STS, 16 de Noviembre de 1998
| Ponente | GUSTAVO LESCURE MARTIN |
| Número de Recurso | 2393/1990 |
| Fecha de Resolución | 16 de Noviembre de 1998 |
| Emisor | Tribunal Supremo - Sala Tercera, de lo Contencioso-Administrativo |
SENTENCIA
En la Villa de Madrid, a dieciséis de Noviembre de mil novecientos noventa y ocho.
Visto por la Sala Tercera del Tribunal Supremo, constituida en Sección por los señores anotados al margen, el recurso de apelación que con el número 2.393 de 1990 ante la misma pende de resolución, interpuesto por "DARSA DE BARCELONA, SOCIEDAD ANÓNIMA INMOBILIARIA", representada por la Procuradora Dª Beatriz Ruano Casanova y asistida por el Letrado D. Enrique Agudo Escudero, contra la sentencia dictada con fecha 29 de diciembre de 1989 por la Sala de lo Contencioso Administrativo (Sección 3ª) del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, en recurso número 212/88, sobre derecho de retracto de solares; siendo parte apelada la "ENTIDAD METROPOLITANA DE SERVICIOS HIDRÁULICOS Y DEL TRATAMIENTO DE RESIDUOS DE BARCELONA", representada por el Procurador D. Enrique Sorribes Torra y dirigida por el Letrado D. Mauricio Pérez Almansa.
La sentencia apelada contiene parte dispositiva del siguiente tenor literal: "FALLAMOS. Que desestimamos el presente recurso contencioso-administrativo interpuesto a nombre de la entidad DARSA DE BARCELONA, SOCIEDAD ANÓNIMA INMOBILIARIA contra el Acuerdo del Consejo Metropolitano de la Corporación Metropolitana de Barcelona de 12 de marzo de 1987 del tenor explicitado con anterioridad y desestimamos la demanda articulada. Sin efectuar especial pronunciamiento sobre costas."
Notificada la anterior sentencia, por la representación procesal de la entidad mercantil actora se interpuso recurso de apelación que fue admitido en ambos efectos, elevándose las actuaciones a este Tribunal con emplazamiento de las partes.
Recibidas las actuaciones en esta Sala y personada en tiempo y forma la entidad apelante, se le dio traslado para trámite de alegaciones que evacuó mediante escrito en el que, después de alegar lo que estimó conveniente a su derecho, suplicó a la Sala dicte sentencia por la que estimando íntegramente la presente apelación, anule la sentencia apelada, declarando anular y dejar sin efecto el acuerdo de la Comisión de Gobierno de la Corporación Metropolitana de Barcelona de fecha 12 de marzo de 1987.
Dado traslado para igual trámite a la representación de la entidad metropolitana apelada, lo evacuó por medio de escrito en el que tras alegar cuanto consideró procedente, terminó suplicando a la Sala que dicte sentencia desestimatoria de la apelación y confirmatoria de la apelada.
Conclusas las actuaciones, se señaló para deliberación y fallo del recurso de apelación el día 20 de octubre de 1998, en cuya fecha tuvo lugar su celebración.
Con fecha 12 de marzo de 1987 la Comisión de Gobierno de la Corporación Metropolitana de Barcelona adoptó el siguiente acuerdo: "EJERCITAR, como sucesora de la Comisión de Urbanismo de Barcelona, el derecho de retracto sobre los solares núms. 6 y 7, según el plano de distribución de parcelas de la primera etapa en el polígono de la Guineueta de actuación de la Comisión de Urbanismo de Barcelona, barriada de Sant Andreu del Palomar, emplazados en la manzana limitada por el Paseo de Valldaura, calle La Gacela, la Rambla del Cazador y la calle Rebeco, de extensión superficial de 513 m2 cada uno de ellos, de acuerdo con las bases para la adjudicación de terrenos en venta en el citado polígono que fue publicado en el Boletín Oficial de la Provincia en fecha 5 de diciembre de 1958 y según resulta de la escritura de compraventa efectuada por la Comisión de Urbanismo de Barcelona a favor de la Entidad Darsa de Barcelona, Sociedad Anónima Inmobiliaria, autorizada el 21 de julio de 1960, por el que fue Notario de Barcelona, Don Ramón Peñalver Saiz, y, en consecuencia ADQUIRIR los citados terrenos por un importe de 605.759 ptas. cada uno de ellos, reconociendo al interesado el derecho de desquitarse de los gastos derivados de la compraventa a su favor, así como, en su caso, los necesarios y útiles hechos a la cosa vendida y los que se deriven de las obras que ya haya efectuado, que serán calculadas por los servicios técnicos, previa comprobación, según los precios unitarios del Instituto Nacional de la Vivienda, según el párrafo tercero del artículo 151 de la Ley de 12 de mayo de 1956, el importe del cual detallará y acreditará para su pago, no ofreciéndose fianza por estar exenta de ella la Administración retrayente. SATISFACER la cantidad de 1.211.501 ptas. más los gastos a que se ha hecho referencia con cargo a la partida 619.115.31.01 de 1987. COMUNICAR este acuerdo al Notario Don José Félix Belloch autorizante del acta de fecha 13 de febrero de 1987, así como a los interesados, consignando la referida cantidad a la citada Notaría. FACULTAR al Gerente de la Corporación Metropolitana de Barcelona para firmar cuantos documentos fueran necesarios para llevar a cabo lo acordado."
Contra el expresado acuerdo y la desestimación presunta del recurso de reposición, interpuso la entidad mercantil Darsa de Barcelona recurso contencioso-administrativo que desestimó la sentencia apelada por entender, en síntesis, que no habiéndose cuestionado la legal y reglamentaria tramitación del expediente en virtud del cual se adoptó el acuerdo impugnado, sólo cabe concluir en la legalidad del mismo, pues no cabe privar a la parte demandada de sostener la eficacia jurídica de un acuerdo amparado en la Base 9ª de las Bases de adjudicación de los terrenos, "y cuyos efectos, actuaciones posteriores, ejercicio de acciones, etc., van a escapar y escapan de nuestro ámbito de conocimiento", por lo que deberá ser "a la jurisdicción civil la que le competa analizar la interpretación de la voluntad de las partes en los negocios jurídicos indicados, la procedencia de las acciones que se ejerciten, el cumplimiento de los requisitos correspondiente y todas aquellas dudas que se manifiesten al respecto."
Para la resolución de la presente apelación son de interés los siguientes antecedentes:
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- Mediante escritura pública notarial de 21 de julio de 1960, la Comisión de Urbanismo de Barcelona vendió a Darsa de Barcelona Sociedad Anónima Inmobiliaria varios solares, entre los que figuraban los dos a los que se contrae la resolución administrativa impugnada, cuyos solares habían sido adjudicados a dicha entidad mercantil a través de concurso convocado para la adjudicación de terrenos con destino a la construcción de viviendas de protección oficial, haciéndose constar en la escritura de compraventa que entre las Bases reguladoras del concurso figuraba, entre otras la siguiente: "Base 9ª.-Tanteo y retracto de la Comisión de Urbanismo.- Las transmisiones de cualquier clase, excepto por razón hereditaria de terrenos adjudicados del Polígono, autorizadas, según la Base precedente, estarán sujetas a las siguientes limitaciones: 1ª.- Debe notificarse a la Comisión de Urbanismo la enajenación proyectada, acompañando copia simple y por duplicado del contrato proyectado. Uno de los ejemplares se devolverá al presentante, sellado o con diligencia acreditativa de la presentación. 2ª.- Durante el plazo de treinta días naturales, a contar del siguiente a la presentación anterior, la Comisión de Urbanismo y en su nombre el Gerente podrá, alternativamente: a) Consentir la enajenación proyectada, expresamente y por comunicación escrita o bien por el silencio administrativo, por simple transcurso del plazo señalado, sin ejercitar los derechos que se enuncian a continuación; o b) ejercitar a su vez, alternativamente, el derecho de retracto o el de tanteo, que tendrán naturaleza real y afectarán a terceros. 3ª.- Por el derecho de retracto, la Comisión podrá readquirir los terrenos adjudicados y objeto de pretendida transmisión, por el mismo precio que percibió al adjudicarlos. 4ª.- Por el derecho de tanteo, la Comisión podrá adquirir los mismos terrenos, por el mismo precio señalado en el proyectado contrato de transmisión. 5ª.- Para evitar fraude a los anteriores derechos toda transmisión de los terrenos deberá serlo por precio o valor cierto en dinero y, en todo caso, quedará a salvo el derecho de retracto regulado en la norma 3ª anterior. 6ª.- Si no se hubiere efectuado la notificación de la enajenación, en la forma prevista, en la norma 1ª precedente, la Comisión de Urbanismo podrá ejercitar los derechos de tanteo y retracto contra cualesquiera terceros, aunque hayan logrado su inscripción en el Registro de la Propiedad, durante el plazo de treinta días, a contar del siguiente en que hayan tenido conocimiento fehaciente de la transmisión efectuada. 7ª.- En el caso de ejercitar la Comisión de Urbanismo el derecho de retracto y por equidad podrá el que fue adjudicatario, solicitar de la misma elabono de la expensa en obras útiles, que ya haya efectuado, que será calculada por los Servicios Técnicos de la Gerencia, previa comprobación, con arreglo a los precios unitarios del Instituto Nacional de la Vivienda, según el párrafo 3º del artículo 151 de la Ley de 12 de mayo de 1956. En ningún caso, dicha petición, suspenderá la readquisición del dominio por la Comisión, que tendrá lugar, de pleno derecho, por su pago o consignación del que fue precio de adjudicación."
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- Mediante escritura pública notarial de 13 de febrero de 1987, la compañía mercantil Darsa de Barcelona vendió a "LAROK, S.A." los dos solares de autos, reproduciéndose en la escritura la Base 9ª antes transcrita y sujetándose el negocio jurídico a la condición suspensiva de que el órgano administrativo que haya sucedido en sus derechos y obligaciones a la desaparecida Comisión de Urbanismo de Barcelona no ejercite los derechos de tanteo y retracto convenidos en la escritura en virtud de la cual la Sociedad vendedora adquirió los solares transmitidos.
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- El mismo día 13 de febrero de 1987 se extiende acta notarial acreditativa de la notificación de la anterior transmisión a la Corporación Metropolitana de Barcelona, sucesora de la Comisión de Urbanismo de Barcelona, adoptándose el día 12 de marzo siguiente el acuerdo impugnado en el proceso.
Centra la entidad apelante su discrepancia con la sentencia recurrida aduciendo que si bien es cierto que fue tramitado en forma legal y reglamentaria el expediente en virtud del cual se adoptó el acuerdo impugnado, éste es nulo en cuanto resuelve hacer uso de un derecho, mal denominado de retracto, que, a su juicio, está caducado y se basa en una comunicación hecha al sólo efecto de simplificar y agilizar el procedimiento registral de cancelación de tal derecho, por lo que si la Administración no podía ejercitar el indicado derecho, por carecer de él, no cabía adoptar un acuerdo válido para su ejercicio, conclusión a la que llega la compañía recurrente después de formular unas alegaciones apelatorias que pueden sintetizarse del siguiente modo: a) Que el derecho de retracto en cuestión es únicamente válido durante el periodo comprendido entre la adjudicación de los terrenos adquiridos por Darsa de Barcelona el 21 de julio de 1960 y la terminación de las obras de edificación de las viviendas cuya cédula de calificación definitiva se expidió el 30 de noviembre de 1962 por el Instituto Nacional de la Vivienda, por lo que en 1987 no tenía la Administración ningún derecho de retracto vigente; b) Que la comunicación que se hizo a la Corporación Metropolitana de Barcelona de la venta de los terrenos a la entidad Larok, S.A., sólo pretendía facilitar al adquirente de buena fe la cancelación registral de las limitaciones derivadas de la adjudicación de dichos terrenos; c) Que al notificarse el acuerdo impugnado, la condición suspensiva establecida en la escritura de compraventa entre Darsa de Barcelona, S.A., Inmobiliaria y la mercantil Larok, S.A., despliega sus efectos, deviniendo en ineficaz la citada compraventa; y d) Que no existe un propio derecho de retracto, sino un derecho de adquisición preferente a manera de tanteo convencional cuyo ejercicio ha de estar sujeto a un plazo de caducidad que debe coincidir con el momento de conclusión de las obras para las que se hallaban destinados los terrenos.
El examen de la presente apelación debe iniciarse señalando que la Sala no comparte la aplicación que en la sentencia apelada se hace de la doctrina de los "actos separables", pues la relación contractual de la que dimana el derecho de retracto cuyo ejercicio se cuestiona, tiene por finalidad la promoción de viviendas de protección oficial, lo que constituye prestación de un servicio público encomendado a la Administración Local, según se establece en el artículo 25.2.d) de la Ley 7/1985, de 2 de abril, reguladora de las Bases de las Bases del Régimen Local, y se establecía en el artículo 101.2.a) de la Ley de Régimen Local de 1955, de donde se desprende que el conocimiento de la cuestión planteada corresponde, en su integridad, a este orden jurisdiccional, a tenor de lo dispuesto en el artículo 3º. a) de la Ley Jurisdiccional, según el cual la Jurisdicción Contencioso Administrativa conocerá de las cuestiones referentes al cumplimiento, inteligencia, resolución y efectos de los contratos, cualquiera que sea su naturaleza jurídica, celebrados por la Administración pública, cuando tuvieren por finalidad obras y servicios públicos de toda especie.
Ahora bien, el hecho de que no aceptemos la limitación del conocimiento por la que opta la sentencia apelada no significa necesariamente que deba alterarse su fallo, ya que, como se verá a continuación, no pueden prosperar las alegaciones apelatorias dirigidas a demostrar que la Administración carecía del derecho de retracto que decidió ejercitar.
En efecto, comenzando por la pretendida "caducidad" de dicho derecho en el momento en que se concluyeron las obras de edificación de las viviendas que obtuvieron la correspondiente cédula de calificación definitiva en 1962, ha de recordarse que, según consta en las actuaciones y reconoce la propia sociedad apelante, dichos inmuebles tuvieron que ser demolidos en 1979 al haber sido declarados en estado de ruina por el Ayuntamiento de Barcelona, por lo que los terrenos recuperaron su condición de solares sin edificar, condición que mantenían cuando fueron vendidos a la mercantil Larok, S.A., en 1987,dándose así el presupuesto requerido para el ejercicio del derecho de retracto, pues siendo su objeto la transmisión de los solares sin edificar, carece de relevancia el hecho de que se frustrara una construcción de viviendas por razón de ruina, abstracción hecha de sus causas.
Tampoco puede aceptarse la significación que la apelante atribuye a la comunicación de la transmisión de los terrenos, pues lo cierto es que dicha transmisión fue comunicada por Darsa de Barcelona a la Corporación Metropolitana "en cumplimiento de lo dispuesto en las bases del Concurso de Adjudicación del Polígono de la Guineueta", según se hace constar en el oportuno escrito de la entidad hoy apelante cuya copia figura recogida en el Acta notarial de 13 de febrero de 1987, acreditativa de la expresada comunicación.
Debe rechazarse asimismo la invocación de la denominada condición suspensiva que se pactó en la compraventa celebrada entre Darsa de Barcelona, S.A., y Larok, S.A., pues debe señalarse, en primer lugar, que dicha venta quedó perfeccionada al haber convenido las partes en la cosa objeto del contrato y en el precio, según dispone el artículo 1450 del Código Civil, habiéndose abonado, incluso, parte del precio en el acto del otorgamiento de la escritura pública, aunque quedara depositado en poder del Notario, por lo que la condición tenía, en realidad, un carácter resolutorio que, por otra parte, no llegaría a operar, ya que el ejercicio del derecho de retracto supondría, ya, por sí mismo, la resolución del contrato. A mayor abundamiento, de los términos en que aparece estipulada dicha condición, se desprende claramente que se trata con ella de hacer impracticable el derecho de retracto previsto en las bases del concurso de adjudicación de los terrenos, del que trae causa la titularidad de la entidad vendedora y a cuyas bases deben ajustarse tanto el destino como las eventuales transmisiones de los mismos, lo que impide tomar en consideración una causa de nulidad del acuerdo impugnado que aparece anudada a un uso más que discutible de la autonomía de la voluntad contractual de la compañía apelante.
Por último, carece de fundamento la pretensión de calificar el derecho ejercitado por la Administración como un "tanteo convencional", con el propósito de limitar su ejercicio en el tiempo, pues la lectura de la Base 9ª del concurso de adjudicación de los terrenos, transcrita con anterioridad, permite comprobar que se trata de un propio derecho de adquisición preferente, en su vertiente de retracto, dotado de carácter real y susceptible de inscripción en el Registro de la Propiedad, dado el sistema de "numerus apertus" que para los derechos reales rige en nuestro ordenamiento, según lo dispuesto en los artículos 2º.1 de la Ley Hipotecaria y 7º de su Reglamento.
Por lo expuesto, procede la desestimación del presente recurso de apelación, sin que se aprecien motivos para una imposición de las costas.
Que debemos desestimar y desestimamos el recurso de apelación interpuesto en nombre de "DARSA DE BARCELONA, SOCIEDAD ANÓNIMA INMOBILIARIA" contra la sentencia de fecha 29 de diciembre de 1989, dictada por la Sala de lo Contencioso Administrativo (Sección 3ª) del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, en el recurso número 212/88; sin costas.
Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, , lo pronunciamos, mandamos y firmamos . PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Excmo. Sr. Magistrado Ponente de la misma D. Gustavo Lescure Martín, estando celebrando audiencia pública la Sala Tercera del Tribunal Supremo el mismo día de su fecha, lo que certifico.
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