STS, 14 de Noviembre de 1984

Núm. 642.- Sentencia de 14 de noviembre de 1984

PROCEDIMIENTO: Infracción de ley.

RECURRENTE: Don Agustín .

FALLO

No haber lugar al recurso contra la sentencia de la Audiencia Territorial de Granada, de 14

de junio de 1982.

DOCTRINA: Propiedad Horizontal. Destino dado al edificio en la inscripción de obra nueva y destino

dado en la descripción individualizada de la división horizontal: debe prevalecer el segundo.

Actividades molestas.

Existiendo respecto de la planta primera de una edificio, su destino a oficinas, según la descripción

total del edificio hecha en la declaración de obra nueva, y a local comercial según la descripción

individualizada que de los diferentes pisos o locales se contiene en la constitución del régimen de

propiedad horizontal, ha de adoptarse por esta última resolución por entender que en caso de

discordancia entre ellas, ambas inscritas en el Registro de la Propiedad, debe prevalecer el destino

consignado en la descripción individualizada de los pisos o locales, ya que el registro o asiento

independiente de cada uno de ellos se concreta su historial jurídico y sobre él juegan los principios

hipotecarios, y, por tanto, aunque se entendiese que con ello había desaparecido el obstáculo que

para la instalación de un restaurante significaba el destino a oficina atribuido en la inscripción de

obra nueva, estaría tal intención sometida al artículo siete, párrafo tercero de la Ley de Propiedad

Horizontal.

En la Villa de Madrid, a catorce de noviembre de mil novecientos ochenta y cuatro,

En los presentes autos de juicio declarativo ordinario de mayor cuantía, seguidos en el Juzgado de Primera Instancia núm dos de Jaén, y en grado de apelación ante la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Granada, a instancia de una parte como demandante don Agustín , mayor de edad, casado, vecino de Jaén, y de otra, como demandada, la DIRECCION000 de Jaén, sobre reclamación de derechos, autos pendientes ante esta Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, en virtud del recurso de casación por infracción de ley, interpuesto por don Agustín , representado por el Procurador don León-Carlos AlvarezAlvarez y defendido por el Letrado don Diego Fernando Casanova López, única parte comparecida.

RESULTANDO

RESULTANDO que el Procurador don Eulogio Guliney Arjona, en representación de Agustín , formuló ante el Juzgado de 1ª Instancia de Jaén, demanda de juicio declarativo ordinario de mayor cuantía, contra la DIRECCION000 de Jaén, sobre declaración de derechos, estableciendo en síntesis los siguientes hechos: Primero.-Mi representado adquirió a don Ildefonso la finca siguiente: Local Comercial, situado en la planta 1ª del edificio señalado con el nº 33 de la Avda. del Generalísimo de esta capital. Segundo.-El día 7 de septiembre de 1977 mi representado dirigió un escrito al Presidente de la Comunidad de propietarios de la mencionada casa, participándole su decisión de iniciar fas obras de adaptación del local comercial para su destino como restaurante... Dicho escrito lo fue en contestación al recibido de la Comunidad el día 4 de junio anterior, en el cual sin dar explicación alguna, la Comunidad manifiesta su desacuerdo en autorizar las obras de adaptación del local comercial... Reiteradamente mi representado ha instado a la Comunidad para que esta autorizase las obras, habiendo resultado negativas todas las peticiones. Tercero.-Colindando el local comercial con otro de mi representado sito en el edificio nº 31 de la Avda. del Generalísimo, y hallándose separados ambos por un simple tabique en el que actualmente se encuentra instalado el denominado Salón Carlos destinado a la celebración de bodas y banquetes, la adquisición del segundo, situado en el nº 33 de la citada Avenida, lo fue con la única finalidad de ampliar el primero y con auténtico destino. Cuarto.-Se acompaña cédula de calificación definitiva. Quinto.-Queda demostrado ante el Juzgado que las transmisiones que como local comercial hicieron el promotor del edificio don Fernando a don Ildefonso , y éste a favor de mi representado fueron legalmente correctas. Sexto.-El único argumento que la comunidad utiliza para su oposición lo constituye el hecho de que en la escritura de declaración de obra nueva se puso como destino de la primera planta del término oficinas en vez del genérico comercial. Séptimo.- Resulta indudable el enorme perjuicio que la comunidad está originando a mi representado al impedir ejercer su actividad. Octavo.-Acompañamos certificación de acto de conciliación. Terminó suplicando al Juzgado que dicte sentencia por la que se declare y reconozca el derecho del actor para poder instalar en el local comercial que posee, un restaurante y local comercial destinado a la celebración de actos sociales, como son banquetes, bodas, etc., y al pago de las costas de este procedimiento.

RESULTANDO que admitida la demanda y emplazados la demandada DIRECCION000 de Jaén, compareció en los autos en su representación la Procurador doña María Isabel Delvete Romero, que contestó a la demanda oponiendo a la misma en síntesis: Primero.-Esta parte nada tiene que oponer a la titularidad del actor respecto al local que describe en el correlativo de su demanda. Segundo.-Evidentemente, el actor ha solicitado en algunas ocasiones autorización de la comunidad para realizar otras de adaptación a restaurante en el local de que es propietario, siendo también cierto que la comunidad se ha opuesto a las mismas, si bien el actor, por vías de hecho, ha realizado las referidas obras y su local está completamente terminado, por lo que la negativa de la comunidad que represento no ha sido obstáculo para que el demandante lleve a término las obras, por lo que no tiene explicación el que ahora se diga lo contrario. La negativa es cierta, el título constitutivo de la división horizontal del inmueble especifica que la planta primera se destina a locales de oficina. Tercero.-A mayor abundamiento, y en la certificación registral que adjuntamos se puede comprobar en la misma que la planta primera (del inmueble) se destina a locales de oficina. Cuarto.-Cual sea la causa o motivo por el que el Sr. Agustín compra el local objeto de esta litis, es extremó que a esta comunidad es ajeno y que desconoce y en que en forma alguna puede perjudicarle. Ejercite la resolución del contrato de compraventa con el vendedor o conformase con la situación y limitaciones del local. Quinto.-Las autorizaciones dadas por el antiguo Ministerio de la Vivienda al actor respecto a la supresión del tabique división o entre los locales pertenecientes a los distintos inmuebles, no es argumento que pueda utilizarse como favorecedor de la tesis mantenida de adverso. Sexto.- Finalmente, no es aceptable el razonamiento formulado de adverso en el hecho sexto de su demanda de que dentro del término locales comerciales puede acogerse el de oficinas, pues si bien alguna oficina, de alguna forma, puede ser considerada como una actividad comercial, es lo evidente que el local comercial es el género, mientras local de oficina es la especie. Terminó suplicando al Juzgado que dicte sentencia declarando no haber lugar a la demanda y en todo caso absolviendo a la comunidad de los pedimentos de la demanda y condenando en costas al actor.

RESULTANDO que las partes evacuaron los traslados que para réplica y duplica les fueron conferidos insistiendo en los hechos fundamentos de derecho y súplica de sus escritos de demanda y contestación.

RESULTANDO que recibido el pleito a prueba se practicó la que propuesta por las partes fue declarada pertinente y figura en las respectivas piezas.

RESULTANDO que unidas a los autos las pruebas practicadas, se entregaron los mismos a laspartes por su orden para conclusiones, trámite que evacuaron en respectivos escritos, en los que solicitaron se dictase sentencia de acuerdo con lo que tenían interesado en los autos.

RESULTANDO que el Sr. Juez de 1.a Instancia de Jaén nº 2, dictó sentencia con fecha 22 de febrero de 1980 , cuyo fallo es como sigue: Que estimando la demanda presentada por el Procurador don Eulogio Gutiérrez Arjona en nombre de don Agustín , contra la DIRECCION000 de esta Capital, debo declarar y declaro el derecho que tiene y le asiste al actor de instalar en el local comercial de que su propietario sito en la planta primera del citado edificio un restaurante destinado a la celebración de actos sociales; sin hacer expresa imposición en las costas causadas.

RESULTANDO que interpuesto recurso de apelación contra la sentencia de 1.a Instancia por la representación de la demandada, DIRECCION000 de Jaén y tramitado el recurso con arreglo a derecho, la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Granada dictó sentencia con fecha 14 de junio de 1982 , con la siguiente parte dispositiva: Fallamos: Que estimando el recurso de apelación, revocando la sentencia apelada y desestimando la demanda interpuesta por don Agustín , contra la DIRECCION000 de Jaén, debemos absolver y absolvemos de ella a la demandada, sin hacer expresa declaración sobre costas en ninguna de las instancias.

RESULTANDO que el 28 de octubre de 1982 el Procurador don León Carlos Alvarez Alvarez en representación de don Agustín ha interpuesto recurso de casación por infracción de ley y doctrina legal contra la sentencia pronunciada por la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Granada, con apoyo en los siguientes motivos: Por infracción de Ley y de la doctrina concordante, al amparo del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil : Por infracción del articulo 348 del Código Civil , en su párrafo primero, infringido por el concepto de violación por inaplicación, pues es claro el aludido precepto legal al ordenar que la propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes. En efecto, el recurrente es propietario en pleno dominio del local comercial que pretende en él ejercer la actividad de hostelería, con la explotación de un restaurante, y esto precisamente no lo prohibe ni el título constitutivo ni la Ley, muy al contrario, dado que en la escritura de declaración de obra nueva no se habla del destino que hay que darle o que se le va a dar a los locales comerciales, pero si en la escritura individual, se habla de local comercial, pero sin especificar a que actividad se va a destinar, y al no existir Estatutos y por tanto no existir prohibición alguna sobre la actividad a destinar a dicho local comercial, no cabe la menor duda de que el recurrente tiene y le asiste el derecho de instalar en el local comercial de que es propietario un restaurante destinado a la celebración de actos sociales. Motivo Segundo de Casación.-Por infracción de ley y de doctrina legal concordante, con base en el artículo 1.692, ordinal primero, de la Ley de Enjuiciamiento Civil: por infracción del artículo 7º, párrafo 3º de la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1970, infringido por el concepto de violación, por aplicación indebida que del mismo hace la Sala sentenciadora. Efectivamente, el párrafo 3º del artículo 7º de la Ley de Propiedad Horizontal, establece una limitación en el derecho dominical, cual es la prohibición de desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades no permitidas en los Estatutos, dañosas para las fincas, inmorales, peligrosas, incómodas o insalubres. Al no existir Estatutos, es evidente que no está prohibido estatutariamente la actividad, a que el recurrente va a destinar su local comercial. Por la Ley tampoco está prohibido, pues para que lo estuviera previamente tendría que ser calificada como tal la actividad a desarrollar, y es la verdad que hasta el momento presente no se ha podido calificar, porque tal actividad aún no se ha desarrollado o iniciado, lo que supondría una calificación a priori sin fundamento alguno al no haberse iniciado todavía algún tipo de actividad. Solamente con la puesta en marcha de la actividad y derivaciones de la misma es cuando se podrían tener elementos de juicio para poder calificar de incómodas y molestas las actividades propias de un restaurante, y es cuando entraría en juego el citado artículo 7º, párrafo 3º , en relación con el artículo 19, párrafo primero, ambos, de la citada Ley de Propiedad Horizontal . Por otro lado, hemos de tener en cuenta, que el primitivo restaurante denominado Salón Carlos, propiedad del recurrente, está ubicado en la finca nº 31 de la Avenida del Generalísimo de la Ciudad de Jaén, el cual ha de tener entrada por este portal y no por otro, y que el unirlo con el ubicado en la finca nº 33, de dicha avenida, la entrada al local, ampliado, seguirá siendo 1 por el portal número 31, por lo que la finca numeró 33, aquí recurrida, no se vería afectada por la afluencia de comensales al restaurante Salón Carlos ampliado.

RESULTANDO que admitido el recurso e instruida la recurrente, única comparecida, se declararon los autos conclusos y se mandaron traer a la vista con las debidas citaciones.

VISTO siendo Ponente el Excmo. Sr. Magistrado don Rafael Pérez Gimeno.

CONSIDERANDOCONSIDERANDO que frente a la sentencia de la Audiencia que rechazó la pretensión del actor dirigida a que se declarase y reconociese su derecho a instalar en el local de su propiedad sito en la primera planta alta de un edificio de nueve alturas, un restaurante y local comercial destinado a la celebración de actos sociales, como son bodas, banquetes, etc. -petición a la que se opuso la Comunidad de Propietarios-, se formula el presente recurso apoyado en dos únicos motivos, el primero de ellos, amparado en el número primero del artículo mil seiscientos noventa y dos de la Ley Procesal, en el que se denuncia la violación por inaplicación del artículo trescientos cuarenta y ocho del Código Civil, pues a su entender, si la propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa sin más limitaciones que las establecidas en las leyes, y el destino a restaurante y a sala para la celebración de actos sociales que pretende dar el recurrente a su local no lo prohibe ni el título constitutivo ni la Ley, es obvio, dice, que debe darse lugar al recurso, pero al argumentar de tal forma genérica olvida que la sentencia recurrida apoya en su fallo, precisamente, en la existencia de limitaciones legales, cuales son, por una parte, la derivada del destino a oficina previsto en la escritura de declaración de obra nueva y división en régimen de propiedad horizontal, además de la exigencia de expresa autorización de la Comunidad de propietarios para instalar establecimientos o industrias molestas, insalubres, nocivas o peligrosas, limitaciones que al estar impuestas dentro del ámbito que la Ley deja a la libre determinación de los interesados deben reputarse legales, y, por otra, las limitaciones que nacen de la regulación imperativa de esta clase de propiedad, entre fas que cabe destacar la contenida en el artículo 7-3º de la citada Ley de Propiedad Horizontal , prohibiendo al propietario u ocupante del piso desarrollar en él actividades dañosas para la finca, inmorales, peligrosas, incómodas o insalubres, con lo que el problema se desplaza al estudio, no de si el libre ejercicio de la actividad que pretende el actor tiene o no limitaciones legales, que genéricamente sí que las" tiene, en cuanto pueda ser susceptible de producir molestias, lo que lleva a la repulsa del motivo, sino a si las prohibiciones apreciadas en la sentencia recurrida son o no aplicables al caso de litis, problema que se estudia a continuación.

CONSIDERANDO que aunque ante la disparidad existente respecto al destino que la planta primera propiedad del actor, a oficinas según la descripción que del total edificio se hace en la declaración de obra nueva, a local comercial según la descripción individualizada que de los diferentes pisos o locales se contiene en la constitución del régimen de propiedad horizontal, se optase por esta última solución por entender que en caso de discordancia entre ellas, ambas inscritas en el Registro de la Propiedad, debe prevalecer el destino consignado en la descripción individualizada de los pisos o locales, ya que en el registro o asiento independiente de cada uno de ellos se concentra su historial jurídico y sobre él juegan los principios hipotecarios, y, por tanto, aunque se entendiese que con ello había desaparecido el obstáculo que para la instalación de la pretendida actividad significaba el destino a oficina que le atribuía la sentencia recurrida, sin embargo el resultado final del recurso sería el mismo, pues la sentencia recurrida tendría la suficiente apoyatura en las prohibiciones contenidas en el título constitutivo y en el artículo siete, párrafo tercero, de la Ley de Propiedad Horizontal, ya que afirmado por dicha sentencia "que la instalación del restaurante que se pretende supone una importante incomodidad y molestia para los ocupantes de la casa", es manifiesto que al no haber sido atacada tal conclusión nunca podría prosperar el motivo al mantenerse el obstáculo legal de instalar actividades incómodas; incomodidad o molestia que no necesita, para predicarse de ciertas actividades, que éstas estén en funcionamiento, es decir, no precisan su contraste en cada caso con la realidad, pues es suficiente que por sus características intrínsecas, por sus potencialidades, puedan merecer tal calificación al objeto de prohibir su instalación en ciertos emplazamientos o de exigir la adopción de determinadas medidas correctoras de sus posibles molestias o perjuicios y, tan es así, que el Reglamento de Actividades molestas, insalubres, nocivas y peligrosas, de treinta de noviembre de mil novecientos sesenta y uno, contiene un nomenclátor anejo en el que se incluyen las actividades así calificadas y respecto a las cuales se exige la oportuna licencia, previa la tramitación del correspondiente expediente, entre cuyas actividades molestas se relacionan las salas de fiesta y de baile, sin perjuicio de calificar, además, como tales cualesquiera otras que constituyan una incomodidad por los ruidos o vibraciones que produzcan, siempre, claro es, que traspasen ciertos límites, y es indudable que reuniones numerosas y generalmente bulliciosas, como bodas, banquetes y otros actos sociales concurridos tienen que producir, cuando se desarrollan en una planta alta, molestias importantes que exceden de las que la convivencia en un edificio en régimen de propiedad horizontal obligan a soportar, todo lo cual conduce a desestimar el segundo y último motivo del recurso amparado en el número primero del citado artículo mil seiscientos noventa y dos y en el que se denuncia la aplicación indebida -también se invoca de forma improcedente la violación- del párrafo tercero del artículo séptimo de la Ley de Propiedad Horizontal.

CONSIDERANDO que por todo lo expuesto procede desestimar el recurso con imposición de las costas al recurrente por ser imperativas, y sin hacer pronunciamiento sobre el depósito al no haberse constituido por no ser conformes las dos sentencias de instancia.

FALLAMOS

FALLAMOS que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación por infracción de ley, interpuesto por don Agustín , contra la sentencia que, en catorce de junio de mil novecientos ochenta y dos , dictó la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Granada, se condena a dicha parte recurrente al pago de las costas. Y líbrese a la citada Audiencia la certificación correspondiente con devolución de los autos y rollo de Sala que ha remitido.

ASI por esta nuestra sentencia que se publicará en el "Boletín Oficial del Estado" e insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos. Entre paréntesis (de un edificio) no vale.

Publicación: Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Excmo. Sr. Magistrado don Rafael Pérez Gimeno, Ponente que ha sido en estos autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala de lo Civil de este Tribunal Supremo, de lo que como Secretario de la misma, certifico. Madrid, a catorce de noviembre de mil novecientos ochenta y cuatro.