STS, 29 de Septiembre de 1981

PonenteJOSE MARIA GOMEZ DE LA BARCENA
ECLIES:TS:1981:5001
Fecha de Resolución29 de Septiembre de 1981
EmisorTribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil

Núm. 337.- Sentencia de 29 de septiembre de 1981 .

PROCEDIMIENTO: Desestima recurso contra sentencia de la Audiencia de Zaragoza de 26 de junio de 1981 .

RECURRENTE: Don Jorge .

OBJETO: Incumplimiento de contrato.

FALLO

Desestima recurso contra sentencia de la Audiencia de Zaragoza de 26 de junio de 1979 .

DOCTRINA: Contrato de opción.

En el contrato de opción su perfección depende de modo exclusivo de la aceptación del optante, que realizada dentro del plazo establecido, constriñe al oferente al cumplimiento y fija

definitivamente las reciprocas atinente a la necesidad de formalizar la aceptación durante su transcurso, si bien tal declaración de voluntad del optante tiene carácter receptivo, lo que quiere decir que ha de ser notificada al concedente durante la vigencia del plazo opcional a fin de ser conocida por este último.

En la villa de Madrid, a 29 de septiembre de 1981

En los autos de juicio declarativo de mayor cuantía, promovidos ante el Juzgado de Primera Instancia de Zaragoza número cuatro por don Blas , mayor de edad, casado, industrial y vecino de Zaragoza contra don Jorge , mayor de edad, casado, constructor y vecino de Zaragoza, sobre incumplimiento de contrato de compraventa y seguidos en apelación ante la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Zaragoza, que ante nos penden en virtud de recurso de casación por infracción de ley, interpuesto por la parte demandada, representada por el Procurador don Saturnino Estevez Rodríguez y con la dirección del Letrado don José Avala López, habiéndose personado la parte actora, representada por el Procurador don Juan Carlos Estevez Fernández Novoa y con la dirección del Letrado don Fernando Bibián Fierro.

RESULTANDO

RESULTANDO que el Procurador doña Fernanda Alfaro Montañez en representación de don Blas , formuló ante el Juzgado de Primera Instancia de Zaragoza número cuatro, demanda de mayor cuantía contra don Jorge , sobre incumplimiento de contrato de compraventa, estableciendo los siguientes hechos: Que el demandado era propietario del local derecho de la casa número 54 y 56 de la calle General Millán Astray, de Zaragoza; que el 15 de septiembre de 1975, había arrendado el local al actor; que en dicho contrato se había pactado una cláusula de opción de compra a favor del demandante, de manera que durante el curso de la primera y segunda anualidad el arrendatario tendría derecho a la compra del local por el precio de 2.000.000 de pesetas y a partir de dicho período el costo sufriría un aumento en función del tanto por ciento que marcara el índice oficial del Instituto Nacional de Estadística: que el 14 de diciembre de 1977, el demandante había requerido notarialmente al demandado notificándole su decisión de ejercitar el derecho de opción por el período de 2.000.000 de pesetas, depositándolo en la Notaría; que el demandado se había negado a llevar a cabo la compraventa; exponiendo los fundamentos jurídicos que estimópertinentes y suplicando dictara sentencia, declarando perfecta la compraventa del citado local a favor del demandante como comprador y condenando al demandado a que en un plazo prudencial otorgara la escritura pública, de compraventa, recibiendo el precio de 2.000.000 de pesetas, o en caso contrario se procediera por la autoridad judicial al otorgamiento de la escritura.

RESULTANDO que admitida la demanda y emplazado el demandado don Jorge , compareció en los autos en su representación el Procurador don Vicente Aranda Gomara que contestó a la demanda, oponiendo a la misma: Que era cierto que era dueño del local; que el día 15 de diciembre de 1975, había contratado con el actor el arrendamiento del local; que era igualmente cierto que entre las condiciones del contrato figuraba la opción de compra; que el 16 de diciembre de 1977, cuando habían transcurrido dos años y un día desde el 15 de diciembre de 1975 y cuando el índice del costo de la vivienda, según el Instituto Nacional de Estadística, había experimentado un incremento del 52,4 por 100, había recibido en su domicilio profesional un recibo de aviso que contenía copia simple del acta de requerimiento notarial de 14 de diciembre; que vista el acta en la mañana del día 19 se había personado en la notaría manifestando que no accedía a vender el local, por cuanto la opción de compra había quedado caducada al ser prorrogado el contrato de arrendamiento, exponiendo los fundamentos jurídicos que estimó pertinentes y suplicando se dictara sentencia desestimando la demanda y absolviendo de la misma al demandado.

RESULTANDO que las partes evacuaron los traslados que para réplica y súplica les fueron conferidos, insistiendo en los hechos, fundamentos de derecho y súplica de sus escritos de demanda y contestación.

RESULTANDO que recibido el pleito a prueba se practicó la que propuesta por las partes fue declarada pertinente y figura en las respectivas piezas.

RESULTANDO que unidas a los autos las pruebas practicadas, se entregaron los mismos a las partes por su orden para conclusiones, trámite que evacuaron en respectivos escritos, en los que solicitaron se dictase sentencia de acuerdo con lo que tenían interesado en los autos.

RESULTANDO que el señor Juez de Primera Instancia de Zaragoza número cuatro, dictó sentencia con fecha 19 de diciembre de 1978 , por la que hizo el siguiente pronunciamiento: Que desestimando la pretensión formulada por el demandante, absuelvo de la misma al demandado, sin hacer expresa condena en cuanto las costas procesales.

RESULTANDO que interpuesto recurso de apelación contra la sentencia de Primera Instancia por la representación de la parte actora y tramitado el recurso con arreglo a derecho, la Sala Primera de lo Civil de la Audiencia Territorial de Zaragoza, dictó sentencia con (echa 26 de junio de 1979 , con la siguiente parte dispositiva: Que dando lugar al recurso de apelación interpuesto por la Procurador doña María Fernanda Alfaro Montañés, en nombre y representación de don Blas , debemos revocar y revocamos la sentencia apelada, dictada por el Juzgado de Primera Instancia número cuatro de Zaragoza, con fecha 19 de diciembre de 1979 , en los autos de juicio declarativo de mayor cuantía, de los que dimana este recurso y en su lugar damos lugar a la demanda por el mismo interpuesta, condenando al demandado don Jorge , a que en el plazo de un mes otorgue a su favor escritura pública de compraventa del local de negocio bajo derecha de la casa número 54-56 de la calle de Millán Astray de esta ciudad, por el precio de 2.000.000 de pesetas, haciéndole entrega del mismo y percibiendo del comprador aquélla suma, con el apercibimiento de que de no llevarlo a efecto en el plazo indicado se otorgará la misma de oficio; sin hacer expresa imposición de costas en primera instancia ni en este recurso.

RESULTANDO que previo depósito de 9.000 pesetas, el Procurador don Saturnino Estevez Rodríguez, en representación de don Jorge ha interpuesto recurso de casación por infracción de ley contra la sentencia pronunciada por la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Zaragoza, con apoyo en los siguientes motivos:

Primero

Al amparo del numero primero del articulo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , se denuncia la infracción, por violación en sentido negativo o inaplicación de lo dispuesto en el párrafo primero del apartado segundo del artículo 1262 del Código Civil ("La aceptación hecha por carta no obliga al que hizo la oferta, sino desde que llegó a su conocimiento"), en relación con lo establecido en el apartado primero del mismo artículo y en el artículo 1.450 del propio Código . Consentimos con el Tribunal "a quo" en que el contrato de opción de compra es, como se declara en sentencia de 10 de julio de 1956 y en la de 23 de marzo de 1945 ... un contrato de carácter consensual, generalmente unilateral, y con diferencias bien marcadas de la promesa recíproca de compraventa...", de 22 de junio de 1966, de 18 de abril de 1978, así como la de 12 de junio de 1979, 5 de junio de 1951, 4 de diciembre de 1953, 17 de diciembre de 1966 y 14 de octubre de 1974, y sentencias de 23 de marzo de 1945, 10 de julio de 1940 y 6 y 21 de octubre de 1974.Y, como definitoria, la de 16 de abril del mismo año de 1977, en la que refiriéndose al contrato de compraventa con cláusula de opción, se afirma que "...se trata de una compraventa conclusa que no necesita actividad posterior de las partes dirigida a desarrollar o desenvolver las bases contractuales contenidas en sus líneas generales requeridas institucionalmente, significando, en esencia, un contrato de compraventa ya completo las en el caso que ahora nos ocupa, la aceptación de la opción por el arrendatario optante fue llevada a cabo mediante acta notarial de requerimiento y notificación, es decir, mediante "carta", que, emitida dentro del aludido plazo de dos años, llegó a poder y conocimiento del arrendador optatario cuando dicho plazo ya había vencido. Hay que entender que el demandado -u optatario- tuvo conocimiento de la aceptación por el demandante -u optante- de la opción de compra, según lo determinado en el párrafo segundo del artículo 1.262 del Código Civil, habiendo recibido el demandado el 16 de diciembre de 1977 el requerí; miento notarial del demandante, hay que partir de la base de que el demandado no tuvo conocimiento de esta decisión del demandante hasta el mencionado día. Y que ello es así resulta, de un lado, del hecho de que, según tiene declarado esa Sala en sentencia de 26 de mayo de 1976 ... "la declaración de voluntad del optante de dar efectividad al contrato tiene carácter recepticio, es decir, que ha de ser notificada al concédeme durante la vigencia del plazo de la opción... y, de otro en el hecho de que dicha declaración de voluntad del optante no fue hecha en presencia del optatario, sino estando éste ausente y por medio de una "carta", lo que plantea el plantea el problema "... que da por resuelto, en contra de la tesis impugnativa, el párrafo segundo del artículo 1.262 del Código Civil , y en tal sentido las sentencias de ese Alto Tribunal de 1 de noviembre de 1967, 12 de julio y 22 de junio de 1966, de 28 de mayo de 1976, de 21 de noviembre de 1950 y de 30 de enero de 1959. Y es por todo ello por lo que entendemos que "fue en 16 de diciembre de 1977 cuando, el optatario tuvo conocimiento de la manifestación del optante". Y a tenor de lo estipulado en el contrato arrendaticio, durante el curso de la primera y segunda anualidad, el arrendatario tiene -tenía- opción a la compra del local por 2.000.000 de pesetas...", y que, "...a partir de dicho período, el mencionado costo sufriría un incremento en función del tanto por ciento que marque el índice oficial del Instituto Nacional de Estadística". Lo que vale tanto como decir que, si entre el 15 de diciembre de 1975 y 14 de diciembre de 1977, ambos días inclusive, el precio preestablecido era el de 2.000.000 de pesetas, dicho precio variaba a partir del día 14 de diciembre de 1977, pasando a ser el que resultara de incrementar la antedicha cantidad en el porcentaje en que hubiere variado el índice del coste de la vida distinto y superior en todo caso, al de los 2.000.000 de pesetas señalado para los dos primeros años. Y como quiera que, al ejercitar - en 16 de diciembre de 1977- la opción que tenia a su favor, don Blas , concretó y limitó su pretensión a pagar por dicho local, "...el precio de

2.000.000 de pesetas..", de ahí que, no conformándose dicho precio ofrecido con ei que, a tenor de lo estipulado, venía obligado concluir que no se produjo el consentimiento necesario Para que se causara la perfección del contrato de compraventa preparado, según se declaró por esa Sala en sentencias de 14 de marzo de 1973, 2 de octubre de 1967 y 10 de octubre de 1972 ".

Secundo. Al amparo también del número primero del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , se denuncia, ahora, la infracción, asimismo por inaplicación, de la doctrina legal establecida en las sentencias de ese Alto Tribunal de 5 de enero de 1950 y de 22 de junio de 1978 y, a "contrario sensu", en la de 27 de febrero de 1950 . Declaraciones jurisprudenciales, las precedentemente aludidas, que son de aplicar en el caso a que nos venimos refiriendo, pues la opción nació a la vida jurídica formal como un pacto o estipulación especial inserta en un contrato de arrendamiento, siendo la razón de su otorgamiento la condición de arrendatario de! favorecido por el mismo. Por ello y por ello además, desconociendo que es esencial a la opción de compra el señalamiento de un plazo dentro del cual ha de ser usada, no se fijó a la que nos ocupa tiempo de duración alguno, es por lo que entendemos, dada la identidad de los supuestos de hecho que era de aplicar en el presente caso la doctrina legal invocada como infringida y declarada en las sentencias de ese Alto Tribunal de 5 de enero de 1950 y de 22 de junio de 1978 y, a "contrario sensu", en la de 27 de febrero de 1950 , en las que se establece: En la primera, que "... si bien es cierto que esta estipulación constituye un derecho de opción a la compra de las acciones, no lo es menos que no puede considerarse tal derecho como independiente y enteramente desligado del contrato de arrendamiento en que está incluido, según pretende el recurrente porque, del sentido literal de la expresada cláusula se desprende que dicha facultad se concede a los arrendatarios a quienes se designa de esta manera genérica y no por sus nombres En la segunda, que "los demandados, dueños de la finca por adjudicación la cedieron en arrendamiento al actor, hoy recurrente mediante la renta de 5.000 pesetas anuales, con otras estipulaciones entre las que se encuentra, como condición cuarta la de que" "el valor de la finca es fija en la cantidad de ICO 000 pesetas, obligándose los propietarios a venderla al arrendatario por dicha cantidad en el caso de que el mismo quisiera comprarla", es decir, que el derecho de opción concedido al demandante lo fue en su condición de arrendatario, pues como se ve aparece íntimamente ligado al contrato arrendaticio otorgado sobre la finca que constituye el objeto de la opción y, por ello, la vigencia de tal derecho opcional no puede ser mayor que' la duración del plazo del contrato de arrendamiento, cuando no lo tiene señalado, ha de entenderse que tal contrato es por un año al haberse fijado una renta anual. Y, en la tercera, que "...vigente el arrendamiento al presentar la demanda "H. S.", lo estaba también el ejercicio del derecho de opción, porque esto, según la cláusula trece del contrato inscrito, se convino "para mientras estuviese envigor el arriendo", y éste lo estaba no por prórroga tácita o legal a que se refiere el último párrafo del artículo 14 del Reglamento Hipotecario , sino por prórroga expresamente convenida en el contrato, en su cláusula sexta , que también tuvo su expresión, como se ha demostrado, en la inscripción del arrendamiento. No creemos quepa duda alguna sobre la identidad entre los supuestos de hecho contemplados en las sentencias que se dejan citadas y los del caso que es objeto del presente recurso, lo que nos lleva a afirmar que la duración de la opción, al no haber sido fijada ni poder ser ilimitada, ha de entenderse referida a la del contrate) de arrendamiento, y con una renta anual, debe entenderse que era también anual, y que la misma quedó caducada y extinguida cuando, en 14 de diciembre de 1976, se cumplió el plazo del año de su vigencia o duración sin haber sido ejercitada.

RESULTANDO que admitido el recurso e instruida la recurrente se declararon los autos conclusos y so mandaron traer a la vista con las debidas citaciones.

Visto siendo Ponente el Magistrado don José María Gómez de la Barcena López.

CONSIDERANDO

CONSIDERANDO que la cuestión que en su día se planteó en la instancia y se suscita en el presente recurso de casación, se concreta al ejercicio, por parte del demandante recurrido, de un derecho de opción de compra concertado en cláusula incluida en un contrato de arrendamiento de almacén y oficinas, en la que literalmente se establecía, "durante el curso de la primera y segunda anualidad, el arrendatario tiene opción a la compra del local que menciona este contrato por 2.000.000 de pesetas, y a partir de dicho período el mencionado coste sufrirá un incremento en función del tanto por ciento que marque el índice oficial del Instituto Nacional de Estadística", contrato locativo suscrito en Zaragoza en 15 de diciembre de 1975, habiéndose hecho uso de la opción conferida, por el arrendatario, en 14 de diciembre de 1977, al comparecer ante el Notario de dicha ciudad señor Gualbezuna Romano, manifestando que ejercita el derecho de opción, contenido en la cláusula c) del mentado contrato, depositando el importe del precio, cifrado en 2 .000.000 de pesetas, por medio de un talón bancario debidamente conformado, e interesando del dicho fedatario requiriera al oferente arrendador don Jorge , para comparecer en la Notaría el día 26 del propio mes y año, a fin de suscribir la oportuna escritura de compraventa y hacerse cargo del talón referenciado, requerimiento que, después de ser aceptado por el Notario, determinó se constituyera en el lugar señalado para la práctica del requerimiento, lo que tuvo lugar en el mismo día de su fecha, con resultado negativo, ya que no obstante llamar repetidamente a la puerta no se obtuvo respuesta, por lo que no pudo llevarse a efecto el requerimiento y notificación interesada, la que se efectuó por correo certificado y con acuse de recibo, en la tan repetida fecha, 14 de diciembre de 1977, carta que fue recibida por su destinatario el día 16; manteniendo el actor recurrido, que la compraventa quedó perfeccionada al ejercitarse la opción dentro del plazo contractualmente establecido en tanto el demandado, aquí recurrente, propugna y mantiene que la tal opción fue extemporáneamente ejercitada dado que tuvo conocimiento de su ejercicio en 16 de diciembre de 1977 cuando el plazo estaba superado, siendo ya insuficiente la cantidad depositada, en concepto de precio, de acuerdo con el tenor de la propia cláusula reguladora del derecho opcional; habiendo recaído una primera sentencia en laques, bien se rechaza "a excepción de caducidad en su día licuada se desestimó la demandada, por entender el Juzgador que al haber transcurrido dos días, cuando el oferente tuvo conocimiento del ejercicio de la opción, la cantidad depositada en concepto de precio era insuficiente; resolución que fue revocada por la Sala de o Civil de la Audiencia de Zaragoza, que estimo la demanda al considerar ejercitada la opción en tiempo hábil

CONSIDERANDO que contra dicha segunda sentencia se interpone por la parte demandante el presente recurso de casación por infracción de ley de doctrina legal, integrado por dos motivos ambos articulados al amparo del numero primero del artículo 1 692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, denunciándose en ambos la infracción, por violación en sentido negativo o inaplicación, en el primero, de lo dispuesto en e párrafo primero de apartado segundo del artículo 1.263 del Código Civil en el que se previene que la aceptación hecha por carta no obliga al que hizo la oferta, sino desde el día en que llego a su conocimiento, en relación con lo establecido en el apartado primero del mismo artículo y en el articulo 1-450 del propio Código , y en el secundo, de la doctrina legal establecida en las sentencias de 5 de enero de 1950 y de 22 de junio de 1978, ya "contrario sensu" de la de 27 de febrero de 1950 , que sientan a doctrina de que cuando la opción se establece en un contrato locativo, la duración de la opción ha de entenderse referida a la de la locación y cuando el aquí recurrido la ejercito, el arriendo que fue concertado por meses, se había extinguido; preceptos legales y doctrina que al ser aplicables al caso enjuiciado, y no haber sido aplicados por la Sala de Instancia, determinan la casación de la sentencia recurrida y el mantenimiento de la primeramente

CONSIDERANDO que harto reiterada es la doctrina jurisprudencial de esta Sala, en el sentido de que en el contrato de opción su perfección depende de modo exclusivo de la aceptación del optante, querealizada dentro del plazo establecido, constriñe al referente al cumplimiento y fija definitivamente las reciprocas obligaciones que sobre esa base han de ser posteriormente exigidas pero no precisamente en el plazo establecido, que es únicamente atinente a la necesidad de formalizar la aceptación durante su transcurso, si bien tal declaración de voluntad del optante tiene carácter recepticio, lo que quiere decir que ha de ser notificada al concedente durante la vigencia del plazo opcional a fin de ser conocida por éste ultimo, tal como proclaman las sentencias de 23 de marzo de 1945, 22 de junio y 10 de julio de 1946, 15 de marzo de 1947, 7 de noviembre de 1967, 26 de mayo de 1976 y 16 de abril y 12 de julio de 1979 todas ellas invocadas por la parte recurrente, pero bien entendido que lo que con la notificación se pretende es tan solo el conocimiento del oferente, pero no su conformidad con la declaración de compra del optante, como sienta, reiterando otras anteriores, la cita de 7 de noviembre de 1977, debiendo considerarse recibida tal declaración, aun en el supuesto de falta de recepción del documento que así la contenga, cuando no estaba en la potestad del optante, y sí del destinatario oferente, al conseguir u obtener tal conocimiento, como ocurre en el caso de que fuera emitida oportunamente la declaración por el optante y no llegó a conocimiento del concedente por causa exclusivamente a él imputable, supuesto de consignación de un domicilio inexacto, que contemplo la precitada sentencia de 26 de mayo de 1976 , o como acaece en el que en el presente recurso se contempla, el que pretendió el optante recurrido hacer saber el ejercicio de su opción, verificado en tiempo hábil, en el domicilio o lugar facilitado por el propio recurrente -como él mismo reconoció reiteradamente en confesión judicial-, diligencia practicada en la misma fecha, con resultado negativo para el Notario actuante, al no recibir contestación, pese a las reiteradas llamadas que hizo en la puerta de acceso al lugar expresado en el acta, ante la ausencia del oferente, diligencia negativa en su resultado, por causa exclusivamente a éste último imputable, lo que nos lleva a concluir que la opción fue correctamente ejercitada, dentro del plazo contractualmente establecido, determinando la perfección del contrato de compraventa al que la opción se refiere, y justifica el rechazo de los dos motivos examinados, ya que a la vista de lo argüido, ni el artículo 1.262 era de aplicación al caso enjuiciado, ni tampoco la doctrina jurisprudencial que se dice infringida.

CONSIDERANDO que el rechazo de los dos motivos que se dejan examinados conduce a la del recurso en su integridad, con la obligada secuela de la condena al recurrente al pago de las costas causadas en el mismo, tal como previene el artículo 1.648 de la Ley Procesal , con devolución del depósito indebidamente constituido ante la disconformidad de la sentencias recaídas en la instancia.

FALLAMOS

Fallamos que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación por infracción de ley interpuesto por don Jorge , contra la sentencia pronunciada por la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Zaragoza, en fecha 26 de junio de 1979 ; condenamos a dicha parte recurrente al pago de las costas ocasionadas en este recurso; y devuélvasele el depósito indebidamente constituido; y a su tiempo, comuníquese esta resolución a la expresada Audiencia, con devolución a la misma de las actuaciones que remitió.

Así, por esta nuestra sentencia que se publicará en el "Boletín Oficial del Estado" e insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, lo pronunciamos, mandamos y firmamos. Andrés Gallardo. José Antonio Seijas. Jaime de Castro. Rafael Casares. José María Gómez de la Barcena López. Rubricados.

Publicación.- Leída y publicada fue la anterior sentencia el mismo día de su fecha por el excelentísimo señor don José María Gómez de la Barcena López, Magistrado de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, Ponente en estas actuaciones, hallándose la misma celebrando audiencia pública, de lo que como Secretario, certifico.

Madrid, a 29 de septiembre de 1981. Antonio Docavo. Rubricado.

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