STS, 31 de Octubre de 1985

1. Que ante el Juzgado de Primera Instancia número dos de Ibiza, fueron vistos los autos de juicio declarativo de mayor cuantía, promovidos por doña Marina y doña Carmela , contra don Millán ; que la representación de la parte demandante, formuló demanda exponiendo en síntesis los siguientes hechos: Primero. Que doña Marina y doña Carmela , en unión de don Aurelio y don Carlos Antonio , hijos y hermanos, respectivamente de sus mandantes y doña Soledad , cuñada y tía, respectivamente de aquéllas, son titulares en proindivisión de la finca que describía. Segundo. En la edificación objeto de litigio, que es de carácter provisional según se verá más tarde, existen tres locales de negocio que se hallan arrendados. Tercero. Por ser fundamental para esta litis la determinación de si la edificación de que se trata merece la conceptuación de provisional conviene concretar exactamente cuáles son las características de dicha edificación. Cuarto. Del contrato de arrendamiento aportado, cabe destacar a los efectos del presente procedimiento una cláusula muy especial que es la señalada como quinta y que transcribe. Quinto. En reunión sostenida el día 3 de febrero de 1982 por los interesados en la propiedad del solar que ocupa la edificación provisional objeto de litigio, decidieron proceder al derribo de la misma, para construir sobre dicho solar nueve edificios. Igualmente, en la misma reunión, tomaron el acuerdo de proceder a denegar las prórrogas de los contratos de arrendamiento de los tres locales que, actualmente, existen en la edificaciónde referencia. Sexto. El hoy demandado, haciendo caso omiso del requerimiento que se la había practicado, mantuvo el más absoluto silencio. Tampoco desalojó el local que tiene arrendado en el plazo de los seis meses pactado ni dio razón alguna para oponerse a tal desalojo, habiéndose celebrado acto de conciliación, sin avenencia. Alegó los fundamentos de Derecho, y terminó suplicando al Juzgado se dicte sentencia en su día por la que: 1.°) Que el inmueble sito entre las calles Riambau, José Antonio Primo de Rivera y Eugenio Molina, inmueble en el que radica el local arrendado al demandado don Millán , en virtud de contrato de arrendamiento de fecha 1.° de septiembre de 1976, merece la calificación legal de provisional. 2.°) Que, de acuerdo con tal calificación legal, carece el citado demandado de derecho de retorno, en los términos establecidos por la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos. 3.°) Que el derecho concedido al reiterado demandado en el contrato de arrendamientos antes expresado, en orden a que, en el caso de derribo del inmueble pudiera retornar a él, en los términos previstos en la cláusula quinta de tal contrato de arrendamiento, es un derecho de carácter contractual y no legal. 4.°) Que; pactado tal derecho de reintegrarse a un nuevo local del nuevo edificio bajo la obligación de que el reiterado demandado desalojase, el que tiene arrendado con fachadas a las calles Riambau y José Antonio Primo de Rivera, en el plazo de seis meses pactado, en razón a que se hubiere decidido la demolición de la construcción, e, incumplida tal obligación por el demandado, procede declarar resuelto y extinguido tal derecho, con indemnización de daños y perjuicios que serán determinados en ejecución de sentencia. 5.°) Que, como consecuencia de fallo, el reiterado demandado quedó sometido al régimen general previsto en la Ley de Arrendamientos Urbanos, para el supuesto de demolición de edificaciones de naturaleza o carácter provisional, esto es: a desalojar la edificación en el plazo de un año y a recibir en el caso de que así lo hubiese llevado a efecto, una indemnización de una anualidad de la renta. 6.°) Que cumplido también por el demandado el desalojo en el plazo de un año, señalado por la reiterada Ley especial de Arrendamientos Urbanos, a partir de la fecha en que se le notificó la denegación de prórroga, ha perdido también el derecho a percibir la expresada indemnización. Se condene al demandado a estar y pasar por las precedentes declaraciones a indemnizar a sus mandantes, para ellas y para la comunidad de propietarios en cuyo beneficio actúan, por los daños y perjuicios causados, que serán determinados en ejecución de sentencia. Que admitida la demanda, la representación de la parte demandada, la contestó exponiendo en síntesis los siguientes hechos: Primero: Niegan el correlativo, la descripción de la finca no es registral, ni tampoco real. Lo único cierto de este apartado es que el referido solar está construido en su totalidad, pero no por una construcción provisional, sino definitiva y habitable. Segundo. Que la edificación objeto del litigio, es de carácter provisional según el actor. Con precisión reconoce lisa y llanamente que de los títulos aportados y correspondientes inscripciones regístrales, no existe el más mínimo fundamento en que apoyar su alegación de que la edificación de litis sea de carácter provisional. Tercero. Niegan el correlativo en articular la supuesta provisionalidad de la edificación del local arrendado al demandado, así como la de los otros locales arrendados. Cuarto. El actor afirma que conforme al contrato de arrendamiento, se pactó "lo que se pudiera llamar (sic). un derecho de retorno contractual no legal, dado el contenido del pacto, si bien bastante confuso». Quinto. Sobre la decisión de los propietarios de derrumbar la edificación objeto de litis y denegación, de prórroga del arrendamiento, han de insistir sobre lo manifestado en los hechos anteriores. Que en todos los títulos y correspondientes inscripciones regístrales se deja constancia de la existencia de una construcción definitiva y habitable, que no provisional, cuyo término no aparece expresado en documento alguno. 2.°) La necesidad de un litisconsorcio pasivo. 3.°) Las características constructivas del edificio, propias de una construcción de carácter definitivo y no provisional. 4.°) El derecho de retorno que pertenece a los arrendatarios. Sexto. Que la acción que ejercita el actor carece de fundamento. Insisten una vez más en la necesidad de un litisconsorcio pasivo. Alegó los fundamentos de Derecho y suplica al Juzgado, se dicte sentencia absolutoria de la demanda, con expresa imposición de costas a la parte actora. El Juez de Primera Instancia número dos de Ibiza, dictó sentencia con fecha veinticuatro de mayo de mil novecientos ochenta y cuatro , cuya parte dispositiva es como sigue: Fallo: Que estimando la excepción de litisconsorcio pasivo necesario, propuesta por el demandado don Millán , representado por el Procurador de los Tribunales don José López y López, debo absolver y absuelvo al referido demandado de los pedimentos contenidos en la demanda interpuesta en su contra por el Procurador de los Tribunales don Adolfo López de Soria, en nombre y representación de doña Marina y doña Carmela de la Comunidad por ellas representadas, sin entrar en el fondo de la cuestión debatida en la litis, no haciendo expresa mención en cuanto a las costas del presente procedimiento.

2. Que contra dicha sentencia se interpuso recurso de apelación por la parte actora, y sustanciada la alzada, la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Palma de Mallorca, dictó sentencia con fecha siete de diciembre de 1984 , cuya parte dispositiva es como sigue: Fallamos: Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por doña Marina y doña Carmela ; debemos confirmar y confirmamos la sentencia dictada el 24 de mayo de 1984 , por el señor Juez de Primera Instancia número dos de Ibiza en los autos de que el presente rollo dimana, sin hacer especial imposición de las costas producidas en esta alzada.

Que por el Procurador don Luis Pulgar Arroyo, en representación de doña Marina y doña Carmela , se formalizó recurso de casación por infracción de Ley, que fundamenta en los siguientes motivos:

1. La sentencia recurrida tras el examen de las alegaciones de las partes y los documentos aportados sienta los siguientes antecedentes tácticos: Primero, las demandantes son copropietarias de una edificación, compuesta únicamente de planta baja de 232 m2 de superficie, que está situada en el barrio de la Marina, en pleno centro comercial de la ciudad de Ibiza y cuenta con fachada a las calles Eugenio Molina Riambau y José Antonio Primo de Rivera. Segundo, en dicho edificio existen tres locales de negocio que en la actualidad están arendados, separadamente, a los herederos de don Luis María y doña Sandra , a doña Antonia y a don Millán , quienes tienen instaladas y explotan en ellos una tienda de pinturas, una galería de arte y una auto-escuela, respectivamente. Tercero, el contrato de arrendamiento concertado el 1 de septiembre de 1976 con el aquí demandado señor Millán incluye cláusula particular del siguiente tenor "queda convenido entre las dos partes que, en caso de que los señores Riquer Boned quisieran proceder a tirar lo construido derruyéndolo, y a realizar sobre lo derruido una construcción, o sea, un nuevo edificio, el arrendatario señor Millán , siempre que se le de un preaviso de seis meses de antelación, viene obligado a salir del local de negocio arrendado, por todo el tiempo que durare la construcción, teniendo el derecho, una vez terminado el nuevo edificio, a reintegrarse en local de parecidas condiciones, ubicación y superficie, exceptuada la parte que hay que otorgar para escalera al inmueble, con los aumentos legales que la Ley previene para tal caso». Cuarto, habiendo acordado los condueños el derribo del edificio para levantar uno nuevo con el máximo volumen urbanísticamente autorizado, el 7 de abril de 1982 y por conducto notarial notificaron dicho propósito a cada uno de los arrendatarios, denegándoles la prórroga del arriendo y requiriéndoles a la vez para que procedieran al desalojo de sus respectivos locales en término de un año sin otro derecho que el de percibir una indemnización equivalente al importe de "simple edificación provisional». Quinto, en el requerimiento destinado al señor Millán se fe intimó además y de manera previa, a que se pronunciara sobre determinados puntos supuestamente oscuros de la cláusula antes referida y a que dejara libre su local en el plazo de 6 meses para gozar del derecho de reintegro convenido. Sexto, no consta que alguno de los arrendatarios haya atendido los términos del requerimiento; y Séptimo, los actores dirigen su demanda de manera exclusiva contra el señor Millán , en súplica de que judicialmente se declare que "... elinmueble en el que radica el local arrendado... merece la calificación de provisional», que "de acuerdo con tal calificación legal, carece el indicado demandado de derecho de retorno en los términos establecidos por la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos», que el único derecho que asiste al señor Millán es de origen contractual y que, en fin, éste ha quedado resuelto por causa de incumplimiento de la obligación de desalojar en el plazo de seis meses y, además, ha perdido también el derecho a percibir la indemnización fijada por la Ley de Arrendamientos Urbanos para el supuesto de demolición de edificaciones de naturaleza provisional; y dicha sentencia recurrida, después de razonar, con citas jurisprudenciales sobre la finalidad y campo de acción de la invocada excepción de litis consorcio pasivo necesario, aplica tal doctrina al caso de litis y concluye afirmando ue la cuestión relativa a la calificación del inmueble, como edificación definitiva o provisional, a los efectos fijados en los artículos 78 y siguientes, en relación a la causa 2 .a de denegación de la prórroga legal establecida en el artículo 62, todos ellos de la Ley de Arrendamientos) Urbanos , debe ser debatida y resuelta con intervención de la totalidad de arrendatarios que pueda haber en él, por ostentar todos interés propio, legítimo y directo en ella, en cuanto que de conceptuarse la construcción como definitiva, gozarán del derecho de retorno a la finca reedificada en las condiciones y con los requisitos previstos en los artículos 81 y sucesivos, mientras que, calificada de provisional, sólo podrán reclamar la indemnización establecida por el párrafo 1.° del artículo 91 en seis mensualidades de renta a los requisitos de viviendas y en la de un año a los arrendatarios de locales de negocio, pero no volver al nuevo edificio en virtud del anterior contrato arrendaticio, sin que existiendo pluralidad de interesados, sea aquella cuestión susceptible de ser decidida en pleitos diversos e independientes, conforme a la voluntad libérrima de os arrendadores, pues ello, aparte del riesgo de resoluciones contradictorias, vulneraría el principio de igualdad en la aplicación de la Ley; por lo que termina confirmando la sentencia apelada que estimó la citada excepción de litis consorcio pasivo necesario por no haberse demandado a los otros arrendatarios de locales de negocio del mismo inmueble.

2. Como es de sobra sabido el litis consorcio pasivo, como una manifestación del fenómeno de pluralidad de partes en el proceso, merece el calificativo de necesario cuando la pretensión actuada deba ser propuesta imprescindiblemente frente a varios sujetos, bien por así establecerlo una norma positiva, bien por imponerlo la naturaleza de la relación jurídico material discutida -contractual o extracontractual- que exige que en el proceso estén presentes todos los que tengan un interés directo legítimo y personal en dicha relación para evitar su escindibilidad y la posibilidad de resoluciones contradictorias respecto de ella, amén de carentes de eficacia frente a quien debiendo haber sido demandado no lo ha sido, o de imposible ejecución por afectar a personas que por no haber sido traídas al proceso no han sido oídas y vencidas enjuicio, lo que, en definitiva, conduce a afirmar, como hace la sentencia de esta Sala de 12 de julio de 1984

   , que cuando la resolución que se dicte en un pleito no produce excepción de cosa juzgada frente a la persona que se estime debió ser llamada a la litis, ni riesgo de que se le condene aun sin ser oída, no se da la situación de litis consorcio pasivo necesario; doctrina la expuesta que aplicada al presente caso conduce a la estimación del 1.° motivo del recurso, deducido al amparo del número 5.° del artículo 1.692 de la Ley procesal civil, según su nueva redacción, y que denuncia la infracción de la doctrina jurisprudencial sentada, entre otras, en las sentencias de 29 de mayo de 1964, 24 de enero de 1969, 5 de diciembre de 1970, 16 de febrero de 1978, 6 de octubre de 1979,30 de enero de 1982,14 de enero de 1984 , etc; pues si lo que se pide fundamentalmente en el suplico de la demanda es la declaración de que el demandado incumplió la obligación asumida de desalojar el local arrendado en el plazo pactado y que por ello perdió el derecho de retorno convencional al nuevo edificio a construir en el solar resultante del derribo de la edificación existente, con otras declaraciones complementarias, es claro que la resolución que se dicte, en cuanto circunscrita a tal relación jurídica locativa, no puede afectar a los arrendatarios de los otros dos locales comerciales del mismo inmueble cuyos derechos y obligaciones sobre el objeto arrendado derivan de contratos distintos y con contenido jurídico diferente, y ello aunque las referidas declaraciones exijan como presupuesto la previa calificación del total edificio como definitivo o provisional, pues el pronunciamiento que sobre tal particular recaiga -en gran medida consecuencia de la conducta de las partes en un proceso regido en general, por el principio dispositivo- no puede afectar a quienes, por no haber sido demandados, no han sido oídos y vencidos en él, y, por tanto, cualquiera que sea el sentido de la sentencia sobre tal extremo no puede llevarse a un futuro proceso de las arrendadoras contra los otros dos arrendatarios por no darse los requisitos de la cosa juzgada material al faltar la identidad subjetiva.

3. La estimación del primer motivo del recurso con apoyo en el número 5.° del artículo 1.692 , obliga a esta Sala a resolver lo que corresponda dentro de los términos en que quedó planteado el debate en la instancia, y a tal respecto, según se desprende de lo consignado en el apartado 7.° del primer fundamento de derecho, el primer problema a resolver es el relativo a la calificación que corresponda al inmueble en el que radica el local arrendado a los efectos del artículo 91 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , en cuanto si se conceptúa como provisional y, por tanto, sin derecho de retorno legal en caso de demolición podría entrarse en el estudio de si el arrendatario demandado cumplió o no su pactada obligación de desalojo en el tiempo establecido y en caso negativo las consecuencias de tal incumplimiento respecto al derecho de retorno convencional, debiendo tenerse en cuenta, a estos fines, que aunque es cierto que la enumeraciónde los inmuebles que puedan merecer la conceptuación de provisionales no está agotada en el citado artículo 91 por ser meramente enunciativa y no exhaustiva, que para calificar una edificación como provisional no sólo ha de tenerse en cuenta sus características físicas, sino también su falta de adecuación al lugar de emplazamiento en relación con los inmuebles que se pueden alzar o que están ya alzados, que no es fundamental a tal objeto el tiempo transcurrido desde su construcción ni la posibilidad de su permanencia ni los materiales empleados en su construcción, que es un dato a tener presente la desproporción entre valor del solar en que se asiente la construcción, con la que pueda atribuirse a la edificación, así como el carácter social de la propiedad, no es menos cierto que no puede considerarse como edificación provisional la que fue realizada, no con un propósito temporal, interino o de la transición, sino con una intención de permanencia y con las características propias del lugar del emplazamiento en el momento de su erección, aunque el transcurso del tiempo y la expansión de la ciudad con la modificación de los Planes de ordenación urbana la convierta en inadecuada en atención a la altura, volumen y condición de los demás edificios del sector construidos con posterioridad y adaptados a la nueva normativa planificadora, pues tal circunstancia trascendente a los efectos de la Ley del Suelo y Ordenación Urbana, hasta el punto de ser obligatoria su inclusión en el Registro Municipal de Solares con las consecuencias que en orden a su edificación forzosa comporta tal inclusión, no puede dentro del campo de la Ley de Arrendamientos Urbanos, transformar en provisional lo que en su tiempo fue edificación definitiva, pues ello sería tanto como equiparar los conceptos de edificio inadecuado al lugar de situación con el de edificio provisional, cuando este último es sólo una especie del género de los inadecuados; doctrina que aplicada al caso de litis conduce a la conclusión de que el inmueble en el que radica el local arrendado al demandado merece el calificativo de edificación definitiva no provisional por cuanto, según se deduce de la valoración de la prueba practicada y muy especialmente de la pericial, ni puede incluirse de barracón, caseta, choza o chabola que enumera la Ley, ni ponderando las demás circunstancias concurrentes, tales como la construcción total del solar, las cimentaciones (zapatas de hormigones sobre estacas de madera), suelo (mosaico hidráulico con revestimiento de madera o parquet), paredes y tabiques, techos, instalaciones, etc., pueden asimilarse a ellas, tanto más si se tiene en cuenta que, en su día, las indicadas características constructivas podían considerarse similares a las de los edificios de carácter permanente de la zona, por todo lo cual al faltar el presupuesto en el que se apoya la demanda, es decir, al deber calificarse el inmueble como edificación definitiva, no puede sostenerse la consecuencia pretendida en la demanda, consistente en carecer el arrendatario del derecho de retorno legal, por lo que debe rechazarse la pretensión actora apoyada en la supuesta aplicación al caso de litis del artículo 91 de la Ley Arrendaticia , supuesto en el que no puede tipificarse la relación locativa cuestionada.

4. Por todo lo expuesto procede estimar el recurso interpuesto en los términos que resultan de los anteriores fundamentos, casando la sentencia impugnada con devolución del depósito constituido y en méritos de lo establecido en el artículo 1.715 de la Ley procesal civil, en su nueva redacción, y en atención a los razonamientos que preceden desestimar la demanda deducida; todo ello sin hacer imposición de las costas de primera instancia y acordando respecto a las de este recurso que cada parte pague las suyas.

   Por lo expuesto en nombre del Rey y por la Autoridad conferida por el pueblo español.

FALLAMOS primero: Que debemos estimar y estimamos el recurso de casación interpuesto por doña Marina y doña Carmela contra la sentencia dictada por la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Palma de Mallorca el siete de diciembre de mil novecientos ochenta y cuatro , y en su consecuencia, la casamos, ordenando la devolución del depósito constituido.