STS 360/2009, 25 de Mayo de 2009
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 360/2009 |
| Emisor | Tribunal Supremo, sala primera, (Civil) |
| Fecha | 25 Mayo 2009 |
SENTENCIA
En la Villa de Madrid, a veinticinco de Mayo de dos mil nueve
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Excmos. Sres. Magistrados al margen indicados, el recurso de casación interpuesto por la entidad MARANTILLA INMOBILIARIA, S.L. representada por la Procuradora de los Tribunales, Doña Rosina Montes Agustí contra la sentencia dictada en grado de apelación con fecha 28 de octubre de 2004 por la Audiencia Provincial de Sevilla, Sección Quinta, en el rollo número 5.999/04, dimanante del Juicio ordinario número 1467/2003 seguido en el Juzgado de Primera Instancia número 21 de los de Sevilla. Es parte recurrida la entidad PROMOTORA ANDALUZA DE COOPERATIVAS, S.A., sin representación procesal ante este Alto Tribunal.
Ante el Juzgado de Primera Instancia nº 21 de los de Sevilla, fueron vistos los autos de juicio ordinario declarativo promovidos a instancia de la entidad "MARANTILLA INMOBILIARIA, S.L." contra la entidad mercantil "PROMOTORA ANDALUZA DE COOPERATIVAS, S.A." (PRACSA).
Por la parte actora se formuló demanda arreglada a las prescripciones legales, en la que solicitaba, previa alegación de los hechos y fundamentos de derecho que tuvo por conveniente, se dictara Sentencia "acordando: 1º) Condenar a la entidad demandada al pago de la cantidad de trescientos ochenta y seis mil diecisiete euros con diez céntimos (386.741,10 ) (sic) a Marantilla Inmobiliaria, S.L. correspondiente a la indemnización de daños y perjuicios causados.- 2º) Se condene a la entidad demandada al pago de las costas del presente procedimiento."
Admitida a trámite la demanda, el demandado la contestó oponiéndose a ella, en base a los hechos y fundamentos de derecho que estimó oportunos y terminó suplicando al Juzgado dictase Sentencia "en la que, desestimando plenamente las pretensiones de la actora, se declare no haber lugar a la indemnización que se reclama, con condena en costas a la actora."
Por el Juzgado se dictó Sentencia con fecha uno de abril de 2004, cuya parte dispositiva es como sigue: "FALLO: Se estima parcialmente la demanda presentada por la representación de Marantilla Inmobiliaria, S.L. y se condena a la demandada Promotora Andaluza de Cooperativas, S.A. a que abone a la actora la cantidad de 60.000 euros más los intereses legales desde la fecha de esta resolución."
Contra dicha Sentencia se interpuso recurso de apelación por la parte actora y por la parte demandada que fueron admitidos y, sustanciado éstos, la Audiencia Provincial de Sevilla, Sección Quinta, dictó sentencia en fecha 28 de octubre de 2004, cuyo fallo es del siguiente tenor literal: "FALLAMOS: Que estimando el recurso interpuesto por el Procurador D. Manuel Ignacio Pérez Espina, en nombre y representación de PROMOTORA ANDALUZA DE COOPERATIVAS, S.L., y desestimando el interpuesto por la Procuradora,. Dña. Gloria Navarro Rodríguez, en nombre y representación de Marantilla Inmobiliaria, S.L., contra la sentencia dictada el día 1 de abril de 2004 por el Ilmo. Sr. Magistrado del Juzgado de 1ª Instancia nº 21 de Sevilla , debemos revocar y revocamos dicha resolución, dictando en su lugar otra por la que desestimando íntegramente la demanda interpuesta por Marantilla Inmobiliaria, S.L. contra Promotora Andaluza de Cooperativas, S.L., debemos absolver y absolvemos a la demandada de todas las pretensiones contra ella deducidas, imponiendo a la actora las costas procesales de la 1ª instancia y las correspondientes a su recurso de esta alzada, sin hacer especial imposición de las costas procesales del recurso que se estima.- Devuélvanse a su tiempo las actuaciones originales al Juzgado de donde proceden, con certificación literal de esta Sentencia y despacho para su cumplimiento."
Por la representación procesal de Marantilla Inmobiliaria, S.A. se formuló, ante la mencionada Audiencia, recurso de casación con apoyo procesal en los siguientes motivos: Primero.- Por considerar infringidos los arts. 1091, 1101, 1256 y 1258, todos del Código Civil.
Personada la actora en este Tribunal Supremo, por Auto de esta Sala de fecha 12 de febrero de 2008 se admitió a trámite el recurso de casación, y no habiéndose solicitado la celebración de vista pública, por la Sala se acordó señalar para la votación y fallo del presente recurso, el día cinco de mayo, en el que ha tenido lugar.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Jose Almagro Nosete,
Constituye el objeto del presente recurso de casación el examen de la procedencia del desistimiento que de modo unilateral realizó la entidad demandada "Promotora Andaluza de Cooperativas, S.L." (en lo sucesivo "Pracsa") en relación al contrato de "mandato de venta" de fecha 25 de agosto de 2000 celebrado entre ésta y la entidad actora y recurrente en casación "Marantilla Inmobiliaria, S.L.".
La Audiencia ha entendido que se está ante un contrato de mediación o corretaje, por lo que no es aplicable el plazo de prescripción de un año previsto en la Ley de Agencia alegado por la demandada, tratándose de un contrato de duración indeterminada, basado en la confianza mutua entre las partes que lo conciertan, por lo que puede ser revocado cuando la misma cesa, siendo ello precisamente lo que ocurrió, puesto que la parte demandada perdió la confianza depositada en la actora cuando ésta no consiguió vender las viviendas de la primera fase a pesar de haberle otorgado exclusividad durante un tiempo más que razonable, hasta el punto de que transcurrido sobradamente ese plazo fue finalmente la entidad demandada la que tuvo que vender cuatro de las veintiuna viviendas de las que constaba la promoción. Considera la Sala de apelación que el incumplimiento de las expectativas sobre las que se firmó el contrato autorizaba por tanto a la demandada a rescindir el contrato de duración indeterminada, sin que ello pueda considerarse abusivo, ya que el único gasto que realizó la parte actora respecto a la segunda fase fue el de 1.720 euros en publicidad, lo que dada su escasa cuantía y entidad, suficientemente compensada por otro lado con los beneficios obtenidos en la primera fase, no puede permitir sin más afirmar que facilitase o fuese decisivo para la venta por parte de la demandada de las viviendas de la segunda fase. Se añade que se había pactado, por otra parte, que la actora se obligaba a sufragar todos los gastos necesarios para llevar a cabo su labor. Concluye la Audiencia que la entidad demandada podía desistir unilateralmente del contrato de corretaje concertado, sin que tal desistimiento pueda considerarse abusivo ni suponga que tenga que hacerse cargo de los gastos desembolsados por el corredor en cumplimiento del encargo recibido.
Por "Marantilla Inmobiliaria, S.L." se interpone recurso de casación, articulado en un único motivo, en el que se argumenta, en síntesis, que la aplicación del artículo 1733 del Código Civil que hace la Sentencia recurrida con base en una interpretación de la doctrina jurisprudencial al respecto, es desafortunada por incompleta. Sostiene que no se estaba ante un mandato, y que la labor que realizó la demandante ha de situarse dentro del arrendamiento de servicios. Ignora la Sentencia impugnada, a juicio de la parte recurrente, que la mediación o corretaje es un contrato nominado " facio ut des ", atípico, consensual y oneroso, perteneciente al grupo de los contratos de gestión y mediación, regido por la normativa general de las obligaciones y contratos, que no puede ser derogada por la aplicación del art. 1733 del Código Civil. Sostiene que, aunque se estuviera ante un contrato sometido a las reglas generales del mandato, éste sería irrevocable, por aplicación de la doctrina jurisprudencial que cita (SSTS 4-5-1973, 1-6-1991 y 11-5-1993 ), puesto que no sólo están en juego los intereses legítimos de ambas partes contratantes, sino que se estipuló la subordinación de su duración a cierto plazo y a la ejecución de determinado evento futuro. La perfección del contrato originó un derecho o facultad, consistente en la prestación de un servicio de venta en exclusiva de determinado grupo de viviendas, que se materializaría a partir de un determinado evento (finalización de la estructura de los inmuebles) y durante quince meses, facultad que comportaba automáticamente las inevitables retribuciones económicas, obviándose el art. 1091 del Código Civil, relativo a la fuerza vinculante de los contratos, el art. 1256 del mismo texto, que impide que el cumplimiento de una obligación quede al arbitrio de uno sólo de los contratantes, así como los artículos 1101 y 1258 del mismo texto legal.
Entrando en el examen del motivo, debe señalarse que, como se expresa en la Sentencia de esta Sala de 30 de marzo de 2007, el contrato de mediación se integra en los contratos de colaboración y gestión de intereses ajenos, cuya esencia reside en la prestación de servicios encaminados a la búsqueda, localización y aproximación de futuros contratantes, sin intervenir en el contrato ni actuar propiamente como mandatario (SSTS de 10 de marzo de 1992 y 19 de octubre de 1993 ). Constituye un contrato atípico, consensual, bilateral y aleatorio, puesto que su resultado es incierto, y se rige por las estipulaciones de las partes que no sean contrarias a la ley, a la moral o al orden público y, en lo no previsto, por los preceptos correspondientes a figuras afines, como el mandato, el arrendamiento de servicios o la comisión mercantil (STS de 6 de octubre de 1990, entre otras muchas).
En el supuesto de autos, la pretendida por la recurrente aproximación del contrato de que se trata al de arrendamiento de servicios no fue alegada en la demanda, cuando tal afirmación, ligada íntimamente a la labor de calificación contractual, propia de la instancia, debe asentarse en un soporte fáctico, por apreciación de circunstancias concurrentes y características de la relación, que debe ser objeto de debate y contradicción entre las partes, por lo que debe calificarse de cuestión novedosa y, por tanto, no planteable en casación. Pero, además, tampoco puede compartirse la afirmación de la parte recurrente de que la tarea de promoción encargada a la demandante tuviera el carácter de insustituible, desde el momento en que la demandada pasó a encargarse directamente de la venta del resto de viviendas de la primera fase y de la promoción de la venta de las viviendas de la segunda fase constructiva, sin que se haya apreciado que ello le supusiera una especial dificultad.
No sólo cabe aplicar analógicamente, en lo que sean de aplicación, los preceptos relativos al mandato, aunque, desde luego, la mediación y el mandato son contratos diferentes, sin perjuicio de que éste pueda añadirse a aquél, sino también, y ello se ajusta mejor al supuesto de autos, los atinentes a la comisión mercantil, cuyos preceptos bien pueden ser aplicados al caso de la gestión de la venta de pisos (así en Sentencia de esta Sala de 13 de noviembre de 2008 ). En la comisión, aun cuando se haya fijado un plazo de duración, cabe la revocación unilateral del contrato, siempre que ésta obedezca a justa causa (sentencias de 4 de abril de 1998 y de 15 de noviembre de 2000, que cita la de 21 de noviembre de 1963 ). En Sentencia de 13 de noviembre de 2008 se expone que esta facultad de desistimiento unilateral, que es excepcional en el marco de las relaciones contractuales de carácter bilateral, se explica por la naturaleza de esta figura negocial, basada en la recíproca confianza, y se convierte en regla cuando la relación negocial no tiene plazo definido de duración; en tales casos, la resolución unilateral por el comitente no confiere al comisionista más derechos que los que reserva a su favor el artículo 279 del Código de Comercio. Debe tenerse presente que, como se explica en la Sentencia de 6 de noviembre de 2006, no siempre que se extingue un contrato basado en la confianza mutua procede la compensación económica. Sólo en los casos en que la resolución unilateral del contrato haya vulnerado el plazo de preaviso pactado, se muestre contraria a las exigencias de la buena fe contractual o sea abusiva, cabe admitir la procedencia del derecho a la indemnización; pero en tales casos su fundamento se ha de buscar, bien en el incumplimiento de lo acordado en punto al modo en que debía de realizarse la denuncia unilateral, bien en la omisión de la buena fe que modula el contenido de la relación negocial, conforme a lo dispuesto en el artículo 57 del Código de Comercio y en el artículo 1258 del Código Civil (en uno y otro caso se advierte, en definitiva, la existencia de un incumplimiento contractual), bien, en fin, en el ejercicio abusivo o malicioso de un derecho que da lugar a la indemnización de los daños y perjuicios de conformidad con lo dispuesto en el artículo 7.1 y 2 del Código Civil.
En el caso que nos ocupa, el contrato de mediación o corretaje concertado entre las partes es de duración indeterminada, como afirma la Audiencia, aunque en el inicio de las dos fases de construcción se pactase, respectivamente, un plazo de exclusividad, que fue ampliamente rebasado en cuanto a la primera fase por la entidad actora, que no consiguió vender todas las viviendas objeto de la misma, de modo que tuvo que venderlas directamente la entidad demandada, que de tal modo perdió la confianza en que la actora pudiera realizar una eficaz promoción de venta de las viviendas de la segunda fase.
Así las cosas, y no habiéndose apreciado en la instancia que exista una resolución unilateral e injustificada del contrato, ni que el desistimiento de la demandada fuera malicioso o abusivo, no puede tacharse de improcedente el desistimiento unilateral del contrato por la entidad demandada.
Por todo lo cual, se desestima el recurso de casación.
En materia de costas del presente recurso de casación, conforme a los artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, procede imponerlas a la parte recurrente.
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.
Que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación interpuesto por la representación procesal de la entidad "Marantilla Inmobiliaria, S.A.", contra la Sentencia de fecha 28 de octubre de 2004, dictada por la Audiencia Provincial de Sevilla, Sección Quinta, en el rollo de apelación 5999/2004, con imposición de las costas del presente recurso de casación a la parte recurrente.
Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.- Juan Antonio Xiol Rios.-Xavier O'Callaghan Muñoz.- Jesus Corbal Fernandez.-Jose Ramon Ferrandiz Gabriel.-Antonio Salas Carceller.- Jose Almagro Nosete.- Rubricado y Firmado.- PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Jose Almagro Nosete, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.
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