STS 579/2009, 16 de Julio de 2009

1º.- El Procurador don José Vicente Bonet Camps, en nombre y representación de don Pio , sucedido en el proceso por la entidad mercantil "RESORT LA SELLA, S.A." , promovió demanda de juicio ordinario, turnada al Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Dénia, contra la Comunidad de Propietarios " APARTAMENTO000 ", sita en Carretera de DIRECCION000 , DIRECCION001 , NUM000 , de Denia (Alicante), en la que, tras alegar los hechos y fundamentos de derecho que estimó de aplicación, suplicó al Juzgado: " (...) En su día se dicte sentencia declarando la nulidad del acuerdo adoptado en la Junta de Propietarios de la Comunidad " APARTAMENTO000 " celebrada el día 9 de junio de 2002, en su punto 2º del orden del día, por el que se acordó el cierre de las puertas de acceso a la urbanización " APARTAMENTO000 " desde la carretera de DIRECCION000 con cancelas transparentes tipo reja, de apertura automática las dos destinadas al tráfico rodado y apertura manual las dos destinadas al acceso peatonal, con expresa imposición de costas".

2. - Admitida a trámite la demanda y emplazada la demandada, el Procurador don Enrique Gregori Fernández, en nombre y representación de la Comunidad de Propietarios " APARTAMENTO000 " , se opuso a la misma, y, suplicó al Juzgado: " (...) Dictar sentencia por la que se desestime íntegramente la presente demanda, con expresa imposición de las costas al actor".

3. - El Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Dénia dictó sentencia, en fecha 18 de noviembre de

   2003 , cuya parte dispositiva dice literalmente: "Que estimando íntegramente la demanda sostenida por don José Vicente Bonet Camps, Procurador de los Tribunales, en nombre y representación de "RESORT LA SELLA, S.A." , bajo la dirección Letrada de doña Rosa María Martí Orts, contra la Comunidad de Propietarios " APARTAMENTO000 , S.L." , debo: Declarar nulo el punto de acuerdo adoptado en la Junta de Propietarios de la Comunidad " APARTAMENTO000 " , de nueve de junio de 2002, en su punto segundo del orden del día, por el que se acordó el cierre de las puertas de acceso a la urbanización desde la carretera de DIRECCION000 con cancelas transparentes tipo reja de apertura automática, las dos destinadas al tráfico rodado y apertura manual las dos destinadas al acceso peatonal, con imposición de costas a la demandada".

4. - Apelada la sentencia de primera instancia, y, sustanciada la alzada, la Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Alicante dictó sentencia, en fecha 27 de mayo de 2004 , cuyo fallo se transcribe textualmente: "Que estimando el recurso de apelación deducido contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 3 de Dénia de fecha 18 de noviembre de 2003 en las actuaciones de que dimana el presente rollo, debemos revocar y revocamos dicha resolución y en su lugar, debemos desestimar y desestimamos la demanda planteada por "RESORT LA SELLA, S.L." contra la Comunidad de Propietarios " APARTAMENTO000 " , imponiendo a la parte actora las costas de la instancia y sin hacer declaración respecto a las de esta alzada".

1º.- La representación procesal de la entidad "RESORT LA SELLA, S.A." presentó

escrito de interposición, al amparo del ordinal 3º del artículo 477.2 de la LEC 2000 , de los recursos de casación y extraordinario por infracción procesal contra la sentencia dictada, con fecha 27 de mayo de 2004, por la Audiencia Provincial de Alicante (Sección 5ª), en el rollo de apelación nº 183-A/2004, dimanante de los autos de juicio ordinario nº 458/2002 del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Dénia.

2. - Motivos del recurso extraordinario por infracción procesal . Con fundamento en el artículo

   469.1-2º : 1º) Por vulneración del artículo 222.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por no respetar lo resuelto con fuerza de cosa juzgada en sentencia de la misma Sala de fecha 27 de marzo de 2002; 2º ) por violación del artículo 218.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por carecer la sentencia de suficiente fundamentación jurídica.

3. - Motivos del recurso de casación . Con fundamento en el apartado 1º del artículo 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil : 1º) Por infracción del artículo 18.1 c) de la Ley de Propiedad Horizontal ; 2º) por transgresión del artículo 11.3 de la Ley de Propiedad Horizontal ; 3º) por infracción del artículo 17.1 de la Ley de Propiedad Horizontal ; 4º) interés casacional -por oponerse la sentencia recurrida a la doctrina jurisprudencial contenida, entre otras, en las SSTS de 3 de marzo de 2003, 30 de enero de 1996 y 5 de diciembre de 1989; 5º) interés casacional -la sentencia recurrida presenta asimismo interés casacional, por cuanto que resuelve puntos y cuestiones sobre los que existe jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales, en concreto de la Audiencia Provincial de Alicante, Sección Quinta: SAP Alicante, Sec. 5ª, de 17 de octubre de 2003 (además de la SAP Alicante, Sec. 5ª, de 27 de marzo de 2002, y, terminó suplicando a la Sala, que se dicte sentencia conteniendo los siguientes pronunciamientos: 1º.- Se estime el recurso extraordinario por infracción procesal interpuesto por esta parte, revocando la sentencia recurrida dictada en fecha 27 de mayo de 2004 por la Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Alicante en autos nº 183-A/04, y, en su lugar, se dicte otra de fondo que respete el principio de cosa juzgada y con una fundamentación jurídica adecuada, todo ello con arreglo a las pretensiones contenidas en el suplico de nuestro escrito de demanda y, en consecuencia, se declare la nulidad de los acuerdos comunitarios recurridos. 2º.- Eventualmente, para el solo caso de que el recurso por infracción procesal no sea acogido, se estime el recurso de casación interpuesto por esta parte, casando y anulando la sentencia recurrida y, en su lugar, se dicte otra por la que se estimen íntegramente las pretensiones deducidas en nuestro escrito de demanda y, en consecuencia, se declare la nulidad del acuerdo comunitario recurrido. Todo ello con imposición a la parte recurrida de las costas causadas en primera instancia".

4. - Habiéndose tenido por interpuestos ambos recursos, se acordó la remisión de las actuaciones a la Sala Primera del Tribunal Supremo, habiendo sido notificada dicha resolución a los Procuradores de las partes personadas el 29 de septiembre de 2004.

5. - La Procuradora doña Ana Nieto Altuzarra, en nombre y representación de la mercantil "RESORT

   LA SELLA, S.A." presentó escrito ante esta Sala con fecha 10 de noviembre de 2004 personándose en calidad de parte recurrente. La Procuradora doña Mª Dolores Tejero García-Tejero, en nombre y representación de la Comunidad de Propietarios " APARTAMENTO000 " presentó escrito ante esta Sala con fecha 17 de febrero de 2005 personándose en calidad de parte recurrida.

6. - Por Providencia de fecha 11 de septiembre de 2.007 se puso de manifiesto la posible causa de inadmisión del recurso, a las partes personadas.

7. - Mediante escrito presentado el día 8 de octubre de 2.007 la parte recurrente ha manifestado su disconformidad con la posible causa de inadmisión puesta de manifiesto por entender que el recurso cumple todos los requisitos exigidos por la LEC 2000 para acceder a la casación, mientras que la parte recurrida mediante escrito de fecha 9 de octubre de 2007 muestra su conformidad con la posible causa de inadmisión.

8. - La Sala dictó auto de fecha 5 de febrero de 2008 , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "1º.- No admitir el recurso de casación interpuesto por la entidad "RESORT LA SELLA, S.A." contra la sentencia dictada, con fecha 27 de mayo de 2004, por la Audiencia Provincial de Alicante (Sección 5ª), en el rollo de apelación nº 183-A/2004, dimanante de los autos de juicio ordinario nº 458/2002 del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Dénia, en cuanto a los motivos segundo, tercero y quinto del escrito de interposición. 2º.- Admitir el recurso de casación interpuesto contra la mencionada sentencia, en cuanto a los motivos primero y cuarto del escrito de interposición. 3º.- No admitir el recurso extraordinario por infracción procesal interpuesto por la misma parte contra la misma sentencia, en cuanto al motivo segundo del escrito de interposición. 4º.- Admitir el citado recurso extraordinario por infracción procesal en cuanto al motivo primero del escrito de interposición. 5º.- Y entréguese copia del escrito de interposición de los recursos de casación y extraordinario por infracción procesal formalizados y de sus documentos adjuntos, a la parte recurrida personada ante esta Sala para que formalice su oposición por escrito en el plazo de veinte días, durante los cuales estarán de manifiesto las actuaciones en la Secretaría".

Evacuando el traslado conferido, la Procuradora doña María Dolores Tejero García-Tejero, en nombre y representación de la Comunidad de Propietarios " APARTAMENTO000 " , formuló oposición al recurso de casación mediante escrito de fecha 3 de junio de 2008, suplicando a la Sala: " (...) Se dicte en su día sentencia por la que, con desestimación de cada uno de los motivos articulados de adverso, se desestimen a su vez los indicados recursos, confirmando íntegramente la sentencia de la Ilma. Audiencia Provincial de Alicante, Sección 5ª, de fecha 27 de mayo de 2004 , recaída en el rollo de apelación nº 183-A/2004, dimanante de juicio ordinario nº 458/2002 del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Dénia; con imposición de costas a la recurrente, y lo demás procedente en Derecho".

La Sala señaló para votación y fallo del presente recurso, el día 9 de julio de 2009 , en que tuvo lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Roman Garcia Varela,

Don Pio , posteriormente sucedido en el proceso por la entidad mercantil "RESORT LA

SELLA, S.A." , demandó por los trámites del juicio ordinario a la Comunidad de Propietarios " APARTAMENTO000 " , e interesó las peticiones que se detallan en el antecedente de hecho primero de esta sentencia.

La parte actora ha formulado demanda contra la Comunidad de Propietarios " APARTAMENTO000 "

, donde se solicitaba la nulidad del acuerdo adoptado en la Junta de Propietarios celebrada el 9 de junio de 2002 en el concreto punto del orden del día, por el que se acordó el cierre de las puertas de acceso a la urbanización en perjuicio del actor, propietario del restaurante "Bon Sol", sito en el interior de la urbanización.

El Juzgado acogió íntegramente la demanda y declaró nulo el acuerdo de la Junta al disponer que se había impuesto el criterio de la mayoría en perjuicio del propietario accionante, al no haber tomado en consideración el horario de apertura, ni el uso habitual de accesos por los clientes, el cual no se limita a los que se encuentren en la arena de la playa; y su sentencia fue revocada en grado de apelación por la de la Audiencia, que consideró que la pretensión del actor de tener total libertad de acceso, incluso con vehículos, a su restaurante no recoge el espíritu de la sentencia anterior de esa Sala de 27 de marzo de 2000 , y, con tal actuación, pretende subordinar los intereses de los comuneros a los del dueño del negocio, para desestimar por ello la pretensión de nulidad del acuerdo impugnado al entender que el contenido del mismo respeta los derechos del actor y se adecua a la sentencia anterior de esa Sala.

"RESORT LA SELLA, S.A." ha interpuesto recurso extraordinario por infracción procesal, con cobertura en el artículo 469.1, 3º y 2º, de la Ley de Enjuiciamiento Civil , y recurso de casación, con cobijo en el artículo 477.2 3º de dicha Ley, contra la resolución de segunda instancia, y esta Sala, mediante auto de 5 de febrero de 2008 , ha admitido exclusivamente el motivo primero del recurso extraordinario por infracción procesal y los motivos primero y cuarto del recurso de casación.

RECURSO EXTRAORDINARIO POR INFRACCIÓN PROCESAL.

El motivo primero de este recurso acusa la infracción del artículo 222.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por cuanto que la sentencia recurrida no respeta lo resuelto con fuerza de cosa juzgada en la de la misma Sala de 27 de marzo de 2002, recaída en el recurso de apelación número 369/01 -A; dice que la resolución impugnada no ha acatado lo decidido en la sentencia anterior de 27 de marzo de 2002 , dictada sobre el mismo objeto y afectante a las mismas partes con fuerza de cosa juzgada positiva, por lo que debió servir de referencia a la sentencia posterior para llegar a una misma conclusión con la aplicación de la lógica jurídica; precisa que si contrastamos el primer acuerdo de cerramiento impugnado, el del año 1999, y el segundo del año 2002, observamos que, aunque con palabras diferentes -con la utilización el eufemismo "regulación" en vez de "cerramiento" -, vienen a significar lo mismo: el cerramiento de los accesos a la comunidad durante todo el día con puertas o rejas estableciendo un sistema automático de apertura con carteles indicadores; señala que la sentencia firme de 27 de marzo de 2002 , con el atributo de cosa juzgada, considera que el acuerdo de cerramiento o "regulación de entradas" , por su imprecisión y por la potencial gravedad que comporta su ejecución, supone un perjuicio para el propietario del restaurante, daño que no está obligado a soportar, y, sin embargo, la misma Sala, ante un acuerdo idéntico del año 2002 sobre cerramiento de la comunidad durante todo el día, considera que el propietario está obligado a soportar el daño que le produce tal medida, es decir, la misma Sala ofrece dos soluciones distintas a un problema idéntico que se ha producido en dos ocasiones, una de ellas juzgada con anterioridad, con olvido en la sentencia posterior del principio de cosa juzgada; asimismo, colige que existe vulneración de la cosa juzgada al descartar la sentencia de instancia que para la adopción del acuerdo de cerramiento sea exigible la unanimidad, y acepta como válida la mayoría conseguida para la aprobación del acuerdo impugnado, con la expresa oposición del comunero perjudicado, cuando en la sentencia anterior de 27 de marzo de 2002 se indicaba que "era necesario el acuerdo unánime de los copropietarios para cerrar la urbanización a extraños, ya que con ello se eliminaba la posibilidad de entrada de público a los locales comerciales" ; por último, recuerda que "la institución de la cosa juzgada material contemplada en el articulo 1252 del Código Civil tiene como finalidad mantener la seguridad y paz jurídicas, evitando que sobre una misma relación jurídica deducida en juicio puedan sucederse procesos que podrían concluir con sentencias contradictorias. Toda sentencia firme puede producir un doble efecto, esto es, junto al efecto negativo o excluyente que impide seguir un proceso ulterior sobre el mismo objeto litigioso, y que exige esa triple identidad, puede darse un efecto positivo según el cual en el segundo proceso el Juzgador queda vinculado a lo ya juzgado cuando tiene que decidir sobre una relación o situación jurídica de la que la sentencia anterior es condicionante o prejudicial. En este caso, la cosa juzgada no opera como excluyente de una decisión sobre el fondo del asunto, sino que le sirve de base, y aquí no se exige la triple identidad citada, sino que basta que el objeto en ambos procesos sea parcialmente idéntico o conexo (SSTS de 17 de julio de 1986, 20 de mayo, 2 de julio y 22 de diciembre de 1992 y 1 de diciembre de 1993 ) ".

El motivo se desestima.

Fue impugnado el anterior acuerdo de la Junta por el entonces propietario del restaurante "Bon Sol"

ante el Juzgado de Primera Instancia de Dénia, que desestimo la demanda; y, recurrida en apelación la resolución, la Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Alicante dictó sentencia en fecha de 27 de marzo de 2002 , que contiene la siguiente argumentación:

"Ya se dijo en sentencia de este Tribunal de 16 de julio y 22 de octubre de 1996, 18 de marzo de

1999 , teniendo en cuenta la sentencia del Tribunal Supremo de 30 de enero de 1996 , que era necesario el acuerdo unánime de los copropietarios para cerrar la urbanización, ya que con ello se eliminaba la posibilidad de entrada de público a los locales comerciales. Los dueños de éstos tienen que ser respetados en los derechos que adquirieron, los propietarios o inquilinos de viviendas también tienen derecho a una normal y pacífica convivencia y por ello a que no sea perturbada por actividades o comportamientos reprochables que puedan realizar quienes sin ser titulares tienen posibilidad de acceder y permanecer dentro del recinto de la urbanización. Por ello el acuerdo de cierre que pueda tomar la Junta de Propietarios debe contrastar esos distintos intereses buscando el sistema adecuado para que al tiempo que se defienden los derechos de unos no se perjudique a otros. El Sr. Pio tiene derecho a que al menos durante las horas de apertura de su negocio el acceso al mismo de la clientela no quede impedido y eso se consigue sin necesidad de que todas las puertas estén abiertas pero las que puedan cerrarse, defendiendo así los intereses de los dueños de apartamentos o viviendas, sean aquéllas que no utilizan los clientes del restaurante o que su posible uso sea menos probable.

El artículo 18 citado en su apartado c) permite la impugnación de los acuerdos cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo. Tanto la imprecisión del acuerdo como la forma en que puede llevarse a efecto generan la posibilidad de causar grave perjuicio al demandante, por lo cual debe declararse la nulidad de lo acordado en dicho punto 8°. Ya se ha dicho que en algunos casos no es fácil conciliar los intereses opuestos de algunos propietarios, pero en el presente no es ocioso referirse a la conveniencia de que antes de tomar el acuerdo de cerrar la urbanización, a lo que tienen derecho los dueños de viviendas, se contraste con los intereses de los propietarios de locales para llegar a un entendimiento sobre los accesos que deben quedar abiertos, los que se puedan cerrar, el sistema o forma de cierre y los respectivos horarios. Como el acuerdo de cerrar la urbanización carece de precisión sobre los detalles que se han dicho y puedo llevar a producir perjuicios de difícil reparación, tiene que ser declarado nulo, de lo cual se desprende la necesidad de estimar recurso".

Posteriormente, se celebró Junta General Ordinaria de la Comunidad de los Propietarios en fecha de

9 de junio de 2002, con el punto del orden del día que se expone acto continuo:

"La propuesta presentada por el Presidente de la Comunidad es la siguiente: Habiendo sido anulado, por sentencia de la Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Alicante de 27 de marzo de 2002 , el acuerdo de cierre de la urbanización adoptado en la Junta de Propietarios de 1999, y siendo así que la citada sentencia, al fundamentar el fallo, establece que decidida con la claridad deseable>> y que debe contrastar los distintos intereses buscando el sistema adecuado para que al tiempo que se defiende los derechos de unos no se cause perjuicio a todos>>, se somete a la consideración de la Junta la adopción del acuerdo sobre regulación de accesos a la APARTAMENTO000 que, a continuación, se transcribe con total claridad y con la intención de satisfacer los distintos intereses:

Los accesos a la Urbanización Albatros quedan regulados en la forma siguiente:

1. - Desde la playa a través de los puntos de acceso que a continuación se identifican, todos ellos peatonales por no existir evidentemente tráfico rodado en la playa:

   - Dos directos a las calles laterales de la Urbanización (uno para cada calle) sin ningún tipo de puerta o cancela que limite el paso.

   - Dos directos al jardín de la Urbanización con cancelas transparentes tipo reja y apertura manual sin necesidad de llave.

   - Uno directo a la terraza del Restaurante "Bon Sol" para su uso exclusivo.

2. - Desde la carretera de DIRECCION000 a través de los puntos de acceso que a continuación se identifican:

   - Dos destinados al tráfico rodado enfrentados a las calles laterales de la Urbanización con cancelas transparentes tipo reja y apertura automática sin necesidad de llave, uno de ellos para el tráfico de entrada a la urbanización y otro para el de salida.

   - Dos destinados al tráfico peatonal directos a la fachada principal de la Urbanización, con cancelas trasparentes tipo reja apertura manual sin necesidad de llave.

3. - Los clientes del restaurante > dispondrán de libre acceso desde la carretera de

   DIRECCION000 a través de los puntos identificados en el apartado 2º y desde la playa a través de acceso directo y exclusivo identificado en el apartado 1º.

   Se aprueba por mayoría la propuesta indicada".

   Entre la sentencia de 27 de marzo de 2002 , referida para invocar la violación del principio de cosa juzgada, y la sentencia de 4 de febrero de 2004 , ahora objeto de recurso extraordinario por infracción procesal en esta sede, no aparecen las identidades requeridas por tratase de situaciones distintas.

   Así, en la sentencia primeramente indicada, como determinante del fallo, se argumentaba la conveniencia de que antes de tomar el acuerdo de cerrar la urbanización, debe contrastarse con los propietarios de locales para llegar a un entendimiento sobre los accesos que deben quedar abiertos, los que se pueden cerrar, el sistema y forma de cierre y los respectivos horarios, y habida cuenta de que el acuerdo sobre el que pronunció la citada decisión era uno aprobado por la Junta en 26 de septiembre de 1999, el cual carecía de precisión sobre dichos detalles, la Sala entendió que podría llevar a perjuicios de difícil reparación, por lo que declaró nulo el mentado acuerdo.

   Por consiguiente, la indicada sentencia no presupone la imposibilidad futura de la adopción de acuerdos reguladores del cierre de la urbanización, sino que establece que los mismos han de determinarse con respeto de las circunstancias aludidas en dicha resolución y la precisión de la manera y el funcionamiento de la medida a tomar.

   Por otra parte, la sentencia de 4 de febrero de 2004 analiza con contenido pormenorizado el acuerdo de la Junta de 9 de junio de 2002, en lo referente a las circunstancias relativas al acceso a la urbanización a través de las puertas peatonales y de vehículos.

   RECURSO DE CASACIÓN.

El motivo primero de este recurso denuncia la transgresión por inaplicación del artículo

18.1 c) de la Ley de Propiedad Horizontal , en la medida en que el acuerdo de cerramiento o regulación de accesos se ha adoptado con manifiesto abuso de derecho, ocasiona un grave perjuicio para el recurrente, ya que los clientes se encuentran en los accesos principales al restaurante, y únicos rodados, con cancelas metálicas cerradas que franquean el paso disuadiéndoles de acceder al negocio del recurrente.

El motivo se estima.

La sentencia recurrida integra los siguientes razonamientos:

"(...) Habida cuenta de las circunstancias concurrentes no pueden aceptarse los razonamientos en virtud de los cuales la Juez a quo considera infringido el citado artículo 17 de los Estatutos, ya que la decisión de que las puertas estén cerradas con llave, facilitando como es lógico, copia de ésta a los comuneros, incluida la mercantil actora, en modo alguno afecta a la utilización de los elementos de su propiedad enclavados en la Urbanización y dedicados a la hostelería.

Dice la sentencia que el acuerdo supone privar de hecho a la actora de la posibilidad de contratar con terceros que le reconoce esa norma estatutaria e incluso restringir la clientela entre los propios comuneros, que tendrán que dar un rodeo, y descarta incluso que la instalación de un sistema de apertura electrónica es restrictivo para la eventual clientela por la molestia que implica tener que llamar a un timbre para acceder a un establecimiento abierto al público.

Esas argumentaciones no pueden ser asumidas por la Sala, y debe dejarse claro que la Comunidad actúa dentro del marco de las competencias que le confiere el artículo 14, e) de la Ley de Propiedad Horizontal al acordar una medida que redunda en el mejor servicio común, para cuya adopción no era necesaria la unanimidad al no implicar modificación alguna de los Estatutos, por lo que debe encuadrarse en la regla 3ª del artículo 17 y no en la primera .

El acuerdo no impide el uso de los establecimientos a personas ajenas a la Comunidad, sino que pretende que ese acceso no sea indiscriminado, lo que implica que serán los titulares de esos establecimientos los que deban facilitar el acceso a sus clientes y responsabilizarse de su actuación en las instalaciones comunitarias, sin la mínima molestia que pueda implicar obste a la legalidad del acuerdo impugnado, cuando constan en las actas aportadas los problemas que ha de soportar la Comunidad precisamente por el acceso indiscriminado que se relata, máxime cuando cada vez esta más extendido el cierre de muchos establecimientos a los que se accede cuando desde el interior se facilita el acceso, con objeto de controlar el mismo, y cuando además, lo que se enclava en el interior son además del bar, las piscinas, se evidencia que la actuación de la Comunidad ha de ser respaldada por el peligro que puede implicar.

La instalación del vallado y puertas desde el año 1994 tiene como finalidad precisamente la que la Comunidad explicitó en el acuerdo impugnado, es decir, que permanezcan cerradas, sin que ello obste al uso que viene haciendo la actora de sus establecimientos, teniendo la misma la posibilidad de abrir la puerta a quien considere oportuno, pero no puede pretender que la Comunidad admita que las puertas estén siempre abiertas con las consiguientes dificultades y peligros que ello entraña, procediendo, en consecuencia, la estimación del recurso" .

Esta Sala no acepta los argumentos de la sentencia de instancia recién manifestados.

Primeramente, se evidencia que el acuerdo objeto del recurso de casación fue alcanzado sin la conveniencia de que, previamente al asentimiento mayoritario en la Junta de cerrar la urbanización, al que tienen derecho los dueños de las viviendas, se contrastara con los intereses del propietario del restaurante para llegar a un entendimiento de los accesos que deben quedar abiertos, los que se puedan cerrar, el sistema o forma de cierre y los respectivos horarios, como había declarado la aludida sentencia de 27 de marzo de 2002 , sino que se llevó a cabo mediante una propuesta unilateral del Presidente de la Comunidad, a la que fue ajeno el actual titular del local de negocio, que ni siquiera fue consultado sobre los particulares del acuerdo ya detallado.

No cabe dentro de la Ley de Propiedad Horizontal un acuerdo que perjudique a un propietario, sin que por ello tenga la obligación jurídica de soportarlo.

Basta la lectura de acuerdo de la Junta que nos ocupa para significar que ha sido tomado exclusivamente en servicio o atención de los comuneros ajenos al titular del restaurante, el cual queda disminuido en sus legítimos derechos para la explotación de su negocio, lo que se integra en el ámbito del abuso de derecho, referido en el artículo 18.1 c) de la Ley , consistente en la utilización de la norma por la Comunidad con mala fe civil en perjuicio de un propietario, sin que pueda considerase general el beneficio de la Comunidad, cuando afecta de manera peyorativa a uno de sus partícipes, cuyo local está exclusivamente dedicado a un negocio de hostelería.

El razonamiento de la sentencia de instancia concerniente a que "El acuerdo no impide el uso de los establecimientos a personas ajenas a la Comunidad, sino que pretende que ese acceso no sea indiscriminado, lo que implica que serán los titulares de esos establecimientos los que deban facilitar el acceso a sus clientes y responsabilizarse de su actuación en las instalaciones comunitarias, sin la mínima molestia que pueda implicar obste a la legalidad del acuerdo impugnado, cuando constan en las actas aportadas los problemas que ha de soportar la Comunidad precisamente por el acceso indiscriminado que se relata, máxime cuando cada vez esta más extendido el cierre de muchos establecimientos a los que se accede cuando desde el interior se facilita el acceso, con objeto de controlar el mismo, y cuando además, lo que se enclava en el interior son además del bar, las piscinas, se evidencia que la actuación de la Comunidad ha de ser respaldada por el peligro que puede implicar" , es contrario a las pautas ordinarias del mercado de la hostelería, donde, salvo singulares excepciones, la regla consiste en el local abierto al público, sin facilitar desde su interior la entrada al mismo, y la restante problemática que expone la sentencia recurrida puede ser facilitada por un servicio de vigilancia, que, según expresa dicha resolución, tuvo contratado anteriormente dicha Comunidad con resultado eficaz.

El motivo cuarto plantea la existencia de interés casacional por oposición a la doctrina del Tribunal Supremo, contenida en las SSTS de 3 de marzo de 2003, 30 de enero de 1996 y 5 de diciembre de 1989 , las cuales sientan la doctrina jurisprudencial de que para que sea válido un acuerdo adoptado por mayoría, consistente en el cierre de elementos comunes que sirven de acceso a locales comerciales ubicados en el interior de la urbanización, mediante puertas o cancelas, habrá que respetar los derechos que adquirieron los dueños de los locales de negocio legalmente establecidos, durante las horas en que estos locales tengan derecho a permanecer abiertos según las normas legales y reglamentarias que regulen esta materia.

El motivo se estima.

La doctrina jurisprudencial integrada en las SSTS citadas en el motivo es de aplicación al caso que nos ocupa.

Como consecuencia de la hasta aquí razonado, de conformidad con lo establecido en el artículo 487.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , debe casarse la resolución respecto a la estimación del motivo primero del recurso de casación y la cuestión de interés casacional, para resolver sobre el caso y declarar lo que corresponda, todo ello sin hacer especial pronunciamiento sobre las costas de conformidad con lo dispuesto en el artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Condenamos la parte recurrida al abono de las costas causadas en la primera instancia (artículos 394

y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ), sin hacer especial pronunciamiento de las ocasionadas en el recurso de apelación.

Desestimamos el recurso extraordinario por infracción procesal deducido por la entidad mercantil

"RESORT LA SELLA, S.A." .

Condenamos a la parte recurrente al pago de las costas causadas en el recurso extraordinario por infracción procesal (artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

Procede manifestar que los derechos adquiridos por los propietarios de un local comercial ubicado en una urbanización han de respetarse por los acuerdos adoptados por mayoría en la Junta de Propietarios de una Comunidad, relativos al cierre de elementos comunes, mediante puertas o cancelas, que aquéllos no están obligados a soportar, durante las horas en que dichos locales estén abiertos al público según las normas legales y reglamentarias reguladores de esta materia.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.