STS, 7 de Julio de 1986

Ponente:ANTONIO CARRETERO PEREZ
Fecha de Resolución: 7 de Julio de 1986
Emisor:Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil
 
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CONTENIDO

Núm. 441.- Sentencia de 7 de julio de 1986

PROCEDIMIENTO: Juicio declarativo ordinario de menor cuantía.

MATERIA: Servidumbre de paso aéreo de energía eléctrica; es legal y aparente y no entra en la

obligación de saneamiento. Contrato de opción de compra; plazo de caducidad.

DOCTRINA: La existencia de un tendido eléctrico con mucha anterioridad al contrato, constituía un

gravamen aparente, conocido por las partes y que no entra en la obligación de saneamiento previsto

en el artículo 1.483 del Código Civil .

El optante, al no pagar o consignar el precio convenido por la compraventa, ni en el plazo pactado,

ni en la prórroga que el concedente le otorga, incumplió el contrato de opción y dejó pasar el plazo

de caducidad convenido, determinando, con ello, la declarada extinción del derecho de opción.

En la villa de Madrid, a siete de julio de mil novecientos ochenta y seis.

Vistos por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados del margen, el recurso de casación por infracción de Ley contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sala Segunda de lo Civil de la Audiencia Territorial de Valencia, como consecuencia de autos de juicio ordinario de mayor cuantía seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia de Orihuela, sobre declaración de extinción de opción a compra y otros extremos, cuyo recurso fue interpuesto por don Alfredo , representado por el Procurador don Ignacio Corujo Pita y asistido del Letrado don Julio Crespo Esteban, en el que son recurridos don Jose María y don Fernando , representados por el Procurador don José Pérez Templado y asistido del Letrado don Antonio Gomel Ballester, siendo también demandada doña María Teresa .

Antecedentes de hecho

  1. Por el Procurador don Antonio Martínez Moscardó, en nombre y representación de don Jose María

    , y don Fernando , formuló ante el Juzgado de Primera Instancia de Orihuela, demanda, de Juicio declarativo de menor cuantía, contra don Alfredo , y doña María Teresa , estableciendo los siguientes hechos: Mis representados son dueños en pro-indiviso y por mitad ganancial con sus respectivas esposas de la siguiente finca. Les pertenece por compra a la Compañía mercantil «Rasem, S.A.» según escritura pública otorgada por ante la fe del Notario de Murcia don José Julio Barrenechea Maraver, en fecha de 18 de enero de mil novecientos ochenta. El solar a que se ha hecho referencia fue objeto de un contrato de opción de compra ante los actores de hoy y el padre don Carlos Antonio , que actuó en la representación de su hijo el estudiante o empleado don Alfredo . Por ello y no obstante interpretar mis representados que el demandado señor Alfredo no se ajustaba en su requerimiento al convenio de opción, en evitación de inútiles discusiones y en evitación asimismo de pleitos, resolvieron esta situación notificando notarialmente al señor Alfredo la posibilidad de adquirir el solar el día de o hasta el día de veintinueve de enero de mil novecientos ochenta mediante entrega del precio y en idénticas condiciones a las que habían consignado para la opciónen el documento en que la misma se reflejó, y, no personado en la Notaría en la hora y día previamente notificados, se levantó el acta notarial de constancia de hechos correspondiente. La narrada incomparecencia del demandado ante el Notario y en el día y hora designados, para en la ampliación de plazo citada, hacer entrega del precio con coetáneo otorgamiento de la escritura pública de venta, resuelve toda duda posible en cuanto a la extinción de la opción en su día concedida. Se hace preciso replantear en este procedimiento la responsabilidad de la señorita María Teresa , cuya intervención en la construcción de la valla levantada sobre el solar está expresamente reconocida en dicho procedimiento, y por consiguiente en los perjuicios que con su existencia se están ocasionando; lo que unido a no constituir cosa juzgada la condena que le concierne en aquel procedimiento, obliga a esta parte a su demanda en el presente juicio para su posible defensa en los pronunciamientos que le alcanzan.

  2. Alega los fundamentos de derecho que creyó oportuno y termina suplicando se dicte sentencia que contenga los siguientes pronunciamientos: Declarar dueños en pleno dominio del solar de 890,72 metros cuadrados sito en Torrevieja entre las calles Mar y Concordia, y otros propietarios, descrito en el Hecho primero de esta demanda, a los actores señores Jose María y Fernando y sus respectivas esposas. Declarar extinguida y sin efectos la opción de compra concedida por los actores al demandado señor Alfredo en documento de fecha once de noviembre de mil novecientos setenta y ocho, al no haber formalizado el contrato de compraventa dentro del plazo fijado en el contrato de opción (fecha límite, treinta y uno de agosto de mil novecientos setenta y nueve), ni haber comparecido en o hasta el día señalado por los actores del veintiocho de enero de mil novecientos ochenta, en la ampliación que le fue concedida después de vencido el plazo contenido en el citado documento, para la entrega del precio y otorgamiento de la correspondiente escritura de compraventa. Condenar al demandado don Alfredo a entregar a mis representados el solar propiedad de los mismos referido en el primero de estos pronunciamientos, con todos sus frutos y accesiones y cuantos pudieran corresponder por la posesión de mala fe del demandado a partir del quince de marzo de mil novecientos ochenta en que tuvo lugar el acto conciliatorio por el que se le requirió a que dejara el solar en las condiciones en que se encontraba cuando fue fijada la opción, quedando a favor de la propiedad cuantas mejoras se hayan producido o puedan producirse hasta su efectiva entrega. Condenar a los demandados don Alfredo y doña María Teresa a la destrucción de la valla construida por los mismos y a la indemnización de los daños y perjuicios causados y que se causen, a tenor de las Bases fijadas en el hecho tercero de la demanda y su concreción en ejecución de sentencia según los artículos 919 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, especialmente el 928 , por las perturbaciones del derecho de mis representados realizados conjuntamente por ambos demandados o indistintamente por el primero o por esta última con autorización o tolerancia de aquél. Condenar, asimismo, a los demandados a que se abstengan en todo acto perturbador del derecho dominical de mis representados. Condenarles al pago de las costas que se deriven del presente juicio.

  3. Que admitida la demanda y emplazado el demandado don Alfredo , compareció en los autos en su representación el Procurador don Ernesto Mínguez García, que contestó a la demanda, oponiéndose a la misma, en los siguientes hechos: Con fecha once de noviembre de mil novecientos setenta y ocho se suscribió, entre don Alfredo y los demandantes, un contrato de opción de compra, hoy ya contrato de compraventa, referido a la finca que en el mismo indica y que es la que se describe al hecho primero de dicho escrito de demanda. Mantenemos la existencia de un contrato de compraventa perfeccionado, válido y eficaz que obliga a los actores al otorgamiento de escritura pública de compraventa de la finca que relatan en el hecho primero de su escrito de demanda en situación de libre de cargas y gravámenes, recibiendo a cambio el precio que para esta compraventa viene pactado. Todo ello motivará no solamente la petición de sentencia absolutoria sino los pedimentos que, por vía reconvencional, solicitaremos en el suplico del presente escrito.

  4. Alega los fundamentos de derecho que creyó oportuno y termina con la súplica de que se dicte sentencia que contenga los siguientes pronunciamientos: a) Declarar que, entre los actores y don Alfredo , existe, perfeccionado, válido y eficaz, un contrato de opción de compra respecto de la finca que se describe al hecho primero de la demanda, y ello en las condiciones contenidas en el documento en que quedó plasmado, aportando como número 3 con el escrito de demanda, b) Declarar que la opción de compra mencionada se concedió para la finca indicada, en concepto de libre de servidumbres, cargas y gravámenes, pues, aunque ello no se refleje, en el contrato suscrito, expresamente, es una consecuencia que, conforme a la naturaleza del contrato, es conforme a la buena fe, al uso y a la ley. d) Declarar que, como consecuencia de lo solicitado en el apartado anterior, los actores vienen obligados a otorgar a favor del señor Alfredo escritura pública de compraventa de la finca que se describe al hecho Primero de la demanda, recibiendo en tal momento el precio pactado, en efectivo metálico, a lo que deberán ser condenados los demandantes, con el apercibimiento de que, si no lo hicieren dentro del plazo que se les señale, se mandará hacer a su costa, e) Declarar que la transmisión de la finca deberá efectuarse libre de servidumbres, cargas y gravámenes, por lo que vienen obligados, y a ello deben ser condenados, a realizar cuanto proceda para hacer desaparecer el tendido eléctrico que cruza la finca en cuestión, por constituir unaservidumbre o gravamen no pactado, cuya condena deberá efectuarse con el apercibimiento de que, de no efectuarlo así, se ordenará su ejecución a su costa, f) Declarar que los demandantes, con todas sus actuaciones, por ellos mismos relatadas en su escrito de demanda, posteriores al requerimiento que don Alfredo les formuló en treinta y uno de agosto de mil novecientos setenta y nueve, han obrado con mala fe para rehuir el cumplimiento de las obligaciones que les correspondían, con lo que han irrogado al señor Alfredo unos daños y perjuicios que deben indemnizar, a lo que deberán ser condenados para su efectividad en ejecución de sentencia, g) Condenar a los demandantes al pago de las costas de este procedimiento, por su temeridad y mala fe procesales. Pues así procede todo ello y es de hacer en justicia.

  5. Que las partes evacuaron los traslados que para réplica y duplica les fueron conferidos, insistiendo en los hechos, fundamentos de derecho y súplica de sus escritos de demanda y contestación.

  6. Que recibido el pleito a prueba se practicó la que propuesta por las partes, fue declarada pertinente y figura en las respectivas piezas.

  7. Unidas a los autos las pruebas practicadas, el Juez de Primera Instancia de Orihuela, dictó sentencia con fecha veintinueve de julio de mil novecientos ochenta y dos , cuyo fallo es como sigue:

    Que estimando íntegramente la demanda formulada por don Jose María y don Fernando y desestimando la reconvención entablada por don Alfredo y doña María Teresa , debo hacer y hago los siguientes pronunciamientos: 1.°) Declaración de ser dueños en pleno dominio del solar descrito en el hecho primero de la demanda, a los demandantes señores Jose María y Fernando y a sus respectivas esposas.

    1. ) Declaro extinguida y sin efectos la opción de compra concedida por tales demandantes al demandado señor Alfredo en documento de fecha once de noviembre de mil novecientos setenta y ocho. 3.°) Condeno al referido demandado señor Alfredo a entregar a los actores el solar discutido, con todos sus frutos y accesiones, quedando a favor de la propiedad cuantas mejoras se hayan producido o puedan producirse hasta su efectiva entrega. .4.°) Condeno a ambos demandados señores Alfredo y señorita María Teresa a la destrucción de la valla construida por los mismos y a la indemnización de los daños y perjuicios causados y que se causen, a tenor de las bases fijadas en el hecho tercero de la demanda y su concreción en ejecución de sentencia. 5.°) Condeno asimismo a los demandados a que se abstengan de todo acto perturbador del derecho dominical de los actores. Todo ello, sin hacer declaración expresa de condena en cuanto a las costas causadas.

  8. Apelada la anterior resolución por la representación de don Alfredo , y sustanciada la alzada con arreglo a derecho, la Sala Segunda de lo Civil de la Audiencia Territorial de Valencia, dictó sentencia con fecha veintiocho de mayo de mil novecientos ochenta y cuatro , cuyo fallo es como sigue:

    Que revocando en parte, como revocamos, la sentencia apelada, y estimando la falta de legitimación pasiva de la demandada doña María Teresa , debemos absolver y lo absolvemos de las pretensiones contra ella deducidas en la demanda, así como también absolvemos al demandado don Alfredo de la petición de condena a la indemnización de daños y perjuicios, y confirmamos la sentencia apelada en los presentes pronunciamientos, a excepción del de costas; sin hacer expresa condena de las costas causadas en las dos instancias.

  9. Por el Procurador don Ignacio Corujo Pita, en nombre de don Alfredo , se ha interpuesto, contra la anterior sentencia, recurso de casación por infracción de Ley al amparo de los. Siguientes motivos:

Primero

Al amparo del número 1.° del artículo 1.692, por infringir la sentencia la norma de interpretación contenida en el artículo 1.281 del Código Civil, en relación con el 1.282 y 1.258 de dicho cuerpo legal . Segundo: Al amparo del número 1.° del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por infringir la sentencia la norma contenida en el artículo 1.450 del Código Civil . Tercero: Al amparo del artículo 1.692, de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por infringir la sentencia recurrida la norma que se contiene en el artículo 1.500 del Código Civil .

  1. Admitido el recurso y evacuado el traslado de instrucción se señaló día para la vista que ha tenido lugar el día diecinueve de junio actual.

    Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. don Antonio Carretero Pérez.

    Fundamentos de Derecho

  2. La sentencia impugnada declara extinguido el derecho de opción que correspondía al demandado-reconviniente, hoy recurrente, concertado en documento privado de fecha once de noviembrede mil novecientos setenta y ocho (folio 19) para la compra de un solar, derecho que pudo ejercitarse hasta el día treinta y uno de agosto de mil novecientos setenta y nueve y que, según la sentencia, no se ejercitó, por lo que se produjo la extinción, por el transcurso del plazo, esencial en el contrato de opción, según su regulación legal y doctrinal ( sentencia de este Tribunal de veintiocho de mayo de mil novecientos setenta y seis, doce de julio de mil novecientos setenta y nueve, diez de diciembre de mil novecientos ochenta y dos, trece de junio de mil novecientos ochenta y tres y nueve de febrero de mil novecientos ochenta y cinco entre otras ).

  3. La tesis del recurrente, parte de la base de que el derecho de opción se ejercitó en tiempo oportuno, puesto que, en fecha treinta y uno de agosto de mil novecientos setenta y nueve, el recurrente, optante, practicó un requerimiento notarial a los actores, concedentes, expresando su voluntad de llevar a cabo la compra, por el precio convenido, pero exigiendo que los concedentes eliminaran el tendido eléctrico que volaba sobre el solar a la altura de segunda o tercera planta, mediante el pago a la Sociedad Hidroeléctrica Española, de la cantidad necesaria para el desplazamiento de la línea, con objeto de que la entrega del solar se llevase a cabo libre de cargas, como correspondía a su condición registral y a los términos del contrato.

  4. En desarrollo de tal tesis, el recurrente sustenta un motivo primero, en el artículo 1.692, primero de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por infracción del artículo 1.281 del Código Civil, en relación con el 1.282 y 1.258 del propio Código , pues entiende que el contrato de opción se refiere a solar, espacio susceptible de ser edificado, sin referencia a cargas, por lo cual, la interpretación del contrato hecha por la Sala sentenciadora es errónea al entender que se concertó la opción en las condiciones materiales de la finca, atravesada por un tendido eléctrico y este razonamiento ha de ser rechazado, porque la cláusula primera del contrato de opción se refiere a la concesión de dicha opción para la compra de «la parte de solar libre, de ochocientos con setenta y dos metros cuadrados...», ha sido interpretada por la Sala de Instancia en relación con el conjunto y los antecedentes del contrato que acusan la existencia de un tendido eléctrico con mucha anterioridad al contrato y que constituía un gravamen aparente, conocido por las partes y que no entra en la obligación de saneamiento previsto en el artículo 1.483 del Código Civil y es esta interpretación del Tribunal de instancia la que debe prevalecer, por no ser ilógica, ni arbitraria, frente a la interesada de la parte recurrente (ver sentencias de este Tribunal treinta de abril de mil novecientos ochenta y cinco, seis de diciembre de mil novecientos ochenta y cinco, nueve de diciembre de mil novecientos ochenta y cinco, veintiséis de diciembre de mil novecientos ochenta y cinco, treinta de diciembre de mil novecientos ochenta y cinco entre las más frecuentes).

  5. Como quiera que no hubo subordinación del pago de la cantidad prestada, como precio, a una anterior conducta del concedente de la opción consistente en retirar o hacer retirar el tendido eléctrico, se deduce, como consecuencia lógica, que el optante, al no pagar o consignar el precio convenido por la compraventa, ni en el plazo pactado, ni en la prórroga que el concedente le otorga, incumplió el contrato de opción y dejó pasar el plazo de caducidad convenido, determinando, con ello, según la citada doctrina jurisprudencial, la declarada extinción del derecho de opción, conclusión que lleva al obligado rechazo de los motivos segundo y tercero basados en el artículo 1.692, 1.° de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por supuesta infracción de los artículos 1.450 y 1.500 del Código Civil , puesto que hubo concierto sobre cosa y precio y consiguiente obligación del pago del precio para que la opción diera paso a la compraventa que, si no se cumplimentó, en ejecución del contrato de opción, fue precisamente porque, al tiempo útil para el pago del precio, el optante no pagó, ni consignó, sino que condicionó su cumplimiento al desarrollo, por parte del cedente, de una conducta que no había comprometido entre las obligaciones contractuales.

  6. Es de aplicación el artículo 1.715 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, coincidente con el artículo 1.767 en su anterior redacción , por lo que procede la imposición al recurrente de las costas del recurso.

    Vistas las normas citadas y demás de aplicación.

    Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.

FALLAMOS

Que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación interpuesto por don Alfredo , contra la sentencia de la Audiencia Territorial de Valencia número 252/1984, de veintiocho de mayo, de la Sala Segunda de lo Civil , con expresa imposición al recurrente de las costas de este recurso; y líbrese al Presidente de la mencionada Audiencia la certificación correspondiente, con devolución de los autos originales y rollo de Sala que remitió.ASI por esta nuestra sentencia, que se publicará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.- Manuel González Alegre y Bernardo.- Mariano Martín Granizo Fernandez.- Rafael Pérez Gimeno.- Antonio Carretero Pérez.- Ramón López Vilas.- Rubricado.

Publicación: Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por el Excmo. Sr. don Antonio Carretero Pérez, Magistrado de la Sala Primera de lo Civil del Tribunal Supremo y Ponente que ha sido en estos autos, estando celebrando audiencia pública la misma en el día de la fecha de que como Secretario, certifico.