STS, 20 de Diciembre de 1988

El Procurador, Sr don Luis García Martínez, en representación de doña Flor y don Baltasar , formuló ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 9 de los de Barcelona demanda de la LAU. contra Cecotac, S.A., sobre desahucio de local de negocio, estableciendo los hechos y fundamentos de derecho que estimó pertinentes y terminó suplicando que en su día y después de seguir el juicio por todos sus trámites, se dictase Sentencia, declarando la resolución del contrato de arrendamiento de dichas tiendas y decretando el desahucio de Cecotac, S.A., y de quienes con ella ocupan dichos locales, e imponiendo las costas a la demandada y quien pudiera constituir litisconsorcio pasivo con la misma.

Admitida la demanda y emplazada Cecotac, S.A., compareció en los autos en su representación el Procurador Sr don Jorge Fotquerni, oponiéndose a la misma y alegando los hechos y fundamentos de derecho que estimó pertinentes y terminó suplicando se dicte Sentencia por la que se absuelva libremente de la demanda a Cecotac, S.A., imponiendo expresamente las costas de este procedimiento a la parte contraria.

Recibido el pleito a prueba se practicó la que propuesta por las partes fue declarada pertinente y figura en las respectivas piezas; unidas a los autos las pruebas practicadas se entregaron los mismos a las partes por su orden para conclusiones, trámite que evacuaron en respectivos escritos en los que solicitaron se dictase Sentencia de acuerdo con lo que tenían interesado en los autos.

El Sr. Juez de Primera Instancia núm. 9 de Barcelona dictó Sentencia con fecha 13 de noviembre de 1984 , cuyo fallo es como sigue: que desestimando la demanda de doña Flor y don Baltasar , debo absolver y absuelvo de la misma a la demandada Cecotac, S. A., con imposición de las costas de este procedimiento a los demandantes.

Interpuesto recurso de apelación contra la Sentencia de primera instancia por la representación de la parte actora y tramitado el recurso con arreglo a derecho, la Sala Segunda de lo Civil de la Audiencia Territorial de Barcelona, dictó Sentencia con fecha 22 de julio de 1987 , con la siguiente parte dispositiva: que confirmamos la Sentencia apelada dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 9 de Barcelona con fecha 13 de noviembre de 1984 en los autos de desahucio de local de negocio a que la presente se contrae, con expresa imposición de las costas causadas en esta alzada a la parte apelante.

El Procurador, Sr don Eduardo Muñoz Cuéllar Pernía, en representación de don Baltasar y doña Flor , ha interpuesto recurso de casación contra la Sentencia pronunciada por la Sala Segunda de lo Civil de la audiencia Territorial de Barcelona, con apoyo en los siguientes motivos: 1º Al amparo del art. 1.692 núm. 5º, LEC , por infracción al no aplicarlo del art. 149.2 LAU ., aplicado erróneamente el art. 710 L.E.C . 2º Al amparo del art. 1.692, núm. 3º, la LEC , las Sentencias de ambas instancias no se pronunciansobre la temeridad de los demandantes/recurrentes exigido por el art. 149.2 LAU ., e incongruentemente los condenan en ambas instancias, quebrantando la normativa formal prevista en el mismo precepto y en el art. 359 L.E.C. y 120 de la Constitución . 3º Al amparo del art. 1.692, núm. 5º, LEC , por error en la apreciación de la prueba al razonar el fallo denegatorio de la resolución contractual en el considerando predeterminante sexto de la Sentencia del Juzgado, la existencia en la azotea de obras de "carácter necesario para la ventilación o climatización". Se demuestra la equivocación con: a) diligencia de reconocimiento judicial; b) actas y fotografías notariales, documento núm. 4 de la demanda, y c) confesión judicial posición ocho. 4º Al amparo del art. 1.692, núm. 5°, L.E.C ., por error en la apreciación de la prueba al razonar el fallo denegatorio de la resolución contractual en el considerando predeterminante sexto de la Sentencia del Juzgado, "no haberse probado suficientemente que la comunidad de propietarios del inmueble se haya opuesto formalmente a tales obras". Se demuestra la equivocación con: a) certificado del Secretario de la comunidad de 5 de junio de 1984; b) acta de la comunidad del 6 de junio de 1984; c) denuncias al Ayuntamiento del propietario del principal 3. 4º del inmueble obrantes en autos todas ellas. 5º Al amparo del art. 1.692, núm. 5º, L.E.C ., por infracción de la doctrina legal sobre interpretación de los contratos, arts. 1.281 y siguientes CC ., reflejada en la Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de junio de 1979 que recoge reiteradas Sentencias en el mismo sentido: interpretación restrictiva en las autorizaciones de obras arrendaticias. 6º Al amparo del art. 1.692, núm. 5º, L.E.C ., por infracción al no aplicarlo del art. 9, núm. 6º LPH., de 21 de julio de 1960 . 7º Al amparo del art. 1.692, núm. 5º, L.E.C ., por infracción de la doctrina legal interpretativa del art. 114.7 LAU . en lo que a obras que modificar la configuración se refiere. 8º Al amparo del art. 1.692, núm. 5º, L.E.C ., por infracción del art. 1.288 CC ., al haberse interpretado la cláusula 5ª del contrato de 20 de enero de 1983 favoreciendo al causante de la oscuridad de la misma. 9º Al amparo del art. 1.692, núm. 5º, L.E.C ., por error en la apreciación de la prueba al razonar el fallo denegatorio en el considerando segundo (final) de la Sentencia de la Audiencia: "... y sin que la carta remitida por los demandantes al demandado en fecha 2 de abril de 1983 pueda modificar de algún modo lo pactado... puesto que dicha carta se limita a ser una manifestación unilateral de una de ellas...". Se demuestra la equivocación por la carta de 29 de marzo de 1983 remitida por Cecotac, S.A., a los arrendadores que junto a la citada, constituyen el documento 3 bis de la demanda; y también por la contestación de la demanda en la que Cecotac, S.A., en el hecho quinto reconoce el acuerdo contenido en ambas cartas. 10. Al amparo del art. 1.692, núm. 5º, L.E.C ., por infracción del art. 114.2 en relación a los arts. 22 y 25, todos de la LAU ., al subarrendarse el local de autos de forma distinta a la autorizada.

Admitido el recurso e instruidas las partes, los autos se declararon conclusos y se mandaron traer a la vista con las debidas citaciones.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr don Antonio Fernández Rodríguez.

Fundamentos de Derecho

Un orden lógico, dados los términos en que viene planteado el recurso de casación de que se trata, ejercitado por los demandantes-arrendadores don Baltasar y doña Flor , conduce a examinar prioritariamente los motivos tercero y cuarto en que el mismo se basa, referentes a pretendido error en la apreciación de la prueba por la Sala sentenciadora de instancia al tratar de las obras realizadas por los demandados, y seguidamente los quinto, sexto, séptimo y octavo, que se contraen a pretensión de resolución, por causa de tales obras, del contrato de arrendamiento en cuestión, para posteriormente considerar los motivos noveno, contraído a también alegado error por el Tribunal a quo en la apreciación de la prueba, en el particular que afecta a los subarriendos concertados por dicho demandado-arrendatario, y el décimo, afectante a pretendida resolución del mencionado vínculo arrendaticio con fundamento e esos subarriendos, para finalmente decidir sobre los motivos segundo y primero que se refieren al particular de costas de primera y segunda instancias.

Tratando de dichos motivos tercero y cuarto, fundamentados, respectivamente, al amparo de ambos del núm. 4º, del art. 1.692, L.E.C ., en error en la apreciación de la prueba al considerar las obras aludidas, realizadas por la expresada demandada-arrendataria Cecotac, S.A., consistentes en instalación de dos elementos a fines de renovación o acondicionamiento de aires del local comercial en cuestión y un cuarto trastero de unas dimensiones aproximadas de siete metros cuadrados de base y una altura de tres con cubierta de tejado y una puerta de acceso, situado en el terrado del inmueble a que el meritado local se corresponde, y comportamiento de la comunidad de propietarios de tal inmueble con relación a las relacionadas obras, su inconsistencia y consiguiente desestimación surge de tener en cuenta, en el primer aspecto, que la diligencia de reconocimiento judicial, actas y fotografías notariales y confesión judicial posición ocho en que pretenden fundamentar los recurrentes el error en la apreciación de la prueba a que se contrae el indicado motivo tercero, no tienen el alcance y eficacia de documentos que lo evidencia a los fines de resolución del contrato de arrendamiento objeto de controversia, tanto por la naturaleza de dichos medios probatorios cuanto porque lo único que ponen de manifiesto es la existencia de tales obras, pero noque hubiesen sido llevadas a cabo sin el consentimiento de los demandantes- arrendadores, como requiere la causa 7ª, del art. 114, de la Ley de Arrendamientos, para generar resolución del contrato de arrendamiento de que se viene haciendo mención, quedando en consecuencia incólumes y eficaces las apreciaciones que hace la Sala sentenciadora de instancia, tanto en su fundamento jurídico segundo como en el considerando sexto de la Sentencia de primera instancia que aquella implícitamente acepta de la dictada en fase procesal de primera instancia al no rechazarlo, de que la autorización a la realización de obras concedida por los demandantes- arrendadores a la entidad demandada-arrendataria al ser sin límites objetivos ni temporales para la realización de obras de toda índole sin otra pauta que la voluntad del arrendatario, por lo que alcanzaba a las en cuestión, como que, en todo caso, al rebasar dichas obras al ámbito estricto del local arrendado, afectando a los elementos comunes, era solamente la comunidad de propietarios del inmueble al que corresponde las obras realizadas en el terrado integrado en dichos elementos comunes quien tiene legitimación con proyección a ellas.

La desestimación de los relacionados motivos tercero y cuarto, y la consiguiente persistencia vinculante en casación del pronunciamiento de la Sentencia recurrida de que las referidas obras realizadas en el terrado del inmueble a que corresponde el local de negocio arrendado, llevan a igual solución desestimatoria en lo que guarda relación con los motivos quinto y sexto, ambos formulados al amparo del núm. 5º, del art. 1.692, LEC, respectivamente fundamentados en la doctrina legal de la interpretación de los contratos, derivada de los arts. 1.281 y siguientes CC ., reflejada en la Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de junio de 1979, que recoge reiteradas Sentencias en el mismo sentido, determinante de la interpretación restrictiva, de las autorizaciones de obras arrendaticias e infracción, al no aplicarlo, del art. 9.6 LPH. de 21 de julio de 1960 ; lo primero debido a que si ciertamente, en materia interpretativa, las autorizaciones para realización de obras, en el ámbito de los contratos de arrendamientos urbanos, han de interpretarse en el sentido de la menor onerosidad de la transmisión y aplicando el principio de que se cede siempre lo menos, tal orientación únicamente es aplicable cuando al concertarse el vínculo arrendaticio no se haya determinado adecuadamente el alcance de la correspondiente autorización, dando origen a la norma interpretativa sancionada en el art. 1.281 CC . de estar al sentido literal de las cláusulas del contrato cuando sus términos son claros y no dejan lugar a duda sobre la intención de los contratantes, que es precisamente lo que ocurre en el presente caso, desde el momento que en el apartado duodécimo de la modificación del contrato de arrendamiento sometido a controversia obrante a los folios 6 a 10 de los autos, expresamente se establece que "la propiedad autoriza a la arrendataria a realizar todo tipo de obras conducentes a la instalación de unos grandes almacenes o galería comercial", con el complemento reflejado en cartas obrantes a los folios 15 y 16 de los autos de que tal autorización para realización de obras tendría una vigencia de tres años desde la fecha del contrato - no transcurridos al tiempo en que las obras cuestionadas fueron llevadas a cabo - y con previsión de ejecución gradual dentro de tal período de tiempo, ya que con ello se evidencia que la autorización concedida a tal fin era con tal amplitud que comprendía todas cuantas el arrendatario pretendiese realizar con normal destino a la finalidad arrendaticia, y entre ellas, claro está, las de instalación de los debatidos elementos para renovación o acondicionamientos de aires del local comercial en cuestión, por su carácter normalmente esencial inherente a la actividad en él de las galerías comerciales a que viene destinado por la entidad demandada arrendataria y para el que venía autorizado en el contrato de arrendamiento en cuestión, y el cuarto trastero como departamento también normalmente preciso para el desarrollo de una actividad comercial a que el precitado local arrendado venía destinado; y lo segundo en razón a que, aparte de la consignación expresa en el apartado quinto de la modificación del contrato de arrendamiento sometido a controversia obrante a los folios 6 a 10 de los autos, de que el objeto del arrendamiento es "exclusivamente la superficie situada dentro de las paredes del local, quedando expresamente excluida la fachada, partes laterales de la entrada, azotea y vestíbulo de la escalera", lo que conlleva que los tan aludidos demandantes-arrendadores ninguna legitimación sustantiva tienen en orden a lo que la demandada-arrendataria haya construido en el terrado o azotea del inmueble al que viene adscrito el meritado local arrendado, al ser ajena tal zona al objeto del indicado arrendamiento, es asimismo de tener en cuenta que la normativa contenida en la norma sexta del art. 9º de la Ley reguladora de la Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960 , en cuanto previene como obligación del propietario "observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus relaciones con los demás titulares, y responder ante éstos de las infracciones cometidas por el que ocupa su piso, sin perjuicio de las acciones directas que procedan", en nada afecta a las relaciones arrendador-arrendatario del local cuestionado a fines resolutorios arrendaticios, sino exclusivamente a las del propietario-arrendador el uso que él haga del inmueble en lo que le corresponda y en sus relaciones con los demás titulares y de responder ante éstos de las infracciones cometidas por el que ocupa su piso, sin perjuicio de las acciones directas que procedan.

Tampoco es de acoger el motivo séptimo, que los tan mencionados recurrentes fundamentan, al amparo del núm. 5º del art. 1.692 de la L.E.C ., en pretendida infracción legal de la doctrina que es interpretativa de la causa 7.a del art. 114 del vigente texto refundido de la LAU ., en lo que a obras que modifican la configuración (fachada) se refiere, porque admitido en la Sentencia recurrida, en cuanto acoge, al no haberlo rechazado, el sexto de los considerandos de la Sentencia dictada en fase procesal de primerainstancia, que la obra realizada en la fachada es de mero embellecimiento, como obligada consecuencia de que en la prueba de reconocimiento judicial obrante al folio 256 de los autos, practicada a instancia de los demandantes recurrentes, se establece que consiste simplemente en un "alicatado de un color cobrizo por medio de azulejos", claramente determina que no se produce la situación fáctica, de obra, modificativa de configuración prevenida en la precitada causa 7ª del art. 114 del expresado texto refundido LAU., a fines de generar sanción resolutoria del correspondiente vínculo arrendaticio, dado que, aunque el concepto de configuración no está definido de manera genérica o abstracta por ninguna norma legal, siendo en realidad algo contingente y circunstancial, para determinarlo habrá de tenerse en cada caso concreto las condiciones o circunstancias que concurran en el objeto del arrendamiento, para apreciar si dada su naturaleza y peculiares características ha llegado a producirse o no, según tiene declarado esta Sala en Sentencias de 17 de diciembre de 1951, 30 de noviembre de 1953 y 8 de marzo de 1954, unido a que, como proclaman las de 14 de abril de 1951, 11 de enero y 25 de septiembre de 1954, 29 de enero y 20 de mayo de 1955, 30 de enero, 21 de abril y 4 y 30 de junio de 1956, dado que, en términos generales, la configuración de una cosa es la disposición de cada una de sus partes componentes en relación con las demás, determinándolo su distribución y singularmente un cambio introducido en la distribución del espacio de lo arrendado, con referencia concreta a su forma, en sentido horizontal o vertical, del espacio o recinto dentro de sus paredes, cambiando en consecuencia el aspecto peculiar, produce como consecuencia que esa situación de modificación de la configuración no se da por el hecho de un mero alicatado que, por su propia naturaleza no cabe entender más que de embellecimiento; y sin olvidar, por otra parte y en todo caso, que, según viene expuesto en el precedente fundamento de derecho, de una parte los demandantes-arrendadores otorgaron consentimiento a que el arrendatario, dentro de los tres años siguientes al otorgamiento del contrato de arrendamiento de que se trata dentro de cuyo período de tiempo se realizó dicho alicatado de fechadapudiera llevar a cabo toda clase de obras conducentes a la instalación de unos grandes almacenes o galería comercial entre los que indudablemente cabe comprender el mencionado alicatado por ser normal el embellecimiento que supone en la instalación de establecimientos de aquella índole (modificación duodécima del indicado contrato de arrendamiento y cartas de los folios 15 y 16 de los autos); y de otra parte que la misma modificación del referido contrato (quinta) expresamente dispone que la fachada queda excluida del arrendamiento, por lo que, una vez más, sea dicho, los demandantes-arrendadores carecen de legitimación para accionar a su amparo con fines de resolución del vínculo arrendaticio tan mencionado, ya que tal cuestión es atributo exclusivo en las consecuencias jurídicas que pudiera generar de la comunidad de propietarios del inmueble en que está integrado el local de negocio objeto de la controversia que ahora se examina.

Decae el motivo octavo, formulado al amparo del núm. 5º, del art. 1.692, de la L.E.C ., con base en alegada infracción del art. 1.288 CC ., por entender los recurrentes que la Sala sentenciadora de instancia ha interpretado la cláusula 5ª del contrato de arrendamiento en cuestión, de fecha 20 de enero de 1983, favoreciendo al causante de la oscuridad de la misma, en lo referente a los antes examinados aspectos de obras realizadas en la fachada y azotea o terrado, porque si bien la recurrida Sentencia no hace referencia a que tales obras al estar efectuadas sobre elementos comunes del inmueble, están excluidas del vínculo arrendaticio en cuestión, sino simplemente a existencia de autorización sin límites objetivos ni temporales, es de tener en cuenta que tal resolución, en cuanto implícitamente acepta el sexto de los considerandos de la Sentencia de Primera Instancia en cuanto no los rechaza, también da por supuesto que dichas obras, por su aspecto de realización en elementos comunes vienen excluidas del arrendamiento de que se trata, a consecuencia de lo establecido en el pacto quinto del correspondiente contrato, y al entenderlo así en modo alguno se infringe el invocado art. 1.288 CC ., ni en consecuencia es de entender que la mencionada cláusula produce oscuridad con interpretación favorable a la parte demandada- arrendataria, toda vez que sus términos son de claridad absoluta, pues al disponer terminantemente que "es objeto del arrendamiento exclusivamente la superficie situada dentro de las paredes del local, quedando especialmente excluida la fachada, partes laterales de la entrada, azotea y vestíbulo de la escalera" nítidamente pone de manifiesto, sin necesidad de interpretaciones que no sea el mero tenor literal de la mencionada cláusula, que las referidas obras llevadas a cabo en las zonas de fachada y azotea no afectan al vínculo arrendaticio tan citado, y por tanto no generan, en cualquier supuesto, secuencia de resolución del expresado contrato de arrendamiento.

Son asimismo rechazables los motivos segundo y primero - el segundo renunciado en el acto de la vista de este recurso por la parte recurrente -, que los mentados recurrentes don Baltasar y doña Flor formulan al amparo, respectivamente, de los núms. 3º y 5º del art. 1.692 L.E.C ., dicho motivo segundo por alegado quebranto de la normativa formal prevista en el mencionado art. 149.2 LAU . y en el art. 359 L.E.C. y 120 de la Constitución Española , y el primero por pretendida infracción del art. 710 LEC , en cuanto la Sentencia dictada en fase procesal de segunda instancia impone las costas de la alzada a la parte apelante con base en dicho precepto y no en el 149.2 de la Ley reguladora de la materia arrendaticia urbana ; porque en cuanto a las costas causadas en fase procesal de primera instancia es lo cierto que al producirse la Sentencia recurrida en el sentido de confirmar en todos los extremos la Sentencia dictada en aquella faseprocesal, que impone las costas en ella producidas con base en lo dispuesto en el art. 149 LAU . en manera alguna produce quebranto de la normativa formal prevista en dicho precepto, el 359 de aquella Ley procesal y 120 de la Constitución Española , sino, por el contrario, adecuado acomodo a ella, en cuanto que el primero de tales preceptos expresamente previene, en su núm, 1, que tratándose de las costas de primera instancia serán impuestas a la parte cuyos pedimentos hubiesen sido totalmente rechazados, y por su consecuencia en el presente caso a los demandantes don Baltasar y doña Flor , desde el momento que se desestima la demanda por ellos promovida con absolución de la misma a la entidad demandada Cecotac, S.A., y lo que hace relación a las costas de segunda instancia, debido a que, si bien no resulta acertada la cita del art. 710 L.E.C . para solucionar tal aspecto de costas, por ser en realidad el precepto correctamente aplicable a ese fin el núm. 2 del precitado art. 149 LAU ., no obstante esa circunstancia no conduce a establecer casación de la Sentencia recurrida, dado que, de una parte, si evidentemente el mencionado núm. 2 del art. 149 LAU. dispone en materia de recurso de apelación, y en consecuencia en fase procesal de segunda instancia, que el pronunciamiento sobre costas se hará con base en lo que el órgano jurisdiccional repute justo en consideración a si aprecia o no temeridad en el apelante, es de tener en cuenta que al imponerlas a éste el Tribunal a quo con apoyo, aunque sea erróneamente, en el art. 710 LEC , sin estimar concurrencia de circunstancias excepcionales que justifiquen otro pronunciamiento, implícitamente está pregonando que aparecía como justa esa imposición por apreciar temeridad en los indicados apelantes; de otra parte debido a que aun de apreciada aquella inadecuada aplicación del art. 710, no determina estimación del recurso por tal motivo, puesto que la solución a que habría que llegar sería la misma que acoge la Sentencia recurrida, toda vez que las razones certeramente expuestas en la Sentencia de primera instancia por su claridad y correcta fundamentación, conducen a la apreciación de temeridad en los expresados demandantes al formular recurso contra ella, y es doctrina jurisprudencial que no cabe casar una Sentencia por un determinado motivo cuando habría de llegarse a la misma solución que la Sala sentenciadora acoge como tiene declarado esta Sala en Sentencia de 13 de mayo de 1983, entre otras, y, finalmente, no cabe alegar incongruencia, con base en el art. 359 LEC , cuando como en el presente caso ocurre, se condena a los demandantes a las costas a consecuencia de pretensión formulada en tal sentido por la entidad demandada, como tampoco infracción del art. 120 de la Constitución Española que si en su núm. 3 exige que las Sentencias sean siempre motivadas lo es con relación a aquellas cuestiones que requieran una apreciación judicial fundamentadora, pero no aquellos aspectos en que la solución, cual sucede en materia de costas, es consecuencia de una preceptiva legalmente establecida, cual sucede al considerar el núm. 1º, art. 149, LEC , al surgir de la mera desestimación de las pretensiones formuladas en la demanda inicial, que cumplidamente sanciona dicho precepto deben imponerse las costas a la parte demandante o simplemente en consideración a lo que el Tribunal establece justo por apreciación de temeridad en la parte apelante, y que en caso de su imposición a ésta viene presupuesta.

En consecuencia procede declarar no haber lugar al recurso, con imposición a los recurrentes de las costas en él causadas y pérdida del depósito constituido; y todo ello a tenor de lo normado en el párrafo segundo del Núm 4.º del art. 1.715, en relación con el párrafo primero del art. 1.703 L.E.C .

Por todo lo expuesto, en nombre del Rey, y por la autoridad conferida por el pueblo español,

FALLAMOS

Que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación interpuesto por don Baltasar y doña Flor , contra la Sentencia dictada con fecha 22 de julio de 1987, por la Sala Segunda de lo Civil de la Audiencia Territorial de Barcelona en las actuaciones de que se trata; con imposición a dichos recurrentes de las costas en el mencionado recurso causadas y pérdida del depósito constituido.

ASI, por esta nuestra Sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.- Juan Látour.- Matías Malpica.-Antonio Carretero.- Francisco Morales.- Antonio Fernández Rodríguez.- Rubricadós.

Publicación: Leída y publicada fue la anterior Sentencia por el Excmo. Sr. Presidente don Antonio Fernández Rodríguez, Magistrado de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, Ponente en estas actuaciones, hallándose la misma celebrando audiencia pública, de lo que como Secretario, certifico.- José Luis Muñoz.- Rubricado.