STS, 24 de Noviembre de 1988
| Jurisdicción | España |
| Fecha | 24 Noviembre 1988 |
Núm. 890.-Sentencia de 24 de noviembre de 1988
PONENTE: Excmo. Sr. don Jesús Marina Martínez Pardo.
PROCEDIMIENTO: Juicio declarativo ordinario de mayor cuantía.
MATERIA: Contratos en general. Interpretación de los contratos. Pago; exige la colaboración del
acreedor. Opción de compra.
NORMAS APLICADAS: Núms. 1.° y 5.° del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Arts. 1.157 y siguientes y 1.281 a 1.289 del Código Civil .
DOCTRINA: La interpretación es tarea jurídica sometida a normas legales cuya infracción ha de denunciarse por la vía del núm. S del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y no como error de hecho.
La recurrente se fija en el parcial tenor literal del contrato y afirma que no se hizo uso de la opción dentro del tiempo y con respeto a las condiciones pactadas porque no se había pagado la cifra de contado; y que no se podía condenar a otorgar la escritura porque no se había pagado totalmente el precio. Tal interpretación es equivocada puesto que el pago, como negocio bilateral que es, requiere la colaboración del acreedor y éste la negó en todo momento. Con su colaboración hubiera sido posible otorgar la escritura acto seguido de recibir el pago parcial.
En la villa de Madrid, a veinticuatro de noviembre de mil novecientos ochenta y ocho.
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados que al final se relacionan, el recurso de casación contra la Sentencia dictada en grado de apelación por la Sala Primera de lo Civil de la Audiencia Territorial de Barcelona, como consecuencia de autos de juicio declarativo ordinario de mayor cuantía, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 9 de dicha capital, sobre ejercicio derecho opción de compra y otros extremos; cuyo recurso fue interpuesto por doña Carolina , representada por el Procurador de los Tribunales Sr. don Eduardo Muñoz-Cuéllar Pernia y asistido del Letrado Sr. don Ramón María Sánchez-Guardamino Olalquiaya; siendo parte recurrida don Jesus Miguel , representado por el Procurador de los Tribunales Sr. don Eduardo Jesús Sánchez Alvarez, y asistido del Letrado Sr. don Miguel Medel Pérez.
Antecedentes de hecho
El Procurador, Sr. don Juan Bautista Bohigues Cloquell, en representación de don Jesus Miguel , formuló ante el Juzgado de Primera Instancia de Barcelona núm. 9, demandada de juicio declarativo ordinario de mayor cuantía, contra doña Carolina , sobre opción de compra local de negocio, estableciendo los hechos y fundamentos de derecho que tuvo por conveniente para terminar suplicando Sentencia, por la que, estimando íntegramente la demanda, acoger o dar lugar a los siguientes pedimentos: declarar ejercitado en tiempo y forma por el actor, el derecho de opción a la compra de la finca descrita, condenando a la demanda a otorgar a favor del actor la escritura pública de venta de la meritada finca, y consecuentemente, a dar por extinguido el contrato de arrendamiento que une a las partes, fijando para el otorgamiento voluntario de la escritura el oportuno plazo prudencial, que se estime, con el apercibimientoque de no verificarlo será otorgada dicha escritura de oficio por el Juzgado y en período de ejecución; declarar que el precio por el cual debe otorgarse la escritura de compraventa es el de 4.420.000 pesetas, en total, de las cuales percibirá la demandada la suma de 1.105.000 pesetas, en el momento de otorgarse la escritura, y de las restantes 3.315.000 pesetas, deberán deducirse 2.272.620 pesetas, correspondientes a la cantidad pendiente de devolución en razón de un préstamo hipotecario, a favor de la demandada, subrogándose dicha obligación el actor, y el resto de 1.042.380 pesetas, deberán pagarse por el actor mediante sesenta letras de cambio de 17.373 pesetas, cada una de ellas, con más los intereses de demora; declarar que queda el actor facultado para deducir el importe de las cargas gravitantes sobre la finca del total precio de la misma por lo que se refiere a la hipoteca; condenar a la demanda a hacer entrega real y efectiva al actor de la finca descrita; declarar extinguido el contrato de arrendamiento meritado por haberse ejercitado el derecho a la compra, e imponer expresamente a la demandada el pago de las costas del juicio. Admitida la demanda y emplazada la demandada doña Carolina , compareció en los autos en su representación el Procurador Sr. don Francisco Moya Oliva, que contestó a la demanda, oponiendo a la misma los hechos y fundamentos de derecho que tuvo por conveniente para terminar suplicando Sentencia desestimando por completo la demanda y absolviendo libremente de la misma a la demandada, con imposición expresa al demandante de todas las costas causadas. Las partes evacuaron los traslados que para réplica y duplica les fueron conferidos, insistiendo en los hechos, fundamentos de derecho y súplica de sus escritos. Recibido el pleito a prueba se practicó la que propuesta por las partes fue declarada pertinente y figura en las respectivas piezas. Unidas a los autos las pruebas practicadas, se entregaron los mismos a las partes por su orden para conclusiones, trámite que evacuaron en sus respectivos escritos, en los que solicitaron se dictase Sentencia de acuerdo con lo que tenían interesado en los autos. El Sr. Juez de Primera Instancia de Barcelona núm. 9 dicto Sentencia de fecha 6 de octubre de 1983 , cuyo fallo es como sigue: que estimando en parte la demanda formulada por el actor don Jesus Miguel , representado por el Procurador, Sr. don Juan Bautista Bohigues Cloquell, contra doña Carolina , debo declarar y declaro ejercitado en tiempo y forma por aquél el derecho de opción a la compra de la finca descrita en el hecho primero de esta demanda. Todo ello sin especial pronunciamiento en cuanto a las costas.
Interpuesto el recurso de apelación contra la Sentencia de Primera Instancia por la representación de la demandada doña Carolina , y tramitado el recurso con arreglo a derecho, la Sala Primera de lo Civil de la Audiencia Territorial de Barcelona dictó Sentencia con fecha 22 de junio de 1987 , con la siguiente parte dispositiva: dando lugar a la apelación y con revocación parcial de la Sentencia apelada dictada el 6 de octubre de 1983, por el Ilmo. Magistrado-Juez de Primera Instancia núm. 9 de los de Barcelona , en los autos de juicio declarativo de mayor cuantía a que este rollo se contrae, estimamos íntegramente la acción ejercitada en la demanda interpuesta a nombre de don Jesus Miguel , y en su consecuencia, debemos confirmar el pronunciamiento de la Sentencia apelada referente al primer suplico de la demanda, en el precio y condiciones expresadas en los párrafos señalados de letras C y D del suplico, si bien se efectuará el cómputo definitivo en ejecución de Sentencia en vista del estado en que se halle la hipoteca concedida a la demandada sobre la referida finca, y asimismo condenar a la demandada doña Carolina , a otorgar a favor de don Jesus Miguel la escritura Pública de venta, en la fecha que se determine a la firmeza de la firmeza de la Sentencia, condenándola igualmente a la entrega de la finca, para lo que servirá la misma escritura, y declarando finalmente la extinción del actual arrendamiento en el momento en que se lleve a cabo la compraventa, todo ello sin hacer especial imposición de las costas de esta segunda instancia.
El día 17 de septiembre de 1987, el Procurador, Sr. don Eduardo Muñoz Cuéllar y Pernia, en representación de doña Carolina , ha interpuesto recurso de casación, contra Sentencia pronunciada por la Sala Primera de lo Civil de la Audiencia Territorial de Barcelona, con apoyo en los siguientes motivos: 1.° Al amparo del núm. 5.°, art. 1.692, por infracción de los arts. 1.901, 1.256, 1.255 y 1.258, todos ellos del Código Civil . Dos consideraciones preliminares: 1.ª La opción de compra, ignorada por el Código Civil , se desarrolla en práctica por su utilidad en tráfico de los bienes y es admitida por la doctrina y por la jurisprudencia como una manifestación de la autonomía de la voluntad privada, sancionada por el art. 1.255 del Código Civil . 2.ª La opción de compra tiene como referente esencial un contrato de compraventa determinado, que sólo puede ser modificado por voluntad unánime del vendedor y comprador, el concédeme de la opción y del titular de esta facultad de opción... Por lo tanto, sólo puede considerarse válido y eficaz el ejercicio de la opción de compra, cuando el optante acepta la compraventa tal como queda configurada por voluntad de ambas partes, sin exclusión de ninguna de sus cláusulas y condiciones, no alteración unilateral y arbitraria de su contenido. 2.° Al amparo del núm. 5.°, del art. 1.692, de la L.E.C . por entender que la Sentencia recurrida, infringe la jurisprudencia sentada por el Tribunal Supremo (que interpreta aplica y cumplimenta los preceptos citados en el motivo anterior), entre otras en las Sentencias de 6 de febrero de 1981, de 17 de noviembre de 1986, como especialmente aplicables, para resolver las cuestiones objeto del presente recurso. 3. Al amparo del núm. 4.°, del art. 1.692, por error en la apreciación de la prueba basado en documentos que obran en autos y que demuestran la equivocación del Juzgador, sin resultar contradichos por otros elementos probatorios, constituyendo básicamente los documentos queevidencian el error el contrato de 9 de mayo de 1974 obrante al folio 7 y el acta de 19 de junio de 1980, autorizada por el Notario de Barcelona don Manuel Ocaña Campos, obrante al folio 19.
Admitido el recurso y evacuado el trámite de instrucción, se señaló para la celebración de vista el día 10 de noviembre de 1988.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. don Jesús Marina Martínez Pardo.
Fundamentos de Derecho
Como antecedentes del presente recurso conviene señalar que el litigio surge a consecuencia de la interpretación y cumplimiento del contrato de 9 de mayo de 1974, de carácter muy complejo, con dieciocho cláusulas abigarradas, multitud de apartados dentro de ellas, y cuyo origen económico se halla en el deseo de los propietarios del inmueble de la calle de DIRECCION000 , NUM000 , de Barcelona, de derribarlo para edificar uno nuevo. Ocupado el viejo edificio por varios arrendatarios de viviendas y alcanzado un principio de acuerdo para que ellos lo desalojen, surgen intereses encontrados con el hoy recurrido que ostentaba a la sazón, la cualidad de subarrendatario de un local de negocio, y dificultades jurídicas que las partes deciden armonizar por el mencionado contrato, cuyo contenido se condiciona por completo al desalojo efectivo de los demás arrendatarios del inmueble. El contrato contiene prolijas y complicadas cláusulas en las que se acuerda la extinción del subarriendo, el desalojo del local, la libre disposición sobre eventuales objetos abandonados al vaciarlo, la opción de compra de uno de los nuevos locales a construir, con su fórmula de pago y determinación de plazo, el arrendamiento del mismo local y las relaciones transitorias durante la construcción amén de cláusulas penales, de garantía y otras. Realizada la obra, comenzó el plazo de opción de compra el día 3 de septiembre de 1975, sin perjuicio del arrendamiento del mismo local en contrato de 3 de noviembre siguiente. Por requerimiento notarial de 19 de junio de 1980, se trató de utilizar la opción de compra y no contestado el requerimiento por los propietarios se ejercitó la acción judicial en el presente proceso que terminó en la segunda instancia con la estimación de la demanda.
Como motivo tercero, que por razón de método al referirse a los hechos conviene estudiar en primer lugar, se denuncia el error de hecho en la apreciación de la prueba resultante del contrato principal de 9 de mayo de 1974 y del requerimiento notarial manifestando la voluntad de ejercitar el derecho de opción. La lectura del motivo permite constatar que en él no se denuncia un error de hecho sino la disconformidad de la parte con la interpretación dada por la Sala en el ejercicio de su función al texto del contrato fundamental del pleito y como la interpretación es tarea jurídica sometida a normas legales cuya infracción ha de denunciarse por la vía del núm. 5.°, del art. 1.692, de la Ley de Enjuiciamiento Civil , procede desestimarlo, siguiendo así la reiterada y constante jurisprudencia de la Sala.
La Sentencia se impugna también por la vía del núm. 5.°, del art. 1.692, alegando como motivo primero la infracción de los arts. 1.091, 1.255, 1.256 y 1.258, todos del Código Civil . En sentir de la recurrente el ejercicio de la opción de compra no se ha producido en la forma pactada y en consecuencia dar lugar a la pretensión del demandante significa alterar unilateralmente el contenido del contrato que queda así al arbitrio de una de las partes. Para la recurrente no puede el actor exigir el otorgamiento de la escritura sin haber pagado la totalidad del precio y no se hace uso correcto de la opción mientras previamente, no se haya pagado la suma 1.105.000 pesetas. Según el. pacto séptimo del contrato, «el precio de la compraventa a que esta opción se refiere se fija en 4.420.000 pesetas, pagadero en cuanto a un 1.105.000 pesetas, al contado y el resto en sesenta plazos mensuales, de iguales importes». El citado pacto en su apartado II, añade «el día en que, en su caso, el señor Jesus Miguel haga uso de dicha opción, se deberán pagar dichas 1.105.000 pesetas, y será a partir de dicho día en que empezarán a contarse los sesenta plazos...». La cláusula VII del mismo pacto séptimo establece que «una vez el Sr. Jesus Miguel haya pagado la totalidad del precio convenido y se halle al corriente de los demás pagos a su cargo según lo establecido en este contrato, se otorgará la correspondiente escritura pública de compraventa a favor del Sr. Jesus Miguel o de la persona física o jurídica que dicho señor indique». La recurrente se fija en el parcial tenor literal del contrato y afirma que no se hizo uso de la opción dentro del tiempo y con respeto a las condiciones pactadas porque no se había pagado la cifra de contado; y que no se podía condenar a otorgar la escritura porque no se había pagado totalmente el precio. Tal interpretación es equivocada puesto que el pago, como negocio bilateral que es, requiere la colaboración del acreedor y éste la negó en todo momento. Con su colaboración habría sido posible otorgar la escritura acto seguido de recibir el pago parcial. Y equivocada también es la afirmación de que ésta no podía otorgarse sin pagar la totalidad del precio, porque del tenor de la cláusula VII antes transcrita se desprende que pagar la totalidad del precio y hallarse al corriente de los demás pagos son términos cuya armonía exige referir el pago tal a la suma de contado y «estar al corriente» al pago puntual hasta entonces, de las letras cuyo importe dividido en sesenta mensualidades ni siquiera puede conocerse sin que el acreedor compute las demás cantidades que por lascláusulas relativas a los préstamos hipotecarios eran a cargo de los vendedores. Por todo ello, la Audiencia interpretó correctamente el contrato, percibió la verdadera intención de las partes y nada permite afirmar que la solución impuesta entrañe violación de lo pactado ni dejar el contrato al arbitrio de uno de los contratantes.
El motivo segundo queda resuelto por los razonamientos anteriores puesto que por la vía del núm. 5.°, del art. 1.692, de la Ley de Enjuiciamiento Civil , impugna la Sentencia por infracción de doctrina jurisprudencial emanada en la aplicación de los artículos citados en el motivo primero y en casos de opción de compra y aunque las Sentencias, efectivamente recogen declaraciones jurisprudenciales relativas a la libertad contractual, validez de los pactos no contrarios a la ley y bilateralidad de los contratos, en cualquier caso nada permite afirmar que haya sido conculcada por la Sentencia recurrida que averigua el sentido y alcance de los pactos, según la intención de los contratantes.
Las costas se imponen al recurrente (art. 1.715).
Por lo expuesto, en nombre del Rey, y por la autoridad conferida por el pueblo español.
Que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación interpuesto por doña Carolina , contra la Sentencia que, en fecha 22 de junio de 1987, dictó la Sala Primera de lo Civil de la Audiencia Territorial de Barcelona ; se condena a dicho recurrente al pago de las costas causadas en el recurso y, líbrese a la citada Audiencia la certificación correspondiente, con devolución de los autos y rollo de Sala en su día remitidos.
ASI, por esta nuestra Sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.-Juan Latour Brotóns.- Alfonso Barcala y Trillo Figueroa.-Gumersindo Burgos y Pérez de Andrade.-Jesús Marina Martínez Pardo.-Antonio Fernández Rodríguez.-Rubricados.
Publicación: Leída y publicada fue la anterior Sentencia por el Excmo. Sr. Magistrado don Jesús Marina Martínez Pardo, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando audiencia pública la Sala Primera del Tribunal Supremo en el día de hoy, de lo que, como Secretario de la misma, certifico.
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