STS, 25 de Junio de 1985

Autorizado en el artículo mil seiscientos ochenta y nueve de la ley de Enjuiciamiento Civil y amparado en el artículo mil seiscientos noventa y dos de la misma, número primero, al contener el fallo infracción por inaplicación del artículo mil doscientos ochenta y dos del mismo cuerpo legal, y que consagran el principio de «intención de los contratantes»; que el artículo mil doscientos ochenta y uno, primero, del Código Civil indica que si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes, se estará al sentido literal de sus cláusulas. Sin embargo, no cabe ampararse en una supuesta claridad de las cláusulas del contrato para inaplicar el párrafo segundo del mismo precepto, que encuentra su desarrollo en el artículo mil doscientos ochenta y dos. En el presente caso no había claridad como claramente ha puesto de manifiesto el procedimiento seguido en primera y segunda instancia, ya que existían actos de las partes coetáneos o posteriores al contrato que deben necesariamente ser analizado; y la sentencia recurrida no los analiza, sino que antepone la pantalla del artículo mil doscientos ochenta y uno, primero, del Código Civil, como forma de evitar una interpretación más profunda de los hechos.

Autorizado en el artículo mil seiscientos ochenta y nueve de la Ley de Enjuiciamiento Civil y amparado en el artículo mil seiscientos noventa y dos de la misma, punto primero, por contener en el fallo infracción por inaplicación de la doctrina constante del Tribunal Supremo que dice que las cosas son lo que son y no lo que las partes las denominen; argumento tendente a acreditar la misma cuestión a que se ha hecho referencia en el motivo anterior, si bien porque se ha producido inaplicación de la referida doctrina jurisprudencial, recogida en tantas sentencias que resulta ocioso citar; que ante la falta de análisis directo por la sentencia apelada de cual era realmente el pacto entre partes, hay que concluir que se hace necesario casar la sentencia y, en consecuencia, estudiar el contenido real del contrato.

Autorizado en el artículo mil seiscientos ochenta y nueve de la Ley de Enjuiciamiento Civil y amparado en el artículo mil seiscientos noventa y dos de la misma, punto séptimo, por cuanto en la apreciación de las pruebas ha habido error de derecho que demuestra la equivocación evidente del juzgador, al infringirse en dicha apreciación los artículos mil doscientos ochenta y uno, segundo, y mil doscientos ochenta y dos del Código Civil; que la sentencia recurrida no analiza las pruebas al amparo de los referidos preceptos, por lo que se produce la referida apreciación errónea en derecho. En ningúnmomento se da razón de por qué no tiene valor las declaraciones testificales, etc., ni el inventario que acompañó al contrato de compraventa. Ello ocasiona un reconocimiento de una realidad; de no considerarse así debería justificarse, pero no tras el artículo mil doscientos ochenta y uno, primero, sino en el terreno mismo de las pruebas.

Autorizado en el artículo mil seiscientos ochenta y nueve de la Ley de Enjuiciamiento Civil y amparado en el artículo mil seiscientos noventa y dos de la misma, punto séptimo, por cuanto en la apreciación de las pruebas ha habido error de hecho que resulta de documento auténtico que muestra la equivocación evidente del Juzgador; que el inventario que acompañó la compraventa constituye un documento auténtico a efectos de casación, ya que ha sido aceptado por las dos partes. No ha sido objeto de análisis o apreciación detallada por la sentencia que ahora se recurre. De ahí el error de hecho en la apreciación, ya que su observancia hubiera evitado el error del juzgador consistente en entender que nunca se vendió una discoteca.

Autorizado por el artículo mil seiscientos ochenta y nueve de la Ley de Enjuiciamiento Civil y amparado en el artículo mil seiscientos noventa y dos, primero, de la misma, por cuanto el fallo de la sentencia contiene infracción por inaplicación del artículo mil doscientos cincuenta y cinco del Código Civil; que la sentencia recurrida en casación declaraba resuelto un contrato de compraventa, como pedía el demandante- vendedor. Para ello argumentaba que se habían incumplido por el comprador, al no pagar a partir de determinada fecha, parte del capital y después los plazos sucesivos que iban venciendo. Y para ello se partía de la base de que el vendedor si había, por el contrario, cumplido sus obligaciones, a pesar de lo alegado por el demandado. Este sostenía que había existido realmente incumplimiento del vendedor por dos razones: Porque se había tapiado una salida de emergencia y porque no se permitía el acceso a los depósitos de agua que abastecían el local y que se encuentran encima del piso superior, cuya propiedad mantiene la vendedora. Para ello se alegó además que, aunque en el contrato escrito no se hablara expresamente de venta de discoteca, lo cierto es que realmente se había vendido tal cosa y que al tapiarse la salida de emergencia se impedía la explotación de dicha discoteca.

Autorizado en el artículo mil seiscientos ochenta y nueve y amparado en el mil seiscientos noventa y dos de la Ley de Enjuiciamiento Civil punto séptimo por existir en la apreciación de la prueba error de hecho que deriva de documento auténtico que muestra la equivocación evidente del Juzgador; que existen tres documentos auténticos cuya falta de apreciación demuestra la equivocación evidente del juzgador, equivocación que hace al mismo afirmar el párrafo transcrito en el motivo anterior, es decir, hubo pasividad de la demanda al no actuar contra la vendedora para que, en cumplimiento del pacto de diciembre de mil novecientos setenta y nueve, ésta se viera obligada a abrir la salida de emergencia a que se había obligado.

Autorizado en el artículo mil seiscientos ochenta y nueve de la Ley de Enjuiciamiento Civil y amparado en el artículo mil seiscientos noventa y dos, punto séptimo por existir en la apreciación de las pruebas, error de hecho, que deriva de documentos auténticos que demuestran la equivocación evidente del juzgador; que en tal documento auténtico, mejor auto auténtico, el pacto de seis de diciembre de mil novecientos setenta y nueve a que se ha hecho referencia en el punto anterior, y es auténtico por haber sido reconocido por la Sala y por las partes, así como por el mismo Juzgado de Primera instancia de Valencia y existe error de hecho con equivocación clara del Juzgador cuando indica éste que no se ha probado el incumplimiento por parte del vendedor, ya que en el contrato de mil novecientos setenta y siete no se obligaba a abrir la salida de emergencia. Pero este argumento cede ante el hecho cierto y reconocido de que en mil novecientos setenta y nueve, como adjunta al primitivo contrato, se obligó expresamente a permitir la apertura, cosa que no hizo a pesar de los requerimientos de la demanda (número ciento sesenta y seis y cuatrocientos cincuenta y cuatro de mil novecientos ochenta), así como el acto de conciliación dirigido por ésta contra la demandante también con anterioridad a dicha demanda.

Autorizado en el artículo mil seiscientos ochenta y nueve de la Ley de Enjuiciamiento Civil y amparado en el artículo mil seiscientos noventa y dos de la misma, punto séptimo, por cuanto existe error de hecho en la apreciación de la prueba que deriva de documento auténtico que demuestra la equivocación evidente del juzgador, la comunicación del Gobierno Civil de dieciséis de enero de mil novecientos ochenta; que la sentencia de Primera Instancia incide en error, así como la de la Audiencia por remitirse a ella, al afirmar que la vendedora no ha incumplido por lo siguiente: «Porque no se ha probado la necesidad absoluta de la llamada salida de emergencia para la explotación de tal negocio, es decir, la negativa administrativa a la explotación del mismo». Pues bien, así está la comunicación auténtica del Gobierno Civil.

Autorizado en el número mil seiscientos ochenta y nueve y amparado en el mil seiscientos noventa y dos, punto primero, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por cuanto el fallo contieneinfracción por inaplicación del principio jurisprudencialmente admitido de que nadie puede ir contra sus propios actos; que este principio encuentra además su desarrollo en el de que nadie puede beneficiarse de sus actos contrarios a derecho. Algunos artículos del Código Civil, contienen aplicación concreta del principio; así, el artículo mil doscientos ochenta y ocho para las cláusulas oscuras o el mil trescientos dos, pero no existe precepto expreso aplicable al caso que ahora se estudia, por lo que es preciso articular el motivo a través de la reiteradísima doctrina jurisprudencial, tanto civil como administrativa o de otro orden, constitutiva de doctrina legal en los términos del artículo mil seiscientos noventa y dos, primero de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Sirva como ejemplo la sentencia de dieciocho de octubre de mil novecientos ochenta y dos.

Autorizado en el artículo mil seiscientos ochenta y nueve de la Ley de Enjuiciamiento Civil y amparado en el artículo mil seiscientos noventa y dos del mismo cuerpo legal, punto cuarto, por cuanto el fallo contiene disposiciones contradictorias; que el fallo de la sentencia recurrida, al estimar las pretensiones de la contraparte, apoya su decisión en una serie de argumentos esenciales algunos. Pues bien, en la sentencia de Primera Instancia a la que en este punto se remite la de la Audiencia, se contradice en un punto esencial. Considera que la aplicación de los artículos trescientos cuarenta y ocho, trescientos cincuenta, quinientos treinta y siete y quinientos cuarenta y uno del Código Civil, al admitir que la vendedora quedará obligada a abrir la salida de emergencia, sería admitir que ha constituido una servidumbre ya que la puerta debe hacerse de forma que se pase por la vivienda contigua propiedad de la vendedora. Para considerar que no cabe admitir la existencia de la servidumbre analiza la sentencia la posibilidad de que existiera un signo aparente. Y rechazada esta posibilidad dice que solo cabría admitir la servidumbre sin hubiera pacta, bien en el contrato, bien en otro distinto a admisión que termina negándose porque falta un título de este tipo.

Autorizado el artículo mil seiscientos ochenta y nueve de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y amparado en el artículo mil seiscientos noventa y dos punto séptimo, al existir error de hecho en la apreciación de las pruebas que resulta de acto auténtico que demuestra la equivocación evidente del juzgador. Incierta la afirmación de la sentencia de primera instancia en cuanto al segundo punto que esta parte alegaba como demostrativo de que la vendedora había incumplido sus obligaciones. Se trataba de que el local comercial se abastecía de agua a través de dos depósitos situados encima de una vivienda propiedad de la vendedora, y que ésta impedía el acceso para su limpieza y mantenimiento. Dado que el local se había vendido con sus instalaciones, se consideraba que debía soportar el paso con dicho fin.

Autorizado en el artículo mil seiscientos ochenta y nueve y amparado en el artículo mil seiscientos noventa y dos, punto primero, de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por cuanto el fallo de la sentencia inaplica el principio jurisprudencial de respeto a los actos propios; que se refiere esta motivación a que la persona que vende un bien con sus accesorios, dado que debe entregar la cosa en condiciones de uso pacífico, lo que implica una situación de tracto sucesivo, actúa contra sus propios actos, básicamente el acto consistente en la venta, si impide la limpieza y mantenimiento de la cosa entregada.

Autorizado en el artículo mil seiscientos ochenta y nueve de la Ley de Enjuiciamiento Civil y amparado en el artículo mil seiscientos noventa y dos de la misma, punto primero, por cuanto el fallo infringe por inaplicación la doctrina jurisprudencial que dice que para que el vendedor pueda resolver el contrato, al amparo del artículo mil quinientos cuatro, es preciso que exista una voluntad rebelde por parte del comprador, recogida entre otras en las sentencias de dos de mayo (artículo mil doscientos veinte), primero de julio (artículo dos mil seiscientos treinta), treinta de marzo de mil novecientos ochenta y uno (artículo mil ciento treinta y siete), nueve de abril de mil novecientos ochenta y uno (artículo mil quinientos veintisiete), etc. que ni en la sentencia del Juzgado ni en la de la Audiencia se hace mención expresa sobre la rebelde actuación de esta parte. Simplemente se considera que ha dejado de pagar, y que la; vendedora ha cumplido sus obligaciones, para terminar declarando resuelto el contrato al amparo del artículo mil quinientos cuatro del Código Civil. Inaplica, por tanto, al no justificar dicha rebeldía, la referida doctrina jurisprudencial.

Autorizado en el artículo mil seiscientos ochenta y nueve y amparado en el mil seiscientos noventa y dos, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil, punto séptimo, por cuanto ha habido error de hecho en la apreciación de las pruebas que deriva de documentos auténticos que demuestran la equivocación evidente del juzgador; que en todo caso el motivo anterior también se canaliza por la vía del artículo mil seiscientos noventa y dos séptimo de la Ley de Enjuiciamiento Civil ya que, aunque se entienda que la sentencia recurrida entiende que ha existido rebeldía, cosa que no se dice, lo cierto es que dicha rebeldía no ha existido; que la voluntad rebelde ha sido definida en múltiples sentencias, como las citadas anteriormente, como la voluntad manifiesta de oposición absoluta al pago, y además sin que exista buena fe o circunstancias justificativas del proceder del comprador. Así, claramente, la sentencia de la Sala dediecinueve de mayo de mil novecientos ochenta y uno (artículo dos mil ochenta y dos).

Autorizado en el artículo mil seiscientos ochenta y nueve de la Ley de Enjuiciamiento Civil y amparado en el mil seiscientos noventa y dos de la misma, punto primero, por cuanto el fallo de la sentencia recurrida infringe por interpretación errónea el artículo mil quinientos cuatro del Código Civil, en relación con el genérico precepto del mil ciento veinticuatro del mismo Código; que para que opere la resolución del artículo mil quinientos cuatro, precepto especial del genérico mil ciento veinticuatro para la compraventa de inmuebles, es preciso que exista cumplimiento del vendedor e incumplimiento rebelde del comprador. Sin embargo, la Sala tiene establecido que no cabe resolver el contrato cuando existe una demora en el pago.

Autorizado por el artículo mil seiscientos ochenta y nueve de la Ley de Enjuiciamiento Civil y amparado en el mil seiscientos noventa y dos de la misma, punto primero, por cuanto el fallo de la sentencia contiene infracción por interpretación errónea del artículo mil quinientos cuatro del Código Civil; que dicho precepto permite una resolución contractual por incumplimiento del comprador, previo requerimiento del vendedor. Este requerimiento debe ir dirigido, no al pago, sino a la resolución misma, según reiterada jurisprudencia (de diecinueve de mayo de mil novecientos ochenta y uno, treinta de mayo de mil novecientos cuarenta y dos, once de noviembre de mil novecientos cuarenta y tres, veintiocho de enero de mil novecientos cuarenta y ocho, veinte de octubre de mil novecientos setenta y siete, dieciséis de junio de mil novecientos setenta y ocho, once de mayo de mil novecientos setenta y nueve, etc.).

Autorizado en el artículo mil seiscientos ochenta y nueve de la Ley de Enjuiciamiento Civil y amparado en el artículo mil seiscientos noventa y dos de la misma, punto cuarto, por cuanto el fallo de la sentencia recurrida contiene disposiciones contradictorias; que se ha hecho referencia con anterioridad al hecho de que el incumplimiento por parte del comprador debe obedecer a una voluntad rebelde; así constante doctrina jurisprudencial. Se dijo también que ni la sentencia del Juzgado ni la Audiencia contenían referencia alguna a esa rebeldía, a pesar de corresponderles la valoración; que con independencia de lo anterior, la sentencia de la Audiencia aún manteniendo la resolución contractual, comprende que se trata de una resolución extrema y rebaja la cláusula penal hasta novecientas mil pesetas. He aquí la contradicción: si principios de equidad exigen rebajar la pena es porque la actitud de la demandada compradora ahora recurrente no merecía una Solución tan extrema. Luego ¿como mantener una resolución para la que exige voluntad deliberadamente rebelde?. Si su actitud merece una compensación es porque no ha existido rebeldía.

Autorizado en el artículo mil seiscientos ochenta y nueve de la Ley de Enjuiciamiento Civil y amparado en el mil seiscientos noventa y dos de la misma, punto primero, al contener el fallo infracción por inaplicación del artículo séptimo párrafo segundo del Código Civil que establece que la Ley no ampara el abuso de derecho; que la vendedora ha infringido este precepto, y por tanto, la sentencia recurrida, al pretender beneficiarse de unos locales con sustanciales mejoras introducidas por la compradora, cuando ella misma se obligó a abrir la puerta de emergencia en diciembre de mil novecientos setenta y nueve, lo que hizo actuar de buena fe a dicha compradora, que la requirió para que cumpliera. Es desproporcionada la petición de dicha vendedora, provocante de la situación, que al pedir la resolución contractual utiliza el artículo mil quinientos cuatro con manifiesto abuso de derecho.

VISTO siendo Ponente el Magistrado Don Jaime Santos Briz.

CONSIDERANDO

CONSIDERANDO que por poder afectar a la cuestión de hecho que sirvió de base a la sentencia recurrida para estimar la demanda de resolución de contrato de compraventa de inmueble, ha de comenzar el estudio de este recurso de casación por los motivos cuya estimación podría influir en aquella cuestión fáctica; motivos que pueden distribuirse en dos grupos: por un lado los que se refieren a error de hecho o de derecho en la apreciación de la prueba, y, por otro, los que pueden afectar a la congruencia de la sentencia; en cuanto a los del primer grupo, el tercero acusa error de derecho, y el cuarto, sexto, séptimo, octavo, undécimo, decimotercero y decimocuarto, denuncian supuestos errores de hecho resultantes, según la recurrente, de documentos o actos auténticos; el motivo tercero, al amparo del número séptimo del artículo mil seiscientos noventa y dos de la Ley de Enjuiciamiento Civil, denuncia por error de derecho la infracción de los artículos mil doscientos ochenta y uno, párrafo segundo, y mil doscientos ochenta y dos, del Código Civil, y es desestimable, en primer lugar porque tiene muy reiteradamente declarado esta Sala que el error de derecho ha de basarse en la invocación como infringidos de normas relativas a la apreciación de la prueba, y los artículos citados del Código Civil se refieren no a esa materia sino a la interpretación de los contratos; además no se indica el concepto de la supuesta infracción, todo lo que conduce sin más razonamientos, a la desestimación de este motivo.CONSIDERANDO que en cuanto a los motivos que acusan error de hecho, con base en el número séptimo del artículo mil seiscientos noventa y dos de la Ley de Enjuiciamiento Civil, anterior redacción, el cuarto presenta como documentos auténticos que habrían de demostrar la equivocación evidente del Juzgador un inventario «que acompañó la compraventa» y una comunicación del Gobierno Civil de Valencia de fecha dieciséis de enero de mil novecientos ochenta, documento este que sirve como fundamento también al motivo octavo formulado igualmente por error de hecho; motivos que han de ser desestimados, toda vez que la sentencia recurrida, al igual que la de Primera Instancia, hicieron una apreciación conjunta de la prueba sentando como hecho básicos, según después se expondrá, otros contrarios a los que sostiene la recurrente, y esa conclusión probatoria no puede desvirtuarse por medios de prueba aislados que en modo alguno evidencian error en la sentencia de instancia, y menos cuando se trate de documentos de orden administrativo que aluden en definitiva a hechos que no alcanzan a rectificar los sentados por la Sala a quo, como la supuesta negativa del Gobierno Civil a la explotación de una discoteca por falta de una salida de emergencia, siempre que, según reiteradamente se señala en la sentencia impugnada, el local carecía de esa salida cuando fue vendido a la recurrente.

CONSIDERANDO que el motivo sexto acusa asimismo error de hecho con la misma base procesal, aludiendo ahora como documento auténtico a tres documentos relativos, respectivamente, al acto de conciliación que instó la ahora recurrente contra la demandante y recurrida y dos requerimientos notariales que tenían por objeto intimar a la requerida al cumplimiento de supuestas obligaciones de abrir una puerta de emergencia; motivo que decae por tratarse los exhibidos de documentos que carecen de la cualidad de auténticos a los efectos de este recurso extraordinario, según ha declarado en numerosas ocasiones este Tribunal, tanto respecto de los actos de conciliación como de las actas notariales; aparte de que se prescinde también en este motivo del resto de la prueba que tuvo en cuenta la Sala de apelación que la apreció en conjunto; el motivo séptimo que también denuncia error de hecho, ha de ser desestimado porque se basa en un documento referido como auténtico que no figura en autos, y por tanto no ha podido haber error alguno del Tribunal de instancia basado en tal documento, y aunque éste es aludido en la sentencia de Primera Instancia, y en otras pruebas, hubieron de impugnarse éstas por el cauce adecuado para que esta Sala de casación pudiera determinar si existió el alegado error de hecho, pero no a través de documento inexistente procesalmente o de actos que no se concretan ni fijan con la precisión requerida para poder ser examinados; el motivo undécimo debe ser igualmente desestimado, por alegar un error de hecho basado, según la recurrente, en actos auténticos cuya mención se omite, así como el error; aludiendo solamente al hecho de que la recurrida debe respetar el paso, por su piso, de la compradora para la vigilancia y mantenimiento del depósito de agua; afirmación, base del motivo, ajena a la referencia o cualquier acto o documento auténtico derivado o probado en autos.

CONSIDERANDO que, por último, acusa asimismo error de hecho resultante de documento auténtico el motivo decimocuarto, presentando como documentos auténticos los ya referidos en el motivo sexto, a saber el acto de conciliación que la demandada recurrente formuló contra la actora recurrida y dos actas notariales, siendo desestimable por las razones expuestas al considerar dicho sexto motivo, y en cuanto al hecho que de esos documentos intenta deducir la recurrente, en el sentido de que no hubo en ella voluntad rebelde al cumplimiento de sus obligaciones derivadas del contrato de compraventa, contraviene la apreciación de la prueba hecha por la Sala a quo teniendo en cuenta otros medios probatorios, para llegar a la conclusión del evidente incumplimiento de aquellas obligaciones; no desvirtuándose esa conclusión a través de valoración aislada de ciertas pruebas.

CONSIDERANDO que los motivos décimo y decimoséptimo, por conducto del número cuarto del artículo mil seiscientos noventa y dos de la Ley de Enjuiciamiento Civil, acusan incongruencia de la sentencia por contener el fallo disposiciones contradictorias, motivos que han de ser sin duda desestimados con sólo tener en cuenta que del desarrollo de ambos no se deduce en absoluto que la recurrente trate de poner de relieve la supuesta contradicción entre los pronunciamientos del fallo, sino que en ambos motivos, examinando a su modo los Considerandos de la sentencia recurrida, llega en uno de ellos a la conclusión de que existe una servidumbre de paso a través del inmueble de la actora, y en el otro, estima que la reducción de la cláusula penal convenida que efectúa la Sala de Instancia es contradictoria con la resolución de contrato que declara, cuestión totalmente ajena a que «en el fallo» haya disposiciones contradictorias, que no son señaladas dados los términos literales del mismo fallo.

CONSIDERANDO que desestimados todos los motivos que podrían impedir, de haber tenido éxito alguno, admitir los hechos que sirvieron de base a la sentencia impugnada, es preciso exponer sucintamente esos hechos, que así han de ser tenidos en cuenta por esta Sala de casación: a) Por contrato de fecha trece de diciembre de mil novecientos setenta y siete, la actora, ahora recurrida, vendió a la demandada, actual recurrente, un local destinado a bar, según se especifica en el mismo; sin que se mencione en absoluto el concepto y la palabra «discoteca»; b) Se señalan en dicho contrato los derechos yobligaciones de las partes sin que figure derecho de paso de la compradora para inspeccionar los depósitos de agua situados en el piso superior, propiedad de la demandante; c) Con anterioridad a la venta indicada la demandante recurrida tapió una puerta que, además de la principal, tenía el inmueble vendido; la licencia para estas obras se pidió varios meses antes de la celebración del contrato; d) Se pactó en el mismo contrato que la falta de pago de tres mensualidades consecutivas de los intereses, así como el impago de una anualidad de amortización del precio principal facultaba a la vendedora a resolver el contrato, debiendo dar aviso si ejercitaba la vendedora esa facultad para que la compradora en el plazo de quince días pudiese pagar, rehabilitándose el contrato si así lo hiciere; e) Ocurrido ese impago, la compradora fue requerida por acta notarial por haber transcurrido los plazos expresados, y asimismo mediante acto de conciliación en el que se tuvo por resuelto el contrato una vez transcurrido sin efecto el plazo de rehabilitación del contrato pagando las cantidades debidas; f) De los hechos expuestos deduce la Sala de Instancia, que hubo cumplimiento de sus obligaciones por parte de la vendedora, mientras que la compradora recurrente incumplió las suyas, por lo que fue estimada la demanda, sin más diferencia con la sentencia apelada que la reducción a la mitad de la suma entregada que por resolución del contrato podía retener la vendedora y acordando la devolución del inmueble vendido.

CONSIDERANDO que sobre esa base fáctica son de considerar los motivos del recurso no examinados, de lo que el primero de ellos, con base en el número primero del artículo mil seiscientos noventa y dos de la Ley de Enjuiciamiento Civil, acusa la infracción por inaplicación del artículo mil doscientos ochenta y uno, párrafo segundo, en relación con el mil doscientos ochenta y dos ambos del Código Civil, sosteniendo la recurrente que los términos del contrato no son claros y que se debió atender a la intención de los contratantes que era vender una discoteca; motivo rechazable por partir de hechos no admitidos por la Sala de Instancia, que claramente apreció que lo único vendido fue un inmueble con destino a bar; olvida la recurrente que para averiguar la intención de los contratantes no puede atenderse a lo que cada uno entendió o pensó al contratar sobre aquello que es objeto de discordia, y que llegada ésta ha de ser un observador imparcial quien decida con arreglo a lo pactado, a la buena fe, al uso y la Ley, con predominio evidente de elementos objetivos; y en el caso debatido, previo examen del contrato escrito, único obrante en autos, la Sala sentenciadora estimó que el local se hallaba destinado a bar; conclusión plenamente acorde con el texto literal de lo convenido y que en modo alguno resulta ilógico o absurda, por lo que, de acuerdo con muy reiterada jurisprudencia, debe mantenerse en casación el criterio de la Sala a quo, por ser la interpretación de los negocios jurídicos función privada de la misma Sala (sentencias de doce de diciembre de mil novecientos sesenta y dos, veinticinco de noviembre y siete de diciembre de mil novecientos sesenta y uno y otras; por consiguiente, no se infringieron los artículos que se invocan en este motivo al no ser admisible entender como voluntad o intención de los contratantes únicamente la de uno de ellos y prescindir de la del otro y de los términos del contrato entre ellos celebrado.

CONSIDERANDO que el segundo de los motivos, con igual fundamento procesal que el anterior, alega infracción por inaplicación de la doctrina de este Tribunal Supremo que dice «que las cosas son lo que son y no lo que las partes las denominen», por entender que el Tribunal de apelación no analizó de una forma directa cual era realmente el pacto entre las partes; afirmación desde luego equivocada, por llegar cabalmente a una conclusión contraria a lo que consta en autos según apreciación aceptable de la sentencia recurrida a tenor de los términos del contrato, no desvirtuados por prueba alguna obrante en autos, lo que conduce a la desestimación de este motivo.

CONSIDERANDO que el motivo quinto, amparado en el número primero del artículo mil seiscientos noventa y dos de la Ley de Enjuiciamiento Civil, alega la infracción por inaplicación del artículo mil doscientos cincuenta y cinco del Código Civil, motivo desarrollado sobre la base de que hubo incumplimiento por parte de la vendedora que, según la recurrente, se obligó en otro documento, que no figura en autos, a abrir una puerta de emergencia para el local vendido; conclusión que es errónea porque en los hechos que la Sala a quo considera probados, y que no han sido eficazmente impugnados, no consta aquella supuesta obligación de la vendedora, respecto de la que expresamente se dice que ha quedado improbada (Considerando tercero de la sentencia recurrida, principalmente), y no constando probada la supuesta obligación de la vendedora en que se apoya este motivo, ninguna infracción hay del articulo invocado en el mismo; que ha de ser, por lo tanto, desestimado; así como el noveno, que con igual base procesal acusa la infracción del principio de que nadie puede ir contra sus propios actos, en cuanto que según la recurrente, si se pactó la apertura de una puerta, esta obligación debe ser cumplida por la vendedora, conclusión que es insostenible porque, según repetidamente queda dicho, el expresado pacto no resultó probado en autos.

CONSIDERANDO que abundando en las mismas razones ya expuestas, debe ser desestimado el motivo duodécimo que, al amparo del número primero del artículo mil seiscientos noventa y dos de la Ley de Enjuiciamiento Civil, alega inaplicación del principio jurisprudencial de respeto a los actos propios; motivoque es desarrollado en el recurso, entendiendo que la actual recurrida se obligó a ceder el paso por su inmueble, sito en el piso superior al vendido, para la limpieza y mantenimiento de los depósitos de agua; y que ha de ser desestimado por partir del hecho de existir aquella obligación de paso, que el Tribunal de instancia declara que no existió y que se trata de una alegación surgida, no «ab initio», sino que fue alegada por primera vez en el acto de conciliación que promovió contra la actual recurrida y no con anterioridad en los diversos requerimientos de la actora, acaecidos más de dos años después de celebrado el contrato cuando ya había dejado de cumplir el pago de la parte del precio aplazado correspondiente a mil novecientos setenta y nueve; improbado en definitiva el pacto de apertura de una puerta, nada induce a sostener que la actora y recurrida haya infringido el principio jurisprudencial que se invoca en este motivo.

CONSIDERANDO que el motivo decimotercero, con el mismo apoyo procesal que los anteriormente examinados, se dice que el fallo infringe por inaplicación la doctrina jurisprudencial que declara que para que el vendedor pueda resolver el contrato, al amparo del artículo mil quinientos cuatro, es preciso que exista una voluntad rebelde por parte del comprador; admitiendo la recurrente que lo que únicamente consta en autos es que dejó de pagar los plazos vencidos del precio, pero no su voluntad rebelde al cumplimiento, al oponer y basar su fracción en el supuesto incumplimiento de la obligación del vendedor de abrir una puerta de emergencia y obstaculizar su paso a los depósitos de agua; más este motivo también ha de ser desestimado, ya que es de observar: a) que la exigencia por esta Sala de casación de la prueba de una voluntad deliberadamente rebelde en el comprador para dar lugar a la resolución de la venta no ha sido señalada de un modo exclusivo, sino que unas veces la ha colocado como alternativa de la ejecución por parte del comprador de un hecho obstativo que de un modo absoluto, definitivo e irreformable impida el cumplimiento (sentencias, entre otras, de primero de febrero de mil novecientos sesenta y seis, catorce de noviembre de mil novecientos sesenta y ocho y trece de mayo de mil novecientos setenta y dos ), y en otras lo decisivo en todo caso es que quede acreditado una verdadera omisión de su pretensión por parte del comprador, incumplimiento que no implique un mero retraso o demora en el pago, sino dejar de cumplir la prestación principal; b) que para determinar ese incumplimiento no han de entrar en el conjunto valorativo del comportamiento de cada contratante las simples obligaciones accesorias o complementarias que no fueron elevadas por las partes a presupuesto esencial de sus respectivas declaraciones de voluntad (sentencias de ocho de mayo de mil novecientos sesenta y cinco, dieciocho de noviembre de mil novecientos setenta, veintisiete de diciembre de mil novecientos setenta y uno , y otras); c) que la determinación de quien dejó de cumplir lo estipulado y que ha de aceptar las consecuencias de ese incumplimiento es cuestión que, por ser de hecho, corresponde sea determinada por el juzgador de instancia, cuya decisión ha de ser respetada en casación (sentencias de diecinueve de febrero, veintiuno de marzo y diecisiete de junio de mil novecientos sesenta y nueve ), mientras no se impugne en forma a través del número séptimo del artículo mil seiscientos noventa y dos de la Ley de Enjuiciamiento Civil (sentencia de siete de noviembre de mil novecientos setenta y tres ); d) de los hechos probados en la instancia resulta, y así se declara por la Sala de Apelación, que la parte recurrida cumplió sus obligaciones mientras incumplió las suyas la actual recurrente, alegando como pretextos de su incumplimiento, de una forma incondicional y definitiva, la supuesta omisión de su prestación por parte de la vendedora de unas obligaciones que no aparecen probadas en autos; por lo que no cabe calificar de mero retraso en el pago la conducta de la vendedora, sino de impago absoluto, conclusión que puede ser calificada de auténtico y verdadero incumplimiento suficiente para acordar la resolución del contrato, aun sin acudir a la terminología utilizada anteriormente de «conducta deliberadamente rebelde».

CONSIDERANDO que los motivos decimoquinto y decimosexto, con idéntico amparo procesal, acusan respectivamente la infracción por interpretación errónea del artículo mil quinientos cuatro, en relación con el mil ciento veinticuatro del Código Civil, y la interpretación errónea del mil quinientos cuatro; motivos ambos que han de fracasar en cuanto son hechos probados el cumplimiento del contrato por la vendedora y su incumplimiento por la compradora, y en cuanto que a la demanda de resolución precedió, de conformidad con el contrato de trece de diciembre de mil novecientos setenta y siete, un primer requerimiento para rehabilitación del contrato en el plazo de quince días a partir de la intimación, y siendo infructuosa ésta, siguió un requerimiento de pago, sino de resolución mediante acto de conciliación, habiéndose opuesto a ambos requerimientos la compradora recurrente, alegando como base de su oposición supuestas obligaciones de la vendedora que no han sido probadas; siendo, por consiguiente suficiente y eficaz a los efectos pretendidos del requerimiento de resolución, a lo que no obsta que le precediese un requerimiento de la compradora a la vendedora para que cumpliese aquellas supuestas obligaciones, que al no haber sido probadas no justifican la conducta de la recurrente, insistiendo en no pagar los plazos previamente pactados.

CONSIDERANDO que, por último, en el motivo decimoctavo se alega, con el mismo apoyo procesal, la infracción por inaplicación del artículo séptimo, párrafo segundo, del Código Civil, con base en que según criterio del recurso, la actora actuó con abuso de su derecho al solicitar la resolución contractual; conclusióninadmisible, porque ninguno de los criterios doctrinales recogidos por esta Sala permiten sostener que la actora recurrida procedió con abuso de derecho en el supuesto discutido, ya que ni se probó en ella intención alguna de dañar, ni falta de un interés legítimo, ni procedió de mala fe o contra la función social del derecho ejercitado, cuyos límites normales fueron respetados, sino que únicamente puso en marcha el mecanismo judicial con sus consecuencias ejecutivas para hacer valer una atribución que la actora estima corresponderle, concurriendo, por tanto, a su favor una «justa causa litigantis» que excluye todo abuso de derecho; por todo ello ha de ser desestimado este motivo y con el mismo la totalidad del recurso.

CONSIDERANDO que la desestimación del recurso obliga a esta Sala a imponer las costas que ocasionó a la parte, conforme al anterior artículo mil setecientos cuarenta y ocho de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y sin que proceda pronunciamiento alguno en cuanto a depósito para recurrir por no haber sido éste constituido, dado que ambas sentencias de instancia no fueron conformes de toda conformidad.

FALLAMOS

que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación por infracción de Ley, interpuesto por Doña Ángela , contra la sentencia que con fecha nueve de marzo de mil novecientos ochenta y tres , dictó la Sala Primera de lo Civil de la Audiencia Territorial de Valencia; condenamos a dicha parte recurrente al pago de las costas; y líbrese al Presidente de la mencionada Audiencia, la certificación correspondiente con devolución de los autos originales y rollo de Sala que remitió.

ASI por esta nuestra sentencia que se publicará en el «Boletín Oficial del Estado» se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto, las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

Publicación: Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por el Excmo. Sr. Don Jaime Santos Briz, Magistrado de la Sala Primera de lo Civil del Tribunal Supremo y Ponente que ha sido en estos autos, estando celebrando audiencia pública la misma, en el día de su fecha de que como Secretario certifico.