STS, 3 de Abril de 1981

Núm. 152.-Sentencia de 3 de abril de 1981

PROCEDIMIENTO: Infracción de ley.

RECURRENTE: Doña Sara .

FALLO

Declarando haber lugar al recurso contra la sentencia de la Audiencia Territorial de Barcelona, de 4 de julio de 1978.

DOCTRINA: Venta a carta de gracia (Derecho Catalán).

Que la venta a carta de gracia, acogida en el Derecho Catalán, que nació en su día de la falta entonces de una organización

hipotecaria como hábil forma de aseguramiento, que simplemente consistía en un pacto por el cual el vendedor se reserva el

derecho de recuperar la cosa vendida con devolución del precio y gastos, y cuyo desarrollo se avenía con la forma patrimonial de

los bienes, permitiendo al propietario, mediante "empenyament", obtener dinero cediendo fincas con la esperanza de

recuperarlas y con aquel dinero obtener el pago de obligaciones hereditarias, que gravan su patrimonio permitiendo incluso al

vendedor, si no pudiese recuperarlas, ceder a otro su derecho, obteniendo con ello una cantidad, lo que esencialmente requiere,

para evidenciarse su existencia, es un convenio determinante de una venta dependiente del vendedor, cuya naturaleza, en

definitiva, viene a ser significativa de una situación que transmite al comprador sólo derecho interino, y nunca el de dominio

respecto al enajenante, aunque sí respecto a terceros que no resulten amparados registralmente.

En la villa de Madrid, a 3 de abril de 1981, en los autos de juicio ordinario de mayor cuantía, seguidos en el Juzgado de Primera Instancia de Villanueva y Geltrú y en grado de apelación, ante la Sala Primera de lo Civil de la Audiencia Territorial de Barcelona,

entre partes: de una y como demandante, doña Sara , mayor de edad, viuda, sin profesión especial y vecina de Barcelona, domiciliada en la calle de Balmes, número 209, y de otra, como demandados: don Valentín y doña Paula , mayores de edad, jubilado y sus labores respectivamente y vecinos de Sitges, domiciliados en la calle de DIRECCION000 , número NUM000 ; sobre declaración de nulidad de compra-venta y otros extremos, autos pendientes en esta Sala de lo Civil del Tribunal Supremo en virtud derecurso de casación por infracción de ley, interpuesto por doña Sara , representada por el procurador don Luciano Rosch Nadal y defendida por el letrado don Francisco Fernández, y como parte recurrida doña Paula , representada por el procurador don Jacinto Gómez Simón y defendida por el letrado don Antonio Molís Fernández.

RESULTANDO:

Que el Procurador don Juan Oriols Carbonell, en representación de Sara , formuló ante el Juzgado de Primera Instancia de Villanueva y Geltrú demanda de juicio declarativo ordinario de mayor cuantía contra don Valentín y doña Paula , sobre declaración de nulidad de contrato de compraventa, estableciendo en síntesis los siguientes hechos: 1) Don Valentín y don Jose Ignacio eran propietarios de unas fincas sitas en Sitges, en el paraje llamado de "Bassa Rodona". Estas fincas habían sido adquiridas por mitad entre dichos señores, y a fin de terminar con la indivisión en lecha de 12 de mayo del año 1915, procedieron a la división de dichas tincas previa la agrupación de las mismas en una sola finca. En efecto, otorgaron la escritura de división de la finca ante el Notario de Barcelona don Antonio Par Tusquets y en méritos de dicha escritura de división de la finca (ante el Notario de Barcelona), se establecieron entre ambos otorgantes los siguientes puntos:

1. Se adjudico a clon Valentín , una porción de terreno de 8.214.58 metros cuadrados de superficie,

2. Por su parte, a don Jose Ignacio se le adjudico una porción de terreno de la finca reagrupada de una extensión superficial de 1.691,50 centímetros cuadrados; y c) Habida cuenta que la porción de terreno adjudicada a don Valentín , era enormemente más extensa que la parcela adjudicada a don Jose Ignacio , se pacto en forma de compensación, que el señor Valentín entregaría 2.000 pesetas al señor Jose Ignacio , como así lo hizo según dicha escritura, y además se convino que una parte de la parcela adjudicada al señor Valentín vendría afectada por un derecho preferente de adquisición que ostentaría, sobre la misma, el señor Jose Ignacio dueño de la otra parcela, o bien aquellas personas sucesoras del señor Jose Ignacio en el dominio de la porción que se le adjudico 2) En el hecho que antecede, se han señalado someramente los antecedentes del caso, y es precisamente sobre el pacto referente al derecho preferente sobre parte de la parcela adjudicada al señor Jose Ignacio , que se mueve el presente pleito. En electo, al pactarse entre don Valentín y don Jose Ignacio la división de la finca que poseían ambos en proindiviso, se adjudicó a don Valentín una porción de terreno completamente libre de cargas y sin afección alguna pero al mismo tiempo una parte de la porción de terreno a él adjudicada quedó sujeta al derecho de preferente adquisición a favor del dueño de la otra parcela, o sea, a la que correspondió, en la división de la finca, al señor Jose Ignacio . El pacto a que llegaron las partes, en relación a esta parcela afectada por el derecho preferente a favor de la persona que tuviera el dominio de la adjudicada al señor Jose Ignacio , en el siguiente: "La parte del solar de extensión superficial 756,66 metros cuadrados, situada al Suroeste, en la porción adjudicada al señor Valentín , y que está marcada en el plano adjunto y designada en el cuadrado EFKL. pasará a ser propiedad de don Jose Ignacio o de los sucesores de este señor en el dominio de la porción adjudicada al mismo, cuando la totalidad de la porción adjudicada a don Valentín , o el terreno colindante con dicho cuadro, pase al dominio de una tercera persona que no sea don Valentín o su esposa doña Isabel , bien se verifique este traspaso por actos intervivos o "mortis causa" siempre que el señor Jose Ignacio o aquellos sucesores entreguen a don Valentín o sus herederos, la cantidad de 250 pesetas o realicen consignación de dicha cantidad en forma legal». De modo que no hay ninguna duda de que el ánimo de los otorgantes, era que al morir don Valentín o su esposa doña Isabel , la referida parcela de la mayor finca adjudicada a don Valentín , pasase a don Jose Ignacio a los sucesores de dicho señor, en el dominio de la finca que se le adjudicó. No cabe otra interpretación a dicho pacto Sexto, de la escritura de división, otorgada al darse el supuesto pactado, la parcela en cuestión pasa automáticamente en el dominio del señor Jose Ignacio o sus sucesores en el dominio, debiendo éstos satisfacer la suma de 250 pesetas; cantidad que se fija en dicho pacto y que debía satisfacerse, dentro de los seis meses de conocer el señor Jose Ignacio o sus sucesores, que don Valentín o su esposa habían fallecido o habían traspasado la finca, pactándose igualmente la obligación por parte del señor Valentín de avisar para que los actos intervivos, con ocho días de antelación, al señor Jose Ignacio o sus sucesores en el dominio. 3) De modo que del calendado pacto sexto de la referida escritura de participación, dimana un derecho y un deber: el derecho a favor del señor Jose Ignacio o sus sucesores en el dominio a adquirir el trozo de parcela mediante el pago de 250 pesetas, y el deber de don Valentín y sus sucesores, de avisar con ocho días de antelación a cualquier venta que proyectasen, sobre la totalidad de la finca que se le adjudicó o del terreno colindante con dicha parcela objeto del presente pleito. El derecho del señor Jose Ignacio o sus sucesores sobre el derecho preferente a la adquisición de dicha parcela ha quedado va expuesto en el hecho anterior y ahora vamos a ver en qué consistía la obligación del señor don Valentín . Este pacto después de referirse al derecho del señor Jose Ignacio o sus sucesores en el dominio sobre la parcela aludida, fija el mecanismo de la transmisión, o sea, el "modus operandi", esto es, lo que habrá de hacerse al darse este caso, que indefectiblemente debe darse, ya sea por muerte de don Valentín y su esposa, o bien por la enajenación de la parte de la finca adjudicada a don Valentín o terreno colindante con la parcela objeto del derecho preferente a que nos hemos referido. Veamos lo que dice la continuación del pacto sexto. Reza lo siguiente: "Si transcurridos seis meses desde la fecha en que el señor Jose Ignacio o sus sucesores tuvieren noticia del traspaso, no sesatisfaciera dicha cantidad, quedará nula y sin efecto esta cláusula. Y para mejor aceptación se ha hecho constar que deberá darse conocimiento en forma legal, por parte del señor Valentín , su esposa o sus sucesores, al señor Jose Ignacio o sus sucesores en el dominio en todos los casos antes citados; y para los actos intervivos, con ocho días de anticipación. De modo que nos encontramos ante un pacto solemne suscrito por los otorgantes de la estructura de división de la finca que eran condueños. Este pacto no puede desconocerse porque es bien patente y claro, es un derecho que ostenta el señor Jose Ignacio o sus sucesores en el dominio sobre una parcela. Tampoco cuesta mucho de comprender el porqué de este pacto. Ya hemos visto que a pesar de tratarse de una finca adquirida por mitad y partes iguales entre don Valentín y don Jose Ignacio , el primero se llevó de resultas de la división la parte del león, un trozo de terreno de más de 8.000 metros cuadrados de superficie y el segundo se llevó solamente un trozo de terreno que no llegaba a 2.000 metros cuadrados de extensión, o sea, menos de una cuarta parte. En compensación a esta división tan desnivelada el señor Valentín entregó al señor Jose Ignacio 2.000 pesetas en metálico en el acto de la firma de la escritura de división, y se pactó que un trozo de la finca adjudicada a favor de los propietarios que ostentasen el dominio de la parte de finca adjudicada al señor Jose Ignacio , o sea, la libre disposición de la parte de la finca que el señor Valentín que forma la aludida parcela objeto del pacto que analizamos no existía siempre que tanto el señor Jose Ignacio o sus sucesores en el dominio de la finca a él adjudicada pagasen al señor Valentín , o sus sucesores, en el domicilio de la finca a él adjudicada, la suma de 250 pesetas. Por consiguiente, el pacto de la parcela objeto del pacto al señor Jose Ignacio o a sus sucesores en el dominio, era incluible, porque esta circunstancia se tenía que dar tanto si fuese por actos "mortis causa" como si fuese por actos intervivos. De modo que la voluntad del señor Valentín o sus sucesores, no jugaba, nada podían hacer para impedir el transito de |a finca objeto del pacto del señor Jose Ignacio o a sus sucesores. Tenia que venir la transmisión de forma indefectible, ya por muerte del señor Valentín o su mujer, va en caso de enajenación. El juego del pacto era este, y se daba plena eficacia al mismo, con sólo que el señor Jose Ignacio o sus sucesores satisfaciesen la suma de 250 pesetas al señor Valentín o sus sucesores. Cosa por tamo automática y ya no dependía, por tanto, la eficacia del pacto de la voluntad del señor Valentín . Pues siempre que el señor Jose Ignacio o sus sucesores pagasen las 250 pesetas, se daba plena eficacia a lo pactado o instituido entre ambos. En realidad, aparte de que se quiso compensar al señor Jose Ignacio , del hecho de que se le había adjudicado al señor Valentín se quiso dar a éste el último goce y disfrute de la parcela durante su vida y la de su esposa, con la intención de que el fallecimiento de ambos, o en caso de enajenación del resto de la finca a el adjudicada, la parcela pasaría a poder del señor Jose Ignacio o sus sucesores en el dominio, con solo el pago de las 250 pesetas. Y además se tomaban en el pacto aludido todas las garantías para que jugase con imparcialidad la cláusula pactada, o sea, se acordaba que existía la obligación por parte del señor Valentín , de avisar con ocho días de antelación al señor Jose Ignacio o sus sucesores, en caso de que quisieran enajenar la finca del señor Valentín o el terreno colindante con la parcela objeto de este nuevo asunto a fin de que el señor Jose Ignacio o sus sucesores en el dominio pudiesen satisfacer la suma de 250 pesetas en la forma pactada. La voluntad del señor Valentín o sus sucesores ya no jugaba, sólo tenía valor la voluntad del señor Jose Ignacio o sus sucesores en el dominio de la finca a él adjudicada, o sea, si pagaban las 250 pesetas pactadas. 4) A pesar del tiempo transcurrido desde que se otorgó la escritura de división de su finca, no presenta en este caso problema alguno, porque los otorgantes al suscribir la escritura de división, tuvieron la precaución de encargar al Arquitecto don Guillermo , que hiciese un plano de la finca, que fue protocolizado y unido a la escritura de división. En este plano quedan perfectamente señaladas y delimitadas las fincas adjudicadas a los señores Valentín y Jose Ignacio , la de don Valentín , formada por el polígono irregular ilimitado por las letras C.O.P.O.N.M.L.J.K.E.D.C. y la del señor Jose Ignacio formada por el polígono irregular limitado por las letras A.B.C.D.E.F.G.H.I.A. En cuanto a la parcela del pacto, viene en el plano levantado y autorizado por el Arquitecto don Guillermo , limitado por el cuadro formado por las letras E.F.K.J. O sea, que se puede, con toda precisión, identificar la parte de la finca del señor Valentín que viene afectada por el derecho preferente que ostenta sobre la misma al señor Jose Ignacio o sus sucesores, en el dominio de la porción adjudicada al señor Jose Ignacio . 5) Naturalmente, al dividirse la finca de los señores Jose Ignacio y Valentín , en dos fincas distintas, la parte adjudicada a cada una de ellos fue inscrita como finca independiente en el Registro. 6) Al dividirse la finca propiedad de los señores Valentín y Jose Ignacio en dos fincas independientes la cláusula que afecta a la parcela de terreno sujeta al derecho preferente por parte del señor Jose Ignacio y sus sucesores, fue debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad de Villanueva y Geltrú. O sea, que al causal la primera inscripción de la finca se inscribió la cláusula que afecta a la parcela de terreno de superficie 756,66 metros cuadrados. Desde entonces, pues, este derecho preferente por parte de las personas que ostentasen el dominio de la finca adjudicada al señor Jose Ignacio , ha estado presente en el Registro de la Propiedad, en la inscripción correspondiente. Por tanto, sobre el particular nadie puede llamarse a engaño, porque el pacto figura inscrito en el Registro. Toda escritura que pudiera otorgarse con posterioridad, en relación a la finca del señor Valentín , venia condicionada por la existencia de este pacto. El señor Valentín procedió a varias veces a vender su terreno, pero la infracción y quebrantamiento de la norma legal y el pació aludido, no se produjo hasta el momento en que el señor Valentín vendió el resto de su finca, y terreno colindante con la finca afectada, y esta circunstancia tuvo lugar al vender en fecha 4 de agosto de 1968, el resto de su finca adoña Paula mediante escritura autorizada por el Notario de Sitges don Rafael Nicolás Isasa e inscrita en el Registro de la Propiedad de Villanueva y Geltrú en fecha 28 de noviembre de 1968. En este momento se quebrantó el pacto firmado por el propio señor Valentín , con el señor Jose Ignacio . Por lo tanto, existiendo la inscripción en el Registro vulnerarse lo pactado por parte del señor Valentín , es visto que no sólo ésta (alto a lo pactado, sino que la adquisición de la finca objeto de dicho pacto, así como la escritura de compra-venta de la misma, en la parte que se refiere a dicha parcela, debe repudiarse como nula, ya que a todo el mundo constaba que antes de procederse a la venta del resto de la finca del señor Valentín , debía este avisar a los causahabientes del señor Jose Ignacio , va que este ya hacía años había vendido la finca, del deseo de vender, cosa que el señor Valentín no ha hecho. 7) En mérito del pacto aludido. No se comprende cómo el señor Valentín haya podido obrar en forma aviesa y de mala fe, como lo ha hecho. El caso es que sin avisar a nadie, en fecha 4 de agosto de 1968, procedió a vender a Doña Paula el resto de la finca de su propiedad y la parte de su terreno colindante con la parcela objeto del pacto a que se ha hecho mérito, y decimos el resto porque con anterioridad ya había efectuado otras ventas a la misma señora doña Paula . Pero el señor Valentín no sólo no avisó como tenía obligación de hacerlo de su propósito a los sucesores del señor Jose Ignacio en el dominio de la finca, sirio que fue más lejos, vendió la propia finca objeto del pacto aludido. Naturalmente, la escritura de compra-venta menos que es aludida es nula en derecho, ya que se ha hecho en vulneración de un pacto suscrito por el señor Valentín y en lo que se refiere a la compradora, ha adquirido de mala fe. 8) Por consiguiente, la parcela de terreno señalada en el plano que forma el cuadro E.F.K.J. es una propiedad resoluble y, por tanto, sujeta a una condición resolutoria por parte del señor Valentín , v, una propiedad sujeta a una condición suspensiva por parte del señor Jose Ignacio o sus sucesores, cuya condición es la misma dicha desde el punto de vista pasivo. El mero cumplimiento de dicha obligación indica automáticamente la transmisión de la propiedad de la finca al señor Jose Ignacio o sus sucesores en el dominio de la finca. El derecho de opción de compra y los tanteos y retractos convencionales, como los derechos de precompra, son casos que se admiten como condiciones resolutorias que afectan a la propiedad o dominio, que el derecho romano considera perpetua, nunca temporal. La condición en cuestión es una condición "facti" no potestativa "si volet" sino casual. 9) La finca que fue adjudicada a don Jose Ignacio fue vendida a un señor llamado don Jesús Ángel en 10 de diciembre de 1918, el cual a su vez la transmitió a don Ismael , pasando luego a los hijos de este señor, los señores doña Margarita , don Jon don Luis Carlos , don Constantino , don Ramón y don Pedro Miguel , los cuates a su vez la vendieron en fecha 5 de diciembre de 1958 a don Gerardo , mediante escritura autorizada ante el Notario don José María Faura Ubach. En dicha escritura se hace ya constar la existencia del pacto que afecta a la parcela objeto de este asunto, y sobre la cual pesa el derecho de adquisición; o sea que el vender los señores Margarita Ramón Constantino Jon Pedro Miguel Luis Carlos a don Gerardo la finca que había sido de su padre y anteriormente del señor Jose Ignacio , vendieron también el derecho preferente que existe sobre la parcela afectada. En realidad, este pacto ha constado en todas las escrituras de compra-venta de la finca 1.702, que ha venido sucediéndose en relación a dicha finca del señor Jose Ignacio . Don Gerardo falleció en la ciudad de Barcelona bajo testamento. En dicho testamento, el señor Gerardo instituyó heredera a su esposa doña Sara , la cual mediante escritura de fecha 17 de marzo de 1966, otorgó inventario de la herencia de su esposo, y pasó en sus méritos a ser propietaria de la finca que había pertenecido a don Jose Ignacio , y por consiguiente es la única persona con dominio sobre dicha finca, y por ende, la única persona que debía ser avisada por parte del señor Valentín , en caso de que este señor procediese a intentar vender el resto de su finca, o el terreno colindante con la parcela sujeta al pacto o cláusula especial por ser la sucesora en el dominio de la finca que había pertenecido al Si. Jose Ignacio .

   10) Doña Sara trae causa de don Jose Ignacio , y tenía derecho, como propietaria que es de la finca que había pertenecido a dicho señor, a hacer suya automáticamente la parcela señalada de letras E.F.K.J. en el plano del Arquitecto mediante el pago de 250 pesetas. En el presente caso, don Valentín ha omitido la obligación que tenía de avisar de su intención de vender a doña Sara , viuda de Gerardo , y por contra no sólo ha vendido el resto de su finca sin avisar, sino que ha hecho más todavía: ha vendido la propia parcela objeto del pacto especial. De modo que mi mandante ha cumplido en un todo con lo que se dispuso en el pacto que afecta a la parcela objeto del derecho preferente a que hemos venido refiriéndonos; ha podido efectuar el acto de conciliación y consignación de cantidad antes de transcurridos los seis meses de la inscripción de la venta de la finca, aunque entendemos que esta obligación de hacer el pago para hacerse suya la finca, venía dada por el preaviso con una antelación de ocho días en el caso de que el señor Valentín vendiese el resto de la finca o el terreno colindante con la parcela objeto de este pleito, pero como este preaviso no ha existido, tampoco podía correr el plazo para la actora, ya que los seis meses arrancaban del preaviso y este preaviso no se ha hecho. De todas formas, hemos va puesto cima a lo que según el pacto nos incumbía hacer, hemos demandado de conciliación a los demandados antes de los seis meses de la inscripción de la venta de la finca, y hemos consignado la cantidad por partida doble, dado que se ha creado un supuesto distinto del previsto, o sea, venta nula, por tanto, en lo que afecta a la práctica u objeto del litigio en derecho. Por este motivo, hemos creído conveniente ofrecer la cantidad estipulada en el pacto, tanto el vendedor como a la compradora. 11) Queremos suponer que se ha resistido todo lo que ha podido a vender la finca que ha vendido a doña Paula , y cuya venta origina el presente pleito, porque a él le constaba mejor que a nadie la obligación de avisar de su propósito de vender a doña Sara , viuda deGerardo , su vecina, como sucesora en el dominio de la finca que en su día adjudicó él personalmente a Jose Ignacio . Ha vendido la totalidad de la finca que se adjudicó en la escritura de partición con el señor Jose Ignacio . Mi mandante no tiene por qué aceptar este estado de cosas, y la presente demanda va encaminada a restablecer el derecho quebrantado. Ahora bien, las ventas efectuadas por parte del señor Ferratges a favor de Doña Paula , han tenido como efecto práctico el empobrecimiento del vendedor y la riqueza de la supuesta compradora. Si por cualquier caso los demandados que originaron este estado de cosas, vendrán obligados a responder a doña Sara , viuda de Gerardo , como persona que tiene inscrita a su favor el dominio de la finca que había pertenecido a don Jose Ignacio , y por tanto la que puede hacer suya mediante el pacto aludido, la parcela objeto de este pleito, previo el pago de 250 pesetas, de daños y perjuicios que esta parte cifra ya desde ahora en la suma de dos millones de pesetas. 12) Y de cara a lo que pueda alegar la compradora, debo repetir lo ya dicho, el pacto suscrito entre el señor Valentín y el señor Jose Ignacio , figura como gravamen en la finca adjudicada al señor Valentín , desde el año 1915, al causarse la primera inscripción de la finca 1174. Y era lógico que se inscribiese este gravamen sobre la finca del señor Valentín a tenor de lo que señala el artículo 2 de la Ley Hipotecaria y el artículo 7 del Reglamento . La singular relevancia del pacto objeto de este juicio y su naturaleza quedan evidenciados por dos hechos que destacamos:

1. Su constancia en la inmatriculación de la finca a favor del señor Valentín b) La inscripción del pacto como un derecho positivo a favor del titular en el dominio de la finca que perteneció al señor Jose Ignacio . La constancia de este pacto no figuró por involuntaria omisión, en la inscripción deja escritura a favor del señor Gerardo , esposo de mi principal. Y, al observar la omisión, el señor Gerardo solicitó y obtuvo que se practicara un nuevo asiento registral a| solo objeto de inscribir el pacto; que va venia arrastrándose de las transmisiones anteriores. Lo que indudablemente refuerza la afección del pacto a las fincas a que se refiere, en obligada observancia de los artículos 2.º de la Ley Hipotecaria y 7 .º de su Reglamento de que se ha hecho mérito. Esta cláusula o pacto entre el señor Valentín y el señor Jose Ignacio ha venido figurando, pues inscrita de siempre como gravamen que pesa sobre la finca del señor Valentín y también figura inscrito cuya finca, que el señor Jose Ignacio , la numero 1.702, en su condición de finca, que deberá verse incrementada el día de mañana con la parcela de 756 metros cuadrados E.F.K.J. en el plano levantado por el arquitecto. 13) La total ausencia de buena fe de los demandados que se reflejan en cuanto llevamos cucho, se corrobora por otro hecho. Mediante escritura de 4 de agosto de 1966 el señor Valentín describió el resto de finca que le quedaba después de vanas segregaciones, escritura que motivó la inscripción segunda de la finca 1.174. Y en la inscripción tercera que practicó la inscripción de la venta que se discute a favor de la demandada señora Paula , ambos teman pleno conocí miento y conciencia de que la propietaria de la finca colindante que ostentaba la facultad de ejercitar el derecho de preferente adquisición de la parcela a que nos hemos referido, era precisamente la actora doña Sara . La omisión de la obligación de notificar según el pacto a una persona cuyo nombre conocían, demuestran una mala fe que les hacen acreedores a la imposición expresa de las costas del juicio, termina suplicando al Juzgado que dicte sentencia estimando totalmente la demanda, con expresa imposición de costas a los demandados.

   RESULTANDO que admitida la demanda y emplazados los demandados don Valentín y doña Paula , compareció en los autos en su representación el Procurador don Valentín A. de Ochoa y Gaspar, que contesto a la demanda, oponiendo a la misma, en síntesis: Contestación a la demanda. La formulamos de conformidad a los siguientes fundamentos de hecho y de derecho, negando los hechos sentados en la demanda en todo cuanto se oponga a los sentados por nosotros o que no sean expresamente reconocidos. En relación de hechos la formularemos en correlativo a los de la demanda. Hechos. Primero Conformes con lo expresado en el correlativo de la demanda con la salvedad de que no es cierto el apartado c) del mismo Basta ver el texto del pacto quinto de la escritura de división en el se establece tan solo, por la razón de ser mayor el terreno adjudicado al señor Valentín la contraprestación monetaria de 2.000 pesetas a favor del señor Jose Ignacio y que éste recibió a su satisfacción en aquel mismo acto. La estipulación contenida en el pacto sexto de la referida escritura nada tiene que ver con la mayor o menor extensión superficial de lo adjudicado a uno u otro de los condominios. En este pacto sexto se estipula una opción de compra por 250 pesetas a favor del señor Jose Ignacio o sus sucesores en la propiedad de su terreno para el caso de que la porción propiedad del señor Valentín , por actos intervivos o mortis causa pasase a ser propiedad de persona distinta de la esposa de éste o del propio señor Valentín . Segundo: Se opone rotundamente al correlativo de la demanda. La parcela objeto de este pleito no era voluntad de los otorgantes, que "pasa automáticamente en el dominio del señor Jose Ignacio o sus sucesores en el dominio", como dice textualmente la actora. El redactado de la cláusula, por lo menos en este aspecto, es de una claridad meridiana. Para que opere esta transmisión de la propiedad a favor del señor Jose Ignacio o sus sucesores, es menester que "la totalidad de la porción adjudicada al señor Valentín o el terreno colindante con dicho cuatro, pase al dominio de unas terceras personas que no sea dicho señor Valentín o su esposa doña Isabel ", como textualmente expresa el mencionado pacto de la escritura de división. Está claro que la voluntad del señor Valentín había de jugar un papel primordial, pues de transmitir la propiedad a favor de su esposa o a favor de cualquier otra persona, la opción podría ejercitarse o no. El paso de la parcela al señor Jose Ignacio o sus sucesores "no era incluible" y menos aún "una mera cuestión de tiempo pero segura",como se dice en el hecho siguiente de la demanda. Tercero: Lo que se configura en el pacto sexto de la escritura de división de la finca es un derecho de opción sobre la porción que se designa con un cuatro EFKL., a favor de este último o de sus sucesores en el dominio de su porción, por el precio de 250 pesetas que ha de operar en cualquier caso la transmisión, salvo que el caso de que éste se produzca a favor de la esposa del señor Valentín . La opción concertada carece de plazo y en su lugar se estructura para su ejercicio un mecanismo que participa de lo que en derecho se conoce como retracto convencional, ejercitable dentro de los seis meses en que el señor Jose Ignacio o sus sucesores tengan conocimiento del traspaso, o bien en forma de tanteo, dentro de los ocho días anteriores a él en caso de actos intervivos. Cuarto: No negamos que las fincas y su porción objeto de este pleito sean de fácil identificación, pero si hemos de hacerlo en cuanto a que la actora tenga algún derecho que dimane del pacto sexto de la escritura de división. Quinto: Acepta el correlativo. Sexto: Es cierto que el pacto sexto de la escritura de división fue inscrito en la primera inscripción de propiedad de la parte del señor Valentín como finca independiente, y que destruido el Registro durante la Guerra Civil española, fue reinscrito el año 1939. Mas tanto la inscripción como la reinscripción lo fueron al amparo de la anterior Ley Hipotecaria, y aquí es cuando debemos analizar los dos aspectos de esta opción, el civil y el registral. La opción configurada carece de plazo como cosa fundamental en ella, de tal manera que al no especificarlo, la hace nula. Por otro lado, al condicionarse su ejercicio de forma pareja al de un retracto, caemos dentro de lo estipulado en el artículo 1.508 del Código Civil , que establece como máxima duración del plazo el de diez años, que desde el año 1915 han transcurrido más que de sobras. Registralmente, es evidente que al amparo de la anterior Ley Hipotecaria pudo tener acceso al registró un derecho personal tal como el configurado en el pacto sexto, mas a tenor de la actual la anotación no tiene el carácter de gravamen y no supone ninguna limitación a la facultad dispositiva del señor Ferratges. Las únicas prohibiciones de disponer o enajenar que tienen cabida en el Registro son las especificadas en el artículo 26 de la Ley Hipotecaria actual; las demás, concretamente las contractuales, no tienen acceso sino cuando se asegura el cumplimiento mediante hipotecas o cualquier fama de garantía real y, aun en este caso, conforme al artículo 157 del Reglamento , no sólo se inscribirá el derecho real con que se haya garantizado, debiendo hacer constar que se deniega la inscripción de la prohibición a disponer. A tenor de la disposición transitoria primera , apartado A) de la actual Ley Hipotecaria , es de evidente aplicación en el caso de autos por tratarse de una mención efectuada al amparo de la anterior, caducan y no surten efecto alguno, debiendo ser canceladas de oficio o a instancia de parte, las menciones de cualquier clase que tengan más de quince años en primero de julio de 1945, como ocurre en nuestro caso, y en el supuesto de que sean susceptibles de inscripción especial y separada, teniendo menos de quince años, caducan si no fueron inscritas y anotadas en la forma precedente, al igual como las de derechos personales. Si ello es así, aun en el supuesto de que prescindamos del plazo de quince años que ha transcurrido con holgura, tratándose como se trata de un derecho de opción susceptible de inscripción especial y separada debió haberse inscrito en la forma establecida en el artículo 908 de la Ley Hipotecaria y que, además, la fe pública del Registro no se extienda a dicha mención, según establece claramente el artículo 29 de la Ley Hipotecaria . En consecuencia, todas las pretensiones pretendidas vulneraciones por parte del señor Valentín que en el correlativo de la demanda se dicen no son otro que una pura elucubración sin base-jurídica. Séptimo: Negamos el correlativo, y añadiremos que precisamente por ser el señor Valentín hombre de derecho era sabedor de que ni civil ni registralmente tenían valor alguno la mención registral del pacto sexto de la escritura de división. Por lo mismo, no es sorprendente que un Notario autorizase la compra-venta del señor Ferratges a favor de la codemandada emitiendo transcribir la existencia de dicho pacto y, por añadidura, tampoco nos hemos de extrañar que se inscribiese esta compra-venta a favor de doña Paula pese a la omisión en la escritura y a la constancia de la mención en el Registro, por la razón de que el Registrador se atuvo a las disposiciones legales antes citadas, y de manera muy concreta al apartado séptimo del artículo 51 del Reglamento de la Ley Hipotecaria. Octavo : Niega el correlativo y se atiene a todo cuanto ha mencionado y dicho en los anteriores hechos y tan se lo recalcará que si ha de hablar de la canción, la condición dependía en definitiva de la exclusiva voluntad del deudor, o sea el señor Valentín , en cuyo caso, a tenor del mismo artículo 115 del Código Civil que cita la actora, la obligación es nula. Noveno : Acepta el correlativo con la salvedad de que el señor Valentín tuviese, en las fechas en que se produjo la compraventa con la señora Paula , obligación alguna de notificación a la actora. Décimo: Se opone al correlativo en todo lo que respecta a los pretendidos derechos de la señora Sara y obligaciones del señor Valentín en méritos de todo lo anteriormente expuesto. Todo el cumplimiento de lo preceptuado en el pacto sexto de la escritura de división es completamente inútil porque, tanto civil como registralmente, el pacto carece de validez. Undécimo: Aquí es decir, en el correlativo de la demanda es donde se pone más de manifiesto el absurdo de la pretensión de validez y vigencia del pacto sexto a favor de la actora. Dejando a un lado las alusiones a la tristeza del señor Valentín , contemplaremos el hecho de que se pide por la actora la suma de dos millones de pesetas como daños y perjuicios, partiendo de que es ilícita la venta del señor Valentín a favor de la señora Paula , por no haberse cumplimentado lo establecido en el pacto sexto de manera subsidiaria, así se dice en el Suplico, y para el caso de que la señora Sara no pueda hacer suya la porción de autos, pide unos daños y perjuicios que cifra en dos millones de pesetas. Aquí, ni más ni menos, ha valorado la actora la porción de terreno en pesetas actuales y hace claramente el absurdo de su pretensión, queconsiste, en definitiva, en adquirir por 250 pesetas lo que ella misma valora en dos millones; para evitar pretensiones similares, una opción necesita necesariamente de un plazo, que el Reglamento de la Ley Hipotecaria sólo admite hasta cuatro años para efectos regístrales, y que un retracto convencional no puede tener duración superior a diez años. Ni el señor Valentín debe responder de nada, ni menos aún doña Paula

   , que está amparada por lo dispuesto en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, ya que la mención en el Registro del pacto sexto de la escritura de división no tiene la consideración de gravamen alguno y había de considerarse caducada tanto civil como registralmente. Duodécimo: Niega el correlativo y nos atenemos a todo lo ya dicho. Decimotercero: Negamos el correlativo. El señor Valentín , a tenor de lo ya expuesto se creyó y se cree asistido del derecho de vender sin limitación alguna, sean quienes fueran los colindantes y de su acto no puede desprenderse mala fe alguna, así como tampoco por parte de la codemandada. La mala fe existe por parte de la actora; pues dicha señora, habiendo fallecido su esposo el 24 de noviembre de 1969, una instancia a nombre del difunto solicitando la inscripción de la finca de su propiedad del pacto sexto de la escritura de división entre el señor Valentín y el señor Jose Ignacio y lo hizo así, por lo visto, por razón de tener este documento en aquellas fechas pendiente de inscripción en el Registro de Propiedad número cuatro de Barcelona, y por lo tanto, al no poder instar la inscripción de conformidad al artículo 6 de la Ley Hipotecaria , uso de este medio fraudulento que, de haber tenido conocimiento el Registrado, hubiese hecho la aplicación de lo preceptuado en el artículo 101 del Reglamento de la misma. Todo esto lo hizo, además, a sabiendas de su problemático derecho. Formula reconvención que base en los siguientes hechos: 1.° La mención de la que se ha hecho mérito en los antecedentes de este escrito fue inscrito en la finca propiedad de doña Sara en 28 de febrero de 969 en méritos a una instancia presentada el mismo día a nombre del esposo de la misma, don Gerardo , y ya muerto, pues falleció el día 24 de noviembre de 1965.

   2. La misma mención figuraba inscrita al amparo de la Ley Hipotecaria anterior a la actual en la finca propiedad de don Valentín . 3.° El derecho inscrito en la finca del señor Valentín en méritos de la disposición transitoria 1.ª , apartado A), de la Ley Hipotecaria , ha caducado de pleno derecho, como así también lo especifica el articulo 98 del mismo Ordenamiento. 4 .° El acto de la señora Sara de presentar en el Registro una instancia a nombre de su esposo difunto es por completo fraudulento y, aparte sus implicaciones penales, de un acto ilegítimo no puede nacer ningún derecho siendo por parte anulable la inscripción practicada en su día, además de que por tratarse de un derecho personal no puede tener acceso al Registro, termina suplicando al Juzgado dicte sentencia de conformidad con sus pretensiones, con expresa imposición de costas al actor.

   RESULTANDO que el actor evacuó el trámite de réplica y en base a los siguientes hechos. 1.° Los escritos de contestación a la demanda resultan, por reconocimiento explícito y solemne y por su admisión tácita, definitivamente admitidos por las partes, los siguientes hechos básicos del presente debate judicial, y que habrán de ser necesariamente reconocidos en la sentencia:

1. Que don Valentín y don Jose Ignacio eran, en 11 de mayo de 1915, propietarios en común y proindiviso de las fincas relacionadas en la escritura pública autorizada por Notario, b) Que en la propia escritura pública de 12 de mayo de 1915, don Valentín y don Jose Ignacio agruparon, formando una sola, las dos fincas que tenían en condominio, y para las que habían adquirido una pluma de agua y en las que habían construido un edificio compuesto dedos casas, cuya edificación habían satisfecho por mitad, c) Y finalmente resulta de la propia escritura pública, que procedieron los comuneros, en ella a la división de la comunidad y consiguiente participación de la finca común. En todo ello están concordes las partes, y por tanto constituyen estos antecedentes fácticos el punto de partida esencial de esta litis. 2.° La finca indivisa de propiedad común de don Jose Ignacio y don Valentín

   , queda descrita en la forma que expresa en dicho escrito. Y deseando don Valentín y don Jose Ignacio en la comunidad y proceder a la división de la finca común, se procedió a su partición, en la propia escritura de 12 de mayo de 1915, formándose los lotes adjudicados a los comuneros y que reseña en el escrito. 3º En atención a la norma del articulo 1.061 y 1.062, párrafo primero del Código Civil, en concordancia al 1.075 del mismo texto legal, habiéndose adjudicado en la partición un lote muy superior en valor y extensión a don Valentín , se estipuló especialmente en la escritura. En todos estos antecedentes fácticos, se hallan concordes las partes, difiriendo en la interpretación y efectos jurídicos de la transcrita cláusula sexta . También se hallan de acuerdo las partes en la porción de finca adjudicada a don Jose Ignacio , y los derechos dimanantes de la transcrita cláusula sexta , fueron sucedidos en méritos de la venta por él realizada a don Jesús Ángel , quien a su vez las transmitió a don Ismael , pasando luego a los hijos de este señor, los cuales a su vez los vendieron a don Gerardo mediante escritura autorizada por Notario y fallecido dicho adquiriente, se transmitió la finca, con aquel derecho, a su esposa y heredera, la actora.-II. El origen particional del derecho objeto del debate en estos autos.-Cuarto. Sin entrar por el momento en el análisis del derecho y de las obligaciones constituidas en la cláusula sexta de la escritura de partición de la cosa común, es preciso destacar el origen particional de su creación. A tal efecto ha de recordarse que las normas de la partición hereditaria son expresamente llamadas a regir en la división y partición de la cosa común entre los comuneros y que las normas rectoras de la partición se estructuran con base en un principio fundamental, el de igualdad de los lotes resultantes de la división. Este principio de igualdad en la partición dimana del derecho igual que con carácter abstracto tienen los copropietarios por cuotas, indivisas iguales, a la totalidad titularidad de la cosa común.-Quinto. En consecuencia, la participación estructuraunos actos traslativos del dominio, constituidos por las adjudicaciones de los lotes, siendo cada adjudicación el título de propiedad del adjudicatario. Pues bien, la causa en este contrato bilateral de adjudicación reside, para cada acto adjudicatorio, precisamente la correlativa adjudicación atribuida al otro comunero en la partición. Pues bien, la causa de la adjudicación a don Valentín del lote del epígrafe A) del hecho segundo anterior la obligación impuesta por el pacto sexto de la partición de transmitir a los sucesores de don Jose Ignacio la finca reclamada en autos, sólo cabe incumplir tal obligación desproveyendo de causa a la misma adjudicación de la total finca atribuida al demandado. En consecuencia, no puede don Valentín sin infringir la causa de su propio título adquisitivo, incumplir la obligación de transmitir a los sucesores de don Jose Ignacio la finca reclamada en estos autos.-Sexto. Finalmente, del origen particional del derecho reclamado resulta que su infracción por don Valentín implica un enriquecimiento torticero, en perjuicio de los derechos habientes de don Jose Ignacio . En efecto, se produce enriquecimiento torticero con todos aquellos casos en que se produce en beneficio para el agente, como consecuencia de un perjuicio patrimonial del prójimo carente de justificación jurídica. En nuestro caso, habiéndose tenido en cuenta en la partición efectuada de la finca común la obligación impuesta a don Valentín de transmitir a un precio fijado, una vez transcurrido un tiempo que necesariamente ha de venir, de transmitir a los sucesores de don Jose Ignacio una parte determinada de dicha finca, la pretensión- de incumplimiento de tal obligación conduce a un desplazamiento patrimonial injustificado, con un enriquecimiento torticero de don Valentín en perjuicio de sus representados, titulares del correlativo derecho de adquisición que a aquella obligación corresponde. En evitación de este enriquecimiento injusto es que debe darse lugar a lo postulado en la demanda.-III. Análisis de las obligaciones y derechos dimanantes de la cláusula sexta del contrato particional.-Séptimo . Es caer en un burdo error nominalista, querer calificar apriorísticamente y con tratamiento unitario situaciones contractuales diversas. No se puede lanzar a una pretendida calificación jurídica del pacto sexto del contrato particional para llegar a la errónea calificación de lo allí contenido es un derecho de opción de compra y prescindiendo de la realidad particional pactada, lanzarse por el abstracto camino de la opción de compra, y argumentar la improcedencia de su ejercicio, derivado de las normas de esta figura jurídica. La existencia en el pacto sexto del contrato particional, de una opción de compra, es algo que se inventa el demandado, a su conveniencia. En el contrato particional lo que hay es una partición, unas adjudicaciones y unos derechos y unas obligaciones. Para interpretar el contrato particional no es posible buscar en el campo del Derecho Civil unas figuras jurídicas e intentar forzar los términos particionales para que se adapten a una calificación conveniente, sino que es preciso analizar sus términos conforme a la hermenéutica lega.-Octavo. Lo primero que ha de tenerse en cuenta para el análisis de la escritura pública, es que se trata de un contrato particional. Por ello, cuantas adjudicaciones y pagos se estipulan, cuantos derechos y obligaciones se crean tienen idéntica base causal, la partición, c idéntico fundamento jurídico, a igualdad entre los lotes establecidos, el equilibrio entre las partes, que la Ley exige en las particiones. Desde esta directriz, es fácil la interpretación del contrato, si se tiene en cuenta: a) la diferencia inicial del valor de los lotes adjudicados, ya que don Valentín se adjudica una parcela de terreno de 8.214,50 metros cuadrados, todos cuadrados, y en cambio a don Jose Ignacio se le adjudica una parcela de 1.691,50 decímetros cuadrados; b) en atención a esta diferencia de las adjudicaciones, se estipulan en los pactos quinto y sexto de la propia escritura un sistema de compensaciones ante la evidente desigualdad de los lotes formados y que consisten: 1. En el pago a metálico de 2.000 pesetas.- 2. En la creación de un sistema de derechos de preferente adquisición y de obligación de vender, con prohibición de disponer, sobre una parcela de 756,65 metros cuadrados, que es objeto del presente pleito. Sólo configurando el indicado pacto sexto dentro del marco general del contrato de partición, puede dársele su auténtica interpretación y apreciar que contiene la formula de compensación establecida en la participación para buscar la deseada igualdad legal entre los comuneros que dividen la cosa común.-Noveno. Del indicado pacto sexto resultan los siguientes derechos y obligaciones:

1. Obligación impuesta a don Valentín . Consiste en su deber jurídico de transmitir a don Jose Ignacio o a sus sucesores en el dominio de la parcela adjudicada la totalidad de la parcela de 750,65 metros que sólo temporalmente se adjudicó a don Valentín b) Modalidades de esta obligación. En el propio pacto sexto analizado se estructura la anterior obligación impuesta a don Valentín c) Su temporalidad. La obligación se hace exigible al momento en que la parcela adjudicada a don Valentín en la partición (pacto tercero) o en el cuadro colindante a los 756,65 metros cuadrados, pase a pertenecer a terceras personas que no sea el propio don Valentín o a su esposa doña Isabel , ya que sea por actos inter vivos o mortis causa. Es decir, se trata de una obligación cuyo tiempo indefectiblemente había de venir.- 2. La caducidad de la obligación de transmitir la expresada parcela si transcurridos seis meses desde que don Jose Ignacio o sus sucesores tuvieran noticia del traspaso, no reclaman en la efectividad de la obligación, pagando o consignando aquella cantidad simbólica. Del análisis de estas modalidades resulta que la contraprestación simbólica de 250 pesetas y la caducidad de la obligación se articulan como simples medidas de seguridad del tráfico inmobiliario y evitar gravámenes obligacionales por tiempo indeterminado, c) Derecho correlativo de don Jose Ignacio o sus sucesores: Se estructura como adjudicación derivada de la división de la cosa común a exigir a don Valentín , o a sus sucesores, la transmisión de la parcela de terreno que adquiere, no a título de compra venta, para eliminar el artificioso juego de una opción de compra inexistente en la partición, sino a título de adjudicación por efecto de la división, cumplidas que sean las condiciones impuestas, e) Garantías del cumplimiento de la obligación impuesta a don Valentín . Como sea que laescritura de partición, es evidente que han de inscribirse no sólo las adjudicaciones de bienes inmuebles, sino además los derechos y obligaciones que como fórmulas compensatorias, se crean en fa partición y que afectan a los inmuebles adjudicados. Por esta razón, ha venido perviviendo en el Registro la inscripción de la obligación de transmitir impuesta a don Valentín , en cuanto a la parcela objeto de la litis. La inscripción registral de esta obligación constituye la garantía del cumplimiento de la obligación de transmitir impuesta a don Valentín .-Décimo. La adjudicación efectuada en el contrato particinal a don Valentín de la parcela de

   8.214 metros cuadrados, contiene en cuanto a los 756 metros cuadrados de la parcela debatida en este juicio, un verdadero gravamen resolutorio, ya que se estructura sobre tal parcela, en el mismo título de adjudicación, el gravamen contenido en la obligación de transmitirla a don Jose Ignacio o a sus sucesores, en la forma y condiciones analizadas el epígrafe a) del hecho noveno anterior. La naturaleza jurídica de este gravamen resolutorio, la concreta Roca Sastre diciendo que se trata de "gravámenes de carácter real" que no atribuyen derecho real a la persona favorecida, sino derecho obligacional de naturaleza personal. De este mismo orden de digo todo ello se acoge al artículo 7 del Reglamento Hipotecario , que protege cualquier acto de contrato de trascendencia real, que sin tener nombre propio en derecho, modifique desde luego o en el futuro las facultades del dominio sobre bienes inmuebles, o inherentes a derechos reales".-Décimo. 1.° Hemos de mencionar su parcial analogía con la figura jurídica del retracto convencional de los artículos 1.504 a 1.520 del Código Civil. Sobre la parcela de 756 metros existía inicialmente en condominio, es decir, que don Jose Ignacio tenía sobre la misma un dominio compartido individualmente. Adjudicada la finca de 8.214 metros a don Valentín con carácter correlativo al a obligación impuesta a éste de transmitirla a don Jose Ignacio , en su término, y bajo determinadas condiciones en derecho se configuró para don Jose Ignacio y sus sucesores un derecho de adquisición de tales 756 metros cuadrados, que solamente tienen su analogía a las fórmulas del retracto convencional, si se examina la cláusula sexta tan sólo desde el punto de vista del derecho atribuido a don Jose Ignacio . Tiene de común con el retracto convencional su origen paccional, el ser un derecho de preferente adquisición de carácter personal, con trascendencia real en el Registro. Se diferencia del retracto convencional en cuanto no se trata más que de recuperar una parcela sobre la que se tenía un condominio indiviso, y no la exclusiva propiedad, aun cuando en esta raíz de propiedad en mano común se halle la causa de la existencia del derecho.- IV. La infracción de la obligación de don Valentín .-Decimotercero. En 4 de agosto de 1968, ante Notario, vendió la parcela a doña Paula . Se trata de la propia parcela, descrita en los mismos términos, sobre el mismo plano, y encuadrada con las propias letras objeto del pacto sexto del contrato particional, en ello están contestadas las partes. Esta venta constituye la infracción por parte de don Valentín , de la obligación que le lúe impuesta en el contrato particional en méritos del cual quedó obligado a transmitir la citada finca a don Jose Ignacio o a sus sucesores, en este caso, a mi poderdante, el actor La existencia de este quebrantamiento de aquella obligación ha quedado reconocida en la contestación a la demanda. -Decimocuarto. La obligación de transmitir la parcela de autos, impuesta en el contrato particional a don Valentín se hallaba sujeta a los requisitos que se han expuesto en él, resulta de los autos, que por parte de la actora se han cumplido todos los requisitos previstos en el pacto sexto del contrato particional para que se produzca a su favor la transmisión de la parcela objeto de debate.- Decimoquinto. La infracción por parte del demandado es la obligación de transmitirla parcela de autos a mi mandante, ha dado lugar a la presentación de la demanda inicial de este procedimiento.- Decimosexto. El incumplimiento de la obligación de don Valentín , llegadas las condiciones fijadas, el demandado estaba obligado a transmitir a mis poder dantes la parcela objeto de este pleito. Se trata de una obligación de entregar. Exigido el cumplimiento de la obligación de entregar, el demandado, mediante acto conciliatorio, sin que la entrega de la parcela se haya verificado, incurrió el demandado en la mora prevenida en la Ley.- Decimoséptimo . La infracción del contrato particional de don Valentín y doña Paula .-Decimoctavo. A la luz de la Ley Hipotecaria resulta evidente la plena validez y eficacia de la prohibición de enajenar contenida en la cláusula sexta del contrato particional.- Decimonoveno . Las acciones ejercitadas en este juicio, por la actora que también fueron mencionadas en el escrito de demanda.-Vigésimo. La nulidad de la compra tenia de la parcela resulta según se ha puesto de relieve en la demanda y en los hechos anteriores de este escrito.-Vigesimosegundo- Las obligaciones que incumbían a don Valentín , a tenor- de la cláusula sexta del contrato particional que también fueron expuestas.-Vigesimotercero. La demanda conocía perfectamente la situación legal de la finca, conforme ya se expuso en la demanda. No cabe dar lugar a ninguna de las pretensiones de la reconvención de que debe ser íntegramente rechazada. Alega los fundamentos legales que estima aplicables y termina suplicando resolución de conformidad a sus pretensiones.

   RESULTANDO que dado traslado al demandado para que contestare al escrito de réplica, éste se opuso y rectificaba en su escrito de contestación a la demanda y reconvención.

   RESULTANDO que recibido el pleito a prueba se practicó la que, propuesta por las partes, fue declarada pertinente y figura en las respectivas piezas.

   RESULTANDO que unidas a los autos las pruebas practicadas, se entregaron los mismos a las partes por su orden para conclusiones, trámite que evacuaron en respectivos escritos, en los que solicitaronse dictase sentencia de acuerdo con lo que tenían interesado en los autos.

   RESULTANDO que el señor Juez de Primera Instancia de Villanueva y Geltrú dictó sentencia con fecha 26 de junio de 1976 , por la que cuyo fallo es como sigue: Que estimando parcialmente la demanda formulada por el Procurador señor Oriols Carbonell en nombre y representación de doña Sara , contra don Valentín y doña Paula , y desestimando la demanda reconvencional deducida por el Procurador señor Ochoa Gaspar en nombre de los demandados; debo declarar y declaro el derecho de la parte actora de recuperar o redimir, mediante el pago o consignación en forma, de la cantidad de 2.203.064,60 pesetas, la parcela o solar de extensión superficial 756,66 metros cuadrados, que está delimitada por las letras E, F, J, K, en el plano adjunto a la escritura de partición otorgada el 12 de mayo de 1915 entre don Jose Ignacio y don Valentín , debiendo quedar vigentes los actuales asientos regístrales, en tanto por la parte actora no se ejercite o renuncie el derecho que por esta sentencia se le reconoce; y debo condenar y condeno a los demandados a estar y pasar por estas resoluciones; todo ello sin especial pronunciamiento sobre las costas causadas en esta primera instancia.

   RESULTANDO que interpuesto recurso de apelación contra la sentencia de Primera Instancia por la representación de los demandantes y demandados doña Sara y doña Paula , y tramitado el recurso con arreglo a Derecho, la Sala Primera de lo Civil de la Audiencia Territorial de Barcelona dictó sentencia con fecha 4 de julio de 1978 con la siguiente parte dispositiva: que repeliendo el recurso de apelación interpuesto por doña Sara , y estimando el de don Valentín y doña Paula ; revocando la sentencia del 26 de julio de 1976, del Juez de Primera Instancia de Villanueva y Geltrú; debemos desestimar y desestimamos íntegramente la demanda promovida por doña Sara , de la que absolvemos a los demandados don Valentín

   , hoy fallecido, y doña Paula , y dando lugar a la reconvención formulada por éste, debemos declarar y declaramos: caducado y extinguido el derecho de adquisición preferente, antes expresado, pactado en la referida escritura de 12 de mayo de 1915; y consecuentemente acordamos la cancelación de la mención, que de él se hace en el Registro de la Propiedad, a favor de la actora; todo sin especial pronunciamiento respecto a las costas de ambas instancias.

   RESULTANDO que el 3 de abril de 1979 el Procurador don Luciano Rosch Nadal en representación de doña Sara ha interpuesto recurso de casación por infracción de Ley contra la sentencia pronunciada por la Sala Primera de lo Civil de la Audiencia Territorial de Barcelona, con apoyo en los siguientes motivos:

   RESULTANDO amparado en el artículo 1.692, primero de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Se denuncia que la sentencia recurrida ha infringido, por aplicación indebida, el artículo 4. 1.°, del Código Civil . La sentencia declara caducado y extinguido el derecho de adquisición preferente pactado en la cláusula Sexta de la escritura pública de 12 de mayo de 1915 . Llega a esta declaración, basándose en la aplicación analógica de la norma establecida por el artículo 4, 1.°, del Código Civil . El propósito de la sentencia de instancia es utilizar la "analogía legis", es decir, la que consiste en generalizar una disposición concreta de la Ley (en nuestro caso, los artículos 1.289 y 1.508 del Código Civil ) a otros casos idénticos en su esencia jurídica al que la Ley ha regulado. Mas la sentencia de instancia, al aplicar el procedimiento analógico no cumple los requisitos que exige para ello el artículo 4. 1.º. del Código Civil .

   1. Respecto al artículo 1.289, 1.°, del Código Civil : aparte de que la sentencia recurrida no obtiene una consecuencia de esta norma que de pie a la analogía, es evidente que se traía de una norma interpretativa de los contratos y que su consecuencia es que la duda se resuelva, en los contratos onerosos, en favor de la mayor reciprocidad de intereses, pero no el que un derecho se entienda caducado analógicamente en base precisamente a esa mayor reciprocidad de intereses. B) En cuanto a la aplicación del artículo 1.508 del Código Civil , la caducidad del derecho de adquisición preferente no reúne tampoco el requisito de identidad de razón que exige el articulo 4, 1.º, del Código Civil . El derecho concedido a los causahabientes del señor Jose Ignacio en la cláusula sexta de la escritura consiste en que pasen a ser propietarios de una porción de terreno, cuando la parte adjudicada al señor Valentín , en la parte colindante con dicho terreno, pase al dominio de una persona que no sea el propio señor Valentín o su esposa. Este supuesto no solo no entraña analogía y, por tanto, identidad de razón con el articulo 1.508 del Código Civil , sino que ni siquiera existe entre ambos una discreta semejanza. El artículo 1.508 del Código Civil se encuentra dentro de la sección dedicada al "retracto convencional», a) Por su naturaleza, el retracto convencional supone una venta y una posterior recuperación en virtud del derecho reservado (artículo 1.507 ). En cambio, en el supuesto de autos, ni ha existido una compra-venta del señor Valentín al señor Jose Ignacio , ni por tanto puede hablarse de una recuperación de un terreno que a aquel señor Valentín fue adjudicado en una escritura de división de bienes, b) Por sus efectos, en el retracto convencional, el vendedor, según el artículo 1.518 del Código Civil , para poder hacer uso del derecho de rectracto debe reembolsar al comprador el precio de la venta, los gastos del contrato y los gastos necesarios y útiles hechos por el comprador en la Tinca vendida. En cambio, en el supuesto de autos, basta con que los sucesores del señor Jose Ignacio paguen la cantidad de 200 pesetas, c) Por las condiciones de su nacimiento. En el retracto convencional el derecho puedeejercitarse durante todo el plazo legal o contractual del artículo 1.508 por la simple voluntad del retrayente. Por el contrario, la acción que corresponde según el pacto a los sucesores del señor Jose Ignacio nace, no por mera voluntad de éste, sino en el caso de que la finca o parte de finca de que se trata sea enajenada o se pretenda enajenar a persona distinta del propio señor Valentín o de su esposa. En consecuencia, falta la identidad de razón porque la naturaleza de las instituciones es distinta, porque lo son también los efectos de ellas, y porque, finalmente, el nacimiento de la acción depende no de la facultad del sujeto del derecho, sino de un acontecimiento futuro e incierto como es que la totalidad o una parte de la finca adjudicada al señor Valentín (la colindante) sea traspasada a persona distinta de la esposa de dicho señor Valentín .

      Segundo motivo. Amparado en el artículo 1.692, 1.°, de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Se denuncia que la sentencia recurrida ha infringido por aplicación indebida los artículos 4, 1.°, y 1.508 del Código Civil , y por violación, en el concepto negativo de aplicación, los artículos 10, 1 .°; 10, 5.°; 13, 2.°, y 16 principio del Código Civil, y disposición transitoria quinta de la Compilación del Derecho Civil especial de Cataluña. El tema objeto de debate afecta a la propiedad de bienes inmuebles o a las relaciones contractuales por aplicación del artículo 13, 2.°, y 16 principio del Código Civil , reclama la aplicación del Derecho., Catalán, por estar situado el bien de que se trata en Cataluña, y ser la catalana regionalidad común de los contratantes. El articulo 4, 1.°, del Código Civil exige para la aplicación analógica de las normas que estas no contemplen un supuesto específico; o dicho de otra manera, que exista una laguna legal con respecto al caso contemplado, de modo que este no puede resolverse sino por el procedimiento analógico. Aun admitiendo que se diera entre el caso resuelto y el retracto convencional la identidad de razón que exige el articulo 4, 1.°, del Código Civil , la legislación aplicable no sería la contenida en los artículos 1.507 y siguientes del Código Civil , sino la referente a las ventas a carta de gracia del Derecho Catalán, hoy contenidas en los artículos 326 a 329 de la Compilación de 21 de julio de 1960 . Pues bien, la Disposición Transitoria quinta de dicha Compilación establece que en las ventas a carta de gracia otorgadas antes de su vigencia, cuando el plazo de ejercicio del derecho lucra indefinido, el término de caducidad de treinta años "empezará a contarse desde dicha entrada en vigor". Lo que quiere decir que no existe una laguna legal, antes al contrario, existe un precepto expreso por el cual el derecho de los señores Jose Ignacio o sus sucesores podrá ejercitarse hasta el 12 de agosto de 1990, pues en esa fecha se cumplirán los treinta años desde que, transcurridos los veinte días de la "vacatio legis", el 12 de julio de 1960 comenzó a regir la compilación del Derecho Civil Especial de Cataluña, que había sido publicado en el BOE. del mismo mes y año.

      Motivo tercero. Amparado en el artículo 1.692, 1.°, de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Se denuncia que la sentencia recurrida ha infringido por violación, en el concepto negativo de no aplicación, los artículos 1.09.1 y 1.255 del Código Civil . Los contratos son Ley entre las partes, y en ellos pueden establecer los contratantes cuantas cláusulas no sean contrarias a las Leves, a la moral o al orden público. En la escritura pública de 12 de mayo de 1915, don Valentín y don Jose Ignacio convinieron libremente que en el caso de que el señor Valentín enajenara la totalidad de su porción o el terreno colindante con cierto cuadrado que también se le adjudicó, a persona distinta de su esposa, el señor Jose Ignacio y sucesores pasarían a adquirir la propiedad de dicho cuadrado mediante el pago o consignación de 250 pesetas dentro de los seis meses de que tuvieran noticia del traspaso. Es cuestión pacífica dentro del litigio, que doña Sara , sucesora del señor Jose Ignacio , hizo uso en tiempo de ese derecho, consignando judicialmente la cantidad estipulada. Ello supuesto, en ningún momento se arguye, ni por las partes ni por la jurisdicción, que ese pacto, sencillo y claro, fuera contrario a la Ley, a la moral ni a las buenas costumbres. Genéricamente se alude a la gran desproporción entre la cantidad a satisfacer por el pacto y el efectivo valor actual del cuadrado de terreno que es objeto de la demanda. Pero con razón dice la sentencia recurrida que el derecho concedido "es perfectamente válido y eficaz, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.255 del Código Civil ". Y al hablar de lo que denomina palmaria e injusta desigualdad atendida la cantidad inamovible de 250 pesetas, rechaza los únicos argumentos que podrían haber hecho inmoral el mantenimiento del pacto, como "la cláusula rebus sic estantibus o teoría de agobio del deudor, que no puede ser aplicada porque no se alego", y también la lesión "ultra dimidium". Estamos, pues, ante un pacto válido, cuya inmoralidad no se admite en la sentencia recurrida, y que por tanto constituye ley entre las partes que debe ser cumplida en sus propios términos, como parte de una división de fincas libremente efectuada.

      RESULTANDO que admitido el recurso e instruidas las partes se declararon los autos conclusos y se mandaron traer a la vista con las debidas citaciones.

      Visto siendo Ponente el Magistrado don Antonio Fernández Rodríguez.

      CONSIDERANDO:

      Que son antecedentes de hecho esenciales para decidir el recurso de casación de que se traía,expresamente reconocidos en la sentencia recurrida y en los que están conformes las partes, los siguientes:

   1. Que don Valentín y don Jose Ignacio , eran propietarios indivisos de unas fincas sitas en la villa de Sitges, que habían adquirido por mitad, y a fin de terminar la indivisión, otorgaron en 12 de mayo de 1915 escritura de división, previa la agrupación de aquellas fincas en una sola, adjudicándose al señor Valentín una porción de terreno de 8.124,58 metros cuadrados de superficie, y al señor Jose Ignacio 1.691 metros cuadrados; B) Que habida cuenta que en la adjudicación efectuada por consecuencia de tal división, lo adjudicado a don Valentín era de mayor extensión que la asignada a don Jose Ignacio se pactó en la cláusula quinta de la referida escritura de división que el primero entregaría al segundo 2.000 pesetas, que hizo efectivas en el propio acto; C) Que en la cláusula Sexta de la mentada escritura de división se convino que la parte de solar, de extensión superficial de 756 metros cuadrados, situada al Suroeste en la porción adjudicada al referido señor Valentín y que está marcado en el plano aportado a los autos con designación al cuadrado E.F.K.J. pasaría a ser propiedad del aludido señor Jose Ignacio o de los sucesores de éste en el dominio de la otra porción adjudicada a don Valentín o el terreno colindante con dicho cuadrado pase al dominio de una tercera persona que no sea dicho señor Valentín o su esposa doña Isabel bien se verifique ese traspaso por actos intervivos o mortis causa, siempre y cuando el tan citado señor Jose Ignacio o aquellos sucesores entreguen al mentado señor Valentín o sus herederos la cantidad de 250 pesetas, o realizaren la consignación de dicha cantidad en forma legal, y si transcurridos seis meses desde la fecha en que el señor Jose Ignacio o sus sucesores tuvieren noticia del traspaso, no se satisfaciera dicha cantidad, quedaría nula y sin efecto esa cláusula, y para mejor acatación (sic) se hacía constar que deberá darse conocimiento en forma legal, por parte del señor Valentín , su esposa o sus sucesores, al señor Jose Ignacio o sus sucesores, en todos los casos antes citados, y para los actos intervivos con ocho días de anticipación; D) Que la finca adjudicada a don Jose Ignacio fue vendida, en 10 de diciembre de 1912, a don Jesús Ángel , quien a su vez la transmitió a don Ismael , pasando posteriormente a los hijos de éste, doña Margarita , don Jon don Luis Carlos , don Constantino , don Ramón y don Ismael , los que a su vez lo vendieron en fecha 5 de diciembre de 1958 a don Gerardo , haciéndose constar en la escritura que con la finca se vendía el derecho de adquisición establecido en la transcrita cláusula sexta , y el señor Gerardo falleció en 24 de noviembre de 1965, bajo testamento otorgado en 25 de octubre de igual año, en el que instituyó heredera a su esposa doña Sara , ahora recurrente; E) Que en 4 de agosto de 1968, don Valentín vendió a doña Paula la finca a que se refiere la expresada cláusula sexta ; y F) Que el valor actual de la parcela en cuestión rebasa la cantidad de dos millones de pesetas.

      CONSIDERANDO que, por otra parte, la decisión del recurso de que se trata requiere, en un orden lógico, examinar de los tres motivos en que se apoya, el segundo y tercero, amparados ambos en el número primero del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, el segundo por aplicación indebida de los artículos 4, 1 y 1.508 del Código Civil , y violación, en el concepto negativo de aplicación, de los artículos 10, 1 .°; 10, 5.°; 13, 2. º, y 16 principio del Código Civil, y Disposición Transitoria quinta de la Compilación del Derecho Civil especial de Cataluña, por entender que aunque se diera entre el caso resuelto y el retracto convencional la identidad de razón que exige el artículo 4, 1°, del Código Civil , la legislación aplicable no sería la contenida en los artículos 1.507 y siguientes del Código Civil , sino los referentes a carta de gracia del Derecho Catalán, hoy contenidos en los artículos 326 a 329 de la Compilación de 21 de julio de 1960 , previsora, según su Disposición Transitoria quinta , de que en las ventas a carta de gracia otorgadas antes de su vigencia, cuando el plazo de ejercicio del derecho fuere indefinido, el término de caducidad de treinta años empezará a contarse desde dicha entrada en vigor, determinante en consecuencia de no existencia de una laguna legal, sino, antes al contrario, de existencia de un precepto expreso por el cual el derecho del señor Jose Ignacio o sus sucesores podrá ejercitarse hasta el 12 de agosto de 1990, pues en esa fecha se cumplirán los treinta años desde que, transcurridos los veinte días de la "vacatio legis", el 12 de julio de 1960 comenzó a regir la Compilación del Derecho Civil especial de Cataluña, que había sido publicada en el Boletín Oficial del Estado del mismo mes y año, y el tercero por violación, en el concepto negativo de no aplicación, de los artículos 1.091 y 1.255 del Código Civil , por entender el recurrente que teniendo el contrato, conforme al primero de dichos preceptos, fuerza de ley entre las partes contratantes, las obligaciones que nacen de el deben cumplirse a su tenor, y pudiendo, cual previene el segundo de aquellos artículos, establecer los contratantes los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leves, a la moral o al orden público, el pacto reflejado en la mencionada cláusula sexta motivadora de la litis planteada es perfectamente válido y eficaz, debiendo, en su criterio, constituir les entre las partes y cumplirse en sus propios términos, como parte de una división de fincas lisamente efectuada, con intrascendencia de la desproporción, reconocida en la sentencia recurrida, entre la cantidad a satisfacer por el pacto y el efectivo valor actual del cuadrado de terreno que es objeto de la demanda, porque la propia sentencia, aun denominando palmaria e injusta desigualdad atendida la cantidad inmovible de 250 pesetas, sin embargo rechaza la aplicación de la cláusula "rebus sic stantibus", o teoría del agobio del deudor, que la Sala sentenciadora de instancia estima no puede ser aplicada porque no se alegó, ni la "lesión ultra dimidium", al haberse excepcionado en la duplica y no en la contestación; para considerar en ultimo lugar el motivo primero, que, asimismo con amparo en el numero primero delartículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento civil, se fundamenta en aplicación indebida del artículo 4. 1.º, del Código Civil , tanto por la naturaleza de los respectivas relaciones jurídicas, como por las condiciones y efectos de su nacimiento.

      CONSIDERANDO que, como cuestión previa al pronunciamiento sobre el indicado motivo segundo, es de tener en cuenta que la venta a carta de gracia, acogida en el Derecho Catalán, que nació en su día de la falta entonces de una organización hipotecaria como hábil forma de aseguramiento, que simplemente consistía en un pacto por el cual el vendedor se reserva el derecho de recuperar la cosa vendida con devolución del precio y gastos, y cuyo desarrollo se avenía con la forma patrimonial de los bienes, permitiendo al propietario, mediante "empenyament", obtener dinero cediendo fincas con la esperanza de recuperarlas y con aquel dinero obtener el pago de obligaciones hereditarias, que gravan su patrimonio permitiendo incluso al vendedor, si no pudiese recuperarlas, ceder a otro su derecho, obteniendo con ello una cantidad, lo que esencialmente requiere, para evidenciarse su existencia, es un convenio determinante de una venta dependiente del vendedor, cuya naturaleza, en definitiva, viene a ser significativa de una situación que transmite al comprador sólo derecho interino, y nunca el de dominio respecto al enajenante, aunque sí respecto a terceros que no resulten amparados registralmente, supuesto que no es el producido en la relación jurídica sometida a controversia, desde el momento que la situación pactada entre don Valentín y don Jose Ignacio en 12 de mayo de 1915 fue, en orden a la parcela objeto de litis, no una compraventa entre ambos en el concepto, respectivamente, de vendedor y comprador, que pudiera ser rescindida por aquél, mediante el ejercicio del derecho denominado de "luir" o "quitr", sino, como certeramente ha sido apreciado por la Sala sentenciadora de instancia, de adquisición preferente de dicha parcela, concedido por el mencionado señor Valentín en favor del citado señor Jose Ignacio o de sus sucesores mediante el abono de 250 pesetas o consignación de esa suma en forma legal, para el caso que la referida finca pase, por acto intervivós o causa mortis, al dominio de una tercera persona que no sea dicho señor Valentín o sus herederos, generando, como también certeramente se aprecia en la resolución recurrida, un derecho atípico o innominado, con plena eficacia, en su exacto alcance y carácter, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.255 del Código Civil .

      CONSIDERANDO que la exposición fáctica enunciada en el primero de los Considerandos de esta resolución, unido a lo consignado en el precedente, conduce a la resolución desestimatoria del segundo de los relacionados motivos en que se soporta el recurso de casación de que se trata, puesto que la normativa contenida en los artículos 4,1º, y 1.508 del Código Civil , que se estiman aplicados indebidamente, y los artículos 10, 1 .°; 10, 5.°; 13, 2.°, y 16 principio del Código Civil, y Disposición Transitoria quinta de la Compilación del Derecho Civil especial de Cataluña, que se aducen violados, parten de supuesto de instancia de una relación jurídica de venta con carta de gracia, haciendo en consecuencia supuesto de la cuestión, lo que es improcedente en casación según tiene reiteradamente declarado esta Sala en cuanto parte de la petición de principio inexacta de tal institución jurídica de venta con carta gracia no apreciable al no darse los presupuestos precisos para reconocerla en el presente caso, según se deduce de lo razonado en el anterior considerando, y sí, por el contrario, una situación jurídica de reconocimiento de adquisición preferente en favor de tercero, en este caso la demandante, ahora recurrente, doña Sara , en su carácter de sucesora del precitado don Jose Ignacio , en relación con la venta de la tan mencionada parcela efectuada el 4 de agosto de 1968 por don Valentín y doña Paula , cuyos efectos y consecuencias jurídicas, pro su propia naturaleza, son diferentes a la venta con carta de gracia, pues el derecho de preferencia adquisitiva por un tercero no es atribución de facultad reintegradora en el domicilio por el vendedor, sí que simplemente medio posibilitador de sustituir al tercero a quien se da preferencia, al que, en su caso, resulte comprador.

      CONSIDERANDO que a igual resolución desestimatoria es de llegar en cuanto al motivo tercero, puesto que la sentencia recurrida, en contra de lo apreciado por la recurrente, no viola por no aplicación, los artículos 1.091 y 1.255 del Código Civil , que respectivamente sancionan que las obligaciones que hacen e los contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes, y deben cumplirse a tenor de los mismos", y de que "los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral, ni al orden público", sino que se ajusta a ellos, en cuanto que la Sala sentenciadora de instancia se somete a esa normativa, al respetarla mediante el reconocimiento del meritado contrato, si bien centrando su verdadero alcance, naturaleza y efectos, para determinar sus adecuadas consecuencias en el ámbito jurídico, pues una cosa es no aplicar un contrato y sus cláusulas, pactos y condiciones y otra el precisar la relación jurídica que comprende para definir los efectos que produce.

      CONSIDERANDO que, por el contrario, es de estimar el motivo primero, toda vez que, según expone la recurrente, como fundamento del mismo, la resolución impugnada hace una indebida aplicación del artículo 4, 1º, del Código Civil , porque al declarar caducado y extinguido el indicado derecho de adquisición preferente pactado en la cláusula sexta de la escritura pública de 12 de mayo de 1915 . lo hace utilizando la "analogía legis", generalizando las disposiciones concretas de los artículos 1.289 y 1.508 del Código Civil ala invocada relación jurídica de adquisición preferente, sin que para ello se cumplan los requisitos exigidos por el meritado artículo 4, 1.º, del Código Civil , y concretamente la identidad de razón expresada por el principio "ubi eadem ratio, ibique eadun legis dispositio", de una parte debido a que la normativa del artículo 1.289, 1º, del Código Civil de que "si el contrato fuere oneroso, la duda se resolverá en favor de la mayor reciprocidad de intereses", se trata de una mera regla de interpretación, tendente simplemente a que en los contratos onerosos la duda se resuelva en favor de la mayor reciprocidad de intereses; y de otra parte a causa de que el artículo 1.508 del Código Civil , que se encuentra dentro de la sección dedicada al retracto convencional, al suponer una venta y una posterior recuperación en virtud del derecho reservado, no tiene analógica aplicación al supuesto de autos por su naturaleza, al no existir compraventa del señor Valentín al señor Jose Ignacio , ni por tanto puede hablarse de recuperación de un terreno, que precisamente fue adjudicado a dicho señor Ferratges en escritura de división de bienes; por sus efectos, dado que en tanto el retracto convencional supone la obligación de reembolso al comprador el precio de la venta, los gastos del contrato y los necesarios y útiles hechos por el comprador, en el supuesto de autos se parte del supuesto de que los sucesores del señor Jose Ignacio paguen al vendedor la cantidad de 250 pesetas; y por las condiciones de su nacimiento, por la sencilla razón de que mientras en el retracto convencional el derecho puede ejercitarse durante todo el plazo contractual o legal establecido, por la simple voluntad del contrayente; por el contrario, la acción que corresponde según el pacto a los sucesores del señor Jose Ignacio nace no por mera voluntad de éste, sino en el caso de que la parcela en cuestión sea enajenada o se pretenda enajenar a persona distinta del propio señor Valentín o de su esposa, por lo que, en todo caso, por consecuencia de la teoría de la "actio nata" en manera alguna podría aplicarse en cuanto al derecho de adquisición preferente apreciado en la cuestión planteada la situación de caducidad derivada del plazo de diez años, como tampoco el de cuatro, que establece el artículo 1.508 del Código Civil, ya que producida en el 4 de agosto de 1968 la venta de la precitada parcela objeto de la presente controversia y que es determinante de la posibilidad de acogerse al indicado derecho de adquisición preferente, y en consecuencia cuando ese derecho nace, formulada la demanda poniendo en ejercicio tal derecho mediante escrito fechado el 22 de junio de 1969, proveída a trámite en 14 de julio siguiente, no ha transcurrido ni un año, y por tanto no puede producirse caducidad con base en la referida normativa del articulo 1.508 del Código Civil .

      CONSIDERANDO que ante la estimación del motivo primero, procede con su base estimar el recurso, casando en consecuencia la sentencia recurrida, sin pronunciamiento sobre depósito, al no haber sido constituido, por no ser conformes de toda conformidad las sentencias de primera y segunda instancia, dictándose por separado la sentencia que corresponda sobre la cuestión objeto del pleito, o sobre los extremos respecto de los cuales haya recaído la casación; y todo ello de conformidad con lo prevenido en el artículo 1.745 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .