STS 553/2009, 15 de Julio de 2009

Ponente:ANTONIO SALAS CARCELLER
Número de Recurso:326/2005
Procedimiento:Casación
Número de Resolución:553/2009
Fecha de Resolución:15 de Julio de 2009
Emisor:Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil
RESUMEN

ARRENDAMIENTO URBANO. ABANDONO DEL ARRENDATARIO. Aun cuando, en principio, se pueda considerar que el uso de la cosa es un derecho del arrendatario, también es cierto que parte de la doctrina considera que se trata igualmente de una obligación porque, si no se usa la cosa, no se la estará destinando al uso pactado y, en todo caso, la pretensión del arrendatario de mantener la situación arrendaticia pese a la falta de uso, prolongada y no justificada, constituiría un ejercicio abusivo del derecho frente a la plenitud del derecho de propiedad. La causa onerosa en el contrato de arrendamiento de cosas viene integrada, para el arrendador, por la prestación consistente en el pago de la renta por parte del arrendatario; y, para éste, por la prestación de uso de la cosa concedido por el arrendador (artículo 1274 Código Civil ) de modo que la falta de uso desnaturaliza el propio contrato, y su finalidad, cuando se produce en determinadas condiciones de prolongación en el tiempo. En primera instancia se desestima la demanda. Se desestima la apelación. Se desestima la casación.

 
ÍNDICE
CONTENIDO

SENTENCIA

En la Villa de Madrid, a quince de Julio de dos mil nueve

Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen indicados, el recurso de Casación contra la sentencia dictada en grado de Apelación por la Sección Octava de la Audiencia Provincial de Valencia, como consecuencia de autos de juicio ordinario nº 589/03, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Gandía; cuyo recurso fue interpuesto ante la mencionada Audiencia por la representación procesal de la Congregación de Hermanas Franciscanas de la Inmaculada, representada ante esta Sala por la Procuradora de los Tribunales doña María Teresa Goñi Toledo; siendo parte recurrida don Braulio , representado por la Procuradora de los Tribunales doña Paz Santamaría Zapata.

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO

Ante el Juzgado de Primera Instancia fueron vistos los autos, juicio ordinario, promovidos a instancia de la Congregación de Hermanas Franciscanas de la Inmaculada contra don Braulio.

  1. - Por la parte actora se formuló demanda arreglada a las prescripciones legales, en la cual solicitaba, previa alegación de los hechos y fundamentos de derecho, que se "dicte en su día sentencia por la que estimando la demanda se declare la resolución del contrato de arrendamiento por abandono de la explotación, condenando al demandado a estar y pasar por dicha resolución, desalojando la misma en el plazo legal, dejándola vacua, libre y expedita y a disposición de mi mandante, con expresa imposición de las costas al demandado."

  2. - Admitida a trámite la demanda, la representación procesal de don Braulio contestó a la misma, oponiendo a las pretensiones deducidas de adverso los hechos y fundamentos de derecho que tuvo por conveniente para concluir solicitando que "... dicte sentencia desestimando íntegramente la demanda interpuesta en cuyo Suplico se solicita expresamente la "recuperación de la posesión", al no existir abandono de la finca rústica, que actualmente sigue siendo cultivada, y tener derecho mi representado a seguir en la posesión de la misma hasta tanto no se proceda a la ejecución del plan de urbanización de conformidad con Sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia, Sección Tercera, de fecha 14 de Enero de 2.000 ; condenando a la actora a los gastos y costas causadas en este procedimiento."

  3. - Convocadas las partes a la audiencia previa, las pruebas propuestas fueron admitidas y practicadas en el juicio, quedando los autos conclusos para sentencia.

  4. - El Juzgado de Primera Instancia dictó Sentencia con fecha 20 de mayo de 2004, cuya parte dispositiva es como sigue: "Que desestimando la demanda interpuesta por la Procuradora Sra. Espí Puig, en nombre y representación de la Congregación de Hermanas Franciscanas de la Inmaculada, debo absolver y absuelvo al demandado D. Braulio, de los pedimentos formulados en su contra.- Todo ello con expresa imposición de las costas procesales a la parte demandante."

SEGUNDO

Contra dicha sentencia interpuso recurso de apelación la representación procesal de la demandante, y sustanciada la alzada, la Sección Octava de la Audiencia Provincial de Valencia, dictó sentencia con fecha 30 de noviembre de 2004, cuyo Fallo es como sigue: "Desestimamos el recurso de apelación interpuesto por Congregación de Hermanas Franciscanas de la Inmaculada contra la sentencia de fecha 20 de mayo de 2004 dictada por el Juzgado de 1ª. Instancia nº. 1 de Gandía en autos de juicio ordinario nº. 589/03 que la confirmamos imponiendo a la parte apelante el pago de las costas procesales causadas en esta alzada."

TERCERO

El Procurador don Juan Antonio Ruiz Martín, en nombre y representación de la Congregación de Hermanas Franciscanas de la Inmaculada formalizó recurso de casación ante la Audiencia Provincial de Valencia al amparo de lo dispuesto en el artículo 477.2.3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por interés casacional, fundado como motivo único en la infracción de lo dispuesto en los artículos 1555.2º, 1556 y 1569.4º del Código Civil, así como de la jurisprudencia de esta Sala y en concreto de la doctrina contenida en las sentencias de 23 de junio de 1959, 17 de noviembre de 1970 y 17 de mayo de 1986.

CUARTO

Por esta Sala se dictó auto de fecha 12 de febrero de 2008 por el que se acordó la admisión del recurso, así como dar traslado del mismo a la parte recurrida, don Braulio, que se opuso por escrito a su estimación bajo la representación de la Procuradora doña Paz Santamaría Zapata.

QUINTO

No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista pública ni estimándola necesaria este Tribunal, se señaló para votación y fallo del recurso el día 30 de junio de 2009, en que ha tenido lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Antonio Salas Carceller,

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO

La Congregación de Hermanas Franciscanas de la Inmaculada interpuso demanda de juicio ordinario ante los Juzgados de Gandía contra don Braulio, cuyo conocimiento correspondió al Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 1 de dicha ciudad, autos nº 589/2003, interesando que se dictara sentencia por la cual se declarara la resolución del contrato de arrendamiento que mantenía con el demandado sobre la finca rústica sita en Gandía, parcela NUM000 del polígono NUM001, que ocupa dicho demandado como arrendatario, por abandono de la explotación.

El demandado se opuso a la demanda y, seguido el proceso por sus trámites, el Juzgado de Primera Instancia dictó sentencia de fecha 20 de mayo de 2004 por la que desestimó la demanda con imposición de costas a la parte actora, la cual recurrió en apelación y la Audiencia Provincial de Valencia (Sección 8ª) dictó nueva sentencia de fecha 30 de noviembre de 2004 por la que desestimó el referido recurso e impuso a la parte apelante el pago de las costas, habiendo recurrido en casación esta última.

SEGUNDO

La sentencia dictada por la Audiencia, ahora recurrida, parte de la consideración de que el arrendamiento en cuestión se rige por las normas del Código Civil y no por las especiales de la Ley de Arrendamientos Rústicos, que anteriormente le fueron aplicables, ya que la sentencia de fecha 14 de enero de 2000 dictada por la propia Audiencia (Sección 3ª ) en anterior proceso de cognición nº 353/97 seguido entre las misma partes ante el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Gandía, en el cual el arrendatario instaba el acceso a la propiedad y la arrendadora la resolución del contrato, lo declaró así al tratarse de suelo urbano residencial, sin que hubiera lugar a la resolución del contrato de arrendamiento, pudiendo continuar el arrendatario en la posesión de la tierra como contrato excluido de la regulación de la Ley de Arrendamientos Rústicos, mientras no se proceda a la ejecución del plan de urbanización y en tanto en cuanto no sea declarado el desahucio.

Igualmente acepta lo declarado por la sentencia de primera instancia en el sentido de que, de las pruebas practicadas, se deduce que durante el año 2002 y, por lo menos, hasta el mes de septiembre de 2003, la parcela en cuestión no estuvo cultivada, como se desprende del resultado de las actas notariales de 18 de enero de 2002, 30 de mayo de 2002 y 29 de septiembre de 2003, aunque desde finales de marzo de 2004 -fecha posterior a la de la presentación de la demanda- se encuentra plantada de calabazas.

No obstante, al igual que ya consideró el Juzgado, la Audiencia interpreta el contenido de los artículos 1555.2 y 1556 del Código Civil, en el sentido de que dichas normas no imponen al arrendatario el uso de la cosa en todo caso, de modo que únicamente el no uso que suponga daño o desmerecimiento para la cosa comporta una violación del contrato por incumplimiento del arrendatario y causa de resolución e, incluso, la exigencia de daños y perjuicios ; por lo que, en definitiva, el no uso no es causa de resolución, a no ser que ese "no uso" perjudique o cause daño a la cosa arrendada.

TERCERO

El recurso de casación condensa en un solo motivo las infracciones legales que la parte recurrente considera que se han producido, refiriéndose en concreto a los artículos 1555.2 del Código Civil, según el cual el arrendatario está obligado «a usar de la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado; y, en defecto de pacto, al que se infiera de la naturaleza de la cosa arrendada según la costumbre de la tierra» ; 1556 del mismo código, referido a la posibilidad de pedir la "rescisión" del contrato cuando no se cumpliere tal obligación con la correspondiente indemnización de daños y perjuicios; y 1569.4ª, en virtud del cual el arrendador podrá desahuciar judicialmente al arrendatario cuando no se sujetare en el uso de la cosa a lo que ordena el número 2º del artículo 1555.

Cita igualmente, para justificar el interés casacional que alega: a) La sentencia de esta Sala de 23 de junio de 1959, referida al arrendamiento de una cantera, la que refleja cómo la doctrina de la Sala se ha orientado en el sentido de que el uso constituye una obligación del arrendatario, aludiendo a sentencias anteriores como las de 22 junio 1920, incidentalmente la de 31 marzo 1926, y "a sensu contrario" la de 17 febrero 1953 ; b) La sentencia de 17 noviembre 1970, referida al arrendamiento de un almacén sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos, que declara la obligación de uso del arrendatario al que se niega el derecho de prórroga por la desocupación del objeto arrendado; y c) La sentencia de 17 de mayo de 1986, referida al arrendamiento de una industria de Café Bar Restaurante, en cuanto declara que «el no uso o el uso esporádico y anómalo hay que entender, salvo prueba en contrario, que acarrea perjuicio para el interés del arrendador», y que « la doctrina jurisprudencial, acomodándose a lo ordenado en el número 2.º del artículo 1.555, norma que tiene expresivos precedentes en el derecho histórico (ley 25, párrafo tres , título 2.º, libro 19, del Digesto: "conductor omnia secundum legem conductionis facere debet"), afirma ese presupuesto del deber de uso de la cosa que atañe al arrendatario, ya que además normalmente la falta de diligencia en su cumplimiento conllevará demérito para la cosa arrendada y no puede dejarse la efectiva realización de lo pactado a la voluntad de uno sólo de los sujetos del contrato bilateral -sentencias de 22 de junio de 1920, 6 de octubre y 9 de diciembre de 1953, 21 de enero de 1955, 28 de enero de 1957, 23 de junio de 1959, 3 de julio de 1965 y 17 de noviembre de 1970 ».

En realidad el "thema decidendi" del presente recurso se centra en la interpretación de la obligación que impone al arrendatario el nº 2º del artículo 1555 del Código Civil en relación con la causa de desahucio comprendida en el nº 4º del artículo 1569 y, en concreto, si el ejercicio de tal facultad resolutoria procederá sólo en los casos de que el arrendatario destine la cosa a uso distinto del pactado o, en su defecto, al que convenga a la naturaleza de la cosa objeto de locación, o si tal facultad resolutoria se dará también en el supuesto de falta de uso.

Aun cuando, en principio, se pueda considerar que el uso de la cosa es un derecho del arrendatario, también es cierto que parte de la doctrina considera que se trata igualmente de una obligación porque, si no se usa la cosa, no se la estará destinando al uso pactado y, en todo caso, la pretensión del arrendatario de mantener la situación arrendaticia pese a la falta de uso, prolongada y no justificada, constituiría un ejercicio abusivo del derecho frente a la plenitud del derecho de propiedad. La causa onerosa en el contrato de arrendamiento de cosas viene integrada, para el arrendador, por la prestación consistente en el pago de la renta por parte del arrendatario; y, para éste, por la prestación de uso de la cosa concedido por el arrendador (artículo 1274 Código Civil ) de modo que la falta de uso desnaturaliza el propio contrato, y su finalidad, cuando se produce en determinadas condiciones de prolongación en el tiempo.

En el presente caso se ha declarado como hecho probado que el arrendatario, sin causa justificada para ello, abandonó la finca sin destinarla a finalidad alguna, al menos durante un año y nueve meses -todo el año 2002 y hasta septiembre de 2003- por lo que se dieron las circunstancias señaladas respecto de la desnaturalización de un contrato de tracto sucesivo como es el de arrendamiento y, en consecuencia, incurrió en la causa de desahucio prevista en el artículo 1569-4º del Código Civil, habiendo quedado igualmente acreditado que únicamente reanudó el cultivo de la finca tras la interposición de la demanda que dio lugar al presente litigio.

CUARTO

La estimación del recurso comporta que no se haga especial declaración sobre costas causadas en el mismo (artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ). Las de primera instancia se han de imponer al demandado por aplicación de lo dispuesto en el artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, sin especial pronunciamiento sobre las de la apelación de conformidad con lo dispuesto en el artículo 398.2 de la misma Ley.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.

FALLAMOS

Que debemos DECLARAR Y DECLARAMOS haber lugar al recurso de casación interpuesto por la representación procesal de la Congregación de Hermanas Franciscanas de la Inmaculada contra la sentencia de fecha treinta de noviembre de dos mil cuatro dictada por la Audiencia Provincial de Valencia (Sección 8ª) en el Rollo de Apelación nº 812/04 dimanante de autos de juicio ordinario nº 589/03 seguido ante el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Gandía a instancia de la parte hoy recurrente contra don Braulio y, en consecuencia, casamos y anulamos dicha sentencia y en su lugar:

  1. - Declaramos haber lugar a la resolución del contrato de arrendamiento existente entre las partes sobre la finca a que se refiere el hecho primero de la demanda, y condenamos al demandado don Braulio a su desalojo dejándola vacua, libre y expedita a disposición de la propiedad.

  2. - Declaramos como doctrina jurisprudencial que la falta de uso de la cosa arrendada por parte del arrendatario, sin causa justificada y durante un tiempo prolongado, en contratos de arrendamiento regidos por el Código Civil, integra la causa de desahucio comprendida en el nº 4 del artículo 1569 de dicho código.

  3. - Condenamos al demandado al pago de las costas causadas en primera instancia, sin especial pronunciamiento sobre las de la apelación y las del presente recurso.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.- Juan Antonio Xiol Rios.- Xavier O'Callaghan Muñoz.- Jesus Corbal Fernandez.- Antonio Salas Carceller.- Jose Almagro Nosete.- Firmado y Rubricado. PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Antonio Salas Carceller, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.