STS 86/2009, 27 de Febrero de 2009

Ponente:ROMAN GARCIA VARELA
Número de Recurso:2125/2003
Procedimiento:CIVIL
Número de Resolución:86/2009
Fecha de Resolución:27 de Febrero de 2009
Emisor:Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil
RESUMEN

Acción de reclamación de responsabilidad contractual. Contrato de arrendamiento de local de negocio celebrado el 20 de junio de 2000. El artículo 4.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994 establece que los arrendamientos para uso distinto de viviendas se rigen por la voluntad de las partes o, en su defecto, por el Título 3º de la referida Ley, y, supletoriamente, por lo ordenado en el Código Civil. Preceptos incompatibles para dar cobijo a un motivo de casación. Supuesto de la cuesti

 
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CONTENIDO

SENTENCIA

En la Villa de Madrid, a veintisiete de Febrero de dos mil nueve

Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, constituida por los Magistrados indicados al margen, el presente recurso de casación interpuesto por la entidad mercantil "LA ANCHOA PALENTINA, S.L.", representada por la Procuradora doña Isabel Juliá Corujo, contra la sentencia dictada en fecha 19 de mayo de 2003 por la Sección Primera de la Audiencia Provincial de Palencia -rollo de apelación nº 143/2003- dimanante de autos de juicio ordinario seguidos con el nº 131/2001 ante el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Cervera de Pisuerga.

La parte recurrida no se ha personado en el rollo de casación.

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO

1º.- La Procuradora doña Ana Isabel Valbuena Rodríguez, en nombre y representación de doña Amanda, como representante legal de la "ANCHOA PALENTINA, S.L.", promovió demanda de juicio ordinario sobre reclamación de daños y perjuicios, turnada al Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Cervera de Pisuerga, contra doña Patricia y don Miguel, en la que, tras alegar los hechos y fundamentos de derecho que estimó de aplicación, suplicó al Juzgado: (...) Se dicte sentencia que contenga los siguientes pronunciamientos: a) Que se condene a don Miguel y a doña Patricia a abonar a mi representada la cantidad de 788.730 pesetas, más los intereses legales que devengue desde la fecha de esta demanda, como indemnización por las obras de reparación de los vicios ocultos que presentaba el local objeto de arrendamiento. b) Que se condene a don Miguel y doña Patricia a abonar a mi representada la cantidad de 29.278.492 pesetas, más los intereses legales que devengue desde la fecha de esta demanda, como indemnización por los daños y perjuicios directos y lucro cesante causados por los incumplimientos de las obligaciones contractuales imputables a los arrendadores. c) Que se haga expresa imposición de las costas causadas a la parte demandada".

  1. - Admitida a trámite la demanda y emplazados la demandada, la Procuradora doña Begoña Tejerina de la Mata, en su representación, se opuso a la misma, y, suplicó al Juzgado: " (...) Por formulada reconvención contra "LA ANCHOA PALENTINA, S.L.", por la cantidad de 1.406.154 ptas., de la cual 1.374.652 pesetas corresponde al principal, más 31.502 pesetas, de intereses vencidos a tiempo de interponer la presente demanda reconvencional, a lo que habrá de añadirse los intereses legales que se devenguen desde la interposición de esta demanda; se de traslado a la actora reconvenida para contestar a la reconvención, siguiendo sus trámites, y en su día se dicte sentencia por la que: 1.- Se estime la presente reconvención. 2. - Se condene a la demandante reconvenida al pago de la cantidad de 1.406.154, más los intereses y, Se impongan a la demandante reconvenida las costas causadas, al apreciarse en la actuación procesal de la actora manifiesta temeridad y mala fe".

  2. - Evacuando el traslado conferido, la Procuradora doña Ana Isabel Valbuena Rodríguez, en su representación, contestó a la demanda reconvencional, suplicando al Juzgado: " (...) Que se dicte sentencia por la que desestimen las pretensiones del demandante reconvencional y se le condene al pago de las costas procesales".

  3. - El Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Cervera de Pisuerga dictó sentencia, en fecha 2 de diciembre de 2002, cuya parte dispositiva dice literalmente: "Que desestimando la demanda interpuesta por la Procuradora Sra. Valbuena, en representación de doña Amanda, debo absolver y absuelvo a doña Patricia y a don Miguel de la pretensión contra ellos deducida, con imposición de costas a la parte actora y, estimando parcialmente la reconvención formulada por los demandados contra la Sra. Amanda, debo condenar y condeno a ésta a que les abone las sumas siguientes:.- 842,31 euros - 140.148 pesetas-, más 12.995,40 pesetas de intereses -78,10 euros- y, 6691,67 euros, -1.113.400 pesetas, más el interés legal desde la interposición de la demanda reconvencional, y todo ello sin especial pronunciamiento respecto de las costas de la reconvención".

  4. - Apelada la sentencia de Primera Instancia, y, sustanciada la alzada, la Sección Primera de la Audiencia Provincial de Palencia, dictó sentencia, en fecha 19 de mayo de 2003, cuyo fallo se transcribe textualmente: "Que, desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de "LA ANCHOA PALENTINA, S.L.", contra la sentencia dictada el día 2 de diciembre de 2002, por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Cervera de Pisuerga, en los autos de que este rollo dimana, debemos confirmar como confirmamos mencionada resolución en todas sus partes, con imposición de las costas del recurso a la parte apelante"

SEGUNDO

1º.- La representación procesal de la mercantil "LA ANCHOA PALENTINA, S.L." ha interpuesto en fecha 4 de julio de 2003 recurso de casación contra la sentencia dictada en fecha 19 de mayo de 2003 por la Audiencia Provincial de Palencia (Sección 1ª), en el rollo de apelación nº 143/2003 dimanante del juicio ordinario nº 131/2001 del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Cervera de Pisuerga.

  1. - Motivos del recurso de casación. Con cobertura en el artículo 477, incisos 1 y 2.2º de la Ley de Enjuiciamiento Civil : 1º) Por vulneración del artículo 1553 del Código Civil en relación con el 1484 del citado Texto legal, sobre el régimen de vicios ocultos y saneamiento de la cosa objeto del contrato; 2º) por aplicación indebida de los artículos 1553 y 1554, apartados 2º y del Código Civil ; 3º) por vulneración de los artículos 1281, 1283, 1284, 1286 y 1289 del Código Civil en relación con el 1543 del citado Texto legal, y, terminó suplicando a la Sala: " (...) Dicte sentencia mediante la que, estimando íntegramente este recurso, case y anule la sentencia recurrida y, en consecuencia se estime la demanda interpuesta en nombre de "LA ANCHOA PALENTINA, S.L." frente a don Miguel y a doña Patricia, condenándoles al pago de 180.705,48 euros por los conceptos detallados en el suplico de la demanda"

  2. - Mediante providencia de fecha 25 de julio de 2003 la referida Audiencia Provincial tuvo por interpuesto el recurso y, acordó la remisión de los autos originales a la Sala Primera del Tribunal Supremo, habiéndose notificado la misma el día 28 de julio de 2003 a los Procuradores personados de las partes.

  3. - Por la Procuradora doña Isabel Juliá Corujo, actuando en nombre y representación de "LA ANCHOA PALENTINA, S.L.", se presentó escrito de fecha 16 de diciembre de 2003 mediante el que se personaba ante esta Sala en concepto de parte recurrente. La parte recurrida no se ha personado.

  4. - La Sala dictó auto de fecha 27 de febrero de 2007, cuya parte dispositiva dice literalmente: "1.- Admitir el recurso de casación interpuesto por la representación procesal de "LA ANCHOA PALENTINA, S.L." contra la sentencia dictada en fecha 19 de mayo de 2003 por la Audiencia Provincial de Palencia (Sección 1ª), en el rollo de apelación nº 143/2003 dimanante del juicio ordinario nº 131/2001 del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 1 de Cervera de Pisuerga. 2.- Y queden los presentes autos pendientes de señalamiento del día y hora para la celebración de la vista, o, en su caso, para la votación y fallo del recurso de casación interpuesto".

TERCERO

No habiendo comparecido la recurrida, la Sala señaló para votación y fallo del presente recurso, el día 29 de enero de 2009, en que tuvo lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. ROMÁN GARCÍA VARELA,

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO

Doña Amanda, como representante legal de la entidad "LA ANCHOA PALENTINA, S.L.", demandó por los trámites del juicio ordinario a doña Patricia y don Miguel, e interesó las peticiones que se detallan en el antecedente de hecho primero de esta sentencia, a lo que los demandados se opusieron y, además, reconvinieron, con los pedimentos que allí se exponen.

La actora, en su condición de arrendataria, ha esgrimido una acción de reclamación de responsabilidad contractual contra los arrendadores de un local de negocio, a quienes solicita la cantidad de 30.066.862 pesetas en concepto de indemnización de daños y perjuicios, donde se incluyen el daño emergente y el lucro cesante, con base en el pretendido incumplimiento por los litigantes pasivos de su obligación de entregar la cosa en estado de servir al uso convenido y de saneamiento de vicios ocultos.

El Juzgado rechazó la demanda y acogió en parte la reconvención, y su sentencia fue confirmada en grado de apelación por la de la Audiencia, al entender que la arrendataria asumió la obligación de realizar las obras de reparación cuya cuantía reclama, y, también, por considerar que no ha surgido para los arrendadores la obligación de saneamiento por vicios ocultos, pues los desperfectos del inmueble, existentes con anterioridad a la firma del contrato de arrendamiento, no constituyen esos defectos, ya que fueron conocidos por la actora, conclusión alcanzada tras interpretar las circunstancias concurrentes, entre las que destaca la interpretación de la intención de las partes según el tenor literal del contrato.

"LA ANCHOA PALENTINA, S.L." ha interpuesto recurso de casación contra la sentencia de segunda instancia, con cobertura en el artículo 477.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que fue admitido por esta Sala, mediante auto de 27 de febrero de 2007, al concurrir los requisitos legalmente exigidos, no advirtiéndose causa legal de inadmisión.

SEGUNDO

Como cuestión previa, corresponde indicar que, si bien en su escrito de interposición del recurso de casación, la recurrente avisa que los motivos del recurso son la infracción legal de los preceptos siguientes: 1º, artículos 1542, 1543 y 1546 del Código Civil, sobre el régimen general de los contratos de arrendamiento de bienes; 2º, artículo 1553 del Código Civil, en relación con el artículo 1484 del mismo Texto Legal, sobre el régimen de vicios ocultos y saneamiento de la cosa objeto de contrato; 3º, artículo 1554, en sus apartados 1º, 2º, y 3º, del Código Civil, sobre las obligaciones del arrendador; 4º, artículos 1255 y 1258 del Código Civil, sobre los efectos de los contratos; 5º, artículos 1281 a 1289 del Código Civil, ambos inclusive, sobre la interpretación de los contratos; 6º, artículo 30 de la Ley 29/1994, reguladora de los Arrendamientos Urbanos, en conexión con el artículo 21 de la misma Ley ; con la indicación de que las normas citadas ha influido en el resultado del proceso, pues, según criterio del recurrente, se han interpretado de forma errónea las obligaciones de las partes en el contrato de arrendamiento del local de negocio, y se ha vulnerado el régimen legal de deberes del arrendador y de saneamiento por vicios ocultos; en verdad, el recurso de casación se articula, con técnica casacional, en tres motivos que se examinan a continuación.

TERCERO

El motivo primero del recurso acusa la infracción del artículo 1553, en relación con el artículo 1484, ambos del Código Civil, con la argumentación de que los desperfectos objeto de reclamación no pueden considerarse ocultos en la medida en la que ni eran conocidos por la actora y tampoco fácilmente reconocibles; asimismo, ataca la presunción realizada por la sentencia recurrida del conocimiento que la arrendataria tendría de dichos defectos del inmueble a partir de la circunstancia de introducir en el contrato de arrendamiento una serie de cláusulas en atención de las cuales dicha arrendataria asumiría el pago de los gastos de conservación del inmueble.

El motivo se desestima.

La sentencia recurrida, en su fundamento de derecho segundo, ha manifestado que "debe estudiarse si en el presente caso conforme al contrato en su día suscrito por las partes las obras en cuestión que se referían a reparación en tuberías, desagües y reposición de elementos de calefacción, eran o no obligación del arrendador, y la contestación debe ser que eran del arrendatario. En efecto, no sólo es que en el contrato en cuestión la arrendataria dice haber examinado a su contento lo que era objeto de arriendo y declara recibirlo en buenas y perfectas condiciones y en buen estado de conservación, es que en el apartado 7 dice que ella se compromete a realizar las reparaciones precisas para mantener lo arrendado en buen estado de uso, y en el párrafo 2° de dicho apartado se compromete al pago del importe de las reparaciones que fueren necesarias y en el apartado 8° a efectuar todas aquéllas que supongan arreglos de desatranque de retretes, lavabos, fregaderos o baños y sus respectivas tuberías, conceptos que por la amplitud que revelan, ponen de manifiesto que por la arrendataria se asumió el pacto de los arreglos que por uso o desperfecto hubiera de hacer en retretes, lavabos, fregaderos o baños incluso para paliar sus desatranques y que por lo que se refiere a la colocación de elementos de calefacción, no es sino una reposición de lo ya existente, pues no otra cosa se ha demostrado".

Esta Sala acepta la argumentación de la sentencia de apelación.

Asimismo, constituyen hechos probados en la instancia que la actora se obligaba a mantener lo arrendado en buen estado de uso, conservación y ornato, interior y exteriormente, para realizar a su costa las reparaciones precisas, así como las necesarias en retretes, lavabos, fregaderos y tuberías; igualmente, de los trabajos verificados por la empresa "Fontanería, Saneamientos y Calefacción, De Prado", se aprecia que se tratan esencialmente de desatranques, desatascar desagües, etc., que correspondía acometer a la demandante; en la factura presentada por "Fontanería De Prado" se incluye la colocación de una nueva calefacción, que competía a la "LA ANCHOA PALENTINA, S.L."; el resto de las facturas se refieren a obras necesarias para acondicionar el local al uso que la arrendataria quería darle; y, en su interrogatorio, doña Amanda ha reconocido que firmó el contrato de arrendamiento de local de negocio, y para ello estuvo legalmente asesorada, por lo que ningún vicio en el consentimiento cabe apreciar en la arrendataria que pueda eximirle de las obligaciones contraídas contractualmente.

Procede tener en cuenta que, como se precisa en la instancia, el contrato entre las partes se celebró el día 20 de junio de 2000, de modo que no le es aplicable la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 ; además, y en su cláusula 1ª define el arrendamiento como de local de negocio; por lo que, según el artículo 4.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, resulta que los arrendamientos para uso distinto de viviendas se rigen por la voluntad de las partes o, en su defecto, por lo dispuesto en el Título 3° de la Ley 29/1994, de Arrendamiento Urbanos y, supletoriamente, por lo ordenado en el Código Civil.

En el caso, prevalece la voluntad de las partes, concretamente lo pactado entre ellas, antes expresado en la reseña del fundamento de derecho segundo de la sentencia de instancia.

CUARTO

El motivo segundo del recurso denuncia la aplicación indebida de los artículos 1553 y 1554, apartados 1º, y , del Código Civil, con la argumentación de que la sentencia de la Audiencia confunde las obligaciones de reparar los defectos ocultos preexistentes a la firma del contrato y las de realizar las necesarias y derivadas del desgaste normal de la cosa por el uso, y sostiene que la decisión interpreta erróneamente las cláusulas controvertidas, con base en que, a través de éstas, la recurrente asumió la obligación de mantener lo arrendado en buen estado de uso con la realización de las reparaciones precisas para ello, sin embargo "LA ANCHOA PALENTINA, S.L." únicamente asumió, en su calidad de arrendataria, y mediante las mismas, la obligación que inicialmente atribuye al arrendador el artículo 1554.2 del Código Civil y sólo respecto a los desperfectos que sufra la cosa una vez firmado el contrato, pero sin que, mediante dichas cláusulas, renunciara a su derecho a reclamar de los arrendadores el saneamiento por los vicios ocultos, entendidos como desperfectos preexistentes a la firma del contrato y conocidos posteriormente.

El motivo se desestima.

Por la recurrente se insiste en la aplicación del Código Civil, con olvido de que, por el tenor del artículo 4.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, cuando se trata de arrendamientos para uso distinto del de vivienda, la autonomía de voluntad prevalece en detrimento de la norma legal, que queda relegada, y la libertad de las partes sólo está condicionada por las reglas generales, y, singularmente, por lo determinado en los artículos 6.2 y 1255 del Código Civil.

QUINTO

El motivo tercero del recurso reprocha la inaplicación de los artículos 1543, 1281, 1283, 1286 y 1289 del Código Civil, en la que habría incurrido la sentencia de apelación al interpretar el contrato de arrendamiento, y, en concreto, las cláusulas controvertidas, de manera que dicho contrato resultaría desnaturalizado, al exonerar al arrendador de todas las obligaciones que resultan esenciales al mismo, como la de entregar la cosa en condiciones de ser destinada al uso pactado o la del deber de repararla; asimismo, fundamenta la infracción del artículo 1289 en cuanto que se habría hecho prevalecer una interpretación que hace más gravosa la posición de la arrendataria y crea una desigualdad entre las partes.

El motivo se desestima.

De una parte, el motivo debe ser rechazado, al invocar conjuntamente preceptos incompatibles, que supone un defecto casacional reiteradamente sancionado por la doctrina de esta Sala para supuestos como el presente (por todas, STS de 17 de julio de 2001 ); y de otra, se hace supuesto de la cuestión al soslayar los hechos probados y, a partir de una construcción propia y unilateral de la parte recurrente, se extraen consecuencias jurídicas en oposición de lo resuelto de conformidad con la prueba (por todas, STS de 4 de febrero de 1993 ).

SEXTO

En definitiva, procede la desestimación del recurso de casación, con expresa condena respecto de las costas causadas en el mismo a la parte recurrente (artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.

FALLAMOS

Que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación interpuesto por la entidad "LA ANCHOA PALENTINA, S.L." contra la sentencia dictada por la Sección Primera de la Audiencia Provincial de Palencia en fecha de diecinueve de mayo de dos mil tres. Condenamos a la parte recurrente al pago de las costas ocasionadas en este recurso. Comuníquese esta sentencia a la referida Audiencia con devolución de los autos y rollo en su día remitidos.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos. ROMÁN GARCÍA VARELA; FRANCISCO MARÍN CASTÁN; JOSÉ ANTONIO SEIJAS QUINTANA; VICENTE LUIS MONTÉS PENADÉS; ENCARNACIÓN ROCA TRÍAS; IGNACIO SIERRA GIL DE LA CUESTA. Firmado y rubricado. PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Román García Varela, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.