STS, 30 de Marzo de 1982

Error de hecho en la apreciación de la prueba según resulta de documentos auténticos que demuestran la equivocación evidente del juzgador. Este motivo se ampara en e! número 7 del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . El fallo de la sentencia recurrida está basado en los siguientes hechos: 1) Que la finalidad exclusiva de los contratantes fue la de construir una ciudad satélite con arreglo a un proyecto. 2) Que el Ayuntamiento de Zaragoza negó, sin más, la autorización solicitada. 3) Que los demandados impugnaron esta decisión en vía gubernativa. 4) Que los demandados desistieron del contrato a la vista de la decisión municipal. Pues bien, estos cuatro hechos, afirmados en la sentencia, sonafirmaciones equivocadas, con evidencia a través de documentos auténticos. Analicemos por separado, cada uno de los hechos afirmados, erróneamente, por el juzgador: Primero. El contrato otorgado el día 24 de octubre de 1966, no se refiere a la construcción de una ciudad satélite con arreglo a un Proyecto suscrito por ambas partes. El objeto del contrato, no es la de construcción de edificios, sino la de ejecutar obras de urbanización en un suelo rústico para "vender posteriormente las parcelas. El contrato establece un derecho de opción de compra por parte de los terrenos" para la urbanización y los hoy recurrentes "se comprometen a encargarse de las gestiones de urbanización y de la dirección de las obras". En la cláusula tercera se especifica que el derecho de opción concedido se refiere a determinadas zonas, todas ellas destinadas para urbanización extensiva, añadiendo la descripción de los seis polígonos. Polígono uno. Previsto para una futura promoción de chalets... será planificado y urbanizado. Polígonos dos y tres. Las obras de urbanización a realizar en los mismos deberán ser previstas para unas posibles edificaciones. Polígonos cuatro y cinco. Se hallan previstos para urbanización extensiva, apropiada para futuras promociones de chalets... Polígono seis. Este polígono está previsto para la construcción de un campo de fútbol.-Segundo. El Ayuntamiento de Zaragoza no negó, sin más, como dice el juzgador la autorización solicitada para llevar a cabo la urbanización conforme al Proyecto suscrito por ambas partes. Vuelve a emplear la sentencia la expresión "conforme al proyecto suscrito por ambas partes litigantes", pero refiriéndose esta vez a un proyecto de urbanización y no a un proyecto de construcción de una ciudad satélite. ¿Se trata de dos proyectos? El primer proyecto de urbanización es el denominado "Mirador de La Junquera" que ni está firmado por ambas partes ni es un proyecto general sobre el "Acampo". No es, evidentemente el proyecto de urbanización al que se refiere la sentencia. El día 30 de junio de 1967 , los demandados presentaron un escrito ante el Ayuntamiento de Zaragoza y dicen que habiéndose presentado el 20 de junio un avance de proyecto del "sector del "Acampo de Arráez", denominado Mirador de La Junquera, en el que se marcaba la tónica que ha de servir de base a la total promoción urbanística del "Acampo"... y que si todavía no han sido terminados los proyectos general del "Acampo" y presentados ante esa Corporación Municipal, ha sido por haber retrasado su terminación deliberadamente con el fin de poder acomodarlos en su día al Plan General de Ordenación Urbana". Por fin, el día 16 de octubre de 1967, los demandados presentan ante el Ayuntamiento el avance de Proyecto de planificación general de "Acampo" que tampoco está suscrito por ambos litigantes, solamente por los demandados y al que el Ayuntamiento denegará más tarde su aprobación municipal. La equivocación del juzgador es evidente. Nunca ha existido un proyecto de construcción de una ciudad satélite, ni tampoco un proyecto de urbanización sobre el "Acampo", suscrito por ambas partes. ¿Qué es lo que entonces niega el Ayuntamiento? ¿Por qué lo niega? y ¿Cómo lo niega? Hasta el momento en que se promulga la nueva Ley Urbanística de Zaragoza, no ha surgido conflicto alguno, entre los otorgantes del contrato. Y es el día 10 de julio de 1969, cuando el Ayuntamiento, en sesión plenaria, "acordó desestimar el Avance de Planificación General del "Acampo de Arráez"". Esta es, indudablemente, la negativa de la autorización municipal para llevar a cabo la urbanización a que se refiere la sentencia. Como vemos no se trata de una negativa al Avance de Planificación General del "Acampo de Arráez", presentado y firmado unilateralmente por los demandados. Ya sabemos lo que el Ayuntamiento niega. No se equivoca el juzgador cuando dice que el Ayuntamiento de Zaragoza "niega la autorización solicitada", ya que hubo una solicitud, unilateralmente formulada por los demandados, y una desestimación de esta solicitud. En lo que se equivoca es en considerar que esta solicitud fue suscrita por ambas partes litigantes. Veamos esta cuestión fundamental a la exclusiva luz de los documentos auténticos obrantes en autos, con lo cual responderemos a la cuestión inicialmente planteada de cómo se ha producido la desestimación municipal del Avance. En conclusión: el juzgador ha cometido el manifiesto errór de hecho de considerar probado que los demandados impugnaron en toda la vía gubernativa la decisión municipal por la que el Ayuntamiento de Zaragoza negó la autorización solicitada sobre el Avance de Planificación del "Acampo de Arráez", siendo así que este hecho por no haber sido alegado por ninguno de los litigantes, ni siquiera ha sido objeto de prueba. Forzosamente ha de llegarse a la conclusión de que el juzgador se ha confundido con la oposición que los demandados hicieron, como coadyuvantes de la Administración, en el recurso contencioso-administrativo planteado contra la resolución del Ministerio de la Vivienda referente al Plan Parcial del Mirador de La Junquera. En suma, no solamente es falso que los demandados impugnaron en toda la vía gubernativa la decisión municipal, sino que, exactamente al contrario, lo que trataron de impedir, como coadyuvantes de la Administración, fue que se aprobara definitivamente el Plan Parcial del Mirador de La Junquera, que en sus propias declaraciones, antes transcritas, era sólo una parte del Avance de Planificación General para el "Acampo", que responderá a la misma tónica y a los mismos principios urbanísticos que el Plan Parcial del Mirador de La Junquera, y cuya aprobación era un antecedente valiosísimo para la futura aprobación del Avance de Planificación General. Los demandados no desistieron del contrato a la vista de la decisión municipal. Dice el juzgador que: "a la vista de la decisión municipal los demandados desisten del contrato celebrado por imposibilidad de realizar el proyecto suscrito. Pues bien, basta con traer el documento auténtico, no tenido en cuenta en absoluto por la sentencia, constituido por el acta notarial extendido a requerimiento de los recurrentes por el Notario de Zaragoza, el día 22 de octubre de 1968 para evidenciar el inexplicable error de hecho en que cae el juzgador.

Error de derecho en la apreciación de la prueba que viola, por inaplicación, el artículo 1.218del Código Civil. Éste motivo se ampara en el número 7 del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Hemos examinado, en el motivo anterior, los errores de hecho que han conducido a una falsa apreciación de los hechos básicos en que el juzgador fundamenta su resolución. La demostración de la equivocación de la sentencia, ha sido realizada utilizando como materiales exclusivos los documentos auténticos pertinentes a cada extremo fáctico en que la sentencia se equivoca. Pero al no haber tenido en cuenta la sentencia algunos de los documentos auténticos que han permitido poner de manifiesto los errores de hecho padecidos en la resolución judicial, ésta no sólo da lugar a la impugnación por tales errores de hecho en la apreciación de la prueba en su conjunto, sino que además, y dada la naturaleza de documento público de algunos de los documentos auténticos, da lugar a un error de derecho en la valoración de la prueba por inaplicación de determinado precepto legal, que fundamenta este segundo motivo del recurso, con total autonomía e independencia respecto del primero . Y son los medios de prueba tasada que no han sido valorados en la sentencia con el resultado de alterar en absoluto los supuesto fácticos en los que se funda la resolución recurrida. Uno. Escrito firmado por ambos litigantes el día 16 de junio de 1967, presentado al Ayuntamiento el día 20 de junio de 1967 y obrantes a los folios 39 a 44 de los autos y en el que ambas partes dicen: a) Que en esa misma fecha "se ha presentado en el Registro de ese Ayuntamiento un Avance de Anteprovecto de Urbanización de Polígono o zona denominado Mirador de La Junquera, que forma parte del llamado "Acampo de Arráez. Es decir, ambas partes reconocen que el Anteproyecto del Mirador de La Junquera, forma parte del llamado "Acampo de Arráez" (recordemos que este anteproyecto se refiere al Polígono uno de los comprendidos en el contrato objeto del litigio y a los términos colindantes, que los recurrentes habían comprado con anterioridad a los demandados), b) Que presentan al Ayuntamiento este documento porque "hallándose en período de información pública el Plan General de Ordenación Urbana", se ven "en la precisión de comparecer en el expediente... con el fin de aue sea tenido en cuenta el citado "Acampo de Arráez" previendo la urbanización del mismo, a cargo exclusivo de la iniciativa privada". Es decir, la intención común de los contratantes, era comparecer ante el Ayuntamiento, no porque estuviese abierto un período de información pública para la construcción de una ciudad satélite, como han alegado después los demandados y recogido la sentencia como un hecho cierto, sino porque estando abierto el período de información pública para el Plan General de Ordenación Urbana, deseaban que, en ese Plan, el "Acampo de Arráez", fuese ordenado como terreno apto para la urbanización mixta, que describen a continuación en el mismo documento, c) Que "el Avance de Proyecto que hoy se ha presentado (Mirador de La Junquera), forma parte de otro más amplio cuya elaboración total no ha sido todavía terminada aunque se encuentra en avanzado estudio), y respecto del cual habrá de pronunciarse también esa Corporación a efectos de su inclusión en el Plan". Es decir, que en esta fecha, más de ocho meses después de celebrado el contrato, el Proyecto de Urbanización de los Polígonos restantes del contrato (Polígonos dos, tres, cuatro, cinco y seis "no ha sido todavía terminado". La intención común de destinar una zona del "Acampo de Arráez" a futuras edificaciones de chalets (Polígonos uno, cuatro, cinco, siete, ocho y nueve), otra pequeña zona o campo deportivo (Polígono seis) y otra zona (Polígonos do y tres) para posibles viviendas por pisos. Combinación urbanística que consideraron "la ideal". 'Vis. Acta notarial de 22 de octubre de 1968, obrante a los folios 4ó a 50 de los autos. La fe pública notarial acredita que el día 23 de octubre de 1968, es decir, ocho meses y dieciocho días antes de que el Ayuntamiento de Zaragoza desestime el Avance de Planificación General del "Acampo de Arráez" (10 de julio de 1969) que los demandados dieron, unilateralmente, por resuelto el contrato de 24 de octubre de 1966, no a la vista de ninguna decisión municipal referente a Proyecto de Urbanización alguno sobre el "Acampo", sino a la vista del nuevo Plan General de Ordenación Urbana de la ciudad de Zaragoza, que siguió manteniendo la calificación de zona rústica para los terrenos del citado "Acampo", y que por esta sola y exclusiva razón, los demandados consideraron que el contrato "ha devenido de imposible cumplimiento". Tres. Informe de la Dirección Técnica de Arquitectura del Ayuntamiento de Zaragoza de 8 de marzo de 1969 y comparecencia de los demandados ante dicho Ayuntamiento el día 12 de mayo de 1969, obrantes a los folios 541, 541 vuelto, 542, 665 y 665 vuelto. Por este informe está probado que el día 8 de marzo de 1969 el Ayuntamiento dice a los demandados que tal como está redactado el Avance de Planificación no puede aprobarse, pero si insisten en llevar a cabo la urbanización de los terrenos, será necesario que modifiquen el Avance para acomodarlo a la norma del Plan General, que es justamente lo mismo que los contratantes estipularon en la cláusula decimoprimera del contrato, b) Comparecencia de los demandados. El día 12 de mayo de 1969 comparecen los demandados en el Ayuntamiento ante el informe de la Dirección Técnica de Arquitectura anterior y esta documentación pública prueba que, el día 12 de mayo de 1969, es decir, dos meses antes de la decisión municipal desestimatoria del Avance (18 de julio de 1969),los demandados: a) Rechazan la modificación que el Ayuntamiento les propone para acomodar el Avance a las normas urbanísticas vigentes,

2. Piden con urgencia que el Ayuntamiento dicte una resolución desestimatoria de lo que habían solicitado.

Infracción de ley, en el fallo recurrido, al violar por inaplicación de los artículos 1.281, 1.282, 1.283 y 1.285 del Código Civil. Este motivo se ampara en el número 1.° del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . La sentencia que recurrimos pasa directamente del primer considerando, dedicado a la fijación de los hechos probados, al segundo considerando, dedicado a la calificación jurídica del contrato, sin atravesar la etapa de la interpretación. Pero las normas de interpretación de los contratos son decarácter imperativo, y la vulneración de las mismas da lugar a la casación así la sentencia del Tribunal Supremo de 3 de julio de 1964 . En el caso de que como sucede en este litigio, del conjunto de la prueba resulte acreditado que la intención evidente de los contratantes coincida exactamente, sin el menor lugar a duda, con el sentido literal de las cláusulas del contrato, hasta que el fallo se aparte de lo que han expresado con claridad los contratantes, para que se patentice ia violación del artículo 1.281 en el fallo. Hemos hecho este razonamiento para no caer en el fácil error de mostrar, simplemente, la disconformidad de la sentencia con el sentido literal de las cláusulas del contrato para concluir, sin más, que el artículo 1.281 ha sido violado. Para llegar a esta conclusión, es necesario determinar primero cuál ha sido la intención de los contratantes a través de los hechos probados de forma autentica, sean estos hechos anteriores, coetáneos o posteriores al contrato. Y luego, comprobar si esa intención corresponde, sin lugar a dudas, al sentido literal de las cláusulas del contrato. A) Intención de los contratantes, a) En los actos anteriores al contrato El juzgador no ha considerado el hecho de que tres meses antes del otorgamiento del contrato objeto del litigio, los mismos contratantes otorgaron otro contrato de comproventa de otra zona del "Acampo de Arráez", referente a 175.890 metros cuadrados y estipular un precio de ocho pesetas por metro cuadrado. Es natural que, si tres meses más tarde, los mismos contratantes desean realizar una operación de compraventa o de opción sobre una superficie mucho mayor lleguen fácilmente a un acuerdo en el precio, repra de una superficie menor. Contrariamente al resultado del baiando en una peseta el precio que había servido para la comfallo, la interpretación de este primer contrato de compraventa entre los litigantes, revela que la intención de ambas partes y su relación contractual era, respectivamente, la que existe entre vendedor y comprador (sin ningún indicio de intenciones asociativas de ningún género) de terreno rústico, en el "Acampo de Arráez", sin más posibilidades urbanísticas que las autorizadas en suelo rústico, por la legislación entonces vigente. Este primer contrato demuestra que la intención común de los contratantes era de vender y comprar, sin consideración alguna a las posibles mejoras que, en la calificación del "Acampo", pudiera introducir un futuro nuevo Plan de Ordenación Urbana, b) En el acto contractual. La sentencia prescinde, por las buenas, de la significación que tiene el hecho de que los litigantes, tras la exposición de sus datos personales, comiencen el contrato diciendo: "ambas partes, con capacidad suficiente para el otorgamiento del presente contrato, sobre opción de compra, tanteo, urbanización de terrenos y venta posterior de las parcelas urbanizadas, exponen...". La intención común de los contratantes, a juzgar por su común declaración inicial, es la de celebrar entre ellos un contrato de adquisición de unos terrenos rústicos para urbanizarlos y vender las parcelas resultantes de esta urbanización. La misma doctrina que acabamos de exponer respecto al valor interpretativo que ha de darse a las palabras empleadas por los contratantes para calificar su propio contrato, es aplicable a los términos empleados en el capítulo expositivo que precede a las condiciones dispositivas. En la exposición se describe el "Acampo de Arráez" como una "heredad rústica" de 1.611 hectáreas. Lo que indica que la finca objeto del contrato para ambos contratantes tiene, no sólo la condición física de finca rústica, sino también la condición de suelo, jurídicamente calificado como de rústico en la legislación en vigor a la fecha del contrato. Los dos apartados siguientes de la exposición señalaban el común propósito de ambas partes de llevar a efecto el plan de urbanización en el "Acampo de Arráez", como propietarios, ambos, de terrenos situados en el citado "Acampo". Pero en segunda, el apartado IV de la exposición añade que "los señores Ignacio , Raúl y Joaquín (los recurrentes) están interesados -antes de iniciar la urbanización de los terrenos de su propiedad (los 175.890 metros cuadrados que habían comprado en el mes de julio anterior) en la adquisición de otros determinados sectores del "Acampo de Arráez", propiedad de doña Luisa (la demandada), con el fin de ampliar sus proyectos urbanísticos a sectores más extensos y vender luego las parcelas resultantes de la urbanización, con sujección a las condiciones establecidas en el presente documento". Terminando la parte expositiva del contrato diciendo que "con base en todo lo expuesto y estando ambas partes de acuerdo para llevar a efecto los planes antedichos, formalizan el presente contrato con arreglo a las siguientes condiciones. Con base en el carácter rústico del "Acampo de Arráez", en que los demandados son los propietarios de la mayor parte del "Acampo de Arráez", en que estos demandados han encargado proyectos urbanísticos para la planificación general y explotación urbanística del "Acampo de Arráez", a que los recurrentes son también propietarios de otros terrenos lindantes con la finca objeto del contrato; en que los recurrentes se han "propuesto también llevar a cabo la urbanización de estos terrenos"; y con base a que los recurrentes, antes de iniciar la urbanización de sus propios terrenos, están interesados en la adquisición de otros determinados sectores del "Acampo de Arreses" para cumplir sus proyectos urbanísticos y vender luego las parcelas resultantes de la urbanización, y estando de acuerdo ambas partes para llevar a efecto estos planes, formalizan el contrato. Las cinco cláusulas primeras siguen revelando la misma e idéntica intención de ambos contratantes. Su voluntad común es la de conceder verdaderos derechos de opción de compra. Sigue, pues, el contrato sin ofrecer ninguna dificultad de interpretación respecto a la intención común de los contratantes. Hay un objeto cierto y un precio cierto para la compraventa del Polígono uno. Hay unas claras opciones de compra separadas y sucesivas sobre los Polígonos dos, tres, cuatro, cinco y seis. Hay un precio cierto de las futuras compraventas de estos últimos polígonos. El único Polígono en el que está vinculado el derecho de opción a un determinado fin es el Polígono seis, con la garantía de un pacto de retro para el caso de que no se consiga dicho fin. Y finalmente hay un claro derecho de tanteo sobre los Polígonos siete, ocho y nueve que se convirtió en derecho de opción, con precio perfectamenteespecificado para la futura compraventa, que sería el mismo precio al que resultara el metro cuadrado en los Polígonos tres, cuatro y cinco, sumado a las siete pesetas, el beneficio a ellos correspondientes. La única duda de interpretación aparece al poner en relación las posibles edificaciones futuras de tipo social previstas para los Polígonos dos y tres para el caso de que no consiguieran en los términos previstos en la cláusula tercera la aprobación de los Planes Parciales presentados. Para este supuesto los beneficiarios de la opción "quedan obligados a la confección de otros Planes Parciales a contar de la fecha de denegación, y en caso de ser rechazados también estos nuevos proyectos, podrá optar la propietaria, bien en conceder nuevos plazos, o bien por la nulidad del derecho de opción. ¿Quiere esto decir que si el Ayuntamiento no aprobara sus Planes Parciales, la propietaria tendría libertad absoluta de cancelarles el derecho de opción? Pues bien, esta única duda está expresamente resuelta por la cláusula undécima que establece, con absoluta precisión, al alcance que los contratantes quieren dar a sus proyectos urbanísticos respecto a la permanencia, la eficacia o el vigor del contrato de compraventa y de opciones. Esta cláusula dice: Cualquier modificación del Plan General que pueda afectar a los terrenos cedidos a los señores Ignacio , Raúl y Joaquín , deberá hacerse de mutuo acuerdo, salvo que las autoridades competentes en la materia impusieran una solución distinta. Es decir, para la hipótesis de que los compradores, quieran especular con los terrenos en perjuicio de los vendedores, presentando planes parciales imposibles de ser autorizados por el Ayuntamiento por exceder en volumen de edificabilidad a lo legalmente permitido, la vendedora puede reaccionar cancelando el derecho de opción, c) En los actos posteriores al contrato. Hay que distinguir dos etapas: en la primera de ellas, que dura desde el 24 de octubre de 1966 hasta el 23 de octubre de 1968 (fecha de resolución unilateral del contrato), transcurren dos años justos durante los que, ambas partes, realizan todos los actos de cumplimiento del contrato previstos en éste. Por parte de los recurrentes, la redacción del Plan Parcial sobre el Polígono uno, llamado Mirador de La Junquera y presentación del mismo para su aprobación municipal el día 20 de junio de 1967, y por parte de los demandados el escrito al Ayuntamiento de 30 de julio de 1967, anunciando la próxima presentación del Plan General de Planificación del "Acampo" y la presentación de este Avance de Planificación General del "Acampo" el día 16 de octubre de 1967. De los cuatro documentos mencionados, vamos a examinar solamente aquellos dos que aportan elementos interpretativos para averiguar cuál fue la intención común de los contratantes en el momento del contrato. Actos que demuestran por un lado, que la intención común de los contratantes al firmar su primitivo contrato fue la de aceptar, en caso de que no hubiera acuerdo, para la modificación del Plan General del "Acampo" que pudiese afectar a los terrenos cedidos en opción de compra, la solución distinta que impusiera la autoridad competente, con arreglo a la legislación vigente en la fecha del contrato. Por otro lado, que la nueva intención común de los contratantes, después de conocer que se está preparando y elaborando una nueva legislación urbana para Zaragoza, es la de aceptar cualquier modificación del Plan General, que afecte a los Polígonos cedidos en opción, en caso de no haber mutuo acuerdo, que imponga la autoridad competente en la materia, con arreglo a la nueva legislación que va a introducir en Zaragoza el Plan de Ordenación Urbana. La segunda etapa de los actos posteriores al contrato comienza el día 23 de octubre de 19á8, fecha ésta en la que los demandados, comunican notarialmente a los recurrentes que dan por resuelto el contrato celebrado con ellos, el 24 de octubre de 1966, porque ha devenido de imposible cumplimiento. Es decir, el único motivo por el que los demandados se niegan a cumplir el contrato dándolo por resuelto, es el hecho de que el nuevo Plan General de Ordenación de Zaragoza continúa considerando a los Polígonos del "Acampo", cedidos en opción de compra como suelo rústico. El día 8 de marzo de 1969, la Dirección Técnica de Arquitectura emite un informe sobre que no es posible la aprobación del Plan Urbanístico, ya que tal como están calificados actualmente los terrenos, suelo rústico, no se permite la edificabilidad señalada en el Avance. El día 12 de mayo de 1969 comparecen los demandados en el Ayuntamiento con un escrito en el que, tras manifestar que quedan enterasados del informe adverso del Arquitecto Jefe, deciden acatarlo y desistir de toda posible modificación que el mismo Ayuntamiento propone para ajustarse a la norma dos, cinco, cuatro del Plan General. Es decir, los demandados como está probado auténticamente que la intención de los contratantes en la fecha del contrato no fue la de hacer depender la vida del contrato del hecho futuro de que un nuevo Plan de Ordenación, que desconocían, calificara los terrenos cedidos en opción como urbanos, ni del hecho de que el Ayuntamiento aprobase el Avance de Planificación del "Acampo" como suelo urbano, el contrato ha de ser cumplido, puesto que estos dos hechos futuros no formaron parte ni de la base del negocio, ni de la intención común de los contratantes. Y esta conducta la continúan los demandados, compareciendo también como coadyuvante de la Administración, en el recurso contencioso/administrativo por la resolución del Ministerio de la Vivienda B) Tenor literal del contrato. El tenor literal de todas las partes del documento y en especial del expositivo IV, y las cláusulas primera, tercera, sexta, séptima, novena, décima, undécima, duodécima, decimocuarta, decimosexta y vigesimotercera, configuran un contrato de compraventa del Polígono uno, un contrato de opción de compra sobre los Polígonos dos y tres, un contrato de opción de compra sobre los Polígonos cuatro y cinco, un contrato de opción de compra sobre el Polígono seis, con un pacto de retro, si no se consigue que el Real Club Zaragoza construya en él el campo de fútbol; un contrato de tanteo y de opción de compra sobre los Polígonos siete, ocho y nueve.

Infracción de ley, en el fallo recurrido, al violar por inaplicación del artículo 1.447 del CódigoCivil . Este motivo se ampara en el número 1." del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . La sentencia recurrida estima que el contrato en litigio no puede ser un contrato de compraventa, porque la cláusula sexta del mismo, que fija las normas para la determinación del precio dice que el precio "no puede ser fijado concretamente en el presente documento por encontrarse condicionado y subordinado a los beneficios que resulten de la venta de las parcelas urbanizadas, en la forma que se establece en los siguientes apartados de la cláusula referida". Por haber estimado el juzgador que no puede ser precio de una compraventa la cantidad que no se fija en concreto en el momento de celebrar el contrato, por encontrarse esta cantidad condicionada y subordinada a un cálculo sobre hechos futuros ciertos, incurre en una violación de la Ley por inaplicación a la compraventa del artículo 1.447 del Código Civil, artículo que reputa respetada la norma obligatoria del artículo 1.445 respecto a que en la compraventa el precio debe ser cierto, cuando "lo sea con referencia a otra cosa cierta". La doctrina legal del Tribunal Supremo ha interpretado constantemente, con una gran amplitud que merece la calificación jurídica de contrato perfecto de compraventa aquél en el que el precio, siendo indeterminado en el contrato, es determinable sin necesidad de nuevo acuerdo entre los contratantes así la sentencia de 5 de junio de 1953, la de 18 de mayo de 1963 y la de 11 de octubre de 1967. Pues bien, las partes litigantes fueron más exigentes que la doctrina jurídica para la fijación del precio. Por un lado, establecen un precio cierto y determinado de 7 pesetas el metro cuadrado. Por otro lado, en cuanto al resto del precio a satisfacer dice el apartado B) que vendrá determinado por los beneficios líquidos que resulten de la venta de las parcelas urbanizadas, una vez deducidos todos los gastos. No se contentan los contratantes con esta determinación del precio, establecen en el propio contrato los capítulos de contabilidad para el cálculo del beneficio. De este modo consideran como gastos a deducir, además del ya mencionado del pago del precio inicial la reserva para los gastos generales de impulsión y del depósito regulador de agua potable; los gastos y desembolsos realizados por licencia, proyectos, impuestos, gastos de urbanización y accesorios para utilización exclusiva de la misma, etc., pero no solamente se preocupan de determinar con exactitud los gastos deducibles fija un precio mínimo no inferior a 250 pesetas por metro cuadrado por la venta de parcelas urbanizadas a terceros y, finalmente, dedican la cláusula sexta para señalar las normas de la forma de pago para la cantidad inicial de 7 pesetas por metro cuadrado, y la décima para señalar las normas de la forma de pago del resto del precio que se ha subordinado a los beneficios.

Infracción de doctrina legal, en el fallo recurrido, al violar por inaplicación, la doctrina legal contenida en las sentencias del Tribunal Supremo de 16 de febrero de 1974, 7 de marzo de 1906, 30 de septiembre de 1914, 30 de noviembre de 1915, 10 de enero de 1924 y 10 de junio de 1958 , entre otras. Este motivo se ampara en el número 1." del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Dice el segundo considerando de la sentencia recurrida que "el contrato de autos nunca podrá ser calificado de contrato de compraventa o contrato de opción de compra, pues muy claramente se expresa en la cláusula quinta del contrato litigioso que los terrenos objeto de la opción referidos en la cláusula tercera se entenderán continúan siendo de la propiedad de doña Luisa y se entregan a los señores Ignacio , Raúl y Joaquín con carácter de depósito... hasta la fijación del precio en la forma estipulada". Con esta afirmación la sentencia se opone abiertamente a una constante doctrina legal del Tribunal Supremo. Por ser un asunto tan conocido, omitimos toda referencia a la doctrina jurídica española sobre el pacto de reserva de dominio en la compraventa de inmuebles. Nos basta con pasar directamente a la doctrina legal que ha consagrado este pacto en nuestro ordenamiento jurídico cuando se trata de bienes inmuebles, a diferencia del mismo pacto de reserva de dominio en la compraventa de bienes inmuebles, con pago del precio aplazado, que ha merecido el reconocimiento del legislador, sobre la admisibilidad del pacto de reserva de dominio en la compraventa de bienes inmuebles con precio aplazado, en función de garantía del pago del mismo nos remitimos a las sentencias del Tribunal Supremo mencionadas en el epígrafe de este motivo y la de 10 de junio de 1958 . Es decir, como se la cláusula quinta del contrato es casi al pie de la letra, la cláusula de estilo que la jurisprudencia ha reconocido como el pacto expreso de reserva de dominio natural a la esencia de la compraventa. En consecuencia, por haber violado la sentencia recurrida esta doctrina legal cae en un motivo claro de casación, que debe ser acogido, porque ha tenido trascendencia en el fallo.

Infracción de doctrina legal por aplicación indebida de las sentencias del Tribunal Supremo de 17 de marzo de 1956, 8 de febrero de 1977, 7 de julio de 1978, 30 de junio de 1948, 1 de junio de 1954 y 27 de junio de 1956 . Este motivo se ampara en el número 1." del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. La sentencia recurrida acude a cuatro sentencias del Tribunal Supremo (17 de marzo de 1956, 23 de noviembre de 1961, 8 de febrero de 1977 y 7 de julio de 1978 ) para sustentar la premisa de que los motivos adquieren relieve de causa cuando "constituyen presupuesto común de los contratantes". Estamos de acuerdo en la doctrina legal que sientan estas cuatro sentencias del Tribunal Supremo. Para esta doctrina de la elevación de los móviles a la categoría de causa, cuando ilícitos, o cuando se incorporan a la declaración contractual como condición o modo de la misma, es aplicada indebidamente en el fallo recurrido, porque, ni de modo expreso ni de modo tácito, los contratantes supeditaron la entrada en vigor o la resolución del contrato, al hecho de que el Ayuntamiento de Zaragoza aprobase o no en Proyecto inexistente de "explotación urbanística de amplios vuelos, suscrito por ambas partes litigantes", comopretende la sentencia recurrida. La segunda premisa se refiere ya en concreto a la doctrina jurídica de la base del negocio. La jurisprudencia de nuestro Tribunal Supremo no ha acabado de perfilar una posición neta e incontrovertida sobre la teoría de la base del negocio. El Tribunal Supremo, han acudido a la teoría de la causa impulsiva o determinante, incorporada como causa adicional a la causa típica del negocio en cuestión. Con referencia a la compraventa existen numerosas sentencias que repiten esta doctrina legal de la causa adicional. Así la sentencia de 31 de octubre de 1951. No obstante, a veces el Tribunal Supremo se ha hecho eco de la teoría de la base del negocio así las sentencias de 14 de diciembre de 1940, 14 de junio de 1943, 30 de junio de 1948, 12 de junio de 1956 y 23 de noviembre de 1962 . De todas estas sentencias el fallo recurrido sólo menciona una, la de 30 de junio de 1948 . Pero esta sentencia está indebidamente aplicada en el fallo por dos razones, el primer lugar, porque no es cierto que en dicha sentencia se siente la doctrina de que "el contrato carece de causa cuando no se dan las circunstancias que eran fin del contrato mismo por desaparición de la base en que se asentaba", como le atribuye erróneamente la sentencia recurrida, y en segundo lugar, porque ha aplicado esta pretendida doctrina de la base del negocio al caso litigioso, en el que, como ya sabemos, el fin del contrato está expresamente estipulado, y en consecuencia, no está sobrentendido o presupuesto, y además, la base objetiva del negocio no ha desaparecido, toda vez que el cumplimiento de lo expresamente pactado como finalidad urbanística de cada uno de los seis Polígonos es todavía perfectamente posible, siempre, claro está, que los demandados no impidan su cumplimiento, como hasta ahora han hecho. Conviene recordar la cautela que el propio Tribunal Supremo recomienda en esta materia y en la sentencia de 12 de junio de 1956 , para que pueda indicar que aplicarse exige como supuestos básicos, que se trate de una alteración completamente extraordinaria de las circunstancias, que originan una desproporción inusitada entre las recíprocas prestaciones de las partes y que no pudieron prever al contratar. Aquí tenemos ya expuesto con claridad los requisitos que exige nuestra jurisprudencia para aplicar la desaparición de la base del negocio como motivo de resolución contractual. Pues bien, ninguno de estos requisitos concurre en el caso litigioso. No concurre el primero porque como reconoce el propio fallo que recurrimos, el fin del negocio está expresado en las cláusulas del contrato. No concurre el segundo requisito, porque no se ha producido una extraordinaria alteración de las circunstancias urbanísticas en consideración a las que se celebró el contrato. No concurre el tercero, porque no ha sobrevenido una alteración urbanística de las bases que los contratantes tuvieron en cuenta al celebrar el contrato. Todos los Polígonos pueden hoy urbanizarse en régimen extensivo tal y como pedían en el momento del contrato, pero con la mejora de reducir la superficie mínima de las parcelas y poder agruparlas para formar núcleos urbanos. No concurre el cuarto requisito, porque la modificación de la legislación urbanística en vigor en el momento de contratar, octubre de 1966, no era imprevisible, y pudo ser prevista por los contratantes. Y, finalmente, no concurre el quinto porque la pequeña modificación de las condiciones urbanísticas que los polígonos objeto del contrato tenían en el momento de contratar en comparación con las que hoy tienen, no ha ocasionado la más mínima desproporción entre las recíprocas prestaciones de los contratantes, cuya relación de equivalencia sigue siendo exactamente igual que en el momento de otorgar el contrato.

Infracción de ley, en el fallo recurrido, al violar por inaplicación el artículo 1.119 del Código Civil . Este motivo se ampara en el número 1." del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Dice la sentencia recurrida, que iniciados los trámites urbanísticos en el Ayuntamiento de Zaragoza, éste niega la autorización solicitada para llevar a cabo la urbanización conforme al Proyecto suscrito por ambas partes litigantes, y a la vista de la decisión municipal, impugnada por los demandados en toda la vía gubernativa, éstos desisten del contrato celebrado por imposibilidad de realizar el Proyecto suscrito. Corresponde ahora formular un nuevo motivo de casación por inaplicación del artículo 1.119 del Código Civil , no al supuesto ficticio de imposibilidad de cumplimiento de la condición suspensiva que literalmente se inventa la sentencia recurrida, sino al supuesto real contemplado por la cláusula novena del contrato, y frustrado por la voluntad unilateral de los demandados. En efecto, la cláusula novena del contrato establece que para el caso de que los señores Ignacio , Raúl y Joaquín no consiguieran, en los términos previstos en la cláusula tercera , la aprobación de los planes parciales presentados, quedan obligados a la nueva confección de otros planes parciales en el término de dieciocho mese y en caso de ser rechazados también estos nuevos proyectos, podrá optar la propietaria, bien en conceder nuevos plazos, o bien por la nulidad del derecho de opción. Esta cláusula contiene una verdadera condición resolutoria de los derechos adquiridos en el contrato por los recurrentes para el caso de que el Ayuntamiento no apruebe cada uno de los planes. Cumpliendo puntualmente con esta obligación contractual mis representados confeccionan el Proyecto Parcial, y lo presentaron ante el Ayuntamiento de Zaragoza el día 20 de junio de 1967. Pero el día 1 de febrero de 1973, los demandados comparecen, en este expediente abierto a la información pública, para oponerse a su aprobación, alegando que el contrato en que se apoya el derecho de propiedad de los promotores no es válido. No obstante la oposición de los demandados, el Ayuntamiento aprueba provisional mente el proyecto parcial sobre el Polígono número 1. En todo este proceso no puede quedar más patente que la única razón por la que no se aprobó definitivamente por el Ministerio de la Vivienda el Proyecto Parcial de Urbanización del Polígono número 1 del contrato, provisionalmente aprobado por el Ayuntamiento de Zaragoza, ha sido exclusivamente la voluntad de los demandados de negar los derechos de los promotores sóbrela propiedaddel terreno.

Infracción de ley en el fallo recurrido, al violar por inaplicación el artículo 1.258 en relación con el artículo 1.091 ambos del Código Civil. Este motivo se ampara en el número I ." de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Cualquiera que sea la calificación jurídica que merezca el contrato celebrado por los litigantes, al ser un contrato en el que concurren todos los requisitos de validez del artículo 1.261 del Código Civil , y ser expresado en una forma adecuada (artículo 1.278 del Código Civil ), no exigiendo la Ley una forma especial para la constitución de las obligaciones contenidas en el mismo (artículo 1.28C), ni siendo contrarios a la Ley , a la moral ni al orden público, los pactos o cláusulas que contiene (artículo 1.255 ), su cumplimiento no puede dejarse al arbitro de los demandados (art. 1.256 ). La sentencia recurrida, al decir que "no puede pedirle su cumplimiento (el de contrato)", infringe, por inaplicación, el artículo 1.091 del Código Civil según el cual "las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de Ley y deben cumplirse a tenor de los mismos", y también, por inaplicación el articulo 1.258 del mismo cuerpo legal, según el cual los contratos "obligan" desde su perfeccionamiento, por el mero consentimiento, "no sólo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la Ley".

RESULTANDO que admitido el recurso e instruidas las partes se declararon los autos conclusos y se mandaron traer a la vista con las debidas citaciones.

Visto siendo Ponente el Magistrado don Andrés Gallardo Ros.

CONSIDERANDO

CONSIDERANDO que al demandarse en los dos primeros motivos respectivamente error de hecho y error de derecho con infracción por violación del artículo 1.218 del Código Civil no tienen posibilidad de prosperar, tanto porque no es lícito en cuanto al primero fundar el motivo en determinados documentos cuando la Sala fundó su fallo en el conjunto de la prueba practicada como de la realidad de que presentada la solicitud de aprobación del proyecto de urbanización de acuerdo con el fin esencial del contrato celebrado entre las partes, dicha solicitud fue denegada y por ello no cumplido en único fin es evidente que el contrato devenía en inexistente por 'o que ninguno de los documentos demuestran error alguno de la Sala de instancia y en cuanto al error de Derecho fue dada a los documentos base del motivo su recta valoración ya que de ninguno se desprende el cumplimiento de lo concertado.

CONSIDERANDO que el tercer motivo en que por el cauce del número 1.º del artículo 1.692 se denuncia la violación de los artículos 1.281, 1.282, 1.283 y 1.285 del Código Civil , parte del supuesto de que por la Sala "a quo" se ha hecho una fijación de los hechos antes de llegar a la exégesis del contrato, más al argumentar así, no tiene en cuenta, que si bien es necesaria dicha fijación, también lo es que ambas funciones se realizan simultáneamente por los Tribunales y de la conjunción de los considerandos primero y segundo, así se desprende sin lugar a dudas, y a mayor abundamiento, tanto de los hechos simultáneos como de los posteriores y aun de los anteriores, aparece clara la intención de los contratantes, que no fue otra que la de urbanizar con arreglo al anteproyecto unido al contrato, razones que llevan al perecimiento del motivo.

CONSIDERANDO que en el cuarto se pretende probar que c! contrato celebrado fue una verdadera compraventa, mas ha de tener el mismo rechace de los anteriores, toda vez que, dándose el recurso de casación, únicamente contra el fallo, y teniendo que permanecer el mismo inalterable, cualquiera que fuera el contrato celebrado al haberse declarado inexistente.

CONSIDERANDO que en el sexto motivo se pretende argumentar que la declaración de la Sala de instancia sobre motivos y causa aplica indebidamente la jurisprudencia de esta Sala, mas declara finalidad única del contrato la urbanización en la forma pactada, es evidente que la Sala aplicó rectamente dicha doctrina por lo que el motivo debe perecer.

CONSIDERANDO que los motivos quinto, séptimo y octavo que pretenden probar la existencia de distintas infracciones sobre cumplimiento de los contratos han de tener la misma suerte desestimatoria al hacer supuesto de condiciones de cumplimiento contractuales sobre contrato inexistente.

CONSIDERANDO que la desestimación de todos los motivos lleva a la del recurso con el resto de pronunciamientos establecidos en el artículo 1.748 de la Ley Procesal .

Fallamos que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación por infracción de ley interpuesto por don Ignacio , don Raúl y don Joaquín , contra la sentencia pronunciada por la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Zaragoza, en fecha 27 de noviembre de 1979 ; condenamos a dicha parte recurrente al pago de las costas ocasionadas en este recurso, y a la pérdida del depósito constituido al que se dará el destino prevenido en la Ley, y a su tiempo, comuníquese esta resolución a la expresada Audiencia, con devolución a la misma de las actuaciones que remitió.

Así, por esta nuestra sentencia, que se publicará en el "Boletín Oficial del Estado" e insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, lo pronunciamos, mandamos y firmamos. José Beltrán de Heredia. Andrés Gallardo Ros. Carlos de la Vega. Antonio Sánchez Jáuregui. José María Gómez de la Barcena. Rubricados.

Publicación.-Leída y publicada fue la anterior sentencia el mismo día de su fecha por el excelentísimo señor don Andrés Gallardo Ros, Magistrado de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, Ponente en estas actuaciones, hallándose la misma celebrando audiencia público, de lo que como Secretario, certifico.

Madrid, a 30 de marzo de 1982. Antonio Rocavo. Rubricado.