STS, 17 de Noviembre de 1986

Núm. 684.-Sentencia de 17 de noviembre de 1986

PROCEDIMIENTO: Juicio declarativo ordinario de mayor cuantía.

MATERIA: Contratos en general; interpretación de los contratos; régimen de la misma en el recurso

de casación. Oferta de contrato.

DOCTRINA: La interpretación se desdobla en dos partes: por un lado, la fijación de hechos o

apreciación de las pruebas practicadas; por otro, la valoración de tales hechos, aplicando alguna de

las normas contenidas en los artículos 1.281 a 1.289 del Código Civil , perteneciendo a la primera

fase la "quaestio facti" o determinación de hechos y a la segunda la "quaestio iuris" o determinación

del derecho aplicable; la primera parte de la operación interpretativa podía impugnarse en casación

por el número séptimo de la Ley de Enjuiciamiento Civil en su anterior redacción y hoy ha de hacerse por el número cuarto del propio precepto, de contenido algo más amplio; y la segunda

parte o determinación de la norma a aplicar, sólo podía impugnarse a través del número primero del mismo artículo, hoy el número quinto, porque entonces, al aplicar uno de los artículos sustantivos citados, o varios, puede haber "infracción de las normas del ordenamiento jurídico o de la Jurisprudencia que fueren aplicables para resolver las cuestiones objeto de debate".

La oferta no siempre se manifiesta de modo simple, sino con condicionantes elevados por el oferente a la cualidad de esenciales, de manera tal que si no se cumplen de modo estricto no se produce el concurso de la oferta y la aceptación, lo que suele ocurrir cuando la opción va unida a otras convenciones o contratos, circunstancia que se da en el caso, al ir unida la vigencia del derecho opcional, de modo indisoluble, al pago del precio.

En la villa de Madrid, a diecisiete de noviembre de mil novecientos ochenta y seis, vistos por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados del margen, el recurso de casación por infracción de ley, contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Pamplona, como consecuencia de autos de juicio declarativo de mayor cuantía seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia n.° 1 de San Sebastián, sobre reclamación de cantidad, cuyo recurso fue interpuesto por don Jose Ignacio , representado por el Procurador doña Consuelo Rodríguez Chacón y asistido del Letrado don Julio Ortiz Moreno, en el que es recurrido don Humberto y doña Ángeles representados por el Procurador don José Granados Weil y asistido del Letrado don Jesús Luis Iribarren Rodríguez.

Antecedentes de hecho

1. Por el Procurador don Bernardo Velasco del Río, en nombre y representación de don Jose Ignacio

   , formuló ante el Juzgado de Primera Instancia n.° 1 de San Sebastián, demanda de juicio declarativo demayor cuantía, contra don Humberto y su esposa doña Ángeles , sobre reclamación de cantidad, exponiendo los siguientes hechos: Ambas partes, demandante y demandado, son copropietarios por mitades e iguales partes indivisas de la finca urbana: La bodega y la planta baja con local para comercio, todo ello de la casa n.° 58 de la calle San Martín de San Sebastián. Con fecha 28 de noviembre de 1981, se suscribió en San Sebastián, un documento complejo en el que las partes hoy litigantes daban por finiquitadas y rescindidas todas las relaciones comerciales o de asociación habidas hasta el momento, en los términos que se contemplan en dicho documento. Asimismo, y como fórmula para hacer cesar la indivisión sobre la finca que nos ocupa, el demandante concedió al demandado una opción de compra. Llegado el día de vencimiento del plazo de la opción concedida, el demandado, don Humberto , no hizo efectivo el precio de la opción, perdiendo, en consecuencia, el derecho que le había concedido. Desde aquella fecha, 31 de diciembre de 1981, el demandado, don Humberto , viene utilizando los locales adquiridos en copropiedad con el demandante, para su único y exclusivo provecho, con evidente perjuicio para don Jose Ignacio que se ve privado de los derechos que como a condominio le corresponde. El demandado se ha apropiado del uso exclusivo de los locales objeto del presente litigio, ejerciendo en los mismos su actividad comercial en beneficio exclusivo, existiendo constancia de tal apropiación, al menos desde el 30 de mayo de 1979, fecha en que se celebró el acto de conciliación que se menciona, en el que se le requería a fin de que se tomara por ambos copartícipes el acuerdo pertinente para la administración y disfrute de la finca. Los locales objeto del presente litigio constituyen una unidad económica de dimensiones apropiadas para el ejercicio del comercio, estimando el demandante que la división material la haría inservible para el uso a que se destina, o bien que su división causaría un excesivo desmerecimiento en cuanto al valor de los locales en su actual configuración.

2. Alega los fundamentos de derecho que creyó oportuno y termina suplicando se dicte sentencia en su día declarando haber lugar a la demanda y ordenando se proceda a la venta en pública subasta con admisión de licitadores extraños, de los locales objeto del presente litigio, y subsiguiente reparto de precio, o en su caso, se proceda a la división de los mismos en la forma prevenida en el articulo 40 del Código Civil , condenando asimismo al demandado a indemnizar al demandante de los daños y perjuicios, en ejecución de sentencia de acuerdo con las bases que se fijan en el presente procedimiento condenando igualmente a los demandados al pago de las costas del presente litigio.

3. Que admitida la demanda y emplazados los demandados, don Humberto y su esposa doña Ángeles , por el Procurador don José Luis Tomes Guridi, en nombre de los mismos, se contestó a la demanda exponiendo los siguientes hechos: La utilización de los locales en cuestión por parte de los demandados, tiene su propia razón en el reiterado contrato de 28 de noviembre de 1981, de constante cita. El demandado ha venido utilizando los locales en cuestión, de acuerdo con lo pactado con el demandante. Y del reiterado contrato de 28 de noviembre de 1981 no se desprende el establecimiento o fijación de renta de ningún tipo, y menos con referencia a época anterior a la firma del mismo. Sin perjuicio de la prueba a practicar en su momento oportuno sobre los extremos indicados de adverso en el correlativo, esta parte entiende que los mismos no son verdadero objeto de la presente litis, remitiéndonos a tal efecto a lo que se dirá en reconvención.

4. Alega los fundamentos de derecho y suplica se dicte sentencia desestimando la demanda en su integridad, absolviendo libremente a sus representados, con imposición de costas a la parte actora y formula reconvención, basada en los siguientes hechos: Don Humberto , resultaba ser propietario proindiviso por mitad e iguales partes de los locales de la planta baja y bodega de la casa n.° 58 de la calle San Martín de la ciudad de San Sebastián, siendo propietario de la otra mitad indivisa el hoy demandante don Jose Ignacio

   . En fecha de 28 de noviembre de 1981, ambos copropietarios, don Humberto y don Jose Ignacio , formalizaron un contrato por el que ambas partes contratantes transigían respecto a determinadas diferencias entre ellas existentes hasta la fecha, rescindiendo toda relación de sociedad habida entre ambas partes, dándose por satisfechas en lo que hubiera habido lugar por tal asociación. Llegado el día 31 de diciembre de 1981, fecha de caducidad de la mencionada opción de compra, comparecieron ante el Notario que fue de San Sebastián, don Juan las partes litigantes, a los efectos de otorgar la correspondiente escritura de compraventa de la mitad indivisa de los locales en cuestión, en ejercicio de la opción de compra pactada en el contrato de 28 de noviembre de 1981, y existiendo por ambas partes comparecientes conformidad en la cosa y en el precio. Ante el mencionado Notario, y en el mismo acto, compareció también la representación de la Caja de Ahorros Municipal de San Sebastián, en cuanto entidad prestamista de los

   6.000.000 de ptas, precio pactado en la compraventa, toda vez que la financiación de la operación se instrumentaba mediante préstamo hipotecario concedido por esta última a los compradores, y cuyo otorgamiento iba a simultanearse, como es costumbre, con el de la escritura de compraventa de la mitad indivisa de los locales en cuestión. Por circunstancias ajenas a don Humberto , la firma de ambas escrituras -Préstamo Hipotecario y Compraventa- se propuso, de común acuerdo por las partes - todas ellas, y muy especialmente por don Jose Ignacio - para el día 5 de enero de 1982. Sin que la escritura de compraventa pudiera formalizarse en esa nueva fecha, ante la incomparecencia del señor Jose Ignacio . Tal actuaciónllevó consigo el incumplimiento por la parte actora en este pleito de sus obligaciones libremente asumidas en el contrato de 28 de noviembre de 1981. Y lo que esta parte demandada, ahora reconveniente, solicitó del Juzgado es el cumplimiento de lo pactado por don Jose Ignacio , es decir, el otorgamiento de la escritura pública de compraventa de la mitad indivisa de los locales de la planta baja y bodega de la casa n.° 58 de la calle San Martín de San Sebastián. Con la comparecencia del señor Jose Ignacio el día 31 de diciembre de 1981 ante el Notario señor Calvo, concurriendo a la misma la otra parte también, se confirmó el ejercicio de la opción pactada, produciéndose, por lo tanto, en dicho momento la perfección del contrato de compraventa sobre la porción de la finca en cuestión. Nos encontramos, pues, a partir del 31 de diciembre de 1981 con un contrato de compraventa, siendo la cosa la mitad indivisa de los locales señalados y el precio de 6.000.000 de ptas, sobre los cuales había conformidad y consentimiento de ambas partes. Se llama como parte demandada en esta reconvención a la esposa de don Jose Ignacio , doña Jose Ignacio a los pertinentes efectos, toda vez que se trata por esta parte de la exigencia de otorgamiento de escritura pública de compraventa de bien inmueble en cumplimiento del contrato, existente entre las partes, de tal carácter.

5. Alega los fundamentos de derecho y expone en la súplica se dicte sentencia declarando la existencia entre las partes del contrato de compraventa de la mitad indivisa del local de planta baja y bodega en la calle n.° 58 de la calle San Martín de San Sebastián, condenando a los demandados reconvenientes al cumplimiento de dicho contrato en todos su términos y el correspondiente otorgamiento de escritura pública de la citada compraventa, con el pago simultáneo por esta parte del precio pactado, así como al abono a nuestros representados de los daños y perjuicios que se determinarán en su momento, y al abono de todas las costas causadas con todo lo demás que en derecho proceda.

6. Que las partes evacuaron los traslados que para réplica y duplica les fueron conferidos, insistiendo en los hechos, fundamentos de derecho y súplica de sus escritos de demanda y contestación.

7. Que recibido el pleito a prueba, se practicó la que propuesta por las partes fue declarada pertinente y figura en las respectivas piezas.

8. Unidas a los autos las pruebas practicadas, el Juez de Primera Instancia n.° 1 de San Sebastián, dictó sentencia con fecha 11 de junio de 1984 , cuyo fallo es como sigue: Que estimando, como estimo, la demanda interpuesta por don Jose Ignacio , representado por el Procurador señor Velasco del Río, contra don Humberto , y su esposa doña Ángeles , representados por el Procurador señor Tamés Guridi, y con total desestimación de la reconvención deducida por éstos, debo ordenar y ordeno, que se- proceda a la venta en pública subasta, con admisión de licitadores extraños, de los locales objeto de la litis y subsiguiente reparto del precio, condenando a la parte demandada a indemnizar al actor los daños y perjuicios causados, cuyo importe se fijará en ejecución de sentencia de acuerdo con las bases establecidas en el penúltimo considerando. Todo ello sin especial imposición de las costas causadas en la litis.

9. Apelada la anterior resolución por la representación de la parte demandada, don Humberto y su esposa doña Ángeles , la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Pamplona, dictó sentencia con fecha 22 de abril de 1985 , cuyo fallo es como sigue: Que estimando como estimamos el recurso de apelación interpuesto por la representación de don Humberto y su esposa doña Ángeles , contra la sentencia de fecha once de junio de 1984 dictada por el señor Juez de Primera Instancia n.° 1 de los de San Sebastián , la debemos revocar y la revocamos íntegramente, y en su lugar, estimando la reconvención, se declare la existencia entre las partes del contrato de compraventa de la mitad indivisa del local de planta baja y bodega de la casa n.° 58 de la calle San Martín de San Sebastián, condenando a los demandados reconvencionales al cumplimiento de dicho contrato en todos sus términos y al correspondiente otorgamiento de la escritura pública de la citada compraventa, con el pago simultáneo por parte de don Humberto del precio pactado; sin especial imposición de las costas causadas en ninguna de ambas instancias.

10. Por el Procurador Consuelo Rodríguez Chacón, en nombre de don Jose Ignacio , se ha interpuesto recurso de casación al amparo de los siguientes motivos: Primero. Al amparo del 5 articulo 1.692 de la L.E. Civil , se denuncia la infracción del párrafo primero del artículo 1.281, en relación con el 1.285 del Código Civil , ya que siendo claros los términos del contrato complejo suscrito por las partes el 28 de noviembre de 1981, ha de estarse al sentido literal de sus cláusulas en su totalidad, máximo si, cual sucede en el presente caso, se encuentran en íntima relación algunas de ellas. Segundo. Al amparo del n.° 5 del articulo 1.692 de la L.E. Civil , se denuncia la infracción del articulo 1.282, en relación con el párrafo segundo del articulo 1.281, ambos del Código Civil , cuya violación por la Sala "a quo" es notoria, pues ha interpretado el contrato litigioso sin tener en cuenta la intención de los contratantes, demostrada por actos de estos, coetáneos y posteriores a dicho contrato. Tercero. Al amparo del n.° 4 del artículo 1.692 de la L.E. Civil , por considerar que ha existido, por parte de la Audiencia Territorial de Pamplona, error en laapreciación de la prueba practicada en autos; demostrándose dicho error en los correspondientes documentos, que no resultan contradichos por otros elementos probatorios. Cuarto. Al amparo del n.° 1 del articulo 1.692 de la L.E. Civil , se denuncia el exceso cometido por la Audiencia Territorial de Pamplona en el ejercicio de su jurisdicción al haber reformado el criterio interpretativo del Juez de Instancia, sin concurrir en el mismo ningún motivo que así lo aconsejara.

11. Admitido el recurso y evacuado el traslado de instrucción, se señaló día para la vista, que ha tenido lugar el 30 de octubre actual.

    Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. don Eduardo Fernández Cid de Temes.

    Fundamentos de Derecho

1. Para mejor comprender la controversia que desemboca en el presente recurso extraordinario de casación, así como para resolverlo adecuadamente, es preciso partir de los siguientes hechos admitidos por ambas partes: A) Por escritura pública de 27 de enero de 1977. Don Jose Ignacio y don Humberto , ambos casados, adquirieron por mitades e iguales partes indivisas la bodega y la planta baja, con local para comercio, de la casa n.° 58 de la calle San Martín de San Sebastián. B) En acto de conciliación de 30 de mayo de 1979, el primero requiere al segundo para que se avenga: a reconocer esa copropiedad, a lo que éste accede; a nombrar un administrador que proceda al cierre y conservación de los locales hasta que se proceda a su adjudicación a uno de ellos, a lo que se opone el señor Humberto por estar bien conservados, existir un negocio en marcha y revalorizarse con la existencia de una "Boutique", pero se aviene a proceder a la adjudicación a uno de los condueños, fijando el precio de común acuerdo, y niega deber, por haberlos recibido del señor Jose Ignacio , 3.000.000 ptas, para adquirir la mitad indivisa de dichos locales. C) En 28 de noviembre de 1981 entre ambos y sus esposas se celebra contrato de transacción, en el que manifiestan que, en cumplimiento de sentencia, don Humberto desalojó un local en Tolosa, pero no abonó a la otra parte las rentas devengadas desde noviembre de 1978, ni las costas del juicio; ser copropietarios de los locales de San Sebastián y que para su compra el señor Jose Ignacio adelantó en concepto de préstamo al señor Humberto la cantidad de 3.000.000 ptas, avalándole para la puesta en marcha del negocio un crédito, por otros 3.000.000 ptas, obtenido del Banco Industrial de Bilbao; con tales antecedentes, convinieron una serie de cláusulas, cuyo contenido era, en esencia: a) reconocer el señor Humberto que adeudaba al señor Jose Ignacio 726.894 ptas por rentas del local de la villa de Tolosa, transigiendo el segundo en abonar las costas causadas a su instancia en el juicio' de desahucio y siendo de cuenta del señor Humberto las por él producidas; b) reconocer el señor Humberto deber los 3.000.000 ptas, correspondientes a la compra de los locales de San Sebastián, así como que utilizó en exclusiva el crédito bancario, por lo que viene obligado a su pago; c) don Jose Ignacio concedía a don Humberto una opción de compra por su mitad indivisa en el local de la planta baja y bodega de la casa n.° 58 de la calle San Martín, de San Sebastián, en el precio de

   6.000.000 ptas, y por plazo que Analizará el 31 de diciembre del año 1981 (Sic-Claúsula 4.ª); d) el crédito reconocido de 3.726.894 ptas, se amortizaría por el señor Humberto abonando 190.580 ptas, al ejercitar o caducar la opción de compra precitada, devengando las cantidades aplazadas un 12 por 100 (12%) de interés y amortizándose las cantidades restantes en 34 mensualidades, expresando necesariamente la escritura pública de venta de la mitad indivisa el reconocimiento de la deuda, dando lugar el impago de cualquiera de los vencimientos al total vencimiento de la obligación; y e) en la cláusula novena se estableció que caso de que el señor Humberto no ejercitara la opción de compra, el señor Jose Ignacio quedaría en libertad para ejercitar las acciones correspondientes en reclamación de la totalidad de las rentas devengadas y no satisfechas por la ocupación del local sito en la planta baja de la casa n.° 4 de la c/ de San Ignacio, de la villa de Tolosa, ascendentes a 1.115.884,60 ptas las derivadas del crédito reconocido a su favor por 3.000.000 ptas., y ejecutar la sentencia de 21 de julio de 1980 en cuanto a las costas a que fue condenado expresamente el señor Humberto . D) En 31 de diciembre de 1981 y ante el Notario don Francisco Javier Roig Morras, se otorgó acta de manifestaciones en la que don Valentín , como mandatario verbal de los señores de Humberto , y los señores de Jose Ignacio hicieron constar "que estaban citados el día de hoy, en la Notaría a cargo de mi compañero don Juan , para formalizar la escritura de venta por parte de los señores de Jose Ignacio a los cónyuges don Humberto y esposa, de la bodega y la planta baja con local para comercio de la casa n.° 58 de la c/ San Martín de esta ciudad, operación que no ha podido llevarse a efecto por no poder disponer de la suma de seis millones de pesetas que debía haber entregado la Caja de Ahorros Provincial de Guipúzcoa a la parte compradora a través de la firma de un préstamo hipotecario" (Sic.) y preguntados si deseaban hacer ulterior manifestación "contestaron negativamente". E) El 8 de febrero de 1983 se celebró acto de conciliación en Andoain en el que los señores Jose Ignacio reclamaron al señor Humberto , representado por don Valentín , la cantidad de 3.000.000 ptas., que les adeudaba en concepto de préstamo y 1.115.884,60 ptas en concepto de rentas devengadas y no satisfechas por la ocupación del local sito en la planta baja de la casa n.° 4 de la c/ de San Ignacio, de Tolosa, deudas reconocidas en el documento suscrito el 28 de noviembre de 1981; la representación del señor Humberto hizo efectiva la cantidad mediante la entrega de un talón. F) El 9 de marzo de 1983,también en acto de conciliación celebrado en Andoain, los señores de Jose Ignacio requirieron a los de Humberto para que reconociesen la copropiedad por mitades e iguales partes proindivisas de la bodega y planta baja con local comercial sito en la casa n.° 58 de la c/ de San Martín de San Sebastián, aviniéndose a hacer cesar la indivisión vendiendo la finca en subasta notarial y con las condiciones expresadas; por la representación de los señores de Humberto se reconoció la copropiedad e indivisión, oponiéndose a la subasta por las razones que en su día expondrían.

2. Con base en cuanto antecede y en el uso exclusivo de la cosa común desde 30 de mayo de 1979 por parte del señor Humberto , al estimar perdida la opción de compra que le fue concedida en el contrato de 28 de noviembre de 1981 por incumplimiento del mismo, el señor Jose Ignacio interpuso demanda contra los señores de Humberto interesando la división de la cosa común (bodega y planta baja de la casa n.° 58 de la c/ San Martín de San Sebastián) e indemnización de daños y perjuicios, a lo que se opusieron los señores de Humberto quienes, no obstante reconocer la copropiedad proindiviso de los bienes litigiosos y que la opción de compra caducaba el 31 de diciembre de 1981, reconvinieron alegando que la firma de la escritura de compraventa se propuso de común acuerdo para el 5 de enero de 1982, confirmándose con la comparecencia ante notario el ejercicio de la opción pactada, suplicando se declarase la existencia de contrato de compraventa de los bienes dichos, condenando a los señores de Jose Ignacio al otorgamiento de escritura pública, así como al abono de los daños y perjuicios. El Juzgado de Primera Instancia n.° 1 de San Sebastián estimó la demanda, desestimando la reconvención y ordenó la venta en pública subasta, con admisión de licitadores extraños, de los locales objeto de la "litis", condenando a los señores de Humberto a indemnizar al actor los daños y perjuicios causados, cuyo importe se fijaría en ejecución de sentencia. La Audiencia Territorial de Pamplona, en sentencia de 22 de abril de 1985 , revocó la del Juzgado, declaró la existencia entre las partes de un contrato de compraventa y condenó a los demandados de reconvención a su cumplimiento, con el otorgamiento de escritura pública y pago simultáneo del precio, estimando probado que los actos realizados por el optante en los últimos días de diciembre de 1981 y muy especialmente la comparecencia el día 31 del señor Jose Ignacio y el representante del señor Humberto ante notario confirmó el ejercicio de la opción pactada, produciéndose en dicho momento la perfección del contrato de compraventa, todo lo cual fundamenta en la sentencia de este Tribunal Supremo de 9 de febrero de 1985, que cita a su vez las de 16 de abril y 12 de julio de 1979, 28 de mayo de 1976, 7 de noviembre de 1977, 22 de junio de 1966, 17 de octubre de 1961 y 23 de marzo de 1945, conforme a la cual se configura la opción de compra "como un convenio en el que es incuestionable la decidida voluntad de las partes de celebrar una auténtica compraventa, cuyo incumplimiento no da lugar simplemente a la indemnización de daños y perjuicios, sino que faculta a la otra parte para exigir el cumplimiento así de la promesa como del contrato definitivo, efecto que se produce mediante la manifestación de voluntad del optante y la vinculación de la oferta -ya irrevocable- por parte del cedente vendedor, sin necesidad de nuevo contrato (salvo el complemento de la entrega según artículos 609 y 1.095 del Código Civil ); estimándose que la opción supone una compraventa conclusa que no necesita actividad posterior de las partes para desarrollar las bases contractuales contenidas en el convenio, bastando la expresión de voluntad del optante para que el contrato de compra quede firme, perfecto y en estado de ejecución, obligatorio para el cedente, sin necesidad de más actos (lo que le diferencia del "pactum de contrahendo"), pues es con la aceptación cuando quedan definitivamente fijadas las recíprocas obligaciones que han de exigirse después -no precisamente en el plazo establecido para el ejercicio de la opción- con el nacimiento y perfección de la compraventa por obra del doble consentimiento (que en el optante es simplemente retardado o pospuesto al término previsto), máxime cuando ya en el contrato se fijó de modo claro y preciso el contenido de las prestaciones recíprocas, tales la cosa y el precio.

3. De los cuatro motivos alegados como fundamento del recurso de casación, el tercero se ampara en el n.° 4 del artículo 1.692 de la L.E. Civil, es decir, en el "error en la apreciación de la prueba basado en documentos que obren en autos que demuestren la equivocación del juzgador sin resultar contradichos por otros elementos probatorios" y cita como tales documentos: el contrato de 28 de noviembre de 1981, suscrito por las partes, en cuanto se examinan por la Audiencia solamente las cláusulas 4.ª y 9.ª; el acta de manifestaciones otorgada ante el notario de San Sebastián don Francisco Javier Roig Morras en 31 de diciembre de 1981; la certificación del acto de conciliación celebrado ante el Juzgado de Andoain el 8 de febrero de 1983; y la certificación también en acto conciliatorio, ante el propio Juzgado, de fecha 9 de marzo de 1983; desprendiéndose de ellos, según el recurrente, que no se había llevado a cabo el derecho de opción de compra, al no disponerse de los seis millones precisos. Los motivos primero y segundo se basan en el n.° 5 del citado artículo 1.692 por "infracción de las normas del ordenamiento jurídico o de la jurisprudencia que fueren aplicables para resolver las cuestiones objeto de debate", señalando aquél como infringidos el párrafo primero del articulo 1.281, en relación con el n.° 1.285, ambos del Código Civil pues que el contrato de 28 de noviembre de 1981, se dice, tiene un carácter complejo, comprendiendo pactos de transacción reconocimiento de deuda y opción de compra, por lo que había de estudiarse el contenido integro de sus cláusulas, desprendiéndose de ellas que la voluntad de las partes no se limitaba a que la opción quedase ejercitada con la nueva aceptación del señor Humberto , notificada antes del 31 dediciembre de 1981 al señor Jose Ignacio , sino que por el optante había de pagarse el precio pactado, como requisito ineludible para el ejercicio del derecho de opción, conclusión a la que llega igualmente el segundo motivo del recurso, formulado con carácter subsidiario del anterior, y que considera violado el artículo 1.282, relacionado con el párrafo 2.° del artículo 1.281, ambos del Código Civil , según se desprende de actos anteriores como la escritura de compraventa de 27 de enero de 1977, conciliación de 30 de mayo de 1979 y contrato de 28 de noviembre de 1981; actos coetáneos, como la comparecencia ante notario en 31 de diciembre de 1981, para hacer manifestaciones; y actos posteriores, cuales el acto de conciliación de 8 de febrero de 1983, el de 9 de marzo del propio año, y la absolución por el señor Humberto de las posiciones diez y doce. Pues bien, sabido es, por así señalarlo en S.S. de este Tribunal, como las de 11 de abril de 1964, 11 de febrero de 1967 y singularmente la de 6 de febrero de 1981, que cita las anteriores, que la interpretación se desdobla en dos partes: por un lado, la fijación de hechos o apreciación de las pruebas practicadas; por otro, la valoración de tales hechos, aplicando alguna de las normas contenidas en los artículos 1.281 a 1.289 del Código Civil , perteneciendo a la primera fase la llamada "quaestio facti" o determinación de hechos y a la segunda la "quaestio iuris" o determinación del derecho aplicable; la primera parte de la operación interpretativa podía impugnarse en casación por el n.° 7 del artículo 1.692 de la L.E. Civil en su anterior redacción y hoy ha de hacerse por el n.° 4 del propio precepto, de contenido algo más amplio, cual se ha reseñado al principio de este fundamento; y la segunda parte, o determinación de la norma a aplicar, sólo podía impugnarse a través del n.° 1 del mismo artículo, hoy el n.° 5, porque entonces, al aplicar uno de los artículos sustantivos citados, o varios, puede haber "infracción de las normas del ordenamiento jurídico o de la jurisprudencia que fueren aplicables para resolver las cuestiones objeto del debate". Ambas impugnaciones se dan en el caso que nos ocupa y el error en la apreciación de los hechos se produce, ciertamente, porque la Audiencia examinó de modo parcial el contrato complejo celebrado entre las partes en 28 de noviembre de 1981, omitiendo que, después de señalarse que el plazo de la opción caducaría el 31 de diciembre de 1981, se estableció que del crédito de 3.726.894 ptas se abonarían 190.580 ptas al ejercitar o caducar la opción de compra, cantidad que no se abonó dicho 31 de diciembre, y que de no ejercitarse la opción el señor Jose Ignacio podría reclamar libremente los créditos que se le reconocían, cosa que hizo en acto conciliatorio de 8 de febrero de 1983, abonándosele los 3.000.000 ptas que tenia reconocidos por préstamo y 1.115.884,60 ptas por rentas devengadas y no satisfechas correspondientes al local de Tolosa; omite igualmente que con posterioridad a la tan repetida fecha de 31 de diciembre de 1981 se siguió reconociendo la copropiedad (acto conciliatorio de 9 de marzo de 1983), así como que en la comparecencia ante notario sólo se dijo que no se podía formalizar la escritura por no disponer de los seis millones, sin que se hiciese ninguna otra manifestación al ser preguntados los comparecientes, de todo lo cual ha de concluirse que la apreciación de los hechos por la Audiencia, al sentar que el 31 de diciembre se confirmó el ejercicio de la opción pactada, produciéndose en dicho momento la perfección del contrato de compraventa, es manifiestamente ilógica y contraria a las reglas de la sana crítica, según se desprende de los documentos citados, que demuestran la equivocación "evidente" del juzgador, cual decía la antigua ley "sin que ello resulte contradicho por otros elementos probatorios", cual expresa la actual, pues por el contrario, la absolución de las posiciones 10.ª y 12.ª por el señor Humberto , reconociendo que se le ofreció una opción de compra por el precio de seis millones de pesetas, y que tal cantidad habría de entregarse necesariamente antes del 31 de diciembre de 1981, fecha en que caducaba la opción, así como que no pudo entregar tal cantidad al no haber podido obtenerla de la Caja de Ahorros, debido a retrasos en la tramitación del expediente de préstamo, confirma lo dicho, con la procedencia, por tanto, de la estimación de dicho tercer motivo, lo que comporta igualmente la del tercero y segundo, pues ni de las normas de hermenéutica contenidas en los artículos 1.281, 1.285 y 1.282 del Código Civil , ni de una simple comparecencia ante notario, en la que nada se manifiesta sobre aceptación de la opción, cabe deducir tal aceptación en las condiciones ofertadas, ni su ejercicio, ni, consiguientemente, la perfección de un contrato de compraventa; muy al contrario, de la naturaleza compleja del contrato de 28 de noviembre de 1981, calificado como transacción, conteniendo reconocimiento de deuda y concesión de una opción en determinadas condiciones, ha de concluirse que ésta no se hizo por tiempo indefinido y sin limitación alguna, sino con finalidad liquidatoria, señalando como fecha tope el 31 de diciembre de 1981 y la necesidad de que a la aceptación se añadiese la entrega de los seis millones antes de dicho día, entendiéndose en otro caso decaído o caducado el derecho por su no ejercicio, lo que ni contradice la naturaleza del contrato de opción, ni su sometimiento a las normas generales de las obligaciones y contratos, dado el principio de autonomía de la voluntad y la facultad del concédeme, promitente u optatorio de poner condiciones al optante para su aceptación, lo que tampoco está en pugna con la libertad de juicio y criterio de éste, ni con la tradicional y vigente jurisprudencia que cita la Sala de la Territorial, que tiene un carácter general, necesitado de las especificaciones de cada caso concreto, pues la oferta no siempre se manifiesta de modo simple, sino con condicionantes elevados por el oferente a la cualidad de esenciales, de manera tal que si no se cumplen de modo estricto no se produce el concurso de la oferta y la aceptación, lo que suele ocurrir cuando la opción va unida a otras convenciones o contratos, circunstancia que se da en el supuesto que nos ocupa, al ir unida la vigencia del derecho opcional de modo indisoluble al pago del precio. Finalmente, cuanto se lleva dicho concuerda con lo manifestado de modo constante por este Tribunal Supremo de que la interpretación ha de emanar no de la mera voluntad interna de cualquiera de loscontratantes, sino basada en la voluntad de ambos, o sea, en la intención contractual (S.S. de 26 de enero, 6 de febrero, 13 de abril, 5 de junio y 19 de octubre, todas de 1981).

4. La estimación de los motivos que anteceden hace innecesario el examen del cuarto y último.

5. Por la motivación jurídica contenida en la sentencia de primera instancia, dictada por el Magistrado Juez del n.° I de los de San Sebastián, casamos la de la Audiencia Territorial de Pamplona de 22 de abril de 1985 , sin declaración especial en cuanto a las costas de ninguna de ambas instancias y en cuanto a las del recurso cada parte satisfará las suyas.

   Por lo expuesto y en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español,