STS, 10 de Octubre de 1981
| Jurisdicción | España |
| Fecha | 10 Octubre 1981 |
Núm. 361.-Sentencia de 10 de octubre de 1981.
PROCEDIMIENTO: Infracción de ley.
RECURRENTE: Comunidad de Propietarios.
OBJETO: Daños y perjuicios.
FALLO
Desestima recurso contra sentencia de la Audiencia de Madrid de 23 de abril de 1979.
DOCTRINA: Propiedad Horizontal.
Sentado que los comuneros no son terceros civiles en el contrato celebrado por el actor, ya que
son parte del mismo, es evidente la inaplicabilidad del artículo 1257 del Código Civil .
En la villa de Madrid, a 10 de octubre de 1981; en los autos de juicio declarativo ordinario de mayor cuantía seguidos en el Juzgado de Primera Instancia de Madrid número doce, y en grado de
apelación ante la Sala Segunda de lo Civil de la Audiencia Territorial de dicha capital, a instancia de don Bernardo , mayor de edad, casado, dependiente, vecino de Madrid, con domicilio en DIRECCION000 , número NUM000 , contra " DIRECCION001 ", y "Cooperativa de la Vivienda Virgen de la Esperanza de Móstoles", ambas entidades domiciliadas en Madrid, sobre indemnización de daños y perjuicios, autos pendientes ante esta Sala de lo Civil del Tribunal Supremo en virtud del recurso de casación interpuesto por la entidad " DIRECCION001 ", de esta capital, representada por el Procurador don Antonio Navarro Flores y dirigida por el Letrado don Juan Ignacio Gil Sauz, y como parte recurrida, don Tomás , representado por la Procurador doña María del Carmen Otero García y dirigida por el Letrado don Emilio García Cambrol.
RESULTANDO
RESULTANDO que el Procurador don Julio Otero Miralles, en representación de don Bernardo , formuló ante el Juzgado de Primera Instancia de Madrid número doce demanda de juicio declarativo ordinario de mayor cuantía contra " DIRECCION001 ", de esta capital, y "Cooperativa de la Vivienda Virgen de la Esperanza de Móstoles", sobre cumplimiento de contrato y otros extremos estableciendo en síntesis los siguientes hechos: "Por resolución de 8 de octubre de 1978 de la Dirección General de Promoción Social del Ministerio de Trabajo, se aprobaron los Estatutos de la "Cooperativa para Construcción de Viviendas Virgen de la Esperanza"; que en 1 de enero de 1972, el actor se hizo socio de la mencionada "Cooperativa"; que en igual fecha, se firmó un contrato privado de compraventa entre don Carlos Ramón , como Presidente de dicha "Cooperativa", con el actor, por el que se le vendía en el bloque de viviendas de la casa número NUM001 de la calle DIRECCION002 , en Madrid, el local comercial de que había de ser destinado a churrería; que debido a las dificultades, en relación a solicitar licencia de apertura, se celebró el 24 de junio de 1972 Junta General de Socios, tomándose el acuerdo de dejar en completa libertad a los compradores de los locales comerciales, para que en los mismos pudieran establecer la actividad por ellos preferida, y en 20 de febrero de 1974, a petición del demandante, dicha junta Rectora contesta a escrito de 13 del mismo mes, ratificando la autorización para instalar una churrería en el local adquirido; que para cumplimiento de lo acordado por dicha Junta, el demandante encargó a un técnico le hiciera el proyecto de chimenea para laevacuación de humos del local que pretendía establecer, y cumpliendo las Ordenanzas Municipales, se solicitó la oportuna licencia, obteniéndola la provisional en febrero de 1975, a tales fines se analizó las obras llevadas a cabo, por un total de 428.275 pesetas; que cuando la "Cooperativa" entregó la vivienda y locales comerciales, al prepararse el demandante para realizar las obras de la churrería, se dispuso no autorizar a don Bernardo para ello, cosa que se denegó nuevamente en fechas posteriores; que la instalación de la churrería no suponía violación de la Ley de Propiedad Horizontal. Se suplicó sentencia condenatoria a la cantidad reclamada, intereses y costas."
RESULTANDO que admitida la demanda y emplazados los demandados " DIRECCION001 ", de esta ciudad, y "Cooperativa de la Vivienda Virgen de la Esperanza, de Móstoles, comparecieron en los autos en su representación los Procuradores don Antonio Navarro Flores, por la primera, y don Francisco Arenas, por la segunda. Contestándose a la demanda por el primero, oponiéndose a la misma y legando en síntesis: Se oponía a los hechos, si bien en cuanto al primero y segundo, quinto y sexto, estaban conformes, negándose el tercero y séptimo, así como el octavo y décimo, y en el noveno se hacía constar que la "Cooperativa" no se opuso nunca a la instalación del negocio de churrería, puesto que a lo que se negaba era a la fabricación de churros. Alegaron los fundamentos de Derecho de aplicación y se suplicó por ambos demandados sentencia absolutoria, con imposición de costas a la parte actora.
RESULTANDO que las partes evacuaron los traslados que para réplica y duplica les fueron conferidos, insistiendo en los hechos, fundamentos de Derecho y súplica de sus escritos de demanda y contestación.
RESULTANDO que recibido el pleito a prueba, se practicó la que propuesta por las partes fue declarada pertinente y figura en las respectivas piezas.
RESULTANDO que unidas a los autos las pruebas practicadas, se entregaron los mismos a las partes por su orden para conclusiones, trámite que evacuaron en respectivos escritos, en los que solicitaron se dictase sentencia de acuerdo con lo que tenían interesado en los autos.
RESULTANDO que el señor Juez de Primera Instancia de Madrid número doce dictó sentencia de fecha 30 de noviembre de 1977 , cuyo fallo es como sigue: Que desestimando la demanda, formulada por el Procurador señor Otero Mirelles, debo absolver y absuelvo a las entidades demandadas, " DIRECCION001 ", de esta capital, y "Cooperativa de Viviendas Virgen de la Esperanza de Móstoles, de cuanto contra ellas se inste en el escrito inicial de la litis, por el actor, don Bernardo , sin hacer expresa condenación en costas, en esta Primera Instancia, si bien con absolución también de las mismas a la "Cooperativa", que serán de cargo del demandante.
RESULTANDO que interpuesto recurso de apelación contra la sentencia de Primera Instancia por la representación del demandado don Bernardo , y tramitado el recurso con arreglo a Derecho, la Sala Segunda de lo Civil de la Audiencia Territorial de Madrid dictó sentencia con fecha 13 de abril de 1979 , con la siguiente parte dispositiva: Que estimando en parte el recurso de apelación interpuesto por la representación de don Bernardo , debemos revocar parcialmente la sentencia dictada en 30 de noviembre de 1977, por el señor Juez de Primera Instancia número doce de esta capital, que absolvía de la demanda a la "Cooperativa de Viviendas Virgen de la Esperanza de Móstoles" y a la " DIRECCION001 ", de esta capital, consecuentemente debemos condenar y condenamos a dichas demandadas a que dando cumplimiento al contrato de compraventa pactado en 1 de enero de 1972, autoricen y permitan al apelante dicho la instalación de la industria de churrería y la construcción de la chimenea para la salida de humos en el local número dos, sito en la calle DIRECCION002 , número NUM001 , de esta capital, instalación y construcción que es llevará a cabo con estricta sujeción al contenido de las Ordenanzas municipales, y a lo estatuido sobre el particular en el Reglamento de Industrias Malestas, Insalubres, Nocivas y Peligrosas, sin hacer expresa imposición de las costas causadas en este juicio a ninguna de las partes.
RESULTANDO que el Procurador don Antonio Navarro Flores, en representación de la " DIRECCION001 ", de esta capital, ha interpuesto recurso de casación por infracción de ley contra la sentencia pronunciada por la Sala Segunda de lo Civil de la Audiencia Territorial de Madrid, con apoyo en los siguientes motivos:
Por infracción de ley y de doctrina legal concordante, al amparo del número primero del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , infracción por inaplicación del artículo primero, quinto y sexto de la Ley de Propiedad Horizontal , ley 49.960, de 21 de julio, en relación con el artículo 396 del Código Civil . De la simple lectura de los Estatutos de la "Cooperativa", se puede apreciar que los mismos, al igual que el Reglamento del Régimen Interior, se refieren meramente al funcionamiento de la misma como tal; no como una Comunidad de Propietarios de un inmueble. Ahora bien, la "Cooperativa" acepta yreconoce la existencia de la " DIRECCION001 ", y decimos tal por cuanto remite al hoy apelado a la citada "Comunidad" para "solucionar" el problema de la instalación de la churrería, puesto que por ella no hay inconveniente alguno. Ante tal situación, estimamos muy claro el hecho de que la "Comunidad" ha nacido como ente independiente de la "Cooperativa". Es más, para ello, nos bastaría con remitirnos a la demanda presentada de contrario ante el Juzgado de Primera Instancia, en el que se ha demandado a las dos entidades: "Cooperativa" y "Comunidad de Propietarios". En este sentido, también es reconocida la existencia de la "Comunidad" por el recurrido, máxime cuando él mismo es copartícipe de la misma, asiste a las reuniones convocadas y sufraga su cuota de gastos comunes, como figura debidamente acreditado en autos. Es más, hasta paga la cuota extraordinaria solicitada para atender los gastos de este pleito. Por ello, tenemos que reconocer, "a priori", que la "Comunidad" existe, toda vez que "nadie puede ir contra sus propios actos". En este caso nos encontramos con una "Comunidad de Propietarios", mi parte, que nunca ha pretendido "crear un ente social para eludir obligaciones válidamente contraídas...", pero que tampoco se encuentra sub" sumida dentro de la "Cooperativa", y decimos esto por cuanto el artículo 5." de la Ley de Propiedad Horizontal invocada contempla el nacimiento "de hecho y de derecho" de una Comunidad, con los restantes derechos y obligaciones inherentes a la misma. Si tenemos sentado que la "Comunidad" existe, por cuanto ha nacido, y las partes adversas lo reconocen, nos resta el problema de si existen o no los Estatutos, o título constitutivo de la misma. Pues bien, si se admite la no existencia de Estatutos en la Comunidad, ello no quiere decir que dicha Comunidad está subsumida en la Cooperativa, sino que a falta de dicho título constitutivo, las relaciones entre los distintos copropietarios habrán de sujetarse a lo dispuesto en la Ley de Propiedad Horizontal, como así se hace constar en el tercer Considerando de la sentencia del Juzgado de Primera Instancia, toda vez que tampoco existe el Régimen Interior de la Comunidad, a la que alude el artículo 6.º de la tan repetida Ley de Propiedad Horizontal . Porque los Estatutos o título constitutivo de una Comunidad, no son imprescindibles, según jurisprudencia del Tribunal Supremo. Es decir, desde que se comienza a adquirir los pisos, comienza a nacer la "Comunidad de Propietarios", que al final, normalmente, tendrá las relaciones entre los distintos copropietarios, reguladas por los típicos Estatutos, pero que si carecen de ellos, no quiere decir que no exista, sin que será la Ley de Propiedad Horizontal la que regule esa convivencia a falta de los mismos, toda vez que algún ordenamiento jurídico habrá de servir de cauce para ello. M final de tan dilatada exposición nos encontramos, pues, ante una "Comunidad de Propietarios" que es reconocida de adverso, por haber nacido de hecho, y que al no tener Estatutos específicos, habrá de repetirse en cuanto a su vida por lo dispuesto en la Ley de Propiedad Horizontal.
Segundo motivo del recurso. Al amparo del ordinal primero del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por infracción por inaplicación del artículo 1.257 del Código Civil , que preceptúa que "los contratos sólo producen electo entre las partes que los otorgan y sus herederos". Si como hemos visto, mi parte tiene vida propia, puesto que ha nacido de hecho, y así lo reconocen las restantes partes de este pleito, es muy claro que no se va a ver obligado por un contrato firmado entre el recurrido y la "Cooperativa" únicamente, en el que no tuvo arte ni parte. Igualmente, tampoco se le notificó la existencia de dicho contrato, y si bien puede que sea cierto que "todos los contratos eran idénticos", no lo es menos que tiene que referirse, por fuerza, a la parte impresa, no a las condiciones de cada uno de ellos, como el que nos ocupa, que fue adquirido para churrería. Y decimos que no puede perjudicar a mi poderdante el mentado contrato, porque, a), nos parece de todo punto incongruente, por cuanto en el mismo se dice que el Presidente de la "Cooperativa actuó como representante legal de todos los cooperativistas. Bien; pero ello referido a la venta de los locales o pisos como se estaba efectuando entonces, pero nunca como representante legal de la "Comunidad", a la que nunca se le dio conocimiento de la existencia del citado contrato, hasta que comenzaron las discusiones con el recurrido. Asimismo lo entiende el Juzgado de Primera Instancia, por cuanto en el cuarto Considerando de su sentencia, entiende que la autorización concedida por la "Cooperativa" no vincula a la "Comunidad", "que no intervino en el contrato ni prestó su conformidad a aquella autorización", por lo que no tiene más remedio que tener la condición de tercero civil en el mismo: Además, por si fuera poco, ya se ha admitido que no existen Estatutos más que los de la "Cooperativa", y que hemos visto no tienen nada que ver con los de una Comunidad, pero, sobre todo, esos Estatutos no figuran inscritos en el Registro de la Propiedad, por lo tanto no pueden perjudicar a terceros ni dichos Estatutos ni los contratos firmados al amparo de los mismos. Como colofón, resumiremos la postura actual: la "Comunidad" ha nacido, siquiera sea "de hecho", y tiene propia personalidad, no encontrándose obligada por el contrato suscrito entre la "Cooperativa" y don Bernardo para que éste instalase una churrería en el local adquirido.
Tercer motivo de casación. Al amparo del tan repetido número primero del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por infracción por inaplicación del artículo de la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960 , y concretamente de su párrafo tercero. Desde cualquier punto de vista que se aprecie es clarísima la inaplicación de este precepto legal. Ahora bien, la citada fábrica de churros, ¿se puede o debe considerar molesta o incómoda? Sí, es molesta, porque según la Orden de 21 de julio de 1967, únicamente estarán exentas de revisión para la obtención de licencia municipal las actividades absolutamente inocuasdel grupo B), de la Orden de 20 de julio de 1967. En la última Orden citada se contemplan las actividades excluidas la supervisión para la obtención de licencia por la Comisión Central de Saneamiento. En su anexo, párrafo b), figuran las inocuas, y en dicho grupo, apartado 2-6, dentro del epígrafe "Alimentación", se lee: "Churrerías: Venta, no fabricación." La Orden aludida se produce en virtud de lo dispuesto en el artículo II del Decreto de 24 de marzo de 1966 , por el cual el Ayuntamiento de Madrid crea la Comisión Central de Saneamiento para resolver sobre las industrias molestas, insalubres, nocivas y peligrosas, según el Reglamento de 30 de noviembre de 1961 , que enumera con carácter casi exhaustivo las industrias no inocuas, y que si en el mismo no figuran las churrerías ni fábrica de churros, según sentencia del Tribunal Supremo de 14 de octubre de 1957 , relativa a Arrendamientos Urbanos, aplicable perfectamente a este caso por analogía, "independientemente de que la estimación de peligrosa es circunstancia que incumbe a los Tribunales", es por tanto irrelevante el que la industria esté o no incluida en el nomenclátor de la Real Orden de 17 de noviembre de 1925. La citada Comisión entenderá de todas las industrias, excepto de las del apartado B) de la Orden de 20 de julio de 1967, por ser totalmente inocuas. Si no se encuentra inmersa aquí la actividad solicitada por el actor, y no lo está, habrá de ser examinada por la Comisión por ser al menos molesta, y aquí la "Comunidad" es libre de aceptarla o no. Si la industria pretendida es molesta, es claro que va contra lo dispuesto en el artículo 7." de la Ley de Propiedad Horizontal , puesto que la redacción de incómoda y molesta es exactamente igual. Estimamos sobradamente probado que dicha fábrica de churros no se puede instalar en la finca número NUM001 de la calle DIRECCION002 , por haberse negado desde un principio mis mandantes a conceder el permiso necesario al señor Tomás , a tenor de cuanto acabamos de exponer, añadiendo a todo lo dicho que dicho recurrido no tiene permiso en apertura por parte del Excelentísimo Ayuntamiento de Madrid, y sí solamente licencia provisional de obras. Estimamos que si la "Comunidad" existe, puesto que así se reconoce de adverso, ha nacido, siquiera sea "de hecho, no está sometida a Estatutos, sino a la Ley de Propiedad Horizontal, puesto que la redacción de incómoda y molesta es exactamente igual. Estimamos sobradamente probado que dicha fábrica de churros no se puede instalar en la finca número NUM001 de la calle DIRECCION002 , por haberse negado desde un principio mis mandantes a conceder el permiso necesario al señor Tomás , a tenor de cuanto acabamos de exponer, añadiendo a todo lo dicho que dicho recurrido no tiene permiso de apertura por parte del Excelentísimo Ayuntamiento de Madrid, y sí solamente licencia provisional de obras. Estimamos que si la "Comunidad" existe, puesto que así se reconoce de adverso, ha nacido, siquiera sea "de hecho", no está sometida a Estatutos, sino a la Ley de Propiedad Horizontal, si no se encuentra ligada por el contrato suscrito entre la "Cooperativa" y el hoy recurrido, al no estar los Estatutos inscritos en el Registro de la Propiedad, y la actividad que se pretende instalar es molesta, como ha quedado muy claramente demostrado, ¿en base a qué se pretende obligar a mi parte a que permita la instalación de una fábrica de churros a la que legítimamente le ha negado el permiso para su instalación desde el primer momento?
RESULTANDO que admitido el recurso e instruidas las partes, se declararon los autos conclusos y se mandaron traer a la vista con las debidas citaciones.
Visto siendo Ponente el Magistrado don Andrés Gallardo Ros.
CONSIDERANDO
CONSIDERANDO que al denunciarse en el primer motivo, por el cauce del número primero del artículo 1.692 de la Ley Procesal , la violación de los artículos primero, 5.º y 6.º de la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960 , argumentando que la " DIRECCION001 es entidad independiente de la "Cooperativa" constituida para la construcción del inmueble, y por ello, al no tener Estatutos propios, ha de regirse por las disposiciones de la ley que se dice violada, y los comuneros son terceros civiles respecto al contrato celebrado entre la "Cooperativa" y el actor, desconociendo en dicho razonamiento que al ser los miembros de la "Comunidad" socios de la "Cooperativa" y haber la Junta General de la misma autorizado a su Presidente para otorgar dichos contratos, no solamente no son terceros civiles, sino que resultan obligados por las cláusulas del mismo, y por tanto no puede oponerse tal "Comunidad" a lo acordado en el contrato, salvo naturalmente las acciones que les pueden asistir con arreglo a la Ley para oponerse a la existencia de una industria molesta, si probaren tal carácter, procediendo en consecuencia la desestimación del motivo.
CONSIDERANDO que el razonamiento sentado en el motivo anterior lleva necesariamente a la desestimación del segundo, en que se denuncia la inaplicación del artículo 1.257 del Código Civil, puesto que sentado que los comuneros no son terceros civiles en el contrato celebrado por el actor, es evidente la inaplicabilidad del precepto citado como infringido, ya que son parte otorgante del mismo.
CONSIDERANDO que para el éxito del tercer y último motivo en que se denuncia la inaplicación del artículo 7.° de la Ley de Propiedad Horizontal era preciso, como requisito previo, haber probado que la industria de churrería era molesta o incómoda, atacando la declaración hecha por la Sala de Instancia de nohaberse probado dicha circunstancia, lo cual habría necesariamente de haberse efectuado a través del cauce del artículo 1.692, número séptimo , y al no haberlo siquiera intentado, tal premisa fáctica resulta inalterada, y por ello el motivo ha de ser desestimado y con él el recurso, con el resto de pronunciamientos establecidos por la Ley.
Fallamos que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación por infracción de ley interpuesto por " DIRECCION001 , de esta capital, contra la sentencia que en 23 de abril de 1979, dictó la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Madrid ; se condena a dicha parte recurrente al pago de las costas; y líbrese a la citada Audiencia la certificación correspondiente, con devolución de los autos y rollo de Sala que ha remitido.
Así, por esta nuestra sentencia, que se publicará en el "Boletín Oficial del Estado" e insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos. Andrés Gallardo Ros. Jaime de Castro García. Rafael Casares Córdoba. Jaime Santos Briz. José María Gómez de la Barcena y López. Rubricados.
Publicación.-Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por el excelentísimo señor don Andrés Gallardo Ros, Magistrado de la Sala Primera de lo Civil del Tribunal Supremo y Ponente que ha sido en estos autos, estando celebrando audiencia pública la misma en el día de su fecha, de que como Secretario, certifico.
Madrid, a 10 de octubre de 1981.-José María Fernández.- Rubricado.
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