STS, 12 de Marzo de 1981

Que la cuestión había sido tratada en Junta por la Comunidad en vanas ocasiones, entre ellas en 26 de julio de 1977, en la cual ya se acordó unánimemente iniciar los procedimientos para desahuciar al inquilino del bajo comercial. En la junta de 28 de septiembre del mismo año, se adoptó por unanimidad los siguientes acuerdos: Primero) Ejercitar las acciones pertinentes al amparo del artículo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal , previos los requerimientos del caso a fin de obtener la resolución del contrato y lanzamiento del ocupante; a tal efecto se facultó expresamente al Presidente don Jose Manuel de la Comunidad para que representando a ésta, comparezca ante Notario y otorgue en favor de Procuradores el oportuno poder con las facultades propias del denominado "poder general para pleitos". Se presentan como documentos 5 y 6 fotocopias de las actas mencionadas.-Cuarto. Que en ejecución de los acuerdos tomados en la Junta de 28 de septiembre del presente año, don Jose Manuel , Presidente de la Comunidad, otorgó el poder para pleitos y a su vez requirió en nombre de la Comunidad al Propietario del local comercial don Marcelino , a los electos de que dicho propietario ejercitase la acción resolutoria" de contrato de arrendamiento y en su caso el lanzamiento contra el arrendatario don José , concediéndole el requerido plazo prudencial de 15 días para el ejercicio de tal acción y en caso contrario a tenor del artículo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal, la Comunidad ejercitaría tal acción. Dicho requerimiento se practico el día 18 de octubre del presente año.-Quinto Como quiera que el plazo concedido al propietario don Marcelino ha transcurrido ampliamente, sin que éste haya interpuesto acción alguna, y a la vez, debido al evidente peligro que está corriendo la Comunidad, se hace preciso la presentación de esta demanda de resolución de contrato del arrendamiento del local de negocio existente entre don Marcelino y don José , ello en base alos fundamentos de derecho que a continuación se invocaron y terminando con suplica de sentencia por virtud de la cual, con expresa imposición de costas, se declare resuelto el contrato de arrendamiento concertado entre don Marcelino y don José en relación con el local comercial de la planta baja de la casa numero NUM000 de la Avenida del DIRECCION000 y en su consecuencia condenar a este último a que dentro del plazo legal desaloje el local de referencia.

RESULTANDO que admitida a tramite dicha demanda, conforme al artículo 126 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , se emplazó al Procurador don Emilio Alvarez Prida Carrillo para que, en representación del demandado, don José , se contestase dicha demanda, lo que verifico exponiendo los siguientes hechos: Primero. Cierto el correlativo de la demanda si bien el demandado no es titular de la firma "ANFER" que por error se hace constar en el encabezamiento de la demanda.-Segundo. No es cierto el correlativo de la demanda en lo referente a la existencia de relación arrendataria entre el propietario del local don Marcelino y el demandado, pues el nexo que les une es un contrato de opción a compra según se prueba con el contrato que se acompaña como documento número 1. Por tanto, no existiendo contrato de arrendamiento es imposible acceder a lo que en el suplico de la demanda se pide sobre resolución de contrato de arrendamiento inexistente; que es cierto que en el local de referencia se ha instalado una industria por el demandado de rótulos luminosos utilizando pequeñas cantidades de plástico que son suministradas para cada caso, en color y dimensiones que se precisan para cada trabajo, no siendo precisa la función que se dice de contrario, sino simplemente de calentamiento a efecto de moldeado. Se prueba el suministro de plástico en diferentes colores con facturas de las casas suministradoras que se acompañan; que no se puede admitir la competencia de un Aparejador de obras para dictaminar en materia de plásticos, incompetencia que la propia parte demandante reconoce en el correlativo de la demanda; que tampoco se puede admitir el informe emitido por el que se dice Ingeniero especialista de Madrid, puesto que este técnico ha realizado el cometido que se le encargó sin visitar la industria objeto del mismo, faltando además a la verdad al consignar en él la negativa de la empresa a facilitarle la entrada en sus instalaciones; que no es cierto que en esta industria se empleen planchas de polietileno para sus fabricados, como erróneamente supone el perito informante, sino que el material empleado es metacrilato de metilo, más conocido por PLEXIGLAS que tiene la ventaja de ser más moldeable y carece de toxicidad, no necesitando pinturas, ni disolventes ni barnices, ni gases con base de esencia de trementina, ni ningún otro tipo de combustible inflamable, puesto que las planchas se suministran en colores naturales según pedido a fábrica no fabricándose ningún artículo en serie, por lo que no existe almacenamiento de materias Elásticas ya que el taller es más bien artesanal; que carece de ase todo el informe técnico del especialista madrileño; se acompaña comunicación de "Resopal, S. A." como documento número 4, así como otra comunicación de la casa FLEXI; Que esta industria viene funcionando desde el año 1968 en un local de la misma calle situado precisamente frente al que ahora intenta trasladarse, para cuyo funcionamiento obtuvo licencia municipal. Actualmente se encuentra en tramitación la solicitud de traslado al nuevo local pendiente del informe de Sanidad, según consta en el expediente número 352/76. Negociado de Fomento del Ayuntamiento; por otra parte, se han cubierto los requisitos exigidos por las Delegaciones de Hacienda é Industria según se prueba con la aportación de los documentos número 6 a 8; que el servicio de Seguridad e Higiene del Trabajo, en informe de 27 de abril de 1977, de una manera exhaustiva detalla todas las lácelas del trabajo que se realiza en cuanto a la producción de ruidos gases y humos, llegando a conclusiones negativas en cuanto se refiere a peligrosidad, toxicidad e incomodidad; Organismo éste altamente especializado en la materia. Informe número 9; que se presenta informe del Ingeniero señor Carlos Ramón , relativo a las instalaciones de la industria del demandado y material empleado en la misma en el que se pone de manifiesto el tipo de plástico que se trata y la ausencia de toda peligrosidad e incomodidad.- Tercero, Cuarto y Quinto. En los hechos de la demanda se contesta unas medidas tomadas por la Junta de Propietarios encaminadas a ejercitar la acción resolutoria de un contrato de arrendamiento del bajo comercial, por lo que hay que reiterar que no cabe dicho procedimiento en el caso de autos por no ser arrendaticia la relación existente ante don Marcelino y el demandado don José ; y tras invocar a su vez los fundamentos de derecho que estimó aplicables concluyó suplicando sentencia por que: Primero) Acogiéndose a las excepciones dilatorias, y especialmente a la de falta de personalidad, se desestime la demanda por solicitar en la misma la resolución de un contrato de arrendamiento inexistente y.-Segundo) Subsidiariamente se desestime también la demanda por inexistencia de peligrosidad en la industria de fabricación de rótulos instalada por el demandado en el número NUM000 de la DIRECCION000 de León, imponiéndose las costas, en ambos casos, a la parte actora por su manifiesta temeridad.

RESULTANDO que recibido el pleito a prueba y practicadas las diligencias pertinentes, por el Juez de Primera Instancia número 1 de los de León, se dictó sentencia con fecha 6 de abril de 1978 desestimando la demanda y absolviendo al demandado, al aceptar la excepción de falta de legitimación pasiva, sin entrar a conocer sobre el fondo litigioso; y sin hacer expresa condena en costas.

RESULTANDO que por la representación procesal de la Comunidad de Propietarios de la Casa número NUM000 de la Avenida de DIRECCION000 , se interpuso, contra la anterior sentencia precedenterecurso de apelación, y elevados los autos a la Audiencia Territorial de Valladolid, por la Sala de lo Civil de la misma, se dictó sentencia en 23 de marzo de 1979 , con la siguiente parte dispositiva.

Fallamos que revocando la sentencia dictada por el Juez de Primera Instancia número 2 de los de León, el 6 de abril de 1978 y estimando la demanda formulada por la Comunidad de propietarios de la casa número NUM000 de la Avenida de DIRECCION000 de León, debemos declarar y declaramos resuelto el contrato de arrendamiento, concertado entre don Marcelino y don José /en relación con el local de la planta baja de dicha casa, condenando al demandado don José , a que lo desaloje en el plazo legal, y al pago de las costas de primera instancia, sin hacer especial pronunciamiento sobre las causadas en esta apelación.

RESULTANDO que por el Procurador don José Ballesteros Blazquez, en representación del demandante apelado don José , se preparó recurso de casación contra la sentencia precedente y, emplazadas las partes en 26 de abril de 1979 , fecha en la qué fue entregada la preceptiva certificación, ha comparecido, en representación del recurrente el Procurador don Manuel Martínez de Lecea, mediante escrito presentado ante este Tribunal Supremo en 15 de junio de 1979 , y en el se articulan los siguientes motivos.

Al amparo del artículo 1.692 primero de la Ley de Enjuiciamiento Civil , porque el fallo contiene violación por inaplicación del inciso inicial del párrafo primero del artículo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960 .

Por la vía del artículo 1.692 primero de la Ley de Enjuiciamiento Civil , infracción por aplicación indebida de la causa séptima del artículo 114 de la Ley de Arrendamientos Urbanos en su texto refundido de 24 de diciembre de 1964 , en relación con el párrafo segundo e inciso final del tercero del artículo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960 .

Al amparo y por el camino del artículo 1.692 primero de la Ley de Enjuiciamiento Civil , infracción por aplicación indebida del artículo 1.543 en relación con el párrafo primero del 1.281 y el 1.285 todos del Código Civil.

Al amparo y por el cauce del artículo 1.692 séptimo de la Ley de Enjuiciamiento Civil , dado que, en la apreciación de la prueba, ha habido por el Tribunal sentenciador, error de hecho resultante de los documentos que se dejan reseñados.

Visto siendo Ponente el Magistrado don Antonio Fernández Rodríguez.

CONSIDERANDO:

Que, como cuestión básica en orden a la decisión del presente recurso, es de tener en cuenta el problema originador del juicio de que aquél dimana proviene de demanda formulada por la Comunidad de propietarios de la casa número NUM000 de la Avenida de DIRECCION000 de León, ahora recurrida, contra don José , ahora recurrente, considerándole arrendatario del local de que se trata y en consecuencia ocupante no propietario, por entender que éste viene desarrollando en él la actividad altamente peligrosa para la seguridad del inmueble y de las personas que en el mismo habitan, con la consiguiente aplicación de la prohibición establecida en el párrafo tercero del artículo séptimo de la vigente Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960 , que a su vez es generante, según la citada comunidad recurrente, de la causa resolutoria octava del artículo 114 de la Ley de Arrendamientos Urbanos .

CONSIDERANDO que es asimismo de apreciar que la sentencia recurrida reconoce como hechos, no desvirtuados por el cauce o vía adecuado que depara el número séptimo del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , que la indicada comunidad de propietarios cumplió el requisito previo exigido por el segundo párrafo del artículo 19 de la citada Ley de Propiedad Horizontal , para la obtención judicial de la pretensión, cual es el no haberla ejercitado el propietario en el plazo de 15 días después del requerimiento practicado el efecto (considerando primero); que la relación jurídica legitimadora de la ocupación por el demandado don José del local de que se viene haciendo mención es la de arrendamiento conferido por el propietario del mismo (considerando segundo); y que la actividad desarrollada en el tan referido local, además de molesta e incómoda por los ocupantes de la viviendas, puede ser peligrosa (considerandos tercero y cuarto.

CONSIDERANDO que, a la vista de los antecedentes y circunstancias expuestas en los precedentes Considerando, procede desestimar el primero de los motivos en que se apoya el recurso de casación planteado, que, al amparo del número primero del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , se fundamenta en pretendida violación, por inaplicación, del inciso inicial del párrafo primero del artículo 19 dela Ley de Propiedad Horizontal de 21 de Julio de 1960 , puesto que, en contra de lo alegado por el recurrente, lo normado en dicho inciso del expresado párrafo del mencionado precepto lo que contempla es una mera facultad conferida a la junta de propietarios de apercibimiento al titular o, en su caso, al ocupante del piso o local desatendido por el titular ocupante también faculta a dicha junta de propietarios para instar y obtener judicialmente la privación del uso del piso o local a aquél y a quienes con él convivan, por un plazo no inferior a 2 años, atendida la gravedad de la falta, pero sin que afecte a los restantes derechos dominicales y a las obligaciones derivadas del título, dado que precisamente esa su condición de titular dominical no posibilita de hecho y jurídicamente a desproveerle de su dominio, pero que desatendido por el ocupante en vínculo arrendaticio otorgado por el referido titular dominical, de serle efectuado, y que no lo ha sido en el presente caso, ninguna sanción determinaría, al no venir prevista legalmente; lo que tanto quiere decir que, de no querer poner en ejercicio la tan meritada junta de propietarios aquella facultad de apercibimiento en relación con el ocupante no propietario, o sea en el supuesto contemplado del demandado arrendatario, don José , siempre tenía vivo el ejercicio contra él de la correspondiente acción para obtener del Juez, mediante el planteamiento de la adecuada vía judicial, el lanzamiento o la resolución del contrato, en su caso, previo el transcurso del plazo prudencial que al titular del piso o local le hubiese sido señalado por la expresada junta de propietarios en requerimiento fehaciente, cual ha sucedido en el caso actual, lo que, en definitiva, no es más que una subrogación legal de acciones establecidas al respecto, que en manera alguna precisa de la previa existencia de apercibimiento al precitado ocupante designado arrendatario, ya que, una vez más sea dicho, esa posibilidad de apercibimiento es una mera facultad que incumbe en el régimen interno en cuestión a su junta de propietarios, que es plenamente independiente, y por tanto en nada le afecta, de la acción de lanzamiento o resolución del contrato de arrendamiento que autoriza el párrafo segundo del tan repetido articulo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal , y más si se considera que si esa exigencia de previo apercibimiento no viene impuesta a tal caso al titular arrendador, ninguna razón de hecho y jurídica impone que lo sea a la junta de propietarios, que al venir legalmente subrogada para el ejercicio de la correspondiente acción de resolución del contrato de arrendamiento, por falta de ejercicio, a pesar de haber sido requerido para ello, por el mentado titular arrendador, no pueden serle impuestos mayores exigencias que las que a éste alcanzaren.

CONSIDERANDO que los razonamientos expuestos en el anterior igualmente llevan a la solución desestimatoria del motivo segundo, que el recurrente, también amparado en el número primero del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , fundamenta en pretendida infracción, por aplicación indebida, de la causa séptima (sic) del artículo 114 de la Ley de Arrendamientos Urbanos en su texto refundido de 24 de diciembre de 1964 , enunciado en realidad con evidente error material al supuesto de autos (considerando segundo de la sentencia recurrida) cuando la demanda se basaba en la causa octava de dicho articulo 114, en relación con el párrafo segundo e inciso final del tercero del artículo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de junio de 1960 , toda vez que este motivo segundo se soporta en los mismos argumentos, que han sido rechazados, puestos de manifiesto por el meritado recurrente en relación con el primero.

CONSIDERANDO que tampoco es de acoger el motivo tercero, formulado como los dos anteriores al amparo del número primero del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en alegada infracción, por aplicación indebida, del articulo 1.543 en relación con el párrafo primero del 1.281 y el 1.285 , todos del Código Civil porque examinado por la Sala sentenciadora de instancia el contrato de primero de octubre de 1976 y apreciado que el mismo contiene el uso inmediato del local de que se trata, estipulándose el pago de

25.000 pesetas el primer año y 30.000 el segundo, contraprestación del uso, y no a cuenta de precio, dándose por tanto una cosa por tiempo determinado y por precio incierto, siendo todas las prestaciones del demandado don José en atención al uso de la cosa, indudablemente se dan, como aprecia la sentencia recurrida, los requisitos precisos que para la configuración del arrendamiento previene el artículo 1.543 del Código Civil determinando, en consecuencia, que haya sido aplicado debidamente por el órgano jurisdiccional "a quo" el referido precepto legal, en nada alterado por la circunstancia de lo dispuesto en los indicados artículos 1.281 y 1.285 , desde el momento que ni los términos del contrato a que se alude revelan ausencia del disfrute arrendaticio apreciado, sino a lo sumo su existencia con un reconocido derecho de opción de compra por el período determinado de 2 años a contar del día primero de octubre de 1976, que no consta ejercitado, ni de la interpretación conjunta de cláusulas de tal contrato cabe atribuir otro sentido que el de esa coexistencia, durante el plazo señalado para dicha opción de compra con el vínculo arrendaticio tan mencionado; con lo que es de concluir que el indicado motivo tercero es planteado por el recurrente haciendo supuesto de la cuestión -inexistencia de arrendamiento-, con olvido que, según reiteradamente tiene declarado esta Sala, es improcedente hacerlo en casación (sentencias, entre otras, de primero de abril de 1933, 28 de diciembre de 1944 y 29 de abril y 23 de mayo de 1961 ).

CONSIDERANDO que la inconsistencia del motivo cuarto, amparado en el número séptimo del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por pretendido error de hecho en la apreciación de la prueba por parte del Tribunal sentenciador, y que el recurrente trata de deducir de los informes emitidos por los Servicios de Higiene y Seguridad del Trabajo (folio 49 de los autos, adverado al 78) Delegación deIndustria de León del Ministerio de Industria (folio 81) y Servicios Técnicos del Escelentísimo Ayuntamiento de León (folios 67 y 68), así como de la prueba pericial acordada para mejor proveer por el Magistrado-Juez de Primera Instancia de León, surge, de una parte, de que siendo documento auténtico, a efectos de casación, solamente el que por si mismo haga prueba de su contenido, con equivalencia a un valor probatorio decisivo en cuanto a la indiscutible veracidad de los hechos, de tal modo que contengan la demostración irrefutable, sin acudir a analogías, deducciones, interpretaciones o hipótesis de aquello que es absolutamente contrario a las afirmaciones del Juzgador, motivando así su equivocación evidente (sentencias de esta Sala, además de otras, de 10 de marzo de 1947, 25 de octubre de 1963, 28 de abril de 1964, 12 de febrero de 1965 y 7 de marzo de 1966 ), carecen de tal carácter los referidos informes en cuanto lo único que revelan, en el mejor de los casos para el recurrente, es que la industria en cuestión requiere unas determinadas exigencias para su puesta en marcha y funcionamiento, más no la ausencia de su carácter peligroso para los ocupantes del inmueble en que se halla instalada, que la recurrida sentencia reconoce y que es la afirmación que habría de destruir; y, de otra parte, que dicho informe pericial, además de no establecer afirmación contraria a la peligrosidad que la resolución recurrida aprecia, no tiene el invocado carácter de documento auténtico a efectos de casación, conforme tiene declarado esta Sala (sentencias de 25 de mayo de 1945, 11 de mayo de 1956 y 16 de abril de 1963 , entre otras), desde el momento que contienen meras afirmaciones que por la naturaleza de tal medio probatorio vienen sometidas a la libre apreciación del Juzgador, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 632 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

CONSIDERANDO que por lo expuesto, al desestimarse los cuatro motivos en que el recurso se apoya, procede declarar no haber lugar al mismo, condenando al recurrente al pago de todas las costas y sin pronunciamiento sobre depósito al no haber sido constituido por no ser conformes de toda conformidad las sentencias de primera y segunda instancia; y ello en virtud de lo dispuesto en el artículo 1.748 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Fallamos que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación por infracción de ley, interpuesto a nombre de don José , contra la sentencia que con fecha 23 de marzo de 1979, dictó la Sala de lo Civil de Valladolid ; condenamos a dicha parte recurrente al pago de las costas; y líbrese al Presidente de la mencionada Audiencia la certificación correspondiente, con devolución de los autos originales y rollo de la Sala que remitió.

Así, por esta nuestra sentencia que se publicará en el "Boletín Oficial del Estado" e insertara en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto, las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.-Antonio Fernández Rodríguez.-Jaime de Castro García.-Carlos de la Vega Benayas.-Jaime Santos Briz.-José María Gómez de la Barcena y López.-Rubricados.

Publicación.-Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por el excelentísimo señor don Antonio Fernández Rodríguez, Magistrado de la Sala Primera de lo Civil del Tribunal Supremo y Ponente que ha sido de estos autos, estando celebrando audiencia pública la misma, en el día de su fecha, de que como Secretario, certifico.

Madrid, a 12 de marzo de 1981.-José Sánchez Oses.- Rubricado.