STS, 30 de Abril de 1985
| Jurisdicción | España |
| Fecha | 30 Abril 1985 |
Núm. 275.-Sentencia 30 de abril de 1985
PROCEDIMIENTO: Infracción de ley.
RECURRENTE: Doña Alicia .
FALLO
Desestima recurso contra sentencia A. Valencia, de 15 de noviembre de 1982.
DOCTRINA: Retracto arrendaticio urbano.
47 LAU exige para que el inquilino o arrendatario pueda utilizar el derecho de tanteo, que se trate de
venta por pisos, aunque se transmitan por plantas o agrupados a otros
y en el caso, el objeto de
venta fue una casa de cuatro plantas, una de las cuales únicamente corresponde al piso de que es
inquilino el retrayente, por tanto es desestimable su acción en cuanto que el supuesto de hecho
probado impide conocer el precio del piso en cuestión. Los Derechos de tanteo y retracto proceden
en caso de venta por pisos de uno o varios, pero no todos; por tanto, si no es el arrendatario de
toda la finca, sino de una porción menor que el total vendido, no resulta posible el derecho de
retracto y la facultad que se concede al arrendatario para adquirir la propiedad se limita a lo que
lleva en arriendo y no es viable cumplir los requisitos que la Ley exige al faltar una individualidad en
la transmisión que afecte al piso o porción que el retrayente lleva en arriendo.
En la Villa de Madrid, a treinta de abril de mil novecientos ochenta y cinco; en los autos seguidos en el Juzgado de Primera Instancia número uno de los de Castellón y en grado de apelación ante la
Sala Primera de lo Civil de la Audiencia Territorial de Valencia, por Doña Alicia , mayor de edad, sus labores, vecina de Castellón, contra Don Constantino , mayor de edad, casado, Industrial y contra los esposos Don Juan Ramón y Doña Edurne , mayores de edad, del Comercio, todos vecinos de Castellón, sobre retracto de vivienda; autos pendientes ante esta Sala en virtud de recurso de casación por infracción de Ley, interpuesto por la demandante, representada por el Procurador Don Ramiro Reynols de Miguel y dirigida por el Letrado don José Lara García; habiendo comparecido en el presente recurso la parte demandada y recurrida, representada por la Procuradora doña María Luz Albácar Medina, y dirigida por el Letrado don Luis Benedito Sonsoles.
RESULTANDO
RESULTANDO que ante el Juzgado de Primera Instancia número uno de los de Castellón, y por el Procurador don José Rivera Llorens, en nombre de doña Alicia , formulando demanda de juicio de retractoen su nombre contra don Constantino y los Esposos don Juan Ramón y doña Edurne alegando como hechos lo siguiente: que la demandante, es inquilina de la vivienda sita en Castellón, calle DIRECCION000 número NUM000 segundo piso, según se acredita con el contrato de arrendamiento, otorgado en Castellón, el cinco de enero de mil novecientos cincuenta y siete, por don Carlos Miguel (esposo de la demandante, fallecido el diez de enero de mil novecientos sesenta y cuatro, según se acredita con el testimonio notarial del libro de familia), y don Constantino (en representación de su padre don Constantino ), el primero como inquilino, y el segundo como propietario de la citada vivienda; que el día veintitrés de marzo de mil novecientos setenta y nueve se presentó para su inscripción en el Registro de la Propiedad de Castellón una escritura de compraventa otorgada ante don Francisco Lapuerta Fenollosa, por la que don Constantino
, vendía a los esposos don Juan Ramón y doña Edurne , la vivienda a que se refiere el hecho primero, en unión de otras dos y los bajos del edificio en que se halla ubicada, sitos en Castellón, DIRECCION000 NUM000 , extendiéndose el asiento de presentación número dos mil doscientos catorce del Diario número setenta y cinco, y siendo inscrita en la misma fecha de su presentación, al folio treinta vuelto (continuación en el ciento trece), del tomo doscientos quince, libro ciento cuarenta y seis, finca NUM001 , inscripción octava, por el precio global de dos millones de pesetas para las tres viviendas y los bajos y haciéndose constar que se halla ocupada por varios inquilinos, aunque sin citarlos nominalmente; que la inscripción se ha efectuado pese a estar ocupada esta vivienda por la demandante, y no habérsele notificado previamente y de forma fehaciente la decisión de vender, el precio, las condiciones esenciales de la transmisión y el nombre y domicilio, y circunstancias del comprador, para que pudiera usar del derecho de tanteo establecido en su favor por el artículo cuarenta y siete-primero de la Ley de Arrendamientos Urbanos; que por haberse efectuado la venta por un precio global de dos millones de pesetas, la fijación de la parte del precio correspondiente a la vivienda objeto de esta demanda habrá de determinarse, en el momento procesal oportuno, por medio de la prueba pericial correspondiente. Que efectuada la misma se procederá a consignar el precio resultante, así como los demás gastos que de conformidad con el artículo mil quinientos dieciocho del Código Civil son a cargo del retrayente, dándose ahora fianza de cumplir con esta obligación mediante aval del Banco de Valencia, hasta un importe de cuatrocientas mil pesetas, cifra esta que se considera provisional y que se concretará tras la prueba pericial correspondiente; que no habiendo podido realizarse el acto de conciliación previo debido a la brevedad del plazo para interponer la demanda de retracto se hace expresa mención de que seguidamente se presentará papeleta de demanda solicitando la celebración del mismo; se hace también expresa mención de que la demandante contrae la obligación, para el caso de que ésta demanda de retracto prospere, de no transmitir la vivienda así adquirida, hasta transcurridos dos años desde la adquisición, salvo que viniere a peor fortuna. Alega los fundamentos de derecho que estimó de aplicación y termina suplicando se dicte en su día sentencia por la que haber lugar al retracto de la vivienda sita en Castellón, DIRECCION000 número NUM000 segundo piso, dejando sin efecto la compraventa a que se refiere el hecho segundo y condene a los demandados a estar y pasar por esta resolución, ordenando a don Constantino que otorgue una nueva transmisión de dicha vivienda en favor de la demandante, por el precio que resulte de la prueba pericial correspondiente, y condenando en costas a los demandados por su notaría temeridad.
RESULTANDO que personado el Procurador don Manuel Benedito, Redon, en nombre de los demandados don Constantino y de los consortes don Juan Ramón y doña Edurne , contestó a la demanda lo que hizo en tiempo y forma exponiendo lo siguiente: Que lo único cierto es que Don Constantino mediante escritura de fecha once de diciembre de mil novecientos setenta y ocho, autorizada por el Notario de esta Capital don Francisco Lapuerta Fenollosa, vendió a don Juan Ramón , en estado de casado con doña Edurne , una casa situada en Castellón, calle de DIRECCION000 número NUM002 hoy NUM000 , compuesta de planta baja y tres pisos altos, lindante por la derecha entrando con Ernesto ; izquierda Sandra
, y fondo o espaldas herederos de Tomás . Cuya casa es la finca número NUM001 del Registro de la Propiedad de Castellón, finca única, en donde está debidamente inscrita; que en dicho título de compraventa se hace constar, a ios efectos de vigente Ley de Arrendamientos Urbanos que la casa antes descrita tiene varios inquilinos, sin nombrarlos por separado, por cuanto no es preceptiva su nominación, al estar incluida dicha compraventa de los derechos de tanteo y retracto cuando, como en el presente caso ocurre, ha sido objeto de la compraventa un edificio completo que sólo en una pequeña parte ocupa el retrayente; que en este aspecto se ha de resaltar que la planta baja del edificio está ocupada por el demandado don Juan Ramón , en donde tiene establecido su negocio de pescadería; el piso primero está ocupado también por el señor Juan Ramón y su familia, constituyendo su propio hogar familiar; el piso segundo lo ocupa la actora, y el piso tercero está ocupado por otra familia distinta. Excepción de falta de legitimación pasiva del demandado don Constantino , o subsidiariamente de acción o derecho para pedir al mismo, como se hace en la demanda; que es requisito esencial para la validez del derecho de retracto, primero que exista un contrato de compraventa consumado, y segundo que tal contrato de compraventa sea válido y eficaz; pues resulta obvio, a la luz de la doctrina terminada de citar, que si no existe un contrato de compraventa consumado y además válido y eficaz, no ha nacido el derecho de retracto para quien lo ejercita, al no haberse lesionado ningún derecho de preferencia, al no haber salido del dominio del vendedor lo que se trata de retraer. Que resulta del hecho que la parte actora, por lo menos desde el día treinta y unode marzo de mil novecientos setenta y nueve, en que le fue entregada la certificación del Registro de la Propiedad de Castellón aportada con la demanda como documento número cuatro, cuya misma fecha lleva la demanda, conoce todas las circunstancias y condiciones esenciales de la compraventa, y a pesar de ello se ha limitado a presentar como documento número cinco un presunto aval del Banco de Valencia, el cual no ha sido notificado en forma alguna en autos y por ende carece de todo valor jurídico; que para hacer uso del derecho de retracto no solamente se ha de consignar el precio de la venta, sino también los gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo hecho para la venta, así como los gastos necesarios y útiles hechos en la casa vendida, como ordena el artículo mil quinientos dieciocho del Código Civil, en relación con el mil seiscientos dieciocho de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y en dinero, como ordena el Tribunal Supremo, en la doctrina antes mencionada, y en el presente caso la demandante ni una sola peseta ha consignado en el presente procedimiento, ni para el precio de la venta ni para los demás gastos contemplados en el citado artículo mil quinientos dieciocho, por lo que ha decaído por completo su derecho al pretendido retracto, y por éstas razones procede desestimar la demanda en todas sus partes; que por cuanto en la demanda se pretende nada menos que resolver el contrato de compraventa de la totalidad del edificio objeto de la compraventa, cuya totalidad es manifiesto no ocupa la actora, y por contra retraer una pequeña parte de ese edificio completo, forzando indebidamente al señor Constantino a la división horizontal del edificio conforme a la Ley de veintiuno de julio de mil novecientos sesenta, situación totalmente improcedente e imposible de realizar en un procedimiento como el que ocupa; que consta claramente justificado con la escritura de compraventa que se ha aportado, cuyo contenido concuerda con la certificación del Registro de la Propiedad presentada por la parte actora, que el objeto de la compraventa ha sido un edificio completo con unos solos límites y registralmente considerada como una sola finca; que en cuya forma, como consta en dicho título, la adquirió el señor Constantino por herencia de su padre don Bruno mediante escritura autorizada por el Notario de Tortosa don Antonio Fitera Gómez el ocho de noviembre de mil novecientos setenta y cuatro; que no ha habido, por tanto, venta alguna de pisos individuales, ni transmitidos por plantas o agrupados a otros; en el edificio existe más de una vivienda, cuyas restantes partes no ocupa la retrayente; no ha habido adjudicación de vivienda por consecuencia de división de cosa común. Por tanto se puede afirmar que no concurre ninguno de los supuestos previstos en el artículo cuarenta y siete de la Ley de Arrendamientos Urbanos para que se pueda ejercitar válidamente el derecho de retracto. Alega los fundamentos de derecho que creyó oportuno y termina suplicando se dicte en su día sentencia, por la que bien estimando las excepciones por esta parte alegadas, bien desestimando la demanda, en cualquier caso se absuelva libremente de ellas a los demandados, declarando no haber lugar al retracto arrendaticio urbano formulado por la demandante, a la que se condenará al pago de las costas de este juicio por ser causas del mismo.
RESULTANDO que las partes evacuaron los traslados que para réplica y duplica les fueron conferidos, insistiendo en los hechos fundamentos de derecho y súplica de sus escritos de demanda y contestación.
RESULTANDO que recibido el pleito a prueba se practicó la que propuesta por las partes fue declarada pertinente y figura en las respectivas piezas.
RESULTANDO que unidas a los autos las pruebas practicadas el Juez de Primera Instancia número uno de los de Castellón, dictó sentencia con fecha treinta de mayo de mil novecientos ochenta y uno , con la siguiente parte dispositiva: Que estimando la excepción de falta de legitimación pasiva del demandado Don Constantino , debo absolver y absuelvo a éste de la demanda contra él deducida, y desestimando la demanda interpuesta por el Procurador Don José Rivera Llorens, en nombre y representación de doña Alicia
, contra dicho demandado y los consortes don Juan Ramón y doña Edurne , debo declarar y declaro no haber lugar al retracto arrendaticio urbano en aquélla ejercitado, y en consecuencia, debo absolver y absuelvo a dichos demandados de las peticiones contra ellos deducidas, con expresa imposición de costas a la demandante, por ser preceptivas.
RESULTANDO que contra dicha sentencia se recurrió por la parte actora en apelación ante la Audiencia Territorial de Valencia, se formó el rollo, personándose al Procurador señor Cervera en nombre del apelante el que instruido siguió curso el rollo dándose traslado al Ponente y señalándose día para la vista, personándose igualmente en nombre de los apelados don Juan Ramón , doña Edurne y el Procurador Señor Muñoz Salas, sustituyéndose el Procurador Señor Zaballos por su fallecimiento por el Procurador Señor Cervera, y celebrada la vista se dictó sentencia con fecha quince de noviembre de mil novecientos ochenta y dos , con la siguiente parte dispositiva: Que desestimando como desestimamos la apelación interpuesta en representación de doña Alicia , debemos confirmar y confirmamos íntegramente la sentencia dictada por el Juez de Primera Instancia número uno de los de Castellón de la Plana con fecha treinta de mayo de mil novecientos ochenta y uno, condenando a la misma al pago de las costas causadas en el recurso.RESULTANDO Que por el Procurador Don Ramiro Reynolds de Miguel, en nombre y representación de Doña Alicia , se interpuso recurso de casación por infracción de Ley, contra la sentencia de la Audiencia, al amparo de los siguientes MOTIVOS:
Por infracción de Ley y doctrina concordante, al amparo del artículo mil seiscientos noventa y dos, ordinal primero, de la Ley de Enjuiciamiento civil: Por infracción del artículo cuarenta y siete, párrafo primero de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que dispone: «En los casos de venta por pisos, aunque se transmitan por plantas, o agrupadas a otras, podrá el inquilino o arrendatario utilizar el derecho de tanteo sobre el piso o locales que ocupare, en el plazo de sesenta días naturales, a contar del siguiente al que se le notifique de forma fehaciente la decisión de vender o de ceder solutoriamente la vivienda o local de negocio arrendado, el precio ofrecido por cada piso o local de negocio, las condiciones esenciales de la transmisión y el nombre, domicilio y circunstancias del comprador». Resulta evidente que si alguien no cumple con lo ordenado en este precepto fue la parte recurrida que omitió la notificación que en este precepto se le impone con el fin de que el inquilino pueda usar del derecho de tanteo.
Por infracción de la Ley y doctrina legal concordante, con base en el artículo mil seiscientos noventa y dos-primero de la Ley de Enjuiciamiento civil: Por infracción del artículo cuarenta y ocho-primero de la Ley de Arrendamientos Urbanos, infringido por inaplicación, pues dicho precepto dispone que el inquilino podrá ejercitar el derecho de retracto con sujección a lo dispuesto en el artículo mil quinientos dieciocho del Código civil, cuando no se le hubiera hecho la notificación prevenida en el artículo precedente, y en este caso esta parte probó en primera instancia que no se le había hecho la referida notificación, por lo que debió prosperar este motivo, y en cambio no lo estimaron así ni el Juzgador de Instancia (Primera), ni en la apelación, la Sala de la Audiencia Territorial.
VISTO siendo Ponente el Magistrado don Jaime Santos Briz.
CONSIDERANDO
CONSIDERANDO que el presente recurso de casación dimana de juicio sobre retracto de arrendamientos urbanos, cuya acción ejercitada por el arrendatario de vivienda, retrayente, fue desestimada en ambas instancias, con apoyo sobre todo en que el objeto de la transmisión no fue únicamente el piso segundo de la finca en que habita como inquilino el demandante de retracto y ahora recurrente, sino la totalidad de la finca como unidad integrada, según pone de relieve el Juez de Primera Instancia y acepta la sentencia recurrida, por una casa que se compone de planta baja con patio y tres pisos altos, vendida por un precio global y único para todo el inmueble de dos millones de pesetas, mediante escritura pública de fecha once de diciembre de mil novecientos setenta y ocho, inscrita en el Registro de la Propiedad como una sola finca; supuesto de hecho debidamente probado en la fase correspondiente, y que no es el que contempla el artículo cuarenta y siete de la Ley de Arrendamientos Urbanos en su párrafo primero, para que proceda el derecho de preferencia que el recurrente ejercitó; en efecto, dicho precepto legal, para que el inquilino o arrendatario pueda utilizar el derecho de tanteo, exige que se trate de «venta por pisos, aunque se transmitan por plantas o agrupados a otros», y en el caso debatido el objeto de la venta fue una casa de cuatro plantas, una de las cuales únicamente corresponde al piso de que es inquilino el retrayente, por tanto, es desestimable su acción en cuanto que el supuesto de hecho probado impide conocer el precio del piso en cuestión y acceder a la subrogación del retrayente en el lugar del adquirente de la totalidad del inmueble, y sí ésta Sala tiene declarado: a) que los derechos de tanteo y retracto proceden en el caso de venta por pisos de uno o varios, pero no todos; por tanto, no ha lugar a ellos cuando se venden todos los pisos y elementos materiales que integran la finca y su historia registral pone de relieve que se trata de una sola (Sentencias de veintitrés de noviembre de mil novecientos sesenta y dos y cinco de enero de mil novecientos ochenta y uno , entre otras); b) por tanto, al no ser el recurrente arrendatario de toda la finca, sino de una porción menor que el total vendido, no resulta posible el derecho de retracto (Sentencias de veintinueve de enero y nueve de octubre de mil novecientos sesenta y seis y veinticuatro de mayo de mil novecientos ochenta y dos ), pues la facultad que se concede al arrendatario para adquirir la propiedad se limita a lo que lleva en arriendo, y no es viable cumplir los requisitos que la Ley exige al faltar una individualidad en la transmisión que afecta al piso o porción que el retrayente lleva en arriendo, debiendo rechazarse la supuesta preferencia adquisitiva porque implicaría en estos casos la imposición a los adquirentes y al transmitente de unas condiciones o pactos no queridos por ellos.
CONSIDERANDO que lo expuesto da lugar a la desestimación de los dos únicos motivos del recurso, ambos formulados al amparo del número primero del artículo mil seiscientos noventa y dos de la Ley de Enjuiciamiento Civil , anterior redacción, acusando en el primero de ellos la infracción del artículo cuarenta y siete, párrafo primero, de la Ley de Arrendamientos Urbanos, sin especificar el concepto de dicha infracción, y en el segundo la infracción del artículo cuarenta y ocho, primero de dicha Ley especial, por el concepto deinaplicación, preceptos los alegados en el recurso cuya aplicación como se ha razonado era improcedente en el caso litigioso ahora contemplado, por no concurrir la hipótesis de «venta por pisos», básica en las dos invocadas normas legales.
CONSIDERANDO que la desestimación de los dos motivos que integran este recurso da lugar a la del mismo en su totalidad, con imposición de las costas al recurrente y pérdida del depósito constituido, al que se dará el destino legal, conforme ordena el artículo mil setecientos cuarenta y ocho de la Ley de Enjuiciamiento civil, en su redacción anterior aquí aplicable.
FALLAMOS
que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación por infracción de Ley, interpuesto a nombre de Doña Alicia , contra la sentencia que, con fecha quince de noviembre de mil novecientos ochenta y dos , dictó la Sala Primera de lo Civil de la Audiencia Territorial de Valencia; condenamos a dicha parte recurrente al pago de las costas y a la pérdida de la cantidad que por razón de depósito ha constituido, a la que se dará el destino que previene la Ley; y líbrese al Presidente de la mencionada Audiencia, la certificación correspondiente con devolución de los autos originales y rollo de Sala que remitió.
ASI por esta nuestra sentencia que se publicará en el «Boletín Oficial del Estado» e insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos mandamos y firmamos.
Publicación: Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por el Excmo. Sr. Don Jaime Santos Briz, Magistrado de la Sala Primera de lo Civil del Tribunal Supremo y Ponente que ha sido en estos autos, estando celebrando audiencia pública la misma, en el día de su fecha, de que como Secretario certifico o
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