STS, 19 de Junio de 1985
| Ponente | JAIME DE CASTRO GARCIA |
| ECLI | ES:TS:1985:1836 |
| Fecha de Resolución | 19 de Junio de 1985 |
| Emisor | Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil |
Núm. 405.-Sentencia de 19 de junio de 1985
PROCEDIMIENTO: Infracción de ley.
RECURRENTE: Don Fernando .
FALLO
Desestima recurso contra sentencia de la Audiencia de Madrid de 25 de octubre de 1982.
DOCTRINA: Compraventa. Pacto de «lex commisoria».
Se recurre aduciendo que el negocio contraría la buena fe, la moral y las buenas costumbres, con
olvido de que la compraventa con pacto de «lex commisoria» o condición resolutoria expresa, no
solo es usual en el tráfico inmobiliario sino que es contemplado por 1.504 CC.
En la Villa de Madrid, a diecinueve de junio de mil novecientos ochenta y cinco; en los autos de juicio declarativo de mayor cuantía seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número siete de
Madrid y en grado de apelación ante la Sala Primera de lo Civil de la Audiencia Territorial de Madrid, por Jose Enrique , mayor de edad, casado, industrial, y vecino de esta Capital y don Abelardo , mayor de edad, casado, industrial y vecino de Madrid, contra don Fernando , mayor de edad, casado, empleado de Banco y vecino de Pozuelo de Alarcón (Madrid), sobre resolución de contrato de compraventa; autos pendientes antes esta Sala en virtud de recurso de casación por infracción de Ley interpuesto por la parte demandada, representada por el Procurador: don Enrique Hernández Tabernilla y defendida por el Letrado don Carlos Montero de Eozar, y en el acto de la vista por el Letrado, don Miguel Ángel Ibáñez Salvador; habiendo comparecido la parte recurrida representada por el Procurador señor Pulgar Arroyo y defendida por el Letrado don Antonio García Lozano.
RESULTANDO
RESULTANDO que ante el Juzgado de Primera Instancia número siete de Madrid, fueron vistos los autos de juicio declarativo de mayor cuantía seguidos entre partes, de una como demandantes don Jose Enrique , y don Abelardo , y de otra cómo, demandado don Fernando , sobre resolución de contrato de compraventa. Que la representación de la parte actora formuló demanda exponiendo en síntesis los siguientes hechos: Primero.-Sus mandantes eran dueños en pleno dominio de la siguiente finca: Piso primero, letra A, del portal número NUM000 de la calle DIRECCION000 , de caber unos ciento diecisiete metros y noventa y cinco decímetros cuadrados y distribuido en diversas habitaciones y dependencias. Linda: Al frente, descansillo de la escalera y patio de luces; a la derecha, entrando, piso letra B de su misma planta y portal; a la izquierda, patio de luces y al fondo DIRECCION000 . Cuota: Le corresponde una cuota en el total valor del edificio y elementos comunes del uno como sesenta y siete por ciento. Se halla inscrito en el Registro de la Propiedad de Navalcarnero, al tomo NUM001 , libro NUM002 de Pozuelo de Alarcón, folio NUM003 , finca NUM004 , inscripción primera. Les pertenecía por haber construido a sus expensas el edificio del que forma parte el piso referido en la proporción de dos terceras partes don Jose Enrique y una tercera parte don Abelardo , lo que se acreditaba con testimonio de la escritura de obra nueva y división horizontal, otorgada en Pozuelo de Alarcón el quince de septiembre de mil novecientos setenta y cinco, anteel Notario don Francisco-Javier Alfaro Fernández, bajo el número 997 de su protocolo, que se acompañaba a los presentes autos. Segundo.-Con fecha cinco de junio de mil novecientos setenta y cinco, sus mandantes vendieron al demandado don Fernando el piso descrito en el hecho anterior, habiéndose suscrito a tal efecto el oportuno documento privado y que se relaciona en este hecho segundo de la demanda. Tercero.-El demandado había venido cumpliendo de forma irregular la obligación de pagar la parte aplazada del precio de la compraventa, pero se había negado a pagar algunos plazos, no obstante los reiterados requerimientos que se le habían hecho, en consecuencia, sus mandantes se habían visto obligados a formular por conducto notarial la resolución del contrato de compraventa referido por falta de pago, entre otras, de las le tras de cambio, representativas de los correspondientes pagos aplazados que detallaban. Alegó los fundamentos legales de derecho que estimaba aplicables y terminaba con la súplica de que se dictase sentencia por la que se declare resuelto el contrato de compraventa, del piso relacionado en el hecho primero de la demanda condenándose al demandado a estar y pasar por esta declaración y, a desalojar dicho piso y ponerlo a disposición de sus mandantes don Jose Enrique y don Abelardo , así como a la pérdida de las cantidades entregadas a los mismos a cuenta del precio de la compraventa en concepto de indemnización de daños y perjuicios, conforme a lo estipulado e imponiéndosele asimismo expresamente las costas de este proceso.
RESULTANDO que admitida la demanda, y dado traslado a la representación de la parte demandada, se contestó a la demanda exponiendo en síntesis los siguientes hechos: Proponía primeramente las excepciones dilatorias A) Defecto legal en el modo de proponer la demanda. En efecto, se había omitido el requisito previo del acto conciliatorio contraviniéndose lo dispuesto en el primer párrafo del artículo 60, en relación con el 463 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . La alegación de adverso, en los «Fundamentos de Derecho» de la demanda en el sentido de que no era necesaria la celebración del acto de conciliación previa «por residir el demandado fuera del territorio de este Juzgado», era obviamente improcedente, al no tener en cuenta que uno de los actores, señor Abelardo , residía precisamente en Pozuelo de Alarcón, domicilio del demandado, ni tampoco tener en cuenta que, a todos los efectos, la competencia jurisdiccional era Madrid, a virtud de la cláusula octava del documento básico de la relación procesal, el contrato de compraventa privado que se acompañaba con el escrito de demanda de fecha cinco de junio de mil novecientos setenta y cinco. B) Otro defecto legal en- el modo de proponer la demanda. Se había presentado el documento privado de compraventa, básico para la reclamación que se postulaba, sin cumplir los requisitos prevenidos en los artículos 113 primero y 114 primero y segundo del Decreto 1.018 de seis de abril de mil novecientos setenta y siete, dictado en desarrollo de la Ley de Reforma Tributaria . Los actores no habían liquidado el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, requisito que había debido constar en el propio documenta, autorizado por la Abogacía del Estado; lo que tampoco se acompañaba era la pertinente carta de pago. Estaban, pues, ante un caso típico de elusión u ocultación a efectos tributarios, infracción que si siempre revistió especial trascendencia, ahora, con motivo de la nueva política fiscal, adquiría caracteres particularmente graves; seguidamente contestaba a la demanda, añadiendo como hechos de la misma los siguientes: Primero.-Conforme con el correlativo. Segundo.-Conforme, aunque insistían, conforme habían dicho al proponer la excepción B) que el documento era inadmisible por infringirse radicalmente las prescripciones de los artículos 113 primero y 114 primero y segundo del Decreto de seis de abril de mil novecientos sesenta y siete, dictado en desarrollo de la Ley Tributaria . Su poderdante no se había negado en ningún momento a cumplir sus obligaciones contractuales. No se trataba de una cláusula contractual, pero era de subrayar que por la parte actora no había existido el mínimo de comprensión habitual en casos como el presente. Su representado había pagado hasta la fecha un millón setecientas noventa y siete mil cuatrocientas noventa y seis pesetas, a cuenta del precio, con lo que los vendedores, de conseguirse la resolución del contrato por ellos propugnado, habrían experimentado un desmesurado lucro. En la mayoría de este tipo de contratos, la cláusula penal reducía notablemente la cuantía de la indemnización, mientras que en este caso, pretendían, parecía ser, apropiarse de la totalidad de lo recibido y recuperar la propiedad del piso, que volvería a ser vendido otra vez. De ahí que invocaran el artículo 1.154 del Código Civil que facultaba al Juzgador para que modificase equitativamente la pena contractual. Su representado había pagado un millón setecientas noventa y siete mil cuatrocientas noventa y seis pesetas a cuenta del precio total de dos millones cuatrocientas cincuenta mil pesetas, por lo que la cantidad que adeudaba ascendía a seiscientas cincuenta y dos mil quinientas cincuenta y cuatro pesetas. El lucro no podía ser más (abusivo. Alegaba a continuación los fundamentos legales de derecho que estimaba aplicables y terminaba con la súplica de que se dictase sentencia porque, estimándose las excepciones propuestas, se absolviese a su parte de la demanda, o alternativamente, que se dictase sentencia en la que se modificase la cláusula penal equitativamente.
RESULTANDO que evacuado, por las partes, el trámite de réplica y duplica fue recibido el pleito a prueba uniéndose a los autos las practicadas y evacuado el trámite de conclusiones, el Juez de Primera Instancia número siete de Madrid, dictó sentencia con fecha dieciséis de febrero de mil novecientos ochenta y uno , cuya parte dispositiva es como sigue: FALLO: Que desestimando la excepción de defecto legal en el modo de proponer la demanda, alegada en el escrito de contestación por el demandado, debo estimar yestimo la demanda interpuesta por el Procurador don Luis Pulgar Arroyo, en nombre y representación de don Jose Enrique y don Abelardo , contra don Fernando , declarando resuelto el contrato de compraventa, que se expone en el hecho segundo de la demanda, del piso primero letra A del portal número NUM000 de la calle de DIRECCION000 , de Pozuelo de Alarcón (Madrid), descrito en el hecho primero de la demanda, condenando al mencionado demandado a estar y pasar por esta declaración; y a desalojar dicho piso y ponerlo a disposición de los actores en el plazo de ocho días -a contar desde la firmeza de esta sentencia -, bajo apercibimiento de lanzamiento si no lo desaloja en el expresado plazo legal, así como a la pérdida de las cantidades entregadas a los actores, por aplicación de la cláusula cuarta del contrato de venta resuelto que tiene validez como cláusula penal, y todo ello sin hacer expresa imposición de costas de este juicio.
RESULTANDO que contra la anterior sentencia se interpuso recurso de apelación por la representación de la parte demandada, que fue admitido y sustanciada la alzada la Sala Primera de lo Civil de la Audiencia Territorial, dictó sentencia con fecha veinticinco de octubre de mil novecientos ochenta y dos , cuya parte dispositiva es como sigue: FALLAMOS que con revocación parcial de la sentencia dictada por el Magistrado Juez de Primera Instancia número siete de esta Capital con fecha dieciséis de febrero de mil novecientos ochenta y uno, debemos estimar parcialmente la demanda formulada por don Jose Enrique y don Abelardo , contra don Fernando , declarando resuelto el contrato de compraventa del piso primero letra A del DIRECCION000 , número NUM000 de Pozuelo de Alarcón, vendido por los primeros al segundo, debiendo devolver el mismo, don Fernando , a los demandantes don Jose Enrique y don Abelardo , con pérdida de las cantidades entregadas por el comprador, menos quinientas mil pesetas que le devolverán dichos demandantes al recibir el piso, y sin hacer expresa condena en costas en ambas instancias.
RESULTANDO que por el Procurador don Enrique Hernández Tabernilla, en representación de don Fernando , formalizó recurso de casación por infracción de Ley, que funda en los siguientes MOTIVOS:
Por infracción de Ley y doctrina legal concordante, al amparo del artículo 1.692, ordinal primero, de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por infracción del artículo 1.091, en relación con el 1.256, ambos del Código Civil , infringidos por el concepto de violación por inaplicación, ya que todas las obligaciones nacidas del contrato de compraventa, tienen fuerza de Ley entre los contratos y deben cumplirse a tenor de la mismas, sin que su validez y cumplimiento pueda quedar al arbitrio de los vendedores. Como resumen la sentencia de quince de febrero de mil novecientos sesenta y tres de la Sala Primera del Tribunal Supremo. La sentencia del Tribunal Supremo de veintiocho de septiembre de mil novecientos sesenta y cinco.
Por infracción de Ley y de la doctrina legal concordante, al amparo del artículo 1.692, ordinal primero, de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Por infracción del artículo 1.255 en relación con el artículo 1.258, ambos del Código Civil , infringido por el concepto de violación por inaplicación, pues no es lícito que se establezca la voluntad de las partes atendiendo a una determinada cláusula contractual, prescindiendo de la buena fe, la moral y las buenas costumbres.
Por infracción de Ley y de la doctrina legal concordante, al amparo del artículo 1.692, ordinal primero, de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Por infracción del artículo séptimo del Código Civil, infringido por el concepto de violación por inaplicación, ya que todos los derechos deberán ejercitarse conforme a la buena fe, no amparando la Ley el abuso del derecho o el ejercicio antisocial del mismo.
RESULTANDO que admitido el recurso, instruida la parte recurrente, compareció el Procurador señor Pulgar Arroyo, en representación de don Jose Enrique y don Abelardo , a quien se les tiene por recurridos, se declararon conclusos los autos.
VISTO siendo Ponente el Magistrado Excmo. Sr. Don Jaime de Castro García.
CONSIDERANDO
CONSIDERANDO que según constante doctrina jurisprudencial la resolución por incumplimiento del comprador en la compraventa de inmuebles con arreglo al artículo mil quinientos cuatro del Código Civil, modalidad singular de la facultad genérica regulada en el artículo 1.124 para toda clase de obligaciones bilaterales, descansa sobre el presupuesto del requerimiento preceptivamente exigido por aquella norma, además del elemento básico de la concurrencia de una voluntad deliberadamente rebelde al cumplimiento por parte del contratante contra quien la acción se ejercita, bien entendido que la actitud incumplidora sancionable con la resolución por hallarse informado de tal ánimo vulnerador de lo pactado viene en principio demostrada por el hecho mismo de la inefectividad del precio contraviniendo la obligación asumida, de no mediar circunstancias singulares denotadoras de que al adquirente no le es reprochable la falta de prestación, que habrán de ser oportunamente alegadas y probadas, todo lo cual, se traduce en aspectos fácticos cuya valoración viene atribuida a los organismos jurisdiccionales de instancia y como tales sólosusceptibles de censura en la casación a través de la vía procesal señalada al efecto (sentencia de veintinueve de abril de mil novecientos ochenta y cinco, que a su vez hace cita de las de veinticinco de mayo, diecinueve de julio, once y treinta y uno de octubre y seis de noviembre de mil novecientos ochenta y cuatro ); y en el caso debatido las resoluciones de una y otra instancia, al acoger la petición fundamental de la demanda, ponen de relieve el flagrante incumplimiento en que ha incurrido el comprador recurrente, que ha dejado de pagar las letras de cambio con vencimiento en los meses de junio, julio y diciembre de mil novecientos setenta y siete, por un importe cada una de ellas rayando en las tres mil setecientas pesetas, y otra por cantidad de setecientas treinta y dos mil pesetas, en definitiva ha dejado de satisfacer setecientas cincuenta y cuatro mil ciento noventa y siete pesetas pese a las reclamaciones extrajudiciales de los recurridos, lo que motivó un requerimiento notarial de veintiséis de octubre de mil novecientos setenta y ocho haciéndole saber los vendedores la resolución del contrato «por falta de pago de parte del precio aplazado».
CONSIDERANDO que sin negar ninguno de tales antecedentes, el motivo primero del recurso denuncia violación por inaplicación del artículo mil noventa y uno, en relación con el mil doscientos cincuenta y seis, ambos del Código Civil, alegando a tal efecto que los vendedores obtienen con la resolución negocial por ellos propiciada «un lucro desmesurado que hay que evitar», pues con su negativa «sistemática a elevar a escritura pública el contrato de compraventa» impidieron «la obtención de un préstamo hipotecario de la Caja Postal de Ahorros»; impugnación carente de toda consistencia, ya que la Sala a quo se atuvo correctamente a convenido e incluso modera en términos sustanciales, ordenando la devolución de quinientas mil pesetas, la cláusula penal contenida en la estipulación cuarta del documento privado de cinco de junio de mil novecientos setenta y cinco, y es infundado atribuir a los vendedores vulneración de lo pactado cuando, además de que se trata de una cuestión no suscitada en la instancia lo que la margina del ámbito en que ha de operar la censura de este Tribunal, la estipulación sexta rotundamente subordina la elevación de la forma contractual a la «previa liquidación de los importes figurados en los apartados c) y d)», es decir, al pago de las cambiales que desatendió, provocando con tal proceder la práctica de la notificación resolutoria.
CONSIDERANDO que la misma repulsa merecen los motivos siguientes, pues si el segundo aduce violación de los artículos mil doscientos cincuenta y cinco y mil doscientos cincuenta y ocho del Código sustantivo, pretendiendo que el negocio contraría «la buena fe, la moral y las buenas costumbres» con olvido de que la compraventa con pacto de «lex commisoria» o condición resolutoria expresa no sólo es usual en el tráfico inmobiliario sino que es contemplado por el artículo mil quinientos cuatro del Código referido para señalar su alcance, por lo que toca al tercero, que al amparo -como los anteriores- del número primero del artículo mil seiscientos noventa y dos de la Ley Procesal, atribuye a la sentencia combatida violación del artículo siete del Código Civil, claro es que ni la Sala de instancia ha permitido el ejercicio antisocial o abusivo del derecho, sino su lícita utilización dentro de la normalidad de sus límites frente al comprador que no cumple su básica obligación, ni ha desconocido al mantener la resolución contractual las pautas de la buena fe, tanto en el sentido de límite intrínseco del ejercicio del derecho, como de conducta coherente con el vínculo que a las partes liga, según ese principio de la bona fides que a tenor del artículo mil doscientos cincuenta y ocho ha de acompañar a toda la actividad que los contratantes acometan de conformidad con lo pactado &(sentencia de doce de diciembre de mil novecientos ochenta y cuatro y las en él citadas de veintinueve de enero de mil novecientos sesenta y cinco, nueve de diciembre de mil novecientos sesenta y tres, diecinueve de mayo de mil novecientos sesenta y uno y cinco de junio de mil novecientos cuarenta y cinco ), directrices operantes en el campo de las obligaciones en cuya conculcación hipotética no puede escudarse un comprador que con el desembolso de un millón setecientas noventa y siete mil cuatrocientas noventa y seis pesetas, según sus propias alegaciones de las que recobra quinientas mil, lleva en la ocupación del piso un tiempo no inferior a diez años.
CONSIDERANDO que por todo lo expuesto procede la íntegra desestimación del recurso, con la preceptiva imposición de costas (artículo mil setecientos cuarenta y ocho de la Ley de Enjuiciamiento Civil), y sin que haya lugar a pronunciamiento alguno en cuanto al depósito, que no fue constituido por no ser plenamente conformes las sentencias de uno y otro grado.
FALLAMOS
que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación por infracción de ley, interpuesto por Don Fernando , contra la sentencia que en veinticinco de octubre de mil novecientos ochenta y dos , dictó la Sala Primera de lo Civil de la Audiencia Territorial de Madrid; condenamos a dicho recurrente al pago de las costas; y líbrese a la citada Audiencia la certificación correspondiente, con devolución de los autos y rollo de Sala que ha remitido.
ASI por esta nuestra sentencia que se publicará en el «Boletín Oficial del Estado» e insertará en laCOLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.-José Beltrán.-Jaime de Castro García.-Carlos de la Vega.-Antonio Sánchez.-José María Gómez.-Rubricados.
Publicación: Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Excmo. Sr. Don Jaime de Castro García, Magistrado de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo y Ponente que ha sido en estos autos, estando celebrando audiencia pública, en el día de hoy, de lo que como Secretario de la misma, certifico.-Juan José Vizcaíno.-Rubricado.
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