STS, 5 de Abril de 1981
| Ponente | ANDRES GALLARDO ROS |
| ECLI | ES:TS:1981:4939 |
| Fecha de Resolución | 5 de Abril de 1981 |
| Emisor | Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil |
Núm. 155.-Sentencia de 5 de abril de 1981
PROCEDIMIENTO: Infracción de ley.
RECURRENTE: Don Agustín .
No haber lugar al recurso contra la sentencia dictada por la Audiencia Territorial de Barcelona, de 7 de diciembre de
1979.
DOCTRINA: Arrendamientos urbanos. Cláusula de estabilización.
En sentencia de esta Sala de 13 de febrero de 1980 tiene dicho que si bien las últimas disposiciones legales y el párrafo primero del artículo 100 de la Ley de Arrendamientos Urbanos admite la libertad de contratación en cuanto a la renta, la cláusula de
estabilización en que solamente se contemple el aumento de la renta por el índice del coste de la vida es nula al suponer una falta de relación entre renta y prórroga y conculcar las normas de Jus Cogens sobre la prorroga obligatoria, infringiendo el principio establecido en el artículo 1.256 del Código Civil .
En la villa de Madrid, a 5 de abril de 1981; en los autos de juicio especial de arrendamiento, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número seis de Barcelona, y en grado de apelación ante la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de la misma, por don Pablo , pastelero y vecino de Barcelona, contra don Agustín , del comercio y vecino de dicha ciudad, y contra doña Elvira y doña Ana y doña Milagros , declaradas en rebeldía, sobre resolución de contrato de local de negocio; autos pendientes ante este Tribunal Supremo en virtud de recurso de casación por infracción de Ley interpuesto por la parte demandada representada por el Procurador don Eduardo Morales Price y defendida por el Letrado don Juan
V. Fuentes Lojo; habiendo comparecido el demandante y recurrido representado y defendido, respectivamente, por el Procurador don Eduardo Muñoz Cuéllar y el Letrado don Baltasar Soubriet Cordero.
RESULTANDO:
Que ante el Juzgado de Primera Instancia número seis de Barcelona fueron vistos los autos de juicio especial de arrendamientos, seguidos entre partes, de una como demandante don Pablo , y de otra como demandado don Agustín , las demandadas doña Elvira y doña Ana y doña Milagros , declaradas en rebeldía; sobre resolución de contrato de local de negocio. Que la representación actora formuló su demanda exponiendo en síntesis los siguientes hechos: - Primero. Los cuatro demandados son propietarios de la finca sita en el número 278 de la calle Balmes de Barcelona, según resultaba del certificado que acompañaban.-Segundo. Su poderdante es inquilino del local de negocios denominado "Bajostienda primera y segunda", de la finca número 278 de la calle Balmes antes citada, de la que son a su vez arrendadores los mencionados propietarios de la finca.-Tercero. En el citado contrato y entre otros pactos convinieron su parte y la demandada la condición catorceava cuyo texto literal transcribía a continuación.-Cuarto. Entiende su parte que el pacto catorceavo del contrato de arrendamiento es nulo de pleno derecho, a tenor de la reiterada jurisprudencia establecida para el caso, por el Tribunal Supremo, que citaba.-Quinto. Pretendían con esta demanda conseguir una declaración de derecho; concretamente, la deque la cláusula catorceava es nula, y dicha nulidad se produjo desde la misma fecha de su estipulación; que con la demanda no se impugnaba la cuantía ni la licitud de los incrementos percibidos por la aplicación de la cláusula de estabilización, cuya nulidad pretendían; se reservaban las acciones que procedieran para reclamar las cantidades indebidamente cobradas.-Sexto. Que con anterioridad a esta demanda, ha intentado su parte conseguir, en justa pretensión, sin necesidad de promover ningún litigio; y después de alegar los fundamentos de derecho que creyó del caso en apoyo de sus pretensiones, terminaba suplicando se dictara sentencia en la que: - 1.°) Declare que es nula e inoperante la condición catorceava del contrato de arrendamiento suscrito entre su parte y los demandados sobre el local de negocio denominado bajostienda primera y segunda del inmueble número 278 de la calle Balmes de Barcelona;-2.°) Que la nulidad de la cláusula surtirá efecto desde la fecha de su otorgamiento, y 3 .º) Condene a los demandados a estar y pasar por dichos pronunciamientos y al pago de las costas procesales.
RESULTANDO que admitida la demanda y dado traslado a la demandada, formuló su contestación oponiendo en síntesis los siguientes hechos: Prima o Inadecuación del Procedimiento. Oponían en primer lugar la inadecuación del procedimiento seguido, ateniéndose a la pretensión que se ejercitaba, va que en ésta lo que se pide del órgano jurisdiccional es la nulidad del contrato de arrendamiento en una de sus condiciones, así como la retroactividad de esta nulidad a la fecha de dicho contrato.- Segundo. Caducidad de la acción y para el improbable supuesto de no ser estimada la inadecuación, la caducidad de la acción al amparo de los artículos 101 y, en su caso, el 106 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.-Tercero. Reconocían los hechos primero y segundo de la demanda.-Cuarto. Es cierto el hecho tercero de la demanda que la cláusula que se transcribe destaca que la intención de las partes fue "atemperar" el precio del arriendo al costo de la vida.-Quinto. Negaban rotundamente el hecho cuarto de la demanda, y se basaban en lo que transcribían de los apartados primero, segundo, tercero, cuarto, quinto, sexto y séptimoSexto. Respecto del hecho quinto de la demanda, puntualizaban que lo que el actor pretende, como reconoce, es conseguir una declaración de nulidad y una retroacción de esta declaración, y no la ilicitud de un incremento determinado.-Séptimo. Cierto que se intentó la conciliación y que su representado se opuso a ella, pero también lo es que una papeleta de conciliación no puede interrumpir un plazo de caducidad, como el que establece el artículo 106 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.-Octavo. Que el actor pretende no cumplir lo que a conciencia y sin coacción de ningún género aceptó y firmó en su día, después de haber satisfecho los aumentos girados anualmente; y después de alegar los fundamentos de derecho que creyó del caso en apoyo de sus pretensiones, terminaba suplicando dictase en su día sentencia, desestimando la demanda de todas sus partes, absolviendo a su representado de la pretensión ejercitada de contrario, con costas al actor.
RESULTANDO que evacuado por las partes el trámite de réplica y duplica, y recibido el pleito a prueba, se unió a los autos las practicadas y evacuado el trámite de conclusiones, el Juzgado de Primera Instancia número seis de Barcelona dictó sentencia con fecha 9 de septiembre de 1976 , cuya parte dispositiva dice: Fallo que, estimando parcialmente la demanda de juicio especial arrendaticio formulado por el Procurador don José Castells Valí, en nombre de don Pablo , contra doña Elvira y los hermanos doña Ana , doña Milagros y don Agustín , representado este último por el Procurador don Ángel Joaquinet Ibarz, e incomparecidas las tres primeras, declaradas en rebeldía, y representada por los estrados del Juzgado, declaro la nulidad de la condición 14 del contrato de arrendamientos concertado entre los litigantes y que es objeto de esta litis, cuya nulidad se retrotrae a la misma fecha de su otorgamiento, absolviéndoles de la otra pretensión deducida. Sin imposición de costas a ninguna de las partes.
RESULTANDO que contra la anterior sentencia se interpuso, por la representación de la parte demandada, recurso de apelación que fue admitido, y sustanciada la alzada, la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Barcelona dictó sentencia en 7 de diciembre de 1978 , cuyo fallo dice: Fallamos que, desestimando el recurso de apelación interpuesto por don Agustín , debemos confirmar y confirmamos la sentencia apelada dictada por el ilustrísimo señor Magistrado-Juez número seis de los de esta ciudad, en 9 de septiembre de 1976, sin especial pronunciamiento respecto a las costas de apelación.
RESULTANDO que el Procurador don Eduardo Morales Pnce, en representación de don Agustín interpuso recurso de casación por infracción de Ley que funda en los siguientes motivos:
Recurso de casación al amparo de la causa primera del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por violación del artículo 97 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, texto refundido de 24 de diciembre de 1964 .
La sentencia recurrida reconoce de modo expreso, pues precisamente parte de él para declarar la nulidad de la cláusula 14 que consta en el mismo, que el contrato de arrendamiento: concertado entre las partes es el de 2 de noviembre de 1970, que se acompaña como documento número dos de la demanda rectora de la litis. Al reconocerse este contrato, es indudable que también se reconocen las cláusulas ocondiciones complementarias que constan en él.
Recurso de casación al amparo de la causa primera del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por aplicación indebida de las sentencias de la Sala de 30 de octubre de 1961, 23 de febrero de 1963. 1 de abril de 1965 y 9 de febrero de 1967 . La sentencia recurrida se apoya, para declarar la nulidad de la cláusula 14 del contrato de arrendamiento, en las sentencias que se mencionan. Se produce con ello una indebida aplicación de las mismas. La primera nada tiene que ver con la renta de los arrendamientos ni con las cláusulas de estabilización. La segunda, resolvió sobre la validez de un pacto que establecía un aumento proporcional de un 10 por 100 fijo, declarando precisamente que un pacto de esta clase carece de las características de las cláusulas de estabilización. La tercera contempla un supuesto en el que se preveía el incremento de la renta a partir del sexto año; y la cuarta se refiere a un pacto de aumento progresivo y constante de la renta.
Recurso de casación al amparo de la causa primera del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por violación de la doctrina legal recogida en las sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 25 de enero de 1955, 2S de noviembre de 1957, 31 de enero de 1962, 30 de octubre de 1964, 19 de diciembre de 1966, 11 de octubre de 1968, 22 de diciembre de 1972 y 25 de enero de 1973 .
Se produce la violación que alegamos en este motivo por las siguientes razones: Porque en todas las sentencias citadas se parte de pactos en los que se preveían aumentos de renta, admitiéndose la validez de los mismos, por ser posible, al propio tiempo, en los locales de negocio, según el número 2 del articulo 6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , la renuncia de los derechos de los arrendatarios, salvo el de prórroga forzosa. Porque tal renuncia de derechos por el arrendatario se da en el caso contemplado en este recurso, en la cláusula o condición 12 del contrato de arrendamiento. Porque lo importante es que no se vulnere la ecuación renta-prórroga.
Recurso de casación al amparo de la causa primera del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por interpretación errónea del artículo 1.281 del Código Civil .
La sentencia recurrida apoya su tesis de nulidad del pacto o cláusula 14 del contrato de arrendamiento, en que de la redacción de la misma se deduce que la intención de tos contratantes fue incrementar siempre la renta. Esta conclusión es errónea. Los términos de dicha cláusula revelan que la intención de las partes fue la de "atemperar» el precio del arriendo al coste de la vida, procediendo la "acomodación" de la renta cada 31 de diciembre a lo que resulte de aplicar los índices ponderados del Instituto Nacional de Estadística.
Este motivo no se articula en el escrito.
Recurso de casación al amparo de la causa primera del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por violación del artículo 106 de la Ley de Arrendamientos Urbanos .
Resulta esta violación al rechazar la sentencia recurrida la aplicabilidad de la caducidad de la acción prevista en el artículo 106 de la Ley de Arrendamientos Urbanos alegada al contestar la demanda. Que desde que el arrendatario satisfizo el último incremento de renta transcurrieron más de tres meses. Que el artículo 106 es de aplicación general a todos los derechos que se reconocen en el capítulo de rentas, sin excepción alguna de la causa del incremento. Que esta caducidad aparece reconocida en sentencias de 15 de diciembre de 1971 y 18 de enero de 1974 , especialmente esta última, en la que se declara que el artículo 106 se está refiriendo al artículo 98 y, por tanto, también al artículo 97 .
RESULTANDO que el Procurador don Eduardo Muñoz Cuéllar Pernia compareció como recurrido en nombre de don Pablo , y admitido el recurso e instruidas las partes, se declararon conclusos los autos.
Visto siendo Ponente el Magistrado, excelentísimo señor don Andrés Gallardo Ros.
CONSIDERANDO:
Que los tres primeros motivos en los que, por el cauce del número primero del artículo 1.692 se denuncia respectivamente la violación del artículo 87 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , la aplicación indebida de la doctrina jurisprudencial que cita y la violación de las sentencias de esta Sala, que también enuncia, han de ser desestimados, pues ya en sentencia de esta Sala de 13 de febrero de 1980 tiene dicho que si bien las últimas disposiciones legales y el párrafo primero del artículo 100 de la Ley De Arrendamientos Urbanos admite la libertad de contratación en cuanto a la renta, la cláusula de estabilización en que solamente se contemple el aumento de la renta por el índice del coste de la vida es nula al suponeruna falta de relación entre renta y prórroga y conculcar las normas de Jus Cogens sobre la prórroga obligatoria, infringiendo el principio establecido en el artículo 1.256 del Código Civil .
CONSIDERANDO que el motivo cuarto, en que se denuncia por el mismo cauce de los anteriores la interpretación errónea del artículo 1.281 del Código Civil tampoco puede tener éxito, puesto que basta una somera lectura de la cláusula 14 del contrato de arrendamiento, para concluir que en ella sólo se contempla el supuesto de aumento del nivel de vida y no la disminución, por lo que ha sido correcta la interpretación de la Sala.
CONSIDERANDO que el motivo que se numera como sexto, aun cuando no existe el quinto, ha de correr la misma suerte de los antecesores, puesto que ya esta Sala tiene declarado en sentencias entre otras de 23 de diciembre de 1974 y 10 de febrero de 1977 que la caducidad establecida por el artículo 106 de la Ley de Arrendamientos Urbanos no es aplicable al derecho del arrendamiento para obtener la declaración de nulidad de las cláusulas de incremento unilateral de la renta.
CONSIDERANDO que la desestimación de todos los motivos lleva a la del recurso, con el resto de pronunciamientos establecidos en el artículo 1.748 de la Ley Procesal .
Fallamos:
Que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación por infracción de ley interpuesta por la representación de don Agustín , contra la sentencia que en 7 de diciembre de 1978 dictó la Sala Primera de lo Civil de la Audiencia Territorial de Barcelona ; condenamos a dicho recurrente al pago de las costas y a la pérdida del depósito constituido, al que se dará el destino legal; líbrese a la citada Audiencia la certificación correspondiente, con devolución de los autos y rollo de apelación remitidos.
Así, por esta nuestra sentencia, que se publicará en el Boletín Oficial del Estado e insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose las copias oportunas, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.-Andrés Gallardo Ros.-Jaime de Castro.-Rafael Casares.-Jaime Santos.- José María García de la Barcena.- Rubricados.
Publicación.-Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por su Ponente el excelentísimo señor don Andrés Gallardo Ros, estando celebrando audiencia pública la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, en el mismo día de la fecha, de lo que yo, el Secretario, certifico.-José Sánchez Oses.- Rubricado.
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