STS 303/1979, 3 de Octubre de 1979
| Ponente | JAIME DE CASTRO |
| ECLI | ES:TS:1979:48 |
| Número de Resolución | 303/1979 |
| Fecha de Resolución | 3 de Octubre de 1979 |
| Emisor | Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil |
Núm. 303.-Sentencia de 3 de octubre de 1979,
PROCEDIMIENTO: Infracción de ley.
RECURRENTE: El demandado.
FALLO
Declarando no haber lugar al recurso contra sentencia de la Audiencia de Sevilla el 16 de
enero de 1978.
DOCTRINA: Contrato de ejecución de obra. Legitimación activa del subadquirente de un piso en
régimen de propiedad horizontal para entablar acciones por defectos o vicios en la cosa.
Los derechos y obligaciones dimanantes del contrato trascienden, con excepción de los
personalísimos, a los causahabientes a título particular que penetran en la situación jurídica creada
mediante negocio celebrado con el primitivo contratante, y por lo que concierne al contrato de
ejecución de obra la legitimación activa del subadquirente de un piso en régimen de propiedad
horizontal para entablar las acciones por prestación defectuosa o vicios en la cosa, viene
reconocida por la doctrina y ha sido proclamada por la sentencia de 5 de mayo de 1961 . También
pasan al comprador las acciones que asisten al comitente en el contrato de obra para combatir la
ejecución defectuosa en cuanto protectoras del derecho transmitido al subadquirente, y no existen
razones válidas para propugnar un régimen diferente respecto de la legitimación según se trate de
vicios causantes de ruina o defectos que no la entrañen pero signifiquen prestación irregular y como
tal desprovista de efectos liberatorios por no ajustada a las reglas del arte, antes por el contrario,
habrá de entenderse que una y otra responsabilidad del empresario obedecen esencialmente a
presupuestos de la misma naturaleza y presentan fundamentación no discrepante.
En el caso de ejecución defectuosa por no ajustada a la pericia profesional exigible, no prevista en la parca regulación del Código Civil para evento distinto del aludido en al artículo 1.591 , determinará
la consiguiente responsabilidad del contratista con relación al comitente o su sucesor a título universal o particular, obligada como efecto de ese cumplimiento irregular o inexacto, derecho al resarcimiento que se actuará bien mediante la reparación innatural, si así es postulada, realizando las obras de correcciónnecesarias, incluso a costa del contratista (artículos 1.091 y 1.098), bien a través del cumplimiento por equivalencia (artículo 1.101), siempre, claro está, que los vicios de la obra no revistan tal grado de imperfección que por hacerla impropia para satisfacer el interés del dueño permita el ejercicio de la acción resolutoria: con arreglo al artículo 1.124.
En la villa de Madrid, a 3 de octubre de 1979; en los autos de juicio declarativo de menor cuantía, promovidos ante el Juez de Primera Instancia número uno de Sevilla por doña Sofía , como Presidente de la Junta Rectora de la DIRECCION000 », Segunda Fase, sobre reclamación de cantidad; y seguidos en apelación ante la Sala Primera de lo Civil de la Audiencia Territorial de Sevilla; y que ante nos penden en virtud de recurso de casación por infracción de Ley, interpuesto por la en su día demandada "Viviendas Hispalis, S. A.», representada por el Procurador don Luciano Rosch Nadal, con la dirección del Letrado don Manuel Rojo Cabrera, que no compareció al acto de la vista; no habiéndose personado la parte demandante.
RESULTANDO
RESULTANDO que por el Procurador don Juan López de Lemus en nombre de doña Sofía , actuando cómo Presidente de la Junta Rectora de la Comunidad de Propietarios de "Residencia Conde de Bustillo», Segunda Fase, se presentó demanda ante el Juzgado de Primera Instancia número dos de Sevilla, contra "Viviendas Hispalis, S. A.», sobre reclamación de cantidad, fundándola en los siguientes hechos: Primero. Que todos los pisos que componen la segunda fase de la "Residencia Conde de Bustillo», sita en la Avenida de Ramón y Cajal sin número de Sevilla, fueron adquiridos por los actuales propietarios a partir del año 1975 a la entidad demandada "Viviendas Hispalis, S. A.»-Segundo. Que a partir aproximadamente del año 1979 comenzaron a desprenderse los azulejos de la terraza de todos los pisos de dicha fase, encontrándose aquellos desprendidos en considerable porcentaje, y en continuos esporádicos desprendimientos, afectando el decoro exigible en cualquier edificación, así como atentando contra la integridad física de las personas que circulaban bajo tales terrazas.-Tercero. Que ante tal situació -y por considerar que el motivo de lo anterior es consecuencia de defectos de construcción, se puso ello en conocimiento de la entidad demandada, por medio de cartas y por conducto notarial de fechas 14 de mayo de 1970 y 16 de octubre de 1972, con vista a una pronta solución al problema y para que se llevase a cabo la reparación de las terrazas afectadas.-Cuarto. Que la entidad demandada hizo caso omiso a los requerimientos anteriormente mencionados, lo que determinó a la Comunidad de Propietarios que, en Junta Extraordinaria del día 25 de junio de 1975 decidiesen entablar acción judicial contra la entidad vendedora.-Quinto. Que antes de la iniciación del procedimiento judicial por la Junta se recabó informe del. Perito-Arquitecto de esta capital don Isidro para que informe sobre la causa del mal estado de las terrazas afectadas y sobre la valoración de los costos de reparación; emitiendo aquél el 1 de julio de 1975 informe en el que considera que la causa estriba su defecto de construcción considerados como "vicio oculto» v, en cuanto a la valoración de los gastos de reparación, la cifraba en cuatro mil doscientas cuatro pesetas con veinte céntimos por unidad de terraza, o sea, un total de cuatrocientas cincuenta y cuatro mil cincuenta y tres pesetas con sesenta céntimos, que son las que se reclaman.-Sexto. Y que el preceptivo acto da conciliación había sido intentado sin efecto dos veces, según se acreditaba con actas que acompañaban de fecha 12 de septiembre de 1975 y 15 de junio de 1976. Alegando los fundamentos de derecho aplicables y suplicando sentencia por la que se condenase a la demandada al pago de las cuatrocientas cincuenta y cuatro mil cincuenta y tres pesetas con los intereses legales y costas.
RESULTANDO que por el Procurador don Luis Escribano de la Puerta, en nombre de la demandada "Viviendas Hispalis, S. A.», se contestó a la demanda oponiéndose al correlativo de aquel escrito en el que, genérica y difusamente se limita a decir que "todos los pisos que componen la segunda fase de la Residencia Conde de Bustillo, sita en Ramón y Cajal sin número de Sevilla, fueron adquiridos por los actuales propietarios a partir del año 1975, a la entidad demandada; que en su deseo de aclarar consideraban obligados: A) que efectivamente "Viviendas Hispalis, Sociedad Anónima» fue promotora-constructora de un conjunto de edificios integrados por ocho bloques de ciento ocho viviendas y correspondientes locales comerciales de planta baja que se denomina "Residencia Conde de Bustillo, Segunda Fase»; B) que la construcción del conjunto se acogió al Régimen de Viviendas de Renta Limitada, Grupo I, en el expediente SE-I-29/63, quedando la construcción íntegramente terminada en el año 1975 y obteniendo Cédula de calificación definitiva, por el Instituto Nacional de la Vivienda, en trece de octubre del mismo año; C) que, efectivamente, a partir de 1975 "Viviendas Hispalis, S. A.», procedió a la venta de todas las viviendas y locales que integraban la Segunda Fase de "Residencia Conde de Bustillo» y posteriormente procedió al otorgamiento de las correspondientes escrituras de compraventa en favor de los adquirientes; d) que la actora doña Sofía , que dice comparecer en nombre y como Presidente de la Junta Rectora de la Comunidad de Propietarios de la citada Segunda Fase, no acompaña a su demanda título que acredite su cualidad de propietaria, ni siquiera menciona los nombres de las personas que pudieran ser los actualestitulares dominicales de los distintos pisos y locales que integran dicha Comunidad y a los que dice representar. Ante lo que resulta imposible determinar si los ignorados integrantes de la Comunidad que acciona son los mismos á quienes "Viviendas Hispalis, S. A.», efectuó la venta, hace ya más de diez años, de los distintos apartamentos edificados; que era de presumir en contra de lo que se afirma en la demanda, que no existe tal coincidencia puesto que ello equivaldría a sostener que tal elevado número de viviendas y locales han permanecido durante un dilatorio período de tiempo sustraídas a todo tráfico y en poder de su adquirientes originarios como si éstos fuesen "manos muertas»; E) que, abundando en lo anterior sólo ha podido constatar esta parte que el piso-vivienda donde aparece domiciliada doña Sofía (bloque NUM000 , NUM001 NUM002 , según expresa en la escritura de otorgamiento a poder a Procuradores) no fue vendido por "Viviendas Hispalis, S. A.», a aquélla, sino a don Gabino , mediante escritura pública otorgada el 3 de octubre de 1971; F) que parece oportuno destacar que la única comprobación que ha podido verificar la entidad demandada a este respecto, es la que se refiere a doña Sofía (única supuesta propietaria de la que se facilita nombre en el escrito de demanda), siendo altamente significativo que dicha señorita no ostenta titularidad dominical alguna sobre ninguno de los pisos o locales que integran la Segunda Fase "Conde de Bustillo» a la que dice representar; y, como además, no hace la menor indicación sobre los nombres de los que pertenezcan a dicha comunidad "Viviendas Hispalis, S. A.», se halla en la imposibilidad de determinar si tales personas ostentan o no titularidad sobre los pisos y locales de la Segunda Fase.-Segundo. Con referencia al desprendimiento de azulejos resulta necesario precisar los siguientes extremos: A) cada uno de los ciento ocho pisos que existen en la Segunda mencionada Fase, están dotados de una terraza que vuela sobre la fachada exterior de los respectivos edificios; que el paramento exterior de tales terrazas aparece revestido, como elemento meramente decorativo, con azulejos cerámicos de forma cuadrada y con dimensiones, cada azulejo, de quince por quince centímetros; B) que cada una de las aludidas terrazas dispone para su revestimiento de unos trescientos cuatro azulejos; C) que es cierto que a los pocos años de habitarse las viviendas, en el año 1969 aproximadamente, se comenzaron a desprender determinados azulejos que afectaban el revestimiento de algunas de las terrazas que en total existe; D) pero que estos indudables desprendimientos ocurridos en escasa cuantía, si se comparan con el total de los que están colocados, no puede atribuirse a vicios de la construcición; que este revestimiento aparece "emparchaso» sobre el paramento exterior de las terrazas que vuelan sobre las fachadas y que inevitablemente actúan en el deterioro de este revestimiento cerámico los movimientos de la propia terraza; las flexiones que pueda soportar la terraza al sufrir el peso; las diferencias y oscilaciones de la temperatura; los ataques del agua y del viento; los movimientos sísmicos que se han producido en nuestra ciudad; las vibraciones del intenso tráfico rodado que discurre en la zona; la actuación de los usuarios de algunos pisos, que han "puesto sobrecarga en sus terrazas al dotarlas de acristalamiento b jardineras; factores que contribuyen a que, sin atentar a la solidez del edificio, se hayan desprendido unos azulejos que son simple ornato; E) que este deterioro, igual que el de la pintura, por una serie de circunstancias exógenas no han sido corregidos oportunamente por los propietarios de las viviendas, motivando la agravación del fenómeno.-Tercero. Que ciertamente, don Carlos Miguel , Presidente de la DIRECCION000 », dirigió a esta parte carta cursada el 1 de mayo de 1970 bajo fe de Notario, y también que don Carlos Francisco como mandatario de don Juan Ramón , que decía ser Presidente de la Junta Rectora, igualmente dirigió carta a "Viviendas Hispalis, S. A.», por conducto notarial con fecha 16 de octubre de 1972; cartas en las que aludían a "vicios ocultos» de los que se especifican en el articulo 1.591 del Código Civil .-Cuarto. Cierto que el demandado no atendió a los aludidos requerimientos por entender que las anomalías expresadas no constituían "vicio oculto» ni mucho menos un supuesto de aplicación del artículo 1.591 del Código Civil . Quinto. Que negaban fuerza probatoria al dictamen emitido por el Arquitecto don Isidro , designado, al parecer, por la Junta Rectora sin garantías, audiencia y trámites que, para estas pericias se previenen en los artículos 610 y siguientes, de la Ley de Enjuiciamiento Civil ; que, aparte de ello, llama la atención el que en dicho informe pericial se estimen afectadas de daños la totalidad de las ciento ocho terrazas y además se considere preciso proceder a la colocación de revestimiento cerámico de azulejos en toda la extensión de cada una de tales terrazas; que para contrarrestar esta afirmación pericial, la demandada ha efectuado un recuento de los azulejos que actualmente se encuentran desprendidos, obteniendo los siguientes resultados: en cuarenta y cuatro terrazas (el cuarenta por ciento de las existentes), no se observa desprendimiento alguno; en treinta y ocho terrazas faltan azulejos en cantidad inferior a diez en cada una; en catorce terrazas se comprueba, por unidad, más de diez y menos de cuarenta azulejos desprendidos y, por último, tan sólo en doce terrazas hay desprendimientos superiores a cuarenta azulejos; que, completando los cálculos facilitados por este, recuento podían añadir que, siendo ciento ocho terrazas que en total existen y precisándose trescientos cuatro azulejos para el revestimiento de cada una, se invirtieron treinta y dos mil ochocientos treinta y dos azulejos en el revestimiento total; que se encuentran desprendidos mil trescientos nueve azulejos, lo que significa que el desprendimiento afecta sólo al cuatro por ciento del total revestimiento, colocado hace ya más de diez años.-Sexto. Que es cierto que a instancia de doña Sofía se intentaron actos conciliatorios en 12 de septiembre de 1975 y 20 de junio de 1976; que era de lamentar, sin embargo, que no se haya procedido a efectuar las usuales obras de conservación y reparación que normalmente han de llevar a cabo todo propietario para el mantenimiento de cualquier edificio, máxime en las partes externas como las más expuestas; y vulnerables a los agentes destructores y determinantes; y que en los fundamentos de derechose alega la falta de legitimación activa por no acreditarse la calidad procesal y no presentar lista de los copropietarios; y concluyendo con súplica de sentencia por la que, se acoja la excepción alegada y, en todo caso, se desestime la demanda con costas a la actora.
RESULTANDO que, practicada la prueba declarada pertinente y que obra unida a los autos, el Juez de Primera Instancia número dos de Sevilla, dictó sentencia, el 26 de enero de 1977 , por la que, estimando en parte la demanda, condenó a la demandada a satisfacer a la actora la cantidad de doscientas sesenta mil cuatrocientas pesetas, más los intereses legales denegados a partes de dicha resolución, sin imposición de costas.
RESULTANDO que apelada la anterior sentencia por ambas partes litigantes y tramitada la alzada con arreglo a derecho, la Sala Primera de lo Civil de la Audiencia Territorial de Sevilla, dictó sentencia el 16 de enero de 1978 , revocando en parte la apelada y estimanda parcialmente los recursos, condenando a la demandada a pagar a la actora, con el carácter con que ésta litiga, la cantidad de cuatrocientas cincuenta y cuatro mil cincuenta y tres pesetas y desestimando el pedimento relativo al pago de los intereses legales, del que expresamente absuelve a la demandada y confirma el extremo por el que no se hace expresa condena de costas, sin imposición expresa de las de esta apelación.
RESULTANDO que por el Procurador don Luciano Rosh Nadal en nombre de "Viviendas Hispalis, S.
A.", se interpuso contra la anterior sentencia, el presente recurso de casación por infracción de ley, fundándolo en los siguientes motivos:
Al amparo del número primero del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento civil , por entender infringido por interposición errónea el artículo 1.253 del Código Civil , así como por violación la doctrina legal sentada por este Tribunal en sus sentencias, entre otras de 27 de febrero y 17 de junio de 1968 y 6 de diciembre de 1969 . En el segundo considerando de la sentencia recurrida, apartado cuarto, se expresa que "El alegato de que doña Sofía no aporta título alguno justificativo de su condición de propietaria de un piso de los que forman la comunidad, resulta carente de toda significación, pues, de una parte, de la recta conjugación de lo que dispone el artículo 1.253 del Código Civil y el artículo 12 de la Ley de 21 de julio de 1960 , habrá de llegarse a la conclusión de que está acreditado por vía de presunción, que la accionante ostenta la titularidad dominical cuya falta de justificación acusa la parte demandada». Que se dice en la propia sentencia que en realidad la cuestión sería inoperante "ya que justificado en los autos que el demandante ostenta la representación de la comunidad en cuyo nombre acciona, si en el nombramiento de la misma como Presidente de la Comunidad se hubiera producido un quebrantamiento de la normativa legal, haciéndolo a favor de persona que no ostentara la propiedad de un piso, esta problemática afectaría exclusivamente al régimen interno de los comuneros, que no a terceras personas que ningún efecto a su favor pueden hacer derivar de aquella posible ilegalidad». Es decir, que a juicio del Tribunal de instancia, la cuestión de si la Presidente de la Comunidad era o no propietaria de uno de los pisos carecería de operancia desde el momento en que realmente tenía dicha condición de Presidente, lo cual supone dar por cierto que al menos las personas constituidas en comunidad eran propietarias de la integridad de los pisos y edificaciones afectados por los daños; que el problema que se debate no es el de falta de personalidad, sino el de posible falta de legitimación activa de la parte actora, relacionada con la pertenencia de los edificios y pisos de los mismos afectados por los daños, y existe una primera presunción por parte del Tribunal sentenciador en el sentido de deducir de la condición de. Presidente de la Comunidad la efectiva propiedad de uno de los pisos por parte de la persona que encarnaba ese cargo, y quitando trascendencia, a esa cuestión, se está haciendo una segunda presunción consistente en dar por cierto que los miembros de la comunidad son propietarios de los pisos por el hecho de constituir tal comunidad, y que, por tanto, está legitimada la comunidad, como tal propietaria, para ejercitar la acción de reparación de determinados- daños aún cuando el Presidente que la representa no cumpliera con los requisitos legales; que las presunciones que efectúa el Tribunal "a quo» son insostenible por errónea interpretación de lo dispuesto en el repetido artículo 1.253 del Código sustantivo ; en efecto, el indicado precepto que establece que "para la presunciones no establecidas por la Ley sean apreciables como medio de prueba, es indispensable que entre el hecho demostrado y aquél que se trate de deducir haya un enlace preciso y directo según las reglas del criterio humano»; que ese carácter necesario que ha de tener la conclusión obtenida a partir del hecho conocido y que sirve de base a la presunción ha sido destacado por reiterada doctrina de esta Sala entre otras por las sentencias de 27 de febrero y 18 de junio de 1968 . Que la segunda de las citadas resoluciones aun matiza más, y no sólo exige la necesidad de la deducción, sino también que no quepan distintas interpretaciones de un mismo hecho; que la sentencia de este Tribunal de 6 de diciembre de 1979 ; en parte considera que no es suficiente en absoluto la existencia de la comunidad y el que por ella actúe su Presidente para tener por cierta la propiedad de inmueble (que es precisamente lo contrario de que hace la sentencia aquí impugnada), y, como consecuencia de ello y de que dicha propiedad no fue documentalmente acreditada (que es justamente lo mismo que aquí sucede, según resulta del apartado quinto del propio segundo considerando de la sentencia de instancia), se llegó a la conclusión de una clarafalta de legitimación activa de la parte actora; que la sentencia de 27 de febrero de 1973 , al proclamar que "para que se pueda apreciar el recurso fundado en interpretación errónea de este artículo (el 1.253 del Código Civil ) es preciso que en el juicio que el Tribunal de instancia presente se falte notoriamente al enlace preciso y lógico entre los hechos demostrados y los que se tratan de deducir, según las reglas del criterio humano, estimando como presunción lo que no pasa de ser una conjetura, y entonces cabe declarar la infracción del precepto. Al no haberlo entendido así la Sala de instancia, ha incidido en la infracción legal quese denuncia, por lo que, acogiéndose el presente motivo, su sentencia debe ser casada y anulada, debiendo dictarse en su lugar otra más ajustada a Derecho.
Se formula al amparo del número primero del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por cuanto la Sala de instancia ha infringido por violación los artículos 1.091 y 1.257, párrafo primero, ambos del Código Civil , así como también por violación la doctrina legal establecida por esta Sala en sus sentencias, entre otras, de 12 de noviembre de -1970, 27 de junio de 1971, 9 de febrero y 5 de octubre de 1970 y 5 y 25 de abril de 1976 ; y esto a la vista del apartado quinto del segundo considerando de la sentencia recurrida; y tras invocar los artículos 1.091 y 1.257 del Código Civil , y la sentencia de 9 de febrero de 1955 , en cuanto referidos a los efectos derivados de un contrato que no pueden extenderse a los que no habiendo sido parte en ellos no pueden quedar sujetos por las consecuencias "de un consentimiento que prestaron; así como la sentencia de 25 de abril de 1975.
Condicionado a la estimación del anterior, al amparo del número primero del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por cuanto la Sala de instancia, en su sentencia, ha infringido por aplicación indebida los artículos 1.101 y 1.104, párrafos primeros y segundo, del Código Civil , la doctrina legal sentada por esta Sala en las sentencias de 2 de julio de 1951, 27 de junio de 1971, 20 de febrero- de 1974, 3 de mayo de 1978 y 20 de junio y 30 de noviembre de 1973 ; motivo en base a entender que si no consta la existencia de relación contractual entre la comunidad o sus miembros y la entidad que representa, es claro que aquélla carece de acción o legitimación activa para reclamar a ésta la indemnización de determinados daños y perjuicios.
Al amparo del número primero del artículo 1.792 de la Ley de Enjuiciamiento Civil al reputar infringidos los artículos 1.484 y 1.490, ambos del Código Civil , así como la doctrina legal establecida en sentencias de 10 de enero de 1946, 27 de mayo y 5 de julio de 1957, 22 de mayo de 1975 y 22 de diciembre de 1971 ; entendiendo estar ante un plazo de auténtica caducidad y no de prescripción, habida cuenta de que cuando se dio el primer requerimiento ya había transcurrido sobradamente el plazo, del mismo modo que volvió a transcurrir de sobra entre ambos requerimientos y, por supuesto, entre el último y la presentación de la primera demanda de conciliación.
SÉ formula al amparo del número primero del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por Cüanto la Sala de Instancia, en su sentencia, haya infringido por aplicación indebida los artículo 1.101 y 1.104, párrafos primero y segundo del Código Civil por entender que la resolución de instancia se limitó a constatar la existencia de un daño y a imputar al demandado, sin hacer a dicha sociedad todo reproche de culpa o negligencia que es precisamente lo que permitiría el nacimiento de tal responsabilidad, concluyendo por entender que no cabe dar por cierto que pues existe el desperfecto hay responsabilidad del vendedor, pues ello equivaldría a sancionar una especie, de ilimitada y auténtica garantía de todas las cosas que se venden, y que esa garantía sólo puede existir cuando expresamente se pacta o resulta exigible dentro de los estrictos términos de los preceptos legales.
Visto siendo Ponente el Magistrado don Jaime Castro García.
CONSIDERANDO
CONSIDERANDO que frente a la sentencia pronunciada en el segundo grado jurisdiccional que, revocando parcialmente la apelada, condenó a la entidad "Viviendas Hispalis, S. A.», a satisfacer a la actora en su carácter de Presidenta de la Junta Rectora de la " DIRECCION000 , Segunda Fase» la cantidad de cuatrocientas cincuenta y cuatro mil cincuenta y tres pesetas en concepto de resarcimiento por los defectos en la construcción determinantes del desprendimiento de los azulejos que alcanza a la totalidad de las terrazas del edificio, anomalía que comporta grave, riesgo para, los viandantes y que viene provocada por la inadecuación del, mortero utilizado en la obra y su incorrecta aplicación, se alza el motivo primero del recurso que, por el cauce del número primero de 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , denuncia interpretación errónea del artículo 1.253 del Código sustantivo producida, según se alega, al tener por acreditada la legitimación de doña Sofía para accionar como lo hace a pesar de que no probó documentalmente su titularidad dominical sobre alguno de los pisos que integran la mencionada situación de propiedad horizontal; impugnación que no puede prevalecer, pues según reiterada doctrina jurisprudencial, recogida entre otras en la sentencias de 22 de abril y 15 de noviembre de 1977 y 11 demarzo de 1978 , el punto referente a la existencia o inexistencia del enlace preciso y directo sobre el hecho demostrado y el que se pretende deducir a través de las presunciones viene encomendado a la libre apreciación del Tribunal sentenciador, sin que la conclusión obtenida sea censurable en casación salvo que manifiestamente resulte ilógica, absurda o inverosímil, circunstancia que "n modo alguno cabe apreciar en el caso de que se trata, pues la Sala de instancia partiendo de la innegable realidad de que la sociedad promotora enajenó la totalidad de los pisos, cuyos respectivos dueños han pasado a formar dicha propiedad compartida, y de que está "justificado en las actuaciones que la demandante ostenta la representación de la comunidad en cuyo nombre acciona» como Presidente que es de la misma, concluye con toda lógica que tal cargo lleva presupuesta "ex lege» la condición de propietario por imperativo del artículo 12 de la Ley de 21 de julio de 1970 , tanto más que no consta de un sólo elemento demostrativo en contrario, y tampoco puede olvidarse que la actuación representativa presidencial, colocada por su naturaleza en una zona intermedia entre la representación orgánica y la puramente voluntaria, "lleva implícita la de todos los titulares en juicio y fuera de él, con lo que se resuelve el delicado problema de la legitimación» en palabras del preámbulo de la citada ley, mayormente cuando el órgano ejecutivo se atuvo rigurosamente a la voluntad, de la Junta de propietarios, según esta Sala tiene declarado en sentencia de 19 de junio de 1975 y 5 de junio de 1979 .
CONSIDERANDO que por la misma vía aduce el motivo segundo del recurso, infracción por violación de los artículos 1.091 y 1.257 del Código civil y de la jurisprudencia que invoca relativa a los límites subjetivos de la fuerza vinculante del contrato y la inoperancia de lo pactado en cuanto a los terceros, como regla general, preceptos y doctrina que se dicen quebrantados al haber sido acogida la acción de aquella comunidad de propietarios a pesar de que no ha sido probado el dato de que los actuales' propietarios de las viviendas son los originarios contratantes; alegación improsperable, pues los derechos y obligaciones dimanantes del contrato trascienden, con excepción de los personalísimos, a los causahabientes a título particular que penetran en la situación jurídica creada mediante negocio celebrado con el primitivo contratante. Según enseñan las sentencias de 12 de noviembre de 1970, 27 de junio de 1971, 9 de febrero y 5 de octubre de 1965 y 28 de abril de 1975, citadas por la recurrente, a las que cabe añadir la de 1 de abril de 1977 , y por lo que concierne al contrato de ejecución de obra la legitimación activa del subadquirente de un piso en régimen de propiedad horizontal para entablar las acciones por prestación defectuosa o vicios en la cosa viene reconocida, con diverso fundamento, por la doctrina de los autores y ha sido proclamada por la sentencia de 5 de mayo de 1971 .
CONSIDERANDO que argumentos de la misma índole conducen a la ineficacia del motivo tercero, amparado igualmente en el ordinal primero del artículo 1.692 de la Ley Procesal y basado en la aplicación indebida de Tos artículos 1.101 y 1.104 del Código Civil , mencionados por el Tribunal a quo para la justa decisión de la litis y cuya inatinencia se ocasiona, al decir de la recurrente, por cuanto no ha sido demostrado que los ahora integrantes de la " DIRECCION000 » son los directos adquirientes de la promotora demandada, lo que les priva de la acción indemnizatoria surgida del vínculo negocial, distinta de la específica regulada en el artículo 1.591 como inherente a la titularidad del edificio; pero dicho queda que también pasan al comprador las acciones que asisten al comitente en el contrato de obra para combatir la ejecución defectuosa en cuanto protectoras del derecho transmitido al subadquirenté, y no existen razones válidas para propugnar un régimen diferente respecto de la legitimación según se trate de vicios causantes de ruina o defectos que no la entrañen, pero signifiquen prestación irregular y como tal desprovista de efectos liberatorios por no ajustada a las reglas del arte, antes por el "contrario habrá de entenderse que una y otra responsabilidad del empresario obedecen esencialmente a presupuestos de la misma naturaleza y presentan fundamentación no discrepante.
CONSIDERANDO que en el campo del contrato de obra y con referencia al caso de ejecución defectuosa por no ajustada a la pericia profesional exigible, es claro que tal hipótesis, no prevista en la parca regulación del Código Civil para evento distinto del aludido en el artículo 1.591 , determinará la consiguiente responsabilidad del contratista con relación al comitente o su sucesor a título universal o particular, obligada como efecto de ese cumplimiento irregular o inexacto, derecho al resarcimiento que se actuará bien mediante la reparación innatural si así es postulada, realizando las obras de corrección necesarias, incluso a costa del contratista ( artículos 1.091 y 1.098 del Código Civil ), bien a través del cumplimiento por equivalencia (artículo 1.101), siempre, claro está, que los vicios de la obra no revistan tal grado de imperfección que por hacerla impropia para satisfacer el interés del dueño permita el ejercicio de la acción resolutoria con arreglo al artículo 1.124, soluciones las aludidas que vienen autorizadas por los principios generales de la responsabilidad contractual de correcta aplicación al tema, dada la carencia de preceptos concretos que contienen los modernos ordenamientos foráneos, según tiene declarado esta Sala en sentencias de 30 de enero de. 1975 y 15 de marzo de 1979 , y se desprende del criterio ya mantenido por las de 10 de noviembre de 1970, 1 de febrero y 21 de noviembre de 1971 y 17 de enero de 1975, resolviendo sobre resarcimiento por defectuosa ejecución de la obra; con lo que, obviamente, ha de ser rechazado el motivo cuarto del- recurso que, por el mismo cauce de los anteriores, plantea la infracción por violación de los artículos 1.484 y 1.490 del Código Civil , a todas luces ajenos a una controversia que no sedisciplina mediante la pauta de las acciones edilicias propias del contrato de compraventa, y si bien algún sector de la doctrina científica ha contemplado la posibilidad de aplicar las normas por vicios ocultos establecidos para esa modalidad contractual proyectándolas al arrendamiento de obra, ni tal parecer ha sido recibido por la jurisprudencia, ni sus propugnadores con reservas dejan de admitir las graves dificultades que ofrece la solución, sobre todo por la brevedad de los plazos que se seguirían para descubrir en tan escaso tiempo los defectos ocultos de lo edificado.
CONSIDERANDO que corolario de lo expuesto es la desestimación del motivo quinto del recurso, que aduce indebida aplicación de los artículos 1.101 y 1.104 del Código Civil ; cuando es patente que mal puede sostenerse que no ha sido demostrada la negligencia de la recurrente en la ejecución de la obra ni la insobservancia de la "léy artis», siendo así que la sentencia impugnada, a la vista de los rotundos informes periciales practicados afirma, sin que su valoración probatoria haya sido combatida en forma, "que el origen de los daños cuya reparación se postula se encuentra en la inadecuación del mortero utilizado así como la incorrecta forma de colocación del mismo».
CONSIDERANDO que la desestimación del recurso lleva aparejada el preceptivo pronunciamiento en orden a la imposición de costas y no a la pérdida del depósito por no haberse constituido ( artículo 1.748 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).
FALLAMOS
que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación por infracción de ley, interpuesto a nombre de "Viviendas Hispalis, S. A.», contra la sentencia que con fecha 16 de enero de 1978, dictó la Sala Primera de lo Civil de la Audiencia Territorial de Sevilla ;, condenamos a dicha recurrente al pago de las costas; y líbrese al Presidente de la mencionada Audiencia, la certificación correspondiente, con devolución de los autos originales y rollo de Sala que remitió.
Así, por esta nuestra sentencia, que se publicará en el "Boletín Oficial del Estado» e insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto, las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.-Antonio Cantos Guerrero.-Manuel González Alegre Bernardo.-Antonio Seijas Martínez.-Antonio Fernández Rodríguez.-Jaime Castro García.-Rubricados.
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STSJ Comunidad Valenciana 3768/2009, 17 de Diciembre de 2009
...por declarar improbada la afirmación presumida (sentencias del Tribunal Supremo de 13 de marzo de 1958, 1 de febrero de 1961, 3 de octubre de 1979, 24 de mayo de 1980 y 23 de febrero de 1987 ). Situación que no es la que se produce en el presente caso, y, b) Excepcionalmente procede incluso......
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STSJ Comunidad de Madrid 489/2011, 11 de Julio de 2011
...ser revocada cuando se declare que se ha fundado en un razonamiento absurdo, ilógico o inverosímil ( sentencias del TS de 13-3-58, 1-2-61, 3-10-79, 24-5-80, 23-2-87 ). Pero lo que no es posible es alegar la infracción de los arts. 385 y 386 de la LEC porque el juzgador de instancia no haya ......
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SAP Madrid 21/2007, 10 de Enero de 2007
...1.124 ó 1.100, apartado último, del Código Civil ), y viene siendo sancionada por la jurisprudencia ( S.S.T.S. de 17 de enero de 1975, 3 de octubre de 1979 y 13 de mayo de 1985 , entre otras muchas). La excepción de contrato no cumplido adecuadamente sólo puede triunfar cuando el defecto o ......
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SAP A Coruña 118/2009, 30 de Marzo de 2009
...y con la facilidad o dificultad de subsanación, haciéndola impropia para satisfacer el interés del acreedor (SS TS 21 noviembre 1971, 3 octubre 1979, 13 mayo 1985, 10 mayo 1989, 27 marzo 1991, 12 junio 1998 y 14 julio 2003 ), ya que si los defectos no hacen la prestación impropia para su de......
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Presupuestos
...las acciones trasmisibles que garantizan su dominio o que sirven para combatir la ejecución defectuosa» (STS 5 de mayo de 1961 y 3 de octubre de 1979). Es más, se han solapado ambas vías para exigir de los técnicos (art. 1591 Cc) y para reclamar del vendedor (arts. 1484 y 1124 Cc) (STS 26 n......
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La comunidad frente a terceros: la actuación representativa del presidente
...1086. (167) Montes Penadés, V. L.: «La propiedad horizontal como colectividad»... Cit., pág. 887. (168) STS de 5 de junio de 1979, 3 de octubre de 1979, 10 de junio de 1981, 26 de mayo de 1982 y 9 de enero de (169) En el mismo sentido se expresan las STS de 27 noviembre de 1986, sobre legit......
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La eficacia de los derechos patrimoniales
...Adviértase la irrelevancia, para el Tribunal Supremo, entre las acciones reales defensoras del dominio, y las contractuales. [53] STS de 3 de octubre de 1979: «los derechos y obligaciones del contrato trascienden, con excepción de los personalísimos, a los causahabientes a título particular......
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Los sistemas de responsabilidad por defectos o vicios en el contrato de obra en el Ordenamiento jurídico español
...del incumplimiento. En la compatibilidad de las acciones Page 656 puede influir el tipo de daño. En este sentido es muy clara la STS de 3 de octubre de 1979 (RJA 3236) que considera que se pueden aplicar las normas generales de responsabilidad contractual siempre que, claro está, los vicios......