera total su obligación, por lo que no puede quedar liberado de la contraprestación asumida mediante el pago de la cantidad fijada para el caso de incumplimiento contractual, que de la literalidad de la cláusula, ha de entenderse referido a un incumplimiento parcial.

»Cuarto.- Lo anteriormente expuesto conlleva la desestimación del recurso y la consiguiente imposición de las costas procesales causadas a la parte apelante en aplicación del arts. 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ».

El escrito de interposición del recurso de casación presentado por la representación procesal de la Pocyal, S.A., parte demandada y apelante, se ampara en el ordinal 2º del artículo 477.2 y se articula a través de un único motivo, que se introduce con la fórmula siguiente:

Motivo de casación. El motivo de casación para esta representación no es otro que la infracción de ley de la jurisprudencia de aplicación al párrafo primero del artículo 1281 C.C ., al establecer el mismo: "si los términos de un contrato están claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes se estará al sentido literal de sus cláusulas"

.

El motivo se funda, en síntesis, en lo siguiente:

La sentencia de la AP infringe por inaplicación dicho precepto al prescindir de la interpretación literal de la cláusula tercera contenida en ambos contratos por la que se garantizaba, mediante una condición resolutoria, la obligación de entrega de la edificación futura a cargo de la entidad adquirente de la finca.

La interpretación literal viene defendiéndose por la recurrente como la única correcta desde su escrito de contestación, dada la claridad de la cláusula y que los términos en que está redactada no dejan lugar a dudas.

De la literalidad de la estipulación se desprende, no una obligación única sino una obligación alternativa a cargo de la recurrente, quien pudo elegir, como así hizo, entre entregar una edificación futura a los permutantes o, no hacerlo, e indemnizarles abonando entonces la suma de dinero establecida para caso de incumplimiento.

No procedía eludir la literalidad de la cláusula, acudiendo para su interpretación a otros pactos contractuales, ya que lo relevante es que del tenor literal se desprende una opción o alternativa para una de las partes, que en nada modifica los otros pactos o términos del contrato.

No se entiende la conclusión de la AP al respecto de que el pago de la cantidad ha de entenderse referida únicamente al supuesto de incumplimiento parcial, y no al total.

Termina la parte recurrente solicitando «que teniendo por presentado este escrito, con los documentos acompañados y sus copias, en tiempo y forma, se digne a admitir todo ello, teniendo por interpuesto Recurso de Casación preparado contra la sentencia dictada por la Sección 20ª de la Audiencia Provincial de Madrid, en el juicio ordinario interpuesto ante el Juzgado de Primera Instancia Nº 20, de los de Madrid, por Procolsa Construcciones, S.A., contra Pocyal, S.A., y en el que también interponía demanda reconvencional Pocyal, S.A. contra Procolsa Construcciones, S.A., en su día, previos los trámites reglamentarios, se dicte sentencia por la que se case y anule las recurridas estimando las pretensiones de esta parte con arreglo a los motivos expresados en el presente recurso, con imposición de costas a la parte contraria».

Mediante auto de fecha 1 de julio de 2008 se acordó admitir el recurso de casación.

En el escrito de oposición, presentado por la representación procesal de la parte actora y recurrida, Procolsa Construcciones S.A., se formulan, en resumen, las siguientes alegaciones:

Como antecedentes del recurso se alude a que la cláusula tercera de ambas escrituras de permuta se refiere única y exclusivamente a la garantía de condición resolutoria establecida a favor de los permutantes-transmitentes y, en consecuencia, cumplidores de su obligación, para el supuesto de incumplimiento de la obligación de entrega de la contraprestación por la parte permutante-adquirente del suelo.

La parte recurrente manipula el sentido de la cláusula, omitiendo una frase, dándole así un sentido contrario a su propia literalidad. En concreto, se omite que el pago de quince millones de pesetas, previsto en caso de incumplimiento de la obligación de entrega de las viviendas, sólo puede tener lugar a requerimiento de la parte permutante-transmitente.

Sólo a la parte cumplidora le está permitido optar entre el ejercicio o no de la condición resolutoria pactada.

Del propio sentido literal de las cláusulas de ambas escrituras resulta que estamos ante un negocio de permuta, que la parte en su día transmitente ha cumplido su obligación, que no recibió la contraprestación pactada, que dicha contraprestación consistía única y exclusivamente en la entrega de las edificaciones que se dicen y en el plazo contractualmente establecido, 30 de septiembre de 2001, que la cláusula tercera se refiere exclusivamente a la garantía establecida a favor de la parte acreedora de resolución del contrato en caso de incumplimiento de la contraria, que la cláusula tercera alude a las consecuencias del incumplimiento de la prestación a cargo de la recurrente, y, finalmente, que la expresión "al primer requerimiento de estos" deja claro que el pago de la cantidad de dinero sólo podía tener lugar si lo pedía la parte perjudicada por el incumplimiento de dicha contraprestación, pero no a voluntad de la parte incumplidora de ésta.

La parte recurrida expone sus conclusiones probatorias.

Centrándose en el único motivo del recurso, alude a que la Audiencia Provincial no vulnera el artículo 1281 CC sino que realiza una correcta y perfecta aplicación de dicho precepto. Primero , porque del tenor literal se desprende que la garantía establecida de condición resolutoria rige sólo a favor de la parte permutante del suelo, no de la parte obligada a entregar las viviendas, que incumplió esta contraprestación.

No obstante, en caso de que el tenor literal de la cláusula diera lugar a dudas, debe prevalecer la intención evidente de las partes, que, como acredita la prueba practicada, fue también la de conceder esa garantía únicamente a la parte transmitente de la finca para caso de incumplimiento de la contraria.

El sentido literal de las cláusulas deja claro que la cantidad de 15 millones de pesetas que habría de pagar la incumplidora para dejar sin efecto la resolución sólo se abonaría a requerimiento de la perjudicada por el incumplimiento, sin que en ningún caso, de optar la ésta por la resolución pudiera la incumplidora quedar liberada de sus consecuencias con el simple pago.

Insiste de nuevo en la redacción alterada de la cláusula que inserta la parte recurrente en el desarrollo del motivo de casación.

A continuación, aunque no se citan como infringidos en casación, dado que sí fueron citados en apelación, se procede a dar razones por las que se considera que la Audiencia Provincial aplicó correctamente los artículos 1152, 1153, 1124 y 1132 CC .

Respecto de la Jurisprudencia citada por la parte recurrente, se alega que no hace sino confirmar los argumentos expuestos por la parte recurrida.

Cita y extracta, en apoyo de sus alegaciones, las SSTS de 30 de noviembre de 2007, RC 4502/2000 , 20 de septiembre de 2006, RC 3818/1999 , 30 de diciembre de 2003, RC 554/1998 , 22 de enero de 2007, RC 2714/1999 , 11 de diciembre de 2006, RC 5214/1999 y 19 de junio de 2008, RC 1864/2001 .

Como resumen de los extremos que considera acreditados y no desvirtuados de contrario, expone que la demandada recurrente ha intentado quedarse con un solar ilegítimamente, que ha existido un claro y flagrante incumplimiento por la parte deudora en perjuicio de los en su día titulares del suelo, a los que se les intenta eliminar la posibilidad de recuperar sus viviendas, y que la recurrente utiliza injustificadas elucubraciones para hacer ver que es la única que tiene capacidad para decidir si cumple o no la obligación asumida y si deja sin efecto o no la garantía establecida a favor de los acreedores.

Termina la parte recurrida solicitando de la Sala:

tenga por presentado este escrito, en tiempo y forma, y en consecuencia por formulada oposición al recurso de casación interpuesto por Pocyal, S.A. contra la sentencia dictada el día 20 de diciembre de 2005, por la sección 20 de la Iltma. Audiencia Provincial de Madrid , sentencia número 642/2005, y, previos los trámites legales oportunos, y teniendo en cuenta los motivos de oposición contenidos en el presente escrito, en su día se digne dictar sentencia por la que se confirme en todos sus extremos y pronunciamientos la sentencia recurrida, y todo ello con expresa condena en costas a la parte recurrente Pocyal, S.A., por su temeridad, mala fe y contumacia procesal evidente al interponer este recurso

.

Para la deliberación y fallo del recurso se fijó el día 9 de febrero de 2011, en que tuvo lugar.

En esta resolución se han utilizado las siguientes siglas:

AP, Audiencia Provincial.

CC, Código Civil.

FJ, Fundamento jurídico.

LEC, Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil .

RC, Recurso de casación.

STS, sentencia del Tribunal Supremo (Sala Primera, si no se indica otra cosa).

SSTS, sentencias del Tribunal Supremo (Sala Primera, si no se indica otra cosa).

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Juan Antonio Xiol Rios, que expresa el parecer de la Sala.

Resumen de antecedentes .

1. Con base en el incumplimiento de sendos contratos de permuta de solar por obra nueva, imputable a la entidad obligada a construir y entregar las viviendas resultantes en un determinado plazo, la actora, como cesionaria de los derechos resolutorios de los originarios permutantes, formuló demanda contra la entidad que se subrogó, por compraventa, en la posición de la obligada a realizar la obra, solicitando que se declararan resueltos ambos contratos y que se reintegrara a la demandante en la titularidad y posesión del pleno dominio de la finca permutada, apoyando estas pretensiones en una determinada interpretación de la estipulación tercera, según la cual, si la obligada a edificar y entregar las viviendas incumplía esta contraprestación, solo la demandante quedaba facultada para optar por la resolución o por el cumplimiento en la forma contemplada en dicha cláusula - pago de 15 millones de pesetas-.

2. La entidad ahora recurrente se opuso a la demanda y formuló reconvención interpretando la estipulación tercera de ambas escrituras como si de una obligación alternativa se tratase, que posibilitara a la adquirente del suelo elegir entre edificar y entregar las viviendas o, como hizo, pagar la cantidad de dinero establecida en el contrato, razón por la que solicitaba que se condenara a la demandante a otorgar carta de pago de las condiciones resolutorias que gravaban la finca con la consiguiente cancelación registral de las mismas.

3. La decisión del Juzgado, estimatoria de la demanda y desestimatoria de la reconvención, fue confirmada en segunda instancia por la Audiencia Provincial. Centrada la controversia en determinar el verdadero sentido de la cláusula en cuestión, considera la AP que para ello debe irse más allá del significado literal o gramatical de los términos en que está redactada, y tomar en consideración el resto de pactos, las circunstancias concurrentes y la propia conducta de las partes, lo que le permite concluir que del contrato surge como única obligación para la cesionaria del suelo, la de realizar una edificación en la finca transmitida y entregar las viviendas resultantes dentro de plazo, y no dos obligaciones alternativas que la facultasen para desentenderse de aquella obligación principal con el mero pago de la suma estipulada, por lo que, probado el incumplimiento de la contraprestación a cargo de la demandada, ha de acogerse la pretensión resolutoria que contra ella se formula.

4. Contra la sentencia de segunda instancia recurre en casación la representación procesal de la parte demandada y apelante.

Enunciación del motivo primero y único de casación.

El motivo se introduce con la fórmula

Motivo de casación. El motivo de casación para esta representación no es otro que la infracción de ley de la jurisprudencia de aplicación al párrafo primero del artículo 1281 C.C ., al establecer el mismo: "si los términos de un contrato están claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes se estará al sentido literal de sus cláusulas"

.

En síntesis, la parte recurrente insiste en que la estipulación tercera, sobre cuyo significado gira la controversia, ha de ser interpretada según su sentido literal, como ordena el artículo 1281.1º CC ., al estar redactada en términos claros que no admiten duda alguna sobre la intención de las partes de obligar alternativamente a la recurrente a entregar la edificación o, a su elección, a indemnizar con el pago de una cantidad en dinero si no lo hiciere.

El motivo debe ser desestimado

Interpretación de las cláusulas contractuales.

La jurisprudencia declara que la interpretación de los contratos realizada por el tribunal de instancia, ajustada a los hechos considerados probados en el ejercicio de su función exclusiva de valoración de la prueba, no puede ser revisada en casación salvo que se demuestre su carácter manifiestamente ilógico o arbitrario o vulnere alguna de las normas o reglas sobre la interpretación de los contratos, por desnaturalización de sus presupuestos y vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva. La cita en casación de tales preceptos como infringidos está sujeta a ese límite, debiéndose mantener la interpretación formulada en la instancia frente al criterio de la parte recurrente salvo que sea arbitraria, ilógica o contraria a la ley ( SSTS de 19 de diciembre de 2009, RC 2790/1999 , de 21 de noviembre de 2008, RC n.º 2690/2002 , de 20 de marzo de 2009, RC n.º 128/2004 , entre otras).

La labor interpretativa, de averiguación y comprensión del sentido y alcance del contrato, descansa en un conjunto complementario y subordinado de normas (artículos 1281 a 1289 CC ) de entre las cuales goza de prevalencia la regla contenida en el artículo 1281.1 CC ., que obliga a interpretar el contrato según el sentido literal de los términos en que están redactadas, siempre que sean claros y no surjan dudas sobre la verdadera intención de los contratantes ( SSTS de 29 de enero de 2010, RC n.º 1985/2005 , y las que en ella se citan). Por el contrario, de existir dudas, esto es, si del significado gramatical de las palabras empleadas pudiera colegirse que entran en contradicción con la verdadera intención de los contratantes, ha de ser ésta la que debe prevalecer (artículo 1281.2 CC ), de manera que no puede conformarse el órgano judicial con el sentido gramatical, y, sirviéndose de los demás medios exegéticos, ha de indagar la verdadera intención que se esconde detrás, que puede inferirse de las circunstancias concurrentes y de la total conducta de los interesados (artículo 1282 CC ), sin olvidar que, por constituir el contrato un todo orgánico e indivisible, las cláusulas que lo integran no pueden interpretarse aisladamente sino unas por las otras, a fin de atribuir a las dudosas el sentido que resulta del conjunto de todas (1285 CC)

El problema de interpretación que se plantea en este caso tiene relación con una cláusula, la tercera, común a dos contratos de permuta de solar por obra nueva, modalidad contractual admitida por esta Sala (SSTS de 13 de marzo y 3 de octubre de 1997 , 1 de diciembre de 2000 , 26 de febrero de 2001 y 6 de febrero de 2002 , todas ellas citadas en la de 26 de abril de 2007, RC n.º 2426/2000 ), como contrato mixto o complejo, distinto del contrato típico de permuta, caracterizado por el hecho de que, a diferencia del contrato de permuta de bienes presentes, en que ambas cosas existen y están determinadas desde su celebración, y pueden ser adquiridas por los permutantes, en éste la parte cedente del terreno solo ostenta un derecho personal o de crédito frente al adquirente del solar, que le faculta para exigir a éste último que cumpla el compromiso asumido de edificar, de modo que no será sino hasta que se construya en el terreno cuando se concretarán materialmente los bienes objeto de transmisión para el cedente del suelo, como justa contraprestación, siendo después de su entrega -en escritura pública- cuando se produzca la adquisición del dominio.

Frente a la interpretación que de la referida cláusula realiza la Audiencia (FJ 2º ), en el sentido de descartar que la recurrente estuviera alternativamente obligada a entregar la edificación o, a su elección, a indemnizar con el pago de una cantidad en dinero si no lo hiciere, se defiende por la parte recurrente justamente lo contrario: que una interpretación literal y aislada de la estipulación, cuya prevalencia frente a otros criterios hermenéuticos resulta de la norma que se invoca (1281.1º CC) ante los claros términos en que se encuentra redactada la cláusula, conduce a concluir que fue intención de las partes facultar a la adquirente del suelo a sustituir el cumplimiento de su obligación de entregar las viviendas construidas en él mediante una compensación económica.

Esta Sala no comparte los argumentos de la parte recurrente, siendo razones para mantener la interpretación realizada en la instancia, y considerarla lógica, razonable y conforme a las reglas que rigen la materia, las siguientes:

1. - La palmaria vinculación existente entre las cláusulas tercera y segunda permitía a la Audiencia Provincial ir más allá del mero significado gramatical de los términos empleados en su redacción y a estar al sentido que resulta del conjunto de ambas. Al alcanzar la estipulación controvertida su verdadera naturaleza y sentido en función de la que le precede, se decantó la AP por la interpretación que consideró más adecuada para que dicha cláusula produjera el efecto pretendido por los contratantes, lo que entra dentro de la lógica si se tiene en cuenta que los términos en que se encuentra redactada ("la falta de cumplimiento de lo previsto en la cláusula anterior") sugieren que su función era regular tan solo las consecuencias del eventual incumplimiento de la parte adquirente del solar de la contraprestación a que venía obligada, cuya concreción se lleva a cabo en la cláusula precedente (la segunda ), a la que la estipulación controvertida se remite, y que esta prestación, lejos de ser una obligación alternativa, consiste, como es lo habitual en esta modalidad contractual, única y exclusivamente en la construcción de una edificación en la finca transmitida, ajustada a características pactadas, y en la posterior entrega a la cedente del suelo de las correspondientes viviendas, una vez terminadas y libres de cargas y gastos.

2. - Partiendo de ese objeto y finalidad, no cabe considerar contraria a la ley ni ilógica la decisión de entender los términos de la cláusula en el sentido más favorable a su función, como hace la sentencia recurrida, ni reputar irracional el haber considerado que la cláusula tercera opera tras quedar acreditado, como fue el caso, que la parte cesionaria del suelo incumplió su obligación de entrega, ni que dicho incumplimiento otorgaba únicamente a la parte contraria, perjudicada por aquel, el derecho de optar por la resolución contractual, con reintegro del bien permutado a su patrimonio, o, por una compensación en metálico, al contado, a satisfacer por la incumplidora, que dejase sin efecto la resolución, entrando igualmente dentro de la lógica que, contrariamente a lo que se pretende, la parte incumplidora no pudiera servirse de este cauce, por iniciativa propia, para eludir las consecuencias de la resolución instada de contrario, por lo que, probado el incumplimiento de la recurrente, y habiendo optado la parte demandante por la resolución, nada impedía la estimación de esta pretensión.

Desestimación del recurso y costas

No estimándose fundado el recurso procede su desestimación, con imposición de costas a la parte recurrente, por aplicación del artículo 398 , en relación con el artículo 394, de la LEC .

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.