STS 112/2010, 15 de Marzo de 2010
| Ponente | ROMAN GARCIA VARELA |
| ECLI | ES:TS:2010:1119 |
| Número de Recurso | 897/2006 |
| Procedimiento | CASACIóN |
| Número de Resolución | 112/2010 |
| Fecha de Resolución | 15 de Marzo de 2010 |
| Emisor | Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil |
SENTENCIA
En la Villa de Madrid, a quince de Marzo de dos mil diez.
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, constituida por los Magistrados reseñados al margen, el presente recurso de casación interpuesto por don Doroteo y doña Tatiana, representados ante esta Sala por el Procurador don Francisco José Abajo Abril, contra la sentencia dictada el 10 de febrero de 2006, por la Audiencia Provincial de Huelva -Sección 3ª- en el rollo de apelación nº 12/2006, dimanante de autos de juicio ordinario de retracto seguidos con el nº 1254/2004 del Juzgado de primera instancia nº 2 de Huelva.
Han sido parte recurrida doña Diana y doña Miriam, representadas ante esta Sala por la Procuradora doña Gracia López Fernández.
1º.- La Procuradora doña María Rosa Borrero Canelo, en nombre y representación de don Doroteo y doña Tatiana, promovió demanda de juicio verbal, en ejercicio de acción de retracto arrendaticio urbano, turnada al Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Huelva, contra doña Diana y doña Miriam, en la que, tras alegar los hechos y fundamentos de derecho que estimó de aplicación, suplicó al Juzgado: " (...) Se dicte sentencia por la que se declare haber lugar al retracto de la vivienda ocupada por los comparecientes en régimen de inquilinato, condenando a las demandadas a estar y pasar por dicha declaración, así como a otorgar la correspondiente escritura de transmisión de la vivienda con la simultánea entrega de la cantidad consignada a esta parte, con apercibimiento de que, en caso de incumplimiento, dicha escritura sea otorgada de oficio por el Juzgado, todo ello con expresa condena en costas a la parte demandada, con expresa declaración de temeridad si se opusiera a la pretensión deducida por los comparecientes".
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- Admitida a trámite la demanda y emplazada la demandada, el Procurador don Jaime González Linares, en nombre y representación de doña Diana y doña Miriam, se opuso a la misma, y, tras alegar la excepción de falta de legitimación pasiva, suplicó al Juzgado: " (...) Se dicte sentencia por la que: 1º.- Se declare no haber lugar al rectracto de la vivienda ocupada por los actores en régimen de arrendamiento. 2º.-Subsidiariamente, para el supuesto de ser estimada la demanda declare la obligación de los actores de abonar la cantidad de 110.200 #, como valor de la vivienda objeto de retracto, como requisito para el otorgamiento de la escritura de compraventa. 3º.- Condenando a los actores a las costas causadas en este procedimiento".
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- El Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Huelva dictó sentencia, en fecha 28 de julio de 2005, cuya parte dispositiva dice literalmente: "Que con desestimación de la demanda interpuesta en el presente procedimiento por la representación de don Doroteo y doña Tatiana, debo absolver y absuelvo a doña Diana y doña Miriam de los pedimentos formulados en la demanda, sin expresa condena en las costas causadas".
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- Apelada la sentencia de primera instancia, y, sustanciada la alzada, la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Huelva dictó sentencia, en fecha 10 de febrero de 2006, cuyo fallo es del siguiente tenor literal: "Desestimamos el recurso de apelación interpuesto por don Doroteo y doña Tatiana, representados en esta alzada por la Procuradora Sra. Borrero Canelo contra la sentencia dictada en los autos a que se contrae el rollo de sala y su primer grado por el Iltmo. Sr. Magistrado- Juez de Primera Instancia nº 2 de Huelva en fecha 28 de julio de 2005 y confirmamos la indicada resolución condenando al apelante al pago de las costas de esta alzada".
1º.- Por la representación procesal de don Doroteo y doña Tatiana, se ha interpuesto recurso de casación contra la sentencia dictada el 10 de febrero de 2006, por la Audiencia Provincial de Huelva -Sección 3ª - en el rollo de apelación nº 12/2006, dimanante de autos de juicio ordinario de retracto seguidos con el nº 1254/2004 del Juzgado de primera instancia nº 2 de Huelva.
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- Motivos del recurso de casación . Al amparo del artículo 477.2 3º y 3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil : A) Con base en el artículo 477.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por infracción de las normas aplicables para resolver las cuestiones objeto del proceso; B) por infracción de los artículos 47.1 y 48.1 en relación con el artículo 55.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 ; D) la sentencia recurrida ha incidido en la infracción denunciada, al fundamentarse en una doctrina jurisprudencial no aplicable al supuesto objeto del presente litigio, y, terminó suplicando a la Sala: " (...) Se dicte en su día sentencia por la que declarando fundado el recurso, case la resolución impugnada por ser contraria a la doctrina jurisprudencial y asumiendo la instancia, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 487.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, declare la procedencia de la acción ejercitada, y estime la demanda interpuesta en los términos interesados en el "petitum" de la misma, con expresa condena en costas a la parte demandada respecto a las costas de primera instancia y sin expreso pronunciamiento en cuanto a las costas de apelación y del presente recurso".
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- Habiéndose tenido por interpuesto el recurso por providencia de 3 de abril de 2006 se acordó la remisión de los autos originales y el emplazamiento de las partes ante esta Sala Primera del Tribunal Supremo, habiéndose notificado la correspondiente resolución a sus Procuradores personados.
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- Se ha personado en el presente rollo el Procurador don Francisco José Abajo Abril en nombre y representación de don Doroteo y doña Tatiana en concepto de parte recurrente y la Procuradora doña Gracia López Fernández en nombre y representación de doña Diana y doña Miriam, en concepto de parte recurrida.
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- La Sala dictó auto en fecha 8 de septiembre de 2008, cuya parte dispositiva dice literalmente: "1.-ADMITIR EL RECURSO DE CASACIÓN interpuesto por la representación de D. Doroteo y Dª Tatiana, contra la Sentencia dictada el 10 de febrero de 2006, por la Audiencia Provincial de Huelva -Sección 3ª en el rollo de apelación nº 12/2006, dimanante de los autos de juicio ordinario de retracto nº 1254/2004 del Juzgado de primera instancia nº 2 de Huelva. 2.- Y dése traslado de las actuaciones a la parte recurrida para que, si fuere procedente, formalice su oposición por escrito en el plazo de veinte días".
Evacuando el traslado conferido, la Procuradora doña Gracia López Fernández, en nombre y representación de doña Diana y doña Miriam, formuló oposición al recurso de casación interpuesto de contrario, mediante escrito de fecha 24 de octubre de 2008, suplicando a la Sala: " (...) Desestime el recurso de casación interpuesto por la representación de don Doroteo y doña Tatiana, por los motivos expuestos, con imposición de costas al recurrente".
La Sala señaló para votación y fallo del presente recurso, el día 18 de febrero de 2010, en que tuvo lugar.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Roman Garcia Varela,
Don Doroteo y doña Tatiana demandaron por los trámites del juicio ordinario, mediante el ejercicio de acción de retracto, a doña Diana y doña Miriam, e interesaron las peticiones que se detallan en el antecedente de hecho primero de esta sentencia.
El Juzgado rechazó la demanda y su sentencia fue confirmada en grado de apelación por la de la Audiencia, la cual desestimó la pretensión con base de su "ratio decidendi" en la inexistencia del derecho de retracto, pues el retrayente ha de serlo de toda la finca transmitida y, en el presente supuesto, se ha producido la venta del edificio en su conjunto, al ser su objeto un sólo edificio y no varias viviendas agrupadas, que es el supuesto regulado en el artículo 47.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos .
La parte actora ha interpuesto recurso de casación por interés casacional, con cobertura en artículo 477.2 3º, de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y esta Sala, por auto de 8 de septiembre de 2008, lo ha admitido.
El motivo acusa la infracción de los artículos 47.1 y 48.1, en relación con el artículo
55.2, todos de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, reguladores del derecho de retracto de los inquilinos de viviendas con contrato en vigor celebrado con anterioridad al 9 de mayo de 1985, de conformidad con la Disposición Transitoria 2ª de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994 ; además, la parte recurrente ha cuestionado el razonamiento antes expresado de la sentencia de instancia, con apoyo en que desde que se construyó el edificio existían cuatro viviendas independientes con sus elementos comunes propios de cualquier edificio de viviendas, según se advera en la escritura de obra nueva, y que en la propia escritura de compraventa se deja constancia de la referencia catastral independiente de las mismas, con un valor individualizado y perfectamente identificados sus coeficientes respecto al edificio; asimismo, ha añadido que de confirmarse la improcedencia de la acción de retracto se llegaría a la contradicción de que si se hubiera formalizado la escritura de división horizontal inmediatamente antes de la compraventa, el retracto si sería procedente y, en cambio, al haberse formalizado con la escritura de compraventa, se privaría de este derecho; sobre este particular cita, entre otras, las SSTS de 29 de marzo de 1958, 25 de abril de 1963, 4 de noviembre de 1955, 6 de marzo de 1964, 26 de marzo de 1960 y 22 de septiembre de 2003 .
El motivo se desestima.
En su fundamento de derecho segundo, la sentencia del Juzgado, aceptada íntegramente en toda su argumentación por la de apelación, ha declarado lo siguiente:
"(...) El recurrente no probó en forma alguna que los locales que lleva en arriendo constituyeran finca independiente del resto y como tal hubiera sido objeto de transmisión onerosa al recurrido, ya que, por contrario, se acreditó que el objeto inmueble arrendado se integraba y conformaba, en razón a lo que se deja dicho, por la finca urbana en controversia, lo que ocasiona que su posible derecho de adquisición preferente por vía de retracto, (artículo 48 de la Ley de Arrendamientos Urbanos ), carezca de apoyatura legal, pues el precepto 47 de la Ley especial es bien claro, en cuanto exige imperativamente que en los casos de venta del propietario a terceros, podrá el arrendatario o inquilino ejercitar los derechos preferenciales sobre >, es decir, que no puede desgajarse del resto del inmueble, al transmitirse éste en su plenitud física, como es la pretensión del recurrente, en el actual proceso; por lo que resultó desarticulada su acción, para acceder a la subrogación como retrayente en lugar del adquirente. Por otra parte, resulta que se impide conocer el precio de los espacios objeto del arrendamiento, desde el momento en que el precio de la venta fue global y no se es arrendatario de la finca entera, sino de una porción menor del total vendido, pues la Ley de Arrendamientos Urbanos sólo concede la facultad de acceder exclusivamente a la propiedad de lo que efectivamente se lleva en arriendo cuando se enajena.
Aplicando tal doctrina al caso que nos ocupa, cabe entender que efectivamente mediante la escritura pública de compraventa de 6-7-2001 otorgada por doña Isidora a favor de doña Diana y doña Miriam, se llevó acabo la venta de un edificio en su conjunto. De un atento examen de dicha escritura pública, aportada con la demanda, se desprende que el objeto del contrato es el edificio íntegro; de la misma forma, el precio es unitario para todo el edificio Incluso hay que tener en cuenta que en ese momento aún no estaba dividido bajo el sistema de la Ley de Propiedad Horizontal. No se trata de la venta de todos los pisos del edificio, cada uno con sus características y su precio, sino que se trata de la venta de un edificio completo (...)".
De un lado, se hace supuesto de la cuestión al soslayar los hechos probados y, a partir de una construcción propia y unilateral de la parte recurrente, se extraen consecuencias jurídicas en oposición con lo resuelto de conformidad con la prueba; y de otro, la no acreditación por la parte recurrente de que los locales que lleva en arriendo constituyeran finca independiente se refiere a una cuestión sobre la valoración de la prueba y no tiene en cuenta que según reiterada doctrina de esta Sala, de ociosa cita, el Juzgador de instancia posee, en principio, soberanía para la apreciación de la misma, salvo que ésta resulte ilógica, contraria a las máximas de experiencia o a las reglas de la sana critica, que son supuestos de exclusión no concurrentes en el presente caso.
La última cuestión expresada en el párrafo antecedente no puede dilucidarse por la vía del recurso de casación, sino por el recurso extraordinario por infracción procesal, que no ha sido formulado por la parte recurrente.
En consecuencia, procede la desestimación del recurso de casación, con la condena en costas a la parte recurrente (artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.
Que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación interpuesto por don Doroteo y doña Tatiana contra la sentencia dictada por la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Huelva en fecha de diez de febrero de dos mil seis . Condenamos a la parte recurrente al abono de las costas ocasionadas en este recurso de casación. Comuníquese esta sentencia a la referida Audiencia con devolución de los autos y rollo en su día remitidos.
Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos . Juan Antonio Xiol Rios; Roman Garcia Varela; Jose Antonio Seijas Quintana; Encarnacion Roca Trias. Firmado y rubricado. PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Roman Garcia Varela, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.
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