STS 511/1997, 12 de Junio de 1997

1. El Procurador D. Carlos Testor Ubars, en nombre y representación de D. Jose Pedro , formuló demanda de juicio de desahucio por infracción de las condiciones esenciales del arrendamiento relativo a la finca nº NUM000 de la calle de DIRECCION000 , de Barcelona, contra la entidad Sociedad Anónima de Comercio y Exhibición, en la que tras alegar los hechos y exponer los fundamentos de derecho que estimó de aplicación, terminó suplicando se dictara sentencia por la que se decretase el desahucio del referido arrendatario de la totalidad del inmueble antes expresado, y la resolución de arriendo con los demás pronunciamientos legales, y apercibiendo a dicho demandado de lanzamiento en los términos y plazo previstos en la ley, todo ello con imposición de costas al mismo.

2. - Admitida la demanda y emplazada la demandada, compareció en su representación el Procurador

   D. Narciso Ranera Cahis, quien contestó a la demanda, oponiéndose a la misma, y suplicando se declare no haber lugar a ella de elección indebida de procedimiento, absolviendo a su representado con imposición de costas a la adversa.

3. - Tramitado el procedimiento , el Juez de Primera Instancia nº 29 de los de Barcelona, dictó sentencia el 6 de abril de 1992, que contenía el siguiente fallo: "Que desestimando la demanda interpuesta por el Procurador D. Carlos Testor Ibars, en representación de Jose Pedro , debo absolver y absuelvo de todos los pedimentos contenidos en ella a la parte demandada Sociedad Anónima de Comercio y Exhibición, representada por el Procurador D. Narciso Ranera Cahís; con expresa condena en costas del presente procedimiento a la parte demandante, con reserva del derecho de acudir al procedimiento declarativo ordinario correspondiente."

Apelada la anterior sentencia y tramitado el recurso con arreglo a derecho, la Sección Décimo Cuarta de la Audiencia Provincial de Barcelona, dictó sentencia el 1 de Junio de 1993, cuya Parte Dispositiva era la siguiente: "Que desestimando el recuso de apelación interpuesto por la representación de

D. Jose Pedro contra la sentencia dictada en fecha 6 de abril de 1992, por el Iltmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 29 de Barcelona, en autos de Juicio de Desahucio nº 1.059/91-B, instados por D. Jose Pedro contra Sociedad Anónima de Comercio y Exhibición, debemos confirmarla y la confirmamos íntegramente, con expresa condena de las costas al apelante.TERCERO.- Notificada la resolución anterior a las partes, se interpuso recurso de casación por la representación procesal de D. Jose Pedro , con apoyo en los siguientes motivos: Primero.- Al amparo del art. 1692 de la LEC en su nº 4º por cuanto la sentencia recurrida infringe las normas del ordenamiento jurídico y de la jurisprudencia que a continuación se citan: art. 5º en relación con el art.11 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, el art. 24 de la constitución Española. Segundo.- Al amparo del nº 4º del art. 1692 de la LEC, por cuanto la sentencia recurrida, al no estimar que el contrato de autos es un contrato atípico complejo excluido de la L. A. U., infringe la jurisprudencia de este alto Tribunal sentada en sentencias de 3-7- 1941, 17-4-1948, 21-4-1951 y 4-3-1975, en relación con los arts. 1.281 y 1.282 del Código Civil. Tercero.- Al amparo del nº 4 del art. 1692 de la Ley de Enjuiciamiento civil por no aplicación del art. 1º de la Ley de Arrendamientos Urbanos en relación con los arts. 1.554 nº 2 y 1557 del Código Civil, conforme a la doctrina reiteradamente expuesta por el Tribunal supremo y entre ella la sentencia de 3 de julio 1941, 26 de mayo de 1958, 3 de junio de 1961, 4 de octubre de 1969, 11 de mayo de 1976 y 26 de marzo de 1976. Cuarto.- Al amparo del n º 4 del art. 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por inaplicación de la doctrina jurisprudencial de la sala expuesta en sentencias de 3 de abril de 1984 y 19 de junio de 1986. Quinto.- Al amparo del art. 1692 de la LEC en su nº cuarto por cuanto la sentencia recurrida infringe el art. 1569 nº 3 del Código Civil.

2. - Admitido el recurso y conferido traslado para impugnación, por el Procurador Sr. Morales Price, en la representación que ostenta, se presentó escrito impugnando dicho recurso y suplicando se dicte sentencia, desestimando todos sus motivos.

3. - Examinadas las actuaciones, se señaló para la votación y fallo del presente recurso el día 26 de mayo del corriente, fecha en que ha tenido lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. EDUARDO FERNÁNDEZ-CID DE TEMES

La base fáctica de la cuestión litigiosa aparece recogida, sin contradicción al respecto, en el primer fundamento de derecho de la sentencia dictada por la Audiencia, confirmatoria de la del Juzgado, que dice así: "De las pruebas practicadas en los autos ha quedado justificado que :

1. - En 18 de marzo de 1963, las partes convinieron un arrendamiento cuyo objeto era un inmueble sito en el núm. NUM000 de la C/ DIRECCION000 , de Barcelona, compuesto de sótanos, bajos y cuatro pisos.

2. - En las condiciones segunda y tercera del citado contrato se pactó:

   1. El destino del inmueble será el de la instalación y explotación de salas para espectáculos públicos, con sus anexos, sin perjuicio de poder destinar parte del mismo --si la legislación sobre locales destinados a espectáculos públicos lo permitiera-- a eventuales oficinas y negocio de Restaurante.

   2. A los fines expresados en el pacto precedente, el propietario autoriza a la Sociedad arrendataria para que pueda realizar a la exclusiva cuenta y riesgo de ésta, y en el inmueble arrendado, todas las obras que considere necesarias, tanto si modifican su configuración como si varían su naturaleza y resistencia, sin restricción alguna, aun en el caso de que para la realización de tales obras sea necesaria la demolición parcial o total de la edificación existente.

3. - En base a dicho pacto, de conformidad con la propiedad , la demandada SACE, llevó finalmente a término la construcción de un nuevo edificio consistente en dos sótanos, bajos, entresuelo y nueve plantas, que quedó totalmente terminado y en disposición de ser habilitado para producir rentas en 1969, siendo destinado a oficinas.

4. - El plazo de duración del arrendamiento según doc. núm. dos unido a f. 135 se determina en 45 años, en lugar de los 30 inicialmente establecidos y "...sin perjuicio de los derechos de prórroga forzosa que en la fecha de vencimiento pueda resultar de la legislación en aquel momento vigente, según quedó estipulado en la condición especial cuarta, del contrato de referencia".

5. - El precio del arrendamiento fue primeramente fijado en la cantidad de 465.800 ptas anuales, revisables conforme a las condiciones de la cláusula sexta. Ahora bien, por lo que interesa a autos y por aplicación de la modificación contractual operada en 3 de agosto de 1982, según documento reconocido por ambas partes y obrante a f. 25 se establece una forma compleja para su determinación a través de lossiguientes parámetros, según se deduce de las cláusulas primera a cuarta:

   1. La merce arrendaticia se señala con efectos retroactivos a partir del 1 de Enero de 1982, de común acuerdo entre las partes y por todos los conceptos, en 1.250.000 trimestrales, es decir, 5.000.000 de ptas anuales.

   2. El precio que permanecerá inalterable hasta 31 de diciembre de 1984, será revisado anualmente a partir de aquella fecha aplicando el índice del IPC, si bien condicionado a que "... dicho incremento no podrá exceder del 45% del incremento total que hubieren experimentado los alquileres percibidos por SACE en el periodo anual referente a la revisión, con una corrección al alza cuando en dos años consecutivos no pudiese aplicarse el citado incremento, y

   3. A todos los efectos expresados en la cláusula precedente se manifiesta que SACE percibió en 1981, la cantidad de 11.280.507 ptas por los locales subarrendados.

   Vemos, pues, que a partir de la anualidad de 1982 y hasta la de 1985, no existe debate sobre el alquiler que se fija en 5.000.000 de ptas, tras declararse por la arrendataria --que tenía plenas facultades para subarrendar-- percibir unas rentas de 11.280.507. A partir de esta anualidad, la renta se va incrementando en diversos porcentajes. Así resulta:

   Año Renta Renta Cantidad aumento Renta

   anterior satisfecha trimestre

   1986 5.000.000 5.460.000 460.000 ptas anual 1.365.000

   1987 5.460.000 5.786.483 326.483 ptas anula 1.446.661

   1988 5.786.483 6.043.984 257.501 ptas anual 1.510.996

   Es a partir de la citada anualidad cuando empiezan los desacuerdos, como consecuencia de que SACE mantiene que no puede proceder a nuevo aumento de la renta dado que uno de los parámetros: 45% del aumento de los alquileres no ha sufrido variación. En consecuencia, no se aplica elevación alguna. No obstante, según se desprende de los documentos examinados por prueba pericial lo recibos abonados lo son de modo y en forma "provisional" en tanto que quedan pendientes de cálculos definitivos (Vis Anexo IV del informe pericial). A modo de conclusión, queda patente que se rompen la cordiales relaciones existentes, y comienzan a realizarse una serie de requerimientos que son puntualmente contestados por la arrendataria, poniéndose a su disposición, a fin de clarificar la situación contable. De todos modos, consta jusitificado que cuando el aumento de rentas pagadas por los subarrendatarios, es evidente, como en la anualidad de 1991, se produce otro incremento de renta, unilateralmente satisfecho por la arrendataria, aplicando los índices del IPC sin tener presente el parámetro del 45%, con lo cual, en la actualidad, según el último pago verificado el precio del arrendamiento es de 1.707.425 ptas trimestrales, según resguardo obrante a f. 602 de autos."

   D. Jose Pedro , como parte actora, instó procedimiento de desahucio conforme a la LEC, al entender que el contrato que ligaba a las partes tenía carácter de mixto o complejo "ad meliorandum" o "ad aedificandum" y que se había incumplido lo pactado por falta de comunicación de las rentas que pagaban los subarrendatarios y no revisión del canon, por lo que procedía el desahucio y resolución conforme a la causa 3ª del art. 1569 del C. Civil. La demandada, "Sociedad Anónima de Comercio y Exhibición" (Sace) se opuso, alegando que el contrato estaba sometido a la L.A.U y que en consecuencia, existía elección indebida del procedimiento, no dándose , además, los supuestos precisos para aplicar dicho art. 1569 del C. Civil, procediéndo, por una u otra razón, desestimar la demanda.

   El Juzgado, considerando la naturaleza sumaria y privilegiada de los juicios de desahucio y que lo discutido en el pleito era "nada menos que la propia naturaleza del contrato que une a las partes, la forma de determinación de las prestaciones de ambas, y sí la negativa de la demandada a facilitar a la arrendadora los contratos de subarriendo...." podía estimarse incumplimiento de un elemento esencial del contrato, declaró que las cuestiones discutidas excedían el margen de debate que permitía el Juicio de deshaucio.

   La Audiencia desestimó la apelación señalando la innecesariedad de examinar si el contrato estaba o no sujeto a la LAU, pues la complejidad , impropia para tal procedimiento, se deducía, no de las alegacionesde las partes, sino de todo el acerbo documental aportado, aparte de que, aun partiendo de la tesis de la actora, " no se revela la conducta de la arrendataria como incumplidora de la condiciones esenciales, y entre ellas la referida a la renta".

   Recurre en casación D. Jose Pedro .

Después de una amplísima exposición de antecedentes, en los que no se recogen solo los hechos, sino también la tesis mantenida por la recurrente y su interpretación de los mismo, se afirma que los motivos van dirigidos a determinar si al no decidir las sentencias sobre la naturaleza jurídica del contrato de arriendo como atípico complejo se han infringidos las normas como atípico complejo se han infringido las normas del ordenamiento jurídico y la jurisprudencia y, en segundo lugar, si se ha justificado o no la causa de desahucio 3ª del art . 1569 del C.Civil.

Del primer aspecto se trata en los cuatro primeros motivos y del segundo en el último, por lo que, en realidad, aquellos pueden acumularse, a pesar de su gran extensión.

El inicial acusa, al amparo del nº 4º del art. 1692 LEC, infracción del art. 24.1 de la Constitución (tutela judicial efectiva), del art. 5 nº 4 y del art. 11.3 de la L.O.P.J., en el sentido de que debió resolverse en le propio procedimiento sobre la naturaleza del contrato, cual hicieron las sentencias que cita, dado que de ello dependía la adecuación o inadecuación del procedimiento, pues el art. 11.3 dicho obliga a los tribunales a resolver siempre sobre las pretensiones que se les formulen . En el segundo, también al amparo del nº 4º del art. 1692 de la LEC, que al no estimar que el contrato de autos era un contrato atípico y complejo excluido de la LAU se infringía la doctrina jurisprudencial contenida en las sentencia que citaba, en relación con los arts. 1281 y 1282 del C. Civil, pues se debía haber abordado la calificación del contrato como excluido de la LAU, por resultar así de dicho contrato de 18 de marzo de 1963, del acuerdo adicional de 23 de mayo de 1964 y ulterior convenio de 3 de agosto de 1982, pues aunque no constituyen un contrato que establezca un derecho de superficie, si se manifiesta una situación jurídica compleja, al concederse prácticamente a la arrendataria el dominio útil sobre el nuevo edificio, con la obligación de que quede en beneficio de la propiedad a la extinción del arriendo, de manera que hay un arrendamiento "ad aedificandum". El tercero, con el mismo amparo procesal que el anterior, por no aplicación del art. 1º de la LAU en relación con los arts. 1554 nº 2º y 1557 del C.Civil y la doctrina jurisprudencial sobre la naturaleza de los arrendamientos "ad meliorandum" y "ad aedificandum", como atípicos y exclusivos de la LAU, pues de tratarse de un arrendamiento normal la realización de las obras hubiera correspondido al arrendador (art. 1554 C.C.), pactándose en el caso debatido incluso el total derribo del inmueble y construcción de otro nuevo. El cuarto, en fin, insiste en la doctrina jurisprudencial sobre exclusión de la LAU de los arrendamientos "Ad meliorandum" y "ad aedificcandum" y su sometimiento al C. Civil, sin que constituyan de por si una complejidad impeditiva de que por los trámites del juicio sumario de desahucio puedan prosperar las acciones que al arrendador le asisten conforme al art. 1569 del C.Civil.

Los cuatro motivos han de desestimarse en bloque, pues de acogerse alguno de ellos habrían de devolverse las actuaciones el Juzgador de instancia para que calificase la naturaleza del contrato, razonando y resolviendo sobre ello; y llama poderosamente la atención que el hoy recurrente nada peticionó al respecto en su escrito de demanda, en su suplico, dando por hecho que el arrendamiento litigioso tenía la naturaleza de atípico y complejo, de manera que en modo alguno puede alegar indefensión por no llevarse al fallo algo que no suplicó expresamente y que, en cambio, puede realizar en el juicio declarativo correspondiente, al que la sentencia recurrida remite, pues rigiendo en nuestro derecho los principios dispositivo y de rogación a ellos debió de atenerse, porque si tanto la congruencia con las pretensiones formuladas como la motivación del pronunciamiento constituyen requisitos ineludibles de la actividad judicial, no exigen una respuesta pormenorizada a las alegaciones jurídicas expuestas por cada una de las partes, sobre todo cuando el actor, hoy recurrente, no llevó tal extremo al petitum de su escrito rector y cuando el fallo es desestimatorio, lo que supone una denegación de todas y cada una de las pretensiones deducidas en la demanda, que aquí, repetimos, ni siquiera se produjo, de modo que la única que podía traer a casación tal particular sería la sociedad recurrida, que sí alegó la inadecuación del procedimiento, para cuya apreciación habría de examinase la naturaleza del contrato para determinar si quedaba sometido a la LAU o al Código Civil, procediendo en este caso el juicio sumario y especial de desahucio; más tampoco es esta la cuestión, ya que la Audiencia no desestimó la demanda por tener que adecuarse a las normas de procedimiento recogidas en la LAU, sino que, partiendo de la inicial adecuación del procedimiento de desahucio, apreció después que faltaban los términos sencillos y claros propios de un proceso sumario y rápido, en el que no pueden solventarse situaciones complicadas que requieren una discusión mas amplia y rodeada de mayores garantías, si no se quiere correr el peligro de producir indefensión o error y sobre todo de ocasionar con violencia jurídica la resolución del contrato arrendaticio correspondiente (SS de 13 de abril de 1929, 3 de junio de 1948, 27 de noviembre 1950, 5 de febrero de 1951, 18 de diciembre de 1953, 14 demayo de 1955, 17 de marzo de 1968, 9 de diciembre de 1972 y 12 de marzo de 1985, entre otras). Y que existe la complejidad es cierto, como lo es la trascendencia de lo contratado, con novaciones desde 1963 hasta 1982, demolición de un edificio de cuatro plantas y construcción de otro de nueve, fijación del canon en relación al IPC, pero también en función de lo cobrado por la arrendataria en los subarriendos y con normas correctoras, etc, pretendiéndose la resolución anticipada de un arrendamiento pactado por tiempo de cuarenta y cinco años y susceptible de las prórrogas que procediesen según ley al concluir el tiempo convencional, es decir, que no se trata solo de lo atípico del contrato, en cuanto no reproduce la representación de un concreto modelo legal, sino de una complejidad que, rebasando los aspectos contractuales de una determinada relación jurídica, sea típica o atípica , requiere una previa determinación fáctica y jurídica, que es lo observado por la Audiencia cuando dice que "no es apto el juicio de desahucio para establecer cual es la renta que procedería aplicar a tenor de los pactos suscritos". Más aun: si lo que se denuncia o se quiere denunciare es una incongruencia omisiva, el cauce adecuado no es el nº 4º del art. 1692 de la LEC, sino el nº 3º, con cita del art. 359 de la propia Ley, pero no preceptos constitucionales ni de la L.O.P.J; los arts. 1281 y 1282 del C.Civil no pueden convivir juntos, sobre todo ante la exigencia jurisprudencial de concretar el párrafo cuando el precepto tiene varios; no se aclara ni razona sobre en que consiste su infracción, cuando el razonamiento sobre la pertinencia y fundamentación del motivo constituye obligación insoslayable del recurrente; la jurisprudencia que se cita estima o no la complejidad según las circunstancias de cada caso y en el que nos ocupa tal complejidad existe, según reconoce el propio recurrente, ocurriendo incluso que la demolición y posterior construcción de un edificio de nueva planta se pacta como facultad, pero no se exige como obligación.

El último motivo, con amparo procesal en el nº 4º del art. 1692 LEC, denuncia como infringido el art.,. 1569, 3º del C. Civil, en cuanto dispone que el arrendador podrá desahuciar al arrendatario por infracción de cualquiera de las condiciones estipuladas en el contrato, entendiendo el recurrente que la arrendataria incumplió la cláusula quinta del documento de 3 de agosto de 1982, que la obligaba a notificarle las revisiones de renta pactadas con sus arrendatarios, así como a facilitarle una copia de los nuevos contratos de arriendo que pudiera suscribir, para poder determinar el precio del arriendo.

Es doctrina de esta Sala que la infracción ha de ser realizada por dolo, culpa o cualquier negligencia del arrendatario, pues en otro caso habría de ventilarse en juicio declarativo (SS de 7 de enero de 1903, 8 de junio de 1903 y 26 de octubre de 1925), sin que proceda el desahucio cuando no resulta evidente la infracción cometida, o ésta no se ha ejecutado mediante dolo, culpa o negligencia exclusivamente imputables al arrendatario (SS de 19 de mayo de 1925 y 5 de julio de 1929).

Ya se ha dicho que según la Audiencia: los recibos abonados lo eran de modo provisional, en tanto se realizaban los cálculos definitivos; los requerimientos eran puntualmente contestados por la arrendataria, poniéndose a disposición de la arrendadora para clarificar la situación contable; cuando el aumento de rentas pagadas por los subarrendatarios es evidente, como en la anualidad de 1991, se produce otro incremento de renta, unilateralmente satisfecho por la arrendataria, aplicando los índices del IPC sin tener presente el parámetro del 45%; en la actualidad, sigue diciendo la Audiencia, según el último pago verificado, el precio del arrendamiento es de 1.707.425 ptas. trimestrales, según resguardo obrante al f. 602 de los autos; la no facilitación de datos se debió al cambio de administración producido; el perito tuvo a su disposición los documentos relativos a las últimas anualidades, verdadero núcleo del litigio; la falta de colaboración no fue concluyente; y no se reveló la conducta de la arrendataria como incumplidora de condiciones esenciales, incluso la referida a la renta; por todo ello concluye que el juicio de desahucio no era el cauce procesal oportuno para dilucidar los derechos en conflicto. Como tales conclusiones no han sido desvirtuadas y se ajustan a la jurisprudencia transcrita, siendo el dolo, culpa o negligencia cuestión -en principio- de hecho, a apreciar por los Tribunales de instancia según el resultado de la pruebas, es llano que también este motivo ha de perecer.

Por imperativo legal (art. 1715, párrafo último, LEC), las costas han de imponerse al recurrente, con pérdida del depósito constituído, al que se dará el destino legal.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español