STS, 22 de Marzo de 1985

Por infracción de Ley y doctrina legal concordante al amparo del artículo mil seiscientos noventa y dos, ordinal primero, de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Por violación del artículo mil ciento veinticuatro del Código Civil, vulnerando el alcance de la norma citada, es decir de forma positiva.

Por igual violación del artículo mil ciento veinticuatro del Código Civil, de forma negativa, en su vulneración, al no aplicarlo al caso concreto.

Violación, en forma negativa, al no aplicarla, cuando como en el presente caso es procedente, de los artículos mil ciento setenta y seis y siguientes del Código Civil, que tratan de la consignación de la cosa debida, el ofrecimiento y la posterior consignación.

Con motivo de, en la sentencia apelada y en su Considerando «cuarto» o número cuatro, efectuarse una interpretación errónea del artículo mil cuatrocientos cincuenta y uno del Código civil y su Jurisprudencia interpretativa o doctrina legal, ya que la promesa bilateral de compra y venta recíprocamente aceptada y regulada en este artículo y situándonos en la posición o tesis de la Sala sentenciadora cuya resolución ahora se recurre, se contradice con la tesis mantenida por la Jurisprudencia del Tribunal, que establece la no asimilación entre ambas figuras legales de contrato de compraventa y compromiso de venta la que a partir de la sentencia de once de noviembre de mil novecientos cuarenta y tres , establece la distinción entre ambos contratos, fijando la diferencia entre uno y otro con arreglo al contenido de las obligaciones que respectivamente engendran, doctrina ratificada en las sentencias de veintiocho de marzo de mil novecientos cuarenta y cuatro, quince de marzo de mil novecientos cuarenta y cinco, veinticinco de marzo de mil novecientos cincuenta y siete y cinco de octubre de mil novecientos sesenta y uno , entre otras.

Alega la aplicación indebida del artículo mil cuatrocientos cincuenta y uno del Código civil, al haberse sufrido error por la Sala sentenciadora, en su Considerando cuarto de la sentencia recurrida, al establecer la diferencia o semejanza que media entre la hipótesis legal o la tesis del caso concreto (sentencias de dieciocho de mayo de mil novecientos sesenta y tres, dieciséis y diecisiete de abril de mil novecientos sesenta y cuatro y veintiséis de mayo de mil novecientos sesenta y cuatro ), ya que la Sala parece equiparar totalmente, sin distinción jurídica alguna, compraventa y promesa de venta, igualando además, lo que es más grave los efectos del incumplimiento.

Por violación, en forma negativa, al no aplicarla cuando es diferente del artículo mil quinientos cuatro del Código civil.

Por violación alternativamente considerada y en forma negativa, al no aplicarse, en su caso, el artículo mil ciento veinticuatro del Código civil y doctrina legal, ya que es reiterada Jurisprudencia del Alto Tribunal que la resolución de los contratos sinalagmáticos, fundada en el incumplimiento por una de las partes de su respectiva prestación, puede tener lugar, con eficacia: Primero.-Por la declaración de la voluntad extraprocesal de la otra, si no es luego impugnada con éxito en el juicio, y, segundo.-Por la demanda de la perjudicada... o un hecho obstativo (Sentencia veintidós de junio de mil novecientos cincuenta y nueve ).

Por violación o infracción del principio de la congruencia del artículo trescientos cincuenta y nueve de la Ley Adjetiva civil y doctrina legal al respecto, ya que, si se examina la petición, única posible del demandado, declarado en rebeldía, hecha en su momento, es decir, la contenida en el Suplico, del escrito de conclusiones, ya que le fue materialmente imposible hacerlo en contestación a la demanda o duplica ni en reconvención, dada su rebeldía y por su inexistencia, al haber sido citado siempre en vicio pese a conocer, con creces la actora su ausencia en el extranjero y su correcto domicilio, así como nombre y apellidos de su Letrado y Procurador, actuante en otros procedimientos, iniciados anteriormente, y, aún, en trámite ante el mismo Juzgado, lo que dio lugar al incidente de nulidad de actuaciones que obra en autos.

Por violación con carácter negativo, por inaplicación del artículo mil quinientos cuatro del Código civil y la doctrina legal sobre el mismo.

La flagrante violación del principio jurídico, que prohibe o proscribe el enriquecimientoinjustos o torticero y su doctrina legal, cuando, de los propios autos se puede deducir, que el compromiso de venta futuro de autos por tratarse de una venta de Residencia Hotelera, en zona turística, de varios pisos y habitaciones, con mobiliario y menaje completo y como tal industria - nueva referencia al contrato complejoen pleno funcionamiento con sus licencias y permisos al día, y que, todo ello se venda o se comprometa su venta en doce de diciembre de mil novecientos setenta y nueve prácticamente en mil novecientos ochenta, hace menos de tres años en la suma total y aplazada de aproximadamente seis millones de pesetas, cuando en los mismos autos consta una valoración pericial en la que, sólo el solar donde tal inmueble se encuentra ubicado, junto al mar, con playas y piscinas cercanas se estima, reitero, sólo el solar su valor en la suma de cinco millones cuatrocientas noventa mil pesetas, y su conjunto de solar y edificación, sin contar con la industria instalada, muebles, etc., en la suma de veinte millones cuatrocientas cinco mil trescientas setenta y cinco pesetas. Es decir, casi tres veces el precio pactado, a lo que si se le añade el valor de la industria en funcionamiento, fácilmente, se cuatriplicaría o quintuplicaría el precio real con respecto al convenio en el compromiso.

VISTO siendo Ponente el Magistrado don Carlos de la Vega Benayas.

CONSIDERANDO

CONSIDERANDO que la Sala de instancia sienta que el contrato que las partes suscribieron el día doce de diciembre de mil novecientos setenta y nueve constituye indudablemente un compromiso de compraventa regulado en el artículo mil cuatrocientos cincuenta y uno del Código civil, en el que se especifican con claridad las obligaciones de las mismas, se fija el objeto y el precio y se estipulan los pagos parciales abonables hasta efectuar el grueso (sic) del mismo en el momento (y no antes) del otorgamiento de la escritura pública, por lo que, ante la demanda de cumplimiento interpuesta por la compradora (que ya había entregado un millón quinientas diecisiete mil ochocientas cuarenta y dos pesetas a cuenta), estima tal petición y condena al otorgamiento de la escritura, por entender que dicha compradora había requerido suficientemente al vendedor con ofrecimiento del resto del precio, últimamente en acto conciliatorio, y que las objeciones de éste carecían de eficacia, concretamente que la compradora no había satisfecho un impuesto al que se obligó, hecho que la Sala considera como simple demora o retraso, no constitutivo de voluntad rebelde o de incumplimiento, y que por ello la «rescisión» que dicho vendedor anunció y ejercitó en el mismo acto conciliatorio era ineficaz, siendo él, contrariamente, el que, ante las reiteradas reclamaciones para otorgar la escritura, había hecho caso omiso y, por tanto, incumplido el contrato.

CONSIDERANDO que en punto al cumplimiento o incumplimiento de las obligaciones bilaterales y recíprocas, amén de su correlativa sanción judicial, es reiterada doctrina de esta Sala: a) que la resolución sólo puede lícitamente exigirla quien por su parte ha cumplido sus obligaciones, habida cuenta del carácter sinalagmático e interdependiente de las recíprocas, así pactadas (Sentencias primero de febrero de mil novecientos sesenta y seis, veintiocho de septiembre de mil novecientos sesenta y cinco, diecinueve de febrero de mil novecientos sesenta y nueve, tres de junio de mil novecientos setenta, cinco de junio de mil novecientos ochenta y uno ); b) que el incumplimiento reprochable y suficiente para determinar la resolución no lo es cualquiera, sino que ha de tener entidad suficiente para impedir la satisfacción económica de las partes (Sentencia cuatro de octubre de mil novecientos ochenta y tres ), hasta el punto de obstar al fin normal del contrato, frustrando las legítimas expectativas de la parte (Sentencias veintisiete de octubre de mil novecientos ochenta y uno, once de octubre de mil novecientos ochenta y dos, siete de marzo de mil novecientos ochenta y tres ), sin que lo constituya el simple retraso, a menos que el plazo fijado tenga carácter esencial; c) que se precisa una voluntad manifiesta de incumplir, no justificada (Sentencia de cuatro de octubre de mil novecientos ochenta y tres ), que pueda revelarse por la resistencia o prolongada pasividad del deudor frente a la voluntad de cumplir del acreedor (Sentencia diez de marzo de mil novecientos ochenta y tres ), aconsejándose, si la resistencia no es de enjundia, el mantenimiento del contrato, en homenaje a la voluntad contractual (sentencia once de junio de mil novecientos sesenta y nueve ) o «favor negotu»; d) que el artículo mil ciento veinticuatro está estrechamente ligado al mil quinientos cuatro, ambos del Código civil, siendo ambos compatibles y el segundo una especialidad del primero (Sentencias siete de marzo de mil novecientos ochenta y tres, cinco de mayo de mil novecientos ochenta y tres ), así como que el artículo mil quinientos cuatro, en su aplicación por darse sus supuestos, no impide la del mil novecientos veinticuatro y, en cuanto, su concordante doctrina de que, pese al requerimiento y a la voluntad resolutoria del vendedor, ha de sopesarse si el comprador ha mostrado o no esa voluntad de incumplir (Sentencias siete de febrero de mil novecientos ochenta y tres, siete de febrero de mil novecientos ochenta y cuatro ), y e) que esas apreciaciones respecto del cumplimiento o incumplimiento constituyen un presupuesto material que ha de fijar el juzgador (Sentencias diecinueve de Mayo de mil novecientos ochenta y uno, veintitrés de mayo de mil novecientos ochenta y uno, quince de abril de mil novecientos ochenta y dos ).CONSIDERANDO que fijados por la sentencia los hechos antes descritos, sin impugnación adecuada por el recurrente, es visto y obligado que no pueden prosperar los motivos primero, segundo, sexto, séptimo y noveno del recurso, que acusan ya la violación o no aplicación del artículo mil ciento veinticuatro (motivos primero, segundo y séptimo), ora la infracción -sin especificar concepto- del artículo mil quinientos cuatro (motivo sexto) o su inaplicación (motivo noveno), todos ellos, naturalmente, por la vía del número primero del artículo mil seiscientos noventa y dos de la Ley de Enjuiciamiento civil, y esa desestimación se impone porque, frente a lo que se argumentó en todos esos motivos, a veces contradictoriamente, la sentencia impugnada ha hecho correcta aplicación de los preceptos indicados, así como de la jurisprudencia expuesta, sobre todo en atención a dos hechos fundamentales: que la compradora requirió al vendedor para cumplir, con la oferta del resto del precio y entrega en el acto de la escrituración y que la llamada «rescisión» del último carecía de validez habida cuenta tanto de su propio incumplimiento, como de la conducta cumplidora de la demandante, no enervada o viciada por el simple retraso aludido.

CONSIDERANDO que es de sobra conocida la doctrina que indica que el recurso de casación ha de dirigirse a la impugnación del fallo de la sentencia de instancia, no a la de sus razonamientos o «considerandos», excepto cuando éstos sean premisa obligada de aquél (sentencias cinco de enero de mil novecientos sesenta y seis, trece de mayo de mil novecientos ochenta y tres, trece de enero de mil novecientos ochenta y cuatro ), por lo que no es hacedero estimar tampoco el motivo octavo del recurso, que alega la incongruencia de la resolución que se impugna, por infracción del artículo trescientos cincuenta y nueve de la Ley Procesal, ya que la argumentación que el motivo explaya se dirige a la crítica de uno de los razonamientos de la sentencia, aquél que dice que no cabe el pronunciamiento sobre la resolución del contrato sin una petición explícita, ya en demanda, ya en reconvención (que no se dio por la incomparecencia hasta el período de prueba del demandado vendedor), y ese argumento, como se ha visto, no ha sido el predeterminante del fallo, que se funda en la invalidez de la «rescisión» operada por dicho vendedor, aparte de que la sentencia añade que, por ello, sólo cabría pronunciarse sobre la petición de cumplimiento de la actora o sobre la absolución del demandado y al hacer lo primero es evidente que no cometió incongruencia en cuanto también desestimó las pretensiones del demandado, peticiones por otra parte deducidas de su actuación procesal, pasada la fase de alegaciones, pero en definitiva no por no reconvenir (que no pudo hacerlo), sino por estimar que la compradora cumplió por su parte y la resolución no procedía.

CONSIDERANDO que en punto a este tema, es decir, al presunto incumplimiento de la compradora, se alega en el motivo tercero la no aplicación del artículo mil ciento setenta y seis y siguientes del Código civil, incumplimiento que quiere hacer derivar de que la oferta de aquélla de abonar el precio o cantidad del mismo que restaba no fue seguido de consignación; motivo que hay que rechazar igualmente porque los preceptos que se alegan no son precisamente aplicables al supuesto en cuestión, dado que el comprador que ofrece cumplir, según la previsión contractual, mediante la entrega del precio a la firma de la escritura, no está obligado a consignar judicialmente frente a la actitud de la otra parte que se resiste a cumplir, pues la entrega material del dinero no habrá de hacerse, sino hasta aquel momento, y, como ya se dijo en sentencia de esta Sala de nueve de febrero de mil novecientos ochenta y cinco , ni del contenido del contrato, ni de las normas generales del contrato de compraventa de inmuebles puede desprenderse que le sea exigible al comprador aumentar sus deberes de contratante cumplidor con un «plus» de garantía para el vendedor que se resiste al cumplimiento de modo injustificado, tal como imponerle la consignación judicial del precio, tema que tiene su propia dialéctica y normativa (mil quinientos, mil quinientos cuatro y mil ciento veinticuatro del Código civil) y garantía de los derechos del vendedor.

CONSIDERANDO que abstracción hecha de la polémica doctrinal en torno de la distinción entre la promesa de compra y venta y el contrato de tal nombre, polémica que en cierto modo atenúa el contenido del artículo mil cuatrocientos cincuenta y uno del Código civil al conceder eficacia vinculante a la obligación que realmente se contrae, con asimilación de una y otra figura cuando hay conformidad (y se entiende: fijación) en la cosa y en el precio, lo que en definitiva deja el criterio que ha de seguirse a la interpretación del juzgador según las circunstancias del caso, y dejando aparte también la observación cotidiana del indiscriminado uso que se hace de los términos y expresiones «compromiso de venta» y «contrato de venta», es evidente que cuando los términos del contrato son claros y suficientemente explicativos e indicativos de la voluntad de los contratantes, así como sus actos, no puede negarse a los mismos la eficacia que le otorgan tanto el pacto, como la Ley, y aquí en concreto el artículo mil cuatrocientos cincuenta y uno del Código civil, ni mal interpretado ni indebidamente aplicado como se denuncia en los motivos cuarto y quinto del recurso, pues basta leer el contrato, donde se fija el precio y la cosa, así como la entrega en principio de uno de los plazos previstos, amén de la conducta posterior de los contratantes, para concluir que se está en presencia del supuesto previsto en aquel artículo y, aún más, que ya se comenzó a cumplir y a ejecutar (pago parcial, entrega parcial del inmueble a la compradora) por actos voluntarios de las partes, aunque después se originara la discordia, sin que, por otra parte, se hubiera dejado a la voluntadcontractual la posibilidad o la necesidad de cumplir el convenio para un día determinado, es decir, su entrada en vigor, ya que el acuerdo de otorgarse la escritura pública mediante el total pago no supone, sino ejecución posterior de un contrato vinculante por perfecto y completo, que es lo que, en definitiva, viene a sancionar el Código civil en su artículo mil cuatrocientos cincuenta y uno, con su implícita equiparación del compromiso de vender y comprar, mutuamente y contemporáneamente expresado, con especificación de cosa y precio, al contrato de compraventa, lo cual ya fue declarado y sancionado por la jurisprudencia, a partir de la sentencia de primero de julio de mil novecientos cincuenta, seguida por las de dos de mayo de mil novecientos cincuenta y nueve, primero de junio de mil novecientos sesenta y seis, veintiuno de febrero de mil novecientos sesenta y nueve, once de noviembre de mil novecientos sesenta y nueve, veintiséis de junio de mil novecientos setenta y tres y veinte de noviembre de mil novecientos ochenta y dos, diciéndose en esta última que sólo cabría excluir esa equiparación si apareciera patente la voluntad de las partes de excluir los efectos de la compraventa, sustituyéndola por aquél «obligarse a obligarse» que supone la verdadera promesa, que por lo general, precisa añadirlo, implica una posterior regulación normativa del pacto.

CONSIDERANDO que, por ello, se impone la desestimación de dichos motivos cuarto y quinto, así como, finalmente, la del décimo, que denuncia la violación del principio jurídico del enriquecimiento injusto (de su prohibición) y no porque no se cite la jurisprudencia que lo recoge, dada la propia virtualidad del principio «per se» y la derogación del número diez del anterior artículo mil setecientos veintinueve de la Ley de Enjuiciamiento civil, que dio pie a esa exigencia, más pragmática que doctrinal, sino porque fundado el motivo en la diferencia del valor de la finca vendida, superior ahora respecto del tiempo del contrato, con excesivo beneficio -se alega- para la compradora, no se tiene en cuenta o se olvida que, no siendo dable confundir «valor» y «precio», no es aplicable tal tesis y principio al contrato de compraventa (contrato de tracto único, salvo cláusulas especiales) por estar excluido de nuestro ordenamiento la regla o principio del precio justo, sin que, como dijo la sentencia de veinticinco de marzo de mil novecientos ochenta y uno el «pretio viliare facta» afecte al contrato ni produzca su invalidez radical, por no estimarse indispensable la existencia de exacta adecuación entre el elemento integrante del pacto y el verdadero valor de la cosa enajenada (salvo, naturalmente, lo dispuesto por el Derecho catalán respecto de la lesión «ultradimidium», por lo que, en suma, no puede hablarse de enriquecimiento injustificado y menos cuando la parte que alega el principio tuvo en sus manos la posibilidad de evitar esa diferencia actual con sólo haber cumplido en su tiempo el contrato, percibiendo el precio que entonces se estimó adecuado y correlativo de la cosa que se transmitía y vendía.

CONSIDERANDO que por lo expuesto, procede rechazar en su totalidad el recurso, con las prevenciones del artículo mil setecientos cuarenta y ocho de la Ley de Enjuiciamiento civil, salvo en cuanto al destino del depósito, aquí no exigido por no haber sido las sentencias de instancia conformes.

que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación por infracción de Ley, interpuesto a nombre de Don Pedro Jesús , contra la sentencia que con fecha veinte de diciembre de mil novecientos ochenta y dos , dictó la Sala de lo Civil de la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife; condenamos a dicha parte recurrente al pago de las costas, y líbrese al Presidente de la mencionada Audiencia la certificación correspondiente, con devolución de los autos originales y rollo de Sala que remitió.

ASI por esta nuestra sentencia que se publicará en el «Boletín Oficial del Estado» e insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN: Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por el Excmo. Sr. Don Carlos de la Vega Benayas, Magistrado de la Sala Primera de lo Civil del Tribunal Supremo y Ponente que ha sido en estos autos, estando celebrando audiencia pública la misma, en el día de su fecha, de que como Secretario certifico.