STS, 7 de Julio de 1981

Autorizado por el número tercero del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ; la sentencia recurrida incide en el vicio de incongruencia al no contener declaración sobre una de las pretensiones oportunamente deducidas en el pleito, infringiendo por violación el artículo 359 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Es hecho notorio que la vivienda del litigio tiene el carácter de Vivienda de Protección Oficial, estando sometida al «régimen de uso propio»; pretender enajenar mediante escritura pública una vivienda de Protección Oficial durante el plazo de vigencia de la calificación, sin haber cumplido antes todos los requisitos legales fijados y haber obtenido la autorización del Instituto Nacional de la Vivienda, es legalmente imposible; la venta no se puede realizar; no hay ningún Notario que autorice una escritura pública de tales viviendas sin cumplir esas condiciones, pues estaría autorizando un acto ilícito; la parteactora en la demanda solicitó tan sólo la condena a la elevación de la compraventa a escritura pública en el plazo de un mes; rectificó su petición en réplica pidiendo que: «Segundo. Se condene a la demandada a proceder en el plazo de un mes a contar desde la descalificación a la elevación a escritura pública». La sentencia que recurrimos ha omitido toda referencia al imprescindible requisito de la descalificación previa, sin el cual no se puede otorgar la escritura pública; y revoca el fallo del Juzgado declarando: «Condenando a la demandada a proceder, en el plazo de un mes, a la elevación a escritura pública de la transmisión de la finca de referencia, con apercibimiento de que de no hacerlo se procederá a su otorgamiento por mandato judicial». Es evidente que la omisión de la previa descalificación por la sentencia recurrida, oportunamente pedida en el pleito, y con trascendencia incluso para la recurrente, que sin el cumplimiento previo de tal requisito no puede otorgar la escritura pública que el mandato judicial le impone; todo lo cual entraña un vicio de incongruencia del número tercero del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , con infracción por violación de su articulo 359 .

Autorizado por el número tercero del articulo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ; la sentencia recurrida incide en el vicio de incongruencia conceder el fallo más de lo pedido; infringiendo por violación el artículo 359 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ; formalizamos este motivo sobre las mismas bases jurídicas que el anterior, que damos aquí por reproducidas; la parte actora súmele el otorgamiento de la escritura pública al cumplimiento de una condición previa «sine qua non», que se obtenga antes la descalificación del régimen de Vivienda de Protección Oficial; sólo después de ello se empezaría a contar el plazo de un mes para el otorgamiento de la escritura; la sentencia del Tribunal «a quo», al prescindir de este requisito previo, y condenar al otorgamiento de la escritura pública en el plazo de un mes, que se contará desde que la sentencia sea firme y no desde que se obtenga la descalificación, está concediendo más de lo pedido por el demandante.

Autorizado por el número segundo del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , la sentencia recurrida incide en el vicio de incongruencia por no hacer las declaraciones precisas de acuerdo con la naturaleza de la cuestión litigiosa, haciendo imposible el cumplimiento del fallo, e infringiendo por violación el artículo 359 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ; la Ley prohibe la transmisión onerosa de las Viviendas de Protección Oficial calificadas como de «uso propio» a terceras personas no vinculadas por parentesco con su titular, salvo que se las excluya del régimen de protección mediante su descalificación; teniendo en cuenta estos preceptos es evidente que la transmisión onerosa de tales viviendas no puede verificarse sin haber dado cumplimiento a las exigencias legales referidas; por ello la sentencia recurrida, al omitir el requisito previo de la descalificación, ha dejado de hacer una declaración esencial; es más, será una sentencia que por falta de un elemento fundamental previo no podrá ser objeto de cumplimiento en sus propios términos, y tampoco obliga a la demandada a llevar a cabo una actuación gravemente onerosa para ella y no prevista en el convenido como es la de la descalificación.

Autorizado por el número primero del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ; la sentencia recurrida infringe por violación el artículo sexto, párrafo tercero , articulo 1.255 ambos del Código Civil ; así como los artículos 102, párrafos primero y segundo , artículo 119, párrafo segundo , y artículo 145 apartado b), del Reglamento de Viviendas de Protección Oficial de 24 de julio de 1968 , igualmente infringidos por violación; según la sentencia que impugnamos, la venta a terceras personas de la vivienda de Protección Oficial de uso propio constituye un acto válido civilmente, aunque la violación de un precepto administrativo ponga en marcha el mecanismo corrector que precisa mente la propia legislación de Viviendas de Protección Oficial prevé; aparte de que el incumplimiento obligacional que imponen los artículos 102 y 109 no puede anular un vínculo civil creado por las partes a través de un contrato; en esta argumentación apreciamos los siguientes fallos: Primero. Se habla de un modo vago de incumplimiento obligacional que los artículos 102 y 119 no pueden anular el vínculo civil creado por las partes sin precisar los distintos supuestos que aquellas normas contemplan.- Segundo. Se menciona también genéricamente la violación «de un precepto administrativo», para deducir que ello sólo da lugar al mecanismo sancionador de la propia Administración.-Tercero . Cita la sentencia recurrida tres sentencias: la de 17 de octubre de 1901, que no hemos podido encontrar en el Repertorio de Aranzadi, y las de 28 de abril de 1971 y 20 de marzo de 1972, que aluden ambas a ventas, y lo único que se discutía era si el precio estaba o no ajustado a los límites establecidos por la legislación especial. Pero la sentencia recurrida no ha contemplado el hecho de estar destinada la vivienda a «uso propio»; las destinadas a «uso propio» se hallan sometidas a las siguientes restricciones: a; solo pueden ser objeto de cesión gratuita en propiedad o en uso u favor de personas que guarden con el promotor relación de parentesco hasta el segundo grado; b) solamente podrá autorizar el cambio de régimen de las viviendas para uso propio pe razones de necesidad notoria, apreciadas por el Instituto Nacional de la Vivienda; c) otros modos de eludir la intransmisibilidad son que haya transcurrido el plazo de los cincuenta años, o se acuerde a petición del interesado la descalificación; la descalificación ha de obtenerse siempre con anterioridad al otorgamiento de la escritura de compraventa. La sentencia recurrida parece olvidarse de todas estas circunstancias, dicho sea en términos de defensa, que han de cumplirse con carácter previo e inexcusable para poder transmitir la finca. En nuestro caso, lacompraventa pactada no tiene el carácter de cesión gratuita a un pariente, tampoco se ha solicitado el cambio de régimen por razones de necesidad notoria, faltaban aún diecinueve años para que transcurriera el plazo de los cincuenta que la Ley establece., y finalmente, no se ha solicitado la descalificación. Por tanto, las viviendas calificadas como de uso propio son intransmisibles por contrato oneroso, mientras no cambie su régimen o se descalifiquen. No cabe otra interpretación de los preceptos que hemos aducido.

Autorizado por el número primero del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ; la sentencia recurrida infringe por no aplicación o violación negativa los artículos 1.261, número primero, 1.265, 1.266 y 1.300 del Código Civil . La sentencia recurrida no acepta la tesis del error sustancial, recogida por la del Juzgado, por entender que nada se ha probado sobre el particular; mas es lo cierto que no es preciso probar hechos, ya que se trata de un error de derecho, admisible para inferir de él la nulidad de un contrato que no puede celebrarse por imposición legal. Advierte el artículo 1.265 del Código Civil que será nulo el consentimiento prestado por error, violencia, intimidación o dolo y el 1.276 que para que el error invalide el consentimiento deberá recaer sobre la sustancia de la cosa que fuere objeto del contrato o sobre aquellas condiciones de la misma que principalmente hubiesen dado motivo a celebrarlo. La sentencia de esta excelentísima Sala de 6 de abril de 1962 recoge la teoría del error de derecho con vicio del consentimiento y causa de anulabilidad de las obligaciones, y en igual sentido la de 21 de mayo de 1963. En el caso que nos ocupa concurren las siguientes circunstancias: la finca vendida tiene el carácter de vivienda protegida de «uso propio» y no transmisible a menos que se proceda a su descalificación; en el documento de venta no consta la obligación por parte de la vendedora de la previa descalificación; la descalificación requiere un expediente y la devolución de todos los anticipos préstamos y demás beneficios; de aquí se infiere el error de derecho, en el sentido de creer libremente transmisible la finca. El error es sustancial, primero: porque afecta a la propia viabilidad de la compraventa; segundo: porque la prestación económica de la descalificación sería de tal entidad que prácticamente absorbería el precio. Quedaría así afectada la causa del contrato, puesto que no habría reciprocidad en las prestaciones.

Autorizado por el número séptimo del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ; la sentencia recurrida incide en error de derecho en la apreciación de la prueba documental y de confesión en autos, infringiendo por violación los articulo: -1.218, 1.225 y 1.232 del Código Civil. La certificación del Registro de la Propiedad es documento auténtico a electos del recurso de casación, y de ella se infiere que la casa en cuestión está sujeta a las prescripciones reguladoras de las Viviendas de Protección Oficial y régimen de «uso propio». La certificación del Instituto Nacional de la Vivienda, igualmente auténtico a efectos de casación, manifiesta que la vivienda fue calificada definitivamente en 27 de febrero de 1945. El documento privado reconocido por mi parte y, por tanto, auténtico, en el que el Letrado de don Manuel comunica a doña María Rosa que el día 3 de enere estuvieron en la Notaría de Irún, no pudiéndose otorgar la escritura pública por ser precisa la descalificación. La confesión de doña María Rosa en la que manifiesta que no sabía que había que descalificar la vivienda. De lo anterior se infiere en error sustancial de derecho padecido por doña María Rosa al concertar la compraventa de la finca como si fuera libremente transmisible.

Autorizado por el número primero del artículo 1.696 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ; la sentencia recurrida infringí por violación los artículos 1.504 del Código Civil y 1.224 del mismo Cuerpo legal, en relación con el tema planteado en la contestación con carácter subsidiario, de la resolución del contrato de compraventa. El documento básico del litigio es el recibo de entrega a cuenta del precio de compraventa, en él consta la obligación del comprador de pagar el resto del precio «en el plazo de tres meses a partir de la fecha de hoy». Que el comprador no pagó el resto del precio en la fecha prevista es un hecho evidente: por ello se le requirió notarialmente por la hija de la demandada como mandataria verbal de su madre, dando por re suelto el contrato. Para la sentencia impugnada ese requerimiento no tuvo efecto hasta que se ratificó la propia interesada; hay esta argumentación no es válida si se tiene en cuenta que don Manuel no impugnó o puso en duda el apoderamiento y que el mismo admite no haber pagado a su debido tiempo, si bien lo imputa a razones de índole formal. La aplicación del artículo 1504 del Código Civil que tiene su engarce con el articulo 1.124 en consecuencia, al no dar lugar a la petición subsidiaria de resolución del contrato, se han producido las infracciones que se denuncian en el motivo.

RESULTANDO que admitido el recurso e instruida la recurrente se declararon los autos conclusos y se mandaron traer a la vista con las debidas citaciones.

Visto siendo Ponente el Magistrado don José María Gómez de la Barcena y López.

CONSIDERANDO

CONSIDERANDO que para la mejor resolución del recurso que se examina se hace preciso, con carácter previo, puntualizar los términos en que el proceso lúe planteado y discutido y las resolucionesrecaídas en la Instancia, y a este tenor ha de ser destacado que la parte actora, en este trámite recurrida, sostuve en la demanda originaria de la litis que con fecha 4 de septiembre del año 1976 la demandada le vendió una determinada finca urbana por el precio de 1.400.000 pesetas, de las que en tal acto abonó la suma de 150.000 pesetas, conviniéndose el abono del resto, de 1.250.000, en el plazo de tres meses a contar de la indicada fecha, que llegado el vencimiento del término estipulado ambas partes concurrieron a la Notaría para el otorgamiento de la correspondiente escritura pública, previo abono de la parte de precio restante, lo que no se pudo llevar a efecto al indicar el Notario que al tratarse de una Vivienda de Protección Oficial la parte vendedora debía proceder previamente a la descalificación de la vivienda, y como quiera que transcurría el tiempo sin que la vendedora procediera a tal descalificación, y creyendo que ya lo habría verificado, el Letrado del actor convocó a la demandada a comparecer ante la Notaría para el otorgamiento de la precitada escritura, dirigiéndole carta por correo certificado que la dicha interpelada recibió en 4 de febrero de 1977, en la que reiteraba su ofrecimiento del pago del resto del precio, sin que aquella compareciera en la fecha indicada del siguiente día 11 del propio mes y año, efectuándole esta última un requerimiento notarial en la intermedia lecha del 7 de febrero, por conducto de una hija suya, dando por resuelto el contrato de compraventa por impago del resto del precio, y depositando en la misma Notaría las 150.000 pesetas en su día entregadas por el actor a cuenta del precio, ante cuya actitud promovió su demanda, con la súplica de que se declarara la obligación de la demandada de transmitirle la finca cuestionada contra la entrega del resto del precio, y se le condenara a proceder en el plazo de un mes a la elevación a escritura pública de la transmisión de la finca de referencia, con el apercibimiento de que de no hacerlo en tal plazo se procedería a su elevación por mandato judicial; pretensiones declarativa y de condena a las que la interpelada se opuso, aduciendo que ambas partes desconocían en el momento de concertar la compraventa que la vivienda estaba sujeta a las normas reguladoras de las de Protección Oficial, circunstancia que conoció en la Notaría precitada, que intervino en las conversaciones un nieto de la vendedora que fue el que redactó el documento acompañado por el actor, el que siempre manifestó que ella quedaría con una reserva de derecho de habitación, ofrecimiento que después no ha mantenido, y que desistió de la venta, cuando supo las cantidades que tenía que abonar para proceder a la descalificación de la vivienda, y que para proceder a ello el actor tenía que abonarla el resto del precio, debiendo correr el comprador con dichos gastos, a lo que éste no accedió, razón por la cual su hija, cumpliendo sus instrucciones, le practicó el requerimiento resolutorio, que la propia demandada ratificó y reiteró por otro de fecha 21 de noviembre de 1977, sin que el demandado haya abonado el resto del precio, por lo que suplicaba la absolución de la demanda contraria, al tiempo que deducía reconvención, postulando la declaración de nulidad de la compraventa, con devolución del precio recibido en razón a ser radicalmente nulo el contrato, y subsidiariamente, fuera declarada la resolución di acuerdo con los artículos 1.504 en relación con el 1.124 del Código Civil , con devolución de la parte de precio recibido; recayendo la primera sentencia en la que se rechazó la demanda estimándose el primer pedimento reconvencional, o sea, la declaración de nulidad del tan repetido contrato, con devolución al comprador de la parte de precio entregada; contra la que se alzó el demandante dictándose la segunda sentencia por la que, revocándose aquélla, lúe estimada la demanda y rechazada la reconvención; siendo contra esta última contra la que la demandada interpone el presente recurso de casación integrado por siete motivos, de los que cobran especial relevancia los señalados con los números cuarto, quinto y sexto, que exigen un examen prioritario.

CONSIDERANDO que en el cuarto de los motivos, aducido por el cauce del ordinal primero del articulo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , se denuncia la violación de los artículos sexto párrafo tercero, y 1.225 del Código Civil, y el 102, párrafos primero y segundo, 119 , párrafo segundo, y 145, apartado b), del Reglamento de Viviendas de Protección Oficial de 24 de julio del año 1968 , especificando la recurrente al desarrollarlo que las tales viviendas son, de acuerdo con los citados preceptos reglamentarios, intransmisibles por contrato oneroso, mientras no cambie su régimen o sean descalificadas, y por ello la venta entre las partes concertada es nula de pleno derecho por contravenir una clara prohibición legal, y que no habiéndolo así entendido la sentencia impugnada ha violado los preceptos antes citados, motivo que ha de perecer por los razonamientos siguientes: a) porque como muy acertadamente razona la Sala de Instancia, tal pretensión de nulidad, por primera vez aducida por la parte demandada recurrente al contestar la demanda, pugna con sus propios actos ya que al ser requerida para el otorgamiento de la escritura, previo abono de la parte de precio restante, en ningún momento adujo la nulidad que tan contumazmente ahora mantiene, sino que, por el contrario, con sus requerimientos resolutorios admitió reiteradamente la validez de la compraventa en su día concertada, buena prueba es que aún mantiene como pedimento subsidiario de su reconvención la procedencia de la resolución en su día anunciada fehacientemente; b) porque como esta Sala tiene reiteradamente declarado en sus sentencias de 28 de abril de 1971 y 20 de marzo de 1972 , dictadas en procesos si no idénticos sí análogos al que nos ocupa, el contrato entre las partes celebrado no es nulo de pleno derecho, sino que es perfectamente válido civilmente, al ser el acto realizado conforme a la libertad de contratación proclamado por el artículo 1.255 del Código Civil , sin que la violación de los preceptos administrativos que se dicen cometidos, precisamente en el contrato civil válido, puedan producir otra consecuencia que la puesta en marcha de los mecanismoscorrectores reglamentariamente establecidos, con la secuela de la pérdida de los beneficios obtenidos y reintegros como consecuencia de la descalificación de la vivienda, medidas que tiene como punto de partida el contrato civil, que sin su eficacia carecerían de razón de ser y que han de ser aplicadas en el correspondiente expediente administrativo encaminado a obtener la descalificación; c) porque las normas administrativas no son invocables para fundar en ellas la casación, como esta Sala tiene reiteradamente declarado en sentencias de 25 de marzo de 1940 7 de mayo de 1955 y 5 de abril de 1972 .

CONSIDERANDO que en el quinto motivo del recurso, articulado por el mismo cauce procesal del anterior, número primero del artículo 1.692 de la Ley Procesal , se denuncia la violación por no aplicación de los artículos 1.261, número primero, 1.265, 1.266 y 1.300 del Código Civil , especificando la recurrente al desarrollarlo que el error que se denunció es un error de derecho, que contrato, lo que invalida el consentimiento y produce, como con no precisa ser probado, recayendo tal error sobre la sustancia del secuencia, su nulidad; motivo que, al igual que el anterior, ha de rechazarse, no ya sólo por las razones anteriores, que se dan por reproducidas, sino también porque es constante la doctrina jurisprudencial de esta Sala que mantiene que la existencia de los vicios de consentimiento en un problema de hecho de la exclusiva competencia del Tribunal de Instancia, sentencias de 26 de diciembre de 1944, 6 de febrero de 1947, 5 de diciembre de 1953, 10 de octubre de 1962, 20 de enero de 1964 y 23 de marzo de 1966 , además de que el error viciante del consentimiento con arreglo a los artículos 1.265 y 1.266 del Código sustantivo, que consiste en el falso conocimiento de la realidad y capaz de dirigir la voluntad a la emisión de una declaración de voluntad no querida efectivamente, exige que el error sustancial y no imputable a quien lo padece, sin que puedan ampararse en el error aquellas personas que hubieren dado lugar al mismo, sentencias de 25 de mayo y 14 de junio de 1963 , además del propio título de dominio aportado por la demandada recurrente al proceso resulta, de su estipulación quinta, «que la vivienda queda sujeta a las prescripciones reguladoras de las Viviendas de Protección Oficial contenidas en el Texto Refundido de 24 de julio de 1963 y su Reglamento de 24 de julio de 1968 , en cuanto a régimen de uso, conservación y aprovechamiento y al sancionador, siendo aplicable por tanto, el régimen de uso propio regulado en los artículos 102 y 119 del citado Reglamento », circunstancias que no podían ser ignoradas por la aquí recurrente, pese a lo avanzado de su edad.

CONSIDERANDO que el motivo sexto se denuncia por conducto del ordinal séptimo del precitado artículo 1.692 de la Ley adjetiva, el error de derecho en la apreciación de la prueba documental y de confesión, infringiendo por violación los artículos 1.218, 1.225 y 1.232 del Código Civil ; motivo que, al igual que los precedentes, ha de decaer, por cuanto con su formulación lo que se pretende es mantener la existencia del error sustancial que se dice padecido por la recurrente al concertar la compraventa de la finca como si fuera libremente transmisible, error sustancial que ya fue rechazado en las consideraciones anteriores

CONSIDERANDO que en el motivo séptimo se aduce, por el mismo cauce procesal del número primero del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , la violación de los artículos 1.504 y 1.124 del Código Civil , al estimar que el demandante recurrido no cumplió con su obligación de pago del resto del precio dentro del plazo establecido y no obstante ser reiteradamente requerido para ello, supuesto en que es inexorable la aplicación de los mentados preceptos; motivo igualmente rechazable, pues con ello la recurrente pretende atacar, por inadecuada vía, la terminante declaración de la sentencia impugnada de «que lo que queda por la prueba justificado es su voluntad de cumplir, ante la pasividad de la contraparte, y el verdadero incumplimiento por la misma lo que lógicamente ha de justificar al demandante el que, hasta la fecha, no haya entregado el resto del precio aplazado», actitud que excluye, en base a la resultancia probatoria obtenida por la Sala, la existencia de una voluntad reiteradamente rebelde al cumplimiento de sus obligaciones como comprador.

CONSIDERANDO que por la vía del ordinal tercero del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se articula el primero de los motivos del recurso, denunciando que la sentencia impugnada incide en incongruencia al no resolver sobre una dé las pretensiones oportunamente deducidas en el proceso, infringiendo por violación el articulo 359 de la citada Ley Procesal concretamente del pedimento contenido en el escrito de réplica en el que la parte actora recurrida, alterando su inicial «petitum» postula la condena de la demandada «a proceder en el plazo de un mes a contar de la descalificación a la elevación a escritura pública de la transmisión de la finca de referencia, con el apercibimiento de que de no verificarlo en dicho plazo se procederá a su elevación por mandato judicial»; motivo que si es de acoger, pues sobre el tal pedimento estaba obligado a pronunciarse el Tribunal «a quo», y al no haberlo hecho ha incidido en el vicio denunciado, lo que justifica la casación de la sentencia impugnada, a la vista del contenido del artículo referido, el 359 de la Ley rituaria, que a efectos casacionales debe ser tenido como norma de derecho material, conforme reiterada doctrina de esta Sala tiene proclamado en innumerables resoluciones de ociosa cita.CONSIDERANDO que procede por ello acoger el motivo primero del recurso, que se deja examinado, lo que determina la casación de la sentencia impugnada, sin necesidad de entrar en el examen de los motivos segundo y tercero, dictándose por separado nueva sentencia resolviendo sobre la cuestión controvertida, sin que proceda hacer expresa condena de costas, ni tampoco declaración alguna en orden al depósito, dado que no fue constituido ante la disconformidad de las sentencias de Primera y Segunda Instancia.

Fallamos que debemos declarar y declaramos haber lugar al recurso de casación por infracción de ley interpuesto por doña María Rosa , y en su consecuencia casamos y anulamos la sentencia que en 20 de septiembre de 1979 dictó la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Pamplona , sin hacer expresa imposición de costas, y líbrese a la mencionada Audiencia la certificación correspondiente con devolución de los autos y rollo de Sala que remitió.

Así por esta nuestra sentencia, que se publicará en el «Boletín Oficial del Estado» e insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA lo pronunciamos, mandamos y firmamos.-Jaime de Castro.- Carlos de la Vega.-Antonio Sánchez.-Jaime Santos.-José María Gómez de la Barcena y López.-Rubricados.

Publicación.-Leída y publicada fue la anterior sentencia, en el mismo día de su fecha, por el excelentísimo señor don José María Gómez de la Barcena y López, Magistrado de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, Ponente en estas actuaciones, hallándose la misma celebrando audiencia pública, de lo que, como Secretario, certifico.-Antonio Docavo.-Rubricado.