STS 275/2009, 27 de Abril de 2009
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 275/2009 |
| Emisor | Tribunal Supremo, sala primera, (Civil) |
| Fecha | 27 Abril 2009 |
SENTENCIA
En la Villa de Madrid, a veintisiete de Abril de dos mil nueve
La Sala Primera del Tribunal Supremo, constituida por los Magistrados indicados al margen, ha visto el presente recurso de casación interpuesto por los demandantes D. Calixto y Dª Isabel, representados ante esta Sala por la Procuradora Dª María Eva de Guinea y Ruenes, contra la sentencia dictada con fecha 17 de febrero de 2004 por la Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Zaragoza en el recurso de apelación nº 674/03 dimanante de los autos de juicio ordinario nº 586/03 del Juzgado de Primera Instancia nº 12 de Zaragoza, sobre resolución de contrato de permuta. Ha sido parte recurrida la demandada Sindicatura de la Quiebra de la compañía mercantil Reformanitas S.L., representada por el Procurador D. Emilio Álvarez Zancada.
Con fecha 3 de junio de 2003 se presentó demanda interpuesta por D. Calixto y Dª Isabel contra la compañía mercantil REFORMANITAS S.L., en la persona de los Síndicos de la Quiebra, solicitando se dictara sentencia por la que, con estimación de la demanda, "se declare:
1) Resuelto el contrato de permuta contenido en los otorgamientos cuarto a octavo, ambos inclusive, de la escritura otorgada por D. Calixto y Dña. Isabel y Reformanitas S.L. en fecha 3 de agosto de 2.001, ante el Notario de Zaragoza D. Eloy Jiménez Pérez.
2) La nulidad de la escritura otorgada por Reformanitas, S.L. en fecha 23 de octubre de 2.001 ante el Notario D. Eloy Jiménez Pérez, por la que se constituía la finca permutada en régimen de Propiedad Horizontal.
3) El derecho de mis representados a hacer suyas las edificaciones que han sido construidas por Reformanitas S.L. sobre la finca permutada por mis representados, descrita en el hecho primero de la demanda, como indemnización de perjuicios.
Se ordene:
1) La cancelación de las inscripciones registrales practicadas en el Registro de la Propiedad núm. 3 de Zaragoza, a nombre de Reformanitas S.L. como consecuencia de la permuta establecida en la escritura otorgada en fecha 4 de agosto de 2.001 ante el Notario D. Eloy Jiménez Pérez y en la escritura de constitución de la finca permutada en régimen de Propiedad Horizontal otorgada ante el mismo Notario en fecha 23 de octubre de 2.001, y de las que pudieran traer causa de las mismas, salvo derechos de terceros hipotecarios de buena fe.
Se condene a Reformanitas S.L.:
1) A entregar y poner a disposición de los actores la finca permutada, con la obra en ella ejecutada.
2) Al pago de las costas."
Turnada la demanda al Juzgado de Primera Instancia nº 12 de Zaragoza, dando lugar a los autos nº 586/03 de juicio ordinario, y emplazada la demandada, los tres Síndicos de la Quiebra de REFORMANITAS S.L. comparecieron y contestaron a la demanda alegando falta de legitimación activa de los demandantes, oponiéndose a continuación en el fondo y solicitando se dictara sentencia absolutoria en la instancia por estimación de la excepción alegada o, en otro caso, sentencia íntegramente desestimatoria de la demanda por razones de fondo, con absolución de la parte demandada de todas sus pretensiones y, en cualquier caso, con imposición de costas a la parte actora.
Seguido el juicio por sus trámites, la Ilma. Sra. Magistrada-Juez del mencionado Juzgado dictó sentencia con fecha 3 de octubre de 2003 cuyo Fallo es del siguiente tenor literal: "Que desestimando la demanda formulada por D. Calixto Y Dª Isabel contra REFORMANITAS, S.L.:
1- Debo de absolver y absuelvo a la parte demandada de las pretensiones contra ella formuladas.
2- Sin expresa imposición de costas."
Interpuesto por la parte actora contra dicha sentencia recurso de apelación, que se tramitó con el nº 674/03 de la Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Zaragoza, dicho tribunal dictó sentencia en fecha 17 de febrero de 2004 desestimando el recurso e imponiendo a la parte apelante las costas de la segunda instancia.
Anunciado recurso de casación por la parte actora-apelante contra la sentencia de apelación, el tribunal de instancia lo tuvo por preparado al amparo del art. 477.2-2º LEC de 2000, y a continuación dicha parte lo interpuso ante el propio tribunal articulándolo en dos motivos: el primero por inaplicación del art. 1124 CC y aplicación indebida de la doctrina emanada de la STS 2-1-78 ; y el segundo por inaplicación del art. 1124 CC en relación con los arts. 609 y 1095 del mismo Cuerpo legal.
Personada la Sindicatura de la Quiebra de Reformanitas S.L. como recurrida por medio del Procurador D. Emilio Álvarez Zancada y admitido el recurso por Auto de 22 de enero de 2008, la mencionada parte recurrida no presentó escrito de oposición, por lo que se declaró precluido el trámite.
Por providencia de 13 de febrero del corriente año se nombró ponente al que lo es en este trámite y se acordó resolver el recurso sin celebración de vista, señalándose para votación y fallo el 26 de marzo siguiente, en que ha tenido lugar.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. FRANCISCO MARÍN CASTÁN,
La cuestión jurídica que plantea el presente recurso de casación consiste en determinar si los demandantes- recurrentes, que mediante escritura pública de 3 de agosto de 2001 transmitieron a la sociedad constructora demandada una parcela urbana de su propiedad, sobre la que había edificada una vivienda unifamiliar que también se transmitía, a cambio de 5 millones de pesetas que recibían en el acto y una vivienda familiar aislada que, además de otras seis adosadas, se proponía edificar la demandada, tienen o no derecho a recuperar su finca, con todo lo edificado sobre ella por la constructora demandada, tras el incumplimiento de ésta de su obligación de entregar la citada vivienda unifamiliar aislada y pese haber sido declarada en quiebra (2 de mayo de 2002) antes del día fijado para la entrega y la finalización de las obras (31 de diciembre de 2002), momento éste a partir del cual se aplicaría a la demandada una penalización de 10.000 ptas. por cada día de retraso en la entrega.
La sentencia de primera instancia desestimó la demanda razonando que, pese al incumplimiento contractual de la demandada, su declaración en quiebra impedía a los demandantes ejercitar la acción resolutoria del art. 1124 CC al margen del proceso concursal ya que, pese a no resultar de la regulación de la quiebra una solución clara del problema, así se desprendía del criterio sentado en la sentencia de esta Sala de 2 de enero de 1978.
Interpuesto recurso de apelación por los demandantes, el tribunal de segunda instancia lo desestimó razonando que aquéllos habían transmitido la propiedad de su finca a la demandada y sin embargo, como resultaba de la sentencia de esta Sala de 9 de octubre de 1997, no habían adquirido la propiedad de la vivienda futura o a construir, al faltar su entrega o tradición necesaria para el efecto traslativo, según se desprendía de la estipulación de la escritura pública conforme a la cual los demandantes podrían continuar durante un tiempo en la vivienda ya existente sobre la parcela "como precaristas y sin que de ello se derive ningún derecho", a todo lo cual se unía que la restitución de la propiedad del solar a los demandantes "chocaría con la indisponibilidad del patrimonio del quebrado", afecto a la satisfacción de sus créditos, "sin que pueda ningún acreedor escapar al principio de igualdad de créditos y con idéntico sometimiento del que se crea acreedor de dominio", como para la suspensión de pagos se desprendía de la sentencia de esta Sala de 6 de marzo de 1998.
En recurso de casación de los demandantes, admitido al amparo del art. 477.2-2º LEC, se articula en dos motivos.
El motivo primero se funda en infracción del art. 1124 CC y aplicación indebida de la doctrina contenida en la sentencia de esta Sala de 2 de enero de 1978 porque, según los recurrentes, al haber cumplido ellos íntegramente su prestación y ser en cambio manifiesto el incumplimiento de la suya por la otra parte contratante, procedería la resolución del contrato con todos los efectos restitutorios que establece el art. 1124 CC, siendo aplicable la doctrina general de esta Sala sobre el incumplimiento contractual y no el criterio seguido por la citada sentencia de 2 de enero de 1978 por versar ésta sobre un contrato de compraventa, distinto del contrato atípico, aunque próximo a la permuta, celebrado en su día entre las partes litigantes.
Así planteado, el motivo no puede ser estimado porque la sentencia impugnada en modo alguno niega ni cuestiona el cumplimiento del contrato por la parte actora-recurrente y su incumplimiento por la otra parte contratante, y tampoco desconoce la peculiar naturaleza del contrato litigioso equiparándolo a una compraventa sino que, pura y simplemente, aplica el criterio de la sentencia de esta Sala de 2 de enero de 1978 para resolver el problema planteado por la declaración en quiebra, antes de cumplir su prestación, de la sociedad obligada a entregar la vivienda futura, problema similar al resuelto por la citada sentencia de esta Sala puesto que también en el caso examinado por ésta, pese a ser de compraventa el contrato celebrado entre las partes, el problema era el del cumplimiento íntegro de su prestación por una de las partes, el vendedor, y el total incumplimiento de la suya por la otra, el comprador declarado en quiebra, dándose entonces la circunstancia de que este último había adquirido la propiedad de las mercancías vendidas mediante su posesión material y el vendedor, por tanto, no podía pretender seguir siendo su propietario ni, en consecuencia, considerarse incluido en los arts. 908 y 909 C.Com.
La cuestión, por tanto, no es si la sociedad que contrató con los demandantes incumplió o no, pues claro está su incumplimiento que nadie discute, ni tampoco si el contrato incumplido era o no de compraventa, pues nadie ha mantenido esta calificación, sino si, declarada en quiebra la parte contratante que adquirió la propiedad del solar, la otra parte puede recuperarla al margen de la quiebra.
El problema de las relaciones jurídicas preexistentes a la quiebra aparece hoy regulado, con referencia al concurso, en los arts. 61 a 70 de la Ley Concursal de 2003, disponiendo el apdo.1 del art. 61 que trata en particular del caso de un contrato con obligaciones recíprocas en el que una de las partes hubiera cumplido íntegramente sus obligaciones y la otra no, que el crédito o la deuda que corresponde al deudor se incluirá, según proceda, en la masa activa o en la pasiva del concurso. Se adopta, pues, una solución similar a la de la jurisprudencia anterior a la Ley Concursal, pues la sentencia de 2 de enero de 1978 no es una resolución aislada ya que su criterio se encuentra también en la sentencia de 23 de abril de 2003 (rec. 2810/97 ) al negar un derecho de ejecución parcial sobre el patrimonio de la quebrada a un contratista que había cumplido íntegramente sus obligaciones para con aquélla y pretendía conservar el dominio sobre los materiales aportados a la obra, respuesta por demás similar a la que, en relación con una sociedad declarada en estado de suspensión de pagos a la que se oponía una reserva de dominio no inscrita, dio la sentencia de esta Sala de 28 de abril de 2000 (rec. 1870/95 ).
De lo razonado en el fundamento jurídico precedente se desprende también la desestimación del segundo y último motivo del recurso, fundado en inaplicación del art. 1124 en relación con los arts. 609 y 1095, todos del CC, ya que los propios actores recurrentes afirman que ellos transmitieron a la otra parte contratante la propiedad de su solar con lo edificado sobre el mismo en tanto esta última no llegó a transmitirles la propiedad de la vivienda a edificar porque para ello era necesaria su entrega una vez terminada.
Resulta, así, que en este motivo vuelve a plantearse como cuestión prácticamente única que mientras los recurrentes cumplieron íntegramente su prestación la otra parte contratante, en cambio, incumplió totalmente la suya. Pero que esto fue así nadie lo discute, y el problema litigioso ha sido siempre si, pese a ello, la regulación de la quiebra por el Código de Comercio, según su interpretación por esta Sala sobre los contratos con obligaciones recíprocas pendientes de cumplimiento por la quebrada, permitía a la parte cumplidora obtener el efecto restitutorio al margen de la quiebra.
El motivo, por tanto, no llega a plantear el debatido problema del desequilibrio que suele darse en los contratos de transmisión de solar a cambio de obra futura, normalmente caracterizados por la debilidad de la posición del transmitente del solar frente a los posibles incumplimientos de su adquirente, hasta el punto de ser hoy dominante en la doctrina civilista la tendencia a sostener que el transmitente del solar adquiere simultáneamente la propiedad del local o vivienda futura mediante la tradición instrumental representada por la escritura pública correspondiente. Esta tesis, sin embargo, no es compartida por la jurisprudencia de esta Sala ni, desde luego, se corresponde con el sistema de transmisión del dominio "por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición" (art. 609 CC ), en el que el otorgamiento de la escritura pública se considera como equivalente a la entrega material de la cosa objeto del contrato "si de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario". Y que en el presente caso resulta desde luego lo contrario es tan indiscutible como en el caso examinado, por ejemplo, en la sentencia de 9 de octubre de 1997 (rec. 2689/93 ), y ello no sólo por admitirlo la propia parte recurrente en el alegato de este motivo, sino también porque en la escritura pública que documentó el contrato se estipuló una fecha determinada para la entrega de la vivienda futura y, además, se acordó que esta entrega se haría mediante acta notarial, datos éstos que, unidos al de haber quedado los transmitentes en la parcela como precaristas durante el plazo fijado en la escritura y al de la falta de inscripción registral de su derecho sobre la futura vivienda, por calificarlo el registrador como derecho personal, corroboran la desestimación del recurso.
En suma, es cierto que en los contratos similares al ahora examinado la posición del transmitente del solar frente a los incumplimientos de su adquirente queda manifiestamente debilitada por la desventaja que supone desprenderse de su propiedad sobre lo transmitido a cambio de un derecho meramente personal o de crédito, sin que algunas de las posibles garantías imaginables para proteger su derecho, como sería la reserva de dominio, resulten idóneas para la mayoría de estos contratos, dado que el adquirente del solar normalmente lo hipotecará para poder financiar la edificación. Sin embargo esa debilidad de la posición jurídica del transmitente no es razón bastante para alterar nuestro sistema de transmisión del dominio al margen del Código Civil y de la Ley Hipotecaria, y habrá de ser en el ordenamiento jurídico donde se busquen garantías que refuercen el derecho de crédito del transmitente del solar mediante, por ejemplo, seguros de caución o avales bancarios a primer requerimiento.
Conforme a los arts. 487.2 y 398.1 en relación con el 394.1, todos de la LEC de 2000, procede confirmar la sentencia recurrida e imponer las costas a la parte recurrente.
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.
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- NO HABER LUGAR AL RECURSO DE CASACIÓN interpuesto por los demandantes D. Calixto y Dª Isabel, representados ante esta Sala por la Procuradora Dª María Eva de Guinea y Ruenes, contra la sentencia dictada con fecha 17 de febrero de 2006 por la Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Zaragoza en el recurso de apelación nº 674/03.
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- Confirmar la sentencia recurrida.
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- E imponer las costas a la parte recurrente.
Líbrese al mencionado tribunal la certificación correspondiente, con devolución de los autos y rollo de Sala.
Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.- Román García Varela.-Francisco Marín Castán.-Vicente Luis Montés Penadés.-Ignacio Sierra Gil de la Cuesta.- PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Francisco Marín Castán, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.
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