STS, 18 de Octubre de 1980

Núm. 304.-Sentencia de 18 de octubre de 1980.

PROCEDIMIENTO: Revisión.

RECURRENTE: Don Jose Luis y otros.

FALLO

Declarando no haber lugar al recurso interpuesto contra la sentencia de la Audiencia de

Valladolid de 17 de diciembre de 1979.

DOCTRINA: Arrendamientos Rústicos: Retracto. Cómputo del plazo.

Las inscripciones regístrales de las Ancas sólo argumentan que los arrendatarios actores "pudieron

conocer» las transmisiones por su constancia en el Registro de la Propiedad con anterioridad al

acto de conciliación que la sentencia de la Audiencia señala como raíz de inicio para el cómputo de

la caducidad de la acción retractual, posibilidad de "conocimiento» de todo punto contraria a lo que

debe ser la afirmada realidad del mismo, que es la exigencia legal contenida en el número cuatro del artículo 16 del Reglamento de Arrendamistos Rústicos para el peculiar retracto en dicho

precepto regulado.

En la villa de Madrid, a 18 de octubre de 1980; en los autos seguidos en el Juzgado de Primera Instancia número 2 de Ponferrada y ante la Audiencia Territorial de Valladolid, y por don Eusebio , mayor de edad, casado, labrador y vecino de Otero, y los cónyuges don Jesús Carlos y doña Cristina , mayores de edad, labrador el marido y sin

profesión especial la esposa, vecinos de Toral de los Vados, contra don Jose Luis , jubilado; don Manuel , obrero; don Alejandro , conductor; don Rosendo , conductor; don Benjamín , obrero, todos mayores de edad, casados, vecinos de Paradones, excepto don Rosendo , que es de Vilela, sobre retracto arrendaticio rústico; autos pendientes ante esta Sala de lo Civil del Tribunal Supremo en virtud de recurso de revisión en materia de arrendamientos rústicos, interpuesto por don Jose Luis y otros, representados por la Procuradora doña María Rosa Alvarez Alonso, y defendidos por la Letrado doña Anunciación Marqués y Menéndez Yánez, no habiendo comparecido la otra parte.

RESULTANDO

Que el Procurador don Antonio Pedro López Rodríguez, en representación de don Eusebio , don Jesús Carlos y doña Cristina , formuló ante el Juzgado de Primera Instancia de Ponferrada demanda de juicio especial de arrendamientos rústicos contra don Jose Luis y su esposa, doña Rita ; don Manuel y su esposa, doña Montserrat ; don Alejandro y su esposa, doña Mercedes ; don Rosendo y su esposa, doñaMilagros ; don Benjamín ; don Manuel y su esposa, doña Soledad y su esposa, doña Marí Juana , sobre retracto arrendaticio, estableciendo en síntesis los siguientes hechos: Primero. Que los demandados manifestaron ante el Juzgado de Paz de Toral de los Vados, con fecha 3 de marzo de 1978 , que habían adquirido, en proindiviso y en una mitad don Jose Luis y su esposa y la otra mitad los restantes demandados, la siguiente finca: Tierra y prado de secano, con una casa dentro de la misma finca; mide 19 hectáreas, 63 áreas, 153 centiáreas y 17 decímetros cuadrados, ocupando lo edificado dos áreas y 18 centiáreas. De la descrita finca son arrendatarios sus representados en las siguientes proporciones: a) Don Eusebio , una superficie de 30 cuartales y una renta anual de 1.980 pesetas, b) Don Jesús Carlos , una superficie de 28 cuarteles y una renta anual de 2.008 pesetas. En prueba de lo manifestado, se acompaña testimonio del acto de conciliación celebrado con don Eusebio y copia de la papeleta conciliatoria formulada contra don Jesús Carlos .-Segundo. Su representado don Eusebio , desde el año 1934, es arrendatario y cultiva directa y personalmente una porción de 30 cuartales, de la finca descrita en el hecho primero de la demanda, abonando actualmente una renta de 1.980 pesetas anuales.-Tercero. Sus mandantes doña Cristina y don Jesús Carlos , por haberse subrogado en el contrato de arrendamiento que tenía concertado el padre de doña Cristina , llamado don Luis Alberto , son arrendatarios desde el día 4 de abril de 1954 de una porción de 28 a 30 cuartales, pero que en aras de la claridad, aceptan 28 cuartales, de la finca descrita en el hecho primero de la demanda, cultivándola directa y personalmente tanto sus representados don Jesús Carlos y su esposa como desde el año 1934 la venía cultivando don Luis Alberto , hasta el día 4 de abril de 1954, en que ocurrió su fallecimiento, abonando don Jesús Carlos y su esposa actualmente en concepto de renta anual la cantidad de 2.008 pesetas.-Cuarto. Que en el acto de conciliación fue interesado de los conciliados la exhibición de la escritura o escrituras, no habiéndolo logrado. No obstante, fueron ofrecidas a los entonces conciliados y hoy demandados, por cada una de las porciones que llevan en arrendamiento, sus mandantes de la finca descrita en el hecho primero de la demanda, el precio que corresponda y todos los reembolsos que establece el artículo 1.518 del Código Civil y cuantos otros fueren legales, no lográndose una avenencia, circunstancia por la cual sus poderdantes se ven impelidos a tener que formular la presente demanda.-Quinto. Que al desconocer o no constar en la escritura o escritura el importe del precio que corresponde a cada una de las porciones de la finca descrita en el hecho primero de la demanda, que llevan en arrendamiento sus poderdantes, se obtiene el precio, para cada una de las porciones de la finca descrita en el hecho primero de la demanda, que llevan en arrendamiento sus poderdantes, se obtiene el precio, para cada una de las porciones, capitalizando al 2,5 por 100 el importe en numerario de la renta contractual vigente. Y tal numerario o renta es la siguiente: Por porción que lleva en arrendamiento don Eusebio , 1.980 pesetas anuales, que capitalizadas al 2,5 por 100, nos da la cantidad de

80.320 pesetas, que es, por tanto, la cantidad de 79.200, en concepto de precio deben abonar.-Sexto. Consigna la cantidad de 79.200 pesetas sobre la mesa del Juzgado, y la cantidad de 80.320 pesetas, en concepto de precio, por la porción de finca a retraer por don Jesús Carlos y esposa. Ambas porciones de la finca descrita en el hecho primero de la demanda, y ofreciendo abonar en forma solemne todos los gastos del contrato o escrituras en la proporción que a sus mandantes les corresponda, cualquier otro pago legítimo hecho para la venta o ventas, y los gastos necesarios y útiles que pudieran haberse hecho en las porciones de finca, lo que hace que señalen la cuantía de este procedimiento en 159.520 pesetas. Terminó suplicando se dicte sentencia por la que se declare haber lugar al retracto, y que sus representados tienen derecho a retraer lo siguiente: Don Eusebio , la porción de 30 cuartales, y don Jesús Carlos y su esposa, doña Cristina , la porción de 29 cuartales, o bien don Jesús Carlos solamente o solamente su esposa, doña Cristina , de la finca descrita en el hecho primero de la demanda, condenando a los referidos demandados a que otorguen a favor de cada uno de sus mandantes la correspondiente escritura de venta por el precio de

69.200 pesetas y 80.320 pesetas, respectivamente, bajo apercibimiento de otorgarla de oficio, si no lo hicieran voluntariamente; comprometiéndos formalmente sus mandantes a satisfacer los gastos del contrato o escritura o escrituras, en la proporción que les corresponda, y cualquier otro pago legítimo hecho y demanante de la venta y los gastos necesarios y útiles que pudieran haberse hecho en las porciones de finca objeto de retracto; y todo ello con expresa imposición de costas a los demandados.

RESULTANDO que admitida la demanda y emplazados los demandados, compareció en los autos en su representación el Procurador don Eduardo Rodríguez González, que contesto a la demanda, oponiendo a la misma en síntesis: Primero. Cierto el correlativo de la demanda. No obstante ello, conviene añadir que la mitad proindiviso de la referida finca fue adquirida por su representado don Jose Luis y su esposa, doña Rita , por compra de don Marco Antonio , en escritura pública en fecha de 11 de abril de 1976, otorgada en Villafranca del Bierzo, ante el Notario don Matías García Crespo, y la otra mitad, pertenece a sus presentados, don Manuel , don Alejandro , don Rosendo , don Benjamín y don Juan Pedro , y sus respectivas esposas, por iguales partes, y por compra a don Ricardo , en escritura pública de fecha 26 de agosto de 1976, y de cuya adquisición tuvieron pleno conocimiento los arrendatarios demandantes, por comunicación verbal de los vendedores y compradores.- Segundo. Niegan íntegramente el correlativo de la demanda, con la única salvedad relativa a la existencia del arrendamiento y precio del mismo. El demandante Eusebio lleva en arrendamiento la referida porción desde el año 1952, y no la cultiva de forma personal y directa, pues la tiene subarrendada a don Joaquín y don Carlos Jesús , don Jose Manuel y a donIván , que son quienes siegan y aprovechan la hierba. Por otro lado, es de destacar que dicho demandante posee otras fincas cuya producción supera con mucho los 40 quintales métricos de trigo.-Tercero. Igualmente incierto el correlativo de la demanda, con la salvedad también en lo que se refiere a la existencia del arrendamiento y precio del mismo. La porción arrendada por el demandado don Jesús Carlos nada tiene que ver con el arrendamiento de su padre político don Luis Alberto , ya que se trata de dos arrendamientos distintos. El primero se extinguió el 4 de abril de 1954 con el fallecimiento de su titular, el cual no fue ni podía ser transmitido a nadie. Y el segundo fue concertado con posterioridad a la finalización de éste por don Jesús Carlos , en una porción de 28 cuartales, por un precio de 2.008 pesetas mensuales. Es de constatar que el demandante don Jesús Carlos no cultiva de forma personal y directa la citada porción arrendada, ni su esposa, ya que la tiene subarrendada a don Luis , don Eugenio , don Jose Ramón , don Ricardo , don Pedro Jesús , don Vicente , don Ignacio y don Alberto , quienes siegan y aprovechan la hierba. Por otro lado, es de destacar que dicho demandante posee otras fincas cuya producción supera con mucho los 40 quintales métricos de trigo.-Cuarto. Cierto que se celebró el acto de conciliación, pero no menos cierto que la causa de que no hubiese avenencia fue debido a que los demandantes pretenden ejercitar un derecho que legalmente no les corresponde, el cual, por otro lado, pretenden efectuarlo fuera del plazo de caducidad legalmente establecido, por constarles la transmisión de la finca de autos, de forma plena, desde que se efectuaron ambas escrituras.-Quinto. Efectivamente en las escrituras de compraventa de la finca no figura el precio que corresponde a cada una de las porciones arrendadas, por lo que nada tienen que objetar al correlativo.-Sexto. Nada que objetar al igual numeral del escrito de demanda, y terminó suplicando se dicte sentencia por la que se declare no haber lugar al derecho de retracto arrendaticio rústico ejercitado por don Eusebio y los esposos don Jesús Carlos y doña Cristina y allí, con expresa imposición de todas las costas causadas a los demandados.

RESULTANDO que recibido el pleito a prueba, se practicó la que propuesta por las partes fue declarada pertinente y figura en las respectivas piezas.

RESULTANDO que el señor Juez de Primera Instancia de Ponferrada dictó sentencia con fecha 12 de febrero de 1979 , cuyo fallo es como sigue: Que desestimando las pretensiones formuladas por el Procurador señor López Rodríguez, en nombre y representación de don Eusebio , don Jesús Carlos y doña Cristina , en sus escritos de demanda, debo absolver y absuelvo libremente de los pedimentos de la misma a los demandados don Jose Luis y su esposa, doña Rita ; don Manuel y su esposa, doña Montserrat ; don Alejandro y su esposa, doña Mercedes ; don Rosendo y su esposa, doña Milagros ; don Benjamín y su esposa, doña Lourdes , y don Juan Pedro y su esposa, doña Marí Juana , todo ello sin hacer especial declaración en cuanto a costas, que deberán ser satisfechas por cada parte las causadas a su instancia, y las comunes, por mitad.

RESULTANDO que interpuesto recurso de apelación contra la sentencia de Primera Instancia por la representación de don Eusebio , don Jesús Carlos y doña Cristina , y tramitado el recurso con arreglo a Derecho, la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Valladolid dictó sentencia con fecha 7 de diciembre de 1979 , con la siguiente parte dispositiva: Que revocando la sentencia dictada por el señor Juez de Primera Instancia número 2 de Ponferrada, el 12 de febrero del presente año, y estimando la demanda formulada por don Eusebio y don Jesús Carlos contra don Jose Luis y su esposa, doña Montserrat ; don Alejandro y su esposa, doña Mercedes ; don Rosendo y su esposa, doña Milagros ; don Benjamín y su esposa, doña Lourdes , y don Juan Pedro y su esposa, doña Marí Juana , debemos declarar y declaramos que los actores tienen derecho a retraer, el primero, la porción de 30 cuartales, y el segundo, la de 28 cuartales, de la finca que se describe en la demanda, y cuyas partes llevan en arrendamiento, y condenamos a los demandados a que otorguen a los actores las correspondientes escrituras de venta, en el precio de 79.200 pesetas, la primera, y 80.320 pesetas, la segunda, bajo apercibimiento de otorgarla de oficio si no lo hicieran, con la obligación de los actores de satisfacer los gastos legítimos de las escrituras y demás en la proporción que les correspondan, y desestimando la pretensión de doña Cristina , por falta de acción, absolvemos de la misma a los demandados. Sin hacer especia imposición de las costas de ambas instancias.

RESULTANDO que el 12 de marzo de 1980 el Procurador doña María Alvarez Alonso, en representación de don Jose Luis y don Manuel y don Alejandro , don Rosendo , don Benjamín y don Juan Pedro , formalizó el recurso de revisión en materia de arrendamientos rústicos, contra la sentencia pronunciada por a Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Valladolid, con apoyo en los siguientes motivos:

Primer motivo. Fundamentado en la causa cuarta del apartado 4 del artículo 50 de Reglamento de 29 de abril de 1959 , fundado en injusticia notoria consistente en la infracción por el concepto de error de hecho en la apreciación de las pruebas a tenor del artículo 16, punto 4 del mismo Reglamento antes citado. Por prueba documental presentada por la propia parte; demandante de modo voluntario, resultó plenamenteprobado uno de los hechos que se les instó reconocer en aquel acto de conciliación y a veracidad de esta parte. Pongamos ahora "a contrario sensu» la frase de la sentencia, antes citada: "sin que exista constancia alguna, de las supuestas» "comunicaciones verbales»..., de la cual se colige que la Sala sentenciadora admitió que el punto 3 del artículo 16 del Reglamento para la aplicación de la legislación sobre arrendamientos rústicos, no establece forma alguna, y de haberse probado la comunicación verbal -como cualquier otra-, se habría estimado la caducidad de la acción. Pues bien, si ha quedado sentado que en autos consta la pendencia de pago de la renta durante al menos siete años, por no haberse presentado el recibo correspondiente a los siete ultimos, don Alejandro , y durante once don Eusebio , que es el que da prueba, y no haberse ni articulado, ni menos probado tal prueba, por testigos presenciales del pago o por confesión del arrendado, que se hubieran pagado, resulta que: BX Como arrendatarios tenían que pagarla por ser la contrapartida legal necesaria del derecho de arrendamiento, sin lo cual se perdería, por ser el impago la causa tercera de desahucio que señala el artículo 28, el antecitado Reglamento . Luego si tenían que pagar, no podían conformarse con que el arrendador no les cobrara simplemente, sin ir ellos a pagar, para evitar incurrir en ella. Y si se lo rechazare sin dar razón, debían depositarla, cosa que no han probado haber hecho, y aun de haberse probado, forzaría a los arrendatarios a averiguar la razón de no cobrar, caso de que pudiera admitirse la irracionalidad de no darles ninguna de las razones para no cobrar. Así, pues, si debían y correspondían a su interés averiguar la causa, falta por ver si podían hacerlo o no, racionalmente hablando, y si pudieron conocerla, si consta probado en autos. Consta y ello por documental pública. En efecto, está unida a los autos cada una de las anotaciones regístrales de la venta, y siendo el Registro de la Propiedad público, es lógico y se impone admitir que pudieron conocerlas, si no en el momento exacto de las inscripciones, en cualquier momento posterior, pero siempre anterior al momento de incoarse por los nuevos dueños la conciliación pre-desahucio, por haber transcurrido demasiado tiempo, doce y dos años, respectivamente, mejor dicho, dos y medio. Así, pues, como arrendatarios con pendencia de pago de renta, debieron conocer las ventas efectuadas, por ser lógico que quien ya no es dueño no admita se le pague por lo que no es suyo, y si no le dijeron quiénes eran, acudir al Registro es lo obligado y lo normal, por lo que de la documental obrante en autos se desprende el error de hecho en la apreciación de la prueba cometido por la Sala sentenciadora, a luz de artículo 16 del Reglamento, punto 4 .

Segundo motivo. Fundamentado en la causa tercera del apartado cuatro del artículo 5 del Reglamento de 29 de abril de 1959 , fundado en injusticia notoria, consistente en la infracción por el concepto de inaplicación o violación del artículo 1215, y el 1.559, 1.560, párrafo segundo, 1.249 y 1.350 del Código Civil , y 221 de la Ley Hipotecaria, y el 332 de Reglamento Hipotecario. La circunstancia de querer ejercitar un derecho de retracto, doce años después de haberse producido la transmisión primera, repugna la posibilidad racional de admitirlo, por haber podido no conocerla, y con mayor razón repugna al derecho y a la justicia. Esta presunción de no existencia de perturbación cuando se está legitimado por ello, es de aplicación en este caso, por cuanto no puede admitirse que no hubo reclamaciones verbales por parte de quienes tenían inscritas en el Registro de la Propiedad las compras hechas y cuya voluntad de ocultar, por tanto, no se presumía legalmente. Como tampoco se presume que quien demuestra ser dueño por documental pública haya podido no exigir sus derechos verbalmente, antes de pasar a exigirlos legalmente como está probado. Hemos, pues, de colegir, que documentalmente, testificalmente, verbalmente y por exhibición de libros regístrales o por nota simple, los actores conocieron las ventas muchos antes de los tres meses, anteriores a su acción de retracto, quedando probada su segunda falsedad al negarlo cuando se les pidió reconocerlo. La prueba de presunciones establece que no sólo pudieron, sino que tuvieron obligación de conocerlas, y ya ha sido admitida por la Sala de Instancia la validez de cualquier forma de conocimiento, a tenor del artículo 16 del Reglamento especial, punto cuatro . Por ello, debió estimarse la caducidad de la acción alegada. Respecto a las presunciones, el artículo 1.249 del Código Civil establece: "...no son admisibles, sino cuando el hecho de que hayan de deducirse está completamente probado»; ya hemos visto cómo documentos, así como testigos, concuerdan en probarlo, pero no ha sido así, sino que testigos y documentos han probado lo contrario. No hay ocultación, en razón de la inscripción registral porque: el artículo 221 de la Ley Hipotecaria dice: "Los Registros serán públicos para quien tenga interés conocido en averiguar el estado de los bienes inmuebles o derechos reales inscritos», siendo así que todo arrendatario desde luego lo tiene indiscutiblemente para conocer el "estado» de aquello que tiene arrendado, sobre todo si -como en los presentes casos- por razones "desconocidas» no se les "cobra» la renta. Y vemos en el artículo 332 del Reglamento Hipotecario cómo el conocimiento puede ser por dos maneras: 1) por exhibición de los libros; 2) por nota simple, y, por ende, la afirmación de la defensa en la Primera Instancia de haber sido conocidas las ventas tanto verbamente como "de visu» es presunción indiscutible, pues se desprende clarísimamente del conjunto de la prueba, cada vez más reforzada por la necesaria aplicación del derecho que invocamos, aun sin haber sido alegado. Máxime cuando este artículo concuerda con el 607 del Código Civil , siendo otro más a ser tenido en cuenta. Todos ellos violados por aplicación, lo que ha determinado injustamente la desestimación de la caducidad de la acción. Para probar la malicia de a parte, al sostener su ignorancia en el acto de conciliación previo a desahucio, instado por esta parte en su día, vemos cómo sostiene allí que la referencia escrita -que no verbal meramente- que contenía la papeleta indicando todos los datos regístrales era inválida, ha sido reconocida como errónea por la misma Sala sentenciadora, puesparece aplicar el tenor de los puntos tres y cuatro del artículo 16 , que admiten cualquier medio al no establecer forma determinada. Por ende, se puede colegir que no admitieron la información escrita por lo mismo que no admitieron antes la verbal, siendo públicamente conocido de todo el pueblo y registrado, por sostener que sólo la exhibición de la escritura y entrega de fotocopia era la válida. Así lo sostiene la defensa en su demanda. Lo cual carece de fundamento legal, como sientan los antecitados puntos 3 y 4 del artículo 16 del Reglamento y la misma sentencia recurrida. No admiten a forma o medio, admitiendo únicamente "ad cautelam», por si con ello pudieren salir perjudicados. Por ello presentaron la demanda antes de los tres meses pero insistiendo en la ignorancia en la demanda, lo cual es insostenible de todo punto, y si tratan de negar la validez de notificación por vía judicial, ¡ cuánto más para negar la que por ser verbal se puede pretender sostener que no existió con cierto margen de holgura! Hay otra razón más por la que no pudieron ignorar las ventas: Como consta en la misma certificación registral, los fallecimientos ocurridos en 1972 y 76 determinaron el pase de la propiedad, por mitad, a nuevos herederos. Así, en 1966, vendió la mitad doña Emilia , y en 1976, don Ricardo , a otra mitad, nuevos propietarios por herencia, la primera, de su madre, doña María Luisa , y el segundo, de su tío, don Jose Enrique , firmante de los recibos de venta presentados. Por ello, si no se ponían en contacto con ellos los nuevos propietarios, donde podían y debían averiguar el estado de las propiedades era en el Registro, donde al mismo tiempo verían las ventas allí consignadas. Por otra parte, está sentado por la Jurisprudencia del Tribunal Supremo que a ausencia de cumplimiento por parte de los arrendadores no obsta para poner fin a los arrendamientos. Aquí consta indubitadamente que ni una sola acreditan cumplir ni haber cumplido.

Tercer motivo. Fundamentado en la causa tercera del apartado cuatro del artículo 52 del Reglamento de 29 de abril de 1959 , fundado en injusticia notoria, consistente en la infracción por violación del artículo 9, apartado a), segundo , artículo 10, parrafos 2 y 4 , y el artículo 84, párrafos 1 y 2 del mismo Reglamento antecitado. De las pruebas que obran en autos se desprende que estos arrendamientos detentados por los retractantes se iniciaron en 1952 y 1954. Don Eusebio , por haber aportado el recibo correspondiente, en 1952, máxime por haber sucedido al anterior arrendatario don Joaquín , fallecido en ese año. Don Pedro Jesús , por haber sido antes arrendatario don Luis Alberto , que falleció en 1954, según consta en autos, y haber sostenido su hija que desde ese año le sucedió, aunque tal cosa no ha sido apreciada y sólo prueba su esposo ser arrendatario en 1971, pero ha sido reconocido por esta parte, que lo es desde 1954, con lo que quedó sentado. Por tanto, de dichas pruebas se desprende que el arrendamiento de cada cual había concluido, tanto si es protegido como si no, pues, A), si no es protegido, resulta que el artículo 9 apartado a), segundo, del Reglamento para la aplicación de la legislación sobre arrendamientos rústicos, establece un mínimo de tres años para los casos de aprovechamientos agrícolas cuya renta anual no exceda de 5.000 pesetas. Y poniendo en relación con el artículo 11, 2 , vemos que las partes pueden desde luego pactar plazo mayor del mínimo al hablar de una prórroga voluntaria por otro trienio, pero en el presente caso, tanto los quince años del artículo 10 como los doce del 11, 2 , estaban ya transcurridos cuando el dueño dejó de cobrar la renta, disponiendo de las tierras libremente el dueño, como lo hizo. Además, a misma norma 10 antes citada, en su punto 4, establece que: "El ejercicio del derecho de prórroga concedido al arrendatario habrá de notificarse al arrendador con un año de anticipación si se trata de fincas de aprovechamientos agrícolas, como son los casos presentes, por lo que al no haberse probado en absoluto que el contrato estaba vigente en cada caso, hemos de colegir conforme a derecho, que estaba concluso cuando el dueño vendió, pues no consta que se hubiere prorrogado más allá por petición hecha en debida forma. B) Si son protegidos. En este caso, también ha de reputarse bien hecha cada venta, por estar ya concluso el arrendamiento del que nacería el derecho de retracto.

Cuarto motivo. Fundado en el motivo cuarto del apartado 4 del artículo 52 del Reglamento de 29 de abril de 1959 , fundado en injusticia notoria en la infracción por el concepto de manifiesto hecho en la apreciación de la prueba a la luz de artículo 83 del Reglamento antecitado, y 84 del mismo Reglamento. El capítulo XI del Reglamento especial, artículo 83 y siguientes, establece las condiciones para que sean de los "protegidos» que es la pretensión que entiende la parte actora y recurrida. Para interpretar el primer punto, se ha de acudir a la jurisprudencia, sentencia de 6 de junio de 1977 , y así resulta que de las pruebas que obran en autos: a) Don Eusebio tiene por confesión propia una hectárea de viñedo y cereales. Más el prado objeto del arrendamiento, que son 30 cuartales, b) Don Jose Luis y esposa tienen, por documento catastral, un hectárea, 33 áreas y 8 centiáreas. Más 28 cuartales de prado. Y mientras el Juzgado de Primera Instancia' apreció que todas ellas llegaban a "colocarlos al borde de los estereotipados 40 Qm de trigo», la Sala de Valladolid, a su vez, sienta que: "Sólo se acredita, según propia confesión del actor, don Eusebio , que tiene una hectárea de viña y y cereales, sin ninguna catastrada a su nombre, y el otro demandante y su esposa, tiene, según el Catastro, una hectárea, 32 áreas, sin que se haya intentado prueba acreditativa de que una u otra superficie sean susceutibles para su cultivo de producir un rendimiento superior al citado», dándose la paradoja de que para fallar a favor de la parte apelante, dicha Sala se permitió consultar el diccionario, para calcular el precio justo del retracto, averiguando por tal medio que el cuartal es, según dice, "de una superficie de poco más de dos áreas». Desde luego, al igual que el Juez de Primera Instancia pidió para mejor proveer peritación de valor de las fincas en 197á y 1978, yademás reconoció en persona la finca total para comprobar cómo los 58 cuartales la destrozan y necesitan servidumbre de paso, también pudo la Sala de Audiencia, en el mismo concepto, consultar el diccionario y hacer operaciones matemáticas, pero lo que sostiene esta defensa es que si se hicieron en un punto y se falla a favor de la apelante, porque la apelada no hizo cuentas en otro, resulta una escandalosa rotura de la equidad, además, al sentar 1,32 hectáreas cuando es un poco más y al no fijar el un poco más de dos áreas por cuartal, se hacen cuentas erradas, pues si ése poco más es de 034 áreas, resulta que sale una diferencia acusada, tanto en cuanto al total de las propiedades de ambas partes retrayentes, como al capitalizar a razón de 40.000 pesetas el cuartal, que es lo sentado por el peritaje, pedido a instancia judicial y no de parte. Así, pues, aunque no quedara claro que los señores Jesús Carlos rayan las dos hectáreas y nº 1,32, por aplicación de la doctrina sentada por el Tribunal Supremo de adicionar los arrendamientos, y don Eusebio casi 1,72 hectáreas, resulta que si bien no se puede capitalizar por no constar el precio del kilogramo de trigo en 1978, que fue de 1.400 pesetas, resulta que o no se capitaliza la propiedad y hay que desestimar la apelación por no quedar rebatido en modo alguno lo sentado por el Juez de Primera Instancia en base a peritaje por el mismo pedido, de haber notable especulación en querer comprar, por lo que esta parte sostuvo en la apelación fue que se confirmara la sentencia de instancia, por ello, se atenía a las pruebas presentadas y admitidas como suficientes por el Juzgador. Por contra, el apelante no aportó nada ni demostró nada. Y el cálculo que por la Sala se hace en el Considerando octavo, es incomprensible. Con nada ha sido desvirtuada la veracidad total de esta parte demandada, así como sus testigos, por lo que es indudable existen subarrendatarios y además se concretan bastante, en contra de lo apreciado por la Sala, pues en el folio 74 bis don Eduardo señala como tales a su padre y su suegro, lo que ya es concreción.

RESULTANDO que admitido el recurso e instruida la parte recurrente, única comparecida, se declararon los autos conclusos y se mandaron traer a la vista con las debidas citaciones. Visto siendo Ponente el Magistrado don Antonio Sánchez Jáuregui.

CONSIDERANDO

Que en relación a su alegación de caducidad de la acción de retracto de la legislación especial sobre arrendamientos rústicos se articula por los demandados el primer motivo del recurso, acusando, al amparo de lo dispuesto en la causa cuarta del apartado cuatro del artículo 52 del Reglamento para la aplicación de dicha legislación, error de hecho en la apreciación de a prueba que resulta, según su tesis, de la prueba documental obrante en autos, señalando al efecto, como parece deducirse en el desarrollo del motivo, la certificación del acto de conciliación y la certificación del Registro de la Propiedad acreditativa de la adquisición de las fincas por parte de las retraídas, aquí demandado, habiendo de ser desestimado este motivo por cuanto, como se deduce de la argumentación que contiene, ni la certificación del acto de conciliación, ni la certificación del Registro de la Propiedad, hacen prueba según su contenido de que los actores y retrayentes tuvieran conocimiento de la venta con anterioridad al momento que al respecto señala la sentencia recurrida, no contradiciendo textual y claramente lo afirmado por ésta, y menos conteniendo la demostración irrefutable de un hecho absolutamente contrario a las afirmaciones del Juzgador, apareciendo, por el contrario, que el conocimiento por los retrayentes de la venta, que se pretende acreditan dichos documentos, lo es con base en deducciones, interpretaciones e hipótesis que, como es sabido, según ha sancionado reiterada jurisprudencia de esta Sala, obstan al calificativo de auténticos de exigencia para que puedan servir de fundamento al recurso de casación, análogo en su tratamiento a estos efectos al de revisión que nos ocupa, a lo que es de añadir que la propia parte recurrente, por lo que hace referencia a las inscripciones regístrales de las fincas, sólo argumenta que los arrendatarios actores "pudieron conocer» las transmisiones por su constancia en el Registro de la Propiedad con anterioridad al acto de conciliación que la sentencia de la Audiencia señala como raíz de inicio para el cómputo de a caducidad de la acción retractual, posibilidad de "conocimiento» de todo punto contraria a lo que debe ser la afirmada realidad del mismo, que es la exigencia legal contenida en el número 4 del artículo 16 del Reglamento de Arrendamientos Rústicos para el peculiar retracto en dicho precepto regulado.

CONSIDERANDO que el propio enunciado del segundo motivo del recurso en que, con fundamento en la causa tercera del apartado 4 del artículo 52 del Reglamento de Arrendamientos Rústicos , se acusa injusticia notoria por violación, por inaplicación, de los artículos 1.215, 1.559, 1.560, párrafo segundo ; 1.249 y 1.250 del Código Civil, artículo 16, apartado 4 , del Reglamento de Arrendamientos Rústicos, 1.638, párrafos tercero y cuarto , del Código Civil, 221 de la Ley Hipotecaria y 332 del Reglamento de esta última Ley, lleva aneja la improcedencia de su estimación, al contener una confusa cita de preceptos legales de todo punto contraria a la precisión y claridad exigida por el artículo 1.720 de la Ley de Enjuiciamiento Civil para la formulación de esta clase de recursos, pero aun atendiendo, como se deduce de su desarrollo, a que la finalidad con que el motivo se articula deriva de la circunstancia de que la sentencia recurrida no aplicó al hecho de conocimiento por los retrayentes de la transmisión de las fincas origen de la pretensión contractual la prueba de presunciones, es obvio que respecto a ninguno de los preceptos legales que se suponen infringidos es dable afirmar establezca la presunción legal de "conocimiento» pretendida por losrecurrentes, resaltando únicamente que los mismos, haciendo supuesto de la cuestión debatida, configuran a base de hipótesis y conjeturas situaciones de hecho, para llegar a la conclusión de que a tales situaciones de hecho eran aplicables preceptos legales que indeclinablemente determinaban el referido "conocimiento», insistiendo en que "documentalmente, testificalmente, verbalmente y por exhibición de libros regístrales o por nota simple los actores conocieron las ventas mucho antes de los tres meses, anteriores a su acción de retracto», apareciendo, en definitiva, de esta última aseveración, que con el motivo analizado y por vía inadecuada lo que tratan los recurrentes es sustituir su particular criterio sobre apreciación de las pruebas al del Juzgador.

CONSIDERANDO que en el motivo tercero del recurso, al amparo de la causa tercera del apartado 4 del Reglamento de Arrendamientos Rústicos, se aduce por los recurrentes injusticia notoria consistente en la infracción por violación del artículo 9, apartado a), segundo , del artículo 10, apartados 2 y 4 , y del artículo 84, apartados 1 y 2 del mismo Reglamento , entendiendo que por aplicación de tales preceptos los arrendamientos que son origen de la acción de retracto se hallaban concluidos, mas como aparte de la inconsistencia de la argumentación con que se pretende llegar a la conclusión de la extinción de unas locaciones cuya resolución no había sido declaradas respecto a las que los actores mantenían su cualidad de arrendatarios a la fecha de las transmisiones origen del retracto, la realidad insoslayable es que el tema que sirve de fundamento al motivo del recurso no fue planteado en la instancia, lo que hace esté incurso dicho motivo en la causa de inadmisión del número quinto del artículo 1.729 de la Ley Procesal Civil , que en este trámite lo es de desestimación, resaltando, de otra parte, que los hoy recurrentes reconocieron en su contestación a la demanda la cualidad de arrendatarios de los recurridos.

CONSIDERANDO que en el motivo cuarto y último del recurso, al amparo de la causa cuarta del apartado 4 del artículo 52 del Reglamento de Arrendamientos Rústicos , acusan los recurrentes injusticia notoria por manifiesto error de hecho en la apreciación de las pruebas, según resulta del artículo 83, párrafos uno y tres del artículo 84, párrafos uno y dos del propio Reglamento , habiendo de ser desestimado este motivo, por cuanto, según se aprende de su desarrollo, no se concreta en el mismo cuál sea la prueba documental o pericial obrante en autos que patentice el "manifiesto» error de hecho en la apreciación de las pruebas que llevaron a la Sala de Instancia a sentar la conclusión de que los retrayentes eran cultivadores directos' y personales de las fincas que llevaban en arrendamiento, apareciendo, por el contrario, que al desarrollar el motivo se hace una crítica en orden a la virtualidad de la prueba apreciada en la resolución impugnada como determinante de su afirmación respecto a la cualidad de cultivadores directos y personales de los arrendatarios, tratando de combatir esta afirmación mediante la tardía aportación al formalizar el recurso de unos documentos que califica de auténticos, con olvido de que tales documentos no obraban en autos como es exigencia del precepto legal que fundamenta el recurso y que su admisión en el expresado trámite hubiera supuesto una total indefensión de la parte a quien podían perjudicar.

CONSIDERANDO que ante la disconformidad de las sentencias de Primera y Segunda Instancia no se aprecian méritos para hacer una especial imposición de las costas causadas con el recurso.

FALLAMOS

Que debemos declarar y declaramos rio haber lugar al recurso de revisión en materia de arrendamientos rústicos, interpuesto por don Jose Luis y su esposa, Rita ; don Manuel y su esposa, doña Montserrat ; don Alejandro y su esposa, doña Mercedes ; don Rosendo y su esposa, doña Milagros ; don Benjamín y su esposa, doña Lourdes , y don Juan Pedro y su esposa, doña Marí Juana , contra la sentencia que en 17 de diciembre de 1979 dictó la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Valladolid , sin condenar a dicha parte recurrente al pago de las costas; y líbrese a la citada Audiencia la certificación correspondiente, con devolución de los autos y rollo de Sala que ha remitido.

Así, por esta nuestra sentencia, que se publicará en el "Boletín Oficial del Estado» e insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos. -Antonio Fernández Rodríguez.-Carlos de la Vega Benayas.-Antonio Sánchez Jáuregui.-Jaime Santos Briz. José María Gómez de la Barcena y López.-Rubricados.

Madrid, a 18 de octubre de 1980.-José María Fernández.-Rubricado.