STS, 5 de Marzo de 1982
| Ponente | JOSE BELTRAN DE HEREDIA Y CASTAÑO |
| ECLI | ES:TS:1982:1087 |
| Fecha de Resolución | 5 de Marzo de 1982 |
| Emisor | Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil |
Núm. 91.- Sentencia de 5 de marzo de 1982 .
PROCEDIMIENTO: Infracción de ley.
RECURRENTE: Don Julián .
FALLO
Declarando no haber lugar al recurso contra la sentencia de la Audiencia Territorial de Valladolid, de 27 de noviembre de 1979 .
DOCTRINA: Contrato de arrendamiento: Resolución por los comuneros.
La concretación y lógicamente resolución de un contrato de arrendamiento, no es ni puede ser una
alteración o disposición de la cosa común (ni jurídica ni material), sino un simple acto de
administración y mejor disfrute, para lo que es suficiente la mayoría del artículo 398 del Código Civil .
Es igualmente conocido por lo reiterada la doctrina jurisprudencial que proclama que cualquier
copropietario puede individualmente (y con más razón si son dos de los tres comuneros) realizar,
con repercusión para el conjunto, todo aquello que redunde en beneficio de la comunidad, como es
el supuesto que se contempla de concertar la resolución de un arrendamiento que permitirá, desde
el establecimiento de otro en mejores condiciones, hasta la demolición del inmueble y posterior
construcción de otro con el que se obtuviese mayores rendimientos.
En la villa de Madrid, a 5 de marzo de 1982
En los autos de juicio declarativo de menor cuantía, promovidos ante el Juzgado de Primera Instancia de Valladolid número 2 por doña Gloria , mayor de edad, viuda y vecina de Valladolid, con don Julián , mayor de edad, gestor administrativo y vecino de Valladolid; doña Lourdes , mayor de edad, viuda y vecina de Valladolid, y don Carlos José , mayor de edad, jubilado y vecino de Valladolid, sobre reclamación de cantidad, y seguidos en apelación ante la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Valladolid, que ante Nos penden en virtud de recurso de casación por infracción de ley interpuesto por la parte demandada representada por el Procurador don Jesús Guerrero Laverat y con la dirección del Letrado don Santiago Rodríguez Monsálvez.
RESULTANDO
RESULTANDO que el Procurador señor Pérez Fernández, en representación de doña Gloria , formuló ante el Juzgado de Primera Instancia de Valladolid número 2, demanda de menor cuantía contra clon Julián y doña Lourdes y don Carlos José , sobre reclamación de cantidad, estableciendo los siguientes hechos: Primero. Su mandante era arrendataria del piso NUM000 .º izquierda de la casa número NUM001 de la calleDIRECCION000 de esta ciudad, propiedad de los hoy demandados. Estos propusieron a su mandante la resolución del arrendamiento, que lo aceptó, suscribiéndose documento por el cual su mandante se obligaba a desalojar la vivienda en plazo de cuatro meses y los propietarios la indemnizarían en la cantidad de 350.000 pesetas (175.000 pesetas a la firma del documento y otras tantas a la entrega de llevas).-Segundo. Que a la firma del contrato, no se entregó cantidad alguna a su representada.-Tercero. Su representada al llegar al vencimiento de los cuatro meses, en 27 de mayo pasado y por medio de Notario, les remitió carta por la que les comunica tener a su disposición las llaves de la vivienda, sin que se le diera contestación alguna.-Cuarto . Su mandante les promovió conciliación a la que no asistieron los demandados. Alegaba los fundamentos de derecho que estimaba pertinentes al caso y terminaba con súplica al Juzgado se dictase sentencia, condenando a los demandados a entregar a su mandante la cantidad de 350.000 pesetas consecuencia del documento suscrito por las partes en febrero de 1978 y a los intereses legales de dicha cantidad desde la presentación de la demanda, imponiéndoles también las costas del juicio.
RESULTANDO que admitida la demanda y emplazados los demandados don Julián y doña Lourdes , compareció en los autos en su representación el Procurador don José Menéndez Sánchez que contestó a la demanda, oponiendo a la misma: Primero. En cuanto al correlativo, es cierto en la fecha del documento; en lo demás, incierto, ya que las negociaciones fueron llevadas a título personal por don Julián , y en ningún momento dicho señor se arrogó la representación de los otros condueños.-Segundo. Cierto que las 165.000 pesetas a pagar a la firma del documento no fue satisfecha por los propietarios, precisamente porque el proyecto de negocio no pasó a ser negocio jurídico perfecto, porque de las tres voluntades que debían concurrir por la propiedad, sólo se emitieron dos, quedando así incompleta la voluntad de una de las partes contratantes.-Tercero. Otro dato denotador de la fuerza de nuestra tesis es que el documento básico conserva en blanco la fecha a partir de la que el contrato había de producir efectos jurídicos.- Cuarto. Sus representados entendieron que de nada servía comparecer en el acto de conciliación. Alegaba los fundamentos de derecho que estimaba pertinentes al caso y terminaba suplicando, se dictase sentencia por la que desestimando Integramente la demanda absolviese de la misma a sus representados, con expresa imposición de las costas.
RESULTANDO que recibido el pleito a prueba se practicó la que propuesta por las partes fue declarada pertinente y figura en las respectivas piezas. Y unidas a autos las practicadas se convocó a las partes a comparecencia en la que las mismas informaron por su orden en apoyo de sus respectivas pretensiones.
RESULTANDO que el señor Juez de Primera Instancia de Valladolid número 2, dictó sentencia con fecha 17 de enero de 1979 por la que hizo el siguiente pronunciamiento: Que debo absolver y absuelvo a don Julián , doña Lourdes y don Carlos José de la demanda deducida por doña Gloria , sin hacer declaración sobre costas.
RESULTANDO que interpuesto recurso de apelación contra la sentencia de primera instancia por la representación de la parte actora y tramitado el recurso con arreglo a derecho, la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Valladolid, dictó sentencia con fecha 27 de noviembre de 1979 , con la siguiente parte dispositiva: Excepto en el extremo referente a las costas procesales, estimamos la demanda originaria del proceso al que el presente recurso se contrae y, en su consecuencia, condenamos a los demandados don Julián , doña Lourdes y don Carlos José a que por la causa reclamada en la litis, paguen a la demandante doña Gloria , la cantidad total y única de 350.000 pesetas y los intereses legales de la misma a partir de la fecha de interposición de dicha demanda. Y sin hacer especial imposición de las costas procesales en ambas instancias, revocamos la sentencia apelada en cuanto se oponga a la presente y la confirmamos en lo demás.
RESULTANDO que el Procurador don Jesús Guerrero Laberat, en representación de don Julián y doña Lourdes ha interpuesto recurso de casación por infracción de ley contra la sentencia pronunciada por la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Valladolid con apoyo en los siguientes motivos:
Amparado en el ordinal 1.º del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , dado que la sentencia recurrida infringe el artículo 398 del Código Civil , por aplicación indebida al caso del pleito. En efecto, ante el dato de la falta de consentimiento de uno de los condominos al acuerdo oe extinción de la relación locaticia, la sentencia impugnada concluye que tal acuerdo de principio pasó a ser un negocio jurídico perfecto desde el momento en que obtuvo la adhesión de la otra copropietaria, por haber encontrado el soporte de la mayoría de cuotas indivisas en la copropiedad de la vivienda, lo que por aplicación del artículo 398 del Código Civil , siendo en tal acuerdo un acto de administración es suficiente para vincular a todos los condóminos. Que el acuerdo de principio no refleja un acto de administración de la cosa común, es evidente. Decir que el acuerdo sobre extinción de un arrendamiento que conlleva unaprestación pecuniaria de los condóminos por importe de 350.000 pesetas, no es un acto de administración de la cosa común arrendada, se nos antoja superfluo por evidente. Podríamos decir que no es un acto de administración porque comporta la disposición de una suma pecuniaria de titularidad no común, sino a forma por las aportaciones individuales de cada uno de los tres condóminos, que nadie puede comprometer por otro el pensamiento de la Sala de apelación parece ser éste: Puesto que la constitución del arrendamiento es un acto de administración, también lo será aquél que produzca su extinción, y si bien es cierto que el objeto del acuerdo no es la cosa común, sino el prorrogar el contrato locaticio, también lo es que en tanto la manifestación de la voluntad negocial, como declaración conjunta de todos sus componentes, faltando alguna no hay declaración de voluntad negocial, no hay consentimiento y sin él no hay negocio jurídico. De todo lo cual se demuestra la no aplicabilidad del artículo citado como infringido y la precisión de estimar el presente motivo de casación.
Fundado en el número 1.º del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por cuanto que la sentencia impugnada infringe los artículos 1.254, 1.258 y 1.091 del Código Civil , en relación con los artículos 1.261, número 1.° y 1.262, párrafo 1.º del Código Sustantivo por su aplicación indebida al caso de autos. Quedó demostrada en el anterior fundamento, la inexistencia del negocio jurídico. Si no se produjo el concierto de voluntades ya que una de las personas que debían recurrir, no lo hizo, es visto que no cabe apreciar realidad negocial alguna.
RESULTANDO que admitido el recurso e instruida la parte recurrente, se declararon los autos conclusos y se mandaron traer a la vista con las debidas citaciones.
Visto siendo Ponente el Magistrado don José Beltrán de Heredia y Castaño.
CONSIDERANDO
CONSIDERANDO que el único tema de casación que plantea el presente recurso gira en torno de un contrato de febrero de 1978 (sin indicar el día), constante en documento privado, por el que los hoy recurrentes, junto con un tercero que también figura en el enunciado, apareciendo sólo la firma de uno de ellos, en su condición de copropietarios de la casa número NUM001 de la DIRECCION000 de Valladolid, convienen con la actual recurrida, que era arrendataria del pisa NUM000 .°, izquierda la resolución del contrato arrendaticio, con desalojo de la vivienda y entrega de las llaves en el plazo de cuatro meses, para percibir como compensación la suma de 350.000 pesetas de las que se entregaría una mitad a la firma del documento y la otra, a la recepción de las llaves en el indicado plazo; lo cual, no se cumplimentó por los propietarios, siendo requeridos notarialmente por la arrendataria, que puso a su disposición las llaves de la vivienda y exigió la observancia de lo pactado y que, ante la actitud negativa de aquéllos, que ni siquiera contestaron, inició la acción judicial por la vía de un declarativo de menor cuantía, en el que los dos copropietarios-arrendadores comparecientes -el otro fue declarado en rebeldía- opusieron que el convenio discutido implicaba un acto de disposición en el que no había prestado su consentimiento la totalidad de los copropietarios del inmueble al que pertenecía la vivienda arrendada, por lo que no era válido, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 397 del Código Civil ; tesis ésta, que fue acogida por la sentencia de primer grado que, sin embargo, revoco la que ahora se impugna, que estimó por completo la pretensión actora.
CONSIDERANDO que la indicada impugnación, se lleva a cabo en los dos motivos formulados, que lo son por la vía del número 1 del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , incidiendo sobre los mismo lo que permite su tratamiento unitario, pues en el 1.º se denuncia aplicación indebida del artículo 398 del Código , por entender que el convenio realizado entre las partes no fue de mera administración, sino disposición, y consiguientemente, que no había existido válido contrato, infringiéndose, por tanto, asimismo por aplicación indebida, los artículos 1.254, 1.258 y 1.091, en relación con los 1.261, número 1 y 1.262, párrafo 1.º, todos igualmente de nuestro primer Código Sustantivo; lo cual significa que lo único a dilucidar es si el contrato realizado por dos copropietarios que dicen actuar en nombre de los tres, era de administración, para lo que bastaba la simple materia del artículo 398 o requería, por contra, el consentimiento de todos los copartícipes del artículo 397 , por tratarse de un acto de disposición; siendo de recordar, al respecto, la doctrina jurisprudencial de este Tribunal Supremo, totalmente concorde con la naturaleza de las cosas, en el sentido de que la concertación y lógicamente, resolución de un contrato de arrendamiento, no es ni puede ser una alteración o disposición de la cosa común (ni jurídica ni materiai), sino un simple acto de administración y mejor disfrute, para lo que es suficiente la mayoría del 398, acreditada en este caso, pues si en el primitivo convenio figura solamente la firma de uno de los copropietarios, no es menos cierto que en todas las actuaciones, incluidas las del presente trámite, aparecen dos que expresamente reconocen su intervención en el contrato, sin que haya constancia en los autos de participaciones desiguales, debiendo, en su consecuencia, regir la norma del párrafo 2.º del artículo 393 a los efectos del también párrafo 2.º del 398 ; pero es que, además, es igualmente conocida por lo reiterada la doctrina jurisprudencial que proclama que cualquier copropietario puede individualmente (ycon más razón si son dos de los tres comuneros) realizar, con repercusión para el conjunto, todo aquello que redunde en beneficio de la comunidad, como es el supuesto que se contempla de concertar la resolución de un arrendamiento que permitiría, desde el establecimiento de otro en mejores condiciones, hasta la demolición del inmueble y posterior construcción de otro con el que se obtuviesen mayores rendimientos; razones todas que conducen a la desestimación de los indicados dos motivos que se formularon, lo que supone la del recurso en su totalidad, con el preceptivo pronunciamiento del artículo 1.648 de la Ley de Enjuiciamiento , en cuanto a las costas causadas, no así el referente al depósito, que no fue constituido al no ser conformes, de toda conformidad, las dos sentencias de instancia.
Fallamos que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación por infracción de ley interpuesto por Julián y doña Lourdes , contra la sentencia pronunciada por la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Valladolid, en fecha 27 de noviembre de 1979 ; condenamos a dicha parte recurrente al pago de las costas ocasionadas en este recurso, y a su tiempo, comuníquese esta resolución a la expresada Audiencia, con devolución a la misma de las actuaciones que remitió.
Así, por esta nuestra sentencia, que se publicará en el "Boletín Oficial del Estado" e insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, lo pronunciamos, mandamos y firmamos. José Beltrán de Heredia y Castaño. Andrés Gallardo. José Antonio Seijas. Antonio Sánchez. Jaime Santos. Rubricados.
Publicación.- Leída y publicada fue la anterior sentencia el mismo día de su fecha por el excelentísimo señor don José Beltrán de Heredia y Castaño, Magistrado de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, Ponente en estas actuaciones, hallándose la misma celebrando audiencia pública, de lo que como Secretario, certifico.
Madrid, a 5 de marzo de 1982. Antonio Docavo. Rubricado.
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