STS, 24 de Enero de 1997

El Ayuntamiento de Elche inició el expediente de expropiación forzosa del solar de 5.251 metros cuadrados, sito en el término de Elche, propiedad de Jayton, S. A., afectado por el «Plan Especial de Reforma Interior de la Manzana 32 del sector 6.º de Elche», en fecha 2 de marzo de 1988 por el trámite de urgencia, y la correspondiente acta de ocupación se extendió con fecha 7 de julio de 1988.

Los bienes expropiados fueron valorados en la hoja de aprecio del ayuntamiento en 110.871.559 pesetas y por la entidad propietaria en 320.555.271 pesetas.

Según certificación del ayuntamiento, el tipo de ordenación correspondiente al suelo expropiado será el de las zonas menos densas donde se emplace el equipamiento. En el presente caso, según dicha certificación, la zona tiene una profundidad edificable de 18,00 metros y unas alturas máximas de planta baja más tres plantas para una calle y más dos plantas para otra (folio 62).

El arquitecto al servicio de la hacienda pública, en su calidad de vocal técnico del jurado, informó a petición de éste que, considerando la zona a efectos de valores en venta de viviendas y locales como apta para viviendas de protección oficial, a la vista del volumen edificable máximo permitido (folio 52), debía atribuirse al suelo un valor de 208.000.000 pesetas. Respecto de la construcción, consideró que se debía valorar, pues supuso un desembolso en su día, con independencia del disfrute posterior. Fijó su justiprecio en 25.025.280 pesetas.

El jurado, tras manifestar que, de acuerdo con el artículo 43 de la Ley de Expropiación forzosa, hacía uso de los criterios estimativos que estimaba más acertados, fundó su acuerdo en que «la expropiación de que se trata afecta a solar edificado en pleno casco urbano de Elche-Carrús, que da a cuatro calles y que resulta descalificado por el reciente Plan G. O. U. con destino a dotación o equipamiento escolar, y que aunque esta descalificación conlleva a efectos municipales a una devaluación casi absoluta en cuanto a precios de mercado, no es menos cierto que a efectos expropiatorios, para su valoración ha de tenerse en cuanta dicho valor de mercado en comparación a terrenos de manzanas inmediatas y análogas».Consideró acertada el criterio del vocal técnico, que al margen de tener en cuenta el valor urbanístico anterior al plan, tiene en cuenta el valor en venta o repercusión del suelo construido para viviendas de protección oficial con vista a la edificabilidad última permitida.

En cuanto a la edificación, promedió los valores entre el ofrecido por el ayuntamiento en la hoja de aprecio y el fijado por el vocal técnico.

En resolución de 21 de marzo de 1990, por la que se confirma en reposición otra de 18 de octubre de 1989, fijó en definitiva como justiprecio, por el suelo 208.018.365 pesetas, por la construcción 22.000.000 millones de pesetas y, en calidad del 5 por cien de afección, 11.500.918 pesetas.

El Ayuntamiento de Elche interpuso recurso contencioso-administrativo ante la Sala de lo Contencioso- administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Valencia. En el proceso se practicó prueba pericial a cargo de un arquitecto designado por el ayuntamiento, el cual, partiendo del precio-módulo de venta para viviendas de protección oficial y en la fecha de la expropiación y de la aplicación de un porcentaje del 15 por ciento, halla un valor máximo de 1.288.266.546 pesetas, que, multiplicadas por un coeficiente de 0,15, arrojan 193.239.982 pesetas. «Este valor -según dice el perito- se ve corregido por las características propias del solar, como son su situación, anchura de calles y la existencia de diversas edificaciones que serán objeto de derribo para permitir el desarrollo de la nueva promoción.» En su virtud, aplica un coeficiente corrector del 0,85 más una deducción por derribo de 5.000.000 pesetas. En total, fija un valor de 159.253.985 pesetas.

El recurso fue resuelto por la Sala de lo Contencioso-administrativo del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana mediante sentencia dictada el 22 de febrero de 1992 cuyo fallo dice así:

Fallamos. Estimar parcialmente el recurso planteado por el Ayuntamiento de Elche contra la resolución del Jurado de Expropiación Forzosa de Alicante en expediente 10/89 de fecha 18 de octubre de 1989 y resolución desestimatoria del recurso de reposición de 21 de marzo de 1989, se fija como justiprecio por esta Sala, a) Valoración de los 5.071 metros cuadrados de suelo, a 39.615 pesetas metro cuadrado 200.687.665 millones de pesetas. b) Valoración de la construcción 22.000.000 millones de pesetas. c) 5 por cien de premio afección 11.134.383 millones de pesetas.

Sumando una cantidad total de doscientos treinta y tres millones ochocientas veintidós mil cuarenta y ocho pesetas, que deberá abonar el Ayuntamiento de Elche a la entidad mercantil Jayton S. A. excepto lo que hubiese abonado previamente, por las cantidades adeudadas devengarán el interés legal desde el día 9 de julio de 1988 hasta su efectivo pago. Todo ello sin expresa condena en costas.»

La sentencia se fundaba, en síntesis, en las siguientes consideraciones:

Se interpone recurso por el Ayuntamiento de Elche contra resolución del Jurado Provincial de Expropiación Forzosa de Alicante de 21 de marzo de 1990 por la que se confirma en reposición otra de 18 de octubre de 1989 por la que se fija el justiprecio por la expropiación del solar de 5.251 metros cuadrados, sito en el término de Elche, propiedad de Jayton, S. A., afectado por el «Plan Especial de Reforma Interior de la Manzana 32 del sector 6.º de Elche».

El expediente de expropiación se inició el 2 de marzo de 1988 por el trámite de urgencia, y el acta de ocupación es de fecha 7 de julio de 1988.

Los bienes fueron valorados en la hoja de aprecio del ayuntamiento en 110.871.559 pesetas y por los propietarios en 320.555.271 pesetas. El jurado fijó, como justiprecio, por el suelo 208.018.365 pesetas, por la construcción 22.000.000 millones de pesetas, más el 5 por cien de afección, cifrado en 11.500.918 pesetas.

El perito arquitecto valoró el suelo en 193.239.982 pesetas con un coeficiente corrector del 0,85, que lo dejaría en 164.253.985 pesetas, de lo que habría de deducirse el costo del derribo de 5.000.000 de pesetas, lo que daría un montante total de 159.253.985 pesetas.

La superficie de la finca debe fijarse en 5.071 metros cuadrados, frente a los 5.251 que constan en el Registro de la Propiedad, pues aquella cifra es la que constan en el acta previa a la ocupación y en el acta de ocupación, levantada sin protesta del representante de la entidad propietaria, criterio que luego recoge el perito.La construcción debe valorarse, pues, aunque el ayuntamiento dijo en el expediente de reposición que estaba en ruina, en el acta previa a la ocupación, levantada en presencia de todas las partes, se decía que el nivel de construcción era bueno con el deterioro normal del desuso (folio 31). No es cierto que valorado el solar a efectos de edificación de viviendas de protección oficial no deba valorarse la edificación, pues se sigue la metodología de valorar el solar como terreno y añadir el valor de lo construido.

El valor se fija correctamente por la delegación de hacienda, pues parte de los precios mínimos del colegio de arquitectos y los pondera con un coeficiente corrector debido a los 32 años de antigüedad, dando un valor de 25.025.280 pesetas, que el jurado reduce a 22.000.000 pesetas.

No habiéndose aportado por el ayuntamiento datos para la aplicación de los parámetros del artículo 38 de la Ley de Expropiación forzosa, como los valores fijados para el impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos, es acertado el criterio de jurado que parte del módulo señalado para las viviendas de protección oficial, pues atiende al valor real de los bienes según el artículo 43 de la Ley de Expropiación forzosa sin aplicar criterios correctores al alza ni a la baja, por no haberse aportado elementos convincentes en uno u otro sentido.

CUARTO.- En su escrito de alegaciones del Ayuntamiento de Elche manifestó, en síntesis, lo siguiente:

La sentencia no resuelve la cuestión planteada sobre infracción de los artículos 103 y 108 de la Ley sobre Régimen del suelo y ordenación urbana (1976), pues la expropiación es urbanística y se aplicaron los criterios de la Ley de Expropiación forzosa.

El carácter urbanístico de la expropiación consta acreditado desde el principio en la documentación que obra en los folio 79 y siguientes del expediente.

El ayuntamiento no ha pretendido en ningún momento que se excluyan las construcciones, sino que discute su técnica de valoración.

La sentencia ignora en este punto, al confirmar el valor del jurado, la prueba pericial.

De la prueba pericial, que parte del mismo módulo que el jurado, se desprende de manera indubitable que el valor urbanístico total de los terrenos expropiados, considerados en conjunto y teniendo en cuenta sus características singulares, es de 159.253.985 pesetas, sensiblemente menor al fijado por el jurado.

Como expone el perito, la valoración del solar y de las edificaciones debe ser conjunta pues el módulo de viviendas de protección oficial conduce a considerar cuál sería el valor final del aprovechamiento en conjunto del inmueble. La necesidad de excluir el montante de 22.000.000 de pesetas deriva, pues, de que dicha partida ya está incluida en la valoración que se fija del suelo, pues no se valoran en menor cuantía los metros cuadrados edificados. No es óbice que el ayuntamiento valorara las construcciones, pues siguió una técnica distinta.

La prueba pericial hubiera exigido como mínimo que la sala acordara la práctica de una tercera y definitiva prueba pericial.

El justiprecio del solar se fija por el jurado omitiendo la prueba pericial.

El ayuntamiento está eximido de aportar los valores fiscales, pues el método del jurado fue otro.

La sana crítica en la apreciación de la prueba pericial hubiera exigido que se justificase por qué se consideraba aplicable un índice superior al 15 por ciento sobre la edificación de viviendas de protección oficial

Para la aplicación de factores correctores, el perito, teniendo en cuenta los que la sentencia cita, aduce otros adicionales, como la concreta situación, anchura de las calles y existencia de edificaciones que deben ser objeto de derribo, que justifican la aplicación de un coeficiente corrector del 0,85 por ciento y la deducción del coste del derribo.

Por la sentencia se vulneran las reglas de apreciación de la prueba pericial.

Solicita que se revoque la sentencia y se fije el valor de acuerdo con el dictamen pericial.

QUINTO.- En el escrito de alegaciones de Jayton, S. A. se manifestó, en síntesis, lo siguiente:

La expropiación no es urbanística, pues se trata de un plan especial que puntualmente descalifica la manzana objeto de aquélla. Cita la sentencia del Tribunal Supremo de 7 de mayo de 1980 sobre construcción de una vía pública. De valorarse como urbanística, estaríamos ante una verdadera confiscación.

La recurrida no participó en la prueba pericial, que fue acordada el 15 de abril de 1991, mientras que Jayton, S. A. compareció como demandada el 7 de mayo de 1991. El perito fue designado por el ayuntamiento.

El perito procesal refiere su valoración a los precios-módulos de viviendas de protección oficial, no los relativos a la posibilidad de construcción de viviendas semejantes como dice el arquitecto de hacienda, por lo que, en cuanto a las construcciones, se parte de la premisa falsa de que el valor de las viviendas de protección oficial incluye íntegramente suelo y vuelo.

El perito añade subjetivamente un coeficiente corrector, estimado, del 0,85 por ciento. No existe ningún elemento para suponer que el elemento corrector debe ser disminuyente, dadas las características que señala de la finca. Además, luego introduce otro coeficiente disminuyente, el de los costes del derribo.

Invoca la presunción de acierto de los acuerdos del jurado.

La construcción debe incluirse, pues es un bien objetivo que puede aprovecharse.

En la sentencia hay un error material pues la suma resultante para el suelo es de 200.887.665 pesetas, que debe corregirse, así como el premio de afección. En su día no se contestó a la aclaración formulada.

SEXTO.- En su escrito de alegaciones, el abogado del Estado manifiesta que se abstiene de formular alegaciones concretas en calidad de parte apelada.

SÉPTIMO.- Para la votación y fallo del recurso se señaló el día 17 de enero de 1997, en que tuvo lugar.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO.- La cuestión planteada en el presente recurso de apelación interpuesto por el Ayuntamiento de Elche gira sustancialmente en torno a la corrección del método de valoración aplicado a la expropiación por el Ayuntamiento de Elche del solar de 5.251 metros cuadrados, sito en el término de Elche, propiedad de Jayton, S. A., afectado por el «Plan Especial de Reforma Interior de la Manzana 32 del sector

6.º de Elche

. El expediente se inició el 2 de marzo de 1988 por el trámite de urgencia, y la correspondiente acta de ocupación se extendió con fecha 7 de julio de 1988.

La sentencia recurrida, dictada por la Sala de lo Contencioso-administrativo del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana, confirma sustancialmente (salvo una corrección en la superficie de la finca que no es discutida) las apreciaciones del Jurado Provincial de Expropiación Forzosa de Alicante. En su fundamentación se manifiesta que se considera acertado el criterio de jurado que parte del módulo señalado para las viviendas de protección oficial, pues atiende al valor real de los bienes según el artículo 43 de la Ley de Expropiación forzosa sin aplicar criterios correctores al alza ni a la baja, por no haberse aportado elementos convincentes en uno u otro sentido.

El recurso de apelación se fundamenta en torno a dos consideraciones capitales: a) la de que la sentencia no resuelve sobre la infracción cometida por el jurado al no tener en cuenta el carácter urbanístico de la expropiación a efectos de valoración, lo que a su vez hubiera llevado a considerar preferible el dictamen procesal emitido en las actuaciones frente al informe del vocal técnico que aplicó el jurado y b) la de que el módulo correspondiente a las viviendas de protección oficial aplicado conduce a que no deba incluirse en el justiprecio el valor de las construcciones.

La sentencia recurrida construye la argumentación en la que funda la aceptación en lo sustancial de la valoración del suelo expropiado efectuada por el jurado de expropiación en torno a la idea de que se ajusta al valor real de los bienes en aplicación del artículo 43 de la Ley de Expropiación forzosa.Esta fundamentación no puede considerarse correcta, pues, como manifiesta la parte recurrente, no tiene en cuenta que la expropiación, realizada en ejecución del «Plan Especial de Reforma Interior de la Manzana 32 del sector 6.º de Elche», ajustado a las previsiones del plan general del citado municipio, tiene carácter urbanístico, y por lo tanto el suelo expropiado debe ser valorado atendiendo a su valor urbanístico, con arreglo los criterios que suministran los artículos 103 y 108 de la Ley sobre Régimen del suelo y ordenación urbana (1976), aplicables en función de la fecha de iniciación del expediente expropiatorio.

Sin embargo, ello no debe llevarnos a la estimación del recurso. Un análisis de las resoluciones del jurado y del informe del vocal técnico al que en este punto se atiene exactamente (si se hace abstracción del dato relativo a la superficie del suelo, intranscendente a los efectos de fijar su precio unitario) nos lleva a la convicción de que el método de valoración seguido fue encaminado a hallar el valor urbanístico, pues, aun cuando la motivación del acuerdo del jurado que reproduce la sentencia no es exacta, el informe del vocal técnico, al que en definitiva uno y otra se atienen, dice hallar el valor partiendo de la aplicación del módulo correspondiente a las viviendas de protección oficial al volumen edificable máximo permitido con arreglo al planeamiento según certificación de los servicios del propio ayuntamiento. Estas manifestaciones demuestran que, cualesquiera que sean los argumentos en que pretenda fundarse la valoración, el método seguido para hallar el valor urbanístico, aun no explicado con detalle por el arquitecto informante como vocal del jurado, es sustancialmente correcto y no permite entender que se haya prescindido del valor urbanístico de los bienes para atender a su valor de mercado.

Debe, en este punto, pues, confirmarse la sentencia recurrida. Debe corregirse el error material en las operaciones aritméticas llevadas a cabo en el fallo, oportunamente puesto de manifiesto por la parte recurrida.

En segundo lugar, el ayuntamiento de Elche trata de demostrar que la construcción no debió ser valorada, por hallarse incluida la edificación en el módulo correspondiente a las viviendas de protección oficial aplicado para obtener el justiprecio de los bienes por el jurado.

Esta alegación no puede ser aceptada. El principio de indemnidad total, que inspira la institución de la expropiación forzosa, conlleva que, junto con el suelo, valorado con arreglo a las normas establecidas por el ordenamiento legal vigente, deba abonarse también el justiprecio correspondiente a las construcciones que se hallen en la finca expropiada, que tienen un valor económico y de las cuales se priva a su propietario. No puede, en consecuencia, entenderse que los criterios de valoración urbanística del suelo, en la medida en que tienen en cuenta consideraciones relativas al volumen edificable, impidan por ello apreciar como concepto independiente el del vuelo, tal como la jurisprudencia de esta sala viene declarando de modo constante.

En consecuencia, procede desestimar el recurso también en este punto.

Añade el ayuntamiento recurrente algunas consideraciones que pueden considerarse independientes de los puntos ya considerados, en relación con la improcedencia del porcentaje aplicado por el jurado, y ratificado por la sentencia, sobre el valor del suelo y sobre la procedencia de aplicar los coeficientes correctores de disminución a que hace referencia el perito procesal.

En cuanto al primer punto, la sala considera que el carácter escueto con que se desenvuelve la fundamentación del dictamen pericial en este punto, y dado que las cantidades en definitiva resultantes no difieren en gran medida, el razonamiento del perito no es suficiente para desvirtuar la presunción de acierto del acuerdo del jurado, el cual permite suponer que no se ha aplicado un porcentaje erróneo o indebido sobre el módulo correspondiente a las viviendas de protección oficial.

Tampoco considera la sala que proceda aplicar coeficiente reductor alguno, en contra de la opinión del arquitecto que emite dictamen en los autos, pues su argumentación para justificar la procedencia de la aplicación de correcciones de esta naturaleza está fundada en afirmaciones genéricas consistentes en la expresión de cualidades o situaciones que pueden concurrir en gran número de fincas, pero sin expresar su alcance o su repercusión en el valor urbanístico con el detalle que es menester para demostrar el desacierto de la valoración efectuada en vía administrativa.

Procede, en suma, la confirmación de la sentencia recurrida. No obstante, además del error material puesto de manifiesto por la recurrida, la sala observa que existe otro, que, aunque de escasa importancia, es conveniente rectificar, en la fecha de determinación del momento inicial de devengo de intereses, pues la fecha de al acta de ocupación es la del 7 de julio de 1988.No se advierten circunstancias que aconsejen una especial imposición de las costas originadas.