STS 360/2010, 1 de Junio de 2010

Ponente:JOSE ANTONIO SEIJAS QUINTANA
Número de Recurso:266/2005
Procedimiento:CASACIóN
Número de Resolución:360/2010
Fecha de Resolución: 1 de Junio de 2010
Emisor:Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil
RESUMEN

ARRENDAMIENTO. DAÑOS Y PERJUICIOS. INDEMNIZACIÓN. La inviabilidad de la prestación por desaparición de la falta de interés en la misma del arrendatario se debe a que ambas partes elevaron a la categoría de causa contractual la unión de ambos locales para unirse en una única unidad locaticia, como se especificó en el contrato mediante la expresión de la finalidad y la obtención de las correspondientes licencias, lo que el recurrente conoce en el momento en que se dicta sentencia estimando la pretensión deducida en su contra por parte de la Comunidad de vecinos en la que se insertan los locales, con la consiguiente devolución de la posesión entregada con dicha finalidad, sin poder haber disfrutado del local afectado por el vínculo arrendaticio, dado que no pudo abrir su negocio. Las partes previeron en la estipulación novena que para perfeccionar el contrato el Ayuntamiento o el organismo competente otorgara las licencias pertinentes de obras, actividad, apertura o cualquier otro permiso o autorización que fuera necesario para poder realizar la actividad de supermercado en el inmueble objeto del contrato y esta cláusula la interpreta la sentencia en el sentido de que la autorización se ampliaba también a la obtención del permiso de la Comunidad, ""porque solo así podía cumplirse con lo pactado"" de dedicarlo a esta actividad, que es la finalidad del contrato de arrendamiento. Se estima la casación.

 
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CONTENIDO

SENTENCIA

En la Villa de Madrid, a uno de Junio de dos mil diez.

Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, constituida por los Magistrados indicados al margen, el presente recurso de casación interpuesto por "CONSUM, S. COOP. LTDA", representada ante esta Sala por el Procurador don Luis Pozas Osset, contra la sentencia dictada, con fecha 9 de noviembre de 2004, por la Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Valencia, en el rollo de apelación nº 649/2004, dimanante de autos de juicio ordinario seguidos con el nº 305/2003 ante el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Xátiva.

Ha sido parte recurrida doña Lorenza, en sustitución de doña Noemi, fallecida, representada ante esta Sala por la Procuradora doña Isabel Julia Corujo.

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO

1º.- El Procurador Sr. Santamaría Batallar, en nombre y representación de doña Noemi, promovió demanda de juicio ordinario ejerciendo acumuladamente acción de reclamación de cantidad por incumplimiento de contrato y acción indemnizatoria de daños y perjuicios contra "CONSUM, S. COOP. LTDA", demanda que tuvo entrada en el Decanato de los Juzgados de Xátiva el día 12 de junio de 2003 y, fue turnada al Juzgado nº 1, en la que, tras alegar los hechos y fundamentos de derecho que estimó de aplicación, suplicó la estimación de la demanda condenando a la entidad demandada a pagar la cantidad de

25.466,64 euros a la actora en concepto de daños y desperfectos producidos en los locales comerciales arrendados, más los intereses legales, así como a pagar a la actora la cantidad de 27.883,96 euros en concepto de rentas impagadas ó en concepto de los perjuicios ocasionados a la propietaria durante todo el tiempo que la demandada tuvo la posesión de los locales arrendados y la propietaria no cobró rentas ni podía volver a arrendar sus locales comerciales, la cantidad de 23,739,98 euros, más los intereses legales, y a pagar las costas procesales.

  1. - Por Auto de fecha 16 de junio de 2003 se admitió a trámite la demanda ordenando su traslado al demandado y su emplazamiento para que se personase en legal forma y la contestara en el plazo de veinte días, todo ello con las advertencias y prevenciones legales oportunas.

  2. - Por la parte demandada se contestó dentro de plazo la demanda en el sentido de oponerse a la pretensión de la actora negando los hechos en que se funda la misma y exponiendo los fundamentos de hecho y de derecho de su resistencia, tras lo cual en el suplico de la misma pedía la desestimación de la demanda con imposición de costas a la actora. En el mismo escrito de contestación a la demanda formuló separadamente y explícitamente demanda reconvencional frente a Noemi en la que tras alegar los hechos en que fundaba su pretensión y los fundamentos de derecho que estimó de aplicación, acababa suplicando que se dictara sentencia por la que se declare: a) que el contrato de arrendamiento suscrito entre las dos partes con fecha 24 de diciembre de 1999 carece de causa por haber desaparecido ésta de forma sobrevenida y, en consecuencia se declare que el mismo no ha producido efectos jurídicos de ninguna clase. b) que el motivo por el que se ha producido la falta sobrevenida de causa en el contrato ha sido el incumplimiento de la arrendadora de su obligación de mantener a la arrendataria en la pacífica posesión del objeto arrendado y, consecuentemente, se declare la obligación de indemnizar a la actora en reconvención los daños y perjuicios causados a la misma por su negligente actuación. c) consecuentemente, se condene a Noemi a abonar a la actora en convención la cantidad de 28,448,85 euros que, en concepto de pago de estos en que ha incurrido innecesariamente y en concepto de devolución de fianza y rentas arrendaticias que nunca debieron abonarse, por faltar la causa al contrato, deben satisfacerse a la actora en reconvención. más los intereses legales, imponiéndole las costas.

  3. - Por Providencia de fecha 16 de julio de 2003 se tuvo por personado y parte al demandado y por contestada la demanda así como admitida a trámite la demanda reconvencional acordando dar traslado de la misma al actor reconvenido que contestó a la misma mediante escrito presentado en tiempo y forma en el que negó parte de los hechos en que fundaba su pretensión el demandado reconviniente, oponiéndose a la misma exponiendo los hechos y fundamentos jurídicos de su resistencia para acabar pidiendo la desestimación de la demanda reconvencional y la absolución del mismo.

  4. - En Providencia de 23 de septiembre de 2003 se convocó a las partes para la celebración de la correspondiente Audiencia Previa señalando a tal efecto el día 20 de noviembre compareciendo a la misma por medio de sus postulaciones procesales respectivas. No habiendo llegado las partes a ningún acuerdo extrajudicial y desechada la posibilidad de llegar a una transacción judicial, se dió la palabra a las partes para la delimitación de los términos del debate, tras lo cual, y existiendo hechos controvertidos, se recibió el pleito a prueba, proponiéndose los que estimaron conducentes a acreditar sus alegaciones de hechos, siendo admitidos sólo aquéllos que se consideró pertinentes y útiles, según es de ver el acta escrita del Sr. Secretario del Juzgado y en soporte apto para la grabación y reproducción de la imagen y el sonido, señalándose el día 12 de febrero de 2004 para la celebración del juicio, citando en el mismo acto a las partes con las advertencias y prevenciones legales.

  5. - En el acto del juicio comparecieron las partes con su postulación procesal respectiva. Practicada la prueba admitida en la Audiencia Previa con el resultado reflejado en el acta levantada al efecto y en soporte apto para la grabación y reproducción de imagen y sonido, y concedida la palabra a las partes para exponer sus conclusiones, quedaron los autos conclusos para sentencia.

  6. - El Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Xátiva dictó sentencia, en fecha 16 de marzo de 2004, cuya parte dispositiva dice literalmente: "QUE ESTIMANDO PARCIALMENTE LA DEMANDA presentada por Noemi, representada por el Procurador Sr. Santamaría Batallar, contra "CONSUM S.COOP.V.", representada por el Procurador Sra. Martínez Julián, DEBO CONDENAR Y CONDENO al demandado a que, a su costa, se lleven a cabo los trabajos necesarios para que los locales comerciales de los que es propietaria la actora, (fincas registrales n° NUM000 y NUM001 del Registro de la Propiedad de Xátiva) vuelvan a reunir unas condiciones de habitabilidad y un estado de conservación óptimos, reponiendo los mismos a su estado anterior a excepción de los elementos eliminados en la zona central del local, determinándose en ejecución de sentencia, mediante pericial judicial, los concretos trabajos a realizar y su coste, debiendo cada parte abonar las costas causadas a su instancia y las comunes por la mitad. QUE ESTIMANDO PARCIALMENTE LA DEMANDA RECONVENCIONAL presentada por "CONSUM

    S.COOP.V." contra Noemi, DEBO DECLARAR Y DECLARO la nulidad del contrato de arrendamiento de 24 de diciembre de 1999 que ligaba a ambas partes litigantes, CONDENANDO a la demandada en reconvención a que restituya a la entidad "CONSUM" las cantidades abonadas en concepto de renta en los meses de abril de 2000 a octubre de 2000, así como la fianza que entregó en su día, más los intereses legales de dicha cantidad desde la fecha de interposición de la reconvención, desestimando las otras pretensiones de condena ejercitada por la entidad demandante contra la demanda absolviendo a ésta última de dichas peticiones, debiendo cada parte abonar las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad".

  7. - Apelada la sentencia de primera instancia, y, sustanciada la alzada, la Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Valencia dictó sentencia, en fecha 9 de noviembre de 2004, cuya parte dispositiva dice literalmente: " FALLAMOS. 1.- Estimando el recurso interpuesto por doña Noemi . 2.- Revocamos la sentencia impugnada y en su lugar: A) Estimamos íntegramente la demanda interpuesta por doña Noemi contra "CONSUM S.COOP. LTDA." y condenamos a esta a pagar a la demandante la suma de 25.466,64 euros por daños en los locales arrendados y en la suma de 27.883 euros por el tiempo que la actora no tuvo la posesión de los locales objeto del contrato, sumas que devengarán el interés legal desde la fecha de la interposición de la demanda, y al pago de las costas. B) Desestimamos íntegramente la reconvención formulada por "CONSUM S.COOP.LTDA." contra doña Noemi y absolvemos a esta de las pretensiones frente a ella formuladas, condenando a "CONSUM" al pago de las costas causadas en la reconvención. 3.-No hacemos expresa imposición de costas en esta alzada". SEGUNDO.- 1º.- La representación procesal de "CONSUM, S. COOP. LTDA" presentó el día 18 de enero de 2005, escrito de interposición de recurso de casación, contra la sentencia dictada, con fecha 9 de noviembre de 2004, por la Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Valencia, en el rollo de apelación nº 649/2004, dimanante de autos de juicio ordinario seguidos con el nº 305/2003 ante el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Xátiva.

  8. - Motivos del recurso de casación . Con base en el artículo 477.2º 3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil : . En el motivo primero, tras citar la infracción, por inaplicación, de los artículos 1261, 1274, 1275 y 1277 del Código Civil, se alega la existencia de interés casacional por oposición a la jurisprudencia del Tribunal Supremo, citando al efecto las Sentencias de esta Sala de fechas 20 de abril de 1994, 11 de febrero de 2002 y 21 de noviembre de 1988, relativas a la nulidad de los contratos por falta de causa, en concreto por frustración sobrevenida del objeto, y la inaplicabilidad a tales casos de la cláusula "rebus sic stantibus". Argumenta la parte recurrente que, en la medida que el fin del contrato resultó frustrado, al no poder destinarse el local arrendado a la actividad de supermercado por causas sobrevenidas, cual es la imposibilidad de efectuar las obras de acondicionamiento, por causa que no le resulta imputable, el contrato carece de causa, siendo nulo, sin que sea posible aplicar, como hace la resolución recurrida, la cláusula "rebus sic stantibus", al carecer de sentido que si la prestación de una de las partes se ha hecho imposible, la otra tenga que cumplir la suya aun de forma más reducida. En el motivo segundo, se citan como preceptos legales infringidos los artículos 1113 y 1114 del Código Civil, alegando la existencia de interés casacional por oposición a la jurisprudencia del Tribunal Supremo, citando como fundamento del interés casacional alegado, las Sentencias de esta Sala de fechas 30 de junio de 1980 y 30 de junio de 1986, así como la contradicción de la resolución recurrida con lo dispuesto por la Sentencia de fecha 29 de abril de 2002 dictada por la Audiencia Provincial de Barcelona, relativas todas ellas a la eficacia de la condición suspensiva. Por último, en el motivo tercero, tras citar como preceptos legales infringidos los artículos 1261, 1275 y 1274 del Código Civil, se alega la existencia de interés casacional por oposición a la jurisprudencia del Tribunal Supremo, indicando al efecto las Sentencias de esta Sala de fechas 29 de marzo de 1993, 11 de junio de 1992, 29 de noviembre de 1989, 19 de noviembre de 1990, 30 de diciembre de 1985, 20 de abril de 1994, 30 de junio de 1948, 10 de octubre de 1980, 11 de julio de 1984 y 30 de diciembre de 1985, relativas a la necesidad de que la causa de los negocios jurídicos contractuales concurra, no solo al tiempo de su formación, sino también es preciso que subsista durante la vida del convenio, hasta su total cumplimiento. Asimismo, se alega la existencia de jurisprudencia contradictoria de Audiencias Provinciales sobre tal materia, citando al respecto la Sentencia de la Audiencia Provincial de Las Palmas de fecha 23 de junio de 1999 . Argumenta la parte recurrente que en el presente caso se produjo una frustración sobrevenida del objeto, al no haber podido, por causas ajenas a su voluntad, destinar el local arrendado a la explotación de la actividad de supermercado, lo que en todo caso, determina la nulidad del contrato por falta de causa, y, terminó suplicando a la Sala: " (...) Se dicte sentencia por la que se case y anule la recurrida, dejando subsistente la dictada por el Juzgado de Primera Instancia, estimando las pretensiones de esta parte con arreglo a los motivos expresados en el presente recurso, imponiendo las costas del presente recurso a la citada parte actora-reconvenida y apelante".

  9. - Mediante Providencia de 31 de enero de 2005 se tuvo por interpuesto el recurso, acordándose la remisión de las actuaciones a la Sala Primera del Tribunal Supremo, previo emplazamiento de las partes ante esta Sala, apareciendo notificada dicha resolución a los Procuradores de los litigantes el día 1 de febrero de 2005.

  10. - El Procurador don Luis Pozas Osset, en nombre y representación de "CONSUM, S. COOP. LTDA", presentó escrito ante esa Sala con fecha 3 de febrero de 2005 personándose en calidad de parte recurrente. La Procuradora doña Isabel Julia Corujo, en nombre y representación de doña Noemi, presentó escrito ante esta Sala con fecha 8 de marzo de 2005, personándose en calidad de parte recurrida. Fallecida está última parte se personó, en sustitución de la misma, su heredera doña Lorenza .

  11. - Por Providencia de fecha 22 de enero de 2008 se pusieron de manifiesto las posibles causas de inadmisión del recurso en relación con el motivo segundo, a las partes personadas.

  12. - Mediante escrito presentado el día 14 de febrero de 2008 la parte recurrida se manifestó conforme con la posible causa de inadmisión puesta de manifiesto en relación con el motivo segundo del escrito de interposición. La parte recurrente no ha formulado alegaciones tras la puesta de manifiesto de la posible causa de inadmisión.

  13. - La Sala dictó auto de fecha 27 de mayo de 2008, cuya parte dispositiva dice literalmente: "1º) NO ADMITIR EL RECURSO DE CASACIÓN interpuesto por la representación procesal de "CONSUM, S. COOP. LTDA" contra la Sentencia dictada, con fecha 9 de noviembre de 2004, por la Audiencia Provincial de Valencia (Sección Sexta), en el rollo de apelación nº 649/2004, dimanante de los autos de juicio ordinario nº 305/2003 del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Xátiva, respecto de las infracciones contenidas en el motivo segundo del escrito de interposición del recurso de casación. 2º) ADMITIR EL RECURSO DE CASACIÓN interpuesto por la representación procesal de "CONSUM, S .COOP. LTDA" contra la Sentencia dictada, con fecha 9 de noviembre de 2004, por la Audiencia Provincial de Valencia (Sección Sexta), en el rollo de apelación nº 649/2004, dimanante de los autos de juicio ordinario nº 305/2003 del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Xátiva, respecto de las infracciones contenidas en los motivos primero y tercero del escrito de interposición del recurso de casación. 3º) Y entréguense copia del escrito de interposición del recurso de casación formalizado, con sus documentos adjuntos, a la parte recurrida personada ante esta Sala para que formalice su oposición por escrito en el plazo de VEINTE DÍAS

    , durante los cuales estarán de manifiesto las actuaciones en la Secretaría".

TERCERO

Evacuando el traslado conferido, la Procuradora doña Isabel Juliá Corujo, en nombre y representación de doña Lorenza, formuló oposición al recurso de casación interpuesto de contrario, suplicando a la Sala: "(...) Dicte sentencia desestimando el recurso interpuesto de contrario, con expresa imposición de costas a la parte recurrente".

CUARTO

La Sala señaló para votación y fallo del presente recurso, el día 19 de mayo de 2010, en que tuvo lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Jose Antonio Seijas Quintana,

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO

Doña Noemi, interpuso demanda de juicio ordinario contra la entidad CONSUM,

S.C00P.LTDA., en reclamación de rentas impagadas y de una indemnización por los daños y perjuicios producidos por la entidad demandada en el local arrendado durante el tiempo en que fue ocupado por la misma. La parte demandada contestó a la demanda, formulando a su vez reconvención, por la que solicitaba la nulidad del contrato de arrendamiento en su día concertado, por carencia de causa, al haberse frustrado de forma sobrevenida su finalidad, declarándose la obligación del actor de indemnizar a la actora por los daños y perjuicios causados, con devolución de fianza y rentas abonadas.

La Sentencia de Primera Instancia estimó parcialmente la demanda, condenando al demandado a que se lleven a cabo los trabajos necesarios para que los locales comerciales sean repuestos a su estado anterior. Asimismo estimó en parte la reconvención, declarando la nulidad del contrato de arrendamiento por falta de causa, debiendo la parte actora restituir a la demandada las cantidades abonadas en concepto de rentas, así como la fianza.

Contra dicha resolución se interpuso recurso de apelación por la parte actora, dictándose Sentencia por la Audiencia Provincial de Valencia, Sección Sexta, de fecha 9 de noviembre de 2004, la cual estimó el recurso interpuesto, revocando la Sentencia de primera instancia en el sentido de estimar íntegramente la demanda formulada por la parte actora y desestimar la reconvención. Constituye fundamento de la Sentencia que no cabe declarar la nulidad del contrato de arrendamiento celebrado, por cuanto la parte demandada pudo prever que no iba a tener autorización para la realización de las obras que permitían acondicionar el local para la actividad de supermercado, no careciendo de causa, aplicando la cláusula "rebus sic stantibus debiendo la parte demandada abonar los daños y perjuicios reclamados por la actora en la demanda, negando el derecho de la demandada a la indemnización por los daños y perjuicios ocasionados, en concreto la devolución de las rentas pagadas y la fianza en su día constituida.

La parte recurrente preparó recurso de casación al amparo del ordinal 3° del art. 477.2 de la LEC 2000, alegando que la existencia de interés casacional por oposición a la jurisprudencia del Tribunal Supremo y por jurisprudencia contradictoria de Audiencias Provinciales, relativa a la nulidad de los contratos por falta de causa, en concreto por frustración sobrevenida del objeto, y la inaplicabilidad a tales casos de la cláusula "rebus sic stantibus", así como la relativa a la necesidad de que la causa de los negocios jurídicos contractuales concurra, no solo al tiempo de su formación, sino también es preciso que subsista durante la vida del convenio, hasta su total cumplimiento.

El escrito de interposición de la recurrente se articula en dos motivos de casación (el segundo no fue admitido por la Sala), y si bien es cierto, visto el contenido de la resolución recurrida, que no se acredita la existencia de interés casacional por jurisprudencia contradictoria de Audiencias Provinciales, si debe entenderse acreditado el interés casacional por oposición a la jurisprudencia del Tribunal Supremo al haberse citado varias Sentencias de esta Sala con un criterio jurídico coincidente y dispar con el señalado por la Sentencia recurrida, planteándose unas cuestiones jurídicas que, en el motivo primero, se concretan en la infracción, por inaplicación, de los arts. 1261, 1274, 1275 y 1277 del Código Civil, con oposición a la jurisprudencia del Tribunal Supremo (SSTS de 20 de abril de 1994, 11 de febrero de 2002 y 21 de noviembre de 1988, relativas a la nulidad de los contratos por falta de causa, en concreto por frustración sobrevenida del objeto, y la inaplicabilidad a tales casos de la cláusula "rebus sic stantibus"). Argumenta la parte recurrente que, en la medida que el fin del contrato resultó frustrado, al no poder destinarse el local arrendado a la actividad de supermercado por causas sobrevenidas, cual es la imposibilidad de efectuar las obras de acondicionamiento, por causa que no le resulta imputable, el contrato carece de causa, siendo nulo, sin que sea posible aplicar, como hace la resolución recorrida, la cláusula "rebus sic stantibus", al carecer de sentido que si la prestación de una de las partes se ha hecho imposible, la otra tenga que cumplir la suya aun de forma más reducida.

El motivo se estima.

En el caso litigioso, actora y demandada celebraron un contrato de arrendamiento de local de negocio el cual tenía un fin concreto y específico señalado por los que lo pactaron: "utilización para supermercado o autoservicio de alimentación y venta al por menor de artículos de perfumería, droguería, bazar, juguetes, calzado, ropa y todas aquellas actividades que sean preparatorias, complementarias o auxiliares de tales actividades". La sentencia recurrida dice que la cláusula quinta del contrato autorizaba al arrendatario a realizar las obras necesarias para el acondicionamiento del local a los fines previstos y, "especialmente, haciendo uso de las facultades dominicales que asegura tener la propiedad, se autoriza a la arrendataria para que cubra el actual patio de luces que une ambos locales, de manera que pueda considerarse las dos fincas registrales objeto de este contrato una única unidad comercial". Señala, asimismo, que la arrendadora se limitó a asegurar que no tendría problemas con el permiso. La explotación, por tanto, no era viable entonces, a la espera de que se llevaran a cabo las obras necesarias de adecuación del local a las necesidades del supermercado, entre otras la unión de los dos locales en uno, lo que no se pudo hacer por la oposición de la Comunidad de vecinos y la consiguiente demanda judicial que lo hizo finalmente inviable. Esta inviabilidad se debía a la actuación contractual de la arrendadora pues no hay ninguna duda de que, en estas condiciones, el arrendador no podía cumplir la obligación comprometida con el arrendatario para la explotación del negocio, porque de los términos del contrato se desprende, y así lo interpreta la Audiencia Provincial, que la propiedad aseguró al arrendatario que no habría ningún problema, como luego hubo. Y si ello es así, no puede obligársele a que pague una renta, a cambio de nada. La inviabilidad de la prestación por desaparición de la falta de interés en la misma del arrendatario se debe a que ambas partes elevaron a la categoría de causa contractual la unión de ambos locales para unirse en una única unidad locaticia, como se especificó en el contrato mediante la expresión de la finalidad y la obtención de las correspondientes licencias, lo que el recurrente conoce en el momento en que se dicta sentencia estimando la pretensión deducida en su contra por parte de la Comunidad de vecinos en la que se insertan los locales, con la consiguiente devolución de la posesión entregada con dicha finalidad, sin poder haber disfrutado del local afectado por el vínculo arrendaticio, dado que no pudo abrir su negocio. Las partes previeron en la estipulación novena que para perfeccionar el contrato el Ayuntamiento o el organismo competente otorgara las licencias pertinentes de obras, actividad, apertura o cualquier otro permiso o autorización que fuera necesario para poder realizar la actividad de supermercado en el inmueble objeto del contrato y esta cláusula la interpreta la sentencia en el sentido de que la autorización se ampliaba también a la obtención del permiso de la Comunidad, "porque solo así podía cumplirse con lo pactado" de dedicarlo a esta actividad, que es la finalidad del contrato de arrendamiento.

El influjo de circunstancias sobrevenidas en la vida del contrato no ha dejado de ser considerado por la jurisprudencia de esta Sala, aparte de su aceptación de la doctrina de la cláusula "rebus sic stantibus".Ha señalado que cuando se produce una imposibilidad de cumplimiento de la prestación hay que distinguir si tal imposibilidad existe en el momento de la perfección contractual (momento de formación del contrato) en cuyo caso el efecto jurídico que procede es el de la nulidad contractual de conformidad con el art. 1.272 en relación con el art. 1.261.2, ambos del Código Civil, o si se trata de una imposibilidad sobrevenida -con posterioridad a la perfección y antes de constituirse el deudor en mora- en cuyo caso (art. 1.184 CC ) se da lugar a la liberación de la prestación (resolución contractual) (SSTS 10 de abril 1956; 30 de abril 2002; 21 de abril 2006 ). Ha considerado también ejercitable la facultad de resolución cuando existe un hecho obstativo que de modo absoluto, definitivo e irreformable impide el cumplimiento (S 22 octubre 1985 y las que cita), y cuando la prestación pactada no responde a la finalidad para cuya consecución se concertó el contrato, frustrándose la misma (SSTS 3 noviembre y 9 diciembre 1983, y 27 octubre 1986 y las que cita). Por eso es extravagante el recurso a la cláusula "rebus sic stantibus", si hay una frustración total del fin del contrato (STS 20 de abril de 1994 ).Y es evidente que aunque no sean conceptualmente equiparables estos supuestos con el que sustenta el motivo formulado, ello no significa que deba ser desestimado, cuando el vínculo contractual quedó sin efecto privandose al arrendatario de alcanzar el logro económico perseguido con el mismo, en razón a la actuación previa de quien pretende ser indemnizado por la ocupación de un local que en ningún momento fue apto para el fin convenido, como resulta de la jurisprudencia citada en el

motivo.

TERCERO

En lo que aquí interesa supone la estimación del recurso y, asumiendo la instancia, confirmar la sentencia del Juzgado por los argumentos que en lo sustancial aquí se exponen, incluida la condena de devolver los locales al estado que tenían por tratarse de un pronunciamiento inalterable en casación, desde el momento que fue consentido por la recurrente, tanto al no interponer contra ella recurso de apelación correspondiente, como en este recurso; todo ello sin hacer especial declaración de las costas causadas en la primera instancia, imponiendo a la recurrente las de la apelación, y no haciendo especial condena de las de este recurso.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.

FALLAMOS

Primero

Declarar haber lugar al recurso de casación interpuesto por la Procuradora Doña Margarita Sanchis Mendoza, en la representación procesal que acredita de Consum,S. Coop.Ltda contra la Sentencia dictada por la Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Valencia 9 de noviembre de 2004, la cual casamos y anulamos, y asimismo confirmamos la Sentencia del Juzgado de 1ª Instancia núm. 1 de Xativa de 16 de marzo de 2004 recaída en los autos de juicio de juicio ordinario 305/2003.

Segundo

No hacemos especial declaración de las costas causadas en la primera instancia. Se imponen a la recurrente las de la apelación, y no se hace especial condena de las de este recurso.

Publíquese esta resolución con arreglo a derecho, y devuélvanse a la Audiencia los autos originales y rollo de apelación remitidos con testimonio de esta resolución a los efectos procedentes.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos Juan Antonio Xiol Rios .-Roman Garcia Varela.-Francisco Marin Castan.-Jose Antonio Seijas Quintana.-Rafael Gimeno-Bayon Cobos.Firmado y Rubricado. PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Jose Antonio Seijas Quintana, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.