STS, 7 de Diciembre de 1984

PonenteJAIME DE CASTRO GARCIA
ECLIES:TS:1984:1705
Fecha de Resolución 7 de Diciembre de 1984
EmisorTribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil

Núm. 713.- Sentencia de 7 de diciembre de 1984

PROCEDIMIENTO: Infracción de ley.

RECURRENTE: Doña Pilar .

FALLO

Haber lugar al recurso contra la sentencia de la Audiencia Territorial de Barcelona de 18 de

mayo de 1982.

DOCTRINA: Propiedad horizontal responsable de los daños producidos por averías de los

elementos comunes.

Es incontrovertible la condición de elemento común que tiene los muros, por expresa mención del

artículo 396 del Código Civil, siempre que se trate de paredes maestras o de sustentación o de

muros divisorios o de separación con otra finca, condición que también ostentan los desagües o

canalizaciones generales, claro es que tales instalaciones quedan sustraídas a la exclusiva

actuación o utilización del propietario del piso, que en todo caso ha de respetarlas (artículo noveno,

regla primera de la Ley de 21 de julio de 1960) y terminantemente preceptúa el artículo séptimo que

si advirtiera la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador,

por lo mismo que no son incumbencia de cualquiera de los propietarios singulares, sino de la

comunidad, como lo corroboran los artículos 13, párrafo tercero y 18, párrafo tercero, que aun

dentro de las obras referentes a los elementos y servicios comunes distingue entre las ordinarias y

las extraordinarias.

En la Villa de Madrid, a siete de diciembre de mil novecientos ochenta y cuatro;

En los autos de mayor cuantía seguidos en el Juzgado de Primera Instancia número uno de Barcelona, y en grado apelación ante la Sala Segunda de lo Civil de la Audiencia Territorial de Barcelona por Óptima de Jena para España, S. A., contra la Comunidad de Propietarios de la casa NUM000 de la calle de DIRECCION000 de Barcelona, contra doña Pilar , mayor de edad, viuda, sin profesión especial, y vecina de Barcelona, sobre reclamación de cantidad, autos pendientes ante esta Sala en virtud de recurso de casación por infracción de Ley, interpuesto y como recurrente doña Pilar , representada por el Procurador don Santos de Gandarillas y Carmona y dirigida por el Letrado don Jacinto Bueno Valencín, y no habiendo comparecido en el presente recurso la parte recurrida Óptica de Jena para España, S. A.RESULTANDO

RESULTANDO que ante el Juzgado de Primera Instancia número uno de Barcelona, por el Procurador don Luis María Mundet Sugrenes, en representación de Óptica de Jena para España, S. A., se promovió juicio declarativo de mayor cuantía contra doña Pilar y la Comunidad de Propietarios de la casa número NUM000 de la DIRECCION000 de Barcelona, en base a los siguientes hechos: Primero.- Mi representada Óptica de Jena para España, S. A., es arrendataria y ocupa en tal calidad tiendas primera segunda y cuarta de los locales sitos en los bajos y sótanos del inmueble número NUM000 de la DIRECCION000 de esta ciudad, de cuyos locales es propietaria la codemandada doña Pilar . Segundo. Dichos locales forman parte íntegramente de la citada finca número NUM000 de la DIRECCION000 de esta ciudad constituida en comunidad de casa por pisos en razón a división en régimen de propiedad horizontal, lo cual resulta de las correspondientes inscripciones en el Registro de la Propiedad de Barcelona, donde en lo menester y para el caso de no ser reconocido tal hecho, se designan a los oportunos efectos. Tercero.-Como antecedentes complemento y de contundente eficacia probatoria en relación a los hechos concretos motivantes inmediatos y directos de la presente demanda, así como de análogos acaecimientos anteriores, esta representación cree conveniente y desea destacar los siguientes extremos: a) en razón de anteriores inundaciones ocurridas en el año mil novecientos setenta y uno, mi representada Óptica de Jena para España, S. A., interpuso demanda de juicio declarativo reclamando daños y perjuicios, contra la propiedad de los locales y la Comunidad de Propietarios de la Finca, sita en la DIRECCION000 número NUM000 de esta ciudad, cuyo conocimiento correspondió al entonces Juzgado de Primera Instancia número veintiuno de Barcelona, el cual tramitó bajo el número dos mil ochocientos setenta y cinco; b) Como consecuencia de dicho procedimiento, en el curso del mismo, y antes de su definitiva resolución, se llegó a un acuerdo con la compañía de Seguros de la Comunidad de Propietarios que se hizo cargo de la indemnización a mi representada; c) En siete de octubre de mil novecientos setenta y cuatro se produjeron en los locales ocupados por mi representada y concretamente en el cuarto de contadores nuevas inundaciones lo cual resulta de la notificación efectuada la portera de la finca y firmada por la misma en dicha fecha, Documento número cinco; d) En quince de enero de mil novecientos setenta y nueve, mi representada Óptica de Jena para España, S. A., se dirigió mediante instancia a la Jefatura Provincial de Sanidad, comunicando las frecuentes inundaciones producidas, suplicando se obligase a la comunidad de propietarios a poner fin a las causas de tales inundaciones y hacer referencia a un acta a la comunidad de vecinos de fecha nueve de octubre de mil novecientos setenta y seis, de la que resulta el conocimiento que tenia y tiene dicha comunidad, a los hechos de referencia; e) En treinta y uno de mayo de mil novecientos setenta y siete, mi representada se dirigió, asimismo, a la Alcaldía de Barcelona, denunciando las inundaciones constantes que venían sufriendo los locales arrendados y solicitando la intervención del negociado de Sanidad. Se acompaña como documento número ocho la copia sellada de dicho escrito; 51 En veinte de diciembre de mil novecientos setenta y seis el Letrado don Jorge Antolí Bayerri, dirigió una carta a Óptica de Jena para España, S. A., en relación a una posible reunión, que luego no se celebró y en cuya carta se reconocen expresamente los problemas planteados en el local que ocupan, por haber existido humedades. Cuarto.-Expuestos los hechos que anteceden y entrando ya en los que activar la presente reclamación, esta parte pasa a exponer que en uno de septiembre de mil novecientos setenta y ocho, se produjo una importante inundación en los sótanos de los locales arrendados por mi principal en la DIRECCION000 , número NUM000 . Como consecuencia de dicha inundación se deterioraron una serie de aparatos que estaban almacenados en el referido sótano. Ello resulta del acta levantada en el dicho día por el Notario de esta ciudad don Luis Félez Costea, cuya copia auténtica se acompaña como documento número trece. Quinto.-No habiendo ni la propiedad ni la Comunidad de Propietarios, subsanado los defectos productores de las inundaciones, a pesar de las continuas reclamaciones de mi principal ocurrió lo que ya era de prever, que en treinta de marzo de mil novecientos setenta y ocho se produjo una nueva y más grave inundación en los locales arrendados y ocupados por mi representada. Sexto.-Después de la inundación expresada en el anterior hecho mi representada promovió el oportuno acto de conciliación, cuyo conocimiento correspondió al Juzgado de Distrito número nueve de Barcelona, en cuya demanda se hacía referencia a las inundaciones sufridas, según lo expuesto en los hechos cuarto y quinto que proceden. Séptimo.-Los daños y perjuicios ocasionados a mi principal Óptica de Jena para España, S. A., como consecuencia de las inundaciones a que se refieren los tres precedentes hechos, ascienden en total a la cantidad de mil millón ochocientas veintiuna mil pesetas, cifra o cuantía en que se centra la presente reclamación. Octavo.-Dada la condición de arrendatario que concurre en Óptica de Jena para España, S. A., en relación a los locales de la DIRECCION000 , número NUM000 , la propietaria arrendadora, aquí demandada, está obligada a tener de lo que dispone el artículo mil quinientos cincuenta y cuatro del Código Civil, a hacer en la cosa objeto del contrato, es decir, en los locales de referencia durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias, a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada. Noveno. En razón de todo lo expuesto, la presente demanda se dirige acumulativa, simultánea y solidariamente contra la propietaria doña Pilar , Vda. David , y contra la comunidad de propietarios de la casa número NUM000 de la DIRECCION000 , a tenor de lo previsto en el artículo ciento cincuenta y seis de la Ley de EnjuiciamientoCivil, por entender que asiste a mi principal acción contra ambos demandados, y que dicha acción hace del mismo título y se funda en idéntica causa de pedir. Décimo.-Como trámite previo al ejercicio de la presente acción reclamatoria, mi representada Óptica de Jena para España, S. A., removió la oportuna demanda de conciliación contra ambos codemandados, los cuales se personaron en juicio oponiéndose a la demanda. Alega los fundamentos de derechos que creyó oportuno y termina suplicando se dicte sentencia condenando a dichos demandados solidariamente a pagar, en concepto de reparación de daños y perjuicios a Óptica de Jena para España, S. A., la cantidad de un millón ochocientas veintiuna mil pesetas, e igualmente al importe de los intereses a partir de la interpelación judicial y las costas del presente juicio.

RESULTANDO que por el Procurador don Arturo Cot Monserrat, en representación de la demandada doña Pilar , se contestó a la demanda, oponiéndose a ella en base a los siguientes hechos: Excepciones dilatorias. Primera.-Defecto legal en el modo de proponer la demanda. Formuló esta excepción al amparo del número seis del artículo quinientos treinta y tres de la Ley de Enjuiciamiento Civil, toda vez que la demandada adolece de falta de presentación del recibo de pago de la licencia fiscal, que debería haberse acompañado preceptivamente con la demanda. Excepciones perentorias. Primera.-Nulidad del contrato de arrendamiento acompañado como documento número uno de la demanda. Esta parte debe negar la acción ejercitada por la demandante, toda vez que la actora pretende fundar su pretensión en un documento carente de validez a saber, el contrato que aporta como documento número uno de fecha trece de enero de mil novecientos sesenta y nueve, ya que dicho contrato fue sustituido en su día por el de uno de agosto de mil novecientos sesenta y nueve, que se acompaña a esta contestación como documento número uno junto con sus condiciones anexas. Se debe aclarar que con la alegación de esta excepción no se pretende afirmar que la relación arrendaticia referida a los locales, tiendas primera, segunda y cuarta, de calle DIRECCION000 , número NUM000 , entre Óptica de Jena para España, S. A., y mi principal se halla resuelta, sino que la misma precisamente existe en la actualidad en base a ese contrato que fue suscrito posteriormente. Segunda.-Falta de acción. La actora funda su demanda de reclamación de daños y perjuicios en el deber que corresponde a todo arrendador, según el articulo mil quinientos cincuenta y cuatro del Código Civil, de hacer en la cosa objeto del contrato durante el arrendamiento, todas las reparaciones necesarias a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada y ejercita su derecho en base al artículo mil quinientos cincuenta y seis del Código Civil. Alegadas las excepciones que anteceden, que estima esta parte hacer inviable la demanda, ya que cualquiera de ellas por sí sola debe producir su desestimación, pasamos en rigor procesal a oponernos a la demanda, de acuerdo con los siguientes hechos: Primero.-En contestación al correlativo de la demanda, se ha de oponer que Óptica de Jena para S. A., no es arrendataria como consecuencia del documento aportado como número uno de la demanda, sino que lo es en virtud del que aporta con esta contestación, como se ha expuesto en la excepción perentoria primera sobre nulidad de contrato. Segundo.-Nada hay que oponer al correlativo de la demanda. Tercero.-La larga exposición realizada en los hechos tercero, cuarto, quinto y sexto de la demanda, haya que combatirla, alegando que precisamente la conducta de Óptica de Jena no ha sido consecuente con los compromisos adquiridos al suscribir el contrato de arrendamiento con mi principal en fecha uno de agosto de mil novecientos sesenta y nueve, puesto que, en definitiva, si el arrendatario se obliga a reparar y conservar el local y además tiene a priori el permiso del arrendador, su actitud correcta hubiera sido efectuar cuantas reparaciones fueran necesarias para evitar, no solamente sufrir perjuicios, sino lo que es incluso más importante, evitar el progresivo deterioro de los locales y sus instalaciones. Cuarto.-Pasando a considerar el hecho séptimo de la demanda, Óptica de Jena alega que, como consecuencia de las filtraciones y humedades habidas en los locales, ha sufrido daños en los aparatos que se encuentran en los mismos por un valor que asciende a la cantidad de un millón ochocientas veintiuna mil pesetas. Al respecto haya que señalar que, si bien la demandante aporta valoraciones de las reparaciones y sustituciones de aparatos que afirman se han estropeado y sus correspondientes facturas, quedando con ello demostrado que se han efectuado reparaciones en aparatos de su propiedad por el valor que en los mismos se señala, ello no significa que dichas reparaciones se hayan efectuado como consecuencia de inundaciones o humedades habidas en los locales. Quinto.-Contestando al hecho octavo de la demanda, y en cuanto a la obligación de reparar que asigna el artículo mil quinientos cincuenta y cuatro segundo del Código Civil al arrendador, valga como contestación cuanto se ha expuesto al hablar de la excepción perentoria segunda falta de acción. En cuanto a la obligación de mantener en goce pacífico del artículo mil quinientos cincuenta y cuatro-tercero del Código Civil, es totalmente improcedente la alegación de este fundamento legal, toda vez que no ha existido perturbación alguna por parte de la propiedad en cuanto al disfrute de los derechos arrendaticios de Óptica de Jena. Sexto.-Esta parte hace renuncia de su derecho a reconvenir en base al artículo mil quinientos sesenta y tres del Código Civil y ciento once de la Ley de Arrendamientos Urbanos, ya que mi principal podría, a su vez, reclamar indemnización de daños y perjuicios por haberse comprometido la sociedad arrendataria a mantener los locales y sus instalaciones. Séptimo.-Como resumen de la oposición formulada, se estima que ninguna responsabilidad puede imputarse a mi principal, toda vez que ha quedado acreditado en las excepciones propuestas que las reparaciones necesarias a efectuar en los locales arrendados son de cuenta del arrendatario, y en cuanto a las causas de las filtraciones y humedades, es claro, según el propio detalle de la demanda, que no corresponden aelementos privativos de los locales, y que mi principal, en cuanto tuvo conocimiento de dichas causas, realizó las acciones oportunas frente a la Comunidad de Propietarios, tal como se prueba con los documentos acompañados como números cuatro, cinco y seis, con esta contestación, y además por las gestiones realizadas en el Ayuntamiento de Barcelona. Octavo.- Procede se impongan las costas a la demandante por su evidente temeridad y mala fe. Alega los fundamentos de derechos que creyó oportuno y termina suplicando se dicte sentencia por la que estimando las excepciones propuestas o bien la oposición formulada se desestime en todo la misma, con imposición de costas a la actora.

RESULTANDO que por el Procurador don Jorge Martorell Puig, en representación de la demandada Comunidad de Propietarios de la casa número NUM000 de la DIRECCION000 de Barcelona, se contestó a la demanda oponiéndose a la misma en base a los siguientes hechos: Primero.-Falta de legitimación pasiva de mi representada, la Comunidad de Propietarios. En trece de enero de mil novecientos sesenta y nueve se formalizó un contrato de arrendamiento de los locales sitos en los bajos y sótanos de la casa número NUM000 de la DIRECCION000 , entre Óptica de Jena para España, S. A., como arrendatario, y don David , como arrendador y propietario. En virtud de tal documento, arrendatario y arrendador, contrajeron unas obligaciones perfectamente determinadas en los artículos mil quinientos cincuenta y cuatro y siguientes del Código Civil, entre las que figura, por parte del propietario, la de hacer las reparaciones necesarias a fin de conservar la casa arrendada en buen estado de servir para el uso a que ha sido destinada, y la de mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento. De la misma manera que figura, entre las obligaciones del arrendatario la de satisfacer puntualmente la renta o precio pactado. Segundo.-La comunidad de propietarios no impidió a la propiedad del local el cumplimiento de sus obligaciones contractuales. Es más, nos atrevemos a decir que tanto Don. David mientras vivió como después su viuda hicieron cuanto estuvo en su mano para solucionar los problemas que las humedades y filtraciones ocasionaban a Óptica de Jena para España, S. A. No obstante, a este respecto debemos hacer constar que tales humedades tenían su origen en dos motivos diferentes, por una parte las ocasionadas por filtraciones de la finca vecina, y por tanto, no imputables al propietario del local, y las producidas por la obstrucción del desagüe de la casa a la alcantarilla general, y que tanto Don. David como la Comunidad de Propietarios de la casa procuraron arreglar, hasta tanto no se dieron cuenta de que uno de los principales causantes de las mismas era la propia actora por la forma como tenía colocados los desagües o sifones de sus locales. Tercero.-La actora no acredita los perjuicios que dice haber tenido. Pese a las actas notariales, pese a los certificados de ingeniero que aporta, pese al gran derroche de importes de reparación. Estimamos que es muy escasa la prueba tendente a demostrar la inutilidad absoluta de tanta máquina como quedó, según nos dice, inutilizada. Alega los fundamentos de derechos que creyó oportuno y termina suplicando se dicte sentencia por la que no dando lugar a la misma, se absuelva a la Comunidad de Propietarios, finca número NUM000 de la calle de DIRECCION000 de Barcelona de los pedimentos de la demanda.

RESULTANDO que evacuados por las partes los trámites de la réplica y duplica, con reproducción sustancial de sus escritos iniciales, se abrió el período probatorio, practicándose las admitidas con el resultado que obra en autos, abundando las partes en sus escritos de conclusiones, y por el Juez de Primera Instancia número uno de Barcelona, dictó sentencia con fecha veintiséis de febrero de mil novecientos ochenta y uno , cuyo fallo es como sigue: Que estimando en cuanto estimo la demanda presentada por Óptica de Jena para España, S. A., contra Pilar y Comunidad de Propietarios de la casa número NUM000 de la DIRECCION000 , de esta ciudad, a que pague a la parte actora, en concepto de reparación de daños y perjuicios, la cantidad de un millón cien mil pesetas, y absuelvo de la demanda a la otra demandada Pilar , sin hacer expresa condena en costas.

RESULTANDO que contra la preinserta sentencia del Juzgado, por la representación de la parte actora, Óptica de Jena para España, S. A., y por la de la parte demandada Comunidad de Propietarios de la casa numero ciento NUM000 de la DIRECCION000 , de Barcelona, se interpuso recurso de apelación que fue admitido en ambos efectos, y elevados los autos a la Sala Segunda de lo Civil de la Audiencia Territorial de Barcelona, por la Sala expresada, y tras la celebración de vista en la que los Letrados de ambas partes informaron con apoyo de sus pretensiones, y se dictó sentencia con fecha dieciocho de mayo de mil novecientos ochenta y dos , cuyo fallo es como sigue: Que debemos confirmar y confirmamos parcialmente la sentencia apelada dictada el día veintiséis de febrero de mil novecientos ochenta y uno por el Juzgado de Primera Instancia número uno de Barcelona en los autos de juicio declarativo de mayor cuantía promovidos por Óptica de Jena para España contra la Comunidad de Propietarios de la finca número NUM000 de la DIRECCION000 , de esta capital, y doña Pilar , pues es de revocarla sólo en cuanto es de acoger la pretensión actora y condenar solidariamente a la demandada arrendataria doña Pilar a que pague a la actora la cantidad de un millón cien mil pesetas, sin hacer expresa condena al pago de las costas producidas en estas instancias.

RESULTANDO que contra la preinserta sentencia de la Sala Segunda de lo Civil de la Audiencia Territorial de Barcelona por la representación de la demandada apelada doña Pilar se preparó el recurso decasación por infracción de ley, asimismo por la representación del demandado apelado Comunidad de Propietarios de la casa NUM000 de la DIRECCION000 , de Barcelona, se preparó también recurso de casación por infracción de ley y elevados los autos a esta Sala de lo Civil de Tribunal Supremo, con los debidos emplazamientos, no se personó a formalizar el recurso el segundo de ellos, por lo que la Sala acordó declarar caducado el recurso en cuanto a él concierne. SÍ compareció el Procurador don Santos de Gandarillas Carmona en representación de la recurrente doña Pilar mediante escrito en el que se articulan los siguientes motivos de casación: Al amparo del número primero del artículo mil seiscientos noventa y dos de la Ley de Enjuiciamiento Civil se denuncia la violación por su no aplicación, debiendo serlo de los artículos séptimo, párrafo segundo y tercero, apartado b), ambos de la Ley de Propiedad Horizontal, de veintiuno de julio de mil novecientos sesenta, y artículo trescientos noventa y seis, párrafo primero, del Código Civil. Segundo.-Al amparo del número primero del artículo mil seiscientos noventa y dos de la Ley de Enjuiciamiento Civil, se denuncia la aplicación indebida del artículo mil quinientos cincuenta y cuatro, número dos, y artículo mil ciento uno, ambos del Código Civil. Se ha examinado ya que la indemnización de daños y perjuicios a que se condena a mi representada se impone en razón a un entendido incumplimiento contractual inherente a la obligación que a la parte arrendadora impone el artículo mil quinientos cincuenta y cuatro, número dos, del Código Civil. Tercero.-Al amparo del número primero del artículo mil seiscientos noventa y dos de la Ley de Enjuiciamiento Civil se denuncia la violación por su no aplicación, debiendo serlo del artículo mil doscientos ochenta y cinco del Código Civil. Cuarto.-Al amparo del número primero del artículo mil seiscientos noventa y dos de la Ley de Enjuiciamiento Civil se denuncia la violación por su no aplicación, debiendo serlo del artículo sexto, párrafo tercero, de la Ley de Arrendamientos Urbanos. La doctrina jurisprudencial ha equipado, según se tiene ya razonado, la obligación del arrendador de reparar la cosa arrendada del artículo mil quinientos cincuenta y cuatro, número segundo, del Código Civil, y del artículo ciento siete de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Pasados los autos al Fiscal, éste evacuó el traslado con la fórmula de vistos, acordándose a propuesta del Excmo. Sr. Magistrado Ponente, la admisión a trámite del recurso, y una vez instruida la representación de la recurrente, la Sala ha declarado conclusos los presentes autos, mandando traerlos a la vista con las debidas citaciones, y señalados para tal acto el día veinte de noviembre de mil novecientos ochenta y cuatro.

VISTO siendo Magistrado Ponente el Excmo. Sr don Jaime de Castro García

CONSIDERANDO

CONSIDERANDO que según consta en las actuaciones, datos incólumes de casación, arrendataria la recurrente Óptica de Jena para España, S. A., de las "tiendas, primera, segunda y cuarta", pertenecientes a la recurrente en el edificio número NUM000 de la DIRECCION000 , de Barcelona, constituido en régimen de propiedad horizontal, acaeció que las frágiles mercaderías existentes en los locales arrendados sufrieron graves deterioros a consecuencia de las inundaciones y humedades producidas en diversas fechas de los años mil novecientos setenta y seis, mil novecientos setenta y ocho y mil novecientos setenta y nueve, que provocaron reiteradas reclamaciones de la arrendataria dirigidas tanto a la arrendadora como a la Comunidad de Propietarios, siendo de resaltar como elemento probatorio de preferente rango el informe prestado por el Arquitecto en fase demostrativa, a tenor del cual los locales objeto de peritación presentan un buen estado en cuanto a su uso y conservación, salvo en el muro de carga y pavimento inmediato a la planta sótano, que muestran evidentes signos de humedades y rezumo de agua, encontrándose en correcto estado las instalaciones existentes en los mismos, lo que le lleva a dictaminar que los daños obedecieron a que el colector general se obturó debido a la cantidad de grasa depositada en sus paredes procedente de las lavadoras automáticas, y sobre todo dichas filtraciones han sido posibles por una configuración constructiva inadecuada del muro y pavimento frente a las propiedades y circunstancias de los elementos de tierras con los que están en contacto, pues el jardín lindante presenta un nivel por encima de solado del sótano del inmueble de que se trata, requiriéndose para la prevención de futuros daños la realización de las obras que el técnico señala (reparación e impermeabilización de la cara a tierras del referido muro de carga, construcción de un pozo de registro, etc.), cuyo coste aproximado asciende a seiscientas cincuenta mil pesetas, base fáctica a la que cabe añadir que no sólo Óptica de Jena para España, S. A., realizó gestiones cerca del Presidente de la Comunidad de Propietarios para obtener las reparaciones apropiadas, sino que también la arrendadora recurrente le hizo saber por vía notarial que "de esos desperfectos es responsable dicha Comunidad" por cuanto obedecieron a defectos de los elementos comunes del inmueble, e incluso el Presidente referido comunicó la anómala situación al que lo era del grupo de titulares de la casa número cincuenta y tres de la calle Laforja, edificio lindante.

CONSIDERANDO que con tal base la sentencia pronunciada en el primer grado estimó en parte la demanda de la arrendataria instando la condena al resarcimiento del quebranto patrimonial, pero sólo en lo concerniente a la Comunidad de Propietarios de la casa número NUM000 de la DIRECCION000 , absolviendo a la arrendadora con el argumento de que las inundaciones en los locales ocupados por la actora recurrida tienen su origen en agentes externos al propio inmueble y en insuficiencia de elementos dela construcción del mismo, no debiéndose en ningún caso a motivos de instalaciones interiores a dichos locales"; mientras que el Tribunal "a quo", aun partiendo de las mismas premisas y manteniendo la cifra de indemnización, extiende también la condena a la recurrente, fundándose en que una y otra demanda tenían una obligación de hacer que han omitido, omisión que ha producido daños, con reproche a la arrendadora de incumplimiento a tenor de los supuestos del artículo mil quinientos cincuenta y cuatro del Código Civil.

CONSIDERANDO que los dos primeros motivos del recurso, íntimamente enlazados como aspectos que son de un único tema, denuncian por la vía del número primero del artículo mil seiscientos noventa y dos de la Ley Procesal, violación por no aplicación de los artículos séptimo, párrafo segundo y tercero, apartado b) de la Ley de Propiedad Horizontal de veintiuno de julio de mil novecientos sesenta, y del artículo trescientos noventa y seis, párrafo primero del Código Civil, y aplicación indebida de los artículos mil quinientos cincuenta y cuatro, número segundo, y mil ciento uno de este Cuerpo legal, alegando, en síntesis, que originadas las humedades e inundaciones en los elementos comunes de la finca, como son las deficiencias en la estructura y muros de carga, la obstrucción del colector de desagüe y el cuarto de los contadores del agua, pero en ningún caso en instalaciones interiores de los locales arrendados, mal puede imponérsele responsabilidad por no haber efectuado la reparación de esos elementos no privativos, vedada a la titular de tales tiendas, lo que asimismo excluye toda posibilidad de acudir al artículo mil quinientos cincuenta y cuatro, número segundo, del Código sustantivo, ya que no cabe incluir en la consideración de cosa objeto del contrato de arrendamiento los elementos que no son de la exclusiva propiedad del arrendador, cual los comunes del inmueble, a los efectos de esa obligación de reparar impuesta al arrendador por si sólo, impugnación que ha de prosperar, por las siguientes razones: Primera.-Incontrovertible la condición de elemento común que tienen los muros, por expresa mención del artículo trescientos noventa y seis del Código Civil, siempre que se trate de paredes maestras o de sustentación o de muros divisorios o de separación con otra finca, condición que también ostentan los desagües o canalizaciones generales, claro es que tales instalaciones quedan sustraídas a la exclusiva actuación o utilización del propietario del piso (sentencias de diez de octubre de mil novecientos ochenta y nueve de mayo de mil novecientos ochenta y tres ), que en todo caso ha de respetarlas (articulo noveno, regla primera, de la Ley de veintiuno de julio de mil novecientos sesenta ), y terminantemente preceptúa el artículo séptimo que si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador, por lo mismo que no son incumbencia de cualquiera de los propietarios singulares, sino de la comunidad, como lo corroboran los artículos trece, párrafo tercero, y dieciocho, párrafo tercero, que aun dentro de las obras referentes a los elementos y servicios comunes, distinguen entre las ordinarias y las extraordinarias. Segunda.- Según lo relatado en los antecedentes, y así lo afirma rotundamente el Juez del primer grado con juicio crítico asumido en la alzada, hace tiempo que la Comunidad tenía conocimiento de los daños que venía sufriendo quien ocupaba un local del edificio con pleno derecho a tal ocupación. Tercera.- Ocasionadas las filtraciones por falta de limpieza en el colector general y principalmente por defectuosa configuración constructiva del muro de carga y del pavimento, es manifiesto que tales irregularidades en los elementos comunes de que se trata no pueden ser imputadas a la recurrente ni las posibles innovaciones para prevenir nuevos daños corren de su cargo, lo que lleva a entender que la cita del artículo mil quinientos cincuenta y cuatro del Código Civil, en sus números segundo y tercero, o la del mil quinientos sesenta, sobre el deber de prestación del arrendador respecto al mantenimiento en el goce pacífico de la casa arrendada, que podrían ser relevantes como normas apropiadas en la; hipótesis de que la recurrente fuese titular de todo el edificio, carece de oportunidad en el régimen de la propiedad horizontal cuando el menoscabo hay que referirlo a los elementos comunes y son por entero ajenos los daños a las instalaciones y componentes propios del local arrendado, único que es objeto del derecho singular y exclusivo de propiedad por parte de la recurrente.

CONSIDERANDO que por todo lo expuesto, e innecesario el estudio de los dos motivos restantes articulados de modo subsidiario procede la estimación del recurso con la casación de la sentencia impugnada y dictando por separado la resolución correspondiente conforme a lo ordenado en el artículo mil setecientos cuarenta y cinco de la Ley de Enjuiciamiento Civil, sin que haya lugar a la imposición de las costas causadas en el presente recurso.

FALLAMOS

FALLAMOS

que debemos declarar y declaramos haber lugar al recurso de casación por infracción de ley y de doctrina legal interpuesto por doña Pilar contra la sentencia pronunciada por la Sala Segunda de lo Civil de la Audiencia Territorial de Barcelona con fecha dieciocho de mayo de mil novecientos ochenta y dos resolución que casamos y anulamos. Sin imposición de las costas causadas en el presente recurso y líbrese al Presidente de la mencionada Audiencia certificación correspondiente con devolución de los autos originales y rollo de Sala que remitió.

ASI por esta nuestra sentencia, que se publicará en el "Boletín Oficial del Estado" e insertará en laCOLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

Publicación: Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por el Excmo. Sr. don Jaime de Castro García , Magistrado de la Sala Primera de lo Civil del Tribunal Supremo y Ponente que ha sido en estos autos, estando celebrando audiencia pública la misma en el día de su fecha, lo que, como Secretario, certifico.

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